淺析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃-以碧桂園為例

淺析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃——以碧桂園為例摘要：在當(dāng)前的中國(guó)社會(huì)里，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中卻是有著支配性的作用。而社會(huì)離不開(kāi)經(jīng)濟(jì)的房產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)明顯有其自己舉足輕重的地位，能關(guān)系到一個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，以及民生問(wèn)題。無(wú)論在哪個(gè)國(guó)家中，政府都必須給予其高度重視，因?yàn)榉康禺a(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)而言，起到輸送經(jīng)濟(jì)命脈的作用。而我國(guó)這幾年的經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，也帶動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的野蠻生長(zhǎng)，建筑物的存量高度的大幅度增加，在一定的程度上，是有效解決了市場(chǎng)需要，提高了城鎮(zhèn)居民的住房標(biāo)準(zhǔn)以及用戶(hù)體驗(yàn)，積極推動(dòng)了我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為當(dāng)?shù)氐恼?cái)政提供了強(qiáng)有力的支撐，不斷促進(jìn)著中國(guó)的城市化進(jìn)程使之現(xiàn)代化。但也同時(shí)房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，也帶有些不利影響，政府為此制定相關(guān)的房地產(chǎn)法律政策，使之能平穩(wěn)發(fā)展，不斷為經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入活力。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展促進(jìn)了更多開(kāi)發(fā)商征用和開(kāi)發(fā)土地，這必然涉及到了土地增值稅。土地增值稅稅額大約占公司總稅負(fù)三分之一。因此，企業(yè)對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃是及其重要的。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；稅收籌劃Analysisonthetaxplanningoflandvalue-addedtaxofrealestateenterprises——TakingCountryGardenasanexampleAbstract：InthecurrentChinesesociety,therealestateindustryplaysadominantroleinmycountry'seconomicdevelopment.Therealestateindustryisinseparablefromtheeconomy,andtherealestateindustryobviouslyhasitsownpivotalposition,whichcanberelatedtothestabledevelopmentofasocietyandpeople'slivelihoodissues.Nomatterwhichcountryitisin,thegovernmentmustattachgreatimportancetoit,becauserealestate,asanimportantindustryinthenationaleconomy,playsaroleinconveyingtheeconomiclifeline.Therapideconomicdevelopmentinmycountryinrecentyearshasalsodriventhesavagegrowthofrealestateenterprises,andthestockheightofbuildingshasincreasedsignificantly.Userexperienceactivelypromotesmycountry'ssocialandeconomicdevelopment,providesstrongsupportforlocalgovernmentfinance,andcontinuouslypromotesChina'surbanizationprocesstomodernizeit.Butatthesametime,therapiddevelopmentofrealestatealsohassomeadverseeffects.Thegovernmenthasformulatedrelevantrealestatelawsandpoliciesforthispurpose,sothatitcandevelopsteadilyandcontinuouslyinjectvitalityintoeconomicdevelopment.Atthesametime,therapiddevelopmentoftherealestateindustryhaspromptedmoredeveloperstorequisitionanddevelopland,whichinevitablyinvolveslandvalue-addedtax.Thelandvalue-addedtaxtaxaccountsforaboutone-thirdofthecompany'stotaltaxburden.Therefore,itisextremelyimportantforenterprisestocarryouttaxplanningforLAT.Keywords:Realestateenterprises;landappreciationtax;taxplanning目錄26548第１章相關(guān)理論的概述 相關(guān)理論的概述稅收籌劃基本定義及其基本原則一、基本定義稅收籌劃的出現(xiàn)能夠滿足納稅人權(quán)益，根據(jù)科學(xué)合理的籌備降低經(jīng)營(yíng)者理應(yīng)繳納的稅金，完成本身收入和稅款的更大化。方案，說(shuō)白了，便是在項(xiàng)目進(jìn)行以前就要開(kāi)始整體規(guī)劃，因此在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投資活動(dòng)的過(guò)程當(dāng)中務(wù)必做好規(guī)劃。稅收籌劃的目的是為了企業(yè)價(jià)值評(píng)估的更大化，因此公司需要做好稅收籌劃，不可輕視。稅收籌劃的全流程是在滿足法律法規(guī)前提下所進(jìn)行的，要符合稅收優(yōu)惠政策和國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)。適度的稅收法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)。二、基本原則最先，遵守憲法有一定的正當(dāng)行為。稅收籌劃必須在相關(guān)法律法規(guī)環(huán)境下開(kāi)展，在符合較大權(quán)益后作出最佳選擇。從稅收籌劃的最基本界定能夠得知，稅收籌劃要符合國(guó)家法律法規(guī)和對(duì)應(yīng)的稅收法律。因此。經(jīng)營(yíng)者想讓相關(guān)法律工作者了解法律法規(guī)，清晰了解違反規(guī)定界限在哪兒。合理合法是稅收籌劃需具備最基本的標(biāo)準(zhǔn)，不然一切都無(wú)處可講，采用合乎稅收法律法規(guī)的舉動(dòng)方式。次之，必須事先方案原則。說(shuō)白了，稅收籌劃與現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)稅收優(yōu)惠政策并不矛盾。國(guó)家現(xiàn)行的稅收法規(guī)和政策，隨之而來(lái)的是相關(guān)的稅收法規(guī)個(gè)人行為。在相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，公司必須要先進(jìn)行一定的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，之后才能依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)向國(guó)家繳納一定的稅款。這一次序?yàn)槠髽I(yè)發(fā)展規(guī)劃經(jīng)濟(jì)活動(dòng)充足造就了有益的先峰標(biāo)準(zhǔn)。與此同時(shí)，相關(guān)公司可以依據(jù)目前稅收法律有效調(diào)節(jié)本身經(jīng)濟(jì)發(fā)展事務(wù)管理，較為挑選最符合個(gè)人利益經(jīng)濟(jì)的稅款計(jì)劃方案，從而得到最大的一個(gè)經(jīng)濟(jì)收益。稅收籌劃有一定的目地。這說(shuō)明在公司的相關(guān)稅收籌劃中，目的僅僅緊緊圍繞個(gè)人利益。如何規(guī)劃才可以降低應(yīng)繳納的稅款，或是怎么使稅款利益最大化，怎樣讓自己的公司價(jià)值最大化。目的明確，才可以積極主動(dòng)制訂稅務(wù)計(jì)劃，惠及自身，最后充分行使自身的權(quán)力。最終，稅收籌劃需有及時(shí)糾正原則。在現(xiàn)在的國(guó)家背景之下，法律和現(xiàn)行政策并不是一成不變的。為推動(dòng)社會(huì)發(fā)展有效發(fā)展趨勢(shì)，相關(guān)現(xiàn)行政策將逐步完善。稅收籌劃是不是違反規(guī)定的概念應(yīng)當(dāng)主要取決于國(guó)家現(xiàn)行的法律政策。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展全球化和經(jīng)營(yíng)者經(jīng)濟(jì)活動(dòng)區(qū)域范圍擴(kuò)張，從一個(gè)國(guó)家遷移到另一個(gè)國(guó)家開(kāi)展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)并繳納一定的稅金是在所難免的，不一樣國(guó)家的法律政策也有所不同。這說(shuō)明相關(guān)公司在具體過(guò)程中要面臨不一樣國(guó)家法律和政策，造成不同類(lèi)型的個(gè)人行為。土地增值稅概述及基本計(jì)算方法一、我國(guó)關(guān)于土地增值稅基本概念企業(yè)增值稅(VAT)是國(guó)家在出讓已有房地產(chǎn)業(yè)得到一定經(jīng)濟(jì)發(fā)展后征收一種稅。這是一種民事法律行為，是中國(guó)的最基本稅收之一。關(guān)鍵按四超率超額累進(jìn)稅率征繳。計(jì)稅基礎(chǔ)為根據(jù)出讓所取得的全年收入減掉扣除項(xiàng)目額度后的增值稅總金額。土地增值稅的特點(diǎn)就是只將房地產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)資源出讓后所取得的升值當(dāng)成自己的完稅證明，與普通增值稅的升值顯著不一樣。與此同時(shí)，繳稅很廣泛。只需房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生中國(guó)境內(nèi)并得到一定的經(jīng)濟(jì)收益，就應(yīng)該按照國(guó)家法律法規(guī)繳納一定的稅款。不論什么經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，不論是外資公司，每一個(gè)中國(guó)公民都是有繳稅的責(zé)任義務(wù)。與此同時(shí)實(shí)行超量率超額累進(jìn)稅率。增加值高就需要多繳稅，增加值低就能少繳稅。這類(lèi)個(gè)性化操縱綜合考慮了企業(yè)內(nèi)部利率，可以有效激發(fā)公司主動(dòng)性，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)公司的發(fā)展。最終，按這個(gè)征繳，不管結(jié)果如何，我還就看你轉(zhuǎn)次數(shù)。每一次出讓?zhuān)恍璜@得經(jīng)濟(jì)收益，就必須要依規(guī)繳納一定的稅款。二、計(jì)算方式計(jì)算公式：應(yīng)納稅所得額=增值率*固定不動(dòng)征收率-扣除額*心算扣減指數(shù)。土地增值稅和土地增值稅預(yù)征率差異很大，土地增值稅按四級(jí)超率超額累進(jìn)稅率測(cè)算。第一級(jí)，升值不得超過(guò)扣除額50%的，稅率為30%。假如升值在50%-100%范圍之內(nèi)，稅率為40%。升值在100%-200%以下的，稅率為50%。增值率超出200%時(shí)，稅率最大，為60%。表2-1土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（%）1不超過(guò)50%的部分302超過(guò)50%至100%的部分403超過(guò)100%至200%的部分504超過(guò)200%的部分60表2-2速算扣除系數(shù)級(jí)數(shù)增值額X土地增值稅速算系數(shù)1X≤50%增值額×30%-250%＜X≤100%增值額×40%-扣除項(xiàng)目×5%5%3100%＜X≤200%增值額×50%-扣除項(xiàng)目×15%15%4X＞200%增值額×60%-扣除項(xiàng)目×35%35%實(shí)例1-1:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售賣(mài)寫(xiě)字樓，全年收入1億人民幣。與本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)的投資總額如下所示。一、企業(yè)用1000萬(wàn)余元獲得了這方面土地的使用權(quán)。以后，土地資源建筑物的開(kāi)發(fā)費(fèi)、蓋房子室內(nèi)裝修等。三千萬(wàn)。該建筑項(xiàng)目銷(xiāo)售費(fèi)用中定制的利息支出為500萬(wàn)。但50萬(wàn)是合同違約金提升所引起的利息費(fèi)用。與付款新項(xiàng)目相關(guān)的稅費(fèi)總金額做到555萬(wàn)。依據(jù)法律要求，企業(yè)建筑項(xiàng)目退稅率為5%。根據(jù)給出的句子，我們能從中得到許多信息內(nèi)容，測(cè)算企業(yè)要為這樣的項(xiàng)目收取的稅款。1)公司為選購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)證收取的貸幣額度及相關(guān)房租和相關(guān)花費(fèi)總計(jì)1000萬(wàn)余元。2)土地資源工程建筑、建筑裝飾設(shè)計(jì)等開(kāi)發(fā)費(fèi)3000萬(wàn)余元。3)依照相關(guān)征收率，開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)成本費(fèi)用=5(*)3000)1000(-50)500=650)萬(wàn)余元)。4)扣除項(xiàng)目法律規(guī)定稅費(fèi)555萬(wàn)余元。5)納稅人在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中理應(yīng)扣減20%?？鄢~=20%*(3000(1000)=800(萬(wàn)余元))))))。6)扣減額=10003000650555800=6005(萬(wàn)余元))))))))。7)增值率=10000-6005=3995(萬(wàn)余元))。8)投入產(chǎn)出率=3995(6005)100%=66.53%9)應(yīng)納稅所得額=339540%-60055%=1297.75(萬(wàn)余元)))。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃技術(shù)投資階段的稅務(wù)籌劃在執(zhí)行一個(gè)項(xiàng)目以前，為了保證萬(wàn)無(wú)一失，應(yīng)該做很多準(zhǔn)備工作。建筑項(xiàng)目必須項(xiàng)目立項(xiàng)、投資等。項(xiàng)目執(zhí)行前，投資房產(chǎn)工程項(xiàng)目的公司在項(xiàng)目籌備過(guò)程的決策和判斷的開(kāi)發(fā)方法立即再?zèng)Q定是否征繳相關(guān)土地增值稅。一.公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓法公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓是國(guó)家出臺(tái)的稅收優(yōu)惠政策，目的是為了激勵(lì)企業(yè)融資。在一些前提下，公司不同類(lèi)型的投資方法取決于公司是否要繳納相關(guān)的土地增值稅。但是，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓現(xiàn)行政策并不是適合所有公司。比如房地產(chǎn)行業(yè)的房地產(chǎn)商是投資主體，主要目的是根據(jù)基本建設(shè)商住樓進(jìn)行一定的項(xiàng)目投資，但是根據(jù)相關(guān)法律政策，房地產(chǎn)商也是需要繳納一定的土地增值稅。另一方面，假如投資人并不是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商反而是項(xiàng)目投資土地資源或房地產(chǎn)業(yè)，可分為下列這兩種情況展開(kāi)討論。最先，在第一種前提下，投資者對(duì)被投資人從業(yè)相關(guān)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)主題活動(dòng)理應(yīng)繳納一定的土地增值稅。次之，在第二種前提下，被投資人不從業(yè)相關(guān)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，投資人能避免繳納土地增值稅。免交的另一種情況就是公司將土地使用權(quán)證變?yōu)楣煞莺?，能夠具有臨時(shí)免繳稅款的支配權(quán)。第二，一同住宅法合作建房就是指一方給予土地資源，另一方提供資金支持，彼此合作建房。建房子然后按出資比例分派。這種方法能避免土地增值稅。用以商業(yè)行為出讓和售賣(mài)的，必須繳納一定的土地增值稅?？墒?，有關(guān)一同住房什么樣的形式能夠可用這一規(guī)定，存在許多異議?？墒牵軓南铝?個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判定。最先，彼此務(wù)必互相分?jǐn)傁鄬?duì)應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。協(xié)作多方必須分?jǐn)偤献鹘ǚ匡L(fēng)險(xiǎn)性是由于該法的相關(guān)現(xiàn)行政策致力于激勵(lì)不健全的土地出讓達(dá)到建房的必須。次之，彼此要進(jìn)行“以物易物”的舉動(dòng)。該要求的關(guān)鍵在于臨時(shí)性免稅土地增值稅，一旦列入土地增值稅增稅范疇，2個(gè)合作伙伴需進(jìn)行土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)的出售。拿地建設(shè)階段稅務(wù)籌劃第一，填海工程土地拍賣(mài)法項(xiàng)目投資房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)能選先由政府部門(mén)取回土地，然后通過(guò)出讓方式獲得國(guó)有制土地所有權(quán)。這種操作能夠減少土地征用土地時(shí)期的土地增值稅。狀況2-1:地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商a提早獲得企業(yè)b的土地所有權(quán)，用以建設(shè)房屋。在出讓環(huán)節(jié)中，假如這方面土地的使用權(quán)從企業(yè)b轉(zhuǎn)交給房地產(chǎn)商a，出讓方其實(shí)就是企業(yè)b需繳納一定的土地增值稅。住宅建筑設(shè)計(jì)和銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)商需繳納一定的土地增值稅，本質(zhì)上由房地產(chǎn)商a交納。另一種情況就是土地被政府部門(mén)取回之后再售賣(mài)。房地產(chǎn)商a將節(jié)省從企業(yè)b所獲得的土地增值稅，稅款較小的房地產(chǎn)商a可獲得比較大整體的盈利。此方法的可用前提條件是，企業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須要在本地具有一定的能力和比較大影響力，研發(fā)的項(xiàng)目一定要大項(xiàng)目，資產(chǎn)大、項(xiàng)目大，是重慶建設(shè)中的關(guān)鍵項(xiàng)目。并且政府部門(mén)十分重視這一項(xiàng)目，相互配合對(duì)應(yīng)的企業(yè)回收利用土地，重設(shè)廣告牌。并且沒(méi)有具有非常優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)者來(lái)保證這方面土地重新上市的時(shí)候不會(huì)被企業(yè)得到。二.花費(fèi)扣除法項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)涉及到的費(fèi)用包括項(xiàng)目成本間接費(fèi)用和房產(chǎn)項(xiàng)目成本兩大類(lèi)。保單條文還可以在清算時(shí)扣除?？墒?，事實(shí)上正好相反。大多是因?yàn)轫?xiàng)目涉及到的財(cái)會(huì)人員欠缺一定的法律規(guī)定稅務(wù)籌劃觀念，非常少關(guān)心項(xiàng)目研發(fā)的間接費(fèi)用和對(duì)應(yīng)的人力成本。在應(yīng)獨(dú)立紀(jì)錄清單的情形下，如果是集中核算方法，則無(wú)法扣除有關(guān)技術(shù)工程師、項(xiàng)目工作人員薪水、人力費(fèi)等費(fèi)用，也可以扣除的利息支出所有，但最后只能扣除10%。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售費(fèi)用在清算時(shí)不要所有扣除。依據(jù)企業(yè)能不能給予利息支出證實(shí)，能夠扣除這筆費(fèi)用的辦法主要有兩種。第一，成本費(fèi)=(以項(xiàng)目成本選購(gòu)的土地使用權(quán)的額度))扣除10%。第二種情況就是扣除成本費(fèi)=項(xiàng)目貸款利息(項(xiàng)目成本、選購(gòu)?fù)恋厮袡?quán)額度(*5%)。在挑選具體步驟方式時(shí)，主要看具體的資本成本。企業(yè)負(fù)債利息費(fèi)用超出征收土地成本費(fèi)及各項(xiàng)費(fèi)用，項(xiàng)目項(xiàng)目成本5%，并有合乎有關(guān)規(guī)定的記賬憑證的，企業(yè)理應(yīng)挑選第二種方法，此方式更加有益。不然，挑選第一種方式按一定比例扣除，對(duì)企業(yè)更有利。竣工交付階段稅務(wù)的相關(guān)籌劃一.審核批準(zhǔn)的銀行托收法律法規(guī)定額征收法指的是在情況下，法律政策容許企業(yè)向國(guó)家稅務(wù)局提交申請(qǐng)，參照同樣發(fā)展水平企業(yè)的納稅情況，把自己的銷(xiāo)售額乘于定額征收年利率簡(jiǎn)單化征繳。依據(jù)國(guó)稅發(fā)(2006)187號(hào)文件和國(guó)稅發(fā)(2009)91號(hào)文件的相關(guān)規(guī)定，待清算項(xiàng)目合乎定額征收要求的，負(fù)責(zé)人稅局理應(yīng)按照法律法規(guī)、現(xiàn)行政策核準(zhǔn)的征收方式對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展清算。如果出現(xiàn)在所難免外在因素，比如政府部門(mén)或經(jīng)銷(xiāo)商，或由于企業(yè)管理能力不高，財(cái)務(wù)審計(jì)征收率高過(guò)核定稅率，請(qǐng)選擇這種方法。定價(jià)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)交易明細(xì)行小于銷(xiāo)售市場(chǎng)相對(duì)應(yīng)意義的，應(yīng)該具有足夠的有效原因避開(kāi)再次核準(zhǔn)規(guī)范，如果需要能夠限定競(jìng)拍獲得再次競(jìng)拍資質(zhì)，得到有效的大力支持直接證據(jù)。企業(yè)欠缺合規(guī)管理稅票合同結(jié)算、成本費(fèi)扣除等信息的，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理準(zhǔn)許征繳。一般來(lái)說(shuō)，前期工程費(fèi)用、設(shè)備和場(chǎng)所附加的費(fèi)用、建筑工程花費(fèi)相對(duì)穩(wěn)定，變化不大，呈逐漸線性增長(zhǎng)發(fā)展趨勢(shì)。除此之外，政府相關(guān)部門(mén)也將在一定期限內(nèi)發(fā)布每一次結(jié)算清單，供中后期認(rèn)證花費(fèi)，供您參考。土地投入產(chǎn)出率顯著高、經(jīng)審計(jì)的繳稅清單遠(yuǎn)高于核準(zhǔn)稅賦項(xiàng)目的，必須要有有效直接證據(jù)予以支持。準(zhǔn)許該現(xiàn)行政策的初心是對(duì)一些違反規(guī)定企業(yè)進(jìn)行一些違紀(jì)行為，使稅務(wù)部門(mén)無(wú)法查帳，采取補(bǔ)救措施。但一部分預(yù)征率早已極低的地域，審核批準(zhǔn)征繳能夠適當(dāng)調(diào)整高權(quán)益基本建設(shè)項(xiàng)目征收率。統(tǒng)計(jì)分析和測(cè)算結(jié)果顯示，商品房銷(xiāo)售為成本1.61倍時(shí)，征收土地增值稅將超出售賣(mài)的4%。市場(chǎng)價(jià)格為成本費(fèi)1.83倍，經(jīng)財(cái)務(wù)審計(jì)征收土地增值稅稅賦超出市場(chǎng)價(jià)格的7%。第二次和第二次清算清算后房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、售賣(mài)或是轉(zhuǎn)讓?zhuān)?jīng)營(yíng)者理應(yīng)按規(guī)定按企業(yè)土地總面積成本費(fèi)乘于一定額度后售賣(mài)面積換算。關(guān)系式為：利用系數(shù)成本費(fèi)=清算扣除額/占地面積。這里有一個(gè)事例。狀況2-2。一家房產(chǎn)公司正在做項(xiàng)目，2016年5月著手準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)?？備N(xiāo)售面積為10萬(wàn)平方。2018年10月，賣(mài)出去9萬(wàn)美金。如今清算土地增值稅。企業(yè)選購(gòu)?fù)恋厮袡?quán)花費(fèi)8000萬(wàn)余元，開(kāi)發(fā)成本2.2億人民幣。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后收益5.4億人民幣，未稅。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅款3024萬(wàn)余元。剩下來(lái)的10000房地產(chǎn)業(yè)，預(yù)估6000萬(wàn)余元(未稅)。這兒的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)成本法成本按土地所有權(quán)和成本費(fèi)用之和的10%扣除。項(xiàng)目成本費(fèi)用=800022000=3億。利用系數(shù)成本費(fèi)=30000/10=3000(rmb/)。扣除后總金額=3萬(wàn)(220008000)20)220008000)10)3024=420240000。利用系數(shù)扣除額=42024/10=4202.40(元/平米)?？傻侄惢ㄙM(fèi)=3000元/平米*9萬(wàn)平方=2.7億人民幣。扣除額=27000*1.33024=38124萬(wàn)。土地增加值=5400038124=15876萬(wàn)。投入產(chǎn)出率=15876/38124=41.64%，稅率為30%。應(yīng)繳納的土地增值稅=15876*30%=4762.8萬(wàn)余元。2019年5月，公司已售賣(mài)剩下房地產(chǎn)，盈利8000萬(wàn)余元。有關(guān)清算應(yīng)按照下列公式計(jì)算開(kāi)展：扣除項(xiàng)目額度=4202.40元/m2*1萬(wàn)=4202.40萬(wàn)。增長(zhǎng)值=8000-4202.40=3797.60(萬(wàn)余元)、投入產(chǎn)出率=3797.60/4202.40=90.37%。依據(jù)清算方式，征收率為40%。已交納的土地增值稅=3797.60*40%-4202.40*5%=1308.92萬(wàn)。因而，務(wù)必交納土地增值稅6071.72萬(wàn)余元。但按第二種清算方法測(cè)算，項(xiàng)目合拼清算：房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目總用地面積10萬(wàn)平方，銷(xiāo)售額總金額6.2億人民幣，應(yīng)扣除的項(xiàng)目包含早期土地成本費(fèi)、項(xiàng)目成本、中后期園林綠化、道路硬化、建筑立面費(fèi)，扣除20稅金和升值總計(jì)43772萬(wàn)余元，元。全部項(xiàng)目總增長(zhǎng)值18228萬(wàn)余元，測(cè)算增長(zhǎng)值率是41.46%。相匹配征收率為30%；因而，根據(jù)清算，發(fā)覺(jué)本項(xiàng)目應(yīng)納稅所得額為5460.4萬(wàn)余元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，第二次清算后，與之前的土地增值稅對(duì)比減少的花費(fèi)為6071.72-5460.4=611.32萬(wàn)余元。項(xiàng)目在銷(xiāo)售階段的稅務(wù)籌劃一.征收率零界點(diǎn)規(guī)劃方法增值率貼近零界點(diǎn)時(shí)，能通過(guò)減少盈利降低增值率或增加扣除項(xiàng)目。用這種方法能避免征收率，并且這個(gè)方法來(lái)適用相對(duì)較低的征收率。實(shí)例2-:三亞某地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是增值稅一般納稅人，在三亞回收土地。依據(jù)三亞的土地計(jì)劃方案，這方面土地只有用以開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)一般標(biāo)準(zhǔn)房；對(duì)外開(kāi)放總營(yíng)業(yè)額4300萬(wàn)余元，扣除額總金額3460萬(wàn)余元(含20%加扣除和稅費(fèi))。請(qǐng)制訂減少增值稅的方案。剖析：一般計(jì)算方式升值=4300-3460=840(萬(wàn)余元)投入產(chǎn)出率=840/3460100%=24.3%gt；20%企業(yè)增值稅應(yīng)納稅所得額=840*30%=252(萬(wàn)余元))假如房地產(chǎn)商更改營(yíng)銷(xiāo)策略，適當(dāng)調(diào)整銷(xiāo)售總額，全樓的銷(xiāo)售總額將調(diào)整至4100萬(wàn)余元，學(xué)歷條件不會(huì)改變。那樣，開(kāi)發(fā)商納稅情況如下所示。增值率=4100-3460=640(萬(wàn)余元)(。增加值=6403460100%=18.5%lt；20%企業(yè)增值稅在20%以?xún)?nèi)的，能夠免稅土地增值稅。從方案的前后較為看來(lái)，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售總額表面降低了200萬(wàn)美金?？墒牵绻梢造`活運(yùn)用稅收政策，就能節(jié)省252萬(wàn)美金，掙了52萬(wàn)美金。這便是政策優(yōu)惠帶來(lái)的好處，這是這個(gè)計(jì)劃的目的。第二個(gè)。收益分散化計(jì)劃法盈利分散的目的在于降低流動(dòng)性中的盈利，減少土地增加值。收益標(biāo)準(zhǔn)差可用作將必須獨(dú)立解決收入的一部分從房地產(chǎn)業(yè)總體收益中提取出來(lái)測(cè)算。實(shí)例2-43360A企業(yè)方案售賣(mài)自有房產(chǎn)、房子和土地所有權(quán)。房間內(nèi)有很多家庭設(shè)備。預(yù)估價(jià)格行情約600萬(wàn)，各種各樣機(jī)器設(shè)備使用價(jià)值約80萬(wàn)。經(jīng)典案例：房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅的征收方式必須選用適度的超額累進(jìn)稅率來(lái)計(jì)算。因而，增加值越大，稅率越高，稅費(fèi)就會(huì)越多。企業(yè)推行利潤(rùn)分配法，還可以在合同里獨(dú)立分派盈利。這樣不但節(jié)省了土地增值稅，還節(jié)省了0.02%的合同印花稅。案例分析―碧桂園為例碧桂園企業(yè)簡(jiǎn)介碧園企業(yè)成立時(shí)間1984年，1988年進(jìn)到房地產(chǎn)業(yè)，1991年在廣東省深圳市深圳交易所開(kāi)售。碧桂圓企業(yè)在住房領(lǐng)域具有一定地位，碧桂圓知名品牌獲得公眾的普遍認(rèn)同，初次成為中國(guó)著名商標(biāo)。企業(yè)各種品牌的口碑都不錯(cuò)。關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的相關(guān)介紹一.相關(guān)建設(shè)情況2012年，碧桂圓分公司鄭州碧桂園有限責(zé)任公司創(chuàng)立。主要是針對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，及其企業(yè)管理咨詢(xún)服務(wù)等。該項(xiàng)目包含一般住宅小區(qū)、辦公和辦公建筑及其酒店餐廳。本案中，碧桂圓項(xiàng)目主要是通過(guò)招商合作等形式得到土壤資源。投資總額為5000萬(wàn)。主要運(yùn)用于住房和商住用地的研發(fā)。該項(xiàng)目占地總面積為16000。碧園天侖紫臺(tái)算得上是網(wǎng)絡(luò)資源比較好的。兩環(huán)城路，一高架橋，在其中地理位置優(yōu)越，三大人文學(xué)院和惠濟(jì)萬(wàn)達(dá)先后在項(xiàng)目附近。2013年2月，鄭州碧桂園企業(yè)預(yù)購(gòu)該項(xiàng)目，2013年12月工程驗(yàn)收并進(jìn)行驗(yàn)收備案。2015年，地方稅務(wù)局覺(jué)得項(xiàng)目完成全部，銷(xiāo)售任務(wù)進(jìn)行，做到土地增值稅結(jié)算規(guī)范，同時(shí)向鄭州萬(wàn)達(dá)企業(yè)下達(dá)了結(jié)算通知單。第二個(gè)。鄭州碧桂園企業(yè)土地增值稅整體剖析項(xiàng)目相關(guān)收益：項(xiàng)目全年收入12.96億人民幣，土地使用權(quán)證選購(gòu)花費(fèi)5000萬(wàn)余元，開(kāi)發(fā)成本5.07億人民幣。企業(yè)交納的增值稅及新增加7632萬(wàn)余元，扣減別的項(xiàng)目花費(fèi)11.14萬(wàn)余元。各類(lèi)稅款為7500萬(wàn)?？蹨p項(xiàng)目額度79.91萬(wàn)余元。下表是土地增值稅的稅款具體內(nèi)容。表3-1房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析表項(xiàng)目行次核算數(shù)（單位/萬(wàn)元）房地產(chǎn)收入總額1129600扣除項(xiàng)目金額統(tǒng)計(jì)279910取得的土地使用權(quán)說(shuō)支付的金額35000房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本450700其中土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)511500前期工程費(fèi)64700建筑安裝的工程費(fèi)727300基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用83500公共配套設(shè)施費(fèi)用9100開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用103600房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用115570其中利息支出122785其他的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用132785與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金147500其中營(yíng)業(yè)稅及其附加157326其他稅費(fèi)16174財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目費(fèi)用1711140增值額1849690增值額與扣除項(xiàng)目的金額之比1962.18%適用稅率%2040%速算扣除系數(shù)%215%應(yīng)繳納的土地增值稅稅額22155880.5因?yàn)楸卷?xiàng)目未做稅前工資測(cè)算，需繳納15880.5萬(wàn)企業(yè)增值稅。增值稅稅負(fù)率做到12.55%。關(guān)于稅務(wù)籌劃的總思路稅收籌劃的第一步是決策。天侖紫臺(tái)根據(jù)照相得到相關(guān)土地使用證，在商品房銷(xiāo)售。這是典型的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但是不合乎項(xiàng)目投資合資企業(yè)、公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)劃的方法。但項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)前并未明確購(gòu)房的，不可用以合作建房與使用以防止結(jié)算相關(guān)土地增值稅。次之，選用土地資源基本建設(shè)環(huán)節(jié)。第一，該企業(yè)根據(jù)評(píng)標(biāo)方法獲得土壤資源，不符《土地收回拍賣(mài)法》規(guī)范。次之，項(xiàng)目要解決房屋拆遷補(bǔ)償難題，占地總面積應(yīng)列入全年收入，房屋拆遷補(bǔ)償應(yīng)確定成可抵稅項(xiàng)目。假如收入和項(xiàng)目扣減額度與此同時(shí)提升，升值額度不會(huì)改變，則分子結(jié)構(gòu)不會(huì)改變，但真分?jǐn)?shù)大，項(xiàng)目投入產(chǎn)出率減少。第三，項(xiàng)目主管薪水是與企業(yè)別的相關(guān)方分離做賬，可劃入開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)期間費(fèi)用帳戶(hù)，做為開(kāi)發(fā)成本扣減。第三階段是竣工交付環(huán)節(jié)。稅務(wù)局傳出結(jié)算通告時(shí)，鄭州碧桂園企業(yè)天侖紫臺(tái)項(xiàng)目早已售完，開(kāi)展二次清算已無(wú)意義。最后一個(gè)階段是項(xiàng)目銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。在天侖紫臺(tái)項(xiàng)目結(jié)算中，一般標(biāo)間不分開(kāi)做賬，不可以享有一般標(biāo)間的稅收優(yōu)惠政策。但如果企業(yè)可單獨(dú)測(cè)算普通標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū)收入，需繳納的稅費(fèi)便會(huì)大幅減少。天倫紫臺(tái)項(xiàng)目土地增值稅策劃分析一.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益我國(guó)現(xiàn)階段的稅制改革僅僅以票控稅，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)在銷(xiāo)售商住樓時(shí)應(yīng)向買(mǎi)房者開(kāi)票。收益基本上就是企業(yè)自行申報(bào)填報(bào)的，表明企業(yè)能夠謊報(bào)少繳稅。文中的關(guān)鍵在于探討稅收計(jì)劃。在稅收法律相關(guān)法律法規(guī)政策扶持下，開(kāi)展合法合規(guī)土地增值稅整體規(guī)劃。因此企業(yè)要根據(jù)自己的情況與實(shí)際銷(xiāo)售額申請(qǐng)。具體房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益12.96億人民幣，普通住宅價(jià)格13500元/平米，別的項(xiàng)目按31320元/平方米計(jì)算。規(guī)范住宅全年收入5.13億人民幣，別的項(xiàng)目全年收入7.83億人民幣。第二，購(gòu)買(mǎi)土地成本鄭州碧桂園有限責(zé)任公司項(xiàng)目投資5000萬(wàn)余元選購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)證。在其中普通住宅2800萬(wàn)余元，別的項(xiàng)目2200元。三、項(xiàng)目成本征地拆遷補(bǔ)償1.15億人民幣。在其中普通住宅6400萬(wàn)件，別的項(xiàng)目5100萬(wàn)件。設(shè)備花費(fèi)3500萬(wàn)，在其中普通住房1950萬(wàn)，別的項(xiàng)目1550萬(wàn)。工程預(yù)算2.73億美金，在其中普通住房1.53億美金，別的工程項(xiàng)目1.53億美金。開(kāi)發(fā)成本為3600萬(wàn)，在其中普通住房200萬(wàn)，別的項(xiàng)目1600萬(wàn)。公用設(shè)施花費(fèi)100萬(wàn)，在其中普通住房55萬(wàn)，別的項(xiàng)目45萬(wàn)。完工工程預(yù)算4700萬(wàn)余元，在其中普通住房2600萬(wàn)余元，別的工程項(xiàng)目2100萬(wàn)余元。四、相關(guān)項(xiàng)目成本這筆費(fèi)用包含利息和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)所引起的其它雜費(fèi)。總金額5570萬(wàn)，分派額度同樣，在其中普通住房1570萬(wàn)，別的項(xiàng)目1215萬(wàn)。五、(verb的簡(jiǎn)稱(chēng))相關(guān)稅的遷移繳納稅費(fèi)7500萬(wàn)，在其中普通住房3012.5萬(wàn)，別的項(xiàng)目4487.5萬(wàn)。包含增值稅及附加以?xún)?nèi)，為7326萬(wàn)，別的稅費(fèi)為174萬(wàn)。六、行政機(jī)關(guān)要求的許多扣減項(xiàng)目。依照行政機(jī)關(guān)相關(guān)規(guī)定，別的項(xiàng)目容許扣除額11140萬(wàn)余元，在其中普通住宅6280萬(wàn)，別的項(xiàng)目4862萬(wàn)。普通住宅扣減項(xiàng)目43832.5萬(wàn)。增長(zhǎng)值=51300-43832.5=7467.5(萬(wàn)余元)())))))。投入產(chǎn)出率=7467.5/43832.5=17.04%扣減別的項(xiàng)目36077.5萬(wàn)余元。增長(zhǎng)值=78300-36077.5=42222.5(萬(wàn)余元)())))))。投入產(chǎn)出率為=42222.5/36077.5=117.03%。相關(guān)表明，心算指數(shù)為15%，征收率為50%。因而，土地增值稅=42222.5*50%-36077.5*15%=15699.63萬(wàn)。實(shí)施效果對(duì)比方案前企業(yè)自行申報(bào)的土地增值稅15880.5萬(wàn)余元，方案后應(yīng)繳納的土地增值稅15699.63元。比較之下，鄭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)公司規(guī)劃后節(jié)省土地增值稅15880.5-15699.63=180.87萬(wàn)余元。結(jié)論與展望結(jié)論文中以鄭州碧桂園企業(yè)為例子，剖析房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅的稅收籌劃。分析表明，如果企業(yè)能進(jìn)行合理稅收籌劃，就能大幅減少年利稅和自有資本。最先，我贊成稅收籌劃需要在法律法規(guī)法律規(guī)定范圍之內(nèi)開(kāi)展。策劃并不是違紀(jì)行為，也并不等于偷稅、偷稅。規(guī)劃是有相關(guān)法律法規(guī)政策扶持并且不違反法律法規(guī)的企業(yè)管理決策。因而，稅收籌劃得到的結(jié)果，稅務(wù)局不可以確立辯駁。近些年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)達(dá)到巔峰該領(lǐng)域成為了宏觀調(diào)控和民生的關(guān)鍵針對(duì)從業(yè)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)行業(yè)企業(yè)而言，怎樣降低稅負(fù)、減少本身項(xiàng)目工作壓力成本費(fèi)已經(jīng)成為重中之重。源企業(yè)開(kāi)設(shè)自己的專(zhuān)業(yè)稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)展稅收籌劃。卻也存在很多不夠，如土地增值稅等法律政策不健全。此外，相關(guān)計(jì)算太過(guò)于繁雜，時(shí)長(zhǎng)被大幅度夸大其詞，必須很多年才可以計(jì)算出來(lái)。因而，簡(jiǎn)單化計(jì)算和周期時(shí)間變成項(xiàng)目稅收籌劃的關(guān)鍵側(cè)重點(diǎn)。但企業(yè)對(duì)稅款相關(guān)法律政策可能并不掌握，過(guò)多追求盈利造成了負(fù)面影響。比如，一部分房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)性增加，非但沒(méi)有緩解負(fù)稅，還將面臨違規(guī)行為。稅收籌劃要總體開(kāi)展，籌備關(guān)鍵點(diǎn)要遍布在不同政策及土地增值稅核算的各個(gè)階段。方案點(diǎn)每一次都不一樣，管理決策會(huì)影響到別的規(guī)劃的進(jìn)展。因此，稅收籌劃應(yīng)當(dāng)從一開(kāi)始就開(kāi)展，比如從發(fā)展趨勢(shì)前期逐漸，而且還要落實(shí)。展望本文章在的幫助下獨(dú)立完成。在論文進(jìn)行的過(guò)程當(dāng)中，我本人獲益匪淺，我覺(jué)得在這過(guò)程中獲得了非常大的造就。我理解了科學(xué)合理的思維邏輯，搜索了參考文獻(xiàn)，了解到了不一樣的學(xué)術(shù)網(wǎng)址。在這過(guò)程中，我也發(fā)生了學(xué)習(xí)上的難題。一本正經(jīng)的報(bào)導(dǎo)，我就是在房間里搜集了自己的觀點(diǎn)和觀點(diǎn)就合格了。與此同時(shí)，因?yàn)樽约核脚c經(jīng)驗(yàn)的缺陷，文中的結(jié)束也存在一些不夠。最先，我本人不善于在稅務(wù)部門(mén)工作中，在稅收在實(shí)踐中累積了許多工作經(jīng)驗(yàn)，并不是非常豐富。此外，在這篇文章的框架結(jié)構(gòu)中，欠缺全面的規(guī)劃方法，總體上側(cè)重于基礎(chǔ)理論。我也知道現(xiàn)在這個(gè)社會(huì)有一種成見(jiàn)，便是稅收籌劃把偷稅、偷稅和避稅聯(lián)系在一起。這樣的想法是有失偏頗的，不恰當(dāng)。從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的角度來(lái)看，稅收籌劃最后成為企業(yè)的日常工作中，最后被稅務(wù)局和廣大群眾所認(rèn)可。在我國(guó)，合法納稅是每一個(gè)公民的義務(wù)。因而，對(duì)公司與企業(yè)而言，土地增值稅是在所難免的。因而，企業(yè)應(yīng)端正心態(tài)，在沒(méi)有超越法律基礎(chǔ)知識(shí)前提下，勤奮找尋科學(xué)合理的稅收籌劃，減少土地增值稅。這會(huì)對(duì)雙方有益。依據(jù)法律，全部企業(yè)都需要根據(jù)降低自己的稅收成本和資產(chǎn)回報(bào)率來(lái)做到這一點(diǎn)。企業(yè)的不二之選是做出決策投入和企業(yè)決策。這可以在最大程度享有稅款權(quán)利的與此同時(shí)，提升我們公司的收益。與此同時(shí)，自己在企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理能力上，會(huì)獲得自身的收益。對(duì)稅務(wù)局而言，要努力健全相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，找尋對(duì)雙方有益的形式。這樣既可以合理勸阻企業(yè)偷稅、