房地產(chǎn)可行性研究階段的風險要素分析

題目：房地產(chǎn)可行性研究階段的風險要素分析姓名：朱彥楠學(xué)號：280701120年級：08級院系：經(jīng)濟學(xué)院工程管理指導(dǎo)教師：曲賾勝房地產(chǎn)可行性研究階段的風險要素分析工程管理專業(yè)朱彥楠280701120摘要：我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開展迅速，政府對房地產(chǎn)的政策出臺速度也遠遠高于以前和同一時期其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)由于上下游產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性高、資金密集，所以高收益伴隨著高風險。本文就房地產(chǎn)可行性研究階段的風險要素的各方面進行簡要分析，把利率風險作為主要的論述內(nèi)容，并針對利率風險的現(xiàn)狀提出政策性建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè);可行性研究;利率上升;政策風險背景：針對房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)不合理、房價上漲過快等突出問題,國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控不斷加強。在土地、金融、稅收等系列宏觀調(diào)控政策的影響下,房地產(chǎn)業(yè)各類矛盾凸現(xiàn),風險加大。我國CPI自2010年2月份突破2.7%后就一直持續(xù)高攀，到10月份已經(jīng)到達4.4%較高水平，而我國的上半年的基準利率一直維持在2.25%，針對我國負利率的現(xiàn)狀央行再次加息。自10月20日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率0.25個百分點，這也是金融危機之后中國首次加息=1\*GB3①。這說明中國的通貨膨脹預(yù)期已經(jīng)不可無視，通貨膨脹壓力近期繼續(xù)加大。未來的政策預(yù)期不明朗使得房地產(chǎn)開發(fā)的風險加大，其中尤以加息導(dǎo)致的利率風險讓房產(chǎn)開發(fā)商最為關(guān)注。1．房地產(chǎn)可行性研究房地產(chǎn)可行性研究就是指在投資決策前，對與工程有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟、社會等方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷工程技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學(xué)方法=2\*GB3②。1.1.可行性研究的作用可行性研究是工程投資決策的重要依據(jù)；是工程立項、審批、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)；可行性研究是工程籌措建設(shè)資金的依據(jù)。1.2．可行性研究的現(xiàn)狀首先可行性研究過程不標準，一些房地產(chǎn)開發(fā)工程為了能夠爭取到政府有關(guān)部門的批準，為了籌集到更多的開發(fā)建設(shè)資金，在進行可行性研究時，不是從實際出發(fā)，千方百計拼湊事實，得出工程在技術(shù)、經(jīng)濟上均可行的結(jié)論。這使可行性研究成了為“可行”而研究，失去了可行性研究本來應(yīng)有的意義。其次無視定性分析工作，房地產(chǎn)可行性研究需要定量分析與定性分析并重，但是，在實際工作中往往偏重于定量分析，而無視定性分析。原因有兩個：一是定量分析容易掌握；二是定性分析要求對房地產(chǎn)開發(fā)工程進行具體分析，難度相對較大。最后財務(wù)評價方法及指標參數(shù)不夠合理和科學(xué)，房地產(chǎn)開發(fā)工程財務(wù)評價是房地產(chǎn)工程可行性研究中的重要組成局部，我國房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)工程可行性研究報告是依據(jù)建設(shè)部2000年發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟評價方法》編制的，里面的很多內(nèi)容已經(jīng)陳舊、不適應(yīng)我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)業(yè)的開展需求。2.不可預(yù)知因素導(dǎo)致可行性研究中的風險由于所掌握信息不全、不準，投資決策草率。所依據(jù)的信息不夠準確，或前期調(diào)研不細，對購置力、經(jīng)濟政策及工程的銷售前景預(yù)期過于樂觀，都會導(dǎo)致在運用中出現(xiàn)與當初的估計有較大偏差=3\*GB3③。2.1．市場競爭風險是指由于房地產(chǎn)市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭劇烈，最終給房地產(chǎn)投資者帶來的推廣本錢的提高或樓盤滯銷的風險。市場風險的出現(xiàn)主要是由于開發(fā)者對市場調(diào)查分析缺乏所引起的，是對市場把握能力的缺乏。銷售風險是市場競爭能力的主要風險。2.2．購置力風險是指由于物價總水平的上升使得人們的購置力下降。在收入水平一定及購置力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產(chǎn)商品的消費需求，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。2.3.流動性和變現(xiàn)性風險首先，由于房地產(chǎn)是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而其實體是不能移動的。其次，由于房地產(chǎn)價值量大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)性，即房地產(chǎn)投資者在急需現(xiàn)金的時候卻無法將手中的房地產(chǎn)盡快脫手，即使脫手也難到達合理的價格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產(chǎn)投資者帶來了變現(xiàn)收益上的風險。2.4．利率風險是指利率的變化給房地產(chǎn)投資者帶來損失的可能性。利率的變化對房地產(chǎn)投資者主要有兩方面的影響：一是對房地產(chǎn)實際價值的影響，如果采用高利率折現(xiàn)會影響房地產(chǎn)的凈現(xiàn)值收益。二是對房地產(chǎn)債務(wù)資金本錢的影響，如果貸款利率上升，會直接增加投資者的開發(fā)本錢，加重其債務(wù)負擔。2.5．經(jīng)營性風險是指由于經(jīng)營上的不善或失誤所造成的實際經(jīng)營結(jié)果與期望值背離的可能性。產(chǎn)生經(jīng)營性風險主要有3種情況：一是由于投資者得不到準確充分的市場信息而可能導(dǎo)致經(jīng)營決策的失誤；二是由于投資者對房地產(chǎn)的交易所涉及的法律條文、城市規(guī)劃條例及稅負規(guī)定等不甚了解造成的投資或交易失??；三是因企業(yè)管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市場時機將手中的物業(yè)脫手，以至使其空置率過高，經(jīng)營費用增加，利潤低于期望值等。2.6．財務(wù)風險是指由于房地產(chǎn)投資主體財務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產(chǎn)生財務(wù)風險的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購房款；二是投資者運用財務(wù)杠桿，大量使用貸款，實施負債經(jīng)營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。2.7．社會風險是指由于國家的政治、經(jīng)濟因素的變動，引起的房地產(chǎn)需求及價格的漲跌而造成的風險。當國家政治形勢穩(wěn)定經(jīng)濟開展處于高潮時期時，房地產(chǎn)價格上漲；當各種政治風波出現(xiàn)和經(jīng)濟處于衰退期時，房地產(chǎn)需求下降和房地產(chǎn)價格下跌。2.8．自然風險是指由于人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常變化，如地震、火災(zāi)、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災(zāi)害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發(fā)生，就必然會對房地產(chǎn)業(yè)造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。3.加息對我國房地產(chǎn)業(yè)的影響伴隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛開展，政府出臺政策的速度也在加快，經(jīng)濟危機后期由適度寬松的貨幣政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)健的貨幣政策，擴張的財政政策也不會一直延續(xù)下去，所以未來房地產(chǎn)業(yè)由于對國家政策把握不準造成的風險會加劇，其中又以利率風險最為有代表性。3.1.導(dǎo)致房地產(chǎn)投機的時機本錢加大利率的上下反映房地產(chǎn)投機的時機本錢水平。利率上升,加大了房地產(chǎn)投機的時機本錢,因而在存、貸款利率均上升的情況下會對房地產(chǎn)投機起到一定的抑制作用。2002年之后銀行存貸款的低利率保持了過長的時間，這種低利率成了住宅售價上漲的初始動力，它降低了購房的時機本錢，降低了使用未來收入還貸者的購房本錢，使買房出租變得相對有利可圖，甚至會鼓勵人們借款買房出租以牟利；低利率造成的前期住宅售價上漲和房地產(chǎn)商關(guān)于住宅漲價的宣傳造成了住宅售價會進一步上漲的強烈預(yù)期，由此而形成的投機性購置浪潮是之后住宅售價繼續(xù)上漲的主要原因=4\*GB3④。這種純粹由投機因素引起的住宅售價上漲，就是房地產(chǎn)泡沫，這種泡沫可能使房地產(chǎn)售價暫時過高，而以后這個泡沫必定會破滅，造成房地產(chǎn)價格的暴跌。所以中國的房地產(chǎn)開發(fā)商要做好投機性需求撤出的準備。3.2.抑制了改善型房地產(chǎn)投資對一般購房者而言,他們購房的主要目的是為改善居住條件的需求,利率上升后,這類購房者的還貸數(shù)額肯定會有所增加,利率上升導(dǎo)致民眾對房地產(chǎn)的購置力下降,使得房地產(chǎn)市場的有效需求下降,進而引發(fā)房地產(chǎn)價格的下跌,導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法及時回籠資金,增加其開發(fā)本錢,使其盈利減少甚至虧損,將使房地產(chǎn)行業(yè)開始新一輪的結(jié)構(gòu)改革和調(diào)整。但是對于剛性需求的購房者幾乎不構(gòu)成實質(zhì)性影響，如結(jié)婚、拆遷、人口城市化等，那些迫切需要自有住房提高生活質(zhì)量的人還會到市場上尋求經(jīng)濟適用房,利率上升對其的抑制作用較小。3.3.增加房地產(chǎn)開發(fā)商利息本錢國家通過提高銀行利率,使房地產(chǎn)開發(fā)的融資本錢上升,房地產(chǎn)開發(fā)商假設(shè)自我消化，想回籠資金,將使房地產(chǎn)供給增加,影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系變化,進而導(dǎo)致房價下降。在成熟或競爭的市場條件下,價格最終由供求關(guān)系而不是供給方的本錢來決定,即上升的開發(fā)本錢很難直接傳導(dǎo)到房價上。但對中國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場來說,此種情形出現(xiàn)的可能性不大。相反,房地產(chǎn)開發(fā)商如果拒絕自我消化新本錢,為確保收回投資本金,必須推高房價的漲幅,加之很多地方政府因為土地財政而獲益,因此,融資利率上漲會使房價在一定時期內(nèi)會持續(xù)上漲。自有資金向來不充裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)受此影響會更大。3.4.基準利率影響證券市場進而影響房地產(chǎn)業(yè)一方面，證券價格與利率之間存在著一定的依存關(guān)系,利率上升會使證券價格上升,獲利降低,從而使得房地產(chǎn)商的直接融資本錢過高,不能得到直接融資的有效支持,從而制約房地產(chǎn)開發(fā)商從證券市場獲取資金支持能力,使得房產(chǎn)供給減少=5\*GB3⑤。另一方面，隨著利率的上升,從事證券投資的投資者獲利日漸減少,他們會把閑置資金轉(zhuǎn)投向有升值潛力的領(lǐng)域,房地產(chǎn)的價值相對穩(wěn)定,一般不會貶值,特別是中國經(jīng)濟的快速開展,人們對房地產(chǎn)的價值預(yù)期只升不降,投資者會選擇將資金投向房地產(chǎn)市場,此舉將加強對房地產(chǎn)的投機,使得房產(chǎn)需求增加,間接推動了房地產(chǎn)價格的上漲。3.5.利率上漲導(dǎo)致國際熱錢流入當代的國際金融市場上存在著大量的國際游資,這些資金對利率的變動極為敏感,這些國際資金的流入將推動人民幣匯率的上升。人民幣升值意味著我國經(jīng)濟狀況好,能創(chuàng)造更多投資時機,且有較高的收益。國外投資者預(yù)期人民幣持續(xù)升值,大量短期投機性資金將涌入我國,而房地產(chǎn)市場無疑將成為這些資金的集中場所。特別是我國放松了外資進入房地產(chǎn)市場的限制后,大量國外資金會通過各種渠道涌入我國的房地產(chǎn)市場,加大了對房產(chǎn)的需求預(yù)期,推動我國房地產(chǎn)價格的上漲。政策性建議：1.開發(fā)商提高政策敏感度可行性研究是在工程立項前分析、估算和評價工程的技術(shù)方案、開發(fā)方案、經(jīng)營方案的經(jīng)濟效益和社會效益。在工程可行性研究階段,重視風險分析,對工程實施各階段可能存在的風險進行盡可能詳盡的分析。開發(fā)商要緊密結(jié)合國家對房地產(chǎn)市場的政策和法規(guī),研究房地產(chǎn)的供求現(xiàn)狀及開展趨勢,確保工程資金鏈穩(wěn)定。2.政府要把握政策尺度和保持政策連貫性為應(yīng)對復(fù)雜多變的國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境，要在保持調(diào)控政策的連貫性與穩(wěn)定性的根底上，適時適度地進行必要的微調(diào)，實現(xiàn)政策調(diào)整的“軟著陸”，才能真正確保經(jīng)濟的平穩(wěn)增長，不然會付出很大的政策本錢。給市場