淺議我國土地出讓金制度樣本

淺議國內(nèi)土地出讓金制度葉曉東摘要：土地出讓金與否可以并入物業(yè)稅征收、如何協(xié)調(diào)物業(yè)稅和土地出讓金改革之間關(guān)系，這些都是國內(nèi)土地出讓金改革中重大問題。本文對土地出讓金概念性質(zhì)和理論基本、國內(nèi)土地出讓金制度形成與發(fā)展、近年來國內(nèi)土地出讓金制度現(xiàn)狀以及國內(nèi)土地出讓金與否可以并入物業(yè)稅征收進(jìn)行了分析，并以為國內(nèi)應(yīng)在保持既有土地出讓金基本上，將某些“土地出讓金”納入物業(yè)稅征收，綜合運用市場和稅罷手段調(diào)控土地市場。房價過高是困擾國內(nèi)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展重大問題之一。針對這種狀況，國家先后出臺了多項政策辦法?，F(xiàn)行土地出讓及稅收政策存在明顯弊端。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和都市土地出讓金收益，對于都市發(fā)展和增長都市財政收入有著極其重要意義，于是地方都市政府就大量地出讓都市國有土地，導(dǎo)致都市土地出讓過多和閑置揮霍，以及房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大；雖然政府轉(zhuǎn)而把這筆資金投入都市基本設(shè)施以及公用設(shè)施建設(shè)，但由于周邊基本設(shè)施條件逐漸改進(jìn)，客觀上使得土地不斷升值，真正獲取到土地增值收益房產(chǎn)所有人沒有繳稅，這些成本領(lǐng)實上被日后購房者在日益抬高房價中承擔(dān)掉。盡管購房者在支付房價時，已經(jīng)承擔(dān)了有效期限內(nèi)（50年或者70年）房產(chǎn)增值稅額，但事實上，政府在批地時幾乎不也許對的估算將來數(shù)十年內(nèi)土地價值增減，因而，在客觀上導(dǎo)致了土地乃至房價失真，也就容易產(chǎn)生泡沫。同步，房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)過程中不但獲得了開發(fā)投資利潤，并且還無形地獲得了在她開發(fā)建設(shè)時期內(nèi)，由于都市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，不斷增值土地價值，其成為開發(fā)商高額利潤重要來源；一戶多宅、豪宅與無房戶現(xiàn)象并存，住宅市場構(gòu)造性過剩和局限性并存，富人占有更多寶貴土地和其她住房資源；房地產(chǎn)過熱，金融系統(tǒng)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險能力較低。一、土地出讓金概念、性質(zhì)和理論基本1．土地出讓金概念土地使用權(quán)出讓金（簡稱土地出讓金），是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取土地出讓所有價款（指土地出讓交易總額），或土地有效期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交土地出讓價款。在國內(nèi)，土地出讓金，即城鄉(xiāng)國有土地所有權(quán)出讓金之因此這樣界定，是由于，第一，國內(nèi)《憲法》第10條明確規(guī)定：“都市土地屬于國家所有。農(nóng)村和都市郊區(qū)土地，除法律規(guī)定屬于國家所有以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”由于國內(nèi)土地實行公有制，即土地所有權(quán)歸國家全民所有或集體所有，國家只能出讓土地使用權(quán)。第二，由于國內(nèi)集體所有土地，必要實行先征用后出讓嚴(yán)格規(guī)定，普通而言，國內(nèi)土地使用權(quán)出讓，指都是城鄉(xiāng)國有土地使用權(quán)出讓。2．土地出讓金性質(zhì)土地出讓金，顧名思義，它是一種與土地和土地使用權(quán)相聯(lián)系新范疇，是一種土地財政問題。土地出讓金，在社會主義宏觀調(diào)控中具備雙重功能：一是調(diào)節(jié)土地運用，改進(jìn)和調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，涉及一二三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)造、各業(yè)內(nèi)部構(gòu)造等，制約或增進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；二是土地出讓金分派，作為調(diào)節(jié)市場經(jīng)濟(jì)關(guān)系經(jīng)濟(jì)杠桿，在國家、土地所有者和土地使用者之間合理調(diào)控分派土地收益，調(diào)節(jié)市場競爭關(guān)系等。土地出讓金，事實上就是土地所有者出讓土地使用權(quán)若干年限地租之總和?，F(xiàn)行土地出讓金實質(zhì)，是一種既有合計若干年地租性質(zhì)，又有一次性收取似稅非稅性質(zhì)矛盾復(fù)合體。土地出讓金具備地租而非稅性質(zhì)。稅收是納稅人為國家繳納經(jīng)濟(jì)義務(wù)，具備強(qiáng)制性、免費性和固定性。土地出讓金，將合計若干年地租總和，采用一次性收取，則又似有稅收非租性質(zhì)。土地出讓金自身就是這樣一種內(nèi)在矛盾復(fù)合體。也就是說，土地出讓金，是租非稅，似稅非稅。土地出讓金已成為地方政府預(yù)算外收入重要來源。土地出讓金精確地說，是土地使用權(quán)交易價格；也可簡樸地理解為地價，其價格高低取決于土地市場供求關(guān)系。對土地出讓金使用范疇作出了明確規(guī)定，土地出讓收入重要用于征地和拆遷補償支出、土地開發(fā)支出、支農(nóng)支出和都市建設(shè)支出等。在土地國有狀況下，國家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者（國土部規(guī)定開發(fā)商必要在1年或2年內(nèi)開發(fā)，如囤積土地要罰款或收回土地使用權(quán)，但地方政府多數(shù)不執(zhí)行多數(shù)袒護(hù)開發(fā)商，導(dǎo)致房源緊張房價暴漲），土地使用者一次性或分次支付一定數(shù)額貨幣款稱為土地出讓金。土地出讓高低與土地用途、位置和土地出讓年限緊密有關(guān)。土地出讓金普通一次性支付。但有土地出讓金金額巨大、辦理出讓手續(xù)所需時間較長，因此也有多次支付形式?？梢娺@種多次支付和當(dāng)前時興“年租制”還是有所不同。3．土地出讓金理論基本土地使用權(quán)出讓金理論基本是地租理論。所謂地租，即土地使用者為使用土地而向所有者繳納實物形態(tài)或貨幣形態(tài)租金。馬克思指出無論地租有什么獨特形式，它一切類型有一種共同點：“地租占有是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)形式。”其實質(zhì)是土地所有者憑借土地所有權(quán)獲取土地收益。換句話說，地租本質(zhì)是土地產(chǎn)權(quán)人憑借土地權(quán)利分享一份生產(chǎn)成果，地租是對當(dāng)年利潤扣除。從質(zhì)方面看，地租收益與土地運用方式無關(guān)，地租是一種普遍經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，只要存在不同利益團(tuán)隊或個體，只要發(fā)生產(chǎn)權(quán)流通，就存在地租。從量方面看，地租量卻與土地運用方式直接有關(guān)，并直接影響土地用途置換，從而影響社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。二、國內(nèi)土地出讓金制度形成與發(fā)展學(xué)術(shù)界對土地出讓金制度研究是隨著國內(nèi)土地使用制度改革和出讓金浮現(xiàn)和發(fā)展而展開，精確說來，是開始于上世紀(jì)90年代初期，至今只有不屆時間。20世紀(jì)末土地出讓金制度在實踐中迅速發(fā)展里，僅在對土地使用制度、土地市場等關(guān)于研究著作中有所涉及，專門對土地出讓金制度進(jìn)行研究著作和文章不多；進(jìn)入21世紀(jì)，隨著土地出讓金制度在實踐中不斷暴露出嚴(yán)重問題，出讓金逐漸進(jìn)入公眾視野和學(xué)者研究范疇，浮現(xiàn)了某些研究成果。對土地出讓金制度研究大體可以總結(jié)如下：國內(nèi)對出讓金研究最早出當(dāng)前20世紀(jì)80年代末期，在之前一段時間里，學(xué)術(shù)界開展過關(guān)于“土地與否有價”、“收取地租與否意味著剝削”等社會主義條件下地租地價問題大討論，并最后統(tǒng)一了觀點，即“土地有價”。隨后關(guān)于土地制度和土地市場構(gòu)造、模式以及地價等問題研究成果浮現(xiàn)，以為國內(nèi)應(yīng)存在土地市場，需要改革單一政府劃撥土地使用制度；對馬克思主義地租理論進(jìn)行更進(jìn)一步研究，探討其在中華人民共和國體現(xiàn)形式與量化問題，對土地租、稅、費、金屬性進(jìn)行科學(xué)界定和劃分，明確出讓金地租性質(zhì)，對現(xiàn)實中混亂租稅費改革提出明租、正稅、少費和調(diào)節(jié)稅收構(gòu)造、組建土地基金等。從研究出讓金性質(zhì)入手，相稱多研究已觸及土地出讓金制度，成為土地出讓金制度研究起點。對土地出讓金制度研究是在土地制度改革進(jìn)程中展開。一方面必定了土地出讓金制度有關(guān)改革，以為土地出讓金制度在堅持土地國有制前提下，消除了老式都市土地使用制度種種弊端，是與社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)、有助于增進(jìn)土地資源合理配備、有助于發(fā)展新生產(chǎn)力好制度，充分體現(xiàn)出社會主義都市土地國有制優(yōu)越性。探討了市場機(jī)制作用下土地資源合理配備理論問題，土地儲備制度改革已得到認(rèn)同，以為土地儲備制度能提高土地市場化限度。另一方面又指出了存在問題，即形成了國內(nèi)土地使用制度雙軌制（也可稱二元化制度），即行政劃撥與有償出讓并存，只有通過出讓方式獲得土地才干進(jìn)入市場上交易，二元化土地使用制度對土地供應(yīng)與征用、用途管制、建設(shè)用地總量控制、土地交易等都具備深遠(yuǎn)影響，使國內(nèi)土地市場狀況復(fù)雜，弊端諸多。現(xiàn)行征地制度在立法、程序、監(jiān)督等方面自身都存在諸多缺陷，征地范疇過寬，補償不合理，忽視農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)和農(nóng)民利益，存在著產(chǎn)權(quán)界定缺損和市場機(jī)制缺位問題，導(dǎo)致在既有土地出讓金制度安排下，既勉勵了政府經(jīng)營土地牟利沖動，又極大地?fù)p害了農(nóng)民利益。要從法律角度、政府行為和制度完善等方面對征地制度進(jìn)行改革，保護(hù)農(nóng)民權(quán)益。此外，土地補償除普通應(yīng)涉及青苗費、地上附著物費等外，還應(yīng)體現(xiàn)土地資源環(huán)境總價值，補償內(nèi)涵既要包括農(nóng)地直接使用價值，還要包括其非使用價值等。土地出讓金制度受政府影響強(qiáng)烈，地方政府在推動城鄉(xiāng)化、工業(yè)化過程中將涉及出讓金在內(nèi)收益作為增長收入重要手段，而其之因此可以通過擴(kuò)張城鄉(xiāng)化運用土地來增長收入，是由于現(xiàn)行土地一級市場壟斷制度為其提供了制度保障。政府主導(dǎo)土地儲備制度尚不完善，在土地收購、儲備、整頓、供應(yīng)等各個環(huán)節(jié)均有待改進(jìn)，房地產(chǎn)市場浮現(xiàn)問題重要根源也是土地出讓金制度不完善，其弊端導(dǎo)致了房地產(chǎn)熱浮現(xiàn)。在出讓方式研究上，否定了在市場經(jīng)濟(jì)下對經(jīng)營性用地使用劃撥制度合理性，以為市場化限度較高“招拍掛”是土地出讓金制度發(fā)展方向，但在合同方式出讓土地存廢問題上有爭議。有學(xué)者以為合同出讓獲取出讓金低，這不是合同出讓方式自身問題，而是出讓方和受讓方不規(guī)范運作或是信息不完全等因素導(dǎo)致。對招拍掛存在爭議，有學(xué)者以為拍賣容易導(dǎo)致地價非理性上漲，使房價虛高，相反觀點以為地價房價上漲是土地價值顯化，是房地產(chǎn)市場供求關(guān)系決定。在出讓金管理和收益分派方面研究上，從數(shù)據(jù)對比和經(jīng)濟(jì)模型中分析，大體估算某一階段出讓金規(guī)模，從制度缺陷上找出出讓金流失途徑。在出讓金使用管理上，因有關(guān)管理制度太粗糙，導(dǎo)致出讓金收支混亂，在改革方向上，當(dāng)前存在加強(qiáng)既有收支管理說、建立出讓土地基金說等，觀點不一，莫衷一是。也有學(xué)者通過全面考察出讓金管理歷史、現(xiàn)狀及國外經(jīng)驗，提出了中央財政加強(qiáng)對涉及出讓金在內(nèi)土地收益監(jiān)督管理必要性、可行性、詳細(xì)辦法和政策建議。隨著土地出讓金制度在實踐中不斷暴露出嚴(yán)重問題，完善或是拋棄土地出讓金制度討論越來越熱烈。前者代表性觀點，如周天勇提出將劃撥土地與出讓土地并軌，黃小虎提出在保存既有制度同步，重點履行年租制。后者代表性觀點有三類，分別為：以周小川為代表以物業(yè)稅代替土地出讓金制度法，建設(shè)部在一份調(diào)研報告中提出土地年租制代替法，及以蔡金水等人以為解決土地出讓金制度弊端最徹底改革辦法是費改稅，將出讓金改為年稅制。三、近年來國內(nèi)土地出讓金制度現(xiàn)狀近些年國內(nèi)土地制度和土地財政制度變革帶來了巨大成績，匯集了10000多億元巨額可支配財力，激發(fā)出潛在活力，把全國土地資源盤活了。但是與此同步，土地出讓金制度帶來某些弊端也相稱顯現(xiàn)突出。弊端之一：各級地方政府在財政收入方面沒有自主權(quán)財政壓力下，土地出讓金可使地方政府將后50～70年土地收益一次性收取，必然導(dǎo)致地方政府運用各種手段擴(kuò)大出售土地?fù)Q取收入短期行為。為了擴(kuò)大土地批租量，獲得短期高額收益，往往突擊加大基本設(shè)施建設(shè)力度，越權(quán)減免稅收，以吸引外商或民間投資。這種行為，既有悖于“代際公平性”即代際之間利益關(guān)系公平性，又有損于土地資源使用有效性。在代際公平問題上，絕對傾向于任何一種特定期代都是不可取。也就是說，咱們既要防止過高積累率影響當(dāng)前消費，從而影響人們勞動積極性，又要堅持可持續(xù)發(fā)展，不能損害子孫后裔利益。擁有13億人口中華人民共和國，土地資源這個不可再生資源，更稀缺貴重，其使用有效性更核心。弊端之二：土地出讓金利益分派機(jī)制不合理。土地出讓金是若干年土地有效期地租之和，本屆政府獲得土地出讓金，事實上是一次性預(yù)收并一次性預(yù)支了將來若干年限土地收益總和。從現(xiàn)屆和后屆地方政府看，則是現(xiàn)屆政府提前支取了下一屆政府收入，是一種對土地收益“透支”，這對于后屆政府顯然是不公平。在當(dāng)前土地出讓金制度下，現(xiàn)屆政府將土地出賣，賣地收益都由本屆政府支配，這樣就使得后屆政府無法實現(xiàn)收益共享，令地方政府在任期內(nèi)熱衷于批地賣地。這種土地收益行為短期化，往往也導(dǎo)致了土地濫用。再者，有時下一任政府，還需要承擔(dān)土地賣出之后開發(fā)配套投入，乃至提供某些征地補償費等等。更重要弊端是由于各地土地儲備是有限，隨著土地所有權(quán)不斷出讓，各級地方政府在這方面獲得財政收入也將有朝一日而銳減，長此以往，將會浮現(xiàn)沒有土地可供出讓尷尬局面。弊端之三：征地與賣地之間巨額利益誘使土地“尋租”。不少地方政府，以經(jīng)營都市或經(jīng)營土地等名義，炒作土地。國家供地政策改了，即實行土地有償使用，政府通過出讓公有土地收取土地出讓金，但征地政策卻沒有變化。當(dāng)前，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地必要通過國家征用，在征用過程中，行政權(quán)力對土地資源配備起著絕對控制和支配作用，這就使得地方當(dāng)權(quán)者有了濫用權(quán)力機(jī)會。突出體當(dāng)前，一方面用籌劃經(jīng)濟(jì)辦法低價拿地，另一方面用市場經(jīng)濟(jì)辦法高價供地，低進(jìn)高出，炒作土地，客觀上形成了多占多得機(jī)制。行政價格與實際市場價格巨額差價，既是驅(qū)動不少地方政府大量批地賣地動力，也是本地“尋租”行為產(chǎn)生溫床。由于權(quán)力監(jiān)督機(jī)制缺失，勢必導(dǎo)致權(quán)力和利益在幅度上、范疇上隨意性和濫用，導(dǎo)致腐敗產(chǎn)生。改革二十近年來，中華人民共和國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中浮現(xiàn)一次次圈地?zé)帷㈤_發(fā)區(qū)熱等等，究其深層因素，無不都是不少地方政府把土地當(dāng)成生財之道，諸多土地儲備中心甚至把農(nóng)民地預(yù)征后直接納入土地儲備，也是屢見不鮮了。四、土地出讓金與否可以并入物業(yè)稅征收1．贊同將土地出讓金納入物業(yè)稅征收重要根據(jù)第一，一次性收取40年甚至70年土地出讓金并將其在短期內(nèi)花掉，是一種短期行為，是對將來土地收益一種“透支”。盡管會暫時增長地方政府財政收入，卻不利于長期財政收入穩(wěn)定。并且將將來年度財政收入納入到當(dāng)期來支出，尚有違代際之間公平。短期內(nèi)容易助長地方大量出讓土地，長期內(nèi)則也許使將來政府浮現(xiàn)“無地可賣（出讓）”尷尬局面。新制度學(xué)派代表人物道格拉斯·諾斯（DouglasC·North）提出“諾斯悖論”〔1〕有助于解釋地方政府一次性收取近年土地出讓金短期行為?！爸Z斯悖論”以為，從長期來看，國家存在是經(jīng)濟(jì)增長核心。但是國家政策卻是由任期相對短期化官僚來執(zhí)行，官僚任期短期化導(dǎo)致了其所負(fù)責(zé)任也具備不持續(xù)性，從而將后來年度土地出讓金收入在自己任期內(nèi)實現(xiàn)并進(jìn)行支出，從而危及地方財政長期穩(wěn)定性，也不利于地方土地市場健康發(fā)展，甚至?xí)碡斦L(fēng)險。第二，從性質(zhì)上講，土地出讓金既然是一種“地租”收入，那么依照馬克思地租理論，其中就不但應(yīng)當(dāng)涉及政府部門壟斷土地所有權(quán)而獲得“絕對地租”，還應(yīng)當(dāng)涉及“級差地租”。所謂級差地租，也稱區(qū)位地租，是指租用、運用較優(yōu)土地所獲得歸土地所有者占有超額利潤，其來源是土地經(jīng)營者獲得個別產(chǎn)品生產(chǎn)價格與社會生產(chǎn)價格之間超額利潤。按照級差地租形成條件，又可以分為兩某些，級差地租I是指因運用區(qū)位較優(yōu)和地質(zhì)條件較好土地所產(chǎn)生超額利潤轉(zhuǎn)化成地租，這是由于土地先天自然條件所形成；級差地租II是指在土地上持續(xù)追加投資、改進(jìn)土地條件，形成勞動生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生超額利潤轉(zhuǎn)化成地租，〔2〕是通過人們后天努力所形成。依照投資不同特點，級差地租II又可以分為由直接投資形成級差地租IIa和由間接投資形成級差地租IIb，前者普通應(yīng)歸對土地進(jìn)行直接投資開發(fā)建設(shè)者所有，后者又可以細(xì)分為級差地租IIb－1和級差地租b－2。〔3〕前者是由市政基本設(shè)施投資形成，理論上應(yīng)歸國家或各級政府所有；后者是指社會投資輻射性地租，即除市政設(shè)施之外工業(yè)、商務(wù)、文教、住宅等其她基本建設(shè)對一定范疇地段所產(chǎn)生輻射作用而形成地租。可見，除了由政府直接投資形成級差地租IIb－1某些之外，政府作為土地所有者，也可以分享其她某些級差地租。國內(nèi)政府部門在一次性收取數(shù)十年地租之后，很難享有到地價隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地開發(fā)限度提高所能帶來級差地租II，損失了政府財政收入。第三，一次性收取土地出讓金，使土地開發(fā)成本大大提高，既不利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，也大大提高了房價，影響了人民居住水平不斷提高。在國內(nèi)現(xiàn)階段，高房價增長了廣大民眾承擔(dān)，甚至在一定限度上影響到了國內(nèi)和諧社會構(gòu)建。而如果能將土地出讓金納入物業(yè)稅分為近年度征收，則可以穩(wěn)定地方政府長期財政收入，減少房地產(chǎn)開發(fā)成本，在一定限度上減少房價，提高土地保有成本，有助于提高土地資源配備效率。2．反對將土地出讓金納入物業(yè)稅征收重要根據(jù)第一，兩者性質(zhì)不同。土地出讓金是政府部門根據(jù)土地所有權(quán)獲得一種“地租”收入，并且作為互換條件，土地使用人還因而獲得了相應(yīng)“對價”——土地使用權(quán)。因而，從本質(zhì)上講，土地使用人和政府部門之間是一種遵循等價互換原則市場交易行為。在法律上，土地使用權(quán)出讓，是一種出讓財產(chǎn)民事法律合同行為。土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系主體——作為出讓方國家（在合同上簽字出讓方是市、縣人民政府土地管理部門）和作為受讓方土地使用者，她們在土地出讓活動中法律地位也是平等。而物業(yè)稅征收則否則，作為重要對房地產(chǎn)征收一種財產(chǎn)稅，政府憑借其手中政治權(quán)力、作為社會管理者向房地產(chǎn)所有人課征一種稅收，有強(qiáng)制性、免費性、固定性等稅收共同屬性。換言之，土地出讓金屬于以市場分派為基本初次分派，物業(yè)稅則是政府對納稅人進(jìn)行一種再分派。因而，將土地出讓金納入物業(yè)稅一并征收從理論上講不通。第二，土地使用權(quán)有償出讓制度不但僅是政府獲得收入一種工具，更重要是，它同步還是政府用來配備土地這種稀缺資源一種手段，是通過不斷改革和摸索才最后形成。并且物業(yè)稅稅收性質(zhì)就決定了其首要職能是為政府部門籌集財政收入，另一方面才是對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)節(jié)；而土地出讓金則相反，它一方面是對土地這種稀缺經(jīng)濟(jì)資源進(jìn)行有效配備工具，附屬職能才是為政府籌集財政收入。如果將土地出讓金并入物業(yè)稅征收，將意味著土地市場會重新回歸到行政劃撥老路上去，是對土地有償出讓制度改革一種否定和倒退，并且容易滋生腐敗和尋租行為，將不利于土地資源有效配備。第三，將土地出讓金并入物業(yè)稅征收面臨實踐難題。由于脫離土地出讓市場，物業(yè)稅只能通過評估來擬定每年稅基，這就對國內(nèi)土地價值評估提出了較高規(guī)定。同步，從征管制度來看，當(dāng)前國內(nèi)土地出讓金已經(jīng)形成了土地管理部門代為收取、財政部門開設(shè)財政專戶進(jìn)行核算一套規(guī)范化、制度化征收監(jiān)管機(jī)制。并且由于土地出讓金支付是用地者獲得土地使用權(quán)先決條件，拒付土地出讓金現(xiàn)象幾乎不也許發(fā)生。但是在當(dāng)前普遍存在購房人拖欠稅費、征管困難狀況下，將來在房產(chǎn)保有階段征收物業(yè)稅成本也將會很高，這些都使將土地出讓金并入物業(yè)稅征收可行性受到質(zhì)疑。綜上所述，將土地出讓金并入物業(yè)稅征收不可行重要因素在于，物業(yè)稅和土地出讓金性質(zhì)截然不同，土地出讓金作為配備土地資源重要調(diào)控手段幾乎不可代替。而征收物業(yè)稅是國內(nèi)稅制改革大勢所趨，西方國家以房地產(chǎn)為重要課稅對象財產(chǎn)稅普遍存在充分證明了這一點。隨著國內(nèi)財產(chǎn)登記制度和財產(chǎn)評估制度不斷完善，物業(yè)稅將最后成為國內(nèi)地方政府主體稅種。五、對國內(nèi)土地出讓金制度改革個人建議在國內(nèi)較為可行辦法，即在保持既有土地出讓金基本上，將由于土地增值所形成那某些級差地租并入物業(yè)稅征收，通過市場手段和稅收政策協(xié)調(diào)，來實現(xiàn)對土地使用有效調(diào)控。1．土地出讓金與物業(yè)稅之間有“交集”其實，物業(yè)稅和土地出讓金之間并不是完全水火不相容，兩者之間存在“交集”某些。課征物業(yè)稅根據(jù)“受益說”以為，政府運用從房屋所有人那里征收稅收，來改進(jìn)房屋周邊道路等基本設(shè)施，增進(jìn)了房屋升值，這樣物業(yè)稅稅基——房屋價值也就有了增長，政府因而獲取稅收收入也浮現(xiàn)了上升。政府和納稅人之間依托物業(yè)稅實現(xiàn)了良性循環(huán)。而土地出讓金中某些級差地租所指也正是由于政府