奧陶紀旅游開發(fā)規(guī)劃策劃

奧陶紀休閑度假區(qū)

策劃案隊名：supreme組數(shù)：第十五組指導老師：鄭亞民組員：彭順莉、蔣旖旎、聶愈人、李妍嬌、冷紅憬目錄一、旅游地產(chǎn)項目總論二、旅游地產(chǎn)項目三、建設條件分析四、旅游地產(chǎn)項目建設規(guī)模及方案五、項目實施進度安排六、旅游地產(chǎn)項目投資估算七、財務分析八、社會評價九、風險分析十、結論另附工程管理附件，財務分析附件1.1.簡介

奧陶紀旅游度假機構去是黑山—石林國家5A風景名勝區(qū)的重要組成部分，有重慶奧山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)袂開發(fā)，將項目打造為一個以旅游為基礎，以度假為配套的全能旅游綜合體。

重慶奧陶紀旅業(yè)有限公司成立于2003年，位于萬盛區(qū)萬東路14號，注冊資本人民幣4000萬元，主營旅游風景區(qū)的景點開發(fā)和經(jīng)營。公司倡導“以人為本，爭創(chuàng)一流；求實務實，持續(xù)改進”的管理理念，全體員工團結向上，拼搏進取，推動企業(yè)穩(wěn)健快速發(fā)展。

全面建立起景區(qū)體驗式游覽為核心，休閑業(yè)、度假為綜合配套，特色影視文化體驗為延展支撐的一體化開發(fā)模式，架構“觀光旅游、度假休閑、人文商業(yè)、商務會議”等為一體的旅游度假綜合體。

作為重慶市的新興旅游區(qū)，近年來，萬盛大力實施以"旅游產(chǎn)業(yè)為龍頭、優(yōu)勢工業(yè)為主體、特色農(nóng)業(yè)為基礎、城市建設為依托、科技創(chuàng)新為動力"的旅游帶動戰(zhàn)略。一、旅游地產(chǎn)項目總論1.2.區(qū)位概況

萬盛經(jīng)開區(qū)位于重慶南部，規(guī)劃區(qū)所在的萬盛經(jīng)開區(qū)105公里，規(guī)劃區(qū)距萬盛城區(qū)僅26公里，距重慶市主城區(qū)11里交通條件良好。奧陶紀景區(qū)地處萬盛經(jīng)開區(qū)南部的石林鎮(zhèn)，是萬盛重點打造的旅游環(huán)線公路的中央節(jié)點，景區(qū)具有離塵近城的地理優(yōu)勢。1.3.交通條件旅游大環(huán)線

一條全長50公里的旅游環(huán)線公路，從萬盛經(jīng)開區(qū)城區(qū)出發(fā)，途經(jīng)黑山谷服務中心、黑山谷南門、天籟谷、奧陶紀公園、龍鱗石海返回城區(qū)，串起了萬盛所有的核心旅游景區(qū)，體驗“一線到位”的輕松旅途。1.4氣候條件

萬盛區(qū)為四川盆地東南邊緣與云貴高原銜接過渡的山區(qū)，地勢東高西低，年均氣溫18.0℃，年降水量1312.7毫米。二、旅游地產(chǎn)項目

市場分析和營銷戰(zhàn)略

1、旅游地產(chǎn)市場概況

（1）近兩年來，重慶旅游的飛速發(fā)展和旅游方式的迅速改變，使得重慶的旅游地產(chǎn)發(fā)展迅猛，在2-3的時間內(nèi)，重慶旅游地產(chǎn)已由原始的農(nóng)家樂形式，升級為第二代旅游地產(chǎn)。（2）繼仙女山之后，重慶旅游地產(chǎn)后起之秀發(fā)展也十分迅猛，在重慶旅游地產(chǎn)市場中扮演重要角色。仙女山旅游地產(chǎn)最為成熟，開發(fā)熱度高，未來供應量依然較大；四面山等區(qū)域開發(fā)規(guī)模小，且多屬于小產(chǎn)權式住宅；其他區(qū)域分布項目較少，單個項目開發(fā)體量較大，但沒有形成強勢規(guī)模。（3）產(chǎn)品特征：目前重慶旅游地產(chǎn)市場進入發(fā)展階段，項目日益增多，并且由單一的小戶型度假洋房物業(yè)形態(tài)，足部增加了酒店是產(chǎn)權公寓，小型別墅等形態(tài)，市場更加豐富。①洋房產(chǎn)品主要以景觀露臺（陽臺）以及“高贈送提升產(chǎn)品價值”，主力面積30-50平方米。②“組合別墅以面積經(jīng)濟（控制在90平方米以內(nèi)）、獨立入戶、有天有地”的產(chǎn)品創(chuàng)新為主要特點。③聯(lián)排別墅面積由較早的150平方米逐步塑件到60-100平方米，通過超大私家花園、高贈送率提升產(chǎn)品品質(zhì)。④獨棟別墅面積經(jīng)濟化，控制在155平方米左右。2、市場預測

（1）未來重慶旅游地產(chǎn)分布區(qū)域廣泛，并且沒有集中分布區(qū)域，呈現(xiàn)四面開花的格局，項目規(guī)模大；參與開發(fā)商中不乏國內(nèi)品牌企業(yè)，層級不局限于重慶本土開發(fā)商，層級的提升勢必帶動項目品質(zhì)的提高，推動重慶旅游地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，市場競爭更加激烈；

（2）置業(yè)客戶不僅局限于養(yǎng)老度假型客戶，投資型客戶也將漸漸占主導地位?？蛻糁饕獊碓从谥貞c主城。

洋房產(chǎn)品客戶：年齡集中在30-45歲之間，與別墅客戶相比，客戶較年輕化，總價承受大概在20-30萬元/套左右。

小型別墅客戶：年齡集中子40-50歲之間，總價承受在30-60萬元/套左右。

3、營銷戰(zhàn)略

旅游先行帶動房地產(chǎn)發(fā)展模式：

這類房地產(chǎn)不依附原有的旅游資源、旅游景區(qū)，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項目開發(fā)，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎設施條件和環(huán)境質(zhì)量，提升知名度，靠旅游業(yè)的關聯(lián)帶動作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢搞房地產(chǎn)開發(fā)。這種模式的典型代表是華僑城旅游度假區(qū)。華僑城先后建成錦繡中華、中華民俗村、世界之窗、歡樂谷四個頗具特色和影響力的主題公園，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知名度和美譽度的旅游城，為自己創(chuàng)造出區(qū)域性旅游資源優(yōu)勢，再以此為依托，開發(fā)高質(zhì)量的旅游主題房地產(chǎn)。華僑城城區(qū)旅游房地產(chǎn)采取的是一種混合功能的概念，實際上是將旅游功能和居住功能融為一體、混合布局，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合，建成集旅游、度假、文化教育相關的特色商業(yè)與高檔居住為一體的花園城市綜合社區(qū)。

三、建設條件分析1、項目選址分析

奧陶紀公園自第三世紀至今，因地殼隆起，穩(wěn)定的周期性活動，地殼侵蝕、滲蝕、自然界的剝蝕夷平，形成豐富多彩、千奇百怪的地形地貌。2、項目自然條件分析

氣象特征：萬盛區(qū)屬亞熱帶濕潤氣候，四季分明，春早秋遲，夏熱冬暖，初夏有梅雨，盛夏多伏旱，秋季有綿雨，冬季多云霧，霜雪甚少，無霜期長，日照少，風力小，濕度大。水文條件:該區(qū)域內(nèi)地下水豐富，水質(zhì)較好，水質(zhì)屬重碳型低礦化水，無色、透明、無味，水質(zhì)較好，宜于飲用且對混凝土無腐蝕性。地震災害：工程區(qū)無地質(zhì)災害，穩(wěn)定性好，工程建設時，對擬建物將不會造成嚴重危害。3、基礎設施條件分析

目前，萬盛區(qū)建成的快速出境通道有綦萬高等級公路，自城區(qū)進入項目的快速通道正在建設，且隨著國家對于基礎設施投入的加大，未來10--15年萬盛將形成”三射、三環(huán)、兩通道、一網(wǎng)“的道路交通網(wǎng)絡，將大大提升景區(qū)的可進入性，快捷推動景區(qū)的發(fā)展。項目地中部的旅游快速通道是目前項目地的主要對外通道，同時也是溝通項目地與萬盛城區(qū)的主要交通。即將建成的萬盛旅游環(huán)線公路，將大大拉近本項目與萬盛城區(qū)以及周邊景區(qū)的聯(lián)系，使得奧陶紀公園與黑山谷、龍鱗石海以及萬盛城區(qū)的緊密溝通進一步加強。

此主干道即已有的一條小路，主干道的兩端位置已確定，所以總體走向變動不大

與居住區(qū)等私密性空間無交叉，與各部分相連接性強

①沿觀景區(qū)邊緣進入，盡量減少對周邊生活環(huán)境的干擾

②整體位置居中，橫穿商業(yè)區(qū)入口↑通往中門紫色線主干道布置4.1.1商業(yè)區(qū)

商業(yè)區(qū)（如圖圈處）總占地面積50,000㎡，建筑面積33，000㎡，其中中心場4,000㎡。整體建筑采用現(xiàn)代化風格，建筑不標新立異并且嚴格按照修建標準，層高不超過20米。四、旅游地產(chǎn)項目建設規(guī)模及方案

商業(yè)區(qū)位于景區(qū)東大門入口附近，交通便利，屬于人流集聚地，設有銀行、便利商店、咖啡店、餐館、消費品商店等設施。在商業(yè)區(qū)中心設有兒童托管中心，攜小孩到此旅游的游客可以完全放心的將孩子寄托給托管中心，托管中心配有專業(yè)人員照看孩童，家長勿需擔心孩子的安全等問題，除兒童游樂區(qū)以外，托管中心將設有手工藝作坊、圖書區(qū)、上網(wǎng)區(qū)等功能區(qū)讓孩子們愉快的玩耍。4.1.2住宅區(qū)

住宅區(qū)總體分為經(jīng)濟型（如圖紅色圈處）與奢華型（如圖黃色圈處）處，分別占地240,000㎡，70,000㎡。住宅區(qū)內(nèi)均設有便利店等服務設施，以便居住在此的游客出行。此部分面積較大，能形成一定的規(guī)模，且與商業(yè)區(qū)接近，生活更舒適。

紅色圈處為洋房，每棟預計最多不超過6層樓，每層預計有3~4套房間，適合白領人士居住，且洋房頂層或底層用于娛樂空間（秋千，泳池，游樂室，健身房），降低居民對公共娛樂設施的需求壓力

綠圈處住宅靠近懸崖邊計劃修建懸崖別墅，建筑采用獨棟木質(zhì)懸樓，居住在此的游客可以在家俯視美麗的奧陶紀風景，地形較偏，交通不便的獨棟區(qū)域，則將應急藥店等生活便利店設置于物業(yè)樓（或酒店服務層），物資服務集中；紅圈處靠近眼鏡湖邊一排古典亭樓式單棟別墅，居住在此的游客可以在家觀賞美麗的眼鏡湖景色。紅圈處靠近眼鏡湖邊一排古典亭樓式單棟別墅，居住在此的游客可以在家觀賞美麗的眼鏡湖景色，這里不影響環(huán)境和諧，反而增加古時人文氣息，且別墅入口開在背湖側(cè)，避免觀光與生活的功能交叉需特別強調(diào)的是，在如圖所示地段，因地勢廣闊且平坦，因此在此將建有一個約40,000㎡的花海，花海范圍之內(nèi)建有零星的中小戶型的獨棟花海別墅，此別墅是專為追求高端生活休閑水平，且喜愛田園風光的VIP客戶居住游玩。同時，還可以在此地發(fā)展一些休閑農(nóng)業(yè)4.1.3酒店區(qū)酒店區(qū)分為商業(yè)型酒店與奢華酒店，總面積達32,000㎡。商業(yè)型酒店（圖中綠色圈處）位于商業(yè)區(qū)黃金地段，總體為現(xiàn)代化風格，占地約10,000㎡。奢華型酒店（圖中紅色區(qū)域）位于商業(yè)區(qū)西北方向，占地約為22,000㎡。此地建筑采用獨棟木質(zhì)懸樓，西面為懸崖，不用出門便可將奧陶紀美景盡收眼底。觀景區(qū)（如圖紫色區(qū)域）圍繞眼鏡湖而建，并設有觀景臺、休閑區(qū)域等用于觀景的設施，方便游客欣賞眼鏡湖及奧陶紀景區(qū)周邊美景，總占地約為51,000㎡。

4.1.4觀景區(qū)4.1.5森林區(qū)

森林區(qū)位于整個東門片區(qū)的最北端，同時處于片區(qū)最高地段，地約197,000㎡。在森林去靠南邊位置設有養(yǎng)生會所（圖中圓圈處），占地約1300㎡

，供游客們修身養(yǎng)性。在中心地區(qū)分散有森林別墅，總占地約300~600㎡。

①

②③

⑤

⑥④

⑦

⑧①林區(qū)②懸崖酒店③洋房區(qū)一④商業(yè)區(qū)⑤懸崖別墅⑥濱水亭別墅⑦觀景區(qū)⑧洋房區(qū)二建筑總體分區(qū)

平面布置方案

由于高差，山地地形，功能分區(qū)，主干道位置，經(jīng)濟因素等確定建筑群的走向，整體為流線型，利于通風，視線通達。

右圖為景區(qū)坡向指示，類似馬鞍形，洋房順坡而建五、項目實施進度安排六、旅游地產(chǎn)項目投資估算

1、投資估算的依據(jù)：（1）工程量根據(jù)方案設計估算；（2）重慶市最新建筑工程造價信息；（3）重慶市頒發(fā)的有關建設方面的稅費、規(guī)費文件；（4）建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；（5）業(yè)主提供的主要材料設備現(xiàn)行市場價格；（6）業(yè)主提供的其它相關資料。2、投資估算的范圍及內(nèi)容：（1）工程費用

a、建筑工程費用根據(jù)近期同類工程的造價資料進行測算。

b、設備及工器具購置安裝費用（2）預備費

基本預備費：按工程費用與其他費用的5％計取。七、財務分析八、社會評價

序號社會因素影響的范圍、程度可能出現(xiàn)的后果1對居民收入的影響2對居民生活水平及質(zhì)量的影響具有教大正面影響提高生活質(zhì)量3對居民就業(yè)的影響有一定影響增加一定數(shù)量的就業(yè)崗位4對不同利益群體的影響5弱勢群體的影響具有較大正面影響改善生活環(huán)境6弱勢群體的影響7對地區(qū)基礎設施城市化進程的影響影響較大可改善區(qū)域基礎設施并可加速城市化進程8對少數(shù)民族和宗教的影響有一定正面影響強化民族特色九、風險分析

1、風險因素分析（1)政策風險

根據(jù)國家規(guī)劃及西部大開發(fā)戰(zhàn)略，以及目前我國確定的擴大內(nèi)需的措施，該項目屬于國家鼓勵和扶持的項目，因此該項目的政策風險小。（2)建筑風險

對該項目所在區(qū)域的地形、地貌、地質(zhì)構造以及氣候、地震與水文地質(zhì)條件進行調(diào)查、勘測，結合建筑材料的來源與運輸、土地征用的難度等各方面綜合考慮，本項目建設條件良好，施工難度不高。2、風險應對措施

首先是資金落實到位，其次，在項目建設完成后，加強對項目工程的監(jiān)測和景區(qū)的維護管理，注重沿線環(huán)境和生態(tài)的保護。十、結論

萬盛旅游資源偏重于自然生態(tài)類，注重人與自然的統(tǒng)一，意在體現(xiàn)度假，避暑，休閑的主題定位。

采用“野趣”的主題，力求外觀裝飾與環(huán)境融合，重舒適功能規(guī)劃，保持大地型，減少資金浪費。

奧陶紀旅游度假景區(qū)建設的成功將促進萬盛區(qū)旅游經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，樹立旅游城區(qū)的鮮明形象，帶動內(nèi)需，提高城市周邊開發(fā)建設的吸引力；成為周圍市民休閑生活的方便場所，改善生活質(zhì)量，也吸引重慶主城及周邊區(qū)縣的旅游客源；運用了景區(qū)周遭居民的富余勞動力，發(fā)展人力資源。

通過對該區(qū)的各項分析，該項目的建設是必要的，也是可行的。營銷策略用調(diào)動一切資源，利用一切手法，力爭在項目公開發(fā)售時造成轟動一時的人流量，在盡可能在短的時間內(nèi)清空一期產(chǎn)品，瞬間制造熱銷局面；挑撥并放大消費者未來的生活與工作的矛盾，物質(zhì)與精神的矛盾，投資與自住的矛盾，讓已買了其他房子的人們后悔，讓未買房的人們期待。注重公司外部品牌與內(nèi)部文化的塑造。宣傳主題情感切入點：工作與生活的分開生活與自然的結合在和家人溫馨聚會時突來工作打擾。。。。。。。準備午休時手機響不停。。。。。。。。。。。。

突出產(chǎn)品形象策劃、強調(diào)環(huán)境優(yōu)勢、注重觀念喚醒、以情感訴求，借觀念及情感共鳴，以及結合系列推廣活動，在短時間內(nèi)形成最廣泛的認知及轟動，最終完成品牌提升及順銷之目標。廣告宣傳：①前期宣傳報紙，雜志，廣播，電視，郵寄（有針對性的派發(fā)