談商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險及防范

談商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險及防范中文摘要摘要：隨著我國住房制度改革的不斷推進、國民經(jīng)濟的連續(xù)快速增長和都市化進程的加快，我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)出高速進展的態(tài)勢，逐步成為國民經(jīng)濟信的增長點和消費熱點。與此同時房地產(chǎn)信貸隨之快速進展，并對房地產(chǎn)業(yè)的進展發(fā)揮著舉足輕重的作用，成為房地產(chǎn)進展的重要支撐。有語金融業(yè)資金過度地進入房地產(chǎn)業(yè)，只是房地產(chǎn)業(yè)將其市場風險向金融業(yè)轉(zhuǎn)移，將造成金融風險，國家出臺政策，提高了房地產(chǎn)商的自有資金比例，將按揭貸款的門檻設定為30%，確實是要將銀行放貸遭遇市場風險的概率納入可操縱的范疇之內(nèi)，愛護銀行信貸資產(chǎn)安全，切斷房地產(chǎn)泡沫通往銀行的渠道，因此研究房地產(chǎn)信貸風險是具有較大的理論意義和現(xiàn)實意義的。關鍵詞：房地產(chǎn)，銀行信貸，風險防范引言：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟進展的差不多要素，是為生產(chǎn)乃至整個社會活動提供基礎性條件的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)可帶動130多個不同的行業(yè)，其產(chǎn)值在GDP中占有專門大的比重，同時通過回憶效應、旁側(cè)效應與前瞻效應對經(jīng)濟、社會的多方面帶來重要阻礙。而金融業(yè)專門是房地產(chǎn)信貸為房地產(chǎn)業(yè)進展提供了強大的資金支持，房地產(chǎn)信貸貫穿于整個房地產(chǎn)業(yè)的上、中、下游，房地產(chǎn)的開發(fā)資金大多依靠銀行信貸資金。一、房地產(chǎn)信貸定義以及特點（一）房地產(chǎn)信貸定義房地產(chǎn)信貸廣義上要緊是指銀行或金融機構(gòu)以房地產(chǎn)為服務對象，圍繞著房地產(chǎn)再生產(chǎn)各個環(huán)節(jié)發(fā)放貸款的借貸活動。這一借貸活動的具體實務，是指銀行或金融機構(gòu)通過各種信用手段，把動員和籌集起來的社會閑散資金和支配權(quán)讓渡給土地及房屋的開發(fā)、經(jīng)營者和住房消費者，包括房地產(chǎn)存款和房地產(chǎn)貸款。從狹義上講，房地產(chǎn)信貸則指房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費活動有關的信貸活動，即房地產(chǎn)貸款。本文所說的房地產(chǎn)信貸要緊指狹義的房地產(chǎn)貸款。（二）房地產(chǎn)貸款具有以下特點1、貸款使用上的專用性。房地產(chǎn)服務于房地產(chǎn)業(yè)，專門為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和房地產(chǎn)消費服務，是銀行或金融機構(gòu)信用在特定產(chǎn)業(yè)領域內(nèi)的具體運用。2、房地產(chǎn)貸款期限上的長期性。房地產(chǎn)貸款周期總體較長，專門是面向個人的住房貸款，貸款期限往往在10—30年；既是是用于房地產(chǎn)開發(fā)的貸款，也由于房地產(chǎn)開發(fā)周期往往在1年以上而導致貸款期限比其他行業(yè)長，貸款期限往往在1—3年。3、資金慣例上的集中性。房地產(chǎn)貸款資金必須堅持?？顚Ｓ玫脑瓌t，房地產(chǎn)貸款資金都由專門的機構(gòu)進行集中治理和監(jiān)督使用，以保證住房建設資金的穩(wěn)固增長和籌集渠道的暢通。二、房地產(chǎn)業(yè)與銀行信貸的關系（一）房地產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程都需要銀行信貸的支持房地產(chǎn)作為商品，也同其他各種商品一樣，其經(jīng)營的全過程，也是一個資金運行的全過程，即貨幣資金——生產(chǎn)資金——商品資金——貨幣資金如此個個循環(huán)的、連續(xù)不斷的過程。而房地產(chǎn)那個商品對資金的需要，又有一下兩個熱點：1、需要資金量大。一向房地產(chǎn)開發(fā)建設，少則需要幾百萬元，多則需要幾千萬、幾億元甚至更多的資金。而且在生產(chǎn)、流通、消費的過程中也都需要大量資金。目前，需要資金最多的是在開發(fā)建設時期。隨著房地產(chǎn)業(yè)的進展名字房地產(chǎn)留用經(jīng)營時期和投入使用時期所需的資金，也將會日益增多。2、資金周轉(zhuǎn)期長。房地產(chǎn)從土地出讓、開發(fā)建設，到銷售使用，一樣需要幾年時刻，造成回收資金需要專門長時刻。假如把房地產(chǎn)租賃給使用者，通過租金來回收，更是一種更長時期回收投資的方法。以上兩個特點決定了房地產(chǎn)業(yè)需要銀行業(yè)的大力支持。（二）房地產(chǎn)業(yè)進展促進銀行業(yè)進展1、房地產(chǎn)業(yè)的進展將會為擴展銀行提供條件。2、住房消費和信貸的進展有助于增強銀行調(diào)劑經(jīng)濟的范疇和能力。3、房地產(chǎn)的進展能夠加快建設房地產(chǎn)金融體系的步伐。三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的要緊風險我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險產(chǎn)生具有國慶特色，要緊分為以下幾種類型：（一）宏觀政策風險中國住房貨幣化是一個漸進的過程，在這一過程中，中國專門的政策環(huán)境使商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款承擔了較多的宏觀調(diào)控風險。近年來國家對房地產(chǎn)行業(yè)的各種政策的出臺，不僅有針對總量調(diào)控的貨幣政策、財政政策肛門的短期需求治理措施，還又許多意在調(diào)整投資結(jié)構(gòu)、改善增長質(zhì)量的長期性制度改革，專門是土地治理制度的完善、重點行業(yè)的市場準入標準的提高、資源性產(chǎn)品價格形成機制調(diào)整、能耗環(huán)保問責制度等。越來越高行業(yè)準入門檻，越來越多的調(diào)控政策，使得一批不合規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被吊銷資格、項目被停工或整頓。金融政策的調(diào)整導致銀根緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨資金斷裂的風險，大量的房地產(chǎn)開發(fā)項目下馬，最終導致大量的銀行貸款無法回收，導致銀行不良資產(chǎn)的增長，顯現(xiàn)房地產(chǎn)信貸風險。（二）市場自身風險從各國的房地產(chǎn)市場進展情形來看，房價上漲差不多上是與金融支持緊密相關，專門是房價短期內(nèi)快速飆升，差不多上差不多上銀行信貸支持的結(jié)果。房地產(chǎn)信貸快速擴張，使得銀行資金高度向房地產(chǎn)市場集合，從而推高國內(nèi)房地產(chǎn)市場泡沫。（三）企業(yè)經(jīng)營風險房地產(chǎn)企業(yè)融資是以間接融資為主，房地產(chǎn)項目開發(fā)需要一個有較長周期，項目的一次性、不可重復特點和過程中太多的不確定因素，構(gòu)成了房地產(chǎn)項目開發(fā)過程具有較大的風險。（四）銀行操作風險在房地產(chǎn)金融中存在的風險，最重要的風險還在于銀行自身的操作風險。銀行自身操作風險要緊有兩種，一種是銀行房地產(chǎn)信貸審批治理制度的不完善，這要緊發(fā)生于2000年前，因為中國的銀行業(yè)體制存在較大缺陷，項目信貸審批委員會集體審批機制還沒有建立，一個支行行長就有權(quán)益對高達數(shù)億資金貸款作出審批，如此專門容易造成房地產(chǎn)發(fā)放的盲目性，也容易在成銀行工作人員與地產(chǎn)商勾結(jié)，合伙騙取銀行資金，造成貸款的缺失。第二種銀行房地產(chǎn)信貸操作不遵循相關的規(guī)章制度，這要緊發(fā)生在2000年以后。隨著我過商業(yè)銀行股份制改造成功，我國銀行業(yè)信貸審批治理體制已有較大完善，房地產(chǎn)信貸作為國家宏觀調(diào)控的重點，已建立氣比較完整的一套操作系統(tǒng)。但由于發(fā)放房地產(chǎn)貸款可帶來客觀的貸款利息收入外，還有專門多如評估費用收入、保險費用收入、咨詢治理費、后續(xù)的個人住房按揭貸款等專門多附加效益，因此各大商業(yè)銀行都將房地產(chǎn)企業(yè)列為優(yōu)質(zhì)客戶。一些商業(yè)銀行為了爭奪房地產(chǎn)客戶，或為了完成短期的營銷目標，往往對這客戶言聽計從，對其貸款違規(guī)發(fā)放、治理，如此就對銀行房地產(chǎn)貸款埋下了重大隱患。四、房地產(chǎn)信貸風險產(chǎn)生的緣故（一）房地產(chǎn)市場時期性波動引發(fā)的房地產(chǎn)信貸風險商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務周期長、涉及面廣，可預見和不可預見的風險均存在，房地產(chǎn)市場時期性波動所引發(fā)的金融風險更是難以捉摸。鑒于房地產(chǎn)業(yè)自身的特性，引起房地產(chǎn)市場時期性波動的因素專門多，要緊包括：1、市場自身的周期規(guī)律任何事物均有其自身的周期性，房地產(chǎn)業(yè)不例外，自然有其低谷期、復蘇期、成熟期、高峰期的顯現(xiàn)，專門是在低谷期和高峰期，所帶來的金融風險將更為突出，如在低谷期，表現(xiàn)為市場資金緊張、商品房顯現(xiàn)滯銷、房價不斷創(chuàng)新低、投入資金無法回籠，開發(fā)商專門可能顯現(xiàn)資金鏈斷裂，爛尾樓、空置樓開始大量顯現(xiàn)，甚至一些實力差或攤子大的開發(fā)商顯現(xiàn)大額虧損、甚至倒閉，嚴峻危及銀行開發(fā)性貸款的收回；在高峰期，表現(xiàn)為市場資金富裕、購房者積極、房價不斷創(chuàng)新高、房地產(chǎn)開發(fā)和投機炒作不斷產(chǎn)生賺錢效應，這時候，商業(yè)銀行也可能被極度繁榮的表象沖昏頭腦，競相搶市場、放貸款，殊不知更大的潛在風險正在悄然而至。2、行業(yè)政策和當?shù)卣{(diào)控措施的變化第一是房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)認定、行業(yè)準入、行業(yè)標準、以及土地政策、房改政策等油房地產(chǎn)治理部門出臺的一些制度規(guī)定，這些規(guī)定在一定時期、一定程度阻礙房地產(chǎn)客戶的風險，進而波及金融業(yè)的信貸風險。其次是當?shù)卣畬κ袌稣{(diào)控的一項，假如當?shù)卣活櫘數(shù)氐慕?jīng)濟進展水平和實際需要，搞所謂的“形象工程”、“政績工程”，對投入開發(fā)高檔寫字樓、高級酒店、高檔別墅、“豪宅”等不加以有效操縱，導致房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過量，攤子鋪得太大，土地供應過量，土地價格上漲過快，住房供求失衡，空置房增加，就極有可能形成局部過熱的潛在市場風險。3、金融政策的調(diào)整。4、國際資本的流淌。(二)房地產(chǎn)對銀行信貸的依靠程度過大引發(fā)的房地產(chǎn)信貸風險據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20%—30%是銀行貸款；建筑公司往往要墊付該總投入30%—40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款；此外，消費者購房的預付款除一部分個人儲蓄金外，至少一半以上的購房者申請了個人住房貸款。由此可知，房地產(chǎn)項目中70%以上的資金來自于銀行。這些數(shù)字顯示了房地產(chǎn)行業(yè)對房產(chǎn)信貸的依靠程度?，F(xiàn)實中，國家也是借助調(diào)劑與房地產(chǎn)相關的金融政策來達到宏觀調(diào)劑房地產(chǎn)市場健康有序進展的目的。（三）金融業(yè)內(nèi)在因素引發(fā)的房地產(chǎn)信貸風險金融業(yè)內(nèi)在因素引發(fā)的房地產(chǎn)信貸風險，要緊是指銀行業(yè)在應對房地產(chǎn)信貸風險過程中，因自身抗風險的能力超負荷時，引發(fā)的風險。事實上，國內(nèi)商業(yè)銀行存在著資本充足率較低、不良資產(chǎn)率較高、抗風險能力不足的現(xiàn)狀。而因房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫的破滅引發(fā)的大面積信貸風險對金融業(yè)的沖擊不管在國際、國內(nèi)均有著深刻的前車之鑒。（四）商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款操作引發(fā)的房地產(chǎn)信貸風險商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款操作疏漏引發(fā)的金融風險，商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)貸款中假如沒有保持必要的職業(yè)慎重和遵守操作規(guī)程，每一個環(huán)節(jié)的疏漏都專門容易導致貸款顯現(xiàn)風險或缺失。（五）抵押物變現(xiàn)困難引發(fā)的的房地產(chǎn)信貸風險現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款一樣采取以房地產(chǎn)作為償還貸款的資產(chǎn)。然而房地產(chǎn)本領就存在變現(xiàn)性較差的特點，而且在變現(xiàn)過程中手續(xù)繁多，專門是當房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營不良破產(chǎn)時，往往也是本區(qū)域房地產(chǎn)不景氣的時候，現(xiàn)在，銀行也會年林這抵押物價值下跌，無人購買的風險，這將危及整個金融行業(yè)及相關產(chǎn)業(yè)。（六）法律不健全引發(fā)的房地產(chǎn)信貸風險。此外，住房金融業(yè)務從業(yè)人員數(shù)量不足、人員素養(yǎng)不配套、貸款治理水平專業(yè)化程度不高，以及缺乏更有效的貸款風險預警機制、監(jiān)控機制、不良貸款處置機制等，也是引發(fā)房地產(chǎn)金融風險的誘因。五、加強房地產(chǎn)信貸風險的治理（一）創(chuàng)建良好的房地產(chǎn)金融環(huán)境1、實施建設性的政策創(chuàng)新和高效的政府治理。（1）政府治理部門應不斷創(chuàng)新政策制度，為房地產(chǎn)市場的健康進展提供良好的政策環(huán)境、制度環(huán)境、市場環(huán)境等，為房地產(chǎn)提供和多渠道的融資方式，改變當前房地產(chǎn)企業(yè)融資要緊集中于銀行信貸的局面。（2）政府應盡快確立房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)投資基金的角色和地位。相關于股票融資和債券融資方式，房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)投資基金手續(xù)相對簡單，無需政府行政審批和額度操縱，是完全市場化的融資方式，關于房地產(chǎn)企業(yè)來說操作性較強。2、政府應當建立有效的政策措施，防止房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)風險向銀行系統(tǒng)的蔓延。銀行作為全社會資金融通的中間機構(gòu)，其阻礙力和重要性在社會系統(tǒng)中非同一樣，也正因為如此，產(chǎn)業(yè)部門的任何波動都將傳遞到銀行，銀行系統(tǒng)顯得較為脆弱。目前由于商業(yè)銀行流淌性過剩、經(jīng)營壓力增大而引起的對房地產(chǎn)信貸業(yè)務的青睞使得房地產(chǎn)貸款仍舊每年以兩位數(shù)的增長速度迅速擴張，信貸風險在不斷積存。為防范風險，推進全社會的和諧進展，政府部門必須采取果斷措施，在房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)銀行之間防火墻，有效化解風險在房地產(chǎn)業(yè)和銀行之間的轉(zhuǎn)移。一是作為金融主管部門的人民銀行和銀監(jiān)局等部門應進一步制定針對房地產(chǎn)信貸的操縱政策；二是作為土地治理部門的國土資源治理部門等機構(gòu)應加強對土地的垂直治理，調(diào)劑土地出讓速度和數(shù)量，操縱土地出讓價格的增長，杜絕土地價格虛增引起的房地產(chǎn)抵押擔保過渡融資。三是作為房地產(chǎn)市場與產(chǎn)權(quán)主管部門的建設部與各地房地產(chǎn)治理局應積極配合商業(yè)銀行把好商品與銷售許可證的發(fā)放環(huán)節(jié)、做好房地產(chǎn)抵押登記工作，專門是對在建工程抵押的落實和完善，防范抵押瑕疵。3、積極加強社會信用環(huán)境建設。切實加強對貸款的風險治理，建立對貸款客戶的跟蹤調(diào)查制度，確保貸款的安全性。建立銀行同業(yè)自律體系，引導金融機構(gòu)依法、有序競爭，強化相互監(jiān)督和自我約束機制，共同抵制損害金融債權(quán)的行為。建立銀行間的逃債企業(yè)信息披露制度，運用信貸登記系統(tǒng)、賬戶治理系統(tǒng)及時披露惡意逃廢債企業(yè)信息。進一步發(fā)揮金融債券聯(lián)席會議的作用，加強各金融機構(gòu)之間的合作，加大對惡意逃債企業(yè)的聯(lián)合制裁力度，嚴格實行對逃債企業(yè)的“不開戶、不貸款、不結(jié)算、不表達”的規(guī)定，確保制裁成效。（二）建立有效的風險預警機制房地產(chǎn)的行業(yè)進展不是孤立的，它與國民經(jīng)濟進展、居民收入水平、國家的宏觀調(diào)控政策及房地產(chǎn)市場自身進展規(guī)律等眾多因素密不可分，只有正確分析判定房地產(chǎn)業(yè)進展形勢，建立起一套有效的房地產(chǎn)預警機制，如建立房地產(chǎn)行業(yè)預警機制、房地產(chǎn)信貸風險預警機制、房地產(chǎn)信貸業(yè)務監(jiān)管機制，如此才有助于商業(yè)銀行在做好房地產(chǎn)信貸業(yè)務同時更有效地防范風險。（三）加強銀行房地產(chǎn)信貸風險治理1、建立健全科學的商業(yè)銀行房地產(chǎn)企業(yè)信貸風險治理體系。建立完整規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)信貸治理制度體系，做到權(quán)責清晰、職責明確、流程嚴謹。完整的信貸治理需要通過制度的形式來明確責任權(quán)益、交叉制衡、前后臺分離以及規(guī)范流程等。房地產(chǎn)企業(yè)信貸治理制度要緊包括貸款要緊包括喲貸款授權(quán)治理、手心治理、審貸分離、審查責任之、三級審批、集體審議、貸款治理責任人制度以及貸款檢測等。2、加強銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸前審查。包括對房地產(chǎn)項目的貸前審查、對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸前審查、對抵押物的貸前審查。3、加強個人住房按揭貸款治理，防范“假按揭”風險?！凹侔唇摇笔且詡€人名義申請，融資所得款項由房地產(chǎn)開發(fā)商歸集使用的個人按揭。要緊表現(xiàn)形式為房地產(chǎn)開發(fā)商串通無真實交易意愿的個人，或假冒個人，以虛假的購房合同向銀行申請個人按揭貸款，套取銀行信貸資金。建立規(guī)范的個人住房貸款操作程序，嚴格遵造執(zhí)行，商業(yè)銀行就能有效的防止“假按揭”。第一，要做好對開發(fā)商及按揭樓盤的審查把關，全面了解資質(zhì)情形、治理水平、資金實力、財務狀況、及信用記錄，專門是要深入了解開發(fā)商實際操縱人的信用記錄。其次，商業(yè)銀行應準確把握借款人信息，商業(yè)銀行應建立客戶經(jīng)理貸前與借款申請人面談制度。第三，建設一個良好的經(jīng)濟、社會和信用環(huán)境，完善個人征信系統(tǒng)，應將個人各方面的信用記錄如工商、稅務等信息共享，供商業(yè)銀行作為放貸參考。結(jié)論：商業(yè)銀行要高度重視房地產(chǎn)信貸風險及其危害性，增強防范信貸風險的意識。中央政府應創(chuàng)建良好的房地產(chǎn)金融環(huán)境，建立起有效的房地產(chǎn)預警機制，商業(yè)銀行必須對目前顯現(xiàn)的房地產(chǎn)熱要保持清醒的認識，要積極了解認真兩會政府有關房地產(chǎn)金融的政策和規(guī)定，逐步建立以充分操縱房地產(chǎn)信貸風險為目標的經(jīng)營治理模式，從規(guī)范操作、降低風險、保證運行動身，合理擴展房地產(chǎn)信貸規(guī)模，有步驟地推進房地產(chǎn)融資向多元化、標準化、優(yōu)質(zhì)化方向進展。有效地推出“住房抵押貸款證券化”等避險工具，加強自身抗風險能力，讓房地產(chǎn)信貸業(yè)務步入良性經(jīng)營運行的軌道。參考文獻：[1]鹿英姿﹒論房地產(chǎn)金融風險及其防范[J]，黑龍江對外經(jīng)貿(mào)，2005（4）[2]張龍﹒中國建設銀行信貸業(yè)務手冊[Z]，中國建設銀行，2000[3]佚名﹒房地產(chǎn)金融風險對經(jīng)營的阻礙及計策[EB/01]，2007[4]楊紹萍﹒宏觀調(diào)控后房地產(chǎn)金融市場形勢分析[J]，中國房地產(chǎn)金融，2006（4）[5]楊躍昆﹒房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款營銷、治理中需要注意的幾個問題與計策[J]，中國房地產(chǎn)金融，2006（8）[6]佚名﹒審慎對待當前的房地產(chǎn)熱[EB/01]，2006英文摘要Abstract：InabackgroundofdevelopmentamongthenationalGDP,urbanizationandhousingsysteminChina,realtyhasbeenfacingarapiddevelopmentfutureandbecominganimportantfactorfornationalGDPandconsumption.Meanwhile,realestatecreditbusinessi