住房投資決策主要理論講解

11三月2024住房投資決策主要理論講解主要內(nèi)容1.住房房地產(chǎn)的概念；2.住房開(kāi)發(fā)性投資；3.一手房購(gòu)置性投資；4.二手房購(gòu)置性投資。一、住房房地產(chǎn)的概念1.含義：Residentialproperty由服務(wù)人類居住為主要目的的土地及建筑物所組成的供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆课菁捌錂?quán)利。增量住房占城市房地產(chǎn)的比例199870％2000200257.6％66.5％67.1％年份2.住房房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行使用市場(chǎng)租金預(yù)期租金使用價(jià)值資本價(jià)值投資市場(chǎng)資本價(jià)值目前回報(bào)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)土地價(jià)值開(kāi)發(fā)活動(dòng)使用價(jià)值投資回報(bào)率要求住房的需求＝f（租金，收入，人口，搬遷費(fèi)用，其他）住房的供給＝（存量＋新建－退廢）面積和分類型＝f（建造成本，土地價(jià)格、住房?jī)r(jià)格，空置率）空置率、銷售價(jià)格使用價(jià)值——獲得成本、使用成本，居住舒適性、生活品質(zhì)，身份象征使用市場(chǎng)住房投資模式住房開(kāi)發(fā)性投資出租自住出售住房購(gòu)置性投資出租自住出售住房租賃性投資住房金融資產(chǎn)投資住房開(kāi)發(fā)性投資支出與收益收入支出出售出租管理傭金配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資費(fèi)用年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和稅金物管費(fèi)、經(jīng)營(yíng)稅金等住房購(gòu)置性投資支出與收益收入支出自用出租產(chǎn)權(quán)價(jià)值其他（轉(zhuǎn)售等）房款首付年供款年基本費(fèi)用物管費(fèi)、取暖費(fèi)等房屋交易費(fèi)用，如維修基金、契稅等獲得收益的相關(guān)稅費(fèi)等管理傭金等二、住房開(kāi)發(fā)性投資住房開(kāi)發(fā)性投資概念；住房開(kāi)發(fā)性投資過(guò)程。內(nèi)容：1.含義在已開(kāi)發(fā)好的土地上進(jìn)行住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，然后對(duì)建成的住房進(jìn)行租售從而收回投資并獲取收益的投資活動(dòng)或過(guò)程。

2.住房開(kāi)發(fā)性投資程序投資分析與決策前期準(zhǔn)備建設(shè)階段經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)分析項(xiàng)目策劃數(shù)據(jù)估算財(cái)務(wù)分析可行性研究報(bào)告獲得建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)與審批項(xiàng)目招投標(biāo)資金需求方案及融資租售經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理三控制兩管理一協(xié)調(diào)竣工驗(yàn)收

投資控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、合同管理、信息管理、組織協(xié)調(diào)

市場(chǎng)分析分析內(nèi)容——市場(chǎng)需求分析，市場(chǎng)供給分析，市場(chǎng)租售情況分析，市場(chǎng)趨勢(shì)分析，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)供給分析住房供給總量＝存量＋在建＋計(jì)劃開(kāi)工＋已獲規(guī)劃許可＋改變用途＋拆除量住房用地潛在市場(chǎng)供給量＝C1＋C2＋C3

C1＝規(guī)劃區(qū)居住面積－已建成區(qū)面積－已出讓面積C2＝舊城改造中可供開(kāi)發(fā)面積－已改造面積C3＝工業(yè)等其他用地可作住房用地面積市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)分析市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)分析

市場(chǎng)需求分析需求潛力＝新增人口×人均居住面積

＝家庭數(shù)量×戶均可支配收入×住房消費(fèi)傾向需求客戶分析——消費(fèi)者偏好、心理、動(dòng)機(jī)和習(xí)慣

Who人口數(shù)量收入水平性別比例社會(huì)階層職業(yè)誰(shuí)是決策者教育程度誰(shuí)是使用者居住形態(tài)家庭結(jié)構(gòu)Where購(gòu)買者區(qū)域分布地點(diǎn)區(qū)位What購(gòu)買動(dòng)機(jī)面積購(gòu)買理由環(huán)境購(gòu)買用途公共設(shè)施產(chǎn)品規(guī)劃價(jià)格外觀造型付款方式When購(gòu)買時(shí)間購(gòu)買時(shí)機(jī)購(gòu)買季節(jié)

How客戶反應(yīng)購(gòu)買頻度銷售順序

市場(chǎng)租售情況分析某種住房類型租售情況及其趨勢(shì)租售價(jià)格租售數(shù)量、租售速度、銷售比例、空置率、吸納周期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——在做什么，能做什么，目標(biāo)，戰(zhàn)略，優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)策略或反應(yīng)模式

競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——數(shù)量、建造時(shí)間、定位、賣點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、戶型組合、公攤方式、定價(jià)方式、付款方式、營(yíng)銷策略、銷售狀況等等市場(chǎng)占有率分析項(xiàng)目吸納量＝市場(chǎng)供需缺口×市場(chǎng)占有率（基于項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上的估計(jì)）——租售進(jìn)度、價(jià)格和銷售期及其他建議項(xiàng)目策劃擬建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程的計(jì)劃擬建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案的謀劃區(qū)位選擇開(kāi)發(fā)投資時(shí)機(jī)項(xiàng)目規(guī)模和檔次開(kāi)發(fā)方式戶型組合……住房開(kāi)發(fā)區(qū)位選擇：由地選項(xiàng)目or由項(xiàng)目選地？影響因素優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)自然條件位置接近市中心遠(yuǎn)離市中心地基承載力大承載力小地形、地勢(shì)、形狀和大小起伏、低洼

通風(fēng)采光優(yōu)良較差市政和公共配套設(shè)施設(shè)施完備，交通便捷不完善環(huán)境條件無(wú)污染、綠化率高污染、綠化率低經(jīng)濟(jì)條件投資活躍不活躍當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨礁卟桓呷丝谝蛩厝丝诿芏冗m中、素質(zhì)高過(guò)大或過(guò)小，素質(zhì)低城市規(guī)劃控制較寬松過(guò)嚴(yán)市場(chǎng)供求需求量大需求量小全面準(zhǔn)確地認(rèn)識(shí)區(qū)位——?jiǎng)討B(tài)性、相對(duì)性、層次性、等級(jí)性、稀缺性和可設(shè)計(jì)性。開(kāi)發(fā)投資時(shí)機(jī)影響因素內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期由內(nèi)在發(fā)展規(guī)律或慣性所決定的階段產(chǎn)業(yè)政策相關(guān)鼓勵(lì)或限制政策區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力、收入高低、投資活躍度區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況供求力量對(duì)比項(xiàng)目規(guī)模和檔次——符合城市規(guī)劃的前提下，按照最高最佳利用原則，選擇最佳的用途和最合適的開(kāi)發(fā)規(guī)模，包括建筑總面積、建設(shè)和裝修檔次、平面布置等。

何謂住房的檔次？以武漢市為例，容積率低于1.0/1.5、單套建面不低于140平米、單價(jià)7000/總價(jià)100萬(wàn)或單價(jià)5700/總價(jià)80萬(wàn)。戶型設(shè)計(jì)及配比

戶型設(shè)計(jì)：住房功能設(shè)置及其在空間上的安排；戶型配比：又稱戶型組合，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的戶型種類及其相應(yīng)占比。

你心目中的理想住房？兼具舒適性、功能性、合理性、私密性、美觀性和經(jīng)濟(jì)性；動(dòng)靜分離。開(kāi)發(fā)方式——基于自身在土地、資金、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)專長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)關(guān)系等方面的考慮，從分散風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，對(duì)獨(dú)資、合資、合作（包括合建）、委托開(kāi)發(fā)等開(kāi)發(fā)方式進(jìn)行選擇。

合作方式如資源互補(bǔ)、交叉營(yíng)銷、分工協(xié)作、市場(chǎng)瓜分等。二、新房購(gòu)置性投資分析新房購(gòu)置性投資程序；自住型購(gòu)置性投資影響因素；投資型購(gòu)置性投資影響因素。內(nèi)容：購(gòu)房自住為何也是一種投資？物業(yè)具有保值增值的功能；存在適時(shí)以售租或抵押等變現(xiàn)的可能性；購(gòu)而非租房，即意味居住開(kāi)支節(jié)省等利益。1.新房購(gòu)置性投資程序明確投資目的現(xiàn)場(chǎng)考察和接觸洽談并簽訂合同過(guò)戶、繳納稅費(fèi)，收房入住或經(jīng)營(yíng)購(gòu)前準(zhǔn)備工作知識(shí)準(zhǔn)備信息準(zhǔn)備制定行動(dòng)方案提示：比較期房和現(xiàn)房，在房源和交易上受限較多，關(guān)注“五證”。能列舉多少可能的購(gòu)房目的？如何才能不成為房奴？購(gòu)房比租房更好嗎？有哪些解決住房的途徑？2.自住型和投資型購(gòu)置投資的影響因素自住型投資型區(qū)位生活方式?jīng)Q定地段，公共配套，交通便利程度，居住環(huán)境經(jīng)濟(jì)活躍、網(wǎng)路發(fā)達(dá)、配套齊全、用途適宜性強(qiáng)時(shí)機(jī)樓盤預(yù)售時(shí)、蕭條時(shí)期、通脹之前，其他非常時(shí)期租售比，升值之前的時(shí)機(jī)，如政策實(shí)施之后、規(guī)劃實(shí)施之前產(chǎn)品戶型、樓層、質(zhì)量高尚社區(qū)的中大戶型，普通社區(qū)的中小戶型價(jià)格與付款方式

依據(jù)收入和支出狀況選擇通常為按揭方式，以租養(yǎng)房或等待升值物業(yè)服務(wù)

關(guān)系到住房的升值潛力關(guān)系到住房的升值潛力和對(duì)租戶的吸引力三、二手房購(gòu)置性投資分析二手房購(gòu)置性投資程序；自住型購(gòu)置性投資影響因素；投資型購(gòu)置性投資影響因素；新房、二手房購(gòu)置性聯(lián)動(dòng)投資。內(nèi)容：1.二手房購(gòu)置性投資程序提示：在房源上選擇面更廣；多依賴中介；獲得資金支持較難。類別程序新房明確投資目的購(gòu)前準(zhǔn)備確定重點(diǎn)待選樓盤，實(shí)地考察

確定目標(biāo)樓盤

接觸洽談簽訂合同過(guò)戶，繳納相關(guān)稅費(fèi)，收房入住或經(jīng)營(yíng)

二手房查找、篩選房源

聯(lián)系、考察房源

2.自住型和投資型購(gòu)置投資的影響因素自住型投資型區(qū)位生活方式?jīng)Q定地段，公共配套，交通便利程度，居住環(huán)境經(jīng)濟(jì)活躍、網(wǎng)路發(fā)達(dá)、配套齊全、用途適宜性強(qiáng)時(shí)機(jī)政策或新盤市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)租售比，升值之前的時(shí)機(jī)，如政策實(shí)施之后、規(guī)劃實(shí)施之前產(chǎn)品房屋性質(zhì)、新舊、戶型、建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、權(quán)屬關(guān)系高尚社區(qū)的中大戶型，普通社區(qū)的中小戶型交易方式價(jià)格與付款方式

私下交易抑或中介交易依據(jù)收入和支出狀況選擇關(guān)注營(yíng)業(yè)稅、契稅等稅率的減免及承擔(dān)者

物業(yè)服務(wù)及其他

有無(wú)及其服務(wù)水平關(guān)系到住房的升值潛力和對(duì)租戶的吸引力3.新房、二手房購(gòu)置性聯(lián)動(dòng)投資提示：關(guān)注租金、空置率或出租率，新房購(gòu)買價(jià)格。內(nèi)容影響因素買新租舊用舊房的租金收益償還新房的按揭貸款

地段、戶型、周邊環(huán)境等已定型，個(gè)性化的裝飾、整理，加大推銷力度買新租新購(gòu)買新房后用于出租，用所得租金償還貸款

以租客的類型和收入來(lái)確定擬購(gòu)房屋的地段、戶型、面積和檔次

【資料】上海市整治群租行動(dòng)、北京市五不租行動(dòng)近年來(lái)，在我國(guó)的大中城市，特別是以北京、上海、廣州等大都市為代表的高房?jī)r(jià)城市，出現(xiàn)了越來(lái)越嚴(yán)重的“群租現(xiàn)象”，就是兩人或兩人以上合租一套住房的現(xiàn)象，針對(duì)“群租現(xiàn)象”帶來(lái)的一系列負(fù)面后果，一些地方的人大目前正在考慮運(yùn)用立法的手段來(lái)治理愈演愈烈的“群租”問(wèn)題。

2006年9月，上海市區(qū)北端的北方佳苑樓盤第一個(gè)試點(diǎn)開(kāi)展取締非法“群租”行動(dòng)。12月，上海出臺(tái)第一個(gè)專門約束“群租”行為的地方規(guī)定——《關(guān)于加強(qiáng)居住房屋租賃管理的若干規(guī)定(試行)》。這樣，所有的“群租房”都是非法的。