XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告

11三月2024XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告目錄1、投資決策與經(jīng)營方案指標(biāo)對比2、項目市場定位介紹3、價值樹及價值點落實介紹4、項目設(shè)計方案介紹5、項目開發(fā)計劃介紹6、項目成本分析7、項目營銷分析XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告1.1項目物業(yè)類型分布投資決策階段現(xiàn)階段1、會所位置由東北角調(diào)整到西北角2、增加了洋房產(chǎn)品，取消小高層XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告1.1投資決策與經(jīng)營方案指標(biāo)對比：2815平均價格版本可售面積(m2)單位銷面建安成本（元）建安成本(萬元)銷售收入(萬元)凈利潤（萬元）IRR銷售凈利率成本利潤率可研44418137351659235138218073625.56%15.71%48.66%當(dāng)前45081140901844064943697662923.25%15.50%41.55%增加663035618483-19452-4107-2.31%-0.21%-7.10%增長1.49%9.53%11.14%-3.79%-5.09%-9.05%-1.35%-14.60%表1：授權(quán)樓面地價3200元/平方米版本集團備案的投資決策收益水平為授權(quán)樓面地價3200元/平方米的版本，而土地實際獲取價格為2430元/平方米，根據(jù)集團要求，需要將3200與2430的平均價格2815作為土地樓面地價進行投資收益測算，指標(biāo)對比見表2。表2：授權(quán)樓面地價3200元/平方米與實際獲取地價2430元/平方米的平均價格——2815元/平方米版本3200授權(quán)版本可售面積(m2)單位銷面建安成本（元/㎡）建安成本(萬元)銷售收入(萬元)凈利潤（萬元）IRR銷售凈利率成本利潤率可研44418137351659235138217030220.00%13.68%42.37%當(dāng)前45081140901844064943697662923.25%15.50%41.55%增加663035518483-1945263273.25%1.82%-0.82%增長1.49%9.50%11.14%-3.79%9.00%16.24%13.29%-1.93%XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告1.1投資決策與經(jīng)營方案指標(biāo)對比：1、地價：投資決策階段集團授權(quán)樓面地價為3200元/平方米，土地實際獲取價格2430元/平方米。2、物業(yè)類型：投資決策評審階段為高層+中高層+小高層；為了提高社區(qū)整體品質(zhì)，當(dāng)前方案調(diào)整為高層+洋房3、建安成本：成本增加355元/可售平方米。

1）因總建筑面積增加33966m2，導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施費增加612萬元（8元/m2銷面）。2）因物業(yè)類型增加多層洋房，考慮洋房圍墻等增加景觀費用,環(huán)境費用導(dǎo)致增加384萬元（6元/m2銷面）3）因地下室面積增加32040平米及其他配套面積調(diào)整，引起公建配套費增加7899萬元（178元/m2銷面）4）因增加多層洋房（31741萬元）、取消小高層及中高層（-49405萬元）、增加高層建筑面積（25162萬元），導(dǎo)致單體費用增加7498萬元（158元/m2銷面）另外，由于價格上漲因素也帶來了成本上漲，詳見第六部分成本分析。XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告1.1投資決策與經(jīng)營方案指標(biāo)對比：4、售價：有一定幅度降低

可研現(xiàn)在比重開盤價格總體均價比重開盤價格總體均價高層76%8008924363%73008389小高層12%918410587—

——洋房—

——25%1115013928公寓5%9408137096%78009926沿街商業(yè)71200013758住宅均價——10389——9949商業(yè)均價——15683——11881總體均價（不含車位）——11039——10188和投資決策階段相比，高層售價有了較大幅度的降低，主要是因為：1)受沈陽二環(huán)內(nèi)限購的影響，市場價格增長預(yù)期未能有效實現(xiàn)；2)增加了洋房產(chǎn)品比重，導(dǎo)致高層的舒適性下降。但是通過物業(yè)組合，方案優(yōu)化，項目整體住宅均價下降幅度并不大。XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告

投資決策現(xiàn)在增加容積率2.32.30占地面積(m2)197550198205.9655.9計容建筑面積(m2)4536644557602096可售物業(yè)總可售面積(m2)4441814508106629物業(yè)類型高層33826876%28372863%-54540小高層5137612%

0%-51376洋房

11120025%111200公寓216335%273746%5741商業(yè)329047%285086%-4396車位2417—2783—366非可售物業(yè)非可售面積(m2)94834950-4533物業(yè)類型會所368339%100018%-2776幼兒園210022%200040%-100社區(qū)及物業(yè)用房370039%204341%-1657會所單體總面積有所減少，約2960平方米，其中包含會所1000㎡，物業(yè)用房803㎡，商業(yè)1250㎡，通過方案優(yōu)化，部分物業(yè)用房（450㎡）將來作為會所使用，保證會所最終使用面積約1500㎡，會所中只布置了業(yè)主關(guān)注的使用率較高的功能分區(qū)，取消了以前的泳池等功能區(qū)域，不僅可以增加可售面積，而且降低了未來的維護成本；另外物業(yè)及社區(qū)用房都有了很大幅度的降低，導(dǎo)致最后的非可售物業(yè)大幅減少，可售面積增加。五、可售面積增加：1)土地面積增加；2)非可售物業(yè)大幅減少。1.1投資決策與經(jīng)營方案指標(biāo)對比：XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告1.2項目經(jīng)營方案定位說明項目經(jīng)營方案定位——一環(huán)邊、中低密度新古典城市標(biāo)桿社區(qū)XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告目錄1、投資決策與經(jīng)營方案指標(biāo)對比2、項目市場定位介紹3、價值樹及價值點落實介紹4、項目設(shè)計方案介紹5、項目開發(fā)計劃介紹6、項目成本分析7、項目營銷分析XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告在項目啟動前，我們在大東按照集團新標(biāo)準(zhǔn)進行了客戶調(diào)研2.1客戶定位與項目決策比較XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告98%的受訪客戶都是在大東居住或者生活的XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告客戶小結(jié)高層客戶現(xiàn)代三檔為主洋房客戶現(xiàn)代四檔為主由于大東項目首次采用集團新的調(diào)研標(biāo)準(zhǔn)進行客戶深度訪談，可能對于集團的要求理解還不夠深刻，此結(jié)果僅供參考，也請集團進行指正，以后更好的改進。XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告2.2客戶定位與項目決策比較定位類型客戶屬性現(xiàn)在項目決策階段說明核心客戶客戶細分高層——現(xiàn)代3檔洋房——現(xiàn)代4檔現(xiàn)代3檔請參照《集團客戶細分方法作業(yè)指導(dǎo)書》客戶身份高層客戶——企事業(yè)、機關(guān)單位員工，中層，小企業(yè)主為主洋房客戶——企事業(yè)、機關(guān)單位中高管，私企業(yè)主高層客戶——企事業(yè)、機關(guān)單位員工，中層，小企業(yè)主為主洋房客戶——企事業(yè)、機關(guān)單位中高管，私企業(yè)主可以用高端、中端，結(jié)合私營業(yè)主、企業(yè)高管、企業(yè)技術(shù)人員、普通白領(lǐng)、個體工商戶、原住民等來說明客戶地域來源大東為主，少數(shù)沈河、東陵、皇姑客戶大東為主，沈河為輔1、根據(jù)項目特性，可以在本表基礎(chǔ)上增加客戶屬性。2、如果核心客戶、重要客戶、游離客戶三類客戶定位類型在目標(biāo)客戶中所占比例發(fā)生變化的話，需要另外說明。3、在核心客戶中，如果客戶又分成幾類的話，需要說明這幾類客戶占核心客戶的比例，及分別說明這幾類客戶的客戶屬性；客戶年齡組成高層——25-40洋房——35-4525-40家庭結(jié)構(gòu)組成三口之家為主三口之家為主客戶收入高層家庭年收入10-15萬洋房家庭年收入15-30萬家庭年收入5-10萬客戶職業(yè)組成高層——技術(shù)工人、基層管理，初級公務(wù)員、個體戶洋房——部門經(jīng)理、公司高管、技術(shù)工人、白領(lǐng)、基層管理，公務(wù)員、個體戶、企業(yè)中高管購房目的組成結(jié)婚、改善環(huán)境、方便工作為主結(jié)婚、改善環(huán)境、方便工作為主置業(yè)次數(shù)組成首次和改善為主首次和改善為主主要交通工具高層——私家車為主洋房——私家車為主以公交車、私家車為主重要客戶游離客戶XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告2.3產(chǎn)品定位與項目決策階段比較可研現(xiàn)在產(chǎn)品系列定位褐石系列藝境產(chǎn)品線*寫意新古典系列*規(guī)劃容積率2.32.3實際容積率2.32.3總占地面積197550198205.9商業(yè)配套面積3290428508會所等附屬配套面積94834950建筑面積453664455616物業(yè)類型高層比例74%、小高層26%高層比例71.5%、洋房28.5%車位比1:0.51:0.75戶型面積高層戶均110㎡高層戶均100㎡小高層戶均135㎡洋房戶均160㎡XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告項目產(chǎn)品系列歸類褐石街區(qū)新古典歐陸風(fēng)格現(xiàn)代典雅傳統(tǒng)、奮斗類人群為主傳統(tǒng)、現(xiàn)代類人群為主傳統(tǒng)、逍遙類人群為主逍遙、現(xiàn)代類人群為主高端五檔人群為主天御中高端四檔人群為主藝墅天逸三檔人群為主藝境二檔人群為主按立面風(fēng)格劃分按客戶檔次劃分XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告2010沈陽市產(chǎn)品銷售情況2010區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品銷售情況2.4戶型定位與項目決策階段比較XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告從上表可以看出區(qū)域內(nèi)的高層沒有總價超過200萬以上的產(chǎn)品，萬科藍山U5戶型總價在160萬左右，如果去掉精裝修因素總價在140萬左右。全市范圍內(nèi)，總價超過200萬的高層產(chǎn)品，銷售去化率也不高，故我們規(guī)劃高層產(chǎn)品的總價最高控制在200萬以內(nèi)較合適，建議不超過150萬，如按我們整體均價7400計算，高層戶型的面積最大不能超過200平無論區(qū)域還是全市范圍，總價50-100萬的產(chǎn)品供應(yīng)量和去化率都是最高的，是現(xiàn)金流主力產(chǎn)品，故我們的戶型規(guī)劃也要以此為標(biāo)準(zhǔn)。高層產(chǎn)品分析XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告從上表可以看出在50萬-100萬總價區(qū)間的產(chǎn)品段細分，得出80平-120平的戶型是最暢銷的，故我們在規(guī)劃的時候，以這個面積段的戶型比例可以適當(dāng)提高。XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告從上表可以看出由于區(qū)域內(nèi)洋房樣本只有綠地新里摩爾，故參考意義不大，從上表可以看出那么從全市范圍看，100萬-200萬之間的洋房產(chǎn)品，無論供給量還是去化率都是最高的，故我們的洋房產(chǎn)品規(guī)劃，也要在這個總價范圍內(nèi)為主，面積區(qū)間大概在120平-170平之間，才能確保暢銷。參考兄弟項目，如檀郡和丹陛，也是150—200萬之間的洋房產(chǎn)品最受歡迎，去化最快。XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告產(chǎn)品定位小結(jié)通過以上各個物業(yè)類型對市場的承受能力分析，考慮到區(qū)域內(nèi)的總體承受能力較低和發(fā)展較滯后，盡管高端別墅產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)是稀缺型產(chǎn)品，具有差異化競爭優(yōu)勢，但別墅的產(chǎn)品理念出發(fā)點，是以山水自然景物為依托，城市別墅依托的是建筑設(shè)計本身，純高端的客戶在認同感上會有錯位，由于別墅的總房款過高，在目前大東的市場環(huán)境下，銷售風(fēng)險較大。而從另一方面考慮在城市中心開發(fā)別墅項目也意味著土地資源的絕對浪費。而反觀洋房產(chǎn)品在總價款上沒有太大的區(qū)域跳躍性，具有和別墅類似的居住舒適性，市場成熟度和接受度高，同時洋房與高層產(chǎn)品差異化較小，產(chǎn)品屬性更和諧。故建議物業(yè)類型以高層和洋房為主，利用高層去和萬科藍山的中小戶型競爭性價比，利用洋房去競爭萬科的U5大戶型，控制住總價區(qū)間，減少銷售風(fēng)險。XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告需求戶型面積戶均面積投資階段套數(shù)比例投資階段面積比例現(xiàn)階段套數(shù)比例現(xiàn)階段面積比例單房與1房40-604020%10%10.2%6.7%2房2廳1衛(wèi)80-9085/9055%67%33.8%28.9%3房2廳1衛(wèi)100-120110/11515%12%19.2%21%3房2廳2衛(wèi)120-140130/1255%7%20.9%18.1%3房2廳2衛(wèi)140-16015011.5%17.7%4房2廳2衛(wèi)140-1601505%4%------4房2廳2衛(wèi)160-210170/180--4.4%7.6%合計

100.00%100.00%100.00%100.00%目前戶型定位高層主要集中在90-125平米，客群定位剛需首次和首改客戶，根據(jù)沈陽二環(huán)內(nèi)限購政策，產(chǎn)品角色定位為走量避險產(chǎn)品。另一部分產(chǎn)品為避免產(chǎn)品內(nèi)耗取消高層大戶型產(chǎn)品，定位為稀缺舒適型洋房產(chǎn)品，提高了產(chǎn)品的溢價能力，由于大東區(qū)域是沈陽唯一較缺乏大品牌介入的市內(nèi)五區(qū)，區(qū)域內(nèi)唯一品牌開發(fā)商是與本案一街之隔的萬科藍山項目和綠地新里摩爾，由于摩爾已經(jīng)是尾盤了，故本案以藍山為假想敵，高層產(chǎn)品（90-125平）戶型與藍山A5系列（101-137平）戶型競爭。洋房產(chǎn)品（標(biāo)準(zhǔn)層150平）與藍山高層U5系（160-167平）產(chǎn)品競爭，總價趨近具有明顯的競爭優(yōu)勢。XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告中海華潤華潤華潤中海中海XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告2.5商業(yè)定位根據(jù)項目整體策劃思路，結(jié)合項目地塊特色及市場現(xiàn)狀，作出如下定位：商業(yè)業(yè)態(tài)：美食娛樂中心+社區(qū)配套商業(yè)+會所+公寓開發(fā)規(guī)模：60832㎡商業(yè)物業(yè)組成建筑面積業(yè)態(tài)組合單鋪面積其他要求商業(yè)配套社區(qū)配套中心8145㎡主題中餐/特色餐飲/便利店汽車展示娛樂等單鋪建筑面積為200-500㎡沿街聯(lián)合布置進深約15-20m二層沿街，臨聯(lián)合路，完全對外開放，層高4.0-4.5m，做好煙道美食娛樂中心20363㎡餐飲/ktv/洗浴辦公/銀行/電信/美容美發(fā)/藥房/食品/糕點/單鋪建筑面積約為300-600㎡開間約為7-8m二到四層商鋪，臨東北大馬路，商鋪可自由組合，設(shè)置煙道小計28508㎡可售物業(yè)VIP會所1500㎡健身俱樂部、瑜伽社區(qū)圖書館、多功能房乒乓球、棋牌二層為主，框架結(jié)構(gòu)、自由組合前期作為售樓處方案規(guī)劃說明把商業(yè)打造成為社區(qū)消費餐飲休閑娛樂和生活的中心和交流平臺，是一個絕對開放和共融的平臺、一個極具目的性消費的場所；臨兩條主要市政路布置，做一些相對較大的商鋪，引進規(guī)模交大和檔次較高的餐飲娛樂等業(yè)態(tài)，填補片區(qū)空白。商鋪以銷售為目的，前期引進個別大型餐飲商家。XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告目錄1、投資決策與經(jīng)營方案指標(biāo)對比2、項目市場定位介紹3、價值樹及價值點落實介紹4、項目設(shè)計方案介紹5、項目開發(fā)計劃介紹6、項目成本分析7、項目營銷分析8、項目經(jīng)營分析表說明與項目經(jīng)營責(zé)任書BXX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告萬科藍山總占地面積7.8萬平，總建筑面積26.5萬平，分兩期開發(fā)，共計住宅近1600套，公寓500余套。藍山的規(guī)劃由美國GBBN擔(dān)綱設(shè)計，景觀由日本LDC株式會社設(shè)計。整體風(fēng)格設(shè)計為都市現(xiàn)代風(fēng)格，規(guī)劃在北部臨近東北大馬路布置了一排層公建，南側(cè)布置了16棟高層、小高層住宅，并利用住宅圍合將組團景觀最大化，以宜人的尺度提高園區(qū)景觀舒適度。主要競品一萬科藍山XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告萬恒領(lǐng)域占地8.9萬，總建面19萬平，萬恒領(lǐng)域是萬恒地產(chǎn)繼萬恒·東方儷城之后，傾力打造的東一環(huán)精品景觀住宅。位于大東區(qū)東站街，項目周邊配套齊全。社區(qū)設(shè)有商業(yè)街、健身場館、幼兒園，滿足業(yè)主生活所需。首創(chuàng)沈城圓弧建筑，咖啡色立面，首家采用錯落式陽臺。原創(chuàng)入戶花園，48～140平舒適空間，產(chǎn)品的均好性更強。主要競品二萬恒領(lǐng)域XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告東方銀座中心城（沈陽）地處沈陽市大東區(qū)核心路段、緊鄰大東區(qū)東北大馬路中段距一環(huán)僅2公里。項目建筑面積27萬㎡，涵蓋4.6萬㎡大型商業(yè)業(yè)態(tài)，及22萬㎡國際酒店式高端住宅組成。項目以Art-deco純風(fēng)格建造，雙社區(qū)路口，繁華商業(yè)配套及300米長風(fēng)情街。戶型由單身公寓、溫馨兩房、居家三房及奢華復(fù)式組成，面積區(qū)間為50-160㎡，產(chǎn)品豐富，功能齊全，主要競品3東方銀座中心城XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告3.1項目產(chǎn)品價值樹客戶競爭傳承重點突出三個方面：立面、戶型及景觀、會所、配套經(jīng)典立面高檔立面、公共空間生活戶型會所景觀配套項目產(chǎn)品主張競爭產(chǎn)品價值樹戶型、精裝修萬科藍山現(xiàn)代城市社區(qū)項目產(chǎn)品價值樹規(guī)劃、立面、戶型、景觀、會所、配套集團整體產(chǎn)品品牌產(chǎn)品品牌景觀、會所萬恒領(lǐng)域現(xiàn)代城市社區(qū)立面、商業(yè)東方銀座中心城現(xiàn)代城市社區(qū)XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告產(chǎn)品價值規(guī)劃景觀公共部位立面戶型精裝修會所配套及商業(yè)材料設(shè)備新技術(shù)與智能化工藝及質(zhì)量及格線標(biāo)準(zhǔn)線標(biāo)桿線高層產(chǎn)品價值樹由于高層產(chǎn)品的規(guī)劃較密集，故高層產(chǎn)品的價值點主要在于戶型和立面萬科藍山大東項目東方銀座中心城萬恒領(lǐng)域XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告產(chǎn)品價值規(guī)劃景觀公共部位立面戶型精裝修會所配套及商業(yè)材料設(shè)備新技術(shù)與智能化工藝及質(zhì)量及格線標(biāo)準(zhǔn)線標(biāo)桿線洋房產(chǎn)品價值樹由于洋房的屬于區(qū)域內(nèi)稀缺產(chǎn)品，也是本項目樹立標(biāo)桿的重點產(chǎn)品，故在規(guī)劃、立面、景觀、戶型上等都要達到區(qū)域標(biāo)桿水平萬科藍山大東項目東方銀座中心城萬恒領(lǐng)域XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告產(chǎn)品價值規(guī)劃景觀公共部位立面戶型精裝修會所配套及商業(yè)材料設(shè)備新技術(shù)與智能化工藝及質(zhì)量及格線標(biāo)準(zhǔn)線標(biāo)桿線綜合兩個產(chǎn)品的價值點，并結(jié)合客戶特征及競品情況，本項目總的價值樹結(jié)論可以得出5個標(biāo)桿要素：規(guī)劃、戶型、立面、景觀和配套。萬科藍山大東項目東方銀座中心城萬恒領(lǐng)域XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告另外，根據(jù)對客戶的前期調(diào)研，也可以看出，客戶對于景觀、戶型、會所等關(guān)注較高。XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告客戶對于各個關(guān)注點的具體要求匯總XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告3.2項目產(chǎn)品價值樹立面本項目產(chǎn)品價值樹景觀規(guī)劃要看起來值錢，塑造典雅且不失國際感的項目整體形象；保證舒適的前提下，合理控制面積區(qū)域內(nèi)首屈一指的低密度洋房社區(qū)價值塑造戶型為業(yè)主提供高檔社區(qū)的配套服務(wù)，拔升社區(qū)檔次會所充分利用原生大樹，低密空間，營造出都市里的綠洲，各個景觀組團進行風(fēng)情化設(shè)計，使社區(qū)景觀更豐富大東體育場、幼兒園、教育用地，新28中，地鐵線等配套XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告目錄1、投資決策與經(jīng)營方案指標(biāo)對比2、項目市場定位介紹3、價值樹及價值點落實介紹4、項目設(shè)計方案介紹5、項目開發(fā)計劃介紹6、項目成本分析7、項目營銷分析XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.1項目設(shè)計方案介紹設(shè)計理念大東項目采用新古典主義風(fēng)格將懷古的浪漫情懷與現(xiàn)代人對生活的需求相結(jié)合；兼容華貴典雅與時尚現(xiàn)代；紅白相間的洋房，磚與石的完美結(jié)合；首層躍層的疊墅，三層往上的層層退臺，彰顯洋房戶型豐富的產(chǎn)品特點，給業(yè)主以多重選擇；拔地而起的全點式高層，成熟的典型戶型，石與鋁板的配搭，將古典與現(xiàn)代完美融合；莊重而典雅的會所，將成為大東區(qū)域一顆冉冉升起的閃亮明珠規(guī)劃目標(biāo):

將簡約的物業(yè)類型，層次鮮明的以一條主景觀軸劃分，洋房的優(yōu)雅與高層的偉岸相輔相成，共同締造品質(zhì)大盤。規(guī)劃以“生態(tài)、文化、以人為本”為原則，融合現(xiàn)代人的生活理念，建設(shè)具備新古典主義建筑風(fēng)格的現(xiàn)代居所，將該大東建設(shè)成為一個以高層住宅、花園洋房、高級公寓和配套商業(yè)為一體的可持續(xù)發(fā)展的、生態(tài)型的高檔休閑社區(qū)，使該區(qū)域成為城市中充滿魅力和活力的標(biāo)志性區(qū)域、大東區(qū)居住標(biāo)桿。。XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.2.1總體規(guī)劃設(shè)計XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.2.2規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.2.3規(guī)劃形成的演化過程1、用地現(xiàn)狀分析北側(cè)：沈陽東方鋼鐵（集團）有限公司東側(cè)：國瑞在建項目，容積率2.5西側(cè)：舊小區(qū)以多層為主，中間有小學(xué)規(guī)劃用地南側(cè)：拆遷中XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.2.3規(guī)劃形成的演化過程2、日照分析A、高層位置的設(shè)定B、會所位置的設(shè)定c、糼兒園位置的確定XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.2.3規(guī)劃形成的演化過程2、商業(yè)分析XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.2.3規(guī)劃形成的演化過程3、園處入口分析XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.2.3規(guī)劃形成的演化過程4、物業(yè)類型分布A、商業(yè)比例13%-15%B、公寓為商業(yè)建筑為了與藍山相呼應(yīng)C、高層戶型的分布D、會所設(shè)計位置設(shè)置的想法XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.3.1分期建設(shè)規(guī)劃分析XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.3.2交通流線分析XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.3.3綠化景觀分析XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.3.4景觀重點分析XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.3.5消防動線分析XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.3.6地庫車位分析XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.4會所XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.4.1商業(yè)會所平面XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.4.2商業(yè)會所平面XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.4.3商業(yè)會所平面XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.5洋房XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.5.1典型戶型平面（洋房）XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.5.2典型戶型平面（洋房）XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.5.3典型戶型平面（洋房）XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.5.4典型戶型平面（洋房）XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.5.5典型戶型平面（洋房）XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.5.6典型戶型平面（洋房）XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.5.7典型戶型平面（洋房）XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.5.8典型戶型平面（洋房）XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.6高層XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.6.1典型戶型平面（高層）XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.6.2典型戶型平面（高層）XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.6.3典型戶型平面（高層）XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.6.4典型戶型平面（高層）XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.7公寓XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.7.1典型戶型平面（公寓）XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.8.1單體效果圖（商業(yè)會所）XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.8.2單體效果圖（五層洋房）XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.8.3單體效果圖（六層洋房）XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.8.4單體效果圖（高層）XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.8.5沿街效果圖（東北大馬路一）XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告鳥瞰圖4.8.6沿街效果圖（東北大馬路二）XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.8.7沿街效果圖（聯(lián)合路）XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.8.8沿街效果圖（聯(lián)合路夜景）XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.9景觀意向一XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告4.9景觀意向二XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告目錄1、投資決策與經(jīng)營方案指標(biāo)對比2、項目市場定位介紹3、價值樹及價值點落實介紹4、項目設(shè)計方案介紹5、項目開發(fā)計劃介紹6、項目成本分析7、項目營銷分析XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告5.1項目分區(qū)平面圖：分期原則：1、交地進度及時間2、推售的物業(yè)形態(tài)和節(jié)點3、充分考慮施工區(qū)域劃分的合理性

XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告5.2：各分區(qū)里程碑節(jié)點分區(qū)項目獲得開工開盤結(jié)轉(zhuǎn)一期2010-12-82011-5-82011-10-152012-12-15二期2010-12-82011-7-152011-11-152013-5-15三期2010-12-82012-4-12010-8-202013-11-15四期2010-12-82013-5-12013-10-12014-11-15五期一標(biāo)段2010-12-82013-7-12013-11-12014-12-15五期二標(biāo)段2010-12-82013-10-12014-6-152015-6-15六期2010-12-82014-4-12014-8-202015-10-1XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告GemdaleCorporation一期主要開發(fā)周期設(shè)計周期：2011.12.8～2011.6.28（203天）203161天587天開盤周期：2011.5.8～2011.10.15（161天）竣工周期：2011.5.8～2012.12.15（588天）5.4項目周期分析：XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告2011年：1、2期；2012年：1、2、3期；2013年：2、3、4、5期；2014年：4、5、6期；2015年：5、6期5.7：20011-2015年在建計容面積XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告目錄1、投資決策與經(jīng)營方案指標(biāo)對比2、項目市場定位介紹（修改）3、價值樹及價值點落實介紹（增加）4、項目設(shè)計方案介紹5、項目開發(fā)計劃介紹6、項目成本分析7、項目營銷分析XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告6.1綜合成本對比分析：可研階段土地樓面地價為2815元/平方米，現(xiàn)階段為2430元/平方米。由于土地成本減少大于建安費用增加，導(dǎo)致最終綜合成本減少。XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告6.2建安成本變動:XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告6.3成本變動原因分類統(tǒng)計XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告6.4成本變動原因說明（1）目標(biāo)與投資決策成本對比：基礎(chǔ)設(shè)施：因總建筑面積增加33966m2，引起增加612萬元（增加8元/m2銷面）。環(huán)境環(huán)境部分含硬質(zhì)地面，因物業(yè)類型增加多層洋房，考慮洋房圍墻等增加景觀費用,環(huán)境指標(biāo)由可研階段的420元/環(huán)境面積提升至455元/環(huán)境面積。引起增加384萬元（6元/m2銷面）。公建配套1、因地下室面積增加32040平米以及其他配套面積調(diào)整，引起增加7899萬元（增加178元/m2銷面）

；2、因物價上漲，鋼筋由可研階段5800元/t增加至6200元/t，引起增加531萬元

；單體1、因增加物業(yè)類型多層洋房，引起增加31741萬元（增加704元/m2銷面）；與可研階段8層小高層比較，其中因外立面標(biāo)準(zhǔn)提升，導(dǎo)致建面指標(biāo)增加280元/平米，因物價上漲導(dǎo)致建面指標(biāo)增加12元/平米。

2、因取消小高層及中高層，減少49405萬元（減少1112元/m2銷面）；3、因高層建筑面積增加，引起增加25162萬元（增加566元/m2銷面）；4、因高層材料人工價格上漲，引起增加766萬元（減少6元/m2銷面）；5、因商業(yè)面積增加，引起增加679萬元（增加15元/m2銷面）；6、因價格上漲因素，引起商業(yè)增加155萬元（減少2元/m2銷面）；7、價格上漲因素包括人工、材料價格上漲；外保溫由于受政策影響，暫時由可研階段100元/平米增加到150元/平米。注：該項目建安成本目標(biāo)與投資決策成本的比較，詳見附件說明。具體分析見鏈接XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告目錄1、投資決策與經(jīng)營方案指標(biāo)對比2、項目市場定位介紹（修改）3、價值樹及價值點落實介紹（增加）4、項目設(shè)計方案介紹5、項目開發(fā)計劃介紹6、項目成本分析7、項目營銷分析XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告7、項目營銷分析、7.1項目分期項目一共分6期開發(fā)，2011年開工1、2期，可售面積13萬平2012年開工3期，可售面積6萬平2013年開工4、5期，可售面積19萬平2014年開工6期?？墒勖娣e6萬平1期2期3期4期5期6期XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告項目示范區(qū)2011年對會所示范區(qū)進行展示，2012年開放商業(yè)示范區(qū)和洋房示范區(qū)。2011年會所示范區(qū)商業(yè)示范區(qū)洋房示范區(qū)XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告2011年度營銷節(jié)點項目2011主要營銷節(jié)點集中在下半年，由于項目首次推出以中小戶型為主的現(xiàn)金流產(chǎn)品，部分稀缺洋房產(chǎn)品，銷售難度較低，但受到限購政策影響，因而按開盤銷售率80%排布營銷計劃；3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月收取誠意金2011年2012年內(nèi)部認購一棟，約100套，面積10000平正式開盤首次推出約400套，面積約42000平超級新品上市推出洋房，面積約8000平推出半棟約50套，面積約5000平集中現(xiàn)金流主力，在首次開盤形成熱銷，完成全年任務(wù)的65%-70%左右，為后續(xù)銷售減輕壓力推出1棟約100套，面積約10000平臨時售樓處開放示范區(qū)開放XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告7.2投資決策時的銷售情況：年度銷售面積總體2011201220132014201525-33層高層18018735000738565270318628018-22層中高層158081004000063133549488-11層小高層5137615000230980132780內(nèi)商業(yè)街608203600248200沿街商業(yè)268220046001062011602公寓21633041005841011692可售面積合計4441815000010465410562610565978242年度銷售額總體2011201220132014201525-33層高層16654728028648515318720482018-22層中高層183856004171372748693948-11層小高層5439013776233420172720內(nèi)商業(yè)街884205105373700沿街商業(yè)470380072131801721808公寓29656041366951018569合計（不含車位）4903274180497434112800128518109771年度銷售均價總體2011201220132014201525-33層高層9243800887811009210995#DIV/0!18-22層中高層11630#DIV/0!#DIV/0!1042811523126298-11層小高層10587918410106#DIV/0!13008#DIV/0!內(nèi)商業(yè)街14538#DIV/0!1418115055#DIV/0!#DIV/0!沿街商業(yè)17537#DIV/0!#DIV/0!156801696518797公寓13709#DIV/0!1008911900#DIV/0!15881整體均價（不含車位）1103983619310106791216414030XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告7.3現(xiàn)在定價與銷售計劃高層定價區(qū)位打分參照項目萬恒領(lǐng)域萬科藍山A5新里摩爾公館評分指標(biāo)權(quán)重評分評分評分區(qū)位片區(qū)形象15%959595與市中心的距離12%100100100道路/交通狀況16%100100100周邊自然環(huán)境10%100100100周邊人文環(huán)境10%100100100周邊配套14%959595治安狀況8%100100100片區(qū)提升空間15%100100100總評分98.5598.5598.55各項目售價680073006000目標(biāo)加權(quán)售價690074076088XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告高層定價產(chǎn)品打分進行取整高層均價為7300參照項目萬恒領(lǐng)域萬科藍山A5新里摩爾公館評分指標(biāo)權(quán)重評分評分評分規(guī)劃設(shè)計總體規(guī)劃8%989898社區(qū)規(guī)模8%989898園林環(huán)境12%10010098建筑外觀13%100100100戶型設(shè)計15%9810098社區(qū)配套社區(qū)商業(yè)5%989898會所4%10000其他施工質(zhì)量10%9810098物業(yè)管理10%9810098開發(fā)商品牌15%98100100總評分98.5895.5894.64各項目區(qū)位目標(biāo)加權(quán)售價690074076088參照權(quán)重（%）30%50%20%目標(biāo)加權(quán)售價699977506433加權(quán)后價格（元）210038751287本項目加權(quán)平均價格P（產(chǎn)品）7261XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告洋房定價區(qū)位打分由于區(qū)域內(nèi)沒有洋房產(chǎn)品，故價格對比取全市2環(huán)范圍內(nèi)具有一定可比性的項目作為定價參考參照項目金地檀郡海上五月花華潤橡樹灣評分指標(biāo)權(quán)重評分評分評分區(qū)位片區(qū)形象15%1009090與市中心的距離12%1009595道路/交通狀況16%1009595周邊自然環(huán)境10%1009595周邊人文環(huán)境10%1009595周邊配套14%1009595治安狀況8%1009595片區(qū)提升空間15%1009095總評分10093.594.25各項目售價13000900010000目標(biāo)加權(quán)售價13000962610610XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告洋房定價區(qū)位打分由于洋房在本區(qū)域內(nèi)基本沒有競爭，在沈陽市也是非常受歡迎的稀缺產(chǎn)品，故定價較自由，進行取整洋房均價為11500參照項目金地檀郡海上五月花華潤橡樹灣評分指標(biāo)權(quán)重評分評分評分規(guī)劃設(shè)計總體規(guī)劃8%959595社區(qū)規(guī)模8%959090園林環(huán)境12%9590100建筑外觀13%1009095戶型設(shè)計15%10092100社區(qū)配套社區(qū)商業(yè)5%1009590會所4%1009095其他施工質(zhì)量10%10095100物業(yè)管理10%1009590開發(fā)商品牌15%10010095總評分98.693.4595.7各項目區(qū)位目標(biāo)加權(quán)售價13000962610610參照權(quán)重（%）25%25%50%目標(biāo)加權(quán)售價131851030011087加權(quán)后價格（元）329625755543本項目加權(quán)平均價格P（產(chǎn)品）11415XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告各項目高層和洋房的比價關(guān)系項目名稱洋房價格高層價格洋房/高層比價關(guān)系備注金地國際花園800049001.6307年銷售價格綠地新里摩爾850060001.41現(xiàn)時銷售價格金地檀郡1300075001.73現(xiàn)時銷售價格平均1.59本項目高層和洋房的比價關(guān)系項目名稱洋房價格高層價格洋房/高層比價關(guān)系備注金地大東項目1150073001.57目前銷售價格可以看出，本項目洋房和高層的價格比和全市范圍內(nèi)相同類型的熱銷項目的價格比差別不大，可以得出本項目洋房和高層的的定價是較合理的。XX年金地集團沈陽公司大東項目經(jīng)營方案集團評審報告7.3現(xiàn)在定價與銷售計劃1期單位201120122013年度4季度年度