【武漢房地產市調報告01】

11三月2024【武漢房地產市調報告01】市調概述

本次市調從2011年07月19日至21日，歷時三天，范圍為武漢南湖板塊、大橋板塊以及白沙洲板塊的相關樓盤，具體包括金地圣愛米倫、大華南湖公園世家、泰然南湖玫瑰灣、保利心語、聯發(fā)投龍灣、萬科金色城市以及福星惠譽東瀾岸。市調目的是實地了解相關樓盤及其最新情況，并進行相應分析，以期為我司項目決策提供參考。相關樓盤分析要點●樓盤總體情況，如規(guī)劃、配套、區(qū)域等●樓盤自身風格、特點、定位等●各項目優(yōu)勢及其不足之處●各樓盤與鄰近樓盤關系，以及對我司項目之影響金地圣愛米倫圣愛米倫金地圣愛米倫位于南湖之西，毗鄰二環(huán)線，占地22萬方，建筑面積38萬方，容積率為1.58，綠化率為30%。項目由高層住宅、花園洋房及墅院洋房組成，并輔以極具特色的園林逸景及高端商業(yè)配套。項目地理位置良好，距中南商圈、街道口商圈，均在20分鐘車程左右，生活購物較為便捷。周邊有數所高等院校，文人氣息較為濃厚。規(guī)劃概述金地圣愛米倫設計風格金地圣愛米倫設計理念來至法蘭西，其住宅、裝飾、景觀、會所、空間組合以及物業(yè)形態(tài)均具有濃郁的法式風格，以凸顯項目定位與特色，并試圖以這種濃墨重彩之筆給予業(yè)主一種原滋原味的法式情調生活。金地圣愛米倫建筑體現著一個民族的性情，而法國是一個浪漫的國度。法式建筑正彰顯出法國典雅、高貴與浪漫的獨特格調，其風格在豪華、端莊的同時，更凸顯出一種浪漫的詩意。法式風格具有一種古典美，其建筑多采用對稱造型，外部多圓形廊柱，斜坡面運用廣泛，尤其是屋頂。顏色穩(wěn)重，給人一種舒適而尊貴的感覺。外墻多以石材和仿石材裝飾，對一些特定部位常以精雕細琢。設計風格金地圣愛米倫設計風格石材飾面斜坡面法式廊柱對稱造型顏色穩(wěn)重舒適金地圣愛米倫“千萬不要和法蘭西談洋房”“在此之前，武漢從未法蘭西”兩句廣告，一語道破金地圣愛米倫的風格基調。而金地以其優(yōu)異的品牌形象，不俗的實力與創(chuàng)新，確實將圣愛米倫打造得頗具法式風情。一方面，圣愛米倫在物理層面上具備了法式格局，無論建筑特點、園林綠化，空間組合，還是點綴各處的雕塑浮圖，配套的紅酒會館，以及極具情調的風情街，處處可見法蘭西精致與優(yōu)雅的痕跡。另一方面，圣愛米倫在軟性傳播上一直堅持著法式口吻，從媒體傳播，項目資料，到活動造勢，具體營銷，至始至終以法蘭西自居，試圖以此彰顯自身的與眾不同與獨一無二，并拉開與其他項目的距離。得益于自身的品質與良好的策劃，金地圣愛米倫的法蘭西情調，已是深入人心，其高端的定位業(yè)已明顯。而基于高收入群體對高品質與個性化生活的追求，勢必會讓金地圣愛米倫在該群體中頗具吸引力。風格定位金地圣愛米倫●金地品牌形象佳，項目自身品質好，策劃與傳播精準到位，擁有特殊的吸引力?！駪粜?、綠化與物業(yè)均屬上乘，在南湖一帶同檔次樓盤中，有不小的競爭力?！裰苓吔逃Y源豐厚，區(qū)域相關配套較好，距武昌核心商圈在理想車程之內，購物較為方便。項目優(yōu)勢金地圣愛米倫○雖然金地圣愛米倫品質與定位皆不錯，但以其目前10000/㎡至12000/㎡的最低單價，過于昂貴，可能會使一部分想追求高品質居家的中高收入者心生猶豫，望而卻步?！鹗勖讉愖陨砭G化與景觀雖顯不俗，但周圍環(huán)境不佳，數片荒地以及受污染的巡司河皆會使其扣分。盡管周圍可能隨后便會開發(fā)，巡司河在政府著力治理之下亦可能日漸清澈，但絕不是朝夕之事，可預見未來數年圣愛米倫都會受周邊揚塵與噪音的一些影響。不過只要周圍成熟，圣愛米倫自身價值與居住品質，便會立即復蘇并得到提升?！?0分鐘配套仍顯不足。圣愛米倫雖然距中南、街道口較近，但一線配套仍顯不濟，居住生活的便利性不足。小區(qū)內的法式風情街招商后，會有一定緩解，但受格調的限制，難有明顯好轉。所以，只能等待圣愛米倫相關綜合商業(yè)配套了，但那是兩年左右之后的事了，因為綜合商業(yè)體尚未開工。劣勢與不足金地圣愛米倫項目對比金地圣愛米倫屬高端樓盤，盡管價格昂貴，有些不足之處，但在南湖板塊同檔次樓盤中，還是非常具有吸引力，尤其是對于有異國情調、浪漫情懷的高收入者。不過圣愛米倫的價格與周圍條件的滯后，仍可能會將一部分潛在客戶推向其他樓盤，譬如泰然玫瑰灣的洋房別墅，以及保利心語的聯排別墅。而基于定位等不同，金地圣愛米倫并不會對我司項目的聯排別墅造成沖擊，相反我司可利用自身特點與優(yōu)勢，形成差異化競爭。大華南湖公園世家三期規(guī)劃概述三期大華南湖公園世家三期為其二期向西擴展，居南湖板塊核心，文馨街與文昌路交匯地段。項目占地15.8萬方，建筑面積34萬方，容積率為1.73，綠化率為35%。項目由高層住宅與聯排花園洋房組成。項目距武珞路中南、街道口兩大商圈均很近，區(qū)域內亦非常成熟，在本次市調七大樓盤中，成熟度為最高。大華南湖公園世家三期設計風格大華南湖公園世家三期建筑風格為新古典主義，試圖將古典與現代有機結合，將人與自然與建筑融為一體，營造一種自然、詩意的居住情懷。大華南湖公園世家三期新古典主義建筑風格設計風格新古典主義建筑風格整體以現代風格為主，與從傳統(tǒng)古典風格中提煉出來的一些經典元素，自然有機地結合，從而達到一種神似的意蘊。主體均以現代材料和工藝建造，而古典元素多運用在樓頂、樓檐、線角、外墻飾面以及各種裝飾點綴的部位。色調較少，主要有白色、黃色、灰色、褐色以及鐵紅色等，色調在面搭配上常以大面色配以細長色，既相互沖突，又相互渲染統(tǒng)一。古典元素在運用上其實較為抽象，只追求一種意境，但往往在與現代元素搭配時，卻會顯得精致，并透露出典雅浪漫的氣質。大華南湖公園世家三期新古典主義風格之體現設計風格大華南湖公園世家三期大華南湖公園世家一期二期三期其實都是新古典主義風格，在項目資料和營銷傳媒上，大華其實強調了這一點，但并未如金地圣愛米倫那般，貫穿整個項目，并不予余力地強調自己的風格基調。原因在于新古典主義風格已經很普遍，其視覺感受亦不如純古典風格建筑或者法蘭西風格、西班牙風格等建筑那樣更具沖擊力和感染力，難以在客戶心中留下與眾不同的印記。但這并不會說明新古典風格建筑已沒有市場，也不能說明這種風格的項目處于競爭劣勢。因為置業(yè)者優(yōu)先考慮的是項目的品質、配套、區(qū)域等，風格如何大多處于次要位置，很難成為決定性的因素。盡管如此，建筑風格仍不能忽視。相識性較強的兩個項目，誰如果在風格上更加注意細節(jié)，更能營造一種符合項目定位的氛圍與意境，誰便能脫穎而出成為勝者。而大華在這方面便做的很好，其南湖公園世家項目的成功，不僅僅是因為地域優(yōu)勢，更是因為對品質的重視，對細節(jié)的雕琢，對意蘊的追求。風格定位大華南湖公園世家三期●地理位置佳，項目歷經數年，已形成規(guī)模優(yōu)勢，品質形象深入人心?！窠煌槙?，購物出行方便。區(qū)域成熟，相關配套充足，居住生活便捷?！駪粜?、綠化、管理以及配套皆為優(yōu)良，投資與居家兩廂皆宜。項目優(yōu)勢優(yōu)大華南湖公園世家三期優(yōu)劣矛盾本是并存，但個人認為，大華南湖公園世家本身并無什么劣勢與不足之處，無論是其戶型、綠化，還是配套與地理位置，皆無明顯瑕疵，說它是南湖板塊最佳樓盤也不為過。如果硬要說它有什么劣勢，可能就是其“還算值”的價格，對一些經濟條件一般的置業(yè)者有一定壓力，或者不符合一些有特定要求的置業(yè)者，譬如一定要臨湖之類的。劣勢與不足大華南湖公園世家三期大華南湖公園世家各方面的優(yōu)勢，使其擁有較強的競爭力，具體到現今比較流行的花園洋房，對比金地圣愛米倫，有價格等多方面優(yōu)勢，對比保利心語，有區(qū)域優(yōu)勢，對比玫瑰灣，有品質優(yōu)勢，只不過沒有其臨湖資源。對我司項目的別墅的潛在客戶，也可能會有一定的分流影響，不過由于定位與目標的差異，影響很有限。項目對比泰然南湖玫瑰灣泰然南湖玫瑰灣位于珞獅南路與南湖大道的夾角，并瀕臨南湖。項目占地28萬方，建筑面積64萬方，容積率為1.7，綠化率為35%。項目由高層、小高層、花園洋房以及一線湖景別墅組成，其中三期主推一樓一戶的小高層與電梯花園洋房，均為北歐風格。項目集10分鐘商圈、千米一線湖景以及華農獅子山之人文氣息，非凡由此而生。規(guī)劃概述泰然南湖玫瑰灣泰然南湖玫瑰灣設計時采用的是北歐風格。這種風格的主體基調表現出現代主義風格的特點，與現代主義的區(qū)別亦不明顯，所以雖然格調簡單，但有時候卻容易混淆。設計風格泰然南湖玫瑰灣北歐風格風格設計線條簡潔，時尚簡約外形明快，親切天然自然樸實，尊貴閑適色澤簡單，黑白搭配淺色為主，木石質感泰然南湖玫瑰灣風格設計立體線條簡潔明朗，大面積運用白色，窗框玻璃的藍黑色調與之襯托。自然樸實，外墻提取北歐傳統(tǒng)的木石材質質感作為外墻色調。一樓一戶小高層電梯花園洋房，5F/棟泰然南湖玫瑰灣樓盤住宅項目的質量與功能正日漸趨向同一，品質亦日益接近，再加上人的個性化需求與審美觀，建筑的外在形式與風格的重要性將愈見提高，對房產項目的促進與影響亦會愈見明顯。建筑風格主要體現在外立面，一個獨特的建筑風格能夠起到區(qū)別作用，并有利于提高品質與知名度。但從審美角度考慮，任何一種美都是各種元素的最終協調，并能潛移默化地影響人的感知與心靈歸屬。泰然南湖玫瑰灣前兩期整體風格為“大公園景觀社區(qū)”，建筑立面上片段地運用了北歐元素。而位于項目中心的三期則采用大面積整體色帶，強化了這種格調，更加突出了自身的風格定位。值得注意的一點是，玫瑰灣無論是在項目資料，還是在營銷傳播上，很少提到自身的北歐風格。而事實上，玫瑰灣的定位一直鎖定在“濱湖”與“大公園景觀社區(qū)”上，對于舶來的北歐風格好像并不重視。但其實相比建筑風格，“濱湖大公園”更能體玫瑰灣的獨特與優(yōu)勢，所以玫瑰灣有此一舉理所當然。而玫瑰灣以項目定位獲得客戶后候，客戶也會漸漸發(fā)覺在“濱湖大公園”之外的另一種美，從而獲得驚喜，并增進心靈依附。風格定位泰然南湖玫瑰灣風格定位三期與一期、二期的立面色調對比一期二期三期泰然南湖玫瑰灣●10分鐘直達街道口，購物出行便捷，坐擁千米湖岸線，自然資源得天獨厚，毗鄰華農獅子山，兼具人文氛圍。項目品質優(yōu)異，景觀綠化可圈可點，在高端樓盤上有一定競爭力?！鹑陧椖烤?00平米以上的大戶型，造成均價及總價皆顯高昂，會導致受眾群體狹窄，加上現今嚴謹的政策，與低迷的市場形勢，難以獲得突破。優(yōu)勢與劣勢泰然南湖玫瑰灣項目對比泰然南湖玫瑰灣與金地圣愛米倫、大華南湖公園世家一樣，均推出高層、洋房等多種業(yè)態(tài)，但只有玫瑰灣全是大戶型，其似乎試圖以此彰顯自身是純粹的高端大盤，但在當前形勢下，恐怕難以消化，資金回籠周期亦會拉長。不過其獨一無二的自然資源卻是其他兩個項目所不具備的，這將會形成一種差異化的競爭優(yōu)勢。而基于與我司項目在自然、人文兩大招牌上的趨同，必會對我項目產生一定的沖擊，要加以注意。保利心語保利心語東臨野芷湖，西靠野芷湖西路，北接南湖大道，占地130萬方，建筑面積419萬方，為武昌第一大盤。項目容積率2.97，綠化率35%，由高層、小高層以及疊拼別墅多種業(yè)態(tài)組成。保利心語自開發(fā)至今，已經形成相當規(guī)模，人氣亦一直居高不下，成為武漢樓盤一代表。規(guī)劃概述保利心語保利心語的建筑風格其實就是現代主義風格，不過在策劃定位中，保利自己創(chuàng)造了一種名叫Art-deco的風格，表示建筑不僅具有現代主義的特色，而且還有典雅尊貴的氣質。但項目中除了疊拼別墅上的一些略有古典味道的石材飾面，再找不到多少能明顯代表這種格調的元素。這種風格也談不上是新古典主義風格，貼切一點說，只能算是現代主義風格的一種延伸和點綴。設計風格保利心語現代主義風格設計風格外立面簡潔流暢，多幾何線條修飾，立體層次感強。外立面常有各種凹凸，譬如飄窗、挑臺、內置陽臺，造型豐富。靈活利用色塊色帶搭配組合，彰顯建筑特色與美感。建筑設計穩(wěn)重，注重科學性、合理性與實用性。保利心語設計風格現代主義風格之體現保利心語從圖中可以看出，保利心語的建筑是典型的現代主義風格，而保利冠名以Art-deco，其實是想擺脫現代主義風格的普遍性，彰顯自己與眾不同的格調。而公眾也確實能感受到保利獨特的氣質，盡管其骨子里仍是現代主義風格。如果查看保利的其它項目，比如保利花園、保利拉菲等，我們會發(fā)現，保利的許多項目的建筑風格其實都差不多，有很多的相似性，就像從一個模子里出來的?？蔀槭裁幢＠拿恳粋€項目都會給予我們不一樣的感受呢？其實原因還是在于保利這個品牌。保利雄厚的實力、獨特的策劃以及熟練的運作技巧，將保利的品牌塑造得深入人心。而保利的發(fā)展，其實也是其風格與氣質的不斷磨合，最終形成一種較為穩(wěn)定的格調。于是，保利項目的建筑風格漸漸開始趨向相似，不過在各個項目的具體定位與運作時，會根據實際具體的情況，作出相應的調整與創(chuàng)新。而置業(yè)者看到保利的項目的