物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)

PAGE2PAGE5物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)第一部分公司簡(jiǎn)介企業(yè)概況1、公司實(shí)力：**********成立于2004年，是國(guó)家建設(shè)部認(rèn)定的物業(yè)管理二級(jí)資質(zhì)企業(yè)。公司秉承“追求卓越、堅(jiān)忍圖成”的企業(yè)精神，堅(jiān)持“物業(yè)管理、盡善盡美”的質(zhì)量方針，專業(yè)提供全方位的物業(yè)管理服務(wù)在社會(huì)上樹立了良好的企業(yè)形象。公司憑借品牌、人才、管理模式、資金以及客戶資源等優(yōu)勢(shì)，不斷引入國(guó)內(nèi)外先進(jìn)物業(yè)管理理念，注重環(huán)境和社區(qū)氛圍的營(yíng)造，豐富公司的省域化和時(shí)代化內(nèi)涵，塑造物業(yè)管理品牌。通過努力，公司在市場(chǎng)上取得了驕人的業(yè)績(jī)，在物業(yè)管理行業(yè)中奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，成為省內(nèi)最具規(guī)模和極負(fù)盛譽(yù)的專業(yè)物業(yè)公司之一。2、管理團(tuán)隊(duì)：公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，本著“高效、精干、務(wù)實(shí)”的原則，按照“定機(jī)構(gòu)、定崗位、定編制、定職責(zé)、定工資”的“五定”工作要求，建立了現(xiàn)代企業(yè)管理機(jī)制。公司匯聚了一批優(yōu)秀管理人才，管理人員全部獲得全國(guó)物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)資格證書。3、管理理念：1、企業(yè)精神：追求卓越堅(jiān)忍圖成2、企業(yè)特征：守信用負(fù)責(zé)任走正道務(wù)正業(yè)3、認(rèn)知定位：中原物業(yè)管理“金牌管家”4、企業(yè)理念：根植中原造福百姓5、質(zhì)量方針：物業(yè)管理盡善盡美6、服務(wù)理念：細(xì)節(jié)體現(xiàn)尊貴4、服務(wù)目標(biāo)：“持續(xù)滿足客戶不斷增長(zhǎng)的需求”是天方人的一貫追求，我們將高揚(yáng)規(guī)模化發(fā)展、信息化管理、專業(yè)化管理企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略旗幟，繼續(xù)做阜陽物業(yè)管理行業(yè)的領(lǐng)跑者，為物業(yè)管理行業(yè)做出新的貢獻(xiàn)，為城市化進(jìn)程做出不懈努力和追求。公司采用了總經(jīng)理全權(quán)責(zé)任制的垂直指揮職能與職能部門的專業(yè)職能相結(jié)合的管理體制。這樣既保證了公司總經(jīng)理對(duì)各部門的直接領(lǐng)導(dǎo)指揮，充分掌握全局情況，把握主方向，正確決策，又能夠放手授權(quán)給公司職能部門去協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、監(jiān)督具體工作的執(zhí)行。而作為基層作業(yè)層的各個(gè)業(yè)務(wù)部門，則能夠在各職能部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和考核下依據(jù)明確的目標(biāo)和要求開展工作。第二部分物業(yè)管理中的幾個(gè)概念物業(yè)：有廣義和狹義之分。房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)類物業(yè)是廣義的物業(yè)，物業(yè)管理中所說的物業(yè)是狹義的物業(yè)，是指已建成并投入使用的各類建筑物及其配套實(shí)施、設(shè)備和場(chǎng)地。物業(yè)管理：同樣有廣義和狹義之分。廣義的物業(yè)管理是泛指一切有房地產(chǎn)發(fā)展、租賃、銷售及售租后的服務(wù)。狹義的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)：物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。包括：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；法定稅費(fèi)；物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)；經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。業(yè)主：小區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人、包括一切法人和自然人。業(yè)主公約：是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)使用、維修、管理等方面的行為守則，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)：（業(yè)主權(quán)益的表現(xiàn)；最高權(quán)力機(jī)構(gòu)）是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主物業(yè)管理權(quán)益的集體意志的體現(xiàn)，其法律定位是公共物業(yè)責(zé)任人，應(yīng)承擔(dān)對(duì)公共物業(yè)管理、維護(hù)、監(jiān)控的民事責(zé)任以及聘請(qǐng)物業(yè)管理公司的合同責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)：（執(zhí)行機(jī)構(gòu)）是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行人，需經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門核準(zhǔn)登記，在實(shí)施物業(yè)管理工作中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的非法人組織，由業(yè)主共同選舉產(chǎn)生，業(yè)主和使用的權(quán)力主要通過業(yè)主委員會(huì)來實(shí)現(xiàn)。自用部位：自行車室內(nèi)元/輛·月5臨時(shí)停放元/輛·次0·5

第四部分物業(yè)管理過程中幾個(gè)基礎(chǔ)性文件及其區(qū)別A、物業(yè)管理規(guī)定B、物業(yè)管理服務(wù)合同C、業(yè)主（臨時(shí)）公約D、業(yè)主委員會(huì)章程E、住戶手冊(cè)一、制定目的不同A為了保障物業(yè)的正常使用，為業(yè)主和使用人創(chuàng)造一個(gè)良好的社區(qū)生活環(huán)境，全體業(yè)主和使用人共同遵守的各種規(guī)定。B確定雙方委托與被委托的法律關(guān)系，明確雙方的權(quán)力和義務(wù)。C對(duì)全體業(yè)主有共同的約束力，有關(guān)業(yè)主的行為守則。D確定業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力、義務(wù)及業(yè)主委員會(huì)的基本情況E為了讓住戶了解物業(yè)的概況、管理公司的職責(zé)權(quán)限、管理的內(nèi)容和主要規(guī)定、住戶的權(quán)力和義務(wù)等等，加強(qiáng)物業(yè)公司與住戶的聯(lián)系。二、制定者不同A、E是由物業(yè)管理企業(yè)制定的；C、D是由業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主大會(huì)）制定的（業(yè)主臨時(shí)公約有開發(fā)商制定）B是由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商制定的。三、制定時(shí)間不同A、E是在物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)后，業(yè)主入住時(shí)；B是在業(yè)主委員會(huì)決定聘請(qǐng)物業(yè)公司時(shí)（前期物業(yè)管理服務(wù)合同是在開發(fā)商領(lǐng)取房屋預(yù)售證前一個(gè)月時(shí)）；C是在召開業(yè)主大會(huì)時(shí)（業(yè)主臨時(shí)公約是在開發(fā)商與首位購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同之前）；D是在成立業(yè)主委員會(huì)時(shí)。四、制定內(nèi)容不同A、包括物業(yè)的管理機(jī)構(gòu)；管理原則；管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)權(quán)限；物業(yè)的使用、維修和養(yǎng)護(hù)；環(huán)境和安全的管理；綜合服務(wù)；管理經(jīng)費(fèi)問題；違反物業(yè)管理規(guī)定的處理原則；對(duì)管理公司和管理人員的要求；建設(shè)文明物業(yè)等。B、包括管理項(xiàng)目；管理內(nèi)容；管理費(fèi)用；雙方權(quán)利和義務(wù)；合同期限；違約責(zé)任等。C包括物業(yè)的基本情況業(yè)主會(huì)議的召集和決定物業(yè)重大事項(xiàng)的方式；業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)；業(yè)主應(yīng)付的費(fèi)用；違約責(zé)任；其他事項(xiàng)等。D成立業(yè)主委員會(huì)的目的；業(yè)主委員會(huì)的宗旨；業(yè)委會(huì)的權(quán)利和義務(wù)；成立的方法；業(yè)委會(huì)會(huì)議及業(yè)主會(huì)議；業(yè)主會(huì)議的主要任務(wù)；業(yè)委會(huì)的任務(wù)；有關(guān)補(bǔ)充說明。E包括物業(yè)概況；物業(yè)的管理；業(yè)主或使用人須知；日常管理與維修；綜合服務(wù)；其他。五、性質(zhì)不同具體管理措施，具有權(quán)威性和有效力。具有法律約束威力的文書形式。公共契約，應(yīng)遵守的道德規(guī)范或行為準(zhǔn)則。具有法規(guī)性質(zhì)，是這個(gè)組織或團(tuán)體進(jìn)行管理的有效工具，是組織或團(tuán)體成員遵守的根本準(zhǔn)則。由住戶保存的文件。第五部分物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)《全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》第六部分購(gòu)房者（業(yè)主）關(guān)心的幾個(gè)物業(yè)管理方面的問題一樓住戶不用電梯，為什么要交電梯費(fèi)？首先，看電梯費(fèi)的構(gòu)成。在日常生活中我們所稱的電梯使用費(fèi)，其準(zhǔn)確的名稱應(yīng)該是電梯運(yùn)行費(fèi)，是指電梯日常運(yùn)行以及維護(hù)所發(fā)生的費(fèi)用，主要包括運(yùn)行電費(fèi)、年檢費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、維修保養(yǎng)費(fèi)和材料費(fèi)，而其中的電費(fèi)只占總的電梯費(fèi)約35%~40%，電梯費(fèi)的大部分交給電梯質(zhì)監(jiān)部門和電梯維保公司。在平時(shí)的使用過程中，還有些人非正常使用電梯，或蓄意破壞電梯，如超載、將摩托車推進(jìn)電梯、腳踢電梯門，用硬物敲擊按鈕、偷報(bào)警電話等，造成人為維修費(fèi)用增加。其次，法律是如何規(guī)定的。《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定，“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”。電梯屬于公共設(shè)施，是全體業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，只要是業(yè)主，就對(duì)電梯享有共有使用和共同管理的權(quán)利，同時(shí)必須承擔(dān)對(duì)共有財(cái)產(chǎn)養(yǎng)護(hù)的義務(wù)。以“不乘坐電梯”這種放棄權(quán)利的形式，不履行交費(fèi)義務(wù)，是不符合《物權(quán)法》規(guī)定的。再次，物業(yè)費(fèi)是整體測(cè)算的，是不可分割的，包括清潔衛(wèi)生費(fèi)、秩序維護(hù)費(fèi)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)、電梯費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)和公共水電費(fèi)，并沒有分項(xiàng)單獨(dú)核算審批，不論實(shí)際產(chǎn)生多少費(fèi)用，物業(yè)公司都自負(fù)盈虧，所以電梯費(fèi)也不是據(jù)實(shí)分?jǐn)?，多退少補(bǔ)。業(yè)主不能以不使用電梯就不支付電梯費(fèi)，就像業(yè)主不能以不要維護(hù)秩序就不交秩序維護(hù)費(fèi)一樣。最后，業(yè)主在買房時(shí)，就知道本小區(qū)本幢樓有電梯，房?jī)r(jià)里就包含電梯安裝成本，為什么業(yè)主不和開發(fā)商商量，扣除電梯成本呢？按業(yè)主的想法，不使用電梯，應(yīng)該連電梯安裝費(fèi)都不用支付。結(jié)果，還要交電梯維修更新基金40元/平方，因此，業(yè)主當(dāng)初買下這套房子，就實(shí)際認(rèn)可了電梯費(fèi)用的存在，同時(shí)愿意支付。總之，物業(yè)公司提供的服務(wù)是物業(yè)公共服務(wù)，是對(duì)小區(qū)所有業(yè)主、所有房屋、設(shè)施設(shè)備的服務(wù)和管理，物業(yè)管理費(fèi)的全額收取是物業(yè)公司保質(zhì)保量提供服務(wù)的前提，就像我們坐車買了站票，卻要和坐著的人付同樣的車費(fèi)。對(duì)一樓業(yè)主電梯費(fèi)的免除，就等于少交物業(yè)管理費(fèi)，就是損害其他業(yè)主的合法權(quán)益家中被盜，物業(yè)公司是否負(fù)責(zé)賠償？根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的規(guī)定，物業(yè)安保只是負(fù)責(zé)公共秩序。業(yè)主室內(nèi)被盜，按你和物業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》中的約定，物業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。你可以依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同以物業(yè)公司管理不當(dāng)為由進(jìn)行起訴和索賠，前提是你必須收集物業(yè)公司管理不當(dāng)?shù)淖C據(jù)，可以收集照片、與物業(yè)負(fù)責(zé)人的談話錄音等。另外，這樣的事情，主要還是派出所來解決，物業(yè)公司應(yīng)該不能承擔(dān)全責(zé)，同時(shí)，按理說物業(yè)公司沒有權(quán)利減免你的物業(yè)費(fèi)，因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)是公共服務(wù)的開支，而且是全體業(yè)主的，減免了你的，別人就吃虧了，就相當(dāng)于我買票你坐車，同時(shí)呢，如果更換了物業(yè)公司，他對(duì)你的承諾只是他在的時(shí)候有效，對(duì)別的物業(yè)公司沒有約束，所以，物業(yè)公司的管理不當(dāng)應(yīng)該一事一議，由物業(yè)公司來解決。停在小區(qū)內(nèi)的電動(dòng)車或汽車被盜，物業(yè)公司是否負(fù)責(zé)賠償？第一，物業(yè)管理公司收取的管理費(fèi)是為業(yè)主提供服務(wù)的成本報(bào)酬，既不是業(yè)主財(cái)產(chǎn)的保管費(fèi)，也不是財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)；第二，物業(yè)管理中的保安工作只是配合居委會(huì)、公安機(jī)關(guān)搞好治安防范，其主要職責(zé)是維護(hù)區(qū)域的公共秩序，而不是為某個(gè)業(yè)主看家守財(cái)。物業(yè)管理公司的保安能力有限，從客觀上無法完全杜絕盜竊案件的發(fā)生。

只要物業(yè)管理公司履行了其應(yīng)盡的管理義務(wù)，業(yè)主的賠償要求便與理相悖、依法無據(jù)。當(dāng)然，若由于物業(yè)管理公司存在管理疏忽，而導(dǎo)致了盜竊案件的發(fā)生，則其應(yīng)當(dāng)根據(jù)過錯(cuò)程度，承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。物業(yè)公司服務(wù)不到位，業(yè)主是否有權(quán)不交物業(yè)費(fèi)？1、服務(wù)不到位體現(xiàn)在那？物業(yè)日常工作開展是依據(jù)物業(yè)合同進(jìn)行，合同怎樣約定就怎樣工作，不是張三說不好就不好，我們講規(guī)范與證據(jù)。

2、業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)很好解決。首先溝通物業(yè)費(fèi)包含那幾塊服務(wù)，告知不會(huì)因?yàn)槟橙瞬辉诩易?，很不回來就可以不交物業(yè)費(fèi)。因?yàn)槲飿I(yè)工作者不會(huì)因?yàn)槟橙瞬蛔』虿怀Ｔ诰蜕侔才湃瞬桓阈l(wèi)生或不安排人值守。翻看物業(yè)管理?xiàng)l例，享受了服務(wù)的各位住戶就應(yīng)該承擔(dān)應(yīng)盡的義務(wù)，那就是交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；交了物業(yè)費(fèi)，為什么家中水電維修，還要另外收費(fèi)？說明你還是對(duì)物業(yè)服務(wù)的概念不清，有時(shí)間的話可多看看物業(yè)相關(guān)政策法規(guī)，對(duì)己有力而無害。正常的物業(yè)服務(wù)成本內(nèi)不包括此項(xiàng)費(fèi)用，你所說的情況屬于物業(yè)提供的有償服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)是合理利用政策法規(guī)來開展服務(wù)。但也有部分物業(yè)公司是不收取上門服務(wù)的費(fèi)用的，這主要是根