物業(yè)管理企業(yè)分支機(jī)構(gòu)設(shè)立與管理的框架性思路

XX物業(yè)管理企業(yè)分支機(jī)構(gòu)設(shè)立與管理的框架性思路優(yōu)秀物管企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)增多、物管企業(yè)總數(shù)量減少、競爭走向?qū)I(yè)化品牌化規(guī)?；俏覈锕苄袠I(yè)未來發(fā)展的必然趨勢(shì)之一。研究物管企業(yè)分支機(jī)構(gòu)這樣的主題，推動(dòng)有關(guān)的思考與交流，是物管企業(yè)跨區(qū)域業(yè)務(wù)健康成長的基礎(chǔ)。

02．公元物業(yè)管理公司現(xiàn)設(shè)立了深圳、北京、南京、武漢和重慶五個(gè)分支機(jī)構(gòu)，尚處于跨區(qū)域發(fā)展的初級(jí)階段，在此交流的僅限于物管企業(yè)分支機(jī)構(gòu)設(shè)立與管理的框架性思路。框架性思路一

物管企業(yè)追逐更多利潤的本性和日益加劇的規(guī)?；偁帀毫?，

使得優(yōu)秀物管企業(yè)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)成為行業(yè)發(fā)展大趨勢(shì)大潮流。03．物管企業(yè)作為商業(yè)組織，具有追逐利潤的貪婪而健康的本性。優(yōu)秀的物管企業(yè)擁有領(lǐng)先的業(yè)務(wù)運(yùn)作體系、專業(yè)人才隊(duì)伍、品牌影響力和經(jīng)濟(jì)效益水平。在跨地區(qū)業(yè)務(wù)拓展中運(yùn)用相對(duì)領(lǐng)先的競爭優(yōu)勢(shì)，可以帶來更多的營業(yè)利潤，并打下更加寬厚的持續(xù)發(fā)展的業(yè)務(wù)根基和強(qiáng)化抵御經(jīng)營發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)的能力。所以，胸懷本地、放眼全國，應(yīng)該是優(yōu)秀物管企業(yè)的共同愿望。

04．同時(shí)，在未來五年到八年，物管企業(yè)之間的競爭走向規(guī)模化、大魚吃小魚的趨勢(shì)將變得越來越顯著。規(guī)模大的物管企業(yè)，在運(yùn)用品牌影響力獲得業(yè)務(wù)發(fā)展機(jī)會(huì)、提升專業(yè)化水準(zhǔn)、降低服務(wù)經(jīng)營成本、吸引快速發(fā)展所需人才等方面，具有規(guī)模小的企業(yè)無可比擬的綜合競爭優(yōu)勢(shì)。物業(yè)管理企業(yè)跨區(qū)域設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，正是追求規(guī)模優(yōu)勢(shì)、規(guī)模效益的基本途徑。05．在經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展、法制建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)和國民素質(zhì)不斷提高的背景下，可以樂觀地預(yù)測(cè)：我國物業(yè)管理的普及率、物業(yè)管理費(fèi)水平和收繳率都將越來越高。這意味著更多區(qū)域物業(yè)管理業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)的成熟。與此同步，優(yōu)秀物管企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)，將象雨后春筍般在各地涌現(xiàn)?？偛?分支機(jī)構(gòu)的架構(gòu)，將成為未來物管企業(yè)的基本組織形態(tài)。

06．物管企業(yè)分支機(jī)構(gòu)建設(shè)的發(fā)展，其廣度與深度都將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出今天的想象。目前優(yōu)秀物管企業(yè)還限于在重要經(jīng)濟(jì)區(qū)域或主要業(yè)務(wù)區(qū)域設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。對(duì)一個(gè)持續(xù)快速健康發(fā)展的物管企業(yè)來說，分支機(jī)構(gòu)設(shè)立的地點(diǎn)將不斷地?cái)U(kuò)展和深入：（1）將從某些主要經(jīng)濟(jì)區(qū)域逐步擴(kuò)展到所有經(jīng)濟(jì)區(qū)域。（2）將從經(jīng)濟(jì)區(qū)域逐步深入到區(qū)域內(nèi)各個(gè)省會(huì)城市。（3）將從各個(gè)省會(huì)城市逐步深入到各個(gè)主要的地級(jí)市。這樣的物管企業(yè)，其業(yè)務(wù)規(guī)模每年將達(dá)到幾十億甚至超百億水平，其品牌將作為與洗發(fā)水類似的日用消費(fèi)品品牌而天天出現(xiàn)在全國性媒體的廣告中。

07．物管企業(yè)分支機(jī)構(gòu)的建設(shè)，除了由總部直接設(shè)置外，還可以根據(jù)各地具體情況，采用多種形式：（1）與員工合資設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。推行員工持股，吸納員工投資于分支機(jī)構(gòu)，使企業(yè)利益與員工利益捆綁得更緊密一些。也可以考慮對(duì)分支機(jī)構(gòu)骨干進(jìn)行期股、期權(quán)獎(jiǎng)勵(lì)，給他們戴上金手銬。（2）與當(dāng)?shù)貎?yōu)秀的物管同行合資設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，追求業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。（3）與房地產(chǎn)開發(fā)商合資設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，利用開發(fā)商的項(xiàng)目資源，盡快建立起業(yè)務(wù)發(fā)展基礎(chǔ)。（4）與投資者合資設(shè)立分支大小。（3）區(qū)域市場競爭對(duì)手的優(yōu)劣勢(shì)差距。（4）區(qū)域性品牌宣傳的必要程度。（5）引進(jìn)當(dāng)?shù)厝瞬诺钠惹谐潭?。各個(gè)區(qū)域業(yè)務(wù)所處的不同發(fā)展階段，各個(gè)企業(yè)特有的發(fā)展戰(zhàn)略模式，都會(huì)影響到評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)論。當(dāng)這些需求因素匯總起來或某項(xiàng)因素格外強(qiáng)烈的需求，超過了某個(gè)臨界點(diǎn)，就意味不設(shè)立分支機(jī)構(gòu)導(dǎo)致的損失已難以承受，管理重心不及時(shí)下移造成了巨大的效率犧牲。對(duì)這個(gè)臨界點(diǎn)把握的正確與否，體現(xiàn)了物管企業(yè)決策能力的高低。

15．設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，遠(yuǎn)不限于簡單的企業(yè)組織架構(gòu)決策或工商登記手續(xù)，而是意味著管理資源實(shí)實(shí)在在的投入：管理和專業(yè)人才團(tuán)隊(duì)、資金、管理業(yè)務(wù)流程體系。暫且不考慮管理業(yè)務(wù)流程的本土化調(diào)整問題，人才和資金這兩項(xiàng)資源可能對(duì)某些物管企業(yè)來說是充裕的，可以滿足設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的需求；而對(duì)另一些物管企業(yè)則是緊缺的——對(duì)一個(gè)持續(xù)快速發(fā)展的企業(yè)來說人才和資金往往更可能是緊缺資源。任何一家物管企業(yè)在某個(gè)時(shí)期所擁有資源能夠有效支持的分支機(jī)構(gòu)數(shù)量都是有限的。

16．因此，是否在某個(gè)區(qū)域設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，取決于需求的評(píng)估和能否擁有滿足需求的資源。這是一個(gè)生命成長的過程，要求物管企業(yè)立足所處發(fā)展階段循序推進(jìn)。錯(cuò)過時(shí)機(jī)，會(huì)被同行搶了先手，導(dǎo)致區(qū)域業(yè)務(wù)發(fā)展和競爭的落后；而盲目冒進(jìn)，則會(huì)碰得頭破血流，賠了夫人又折兵。是等待更佳時(shí)機(jī)還是立即推進(jìn)，神仙也給不出黑白分明的決策界線。鑒于投資決策失誤的慘重代價(jià)，如履薄冰、如臨深淵的決策心態(tài)是必不可少的。

框架性思路四

物管企業(yè)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)成為擁有充分授權(quán)的經(jīng)營主體，但必須制訂立足各分支機(jī)構(gòu)不同發(fā)展階段的決策權(quán)分步到位時(shí)間表。

17．物管企業(yè)分支機(jī)構(gòu)不是簡單聽命于總部的派出機(jī)構(gòu)，更不是低人一等的“圈子外”的附庸，而是所在區(qū)域業(yè)務(wù)經(jīng)營和日常決策的主體——包括掙錢和花錢的主體。在物管企業(yè)總部+分支機(jī)構(gòu)架構(gòu)下，所有的業(yè)務(wù)均應(yīng)逐步交由分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)經(jīng)營管理。換句話說，隨著物管企業(yè)分支機(jī)構(gòu)體系建設(shè)的推進(jìn)，總部將退出直接的業(yè)務(wù)經(jīng)營管理。

18．物管企業(yè)新創(chuàng)業(yè)務(wù)可先采取事業(yè)部制，然后再視各區(qū)域業(yè)務(wù)成熟程度逐步移交。

19．稱職、成熟的分支機(jī)構(gòu)應(yīng)該擁有充分授權(quán)，即在區(qū)域內(nèi)開展正常業(yè)務(wù)所需的一切權(quán)力。這些權(quán)力包括：（1）市場拓展方案的制訂與業(yè)務(wù)合同的洽談、簽署。（2）項(xiàng)目管理服務(wù)方案的制訂與項(xiàng)目日常管理事項(xiàng)的決策。（3）供應(yīng)商的管理與物資、外包服務(wù)的采購。（4）人員的招聘、任用和考核、獎(jiǎng)懲。（5）品牌宣傳方案制訂與合作媒體選擇。（6）下屬分支機(jī)構(gòu)的設(shè)立。擁有這些權(quán)力，使分支機(jī)構(gòu)在某種程度上象一家獨(dú)立的自主自為的物管企業(yè)。

20．分支機(jī)構(gòu)行使這些權(quán)力并不是隨心所欲、沒有限制沒有邊界的。相反，分支機(jī)構(gòu)必須在物管企業(yè)制度規(guī)范的范圍內(nèi)行使這些權(quán)力；對(duì)各類問題的處理，要遵循管理業(yè)務(wù)體系中事先制訂的解決方案與流程；在現(xiàn)有制度規(guī)范與問題處理預(yù)案之外的具有較大影響的新事項(xiàng)新問題，則需與總部協(xié)商制訂出新的解決模式。制度規(guī)范與業(yè)務(wù)流程，是分支機(jī)構(gòu)行使權(quán)力須遵從的交通規(guī)則；在規(guī)則范圍內(nèi)，分支機(jī)構(gòu)是充分自由的。

21．同時(shí)，制度規(guī)范流程應(yīng)該是經(jīng)營管理與發(fā)展工作最優(yōu)動(dòng)作的集合，而不應(yīng)是僵硬、一成不變和令分支機(jī)構(gòu)窒息的。事實(shí)上，根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展的新目標(biāo)、新體驗(yàn)，調(diào)整改進(jìn)管理制度規(guī)范與業(yè)務(wù)流程，應(yīng)該成為分支機(jī)構(gòu)日常工作的組成部分。物管企業(yè)要明確有關(guān)的制度性調(diào)整，哪些必須經(jīng)過總部審批，哪些只需備案，使之分級(jí)立法秩序化程序化。

22．分支機(jī)構(gòu)的授權(quán)并不是“齊步走”同時(shí)到位。各個(gè)分支機(jī)構(gòu)情況不同，每個(gè)分支機(jī)構(gòu)所處時(shí)期不同，相應(yīng)的授權(quán)也不同。只有根據(jù)對(duì)分支機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)的稱職度、管理控制體系的健全性、區(qū)域業(yè)務(wù)發(fā)展階段等因素的分析評(píng)估，才能確定合理的授權(quán)類別與水平。所以，分支機(jī)構(gòu)的充分授權(quán)是確定不疑的目標(biāo)，但到位卻是一個(gè)漸進(jìn)過程，其中甚至可能出現(xiàn)反復(fù)——即某些特殊情勢(shì)下總部暫時(shí)收回權(quán)力。

框架性思路五

物管企業(yè)總部要始終保持對(duì)各分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營運(yùn)作進(jìn)程的督導(dǎo)和戰(zhàn)略掌控，從制度規(guī)范、人事安排和資金管理等方面防范發(fā)生傷筋動(dòng)骨的重大失控。

23．物管企業(yè)總部+分支機(jī)構(gòu)的組織形式應(yīng)該是聯(lián)邦式的，而不應(yīng)該是邦聯(lián)式的，更不能是獨(dú)聯(lián)體式的。這樣才能保證一家企業(yè)擁有統(tǒng)一的肉體、神經(jīng)、情感、價(jià)值觀和靈魂，才能保證擁有一支士氣高昂、團(tuán)結(jié)協(xié)作、勇猛善戰(zhàn)、紀(jì)律嚴(yán)明、獎(jiǎng)罰公正的英武之師，才能保證在日益加劇、不斷升級(jí)的市場競爭中奪占一個(gè)又一個(gè)制高點(diǎn)并最終形成遙遙領(lǐng)先的絕對(duì)競爭優(yōu)勢(shì)。

24．稱職的區(qū)域級(jí)分支機(jī)構(gòu)第一負(fù)責(zé)人同時(shí)也應(yīng)是企業(yè)核心領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)成員和主要決策者，擁有企業(yè)股權(quán)和制度保障的區(qū)域經(jīng)營利潤分成權(quán)，并不是簡單的被動(dòng)的執(zhí)行者，不是狹隘區(qū)域利益的代言人；決策意義上的企業(yè)總部，應(yīng)是由包括分支機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)在內(nèi)人員參與組成的權(quán)力核心，奉行共同決策、分工執(zhí)行的組織規(guī)則。

25．分支機(jī)構(gòu)要成為擁有充分授權(quán)的區(qū)域業(yè)務(wù)的自主經(jīng)營者，而不能成為擁兵自重的封疆大吏、割據(jù)諸侯、獨(dú)立王國；物管企業(yè)總部要運(yùn)用建立在產(chǎn)權(quán)、文化、制度、人事基礎(chǔ)上的權(quán)威，始終保持對(duì)各分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營運(yùn)作進(jìn)程的強(qiáng)有力督導(dǎo)和戰(zhàn)略掌控，切實(shí)抓好五大事項(xiàng)：（1）分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營發(fā)展指標(biāo)審批。（2）管理與業(yè)務(wù)流程的規(guī)范與改進(jìn)。（3）分支機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)級(jí)人事安排。（4）品牌宣傳規(guī)劃的審批與重大活動(dòng)協(xié)調(diào)。（5）財(cái)務(wù)垂直管理與資金統(tǒng)一調(diào)度。

26．總部要在與分支機(jī)構(gòu)協(xié)商基礎(chǔ)上，確定各分支機(jī)構(gòu)年度利潤、業(yè)務(wù)收入、業(yè)務(wù)類型、新增項(xiàng)目、作業(yè)模式與流程規(guī)范、人才隊(duì)伍建設(shè)、品牌知名度與美譽(yù)度等方面的發(fā)展改進(jìn)指標(biāo)，使分支機(jī)構(gòu)有積極進(jìn)取的方向。分支機(jī)構(gòu)的自我保護(hù)理性，會(huì)爭取使有關(guān)指標(biāo)位于保守區(qū)間內(nèi)，不利于充分發(fā)掘經(jīng)營發(fā)展?jié)摿??？偛渴┘舆m度壓力、推著走并以激勵(lì)機(jī)制配套，可以使分支機(jī)構(gòu)的工作開展得更精彩。

27．物管企業(yè)的管理與業(yè)務(wù)流程，決定了做事的規(guī)范與用人的標(biāo)準(zhǔn)。立足于統(tǒng)一的經(jīng)營發(fā)展思想和業(yè)務(wù)管理理性的業(yè)務(wù)流程體系，是專業(yè)化的基礎(chǔ)、體現(xiàn)與保障，是企業(yè)綜合競爭優(yōu)勢(shì)的內(nèi)核。按照分工分級(jí)思想建立流程管理與改進(jìn)規(guī)則至關(guān)重要：（1）總部負(fù)責(zé)重要的業(yè)務(wù)流程建設(shè)與改進(jìn)，并制訂分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的普通業(yè)務(wù)流程規(guī)范建設(shè)與改進(jìn)的程序。（2）各分支機(jī)構(gòu)要有量身訂做的業(yè)務(wù)流程，不能簡單照搬，應(yīng)該是統(tǒng)一的業(yè)務(wù)運(yùn)作邏輯在差異化環(huán)境條件下的針對(duì)性運(yùn)用。（3）各分支機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)流程不是彼此獨(dú)立、不相干的，而是公司業(yè)務(wù)流程體系的有機(jī)互補(bǔ)的組成部分。（4）按物業(yè)類型和專業(yè)問題設(shè)立專業(yè)委員會(huì)，負(fù)責(zé)在公司范圍內(nèi)推動(dòng)有關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)范的改進(jìn)、專業(yè)知識(shí)的共享和專業(yè)人才的培養(yǎng)。

28．總部要負(fù)責(zé)分支機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)的考察、培養(yǎng)、任免和異地輪崗。分支機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)級(jí)人事安排，是公司發(fā)展戰(zhàn)略有效實(shí)施的組織保障、分支機(jī)構(gòu)不失控的體制保障、合理地使用人才培養(yǎng)人才的制度保障。疑人不用、用人不疑的偏激觀念，必須由更加理性現(xiàn)實(shí)的任用-授權(quán)-監(jiān)督體系替代。

29．總部要制訂全國范圍內(nèi)統(tǒng)一的企業(yè)形象、標(biāo)準(zhǔn)廣告語、品牌宣傳規(guī)劃與預(yù)算，并直接負(fù)責(zé)推動(dòng)全國性品牌宣傳。同時(shí)，與分支機(jī)構(gòu)協(xié)商確定各個(gè)區(qū)域在各個(gè)發(fā)展階段的品牌宣傳重點(diǎn)，在宣傳計(jì)劃、宣傳資料、專業(yè)人才、廣告商選擇、活動(dòng)協(xié)調(diào)等方面予以配合支持，形成全國范圍內(nèi)相互呼應(yīng)的多聲部交響樂。30．總部垂直管理所有分支機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)工作，并在統(tǒng)一的資金平臺(tái)上實(shí)行集中調(diào)度、限額管理、滾動(dòng)預(yù)算，是確保分支機(jī)構(gòu)工作中不出現(xiàn)大問題的重要安全網(wǎng)，可以避免有意無意的違法違規(guī)行為給公司造成重大資金損失。31．分支機(jī)構(gòu)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)可能來自多個(gè)方面：負(fù)責(zé)人嚴(yán)重失職；服務(wù)流程不專業(yè)，質(zhì)量沒有保障而且投訴渠道不暢；經(jīng)營效益評(píng)估嚴(yán)重偏差；收費(fèi)無有力手段，欠費(fèi)問題普遍而嚴(yán)重；遭到惡意破壞?？偛客ㄟ^企業(yè)內(nèi)部信息化工作平臺(tái)和其它通信手段，第一時(shí)間掌握各分支機(jī)構(gòu)有關(guān)事態(tài)信息，是規(guī)避大風(fēng)險(xiǎn)化解大危機(jī)的重要前提。結(jié)束語

分支機(jī)構(gòu)建設(shè)是優(yōu)秀物管企業(yè)做強(qiáng)做大的必要而非充分條件。

32．做好分支機(jī)構(gòu)建設(shè)規(guī)劃和落實(shí)，可以使優(yōu)秀物管企業(yè)在全國范圍內(nèi)參與市場競爭時(shí)擁有相對(duì)的優(yōu)勢(shì)地位，值得為此投入時(shí)間