湖南省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析試題

湖南省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、建設(shè)工程發(fā)生質(zhì)量事故，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)在內(nèi)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門和其他有關(guān)部門報(bào)告。

A：24h

B：30h

C：36h

D：48h

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起日內(nèi)作出裁決。

A：15

B：30

C：60

D：90

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章3、甲企業(yè)自用寫字樓房產(chǎn)原值為2000萬元，按規(guī)定應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅可能是萬元。

A：16．8～21．6

B：21．6～24

C：24

D：100

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、拆除公益事業(yè)房屋，通常采用評(píng)估。

A：市場法

B：路線價(jià)法

C：假設(shè)開發(fā)法

D：成本法

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章5、某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為20萬元．此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加3萬元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%。該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬元。

A．

B．

C．

D．6、某宗房地產(chǎn)土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時(shí)，有待拆除重建，估價(jià)拆遷費(fèi)用每平方米建筑面積3002元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額為__元。

A．62500

B．62000

C．61000

D．615007、路線價(jià)的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的。

A：預(yù)期原理

B：替代原理

C：均衡原理

D：收益遞增遞減原理

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格8、對(duì)于有城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求，但城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，（）進(jìn)行估價(jià)。

A．難以采用假設(shè)開發(fā)法

B．可以采用比較法

C．難以采用成本法

D．可以采用收益法9、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2。現(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現(xiàn)率為8%，則承租人甲目前的權(quán)益價(jià)值為（）萬元。

A．

B．

C．

D．10、張某購買了一套二手房，按照有關(guān)規(guī)定，張某應(yīng)到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理。

A：房屋總登記

B：房屋所有權(quán)初始登記

C：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記

D：房屋所有權(quán)變更登記

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、某房地產(chǎn)開發(fā)商在其新建項(xiàng)目的開盤儀式上，承諾對(duì)前80名購房者給予20%的價(jià)格優(yōu)惠，這種價(jià)格折扣技巧屬于__。

A．現(xiàn)金折扣

B．?dāng)?shù)量折扣

C．折讓

D．季節(jié)折扣12、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來每年的凈收益為8萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8．5％，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為。

A：94．12

B：92．14

C：91．24

D：93．25

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格13、當(dāng)完成市場分析和其他前期研究工作并進(jìn)行了項(xiàng)目評(píng)估之后，就要進(jìn)入實(shí)施過程，而實(shí)施過程的第一步就是__。

A．確定建設(shè)施工的各種圖紙已經(jīng)準(zhǔn)備就緒

B．完成全體工作人員的篩選工作

C．獲取土地使用權(quán)

D．明確各工作人員及施工階段應(yīng)發(fā)放的工資14、某宗商業(yè)用途房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2．4萬元，該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為年。

A：10．0

B：12．5

C：13．5

D：40．0

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格15、下列關(guān)于實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象的表述中，錯(cuò)誤的是．【2007年考題】

A：房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場，對(duì)估價(jià)對(duì)象的坐落、用途等情況進(jìn)行核對(duì)

B：房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場，拍攝反映估價(jià)對(duì)象外觀狀況的影像資料，內(nèi)部狀況可不拍攝

C：房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場，感受估價(jià)對(duì)象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣

D：估價(jià)對(duì)象為已經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師也應(yīng)去估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格16、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為（）萬元。

A．

B．

C．

D．17、某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總價(jià)值的40％，建筑物價(jià)值占總價(jià)值的60％，從可比實(shí)例房地產(chǎn)中求出的土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，綜合資本化率為。

A：6．2％

B：7．2％

C：8．2％

D：9．2％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格18、投資項(xiàng)目資本金是指__。

A．在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來說是債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；項(xiàng)目法人可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出

B．在投資項(xiàng)目總投資中，由政府部門認(rèn)購的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來說是非債務(wù)性資金，投資者不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出

C．在投資項(xiàng)目總投資中，由項(xiàng)目政府部門認(rèn)購的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來說是債務(wù)性資金，投資者不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出

D．在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來說是非債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出19、申請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)師初始注冊(cè)的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向__提交申請(qǐng)材料。

A．人事部

B．建設(shè)部

C．省級(jí)人事行政主管部門

D．所在地省級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門20、按照目前我國土地登記制度的規(guī)定，使用集體土地的核發(fā)。

A：《國有土地所有證》

B：《國有土地使用證》

C：《集體土地所有證》

D：《集體土地使用證》

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章21、下列關(guān)于住房公積金的表述中，正確的是__。

A．每年的1月1日為職工住房公積金的結(jié)息日

B．住房公積金的繳存比例一般不得低于5%，原則上不得超過15%

C．職工裝修自住住房時(shí)可以提取本人住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額

D．個(gè)人住房公積金的利息所得與個(gè)人普通存款的利息所得有區(qū)別，應(yīng)免征個(gè)人所得稅22、某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時(shí)和維護(hù)保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。

A．%

B．50%

C．%

D．70%23、某在建工程項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000㎡，總預(yù)算為400萬元，估價(jià)時(shí)，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50％，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。根據(jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價(jià)占整個(gè)建筑工程造價(jià)的比重分別是15％、60％、25％，該在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的完工程度是。

A：30％

B：45％

C：65％

D：75％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格24、資本化率的公式為。

A：

B：

C：

D：

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、估價(jià)報(bào)告有效期應(yīng)從__起計(jì)。

A．估價(jià)時(shí)點(diǎn)

B．估價(jià)作業(yè)期

C．出具估價(jià)報(bào)告之日

D．簽訂估價(jià)委托合同之日二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得分）1、房產(chǎn)圖按房產(chǎn)管理的需要分為。

A：地籍圖

B：房產(chǎn)分幅平面圖

C：房產(chǎn)分丘平面圖

D：房產(chǎn)分戶平面圖

E：宗地圖2、當(dāng)貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過__時(shí)，為高風(fēng)險(xiǎn)貸款。

A．50%

B．60%

C．80%

D．90%3、股票贏利的大小取決于。

A：股份有限公司的經(jīng)營狀況和贏利水平

B：公司的贏利狀況

C：公司的年終利潤的多少

D：公司風(fēng)險(xiǎn)程度和股票的穩(wěn)定性

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、當(dāng)年名義利率一定時(shí)，按月計(jì)息時(shí)，實(shí)際利率應(yīng)__。

A．大于名義利率

B．小于名義利率

C．等于名義利率

D．等于周期利率5、物業(yè)管理的基本特征包括__

A．社會(huì)化

B．專業(yè)化

C．市場化

D．國際化

E．規(guī)?；?、下列有關(guān)區(qū)域規(guī)劃的表述，正確的包括。

A：區(qū)域規(guī)劃是為實(shí)現(xiàn)一定區(qū)域范圍的開發(fā)和建設(shè)目標(biāo)而進(jìn)行的總體部署

B：廣義的區(qū)域規(guī)劃則主要指一定區(qū)域內(nèi)與國土開發(fā)整治有關(guān)的建設(shè)布局總體規(guī)劃

C：區(qū)域規(guī)劃是以跨行政區(qū)的經(jīng)濟(jì)區(qū)為對(duì)象編制的規(guī)劃，是國家總體規(guī)劃或省級(jí)總體規(guī)劃在特定經(jīng)濟(jì)區(qū)的細(xì)化和落實(shí)

D：區(qū)域規(guī)劃具有戰(zhàn)略性、空間性和有約束力的特點(diǎn)，是在多種方案比較和選擇中確定適合規(guī)劃區(qū)域未來發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的總體藍(lán)圖

E：區(qū)域規(guī)劃的作用是劃定主要功能區(qū)的“黃線”，主要內(nèi)容是把經(jīng)濟(jì)中心、城鎮(zhèn)體系、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、基礎(chǔ)設(shè)施以及限制開發(fā)地區(qū)等落實(shí)到具體地域空間7、下列土地符合免征土地使用稅的包括。

A：國家機(jī)關(guān)自用的土地

B：由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地

C：宗教寺廟自用的土地

D：公園開展出租經(jīng)營用的土地

E：直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地8、假設(shè)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的負(fù)債合計(jì)為3000萬元，資產(chǎn)合計(jì)為5000萬元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2500萬元和1250萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率為__。

A．167%

B．80%

C．200%

D．60%9、農(nóng)民集體的范圍包括__。

A．村農(nóng)民集體

B．村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體

C．鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體

D．建制農(nóng)民集體

E．縣農(nóng)民集體10、在城市用地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，確定各種地價(jià)修正系數(shù)基礎(chǔ)的區(qū)位條件是。

A：宏觀區(qū)位

B：中觀區(qū)位

C：微觀區(qū)位

D：其他區(qū)位

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、是會(huì)計(jì)處理程序的第一個(gè)關(guān)鍵步驟。

A：填制記賬憑證

B：登記賬簿

C：復(fù)式記賬

D：會(huì)計(jì)報(bào)表

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的__的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

A．稅金

B．拍賣費(fèi)用

C．土地使用權(quán)出讓金

D．土地使用成本13、下列房屋屬于不得出租的情形的有。

A：依法取得房屋所有權(quán)證的

B：司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定限制房地產(chǎn)權(quán)利的

C：共有房屋，取得共有人同意的

D：不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的

E：屬于違章建筑的14、住房公積金管理的基本原則不包括__。

A．住房公積金管理中心動(dòng)作

B．銀行專戶

C．低存低貸

D．財(cái)政監(jiān)督15、房地產(chǎn)開發(fā)程序中的前期工作包括__等。

A．可行性研究

B．獲取土地使用權(quán)

C．規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)方案的制訂

D．安排短期和長期信貸

E．開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜洽談16、功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有等。

A：意外破壞的損毀

B：市場供給的過量

C：建筑設(shè)計(jì)的缺陷

D：人們消費(fèi)觀念的改變

E：周圍環(huán)境條件惡化17、從宏觀上說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時(shí)，除了要分析總量結(jié)構(gòu)，通常還應(yīng)分析（）。

A．價(jià)格結(jié)構(gòu)

B．區(qū)域結(jié)構(gòu)

C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

D．供求結(jié)構(gòu)

E．投資結(jié)構(gòu)18、監(jiān)理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”。其中，“兩管”是指監(jiān)理活動(dòng)中的。

A：合同管理

B：質(zhì)量管理

C：投資管理

D：進(jìn)度管理

E：信息管理19、下列權(quán)益和財(cái)產(chǎn)中，可用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金出資的有。

A：股票

B：期貨

C：工業(yè)產(chǎn)權(quán)

D：非專利技術(shù)

E：建設(shè)用地使用權(quán)20、某房產(chǎn)面積10000m2，要求測繪精度為二級(jí)，則其限差為__。

A．4

B．6

C．12

D．2421、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起__日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。

A．10

B．15

C．20

D．3022、經(jīng)濟(jì)分析將不同的市場結(jié)構(gòu)分為四種類型。

A：完全競爭市場

B：完全