房企常見的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與主要成因

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的探討——以萬(wàn)科集團(tuán)為例摘要：我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)這幾年來(lái)在全球經(jīng)濟(jì)一體化的背景下，受到了比較明顯的沖擊。2017年房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)史上最為嚴(yán)苛的調(diào)控環(huán)境，房?jī)r(jià)漲幅較2016年明顯下降，2018年房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)“住房不炒”。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)在籌資方面的特性決定了高杠桿、高負(fù)債成為了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的基本財(cái)務(wù)特征。不僅如此，房地產(chǎn)企業(yè)近些年來(lái)的高庫(kù)存情況導(dǎo)致市場(chǎng)的供應(yīng)效率大大降低。外部房地產(chǎn)政策、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)控制的不斷加強(qiáng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的大幅度調(diào)整，使得房地產(chǎn)企業(yè)的處境更加艱難，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之急劇增加。本文以我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理為背景，通過(guò)分析指出了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)狀，揭示了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問題，并對(duì)改善我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)狀提出了一些建議與對(duì)策。關(guān)鍵詞：我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理萬(wàn)科集團(tuán)1引言在經(jīng)濟(jì)發(fā)展自由化的直接影響下，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境在迅速的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了很多不可忽視的問題。2001年房?jī)r(jià)以20％的增長(zhǎng)速度上漲，商品價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值使泡沫化風(fēng)險(xiǎn)劇增，當(dāng)?shù)卣_展財(cái)政政策壓迫；2004年住房規(guī)模化推行后我國(guó)樓價(jià)開始躍升；2008年的次貸危機(jī)又使房?jī)r(jià)下行，政府大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)和股市后開始逐步回暖；2014年進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分階段；從2016年開始往后3年，樓價(jià)多數(shù)的城市的增長(zhǎng)幅度接近100%。經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，目前正處于轉(zhuǎn)型時(shí)期需要企業(yè)規(guī)范運(yùn)作，產(chǎn)生品牌效應(yīng)和營(yíng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)?；?。目前不少房地產(chǎn)開發(fā)商在逐步從"開發(fā)-銷售"，到"開發(fā)-自持"的營(yíng)業(yè)模式轉(zhuǎn)型。隨著經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以及社會(huì)生活消費(fèi)體系的健全，我國(guó)房地產(chǎn)投資視作社會(huì)上經(jīng)濟(jì)上漲的一個(gè)極為重要組成環(huán)節(jié)。2理論基礎(chǔ)及概念界定2.1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)概念2.1.1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義企業(yè)的勞動(dòng)成果和企業(yè)的生產(chǎn)目的直接存在不確定性的某種聯(lián)系，具體表現(xiàn)為兩方面：一種是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果收益不能預(yù)測(cè)，還有經(jīng)營(yíng)運(yùn)行成本費(fèi)用等代價(jià)不能控制在范圍之內(nèi)。另外風(fēng)險(xiǎn)具有兩面性，不能絕對(duì)的說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)帶來(lái)?yè)p失，也可以為企業(yè)帶來(lái)收益，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防就能減少傷害。但是風(fēng)險(xiǎn)一詞在大眾眼中僅限于損失和危機(jī)，沒有從中盈利的可能，這是單面性的看法。2.1.2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征（一）客觀性誘發(fā)和產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)原因并非是單方面的，它來(lái)源主要出于市場(chǎng)環(huán)境、以及復(fù)雜的企業(yè)相關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)規(guī)律與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的認(rèn)識(shí)，和其他能力方面的局限性。風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生也沒有明顯的規(guī)律可言。（二）共存性收益和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是成一定比例的，由于各種原因財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在我國(guó)的企業(yè)里，會(huì)影響到企業(yè)經(jīng)濟(jì)的效益穩(wěn)定性、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的活動(dòng)連續(xù)性，由此科學(xué)的防范和控制風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的效益可以提高。（三）不確定性企業(yè)在財(cái)務(wù)活動(dòng)中利潤(rùn)追求與直面風(fēng)險(xiǎn)是不可分割的，企業(yè)在投資與籌資過(guò)程時(shí)會(huì)遇到不可預(yù)測(cè)的情況，企業(yè)預(yù)測(cè)的收益會(huì)大大減少。要是投資者對(duì)以后的情況不足以確定，冒風(fēng)險(xiǎn)會(huì)有可能獲得預(yù)計(jì)以外的收益，也有可能會(huì)遭受損失和失敗。（四）全面性企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的達(dá)到會(huì)受到多個(gè)環(huán)節(jié)的影響，且企業(yè)它的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)常常會(huì)和其它經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)同在，大眾對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的錯(cuò)誤總結(jié)與估計(jì)，使得在某種程度上隱藏起來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不易被察覺。（五）損失性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和損失之間很容易被劃上等號(hào)，不管這種損失是實(shí)在的還是潛在的，可以量化的或是不能量化，它都會(huì)影響到企業(yè)生產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)其連續(xù)性，和經(jīng)濟(jì)的效益穩(wěn)定性，最后會(huì)威脅到企業(yè)的生死存亡。2.1.3財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本分類(一)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)還稱之為營(yíng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)遲滯有可能是因?yàn)楣┊a(chǎn)銷的各個(gè)環(huán)節(jié)所帶來(lái)的不確定性因素，改變了企業(yè)所產(chǎn)生的價(jià)值變動(dòng)。還有因?yàn)閹?kù)存不能被滿足所影響的，銷售遲滯和停工待料的生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)包含在內(nèi)。（二）籌資風(fēng)險(xiǎn)由于\o"匯率變動(dòng)"\t"/new/635_652_/_blank"匯率改變所影響的企業(yè)外匯的業(yè)務(wù)結(jié)果的不確定稱之為匯率風(fēng)險(xiǎn)；由于企業(yè)所使用的杠桿融資，對(duì)利益有關(guān)者所擁有的利益帶來(lái)的不確定性稱之為財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)。（三）投資風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)將預(yù)定的資金投入后，預(yù)期收益和最終收益偏差的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)受市場(chǎng)需求的變化所影響，所面對(duì)的是被投資企業(yè)無(wú)法按約定時(shí)間內(nèi)償還資金的風(fēng)險(xiǎn)。（四）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)出現(xiàn)非正常執(zhí)行的付現(xiàn)責(zé)任的機(jī)率，和不能償付的企業(yè)債務(wù)，以及資產(chǎn)確定性的和非正常轉(zhuǎn)移的資金。償付能力和變現(xiàn)力兩者的評(píng)價(jià)和分析可以看出一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。還包括①變現(xiàn)力風(fēng)險(xiǎn)②不能現(xiàn)金清償風(fēng)險(xiǎn)。（五）存貨管理風(fēng)險(xiǎn)太多的存貨產(chǎn)品積壓會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金被占用風(fēng)險(xiǎn)較高，原材料的供應(yīng)速度跟不上通常是由于存貨量低導(dǎo)致，企業(yè)正常的生產(chǎn)十分受影響可能產(chǎn)生違約，從而會(huì)影響到誠(chéng)信。2.1.4常見形成因素(一)財(cái)務(wù)方面管理的決策由于缺少科學(xué)性會(huì)影響到?jīng)Q策的失誤，從而生成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。①采用的結(jié)構(gòu)決策與籌資規(guī)模要是不適合企業(yè)。②失誤的對(duì)外投資決策導(dǎo)致資金損失。③缺乏科學(xué)性的\o"固定資產(chǎn)"\t"/new/287_290_201009/_blank"固定資產(chǎn)方面有關(guān)的投資決策導(dǎo)致失誤投資。(二)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在我國(guó)企業(yè)中的主要方面是因?yàn)樨?cái)務(wù)管理層人員水平的參差不齊與內(nèi)部管理層的不規(guī)范所導(dǎo)致的。①財(cái)務(wù)人員的管理水平質(zhì)量下降，會(huì)促使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的生成。②企業(yè)內(nèi)部的相互關(guān)系混雜，會(huì)促使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的生成。(三)在復(fù)雜多變的市場(chǎng)宏觀環(huán)境中，并不能帶動(dòng)起企業(yè)的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的適應(yīng)性。2.2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與控制2.2.1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別第一種識(shí)別方法：（一）指標(biāo)識(shí)別法。依照企業(yè)業(yè)務(wù)核算資料、統(tǒng)計(jì)核算、財(cái)務(wù)核算以及其他方面所提供的數(shù)據(jù)，還從分析內(nèi)容中發(fā)現(xiàn)、辨認(rèn)、以及尋找可以控制財(cái)務(wù)方面風(fēng)險(xiǎn)的技術(shù)辦法。（二）報(bào)表識(shí)別法。能通過(guò)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表為參考依據(jù)，對(duì)企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)等數(shù)據(jù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)情況分析，方便可以找到企業(yè)財(cái)務(wù)角度的，所會(huì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)機(jī)率。幕景識(shí)別法。需要通過(guò)相關(guān)的圖表、曲線、數(shù)據(jù)等，針對(duì)個(gè)別的組織將來(lái)的情況進(jìn)行分析表述進(jìn)行比較試驗(yàn)，更換上面所提的因素會(huì)出現(xiàn)的不同后果以及風(fēng)險(xiǎn)。德爾菲法。也命名為專家意見法，是指企業(yè)在決策過(guò)程中，采用科學(xué)的方法去進(jìn)行預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)分析辦法。第二種識(shí)別方法：(一)定量分析方法①多變量預(yù)警模型：預(yù)測(cè)企業(yè)財(cái)務(wù)的管理在運(yùn)行過(guò)程中是否有風(fēng)險(xiǎn)的存在，對(duì)有關(guān)的指標(biāo)進(jìn)行分析匯總，對(duì)所得數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)驗(yàn)來(lái)判斷財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是否存在破產(chǎn)的機(jī)率。②單變量預(yù)警模型：推測(cè)企業(yè)財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)是否會(huì)產(chǎn)生，最常用單一性的財(cái)務(wù)比率值，不能及時(shí)的反映出企業(yè)整體的自身財(cái)務(wù)狀況，但辦法實(shí)施與應(yīng)用比較簡(jiǎn)單好掌握。③非財(cái)務(wù)指標(biāo)的財(cái)務(wù)預(yù)警模型：提高預(yù)警模型自身的時(shí)效性和準(zhǔn)確性需要加入非財(cái)務(wù)指標(biāo)，否則預(yù)警機(jī)制的效率和準(zhǔn)確度會(huì)受到極大的影響，加大財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)機(jī)率。④Logistic預(yù)警模型：設(shè)置好風(fēng)險(xiǎn)警戒線針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)偏好對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體進(jìn)行分析，做出適當(dāng)性的決策。攻克了前面的預(yù)警類型中假設(shè)的局限性。(二)定性識(shí)別方法①四階段分析法：用可行性方法對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的危機(jī)進(jìn)行分析，得出現(xiàn)在正處于哪種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展階段，想要使企業(yè)擺脫財(cái)務(wù)困境，就需要采取有針對(duì)性的措施。②專家調(diào)查法：需要系統(tǒng)化的程序來(lái)提供企業(yè)財(cái)務(wù)的管理有關(guān)資料，并且結(jié)合詢問專家的意見進(jìn)行預(yù)測(cè)。最后需要風(fēng)險(xiǎn)定性分析識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，采用有效預(yù)防的措施辦法。③財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)性質(zhì)識(shí)別矩陣：企業(yè)可以根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展所會(huì)帶來(lái)危害的風(fēng)險(xiǎn)機(jī)率，以及在特定情況下財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生機(jī)率，劃分為低/中等/顯著/高四個(gè)等級(jí)。2.2.2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范（一）防范工作1.事后控制建議采取的做法：①在內(nèi)部設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)基金，最常見的操作方式是計(jì)提應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備和資產(chǎn)的減值準(zhǔn)備，過(guò)度一下企業(yè)的損傷程度。②采取相關(guān)指標(biāo)考核，定期對(duì)內(nèi)部管理的有關(guān)部門的嚴(yán)查。③應(yīng)竭盡全力的從風(fēng)險(xiǎn)基金中提取，當(dāng)然也可以計(jì)入成本當(dāng)中減少虧損。企業(yè)減值計(jì)提凈利增幅企業(yè)減值計(jì)提凈利增幅萬(wàn)科集團(tuán)126811.2403317-16.74%中天城投1394.8819096.5258.21%保利地產(chǎn)30444.54223886.1450.35%泛海建設(shè)59921064.01-68.02%萬(wàn)通地產(chǎn)6388.5852743.64219.78%億城股份324.227087.03-8.98%2.明確尋找到適合企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略，設(shè)立健全企業(yè)財(cái)務(wù)的管理體系刻不容緩。及時(shí)高警度的察覺周邊所在區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境改變，效率強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)+高質(zhì)量品格的管理人才+完善的管理制度+完成本職工作效率的強(qiáng)化，可以升高財(cái)務(wù)的管理系統(tǒng)運(yùn)行效率。3.應(yīng)多做出高質(zhì)量的、結(jié)合科學(xué)化的、適合企業(yè)本身的財(cái)務(wù)決策，可以預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因決策的失誤而生成。錯(cuò)誤的財(cái)務(wù)決策會(huì)讓企業(yè)財(cái)務(wù)的管理工作偏離正確的運(yùn)營(yíng)軌道。4.企業(yè)想擁有科學(xué)有效的管理決策途徑，需要從在崗人員下手，格外是財(cái)務(wù)的管理人員處理緊急事件的方法思路和效率途徑，增強(qiáng)管理層人才的工作管理效率以及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防手段，要從始至終的遵守風(fēng)險(xiǎn)防范治理要求。(二)具體方法1.風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。杜絕和有不良信息記錄在案的商戶有任何實(shí)質(zhì)性的生意來(lái)往，并且絕不接手從事有極大可能損失賠錢的項(xiàng)目投資，在沒有太大把握的情況下，不要輕易嘗試調(diào)研有待商榷的新商品制作。風(fēng)險(xiǎn)減少。①掌握風(fēng)險(xiǎn)因素的構(gòu)成與識(shí)別從根本上控制風(fēng)險(xiǎn)。②運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)防范手段減少出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)率迫降到可接受的范圍內(nèi)，從多方面入手從日常運(yùn)營(yíng)中的方方面面升高防御能力。3.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。企業(yè)或許可以選擇償付一定代價(jià)，減少企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)虧損，通過(guò)商業(yè)保險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)是市場(chǎng)通用途徑方式，以及非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移也是不錯(cuò)的選擇途徑。3我國(guó)房地產(chǎn)的相關(guān)分析3.1房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀3.1.1三四線城市不再實(shí)行寬松政策，行業(yè)行政調(diào)控事態(tài)緊迫①貨幣化的安置占比沒有確定數(shù)據(jù)可以顯示，棚改資金投資金額會(huì)直接性的激化需求度。②2018年的前四個(gè)月的增長(zhǎng)速度減慢，后期資金投資潛力下降加快市場(chǎng)成熟速度。③預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)貨幣化的安置能力保持在合理范圍內(nèi)中略微下降。3.1.2高成本信托成為中小企業(yè)的主要途徑，金融貸款和融資企業(yè)債券的情況不樂觀房企的發(fā)行規(guī)模在2017年快速下行，好在2018年房企債券大規(guī)模的到期才略有回升。融資成本較高程度和預(yù)計(jì)凈融資金額大大縮小。2019年到期的房企債券進(jìn)一步狂漲到四千多億元，預(yù)計(jì)2020年增長(zhǎng)幅度穩(wěn)中上升到五千多億元。3.1.3‘成本資金的敏感度’和‘行業(yè)需求’成為房企行業(yè)迫切需求的情況分析貸款中長(zhǎng)期于2018年4月下降20.2個(gè)百分點(diǎn)，相較于同年3月份增長(zhǎng)4個(gè)百分點(diǎn)，占國(guó)幣總貸款基數(shù)的十分之三，相較于前年跌落10個(gè)百分點(diǎn)，2019年11月短期貸款增加2142萬(wàn)億，中長(zhǎng)期貸款4689萬(wàn)億。毫不影響商品房的銷量，銷售額反而逐步上行。2019年11月金融數(shù)據(jù)廣義貨幣狹義貨幣外幣貸款本幣貸款外幣存款本幣存款余額(萬(wàn)億)196.1456.25157.56151.97197.55192.28同比增長(zhǎng)8.20%3.50%11.90%12.40%8.20%8.40%相比前期-0.20%0.20%N/A-0.70%0.20%0.80%3.2房地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)3.2.1經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的資金密集性從競(jìng)拍土地開始到交房給客戶，中間經(jīng)歷了建設(shè)規(guī)劃、具體項(xiàng)目實(shí)施、樓盤的銷售、物業(yè)等基本生活必備的籌劃這些階段，如若資金鏈斷裂，項(xiàng)目將會(huì)有極大機(jī)率不能照計(jì)劃實(shí)施完成。特別是取得土地建筑權(quán)的階段需要的資金儲(chǔ)備更是巨大，管理層需高度注意財(cái)務(wù)狀況，及時(shí)制定相關(guān)措施措施與風(fēng)險(xiǎn)的防范，做好保障與支持企業(yè)的運(yùn)行平穩(wěn)。3.2.2經(jīng)營(yíng)時(shí)間的開發(fā)周期性從招標(biāo)土地招投標(biāo)，到設(shè)計(jì)規(guī)劃、項(xiàng)目建設(shè)開工，還包括主體工程+樁基工程+附屬工程的完工。一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程一般需要一個(gè)營(yíng)業(yè)周期以上的時(shí)間來(lái)完成，甚至一些更大的項(xiàng)目從開始到結(jié)束需要數(shù)十年才能竣工，經(jīng)營(yíng)時(shí)間的開發(fā)周期長(zhǎng)是房地產(chǎn)業(yè)的特別屬性。3.2.3經(jīng)營(yíng)對(duì)象的不可移動(dòng)性由于經(jīng)營(yíng)對(duì)象是不具有移動(dòng)性的樓房，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)象在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中受到多方面影響，比如周圍環(huán)境、當(dāng)?shù)卣?、消費(fèi)水平、居住習(xí)慣等，不能忽略的一個(gè)問題是購(gòu)房資金額較大，不能輕易在短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)移所持樓盤。

3.2.4經(jīng)營(yíng)位置的區(qū)域差別性采取政策差別化的房地產(chǎn)購(gòu)房貸款要求和還款約章，以及差別化的地區(qū)政策和居民需求，是造成房產(chǎn)市場(chǎng)不同區(qū)域相距甚遠(yuǎn)的主要推動(dòng)引導(dǎo)因素，地理位置、開發(fā)商資質(zhì)、銷售價(jià)格、有無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可供消費(fèi)者做選擇等因素，共同造就不同城市不同房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。部分一線城市房?jī)r(jià)變動(dòng)2020年2019年2018年2017年2016年北京-0.70%0.05%0.45%0.01%2.74%深圳0.28%0.15%-0.95%0.39%-3.76%上海0.60%-0.07%-1.48%N/A1.66%4.房企常見的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與主要成因4.1常見的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)4.1.1營(yíng)運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)需要事先墊付營(yíng)運(yùn)資金，按順序再形成物資的儲(chǔ)備、商品的生產(chǎn)、成品的轉(zhuǎn)換、形成的債權(quán)，最終再次以貨幣資金完成完整的資金循環(huán)。這個(gè)過(guò)程是企業(yè)包含個(gè)體的勞動(dòng)成果向社會(huì)商品轉(zhuǎn)換的不可缺少的階段，這個(gè)階段受多方影響因素，才能讓房企獲取財(cái)務(wù)補(bǔ)償流入現(xiàn)金。不確定因素繁雜（累積性、潛伏性等）+波及范圍廣泛，再好的房企也不會(huì)有準(zhǔn)確無(wú)誤的資金管理。4.1.2投資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)起確定性影響的作用決定著樓盤開發(fā)商在本次項(xiàng)目中的經(jīng)濟(jì)效益與成敗。影響債務(wù)償還能力及資金獲取水平，這是投資風(fēng)險(xiǎn)的危害之處。不能一味的追求高盈利性的大項(xiàng)目去籌集大量的資金，忽略掉投資過(guò)程在現(xiàn)實(shí)情況中所接觸到的。4.1.3資金回收風(fēng)險(xiǎn)因?yàn)槠髽I(yè)本身銷售方式的不適合，或者當(dāng)?shù)卣咭?guī)定限制，導(dǎo)致樓盤的銷售速度比預(yù)期速度更為緩慢，資本回收速度也有待加強(qiáng)。資金回流和資金支出的速度不能同頻，企業(yè)的債務(wù)多且速動(dòng)資金不夠的狀態(tài)下，有較大的現(xiàn)金償還壓力，影響償債能力急速下滑，嚴(yán)重危害企業(yè)外在形象和社會(huì)聲譽(yù)，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)面臨財(cái)務(wù)困境，有一定機(jī)率造成破產(chǎn)。4.2主要風(fēng)險(xiǎn)成因4.2.1宏觀環(huán)境外部因素

（一）經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)環(huán)境的變化目前房企面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是商品滯銷所直接導(dǎo)致的，缺乏市場(chǎng)靈活變化的機(jī)制是當(dāng)下房企出現(xiàn)的問題，現(xiàn)階段房企的發(fā)展面臨激勵(lì)節(jié)能機(jī)制不完善、低碳技術(shù)不熟練、開發(fā)動(dòng)力較低等方面的問題。主導(dǎo)建設(shè)行業(yè)趨勢(shì)成為低碳建筑，傳統(tǒng)模式的經(jīng)營(yíng)不能滿足低碳經(jīng)濟(jì)追求帶來(lái)行業(yè)沖擊，‘低碳環(huán)?！慕ㄖ砟钍欠科笮袠I(yè)未來(lái)的主要發(fā)展方向。（二）土地、稅收政策因素房企負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)重、稅種涉及多是籌劃稅收的重點(diǎn)，預(yù)期收益率和資金周轉(zhuǎn)率會(huì)受到當(dāng)?shù)卣雠_(tái)的土地政策而增加開發(fā)成本。上市房企在2012年的風(fēng)險(xiǎn)加大，凈資產(chǎn)收益率比2013年下降了2.87個(gè)百分點(diǎn)，均值下行1.23個(gè)百分點(diǎn)。開發(fā)儲(chǔ)備土地的時(shí)間逾期于規(guī)定時(shí)間，閑置土地會(huì)被政府征收或無(wú)償回收。4.2.2房企自身因素（一）行業(yè)特點(diǎn)經(jīng)營(yíng)成本會(huì)由于關(guān)聯(lián)性作用，隨著通貨膨脹相應(yīng)的上升行業(yè)相關(guān)成本增加同時(shí)，商品開發(fā)成本超出了通貨膨脹的限度，過(guò)高的費(fèi)用成本資金比例帶動(dòng)了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)率?；I資難度和風(fēng)險(xiǎn)在貨幣市場(chǎng)進(jìn)一步加大，資產(chǎn)負(fù)債率較高排除企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)以外還會(huì)增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（二）資金管理不善數(shù)據(jù)顯示上市房地產(chǎn)在2012年凸顯經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，有接近一半的企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中資金鏈趨緊，產(chǎn)生負(fù)數(shù)的現(xiàn)金流量?jī)纛~，原因如下：①商品房投資成本占比大，因?yàn)榇蟊娤M(fèi)欲望不強(qiáng)烈市場(chǎng)出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，資金快速回籠有較大困難。②在計(jì)劃方面和資金結(jié)算的管理要求不健全，大部分房企集中資金管理模式欠缺導(dǎo)致信息落后，資金調(diào)度與管理處于被動(dòng)局面。③現(xiàn)金流等資金管理觀念不夠重視，資金風(fēng)險(xiǎn)管控的意識(shí)淡薄。④成本增加、工期延長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)加大，企業(yè)內(nèi)部資金的管理不夠明確責(zé)任。（三）投資決策失誤失誤的決策一般因?yàn)椴坏轿坏募夹g(shù)分析、不充分的市場(chǎng)調(diào)查、整體項(xiàng)目可行性缺乏、過(guò)于樂觀的市場(chǎng)評(píng)估有關(guān)。投資估算偏離實(shí)際情況，在投資項(xiàng)目決策后影響了投資結(jié)果，無(wú)法正常流轉(zhuǎn)資金導(dǎo)致投資金額不能回收。（四）預(yù)算管理缺乏上市房企在2012年根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)表明費(fèi)用成本整體升高，均值費(fèi)用成本利潤(rùn)率下行31.87個(gè)百分比，表明企業(yè)資源利用率整體偏低。大部分房企對(duì)于全面預(yù)算的觀念不夠重視，執(zhí)行力也有待提升，把節(jié)約成本作為預(yù)算管理的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，對(duì)于價(jià)值管理與系統(tǒng)管理的知識(shí)儲(chǔ)備不足，不夠了解財(cái)務(wù)管理中預(yù)算管理的重要程度。5萬(wàn)科集團(tuán)相關(guān)資料及分析5.1萬(wàn)科集團(tuán)的公司簡(jiǎn)介5.1.1集團(tuán)的基本概況1984年的5月份，王石創(chuàng)建了萬(wàn)科股份有限公司，企業(yè)總部在中國(guó)深圳建設(shè)，是第二家在深交所上市的企業(yè)。在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的幾十年時(shí)間內(nèi)，大中城市統(tǒng)計(jì)涉及到53個(gè)，在中國(guó)專業(yè)住宅開發(fā)領(lǐng)域是目前規(guī)模最大的企業(yè)。項(xiàng)目名稱單位2019年2018年2017年2016年2015年2014年拿地地價(jià)拿地單價(jià)同比增長(zhǎng)拿地地價(jià)竣工面積億元萬(wàn)/元/百分?jǐn)?shù)萬(wàn)平16882679630125N/A135124905427-3827562189276879087723011236189265345922377771580491820117292585914365N/A1385銷售單價(jià)銷售面積同比增長(zhǎng)銷售額預(yù)收賬款元/平萬(wàn)/億元億元15340411263084610015032403860701550471473935955299454077131902765364840274612646206726142221261191018062151N/A1817結(jié)算收入元億元N/AN/A355012988219128461176519812330114032053234111162170419021139812591435步入開發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)是在1988年，算的上是中國(guó)‘開發(fā)商品房住宅’的領(lǐng)先者企業(yè)，房地產(chǎn)是集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)，明確核心領(lǐng)域的發(fā)展戰(zhàn)略是集團(tuán)在1992年確立的。轉(zhuǎn)讓萬(wàn)佳股權(quán)的成功標(biāo)志著集團(tuán)專業(yè)化戰(zhàn)略調(diào)整全面完成，于2001年形成單一領(lǐng)域的企業(yè)之一。房企評(píng)級(jí)資質(zhì)的深圳市第一名連續(xù)被深圳地區(qū)公司榮獲4年。國(guó)際第三方認(rèn)證的IS09002，萬(wàn)科物業(yè)的管理率是行業(yè)中首先通過(guò)的。獲得過(guò)‘一等獎(jiǎng)建筑設(shè)計(jì)’、‘魯班建筑工程’、‘優(yōu)秀示范物業(yè)管理’等榮譽(yù)。能在房地產(chǎn)領(lǐng)域建立優(yōu)良的品牌形象，離不開集團(tuán)的多年累積，設(shè)計(jì)規(guī)劃的超前和管理物業(yè)的優(yōu)質(zhì)、以及市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確。5.1.2集團(tuán)的發(fā)展現(xiàn)狀集團(tuán)主張‘不捂盤、不囤地、不拿地王’的經(jīng)營(yíng)理念，以及經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是憑借專業(yè)知識(shí)和快速發(fā)展能力贏取公平回報(bào)，取得廣泛的投資者認(rèn)可，與公司治理結(jié)構(gòu)的規(guī)范透明以及業(yè)績(jī)多年以來(lái)的持續(xù)增長(zhǎng)有著不可分割的原因，在股市中成為地產(chǎn)代表性藍(lán)籌股。集團(tuán)實(shí)施規(guī)范性經(jīng)營(yíng)，合理定價(jià)實(shí)現(xiàn)銷售快速，各地區(qū)的分公司銷售樓盤當(dāng)月的售出率高達(dá)60%以上，同時(shí)不求有太高的利潤(rùn)率，從2005年的統(tǒng)計(jì)開始，納稅額累積超過(guò)500億元。商品定位在住宅市場(chǎng)城市主流，供應(yīng)住房的消費(fèi)者人群是普通家庭為主。單價(jià)增長(zhǎng)率金額增長(zhǎng)率面積2019/1215340263083.941121.82019/11155112.657355.436982.72019/1015571451906.933332.82019/9155344.5475610.230625.52019/8155534.242639.827415.42019/7155133.938229.324645.22019/6155343.833409.621505.62019/5161136.926761216614.72019/4161897.820966.91295-0.82019/3161599.81494-3.1925-11.82019/2163137.8921-11.1564-17.62019/1153860.6489-28.1318-28.55.2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問題5.2.1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系不夠完善萬(wàn)科部分財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)表年份凈利潤(rùn)所有者權(quán)益權(quán)益凈利率息稅前利潤(rùn)率2017181.191001.8418.09%6.50%2016157.45881.6717.86%6.80%2015120.37710.0116.95%7.50%在2017年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)15.08%，相比于16年30.81%的增長(zhǎng)率下降15.73%，萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)獲利能力下降是影響指標(biāo)的重要形成因素；作為財(cái)務(wù)管理指標(biāo)核心的凈資產(chǎn)收益率是逐年遞增趨勢(shì)，平均3年增長(zhǎng)值為17.63%；息稅前利潤(rùn)在減少但凈利潤(rùn)與所得稅同時(shí)增加，說(shuō)明萬(wàn)科在利息支付有大幅度的下降，致使2016年息稅前利潤(rùn)下降9.33%。目前，集團(tuán)的市場(chǎng)營(yíng)銷策略以及重大項(xiàng)目的投資等問題，不能站在主動(dòng)的角度進(jìn)行決策，這局面是由于多方面因素造成，除了當(dāng)下不斷惡化的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，更重要是是集團(tuán)過(guò)于謹(jǐn)慎的關(guān)于債務(wù)融資方面的決策所影響的。5.2.2資金籌集結(jié)構(gòu)缺乏合理萬(wàn)科籌資途徑占比商業(yè)信用60%金融貸款15%留存收益11%股票發(fā)行4%公司債發(fā)行2%占比60%的商業(yè)信用籌資加重了萬(wàn)科的籌資成本，受外部因素會(huì)影響集團(tuán)信用，建議適當(dāng)降低比重在50%左右；股票籌資方式風(fēng)險(xiǎn)小的同時(shí)能增加集團(tuán)的主權(quán)資金，保證資金具有長(zhǎng)久性，建議結(jié)合籌資成本預(yù)算在4%的基礎(chǔ)上提升1.5倍，以便能擴(kuò)展萬(wàn)科的知名度。上市房企在2016年銷量前20的國(guó)內(nèi)企業(yè)發(fā)行債券率在4.80%，內(nèi)地房企發(fā)行規(guī)模在2018年2底總規(guī)模達(dá)到美元198億，行業(yè)內(nèi)領(lǐng)軍企業(yè)如萬(wàn)科集團(tuán)部分債券率在3.50%以下，房地產(chǎn)行業(yè)其他上市企業(yè)債率在5.10%；2017年銷量前20的國(guó)內(nèi)企業(yè)發(fā)行債券率在5.00%，房地產(chǎn)行業(yè)其他上市企業(yè)債率在5.80%。5.2.3財(cái)務(wù)營(yíng)運(yùn)管理效率不高資產(chǎn)負(fù)債率權(quán)益比率產(chǎn)權(quán)比率流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債非流動(dòng)資產(chǎn)非流動(dòng)負(fù)債77.10%22.90%336.68%95.42%87.89%4.58%12.11%50%-70%的資產(chǎn)負(fù)債比是房企正常比率范圍，從2013-2016年間萬(wàn)科比率均值在77.81%高于平均行業(yè)指標(biāo)，長(zhǎng)期償債能力雖然有所改善仍處于劣勢(shì)；速動(dòng)比率不足1以及短期償債能力不佳，數(shù)據(jù)顯示僅在2015年超越平均指標(biāo)2%，近幾年速動(dòng)比率在行業(yè)中偏低，萬(wàn)科潛在違約風(fēng)險(xiǎn)尚在可控范圍內(nèi)；償債風(fēng)險(xiǎn)高于同行企業(yè)有破產(chǎn)的可能，產(chǎn)權(quán)比率于13年到16年的四年均值在341.97%呈逐年下行趨勢(shì)，2015年相比14年降低32.07%，舉債戰(zhàn)略的改變獲得良好趨勢(shì)。5.2.4投資項(xiàng)目規(guī)劃管理缺乏說(shuō)起高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)不得不提建筑行業(yè)，萬(wàn)科在開發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中的不完整統(tǒng)計(jì)顯示，在施工階段發(fā)生的工人死亡或傷殘的重大事故，每年平均會(huì)出現(xiàn)2~3起。這種風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)的常態(tài)化與多元化，都會(huì)在最后發(fā)展中形成企業(yè)的管理風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。違反操作準(zhǔn)則導(dǎo)致的南京地下文物被破壞嚴(yán)重，都指向萬(wàn)科行業(yè)施工安全監(jiān)管能力的不足。時(shí)間地點(diǎn)事故2019.6.22江蘇·無(wú)錫混凝土掉落致工人死亡一人2018.12.29上?！らh行項(xiàng)目區(qū)泥土滑坡致死亡三人2018.11.12廣東·中山地下室頂板局部坍塌3500平2013年萬(wàn)科不在少數(shù)的元老級(jí)別機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人和部門領(lǐng)導(dǎo)人陸續(xù)離職，進(jìn)一步加速了萬(wàn)科在管理層面面臨的多種危機(jī)。如何科學(xué)的進(jìn)一步提高整體管理水平和效率，降低某種層面的風(fēng)險(xiǎn)影響運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)危機(jī)的可能，是萬(wàn)科發(fā)展布局和戰(zhàn)略中急需考慮的。

6對(duì)應(yīng)問題解決方案6.1全面的預(yù)算管理萬(wàn)科部分資金利用率（以總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率核算）2018年2016年2013年2010年?duì)I業(yè)收入總額61,050,162.2944,693,864.3325,422,436.089,736,558.15平均資產(chǎn)總額553,021,783.73295,774,803.14179,047,933.2171,248,147.03資金利用率11.04%15.11%14.20%13.67%2018年的資金利用率11.04%是近幾年來(lái)最低值，但收入和資產(chǎn)均處最高值，根據(jù)資金利用率=利潤(rùn)總額÷平均資產(chǎn)總額×100%的公式，推測(cè)與利潤(rùn)總額的降低和費(fèi)用成本的增高有間接影響；2016年的15.11%通過(guò)投資和短期籌款得到提高，平均資產(chǎn)利用率在13.51%提升1.6%。全面實(shí)施預(yù)算管理推行可以減少不必要的運(yùn)營(yíng)成本，不管是哪種方式和工具的預(yù)算管理，都可以做到將不必要的開支減少，使集團(tuán)資金利用率大大提高，找到適合集團(tuán)的理財(cái)方式甚至可以實(shí)現(xiàn)資金使用價(jià)值，達(dá)到最終的盈利目標(biāo)。6.2加強(qiáng)現(xiàn)金流管理2018年趨勢(shì)2016年趨勢(shì)2013年趨勢(shì)2010年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流-2,775,365.32↓9,762,310.81↑-2,231,255.06↓-1,528,475.34投資現(xiàn)金流-23,745,129.32↓-8,027,673.06↓-1,221,542.67↓-580,170.00籌資現(xiàn)金流13,643,329.63↑4,559,429.36↑-368,666.09↓3,419,299.88選取4年數(shù)據(jù)中，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流整體呈現(xiàn)負(fù)增加趨勢(shì)，2016年作為例外的上升趨勢(shì)可能與寶能集團(tuán)收購(gòu)萬(wàn)科股份有市場(chǎng)影響以及經(jīng)濟(jì)政策共同導(dǎo)致的比2013年增加537.53%的現(xiàn)金流；投資現(xiàn)金流三年的負(fù)增長(zhǎng)率為12.78倍、5.57倍、1.96倍，平均值在6.77倍的增長(zhǎng)率；籌資現(xiàn)金流排除2013年下降了1.11倍的負(fù)數(shù)外，整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，可能與大規(guī)模高層人員離職，使籌資能力大幅度下降有直接關(guān)系。6.3加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)

集團(tuán)運(yùn)營(yíng)成本的持續(xù)上漲以及集團(tuán)內(nèi)部資源的浪費(fèi)，與管理層人員薄弱的控制費(fèi)用意識(shí)有較大的關(guān)系。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展上考慮問題，應(yīng)該從建設(shè)會(huì)計(jì)網(wǎng)絡(luò)化的實(shí)踐中將安全問題不折不扣的做到底，集團(tuán)才能有更廣闊的發(fā)展空間和市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?。在進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估時(shí)采取建設(shè)會(huì)計(jì)網(wǎng)絡(luò)化的途徑，以審慎的姿態(tài)去分析，通過(guò)便捷的數(shù)學(xué)工具分析相關(guān)本金的投入和評(píng)估潛在威脅，控制住中后期的營(yíng)業(yè)成本為日后鋪墊良好的基礎(chǔ)。建設(shè)會(huì)計(jì)網(wǎng)絡(luò)化作為財(cái)務(wù)管理業(yè)務(wù)與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的結(jié)合衍生產(chǎn)物，需要健全的系統(tǒng)和健康的運(yùn)營(yíng)共同支撐。安全操作規(guī)則需要嚴(yán)格落實(shí)，通過(guò)各種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)案將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成本壓制到可以接受的水平范圍內(nèi)。6.4提升管理風(fēng)險(xiǎn)水平①5.12汶川地震時(shí)期，萬(wàn)科集團(tuán)由于10元上限捐款的集團(tuán)規(guī)定受到媒體界的關(guān)注，頻繁出現(xiàn)負(fù)面的新聞報(bào)道，5月16日在媒體關(guān)注下捐贈(zèng)人民幣200萬(wàn)，在輿論壓力下5月21日王石承諾后期再追加一億捐款，集團(tuán)的高管決策能力受到大眾質(zhì)疑