項(xiàng)目投資研究可行性報(bào)告框架示例

項(xiàng)目投資研究可行性報(bào)告框架示例目錄前言第一部分：項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目背景 1、項(xiàng)目名稱及簡(jiǎn)介 2、開(kāi)發(fā)公司介紹 3、可行性研究單位 4、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 5、研究依據(jù) 6、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)二、可行性研究結(jié)論1、市場(chǎng)預(yù)測(cè)2、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度3、投資估算和資金籌措4、項(xiàng)目綜合評(píng)論結(jié)論第二部分：項(xiàng)目投資和市場(chǎng)研究一、市場(chǎng)宏觀背景 1、全國(guó)投資環(huán)境分析 2、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)宏觀環(huán)境分析 3、區(qū)域建設(shè)情況及前景預(yù)測(cè) 4、宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目的發(fā)展借鑒二、項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)情況分析1、整體房地產(chǎn)發(fā)展情況總結(jié)2、區(qū)域房地產(chǎn)情況分析3、房地產(chǎn)發(fā)展評(píng)價(jià)三、區(qū)域市場(chǎng)分析1、區(qū)域市場(chǎng)界定2、供給分析3、需求分析4、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析5、典型物業(yè)調(diào)查6、市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論第三部分：項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 一、地塊解析1、交通條件2、地形、地勢(shì)3、水、電、氣保障4、規(guī)劃限制條件二、SWTO分析1、威脅分析及對(duì)策2、劣勢(shì)分析及規(guī)避3、機(jī)會(huì)分析及把握4、優(yōu)勢(shì)分析及利用三、項(xiàng)目評(píng)估1、項(xiàng)目總體評(píng)價(jià)2、內(nèi)部資源評(píng)估3、外部資源評(píng)估第四部分：市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估一、項(xiàng)目定位 1、市場(chǎng)定位 2、功能定位 3、形象、包裝定位 4、客戶定位二、方案評(píng)估意見(jiàn)1、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議2、景觀建議3、材料建議4、配套建議第五部分：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評(píng)估一、投資測(cè)算 1、固定投資測(cè)算 2、流動(dòng)資金投資測(cè)算 3、銷售收入測(cè)算 4、投資回報(bào)分析二、資金籌措1、籌備方案2、資金來(lái)源第六部分：財(cái)務(wù)與敏感性分析一、贏利能力分析二、社會(huì)效益及影響分析三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避第七部分：開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排一、開(kāi)發(fā)建議及流程安排二、施工進(jìn)度安排結(jié)后語(yǔ)附：各部分內(nèi)容說(shuō)明前言：說(shuō)明：對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的整體概括一、項(xiàng)目總論說(shuō)明：對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的總體介紹，本部分主要包括項(xiàng)目的背景介紹及項(xiàng)目可行性研究的相關(guān)內(nèi)容及依據(jù)。二、項(xiàng)目投資和市場(chǎng)研究市場(chǎng)說(shuō)明：1、 宏觀市場(chǎng)分析全國(guó)投資環(huán)境分析：包括市場(chǎng)整體形勢(shì)、房產(chǎn)形勢(shì)、政策形式分析當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)分析：市場(chǎng)介紹、GDP分析、三大產(chǎn)業(yè)分析、房產(chǎn)形式及政策分析區(qū)域環(huán)境分析：區(qū)域發(fā)展情況分析、區(qū)域前景預(yù)測(cè)2、項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)情況分析整體房地產(chǎn)發(fā)展情況總結(jié)：對(duì)整個(gè)城市房地產(chǎn)情況的總結(jié)以及各個(gè)區(qū)塊的市場(chǎng)總結(jié)，土地供應(yīng)情況總結(jié)區(qū)域房地產(chǎn)情況分析：區(qū)域房地產(chǎn)特性，建筑特征、樓盤(pán)開(kāi)發(fā)等情況總結(jié)房地產(chǎn)發(fā)展評(píng)價(jià)3、微觀市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)界定：區(qū)域規(guī)劃情況分析、市場(chǎng)配套、區(qū)域環(huán)境、區(qū)域供給及需求分析、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析（包括典型樓盤(pán)分析及可借鑒點(diǎn)）、區(qū)域開(kāi)發(fā)建筑品質(zhì)及走勢(shì)分析、區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的分解。三、項(xiàng)目分析及評(píng)估地塊分析：針對(duì)本地塊的交通、環(huán)境、七通一平、地質(zhì)等情況的分析項(xiàng)目SWOT分析：對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析以及如何利用。項(xiàng)目評(píng)估：項(xiàng)目外部資源審核、項(xiàng)目?jī)?nèi)部（本身）資源審核、總體評(píng)價(jià)項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉：建筑本身、景觀、配套、材料等四、項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位、功能定位、形象定位價(jià)格定位：市場(chǎng)價(jià)格比較、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位以及預(yù)期價(jià)格走勢(shì)客戶定位：顯性客戶群體、隱性客戶群體，客戶來(lái)源分析、客戶組成分析2、 項(xiàng)目方案評(píng)估項(xiàng)目整體方案評(píng)估項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、景觀建議、商業(yè)配套建議、材料建議及裝修建議等。五、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評(píng)估靜態(tài)投資分析：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值：銷售面積*預(yù)計(jì)銷售金額項(xiàng)目成本：政府土地成本：土地出讓金及拆遷、安置等費(fèi)用建安工程成本：項(xiàng)目建造成本，總建筑面積*建安基數(shù)前期費(fèi)用：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、平地、修筑圍墻費(fèi)用（一般3元/平方米），市場(chǎng)調(diào)查及項(xiàng)目研究費(fèi)用（銷售額*0.0056%），工程勘探費(fèi)用（土地面積*2.0元/平方米），建筑設(shè)計(jì)費(fèi)用（建筑面積*20），管理費(fèi)用（建安成本*0.46%）宣傳銷售費(fèi)用：宣傳費(fèi)用（銷售額*2.0%），銷售費(fèi)用（銷售額*3.0%）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：銷售額*3%稅費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅：銷售額*5%，教育附加費(fèi)等營(yíng)業(yè)稅附加：銷售額*5%，防洪費(fèi)用：銷售額*0.18%，印花稅：銷售額*0.05%，財(cái)務(wù)費(fèi)用：按照銀行利息的8%。利潤(rùn)：項(xiàng)目銷售額—項(xiàng)目成本內(nèi)部收益率：Σ（CI-CO）t*(1+FIRR)-t=0得出，當(dāng)FIRR>12%（基準(zhǔn)值）則可行FIRR=i1+(i1-i2)*(FNPV1)/(FNPV1+||FNPV2||)說(shuō)明：i1-當(dāng)凈顯值接近于零的時(shí)候的正值時(shí)的折現(xiàn)率i2-當(dāng)凈顯值接近于零的時(shí)候的負(fù)值時(shí)的折現(xiàn)率FNPV1—正凈現(xiàn)值；FNPV2—負(fù)凈現(xiàn)值財(cái)富凈現(xiàn)值（FNPV）：凈現(xiàn)值大于或等于0的時(shí)候是可以接受的。FNPV=Σ（CI-CO）t*(1+Ic)-tFNPV-財(cái)富凈現(xiàn)值CI:現(xiàn)金流入量；CO：現(xiàn)金流出量N：計(jì)算期，Ic：基準(zhǔn)收益率資金回報(bào)率：利潤(rùn)/成本靜態(tài)投資回報(bào)周期：1/資金回報(bào)率盈虧平衡分析：銷售面積*銷售價(jià)格=總投入敏感性分析：建安成本、土地成本、物業(yè)價(jià)格上下變動(dòng)時(shí)的資金變化（5%、10%、15%及-5%、-10%、-15%等變化時(shí)的數(shù)據(jù)分析）六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)及敏感性分析贏利能力分析：項(xiàng)目銷售面臨形式，市場(chǎng)空白點(diǎn)，成本等社會(huì)效益分析：公司品牌