房地產(chǎn)專項檢查指南

房地產(chǎn)專項檢查指南房地產(chǎn)行業(yè)概述導(dǎo)致我國房地產(chǎn)業(yè)掀起和開展的三大政策支柱：土地有償使用、房屋商品化、住房制度改革。房地產(chǎn)行業(yè)根本概念一、房地產(chǎn)有關(guān)概念房地產(chǎn)房地產(chǎn)是房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的總稱，在經(jīng)濟學(xué)上稱為不動產(chǎn)，不動產(chǎn)指不能移動，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物、土地及其他土地附著物。很多國家將房地產(chǎn)稱為物業(yè)。房地產(chǎn)涉及的稅收主要有兩類，一類為財產(chǎn)稅性質(zhì)，即對房地產(chǎn)的存量狀態(tài)進行征稅，我國現(xiàn)在開征的房產(chǎn)稅〔城市房地產(chǎn)稅〕、城鎮(zhèn)土地使用稅〔十六屆三中全會指出“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一標準的物業(yè)稅”〕，以及將來可能開征的遺產(chǎn)稅的有關(guān)房地產(chǎn)稅目，均屬此性質(zhì)；第二類為流轉(zhuǎn)稅和所得稅性質(zhì)，指在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)及流通管理環(huán)節(jié)開征的各種稅，主要包括營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。目前國稅管轄范圍內(nèi)主要的為企業(yè)所得稅和外資企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場可分為以下幾類：房地產(chǎn)一級市場，指土地征用、劃拔、出讓市場，房地產(chǎn)呈縱向流通，土地的出讓方式一般有協(xié)議出讓、招標出讓、拍賣出讓三種方式；房地產(chǎn)二級市場，指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等市場，房地產(chǎn)呈橫向流通，通過表現(xiàn)為經(jīng)營者與消費者之間的交易；房地產(chǎn)三級市場，指房產(chǎn)的互換、典當、租賃以及二手房交易市場，房地產(chǎn)呈橫向流通，表現(xiàn)為消費者之間以及經(jīng)營者與消費者之間的交易行為。廣義而言，房地產(chǎn)市場還包括物業(yè)管理市場，指以物業(yè)管理效勞為交換對象的市場，對前三級房地產(chǎn)市場有一定的輔助作用。房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是指通過市場運營機制從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租、管理、效勞、咨詢等工程的產(chǎn)業(yè)，具體可分為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)、房地產(chǎn)管理業(yè)〔物業(yè)管理業(yè)〕、二手房交易的經(jīng)營管理等行業(yè)，廣義而言，還包括建筑業(yè)的房地產(chǎn)建設(shè)局部。二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)相關(guān)概念房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是隨著城市住宅商品化的推行、工商用房建設(shè)事業(yè)的開展，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步從建筑業(yè)別離出來的新興產(chǎn)業(yè)，主要涉及房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租等環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)業(yè)最重要的組成局部。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的產(chǎn)物。《中華人民共和國城市規(guī)劃法》中明確規(guī)定，“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”是我國城市建設(shè)的根本方針，其本質(zhì)特點就表達在“綜合”和“配套”上。所謂綜合指對地下設(shè)施如給水、排水、供電、供熱、煤氣、通訊等設(shè)施進行綜合開發(fā)；配套那么指對住宅、工商業(yè)用房、文教衛(wèi)生設(shè)施、園林綠化、道路交通及其他公用設(shè)施進行配套建設(shè)，把城市作為一個有機整體開發(fā)，保證城市的生產(chǎn)、生活、效勞和文化設(shè)施的協(xié)調(diào)開展，提高城市的整體功能。與相關(guān)行業(yè)的關(guān)系1、與“建筑業(yè)”的關(guān)系在我國三項產(chǎn)業(yè)的劃分中，建筑業(yè)屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門，是第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)帶有經(jīng)營與效勞的性質(zhì)，是第三產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中，二者的具體關(guān)系可分為兩類：一類是合同關(guān)系〔委托、招標等〕，一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)稱為開發(fā)商，將從事房屋施工建設(shè)的企業(yè)稱為建筑商或承包商；第二類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自營工程，將建筑業(yè)的環(huán)節(jié)納入本企業(yè)之中。2、與“房地產(chǎn)管理業(yè)〔物業(yè)〕”的關(guān)系二者同屬于房地產(chǎn)業(yè)，且同屬于第三產(chǎn)業(yè)，后者是前者的延續(xù)，在銷售和盈利環(huán)節(jié)對前者的影響越來越大，同時，隨著房地產(chǎn)市場的標準開展，逐漸要求物業(yè)公司前期介入開發(fā)及銷售過程，從物業(yè)管理及潛在業(yè)主的需要出發(fā)，提出建設(shè)性意見。二者的具體關(guān)系有三類：一類是合同關(guān)系〔委托、招標等〕，物業(yè)建成后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成第一次聘用物業(yè)管理公司的工作，當首屆產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會召開后，選聘物業(yè)公司的工作由選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會負責。第二類是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下屬獨立核算的物業(yè)公司負責物業(yè)管理；第三類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營物業(yè)管理。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營具有復(fù)雜性、多樣性和滾動開發(fā)性以及生產(chǎn)周期長、投資數(shù)額大、往來對象多等特點。因此，其開發(fā)經(jīng)營活動不同一般的工商企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務(wù)房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。進行的主要業(yè)務(wù)有：1．土地的開發(fā)與經(jīng)營。企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。2．房屋的開發(fā)與經(jīng)營。房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。3．城市根底設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。4．代建工程的開發(fā)。代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理過程。房地產(chǎn)開發(fā)大體上分為兩大階段，八個環(huán)節(jié)、五個行政管理審批過程。兩大階段是：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段；房地產(chǎn)銷售和租賃階段，兩大階段在一定程度上相互交叉。八個環(huán)節(jié)是：①投資時機尋找、②投資時機篩選、③可行性研究、④取得土地使用權(quán)、⑤規(guī)劃設(shè)計與方案報批、⑥簽署有關(guān)合作協(xié)議、⑦施工與竣工驗收組成、⑧商品房出租或出售與物業(yè)管理。五個行政管理審批過程是：〔1〕立項審批：包括開發(fā)工程立項和投資方案審批，分別由建委、經(jīng)委、計委負責。一般步驟是，由開發(fā)公司向建委提出立項申請，建委與經(jīng)委會簽審批文件，開發(fā)公司憑立項文件，向方案委員會申請投資方案；〔2〕規(guī)劃審批：由規(guī)劃管理、土地管理、財政部門負責，通常包括辦理“兩證一書”，即“建筑工程規(guī)劃許可證”、“規(guī)劃用地許可證”、“選址意見書”〔確定用地范圍，審核紅線圖〕?！?〕施工審批。房地產(chǎn)公司向建委報送規(guī)劃許可證和規(guī)費繳納憑證等資料，申請施工許可證，由建委、消防、環(huán)保、市政公用等部門分別負責?！?〕銷售審批。依據(jù)《商品房銷售管理方法》、《城市商品房預(yù)售管理方法》。〔5〕產(chǎn)權(quán)審批。商品房交付使用后，由業(yè)主向房管局報送購置房產(chǎn)的資料，辦理房產(chǎn)證。從以上房地產(chǎn)開發(fā)過程看，各行政管理部門之間的工作衍接相當嚴密，一環(huán)套一環(huán)，沒有上個環(huán)節(jié)的審批、許可、規(guī)費繳納手續(xù)，下一個管理部門就不會再辦下去，房地產(chǎn)工程的開發(fā)過程就會中斷。因此，我們在對房地產(chǎn)行業(yè)檢查過程中，要主動與政府管理部門加強信息溝通，充分利用政策管理部門信息，提高檢查工作的效率，尤其是要加強與房產(chǎn)管理部門的工作聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)方式1、根據(jù)開發(fā)建設(shè)的層次和產(chǎn)品內(nèi)容的不同，可分為兩個層次的開發(fā)和一個層次的開發(fā)兩種形式。兩個層次的開發(fā)是先將“生地”〔不具備使用條件〕開發(fā)建設(shè)成“熟地”后進行拍賣或出租〔產(chǎn)品為土地〕，由取得土地使用權(quán)者進行房屋開發(fā)建設(shè)〔產(chǎn)品為房屋〕；一個層次的開發(fā)是指一次性完成土地、房屋的開發(fā)〔產(chǎn)品為房屋〕。國外一般以前者為主，在我國絕大多數(shù)企業(yè)以后者為主，也有少數(shù)企業(yè)同時從事兩個層次的開發(fā)。一個層次的開發(fā) 一個層次的開發(fā) 房屋〔含土地使用權(quán)〕兩個層次的開發(fā) 第一層次土地拍賣、招標、協(xié)議第二層次房屋〔含土地使用權(quán)〕2、根據(jù)開發(fā)建設(shè)工程所處位置和建設(shè)內(nèi)容的不同，分為新區(qū)開發(fā)和舊城改造〔舊區(qū)再開發(fā)〕兩種形式，簡稱為新開發(fā)和再開發(fā)。新開發(fā)是城市的外延和擴展，建設(shè)衛(wèi)星城就是一種大規(guī)模的新開發(fā)形式，再開發(fā)那么是對原有城市功能的改造和擴充，涉及到拆遷安置改造等環(huán)節(jié)，程序更為復(fù)雜。新開發(fā)和再開發(fā)的主要工作內(nèi)容分別是：新區(qū)開發(fā) 新區(qū)開發(fā) 征用土地根底設(shè)施建設(shè)房屋開發(fā)舊城改造 拆遷安置建筑地塊改造房屋開發(fā)通過“三通一平”或“七通一平”，將“生地”變成“熟地”對原有的道路、管網(wǎng)等配套設(shè)施增容、更換、重新布線、調(diào)整走向等指實現(xiàn)“三通一平”〔水通、電通、路通、場地平整〕或“七通一平”〔給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通、場地平整〕的土地。企業(yè)的營銷方式售價策略房地產(chǎn)的售價定價模式不同于一般商品，房地產(chǎn)的潛在消費者存在著買漲不賣跌的偏好，加之方案生育后80年代到達購置階段其家庭的綜合購置力的推動，未來住房價格還將維持增長。在目前房地產(chǎn)市場看漲的前提條件下，資源的稀缺性成為房價的主要定價策略，其更多的在于房地產(chǎn)投資者對未來市場的一種預(yù)期，其售價已和其本錢沒有直接的聯(lián)系，各工程間的售價同樣存在不可比性。商品房的房源分：1．商品房現(xiàn)售〔現(xiàn)房〕：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給出購房者。根據(jù)《商品房銷售管理方法》規(guī)定：〔1〕現(xiàn)售的條件。第7條規(guī)定：工程工程主體竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)公司對工程進行審計和驗收，結(jié)算工程款項?！?〕應(yīng)當在銷售前將房地產(chǎn)開發(fā)工程手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。〔辦理整個工程的產(chǎn)權(quán)證書，也稱“確權(quán)”、“大房產(chǎn)證”，每銷售一套再向房管局申請核銷，檢查時可向房管部門了解商品房銷售的進展情況〕。〔3〕商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售?！?〕開發(fā)商與銷售商品房時必須與購房者簽訂統(tǒng)一格式的售房合同?！?〕商品房交付使用前要委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位進行實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門?！?〕交付后60天內(nèi)報送辦理房產(chǎn)證的資料。2．商品房預(yù)售〔期房〕是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)的商品房預(yù)先出售給出購房者，并收取購房者的定金購房價款的行為。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理方法》規(guī)定：〔1〕預(yù)售的條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用證；持有規(guī)劃許可證；預(yù)售房的投入的開發(fā)資金到達工程建設(shè)總投資的25%以上。〔2〕開發(fā)商與承購人簽訂商品房預(yù)售合同，并于簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向房管部門備案。按商品房銷售組織方式分第一種：自己組織銷售，成立隸屬房地產(chǎn)公司營銷隊伍。第二種：委托中介效勞機構(gòu)銷售〔營銷籌劃公司〕，又分三類：一類是支付手續(xù)費形式；二類是買斷型或者是包銷型；四是基價代銷+超基數(shù)分成。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點及開展趨勢房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營特點主要有以下幾點：1．開發(fā)經(jīng)營的方案性。企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、根底設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴格控制在國家方案范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原那么和企業(yè)的建設(shè)方案、銷售方案進行開發(fā)經(jīng)營。2．開發(fā)產(chǎn)品的商品性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價轉(zhuǎn)讓或銷售。3．開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。所謂復(fù)雜性包括兩個方面：(1)經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的根底設(shè)施和公共配套設(shè)施。經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計、施工、銷售到售后效勞全過程。(2)涉及面廣，經(jīng)濟往來對象多。綜合開發(fā)涉及到規(guī)劃、勘察、市政、施工、供電、電訊、房管、園林、環(huán)衛(wèi)、金融以及基層政權(quán)機構(gòu)、建委、物價局、財政局、稅務(wù)局等等，需要打交道的單位和部門幾十個，開發(fā)過程中的協(xié)作單位也很多。企業(yè)不僅因購銷關(guān)系與設(shè)備、材料物資供給單位等發(fā)生經(jīng)濟往來，而且因工程的發(fā)包和招標與勘察設(shè)計單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟往來，還會因受托代建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟往來。4．開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少那么一年，多那么數(shù)年才能全部完成。另外，上述每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。5．經(jīng)營風(fēng)險大。開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設(shè)周期長、負債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2002年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接使用金融機構(gòu)資金〔含按揭貸款〕占全部開發(fā)建設(shè)資金比例達50%左右，拖欠占用施工企業(yè)資金占比22%，平均資產(chǎn)負債率為72%，比工業(yè)企業(yè)高出16個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)開展趨勢1．房地產(chǎn)公司由原來的中、規(guī)模經(jīng)營向資金雄厚的大規(guī)模開發(fā)轉(zhuǎn)化。特別是從去年整頓和標準土地市場、完善房地產(chǎn)信業(yè)貸政策開始，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正面臨重新洗牌的過程。2．是企業(yè)所有制類型由原來的公有制為主轉(zhuǎn)向以非公有制為主的格局。國有房地產(chǎn)公司的無論從經(jīng)營規(guī)模不是企業(yè)數(shù)量正在逐漸萎縮，非公有制房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量迅速猛增。3．經(jīng)濟主體的多元化伴隨著社會分工的不斷細化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的經(jīng)濟合作已成為趨勢，一項開發(fā)工程很可能涉及多個經(jīng)濟實體。這就對我們提出了一個問題：如何判定參與同一經(jīng)濟活動的多個經(jīng)濟實體各自應(yīng)承當?shù)募{稅責任，采取何種手段來催促其實現(xiàn)納稅義務(wù)，4．消費群體發(fā)生變化。隨著住房制度的開革，住房消費群體由原來的機關(guān)、企事業(yè)單位的集團性消費轉(zhuǎn)向個人消費為主。單位集中性一次購房的越來越少。檢查的工作量要不斷地增大。5．個人住房消費理念在不斷變化。投資性住房消費正在興起，二手房市場正在逐步形成。6．是融資渠道方式向多元化方向開展。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收政策開發(fā)建設(shè)期涉稅事項和涉稅環(huán)節(jié)較少，主要涉稅事項和涉稅環(huán)節(jié)集中在租售期，具體情況見下表：階段經(jīng)營環(huán)節(jié)影響稅種備注開發(fā)建設(shè)期取得土地使用權(quán)契稅、耕地占用稅由財政部門征收委托施工印花稅自營工程個人所得稅銷售期房營業(yè)稅〔城建稅、教育費附加〕、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅

租售管理期銷售房屋轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)稅〔城建稅、教育費附加〕、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅營業(yè)稅按“銷售不動產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目，如果所銷售房屋為自營工程，還涉及“建筑業(yè)”稅目，但與“銷售不動產(chǎn)”的計稅依據(jù)不同〔見稅收政策局部〕出租房屋或土地營業(yè)稅〔城建稅、教育費附加〕、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅〔城市房地產(chǎn)稅〕、土地使用稅〔費〕、印花稅營業(yè)稅按“效勞業(yè)—租賃業(yè)”稅目自用房屋或土地房產(chǎn)稅〔城市房地產(chǎn)稅〕土地使用稅〔費〕

贈與房屋或土地

視同銷售不動產(chǎn)代收費用營業(yè)稅〔城建稅、教育費附加〕代收費用手續(xù)費合并營業(yè)收入計稅房屋抵押貸款以房抵債時按銷售不動產(chǎn)納稅對所建房屋兼營物業(yè)管理以及餐飲、娛樂等效勞營業(yè)稅〔城建稅、教育費附加〕、企業(yè)所得稅、個人所得稅營業(yè)稅按“效勞業(yè)”稅目，適用相應(yīng)的稅率股利分配個人所得稅個人股東所得股利按股息、紅利所得計稅從目前征管而言國稅主要涉及企業(yè)所得稅和外資企業(yè)所得稅。內(nèi)資房地產(chǎn)所得稅涉及的稅收法規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅收法規(guī)較多，前后二次有一定變化，主要涉及的稅法文件如下：國稅發(fā)〔2003〕83號：《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》〔

本通知自2003年7月1日起執(zhí)行。此前發(fā)生的尚未進行稅務(wù)處理的事項，也按本通知執(zhí)行〕國稅發(fā)〔2006〕31號：《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》〔本通知自2006年1月1日起執(zhí)行，國稅發(fā)〔2003〕83號同時廢止。此前沒有明確規(guī)定且尚未進行處理的稅務(wù)事項，按本通知執(zhí)行〕蘇國稅發(fā)【2003】第195號：轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》的通知蘇地稅發(fā)[2006]120號：江蘇省地方稅務(wù)局、江蘇省國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》的通知31號文件與83號文件相比的主要變化對照原來的83號文件，31號文件主要在以下幾個方面進行了補充、修改和完善：對預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率作了適當調(diào)整。83號文件規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入應(yīng)按不低于15%的預(yù)計營業(yè)利潤率繳納企業(yè)所得稅。31號文件對這一規(guī)定作了兩點調(diào)整：一是將預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率修改為預(yù)計計稅毛利率；二是按開發(fā)工程的性質(zhì)將開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟適用房和非經(jīng)濟適用房，并規(guī)定經(jīng)濟適用房工程預(yù)售收入的預(yù)計計稅毛利率不得低于3%，非經(jīng)濟適用房工程按不同區(qū)域分別確定預(yù)售收入的預(yù)計計稅毛利率，其中，省會城市和方案單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于20%，地及地級市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于15%，其他地區(qū)不得低于10%。規(guī)定了開發(fā)產(chǎn)品的完工標準。31號文件第二條第一款規(guī)定，凡符合以下條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已完工：一是竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品〔本錢對象〕；二是已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品〔本錢對象〕；三是已取得了初始產(chǎn)權(quán)登記證明的開發(fā)產(chǎn)品〔本錢對象〕。之所以對開發(fā)產(chǎn)品完工標準進行界定，主要是考慮到當預(yù)計計稅毛利率高于實際利潤率時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往會對已完工開發(fā)產(chǎn)品積極結(jié)算本錢；相反，一旦出現(xiàn)預(yù)計計稅毛利率低于實際利潤率的情況，這種積極性就不存在了。因此，必須從稅收角度規(guī)定開發(fā)產(chǎn)品的完工標準，以保證國家稅收不流失。對開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢標準作了原那么規(guī)定。開發(fā)產(chǎn)品完工以后，按什么標準結(jié)算本錢就成為下一步稅收征管工作中至關(guān)重要的一環(huán)。開發(fā)產(chǎn)品不同于標準化的工業(yè)產(chǎn)品，其本錢對象確實定具有不可比性、多樣性和復(fù)雜性等特征，個案特征比擬明顯。因此，開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算既不能簡單地套用一般稅收原那么，也不能完全按會計制度執(zhí)行。為了防止開發(fā)企業(yè)通過隨意確定本錢對象或混淆本錢界線等方式逃避納稅義務(wù)，為本錢對象的準確、合理計量提供根底，應(yīng)單獨制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計稅本錢標準。因此，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅本錢標準涉及的內(nèi)容比擬多、問題也比擬復(fù)雜的情況，31號文件規(guī)定了計稅本錢結(jié)算的一般原那么、主要本錢工程的核算方法和扣除標準三方面內(nèi)容。規(guī)定了本錢費用工程核算和稅前扣除原那么。對公共配套設(shè)施費、前期工程費、根底設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等主要本錢工程，31號文件規(guī)定了其核算和稅前扣除原那么：屬于該本錢對象完工前實際發(fā)生的，可直接攤?cè)氡惧X對象；屬于本錢對象完工后實際發(fā)生的，首先應(yīng)按規(guī)定在已完工本錢對象和未完工本錢對象之間分攤，再將由已完工本錢對象負擔的局部，在已實現(xiàn)銷售的可售面積和未實現(xiàn)銷售的可售面積之間進行分攤，其中，應(yīng)由已實現(xiàn)銷售的可售面積分攤的局部準予在當期扣除。對新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費稅前扣除作出了新規(guī)定。按照《企業(yè)所得稅稅前扣除方法》〔國稅發(fā)[2000]84號〕的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費是按銷售收入的一定比例在稅前據(jù)實扣除。這一規(guī)定對于新辦的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說不合理問題較為突出，主要表達在以下兩個方面：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事的開發(fā)活動包括征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計、組織施工、竣工驗收、產(chǎn)品銷售等開發(fā)經(jīng)營全過程。因此，開發(fā)工程從第一筆投入至取得第一筆銷售收入，需要一個較長周期，而這一期間發(fā)生的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費，那么由于沒有銷售收入而無法在稅前扣除；二是廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費支出主要發(fā)生在開發(fā)前期，這是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的一個顯著特點，但這一期間又恰恰沒有銷售收入。鑒于這種情況，為合理解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營所需的三項費用扣除問題，31號文件規(guī)定：新辦的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆銷售開發(fā)產(chǎn)品收入之前發(fā)生的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費，可以向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，但最長不得超過3年。對轉(zhuǎn)借款發(fā)生的利息支出稅前扣除問題有了新規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品與工業(yè)產(chǎn)品相比，具有開發(fā)周期長和投入資金大的特點。有的產(chǎn)品開發(fā)需要幾年甚至十幾年才能完成。因而，開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資金在建設(shè)過程中停留的時間較長，而且開發(fā)產(chǎn)品的造價較高，一個小區(qū)、一個大的建設(shè)工程，少那么需要投資上億元，高那么需要幾十億元資金。這就需要企業(yè)在開發(fā)前期注入大量資金。開發(fā)企業(yè)籌措資金的渠道，通常有以下幾種形式：一是增資擴股，二是發(fā)行債券，三是預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品，四是向銀行貸款。在上述幾種籌資形式中，向銀行貸款是其主要形式。一些開發(fā)企業(yè)出于加強資金監(jiān)管、加速資金周轉(zhuǎn)、節(jié)約籌資本錢、提高資金使用效率考慮，由集團統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款，所屬企業(yè)申請使用。通過這種方式籌措、管理、使用銀行信貸資金是開發(fā)企業(yè)的正常經(jīng)營需要。因此，31號文件規(guī)定，開發(fā)企業(yè)只要能夠出具從金融機構(gòu)取得貸款的證明文件，其所屬企業(yè)使用開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)借款支付的利息允許按稅收有關(guān)規(guī)定扣除。增加了防止資本弱化和關(guān)聯(lián)交易的規(guī)定。開發(fā)企業(yè)將暫時閑置不用的自有資金通過合法方式拆借給其他企業(yè)使用也是提高資金使用效率的另一途徑。因此應(yīng)準予借入企業(yè)扣除其支付的利息。但是，為了防止開發(fā)企業(yè)通過關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移利潤，31號文件規(guī)定，依法借給全資企業(yè)的，全資企業(yè)支付的利息不得在稅前扣除；依法借給全資企業(yè)以外其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金金額在其注冊資本50%以內(nèi)〔含50%〕的局部，可在按金融機構(gòu)同類同期貸款基準利率計算的標準以內(nèi)據(jù)實扣除；超過注冊資本50%的局部，其超過局部負擔的利息支出不得扣除。對新辦房地產(chǎn)企業(yè)減免稅作了限制。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用設(shè)立工程公司的方式經(jīng)營，開發(fā)一個樓盤或開發(fā)一個工程就新辦一個公司，且盈利率較高。據(jù)此，31號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠，同時規(guī)定以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品〔包括代理銷售〕為主的企業(yè)也不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。對房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管方式提出了新的要求。根據(jù)《稅收征管法》和《企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細那么的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點，31號文件規(guī)定對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得事先按核定征收方式征收、管理企業(yè)所得稅。也就是說，必須是符合《稅收征管法》第35條規(guī)定的情形的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，才可按核定征收方式征收企業(yè)所得稅。31號文件與原83號文件的主要條款對照和簡要分析〔詳見下表〕83號文件〔舊〕31號文件〔新〕簡要分析各省、自治區(qū)、直轄市和方案單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，局內(nèi)各單位：各省、自治區(qū)、直轄市和方案單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：為了加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理，標準房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅行為，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細那么、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收所得稅有關(guān)問題通知如下：為了加強和標準房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細那么、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〔以下簡稱開發(fā)企業(yè)〕的經(jīng)營特點，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)企業(yè)所得稅問題通知如下：總體上看，31號文件對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所取得的不同收入的稅收處理進行了更加明細的分類，共7類：1、關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題2、關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題3、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入確實認問題4、關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題5、關(guān)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)工程的稅務(wù)處理問題6、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問題7、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問題原83號文件只分4類：1、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認問題2、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認問題3、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認問題4、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認問題二、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，再并入當期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進行結(jié)算調(diào)整。預(yù)計營業(yè)利潤額＝預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率預(yù)售收入的利潤率不得低于15%〔含15%〕，由主管稅務(wù)機關(guān)結(jié)合本地實際情況，按公平、公正、公開的原那么分類(或分項)確定。預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時按本通知第一條規(guī)定計算已實現(xiàn)的銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的銷售本錢，計算出已實現(xiàn)的利潤〔或虧損〕額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計算出其與該項開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應(yīng)納稅所得額。一、關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅本錢后再行調(diào)整。〔一〕經(jīng)濟適用房工程必須符合建設(shè)部、國家開展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟適用房管理方法〉的通知》〔建住房[2004]77號〕等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，其預(yù)售收入的計稅毛利率不得低于3%。開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟適用房工程的預(yù)售收入進行初始納稅申報時，必須附送有關(guān)部門的批準文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟適用房的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅?！捕撤墙?jīng)濟適用房開發(fā)工程預(yù)計計稅毛利率按以下規(guī)定確定：1.開發(fā)工程位于省、自治區(qū)、直轄市和方案單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%。2．開發(fā)工程位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。3．開發(fā)工程位于其他地區(qū)的，不得低于10%。對未完工開發(fā)產(chǎn)品，所取得預(yù)售收入的稅務(wù)處理，改變了原來一刀切，統(tǒng)一規(guī)定利潤率的方法，劃分了經(jīng)濟適用房及非經(jīng)濟適用房不同的預(yù)計計稅毛利率，并允許扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅稅金及附加。同時，對于非經(jīng)濟適用房，從全國統(tǒng)一的預(yù)計利潤率改為按照所在地的不同，規(guī)定不同的預(yù)計利潤率最低標準?！沧⒁狻邦A(yù)計利潤率”和“計稅毛利率”兩者的區(qū)別：預(yù)計利潤率的分子本身就已扣除期間費用、營業(yè)稅金及附加，而計稅毛利率的分子并未扣除這兩項內(nèi)容，所以需要單獨計算可扣除的期間費用和營業(yè)稅金及附加〕二、關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題〔一〕符合以下條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：1.竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品〔本錢對象〕；2.已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品〔本錢對象〕；3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品〔本錢對象〕?！捕抽_發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認的原那么，合理地將預(yù)售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅本錢，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應(yīng)納稅所得額。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅本錢，或未對其實際銷售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額之間的差額進行納稅調(diào)整的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅本錢，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。〔三〕開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)于年度納稅申報前將其完工情況報告主管稅務(wù)機關(guān)。在年度納稅申報時，開發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機構(gòu)對該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。上述差異調(diào)整情況鑒定報告的根本內(nèi)容包括：開發(fā)工程的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積、預(yù)售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發(fā)本錢及其實際銷售本錢等?！菜摹抽_發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。1、對開發(fā)產(chǎn)品完工標準的認定，直接關(guān)系到銷售收入確實認，83號文件對此作出了較為明確的規(guī)定，有助于解決稅企爭議。2、對銷售收入的范圍進行了明確，一切可以用現(xiàn)金及其等價物可以衡量的經(jīng)濟利益。這與《企業(yè)所得稅暫行條例實施細那么》第58條的精神是一致的。同時，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收款項較多的情況，31號文件對代收款項是否計入銷售收入的標準也作出了規(guī)定〔但要注意該規(guī)定僅適用于企業(yè)所得稅，不適用于營業(yè)稅〕。3、對預(yù)售收入與實際銷售收入的差額如何進行納稅調(diào)整進行了明確規(guī)定，并增加了如果不及時結(jié)算計稅本錢或者及時進行納稅調(diào)整，那么稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅本錢，以及作出行政處分的規(guī)定。4、83號文件明確規(guī)定，必須由有關(guān)機構(gòu)出具納稅差異調(diào)整的稅務(wù)鑒定報告，而“有關(guān)機構(gòu)”的具體范圍，這里并未明確。個人理解應(yīng)當包括稅務(wù)師事務(wù)所和會計師事務(wù)所等中介機構(gòu)。5、這里需要注意的是其“完工”的定義要比通常理解的工程上的“完工”定義要大，并且括號內(nèi)的“本錢對象”與本文其他條款照應(yīng)，實際上在強調(diào)按單個本錢對象而不是整個工程進行稅務(wù)處理。一、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按以下原那么分別確認收入的實現(xiàn)：〔五〕開發(fā)產(chǎn)品銷售收入應(yīng)按以下規(guī)定確認：以下是對開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確實認問題。這里需要注意：無論是原先的83號文件還是新的31號文件，稅法上的收入確認原那么與會計上都不是完全一致的，稅法上不以“所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移”作為確認標志。

〔一〕采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)〔權(quán)利〕時，確認收入的實現(xiàn)。1．采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)〔權(quán)利〕之日，確認收入的實現(xiàn)。31號文件同原83號文件一致。〔二〕采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。2．采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。31號文件同原83號文件一致?！踩巢扇°y行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。3．采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。31號文件同原83號文件根本一致。〔四〕采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原那么確認收入的實現(xiàn)：1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。4．采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原那么確認收入的實現(xiàn)：〔1〕采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。31號文件改變了原83號文件中按實際銷售額確認收入的規(guī)定，其意義在于不能直接從收入中扣減應(yīng)支付給受托方的手續(xù)費，防止歧義。2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)?！?〕采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購置方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購置方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，那么應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購置方簽訂銷售合同或協(xié)議的，那么應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。31號文件嚴格區(qū)分了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、受托方、購置方的各種關(guān)系，本著對國家稅收有利的原那么，從高計算應(yīng)納稅所得額，規(guī)定更為具體，也更有可操作性。但在銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格〔或基價〕的情況下，有可能導(dǎo)致重復(fù)納稅問題。4.采取基價〔保底價〕并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)?！?〕采取基價〔保底價〕并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購置方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購置方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，那么應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，那么應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購置方直接簽訂銷售合同的，那么應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。3.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認收入的實現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)?！?〕采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述〔1〕至〔3〕項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。根據(jù)31號文件的規(guī)定，包銷期內(nèi)正常售出的開發(fā)產(chǎn)品比照前述代銷方式下的三種情形〔視同買斷、收取手續(xù)費、基價+超基價分成〕確認收入實現(xiàn)，包銷期滿未正常售出的開發(fā)產(chǎn)品的收入確認時間取決于合同約定的付款方式，但最早也要到包銷期滿后，因此應(yīng)不存在原83號文件規(guī)定的“包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)”這一情形。委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等項內(nèi)容，以月或季為結(jié)算期，定期進行結(jié)算，并在規(guī)定期限內(nèi)向稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報、預(yù)繳稅款。對不按規(guī)定定期結(jié)算、納稅申報和預(yù)繳稅款的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定進行處理。83號文件新增了對不按規(guī)定進行納稅申報的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行處分的規(guī)定?！参濉硨㈤_發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原那么確認收入的實現(xiàn)：1.將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)。2.將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。5．開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。31號文件同原83號文件實質(zhì)一致，僅改變了以前的表述方式，統(tǒng)一為“轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)”。但是，這一規(guī)定可能與新的《企業(yè)會計準那么第3號—投資性房地產(chǎn)》不銜接，尤其是如果投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行會計核算時應(yīng)當如何稅務(wù)處理和納稅調(diào)整的問題并未述及，有待今后進一步發(fā)文明確。三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入確實認問題開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認收入的實現(xiàn)，承租方支付的預(yù)租費用同時按租金支出進行稅前扣除。有網(wǎng)友認為其實質(zhì)應(yīng)為租賃合同中的定金，在承租人使用時確認為租金收入。需注意這里同時對承租方的稅前扣除問題也作出了規(guī)定，這兩項規(guī)定是對應(yīng)的，一方確認收入的時間也就是另一方確認費用并稅前扣除的時間，四、關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)工程，且該工程未成立獨立法人公司的，按以下規(guī)定進行處理：〔一〕凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該工程已經(jīng)結(jié)算計稅本錢，其應(yīng)分配給投資方〔即合作、合資方，下同〕開發(fā)產(chǎn)品的計稅本錢與其投資額之間的差額計入當期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅本錢，那么將投資方的投資額視同預(yù)售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理?！捕撤查_發(fā)合同或協(xié)議中約定分配工程利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理:1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該工程形成的營業(yè)利潤額并入當期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該工程的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在本錢中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。2.投資方取得該工程的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機關(guān)出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅。對于這一問題，原83號文件根本未涉及?！惨弧撤峙溟_發(fā)產(chǎn)品，31號文件規(guī)定的實質(zhì)是將接受的投資額視同預(yù)收款〔以該投資款作為價款，向投資方出售開發(fā)產(chǎn)品〕，按照所得稅不重復(fù)征稅的原那么，投資方分得的開發(fā)產(chǎn)品，也應(yīng)當以原投資額確認為計稅本錢，即對于開發(fā)企業(yè)而言，分配開發(fā)產(chǎn)品時，接受投資款與開發(fā)產(chǎn)品本錢之間的差額作為應(yīng)納稅所得額；對于投資方而言，分回開發(fā)產(chǎn)品時為投資回收，因收回的開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢與原投資額相同而不產(chǎn)生所得稅納稅義務(wù)，待以后出售開發(fā)產(chǎn)品時再產(chǎn)生納稅義務(wù)?！捕撤峙淅麧?，視同股權(quán)投資的稅后分利進行稅務(wù)處理，投資方需補交稅率差。開發(fā)企業(yè)可能需要對該工程單獨設(shè)賬核算。因此，這兩種分配方式，對投資方來說需注意權(quán)衡?！擦骋苑秦泿判再Y產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認收入的實現(xiàn)。五、關(guān)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)工程的稅務(wù)處理問題〔一〕企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)工程的，按以下規(guī)定進行處理：1．企業(yè)、單位應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按應(yīng)從該工程取得的開發(fā)產(chǎn)品〔包括首次取得的和以后應(yīng)取得的〕的市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。2．接受土地使用權(quán)的開發(fā)方應(yīng)在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為按市場公允價值銷售該工程應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品〔包括首次分出的和以后應(yīng)分出的〕和購入該項土地使用權(quán)兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并將該項土地使用權(quán)的價值計入該工程的本錢。〔二〕企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)工程的，按以下規(guī)定進行處理：1．企業(yè)、單位在投資交易發(fā)生時，應(yīng)將其分解為銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并計算確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當年應(yīng)納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發(fā)生年度起，按5個納稅年度均攤至各年度的應(yīng)納稅所得額。2．接受土地使用權(quán)的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時，可按上述投資交易額計算確認土地使用權(quán)的本錢，并計入開發(fā)產(chǎn)品的本錢?！捌髽I(yè)、單位首次取得開發(fā)產(chǎn)品”的稅務(wù)處理，與國稅發(fā)[2000]118號文件關(guān)于投出時即應(yīng)將資產(chǎn)的公允價值和計稅本錢之間的差額計入應(yīng)納稅所得額的規(guī)定不一致，個人理解主要是出于簡化征收的考慮，因為如果投出時土地使用權(quán)的公允價值和計稅本錢要計入應(yīng)納稅所得額，那么取得開發(fā)產(chǎn)品時開發(fā)產(chǎn)品的公允價值和投資的計稅本錢〔即投出時土地使用權(quán)的公允價值〕之間的差額同樣要計入應(yīng)納稅所得額?，F(xiàn)在在取得開發(fā)產(chǎn)品時一次征收，有助于降低征納本錢。對投資方而言，也可以從局部稅款的延遲繳納中獲得資金的時間價值。這里“首次”強調(diào)了納稅義務(wù)的發(fā)生時間，即使開發(fā)產(chǎn)品分次取得，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的所得也必須一次確認，相應(yīng)地，對于那些應(yīng)當取得而尚未取得的開發(fā)產(chǎn)品，其公允價值也就只能參照納稅義務(wù)發(fā)生時同類房地產(chǎn)的市場公允價值推算。以股權(quán)形式將土地使用權(quán)投資開發(fā)工程的稅務(wù)處理規(guī)定與國稅發(fā)[2000]118號和國稅發(fā)[2004]82號文件的有關(guān)規(guī)定一致。三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認問題〔一〕以下行為應(yīng)視同銷售確認收入1.將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；2.將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；3.將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者；4.以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；5.以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。〔二〕視同銷售行為的收入確認時限視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入的實現(xiàn)?！踩骋曂N售行為收入確認的方法和順序1.按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；3.按本錢利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的本錢利潤率不得低于15%(含15%),具體由主管稅務(wù)機關(guān)確定。六、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問題開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入〔或利潤〕的實現(xiàn)。確認收入〔或利潤〕的方法和順序為：〔一〕按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；〔二〕由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；〔三〕按開發(fā)產(chǎn)品的本錢利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的本錢利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。31號文件同原83號相比，在視同銷售行為確實認上沒有很大變化，只是將“經(jīng)營性資產(chǎn)”的提法換成了“固定資產(chǎn)”，確認時限、方法和順序等實質(zhì)性規(guī)定沒有發(fā)生變化。注意視同銷售核定的本錢利潤率仍然不得低于15%。這與前面預(yù)售收入計入應(yīng)納稅所得額時按照經(jīng)濟適用房和不同地方的非經(jīng)濟適用房分別規(guī)定不同的最低計稅毛利率有所不同，請務(wù)必注意。四、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。完工百分比法是根據(jù)合同完工進度確認收入和費用的方法。完工進度可按累計實際發(fā)生的合同本錢占合同預(yù)計總本錢的比例，已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計總工作量的比例，測量已完成合同工作量等方法確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn)。七、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問題〔一〕開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。完工百分比法即是根據(jù)合同完工進度同比例確認收入和費用。完工進度可按累計實際發(fā)生的合同本錢占合同預(yù)計總本錢的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定?！捕抽_發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn)。31號文件同原83號文件在代建工程和提供勞務(wù)的稅收問題上的規(guī)定根本是一致的。五、關(guān)于本錢和費用的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行本錢和費用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和本錢、開發(fā)產(chǎn)品建造本錢和銷售本錢的界限。期間費用和開發(fā)產(chǎn)品銷售本錢可以按規(guī)定在當期直接扣除。開發(fā)產(chǎn)品的建造本錢是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項支出，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、根底設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)的間接費用、借款費用及其他費用等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造本錢合理劃分為直接本錢和間接本錢。直接本錢可根據(jù)有關(guān)會計憑證、記錄直接計入本錢對象中。間接本錢能分清負擔本錢對象的，直接計入有關(guān)本錢對象中；因多個工程同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的，那么應(yīng)根據(jù)配比的原那么按各工程占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計入有關(guān)開發(fā)工程的本錢。八、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品本錢、費用的扣除問題開發(fā)企業(yè)在進行本錢、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品本錢、開發(fā)產(chǎn)品會計本錢與計稅本錢、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢的界限。〔一〕開發(fā)企業(yè)在結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的計稅本錢時，按以下規(guī)定進行處理：1．開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項支出，當期實際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責發(fā)生制的原那么計入本錢對象；當期尚未發(fā)生但應(yīng)由當期負擔的，除稅收規(guī)定可以計入當期本錢對象的外，一律不得計入當期本錢對象。2．開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會計慣例合理地劃分本錢對象，同時還應(yīng)將各項支出合理地劃分為直接本錢、間接本錢和共同本錢。3．開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接本錢、間接本錢和共同本錢，應(yīng)按配比原那么將其分配至各本錢對象。其中，直接本錢和能夠分清本錢負擔對象的間接本錢，直接計入本錢對象中；共同本錢以及因多個工程同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的間接本錢，應(yīng)按各個本錢對象〔工程〕占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。4．計入開發(fā)產(chǎn)品本錢的費用必須是真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預(yù)提〔或應(yīng)付〕費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品本錢。5．計入開發(fā)產(chǎn)品本錢的費用必須符合國家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準進行調(diào)整。6．開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時限內(nèi)及時結(jié)算其計稅本錢，不得提前或滯后。如結(jié)算了會計本錢，那么應(yīng)按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計稅本錢。對開發(fā)產(chǎn)品本錢、費用的問題，31號文件更詳細的劃分了各種本錢之間的界限。但對于其中八、〔一〕1.中“實際發(fā)生”，尤其是“當期尚未發(fā)生但應(yīng)由當期負擔的”這一概念應(yīng)如何理解，尚無明確解釋。結(jié)合后文“除稅收另有規(guī)定外，各項預(yù)提〔或應(yīng)付〕費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品本錢”、“應(yīng)付費用可以憑合法憑證計入開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢或進行稅前扣除”的規(guī)定，更難以理解。31號文件增加了“共同本錢”概念，但未解釋其定義。個人理解“共同本錢”的內(nèi)容與直接本錢類似，但因多個工程同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象。以下工程按以下規(guī)定進行扣除：〔一〕銷售本錢。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當期準予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售本錢，是指已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的本錢，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程本錢確認?？墒勖娣e單位工程本錢和銷售本錢按以下公式計算確定：可售面積單位工程本錢=本錢對象總本錢÷總可售面積銷售本錢=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程本錢〔二〕以下工程按以下規(guī)定進行扣除：1．已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅本錢。當期準予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅本錢，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程本錢確認。可售面積單位工程本錢和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅本錢按以下公式計算確定：可售面積單位工程本錢=本錢對象總本錢÷總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅本錢=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程本錢31號文件同原83號文件在銷售本錢問題上根本一致，要求按比例進行分攤。〔二〕土地征用及拆遷補償費、公共設(shè)施配套費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、公共設(shè)施配套費，應(yīng)按本錢對象進行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進行扣除。1.屬于本錢對象完工前實際發(fā)生的，直接攤?cè)胂鄳?yīng)的本錢對象。2.屬于本錢對象完工后實際發(fā)生的,首先應(yīng)按規(guī)定在已完工本錢對象和未完工本錢對象之間進行分攤，再將應(yīng)由已完工本錢對象負擔的局部，在已實現(xiàn)銷售的可售面積和未實現(xiàn)銷售的可售面積之間進行分攤，其中，應(yīng)由已實現(xiàn)銷售的可售面積分攤的局部，準予在當期扣除。2．開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品本錢中的費用，包括前期工程費、根底設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等，應(yīng)根據(jù)實際發(fā)生額按以下規(guī)定進行分攤：〔1〕屬于本錢對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按計稅本錢結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計入本錢對象?！?〕屬于本錢對象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計稅本錢結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工本錢對象和未完工本錢對象之間進行分攤，然后再將應(yīng)由已完工本錢對象負擔的局部，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進行分攤。31號文件同原83號在應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品本錢中的費用問題上根本一致，但范圍擴大了，將前期工程費、根底設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等與“土地征用及拆遷補償費”、“公共設(shè)施配套費”等采用同一原那么處理。3．應(yīng)付費用。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項應(yīng)付費用，可以憑合法憑證計入開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢或進行稅前扣除，其預(yù)提費用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。有網(wǎng)友認為是對前一句話“各項預(yù)提〔或應(yīng)付〕費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品本錢?！钡慕忉尅！菜摹抽_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因?qū)σ咽坶_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承當維護、保養(yǎng)、修理、更換等責任而發(fā)生的費用，可按實際發(fā)生額進行扣除，提取的維修基金不得扣除。4.維修費用。開發(fā)企業(yè)對尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品〔包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備〕進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的費用，準予在當期扣除。這里的維修費用屬于企業(yè)發(fā)生的符合會計準那么的日常營業(yè)費用，應(yīng)當可以在稅前扣除。5．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。開發(fā)企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除。對代收代繳的住房專項維修基金，國稅發(fā)[2004]69號文件已明確規(guī)定不計征營業(yè)稅，說明代收代繳的基金不能確認為開發(fā)企業(yè)自己的收入，當然也就不存在于移交時稅前扣除的問題。據(jù)此，這里的維修基金移交數(shù)，應(yīng)當是指從開發(fā)企業(yè)自身的本錢費用中列支的維修基金。這局部維修基金的稅前扣除應(yīng)遵循收付實現(xiàn)制原那么。6．開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：〔1〕屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。〔2〕屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其本錢。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。7．開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算本錢，按以下規(guī)定進行處理：〔1〕由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)完工后，出售的，按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理；出租的，按建造固定資產(chǎn)進行處理；無償贈與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位的，按建造公共配套設(shè)施進行處理?！?〕由開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該工程的建造本錢，抵扣的差額應(yīng)計入當期應(yīng)納稅所得額。這是國稅發(fā)[2006]31號文件新明確的問題。對開發(fā)工程區(qū)內(nèi)的公益性建設(shè)工程的稅收處理，應(yīng)區(qū)別情況處理：1、無償贈送的，應(yīng)按建造公共配套設(shè)施進行處理，這局部本錢可在稅前直接扣除〔但一般不能預(yù)提〕；2、有償移交的，差額計稅；3、出售、出租的，按上述建造開發(fā)產(chǎn)品或固定資產(chǎn)的稅務(wù)規(guī)定處理。上述稅務(wù)處理規(guī)定根本與會計處理方法類似。8．開發(fā)企業(yè)建造的售房部〔接待處〕和樣板房，凡能夠單獨作為本錢對象進行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。售房部〔接待處〕、樣板房的裝修費用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計入其建造本錢。強調(diào)了資本性支出與費用的界限，防止侵蝕所得稅稅基。不能單獨作為本錢對象核算的售房部〔接待處〕和樣板房應(yīng)當計入開發(fā)產(chǎn)品的建造本錢。根據(jù)31號文件的有關(guān)規(guī)定，假設(shè)一個售樓處需要在工程結(jié)束時撤除，那么會計和稅務(wù)處理的差異相當大。首先，31號文件規(guī)定了只能按照固定資產(chǎn)和開發(fā)產(chǎn)品兩種處理方法，而不能作為某種長期待攤費用攤銷。稅法規(guī)定房屋類固定資產(chǎn)的折舊年限至少為根據(jù)31號文件的有關(guān)規(guī)定，假設(shè)一個售樓處需要在工程結(jié)束時撤除，那么會計和稅務(wù)處理的差異相當大。首先，31號文件規(guī)定了只能按照固定資產(chǎn)和開發(fā)產(chǎn)品兩種處理方法，而不能作為某種長期待攤費用攤銷。稅法規(guī)定房屋類固定資產(chǎn)的折舊年限至少為20年，而會計上需要在該項資產(chǎn)的預(yù)計受益期內(nèi)進行折舊，可能只有很短時間。其次，在售樓處被撤除時，該項本錢能否稅前扣除只能依據(jù)國家稅務(wù)總局令第13號《企業(yè)財產(chǎn)損失所得稅前扣除管理方法》進行〔具體要看各地的細那么〕，需要進行證據(jù)保全、內(nèi)部核批、中介鑒證、稅務(wù)核查等工作，在年度終了15日內(nèi)申報財產(chǎn)損失后經(jīng)批準方可扣除。9．保證金。開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購置方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金〔擔保金〕不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。這種情況的保證金一般是在購置方取得小產(chǎn)證前，銀行即向其放款，此時要求開發(fā)企業(yè)交存一定的保證金作為臨時性擔保，購房者取得小產(chǎn)證并抵押給銀行后，該保證金可由開發(fā)企業(yè)收回。本規(guī)定實際上是對銷售收入的范圍進一步明確，從會計處理上也不能沖減銷售收入，應(yīng)作為其他應(yīng)收款處理。如果實際發(fā)生損失，可憑相關(guān)證明材料在稅前扣除。這符合《企業(yè)財產(chǎn)損失所得稅前扣除管理方法》第47條“企業(yè)對外提供與本身應(yīng)納稅收入有關(guān)的擔保，因被擔保人不能按期歸還債務(wù)而承當連帶還款責任，經(jīng)清查和追索，被擔保人無歸還能力，對無法追回的，比照本方法壞賬損失進行管理”的規(guī)定，即經(jīng)審批可稅前扣除?！财摺硰V告費和業(yè)務(wù)宣傳費。新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費，可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標準扣除。10．廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費。按以下規(guī)定進行處理：〔1〕開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費等三項費用的計算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)?！?〕新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅年度。新增了業(yè)務(wù)招待費的扣除方法，對預(yù)售收入不作為三項費用的計算基數(shù)進行了明確，縮短了以后納稅年度的扣除期限。對廣告費而言，實際縮小了可扣除的限額。〔三〕借款費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費用，如屬于本錢對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實際發(fā)生的費用配比計入本錢對象中；如屬于本錢對象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財務(wù)費用直接在稅前扣除。11．利息。按以下規(guī)定進行處理：〔1〕開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于本錢對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計入本錢對象；屬于本錢對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除?！?〕開發(fā)企業(yè)向金融機構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。〔3〕開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)〔包括分支機構(gòu)〕和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本50%的，超過局部的利息支出，不得在稅前扣除；未超過局部的利息支出，準予按金融機構(gòu)同類同期貸款基準利率計算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。利息的稅務(wù)處理同《企業(yè)所得稅前扣除方法》〔國稅發(fā)[2000]84號〕的有關(guān)規(guī)定相結(jié)合。31號文件強調(diào)只有符合稅收規(guī)定〔主要就是國稅發(fā)[2000]84號文件〕的借款費用才能計入本錢對象，旨在防范通過將不合稅收規(guī)定的借款費用先計入開發(fā)本錢，然后再通過主營業(yè)務(wù)本錢間接實現(xiàn)扣除的不標準做法。對統(tǒng)一借款的利息處理進行了明確。這是新的規(guī)定。以前“統(tǒng)借統(tǒng)還”業(yè)務(wù)只明確了營業(yè)稅政策，即集團核心企業(yè)在不通過轉(zhuǎn)借賺取利息差的情況下可不繳納營業(yè)稅。現(xiàn)在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“統(tǒng)借統(tǒng)還”業(yè)務(wù)的所得稅處理作出規(guī)定，有較為明顯的現(xiàn)實意義，因為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)多工程公司，本身融資能力不強，需要母公司提供資金或融資擔保。規(guī)定〔2〕可使借入方的利息稅前扣除不再受到“來自關(guān)聯(lián)方的借款不超過注冊資本50%”和“利率不超過金融機構(gòu)同期貸款利率”的限制。請注意：開發(fā)企業(yè)將自有資金拆借給關(guān)聯(lián)方，關(guān)聯(lián)方稅前扣除依據(jù)的利率只能是基準利率。這與國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)貸款支付利息稅前扣除標準的批復(fù)》〔國稅函[2003]1114號〕關(guān)于“金融機構(gòu)同類同期貸款利率包括中國人民銀行規(guī)定的基準利率和浮動利率”的規(guī)定不盡一致，可以看作僅適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個特例。〔五〕土地閑置費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、開工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的開工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入本錢對象的施工本錢；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定進行扣除。12．土地閑置費。開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、開工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的開工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入本錢對象的施工本錢；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。31號文件同原83號文件根本一致，應(yīng)注意財產(chǎn)損失的稅前扣除問題，即應(yīng)當執(zhí)行《企業(yè)財產(chǎn)損失所得稅前扣除管理方法》〔國家稅務(wù)總局令第13號〕及各地依據(jù)該文件制定的操作細那么?！擦潮惧X對象報廢或毀損損失。本錢對象在建造過程中如發(fā)生單項或單位工程報廢或毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程本錢；如本錢對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當期扣除。13．本錢對象報廢和毀損損失。本錢對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程本錢；如本錢對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。

〔八〕折舊。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊并準予在稅前扣除；未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)和臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，不得在稅前扣除折舊費用。14．折舊。開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費用。31號文件同原83號文件根本一致，改變了過于復(fù)雜的表述方式。由于臨時出租的開發(fā)產(chǎn)品并未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，因此實際上并未改變臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品不得計提折舊并在稅前扣除的規(guī)定。九、關(guān)于征收管理問題〔一〕開發(fā)企業(yè)在年度申報納稅時，應(yīng)對涉及報稅務(wù)機關(guān)審批或備案的稅前扣除工程逐筆逐項進行核實。凡未按規(guī)定報批或備案以及手續(xù)、資料不全的，要及時補辦有關(guān)手續(xù)、資料，否那么，不得在稅前扣除。〔二〕開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)以下情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步標準，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)賬簿的；2.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬薄的；3.擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的；4.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或本錢資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以查賬的；5.發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期申報，逾期仍不申報的；6.納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。對于征收管理問題，31號文件的規(guī)定比原83號文件嚴格，明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得事先核定企業(yè)所得稅征收，要逐步標準。這是為了遏制近來愈演愈烈的濫用核定征收方法，隨意擴大核定征收范圍的問題。十、關(guān)于適用減免稅政策問題根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售〔包括代理銷售〕開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠，從1994年以來就是這樣規(guī)定的。這一規(guī)定只是對原先規(guī)定的進一步明確。同時，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中工程公司較多，即一個工程設(shè)立一個公司，工程結(jié)束后即關(guān)閉，因此防止濫用新設(shè)企業(yè)的稅收優(yōu)惠就更加重要。六、關(guān)于本通知適用范圍和執(zhí)行時間問題本通知適用于各種經(jīng)濟性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)。本通知自2003年7月1日起執(zhí)行。此前發(fā)生的尚未進行稅務(wù)處理的事項，也按本通知執(zhí)行。十一、關(guān)于本通知適用范圍和執(zhí)行時間問題本通知適用于各種經(jīng)濟性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)。各省、自治區(qū)、直轄市和方案單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局應(yīng)聯(lián)合制定具體實施方法，并報國家稅務(wù)總局備案。本通知自2006年1月1日起執(zhí)行，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》〔國稅發(fā)[2003]83號〕同時廢止。此前沒有明確規(guī)定且尚未進行處理的稅務(wù)事項，按本通知執(zhí)行。

31號文件的適用范圍是各種經(jīng)濟性質(zhì)的從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的內(nèi)資企業(yè)，執(zhí)行時間是從2006年1月1日起執(zhí)行，重要一點是：此前沒有明確規(guī)定且尚未進行處理的稅務(wù)事項，按本通知執(zhí)行，也就是說，對以前稅務(wù)機關(guān)進行檢查遺留的不好處理的問題，以及以前的一些不明確的問題，可能會追溯適用本文件。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及承當其檢查業(yè)務(wù)的CPA而言，應(yīng)當關(guān)注由此可能導(dǎo)致的稅務(wù)風(fēng)險。外資企業(yè)所得稅涉及的稅收法規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅收法規(guī)較多，前后二次有一定變化，主要涉及的稅法文件如下：國稅發(fā)〔1995〕153號：《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關(guān)問題的通知》蘇國稅發(fā)〔96〕047號：〔省局〕《關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所取得的預(yù)收款征所得稅問題的通知》國稅發(fā)〔2001〕142號：《關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》蘇國稅發(fā)〔2002〕62號：轉(zhuǎn)發(fā)總局《關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》的通知涉及的相關(guān)文件：國稅函〔1996〕8號：《關(guān)于在企業(yè)所得稅預(yù)繳中對偷稅行為如何認定問題的復(fù)函》國稅函發(fā)〔1995〕593號：《關(guān)于企業(yè)未按期預(yù)繳所得稅加收滯納金問題的批復(fù)》國稅發(fā)〔1999〕242號：《關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外企假設(shè)干稅務(wù)處理問題的通知》籌建期房地產(chǎn)企業(yè)無籌建期。根據(jù)國稅發(fā)〔1995〕153號文件第三條規(guī)定：專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)，應(yīng)以首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工程之日，確定為稅法規(guī)定的實際開始生產(chǎn)、經(jīng)營之日。如其首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工程的日期是營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日之前，那么應(yīng)以其營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日稅法規(guī)定的實際開始生產(chǎn)、經(jīng)營之日。根據(jù)我們的了解，房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)不同，要先有房地產(chǎn)工程，才能成立房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)銷售開始：根據(jù)國稅發(fā)〔2001〕142號第三條規(guī)定：〔房地產(chǎn)〕應(yīng)業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程工程合格證明之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始。在房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)銷售前所發(fā)生的各項費用計入可售工程總本錢。自房地產(chǎn)銷售開始，應(yīng)根據(jù)當期實際房地產(chǎn)銷售收入、相關(guān)本錢費用，計算企業(yè)年度實際應(yīng)納稅額。(歸集可售工程總本錢)收入確實定銷售收入1、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開始確實認：根據(jù)國稅發(fā)〔2001〕142號文件第三條的規(guī)定執(zhí)行。其中工程工程合格證明是指規(guī)劃局出具的《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》、可售工程面積是指房產(chǎn)管理局監(jiān)理處出具的面積測定報告。2、銷售收入確實認時間：應(yīng)根據(jù)國稅發(fā)〔2001〕142號文件第四條的規(guī)定執(zhí)行。3、銷售收入應(yīng)包含的內(nèi)容：銷售收入指出售房地產(chǎn)所取得的各項收入。包括銷售房產(chǎn)向購房單位或個人所收取的購房款、轉(zhuǎn)讓收入的預(yù)收款、定金、押金、價外收入等各項類似性質(zhì)的其他款項。視同銷售收入企業(yè)將自建房產(chǎn)用于分配、抵債等用途的，應(yīng)作視同銷售處理。根據(jù)國稅發(fā)〔2001〕142號文件第四條規(guī)定，于使用權(quán)交付、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移日視同銷售收入的實現(xiàn)。其他業(yè)務(wù)收入租金收入應(yīng)計入其他業(yè)務(wù)收入中。預(yù)售收入1、預(yù)收款確實認：應(yīng)根據(jù)蘇國稅發(fā)〔2002〕62號文件第一條的規(guī)定執(zhí)行。預(yù)收款是指房地產(chǎn)銷售之前所收取的購房款。2、預(yù)收款預(yù)征所得稅：根據(jù)國稅發(fā)〔1995〕153號文件，企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的，當?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)可按預(yù)計利潤率或其他合理方法計算預(yù)計應(yīng)納稅所得額，并按季預(yù)征所得稅，待該項房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、銷售收入實現(xiàn)后，再依照稅法有關(guān)規(guī)定計算實際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅稅額，按預(yù)交的所得稅額計算應(yīng)退補稅額;根據(jù)蘇國稅發(fā)〔96〕047號文件第一條第二款，收到的預(yù)收款數(shù)額超過該工程工程預(yù)算總造價5％的，就超過5％的部份征收所得稅;根據(jù)蘇國稅發(fā)〔1997〕33號文件規(guī)定的預(yù)計利潤率〔5％，10％〕征收所得稅。根據(jù)蘇國稅發(fā)〔2002〕62號文件規(guī)定，從2002年4月起，上述蘇國稅發(fā)〔96〕047號文件第一條第二款“收到的預(yù)收款數(shù)額超過該工程工程預(yù)算總造價5％的，就超過5％的部份征收所得稅”停止執(zhí)行。本錢費用的歸集可售工程本錢費用1、可售工程本錢費用的概念：“可售工程本錢費用”根據(jù)國稅發(fā)[2001]142號第五條，是指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘查設(shè)計等開發(fā)前期費用；建筑安裝費；根底設(shè)施費，公用設(shè)備，綠化、道路等配套設(shè)施費以及企業(yè)為開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。2、本錢和三項費用確認的時間：根據(jù)權(quán)責發(fā)生制和收入支出配比原那么，應(yīng)由本工程負擔的本錢費用聚集在“可售工程本錢費用”中。具體劃分時間按以下情況確定：⑴2001年前已經(jīng)工程竣工，但是未匯繳的企業(yè)：＊一個工程且不分期開發(fā)的，按照國稅發(fā)[2001]142號第三條確定的房地產(chǎn)銷售時間，之前發(fā)生的歸集在可售工程本錢費用中，之后發(fā)生的歸集在當期費用中。＊一個工程但分期開發(fā)的，可以按照此工程最后一期的竣工時間，之前發(fā)生的歸集在可售工程本錢費用中，之后發(fā)生的歸集在當期本錢費用中。＊多個工程〔一個工程以上〕的，按照國稅發(fā)[2001]142號第三條確定的房地產(chǎn)銷售時間，分工程按實歸集各自的可售工程本錢費用。⑵2001年前工程尚未竣工且未匯繳的企業(yè)：根據(jù)分工程分期的原那么，按照國稅發(fā)[2001]14