對(duì)我國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度的思考樣本

對(duì)健全國(guó)內(nèi)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)思考[摘要]從建國(guó)到當(dāng)前，國(guó)內(nèi)土地制度幾經(jīng)變化。土地制度發(fā)展不斷地解放農(nóng)村生產(chǎn)力。黨十七屆三中全會(huì)通過了《中共中央關(guān)于推動(dòng)農(nóng)村改革發(fā)展若干問題決定》，確立了“有條件地方可以進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，進(jìn)行適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)”。隨著農(nóng)村勞動(dòng)力外出務(wù)工增多和當(dāng)代農(nóng)業(yè)發(fā)展，農(nóng)村對(duì)加快土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)定更加迫切。該文一方面闡述了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)實(shí)必要性，另一方面闡述了土地流轉(zhuǎn)方式，接著對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)存在重要問題進(jìn)行了闡述，最后針對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)存在問題，提出進(jìn)一步完善國(guó)內(nèi)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)對(duì)策辦法。[核心字]土地流轉(zhuǎn)，抵押權(quán)，土地價(jià)格評(píng)估體系三農(nóng)問題核心是農(nóng)民，而農(nóng)民問題核心是土地。1978年安徽省鳳陽縣小崗村18戶農(nóng)民按下手印實(shí)行分田到戶，到1982年1月1日，中華人民共和國(guó)共產(chǎn)黨歷史上第一種關(guān)于農(nóng)村工作一號(hào)文獻(xiàn)正式出臺(tái)，明確指出包產(chǎn)到戶、包干到戶都是社會(huì)主義集體經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)責(zé)任制，1983年中央下發(fā)文獻(xiàn)，指出聯(lián)產(chǎn)承包制是在黨領(lǐng)導(dǎo)下國(guó)內(nèi)農(nóng)民偉大創(chuàng)造，是馬克思主義農(nóng)業(yè)合伙化理論在國(guó)內(nèi)實(shí)踐中新發(fā)展；1991年中共十三屆八中全會(huì)通過了《中共中央關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作決定》?！稕Q定》提出把以家庭聯(lián)產(chǎn)承包為主責(zé)任制、統(tǒng)分結(jié)合雙層經(jīng)營(yíng)體制作為國(guó)內(nèi)鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織一項(xiàng)基本制度長(zhǎng)期穩(wěn)定下來，并不斷充實(shí)完善。到當(dāng)前為止，家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任不斷地成熟與完善。它在提高廣大農(nóng)民積極性和保障國(guó)家糧食安全等方面發(fā)揮了積極作用。隨著國(guó)內(nèi)當(dāng)代化進(jìn)程加速，農(nóng)業(yè)當(dāng)代化被擺在了重要位置。家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制由于是家庭分散經(jīng)營(yíng)，不利于國(guó)內(nèi)農(nóng)業(yè)迅速實(shí)現(xiàn)當(dāng)代化。為此，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度便應(yīng)運(yùn)而生了。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)是指在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有效存在前提下，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人在不變化土地上所有權(quán)屬性和主體種類和土地農(nóng)業(yè)用途基本上，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)受讓人行為（如下簡(jiǎn)稱“土地流轉(zhuǎn)制度”）。實(shí)行土地流轉(zhuǎn)制度現(xiàn)實(shí)必要性農(nóng)業(yè)當(dāng)代化進(jìn)程需要農(nóng)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)基本，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本。由于，農(nóng)業(yè)是人類衣食之源、生存之本。農(nóng)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r直接影響著、左右著國(guó)民經(jīng)濟(jì)全局發(fā)展。國(guó)內(nèi)當(dāng)代化進(jìn)程正加速邁進(jìn)，農(nóng)業(yè)當(dāng)代化進(jìn)程被擺在了至關(guān)重要戰(zhàn)略位置。沒有農(nóng)業(yè)當(dāng)代化是殘缺不全當(dāng)代化，是潛藏巨大風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)代化，是不可持續(xù)當(dāng)代化。農(nóng)業(yè)強(qiáng)則中華人民共和國(guó)強(qiáng)，農(nóng)村興則中華人民共和國(guó)興，農(nóng)民富則中華人民共和國(guó)富。黨十七屆三中全會(huì)通過《中共中央關(guān)于推動(dòng)農(nóng)村改革發(fā)展若干問題決定》也指出：農(nóng)業(yè)是安天下、穩(wěn)民心戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，沒有農(nóng)業(yè)當(dāng)代化就沒有國(guó)家當(dāng)代化，沒有農(nóng)村繁華穩(wěn)定就沒有全國(guó)繁華穩(wěn)定，沒有農(nóng)民全面小康就沒有全國(guó)人民全面小康。國(guó)內(nèi)實(shí)現(xiàn)當(dāng)代化進(jìn)程迫切需要農(nóng)業(yè)實(shí)現(xiàn)當(dāng)代化進(jìn)程。農(nóng)業(yè)當(dāng)代化一種重要特性就是生產(chǎn)過程機(jī)械化，當(dāng)前國(guó)內(nèi)家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制重要是以家庭為生產(chǎn)單位，實(shí)行是包產(chǎn)到戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式。顯然，以家庭為單位小規(guī)模經(jīng)營(yíng)不利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程機(jī)械化實(shí)現(xiàn)，因而，這樣經(jīng)營(yíng)方式不利于農(nóng)業(yè)當(dāng)代化實(shí)現(xiàn)。胡錦濤總書記前去安徽省考察農(nóng)村改革發(fā)展?fàn)顩r時(shí)表達(dá)，容許農(nóng)民以各種形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。土地流轉(zhuǎn)制度實(shí)行，有助于土地向種田大戶和種田能手轉(zhuǎn)移，不但為土地流轉(zhuǎn)農(nóng)戶提供了某些收益，為這些從農(nóng)業(yè)中解放出來勞動(dòng)力向第二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提供了條件，并且擴(kuò)大了種田大戶和種田能手種植面積，為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程中機(jī)械化實(shí)現(xiàn)提供了較好條件。土地流轉(zhuǎn)制度實(shí)行有助于農(nóng)村規(guī)?；?jīng)營(yíng)，為農(nóng)業(yè)當(dāng)代化實(shí)現(xiàn)奠定了基本。（二）農(nóng)村產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)需要農(nóng)村產(chǎn)業(yè)構(gòu)造指在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)中，一、二、三產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系和結(jié)合形式。通慣用各業(yè)產(chǎn)值和各業(yè)占用勞動(dòng)力數(shù)在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值和農(nóng)村總勞動(dòng)力中所占比重來反映。隨著國(guó)內(nèi)農(nóng)村改革不斷深化、社會(huì)生產(chǎn)力不斷提高和分工分業(yè)縱深發(fā)展，除了農(nóng)業(yè)這個(gè)基本產(chǎn)業(yè)之外，農(nóng)村工業(yè)、農(nóng)村建筑業(yè)、農(nóng)村運(yùn)送業(yè)、農(nóng)村商業(yè)和服務(wù)業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)部門也在逐漸形成和發(fā)展起來。正因如此，合理調(diào)節(jié)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)構(gòu)造業(yè)已成為關(guān)系到農(nóng)村經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)重大問題，引起人們普遍關(guān)注和注重。農(nóng)民要想富裕起來，必要要調(diào)節(jié)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)構(gòu)造。單純依托少量土地很難讓農(nóng)民收入大幅度提高。只有在不斷鞏固農(nóng)業(yè)基本地位基本上，大力發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，讓農(nóng)村中依托少量土地勞動(dòng)力從農(nóng)業(yè)中解放出來，從事二、三產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)一二三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。土地流轉(zhuǎn)制度實(shí)行，把農(nóng)村中剩余勞動(dòng)力解放出來。通過土地流轉(zhuǎn)，某些農(nóng)戶獲得了土地流轉(zhuǎn)收益，為她們產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提供了有利條件。農(nóng)村產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)，需要更多農(nóng)民從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，這就對(duì)既有土地制度提出了改革需求。（三）農(nóng)民分層就業(yè)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司發(fā)展需要分層就業(yè)，即除了繼續(xù)采用切實(shí)有效辦法，勉勵(lì)農(nóng)村富余勞動(dòng)力外出打工外，對(duì)留在農(nóng)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)勞動(dòng)力，也要變化其“小而全”、“大而全”生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，進(jìn)行分工分業(yè)，逐漸形成專業(yè)化生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式。換言之，在都市化格局下把當(dāng)前兼業(yè)農(nóng)戶分解，進(jìn)行職業(yè)上分化，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民身份各種轉(zhuǎn)變，即由單一農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)業(yè)工人、農(nóng)場(chǎng)主、非農(nóng)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)者、非農(nóng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)者和都市市民。分工分業(yè)為農(nóng)民創(chuàng)造大量脫離土地就業(yè)機(jī)會(huì)，一方面可以使兼業(yè)化農(nóng)民專業(yè)化，讓她成為某個(gè)領(lǐng)域服務(wù)者和管理者，其她領(lǐng)域被服務(wù)者；另一方面又反過來增進(jìn)了土地經(jīng)營(yíng)集中和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模逐漸擴(kuò)大。農(nóng)民分層就業(yè)，使得大量農(nóng)村富余勞動(dòng)力從農(nóng)田束縛中解脫出來，導(dǎo)致大量農(nóng)田拋荒、閑置，土地流轉(zhuǎn)制度實(shí)行不但使得從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)農(nóng)戶獲得一定流轉(zhuǎn)收益，并且使得農(nóng)村土地向種田大戶手中集中，提高了土地資源運(yùn)用效率，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，保證國(guó)家糧食安全。20世紀(jì)80年代起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司迅速發(fā)展。在國(guó)內(nèi)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司大多是勞動(dòng)密集型公司，需要大量勞動(dòng)力。鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司迅速發(fā)展需要農(nóng)村大量勞動(dòng)力從農(nóng)業(yè)中解放出來，這也對(duì)當(dāng)前家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制度提出挑戰(zhàn)：大量勞動(dòng)力從農(nóng)業(yè)中解放出來，導(dǎo)致大量土地閑置怎么辦？實(shí)行土地流轉(zhuǎn)制度。鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司發(fā)展為土地制度改革和創(chuàng)新提出了現(xiàn)實(shí)需求。土地流轉(zhuǎn)方式《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第三章第十五條規(guī)定：承包方依法獲得農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以采用轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其她符合關(guān)于法律和國(guó)家政策規(guī)定方式流轉(zhuǎn)。轉(zhuǎn)包是農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部農(nóng)戶之間土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃。轉(zhuǎn)包人對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)權(quán)不變。受轉(zhuǎn)包人享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)使用權(quán)，獲取承包土地收益，并向轉(zhuǎn)包人支付轉(zhuǎn)包費(fèi)，轉(zhuǎn)包無需發(fā)包方允許，但轉(zhuǎn)包合同需向發(fā)包方備案。出租是農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外人。出租是一種外部民事合同，出租人對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)權(quán)不變。承租人通過租賃合同獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)承租權(quán)，并向出租農(nóng)戶支付租金。農(nóng)民出租土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)無需發(fā)包方允許，但出租合同需向發(fā)包方備案。借用是出借人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)借給她人使用。借用是一種免費(fèi)合同，借用人無需向出借人支付土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)使用費(fèi)。農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)借給本村人或借給外村人均無需發(fā)包方允許，但出借合同需向發(fā)包方備案?；Q是農(nóng)民為了耕作以便或出于其他考慮，將自己土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部其她人行使，自己行使從本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部其她人處換來土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，承包方不能與其她集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)戶互換土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。雙方農(nóng)戶達(dá)到互換合同后，須報(bào)發(fā)包方備案，且應(yīng)與發(fā)包方變更原土地承包合同。同步，互換后土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人仍要按發(fā)包時(shí)擬定該土地用途使用土地，履行該地塊本來承擔(dān)義務(wù)。轉(zhuǎn)讓是指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將其擁有未到期土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，經(jīng)發(fā)包方允許后，以一定方式和條件轉(zhuǎn)移給她人一種行為，并與發(fā)包方變更原土地承包合同。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)受讓對(duì)象可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，也可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織以外單位和個(gè)人。轉(zhuǎn)讓將使農(nóng)戶喪失土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，因而對(duì)轉(zhuǎn)讓必要嚴(yán)格條件，轉(zhuǎn)讓農(nóng)戶必要有的確非農(nóng)生活保障。國(guó)內(nèi)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)存在某些問題實(shí)行土地流轉(zhuǎn)，把土地向種田能手中轉(zhuǎn)移有助于農(nóng)業(yè)當(dāng)代化實(shí)現(xiàn)，有助于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)，有助于農(nóng)民分層就業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司發(fā)展。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)土地流轉(zhuǎn)正在農(nóng)村廣泛地開展，但是國(guó)內(nèi)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)仍存在不少問題。流轉(zhuǎn)過程中違背自愿原則在流轉(zhuǎn)過程中不尊重承包方自愿權(quán)利?！掇r(nóng)村土地承包法》第三十三條規(guī)定：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循如下原則：（一）平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個(gè)人不得逼迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)；（二）不得變化土地所有權(quán)性質(zhì)和土地農(nóng)業(yè)用途；（三）流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期剩余期限；（四）受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力；（五）在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。第三十四條規(guī)定：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)主體是承包方。承包方有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)方式。在土地流轉(zhuǎn)過程中，農(nóng)民（承包方）作為主題，享有自主權(quán)利。但是，在現(xiàn)實(shí)生活中以公共利益名義，運(yùn)用行政手段逼迫流轉(zhuǎn)時(shí)有發(fā)生。某些地方為了規(guī)劃某某示范區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶或者產(chǎn)業(yè)基地，將承包土地強(qiáng)行集中，以土地流轉(zhuǎn)之名行土地征用之實(shí)，表面上說是土地流轉(zhuǎn)，但是違背土地整體規(guī)劃，這種做法往往也是非法變化土地用途，同步也侵犯了承包方合法權(quán)益，并踐踏了黨政策穩(wěn)定性和法律嚴(yán)肅性。正如強(qiáng)制拆遷方式應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒梢?guī)范同樣，強(qiáng)化流轉(zhuǎn)必要受到法律嚴(yán)格約束。以行政手段推動(dòng)農(nóng)業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)和產(chǎn)業(yè)化自身就不符合市場(chǎng)規(guī)律，更何況以不當(dāng)甚至違法方式。（二）農(nóng)民結(jié)識(shí)局限性，不樂意流轉(zhuǎn)絕大多數(shù)農(nóng)民還是把承包地作為自己重要生產(chǎn)資料和最后身活保障。盡管當(dāng)前農(nóng)產(chǎn)品供求矛盾日益突出，農(nóng)業(yè)效益比較低下，農(nóng)民種田積極性有所下降，有某些勞動(dòng)力已開始轉(zhuǎn)向農(nóng)外產(chǎn)業(yè)并獲得一定收入，但由于勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移流轉(zhuǎn)性和收益不擬定性，農(nóng)戶寧愿粗耕粗放，虧本經(jīng)營(yíng)，也寸土必爭(zhēng)，不肯放棄土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，對(duì)土地流轉(zhuǎn)存有戒心。同步，由于國(guó)內(nèi)社會(huì)保障體系不是很完善，盡管新農(nóng)合覆蓋率覆蓋面很大，但是保障水平還是很低，這在一定限度上使得農(nóng)民把土地當(dāng)作了“保命田”、“退路田”。農(nóng)民濃厚戀土情結(jié)、保守思想在一定限度上阻礙了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)程。（三）家庭承包獲得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不能抵押，一定限度上限制了土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程國(guó)內(nèi)對(duì)集體土地使用權(quán)抵押采用嚴(yán)格限制態(tài)度，依照《擔(dān)保法》，僅容許“四荒”，即荒山、荒坡、荒溝和荒灘土地使用權(quán)可以抵押，對(duì)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地使用權(quán)則不容許抵押，同步中華人民共和國(guó)實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)制度，并采用家庭承包方式，這樣就把家庭承包獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)排除在可抵押財(cái)產(chǎn)范疇之外。當(dāng)代農(nóng)業(yè)對(duì)于資本投入規(guī)定很高，僅土地流轉(zhuǎn)一項(xiàng)就需要一大筆資金，而土地整頓、農(nóng)業(yè)水利設(shè)施建設(shè)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力人工費(fèi)用等等加起來也是一筆不小開支。通過自我積累發(fā)展起來大戶，想進(jìn)一步擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模時(shí)候面對(duì)最大困難就是資金局限性。而依照現(xiàn)行法律，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不能抵押，農(nóng)民生活資料和大量生產(chǎn)資料金融部門也都不接受抵押，由此導(dǎo)致了農(nóng)業(yè)公司、經(jīng)營(yíng)大戶融資難。（四）土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估體系不完善價(jià)格在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中是一種非常重要量，它直接影響著經(jīng)濟(jì)中供應(yīng)和需求。同樣，在土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)上，土地價(jià)格也是如此，土地價(jià)格高低直接影響土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程。改革開放以來，國(guó)內(nèi)始終實(shí)行是家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，統(tǒng)分結(jié)合雙層經(jīng)營(yíng)體制。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)是一種新生事物，雖然進(jìn)行了試點(diǎn)，但是依然處在摸索階段，因此土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不是很完善。土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估體系，作為土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)重要內(nèi)容，依然有諸多地方需要完善。據(jù)資料顯示，在農(nóng)民承包土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中，一方面由于國(guó)家在土地流轉(zhuǎn)中沒有給出流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估原則，以至于在流轉(zhuǎn)過程中實(shí)行土地流轉(zhuǎn)農(nóng)民沒有可以參照指標(biāo)。同步，由于農(nóng)民自身限制，對(duì)地價(jià)將來發(fā)展趨勢(shì)把握不準(zhǔn)，在眼前利益驅(qū)動(dòng)下，容易地就把土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)出去。另一方面基層政府在發(fā)展經(jīng)濟(jì)壓力下，為加強(qiáng)招商引資工作，往往運(yùn)用土地作為優(yōu)惠政策重要內(nèi)容，積極增進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。實(shí)踐證明，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)是法律行為，有合同約束。一旦對(duì)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)預(yù)計(jì)局限性，就會(huì)浮現(xiàn)農(nóng)民利益受損，加深流轉(zhuǎn)雙方矛盾，阻礙土地流轉(zhuǎn)政策長(zhǎng)期健康發(fā)展，并帶來與社會(huì)穩(wěn)定有關(guān)一系列問題。為避免農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織及基層政府對(duì)土地使用權(quán)價(jià)值估價(jià)浮現(xiàn)偏差，建立規(guī)范土地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估體系顯得尤為重要。（五）土地流轉(zhuǎn)服務(wù)管理制度不完善土地流轉(zhuǎn)政策長(zhǎng)期健康發(fā)展，離不開良好服務(wù)與管理機(jī)構(gòu)。當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，流轉(zhuǎn)市場(chǎng)也在不斷地?cái)U(kuò)大：同村村民之間流轉(zhuǎn)、同鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）之間流轉(zhuǎn)、同市縣之間，發(fā)展成為跨省區(qū)域土地流轉(zhuǎn)。當(dāng)前國(guó)內(nèi)土地流轉(zhuǎn)中缺少相應(yīng)服務(wù)與管理機(jī)構(gòu)。同縣鄉(xiāng)諸多地方，農(nóng)民由于外出務(wù)工，土地急需流轉(zhuǎn)，而需要土地承包農(nóng)戶由于沒有得到信息，很難承包到自己盼望數(shù)量土地。同省之間土地流轉(zhuǎn)尚浮現(xiàn)這樣狀況，更不用說跨省之間土地流轉(zhuǎn)了。由于缺少相應(yīng)服務(wù)與管理機(jī)構(gòu)指引，浮現(xiàn)農(nóng)戶有轉(zhuǎn)出土地意向卻找不到適當(dāng)受讓方，而需要土地一方又找不到中意出讓方，由此導(dǎo)致流轉(zhuǎn)過程中信息不對(duì)稱，導(dǎo)致土地之間流轉(zhuǎn)不是很暢通，也阻礙了土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程。健全土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)某些建議由于土地流轉(zhuǎn)是一種新鮮事物，在流轉(zhuǎn)過程中存在這樣那樣問題。這些問題存在，制約了國(guó)內(nèi)土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程，同步也制約了國(guó)內(nèi)農(nóng)業(yè)當(dāng)代化進(jìn)程。只有采用某些有利辦法解決，才干加快土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)程。以充分維護(hù)農(nóng)民權(quán)益為核心開展土地流轉(zhuǎn)對(duì)于土地流轉(zhuǎn)，中央精神是有條件地方開展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。但是，在某些地方，對(duì)土地流轉(zhuǎn)結(jié)識(shí)不清，違背農(nóng)民自愿原則，強(qiáng)行進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。同步，某些鄉(xiāng)鎮(zhèn)為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)，盲目進(jìn)行招商引資，以土地作為優(yōu)惠政策，吸引投資者。這樣有地方就以土地流轉(zhuǎn)之名行土地征用之實(shí)，表面是土地流轉(zhuǎn)，但是違背了土地整體規(guī)劃，把土地租給開發(fā)商做工廠，做商品房，這種做法不但違背了法律規(guī)定，還損害了農(nóng)民利益。這就規(guī)定在開展土地流轉(zhuǎn)過程中，以維護(hù)農(nóng)民權(quán)益為核心，對(duì)于土地流轉(zhuǎn)嚴(yán)格遵循自愿原則，對(duì)那些不樂意流轉(zhuǎn)農(nóng)戶，要采用耐心開導(dǎo)方式，使她們懂得土地流轉(zhuǎn)意義，同步也可以采用土地置換辦法，為那些不樂意流轉(zhuǎn)農(nóng)戶置換土地，使得那些在土地流轉(zhuǎn)過程中土地流入戶土地能連成片，進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營(yíng)。同步不能在土地流轉(zhuǎn)過程中實(shí)行少數(shù)服從多數(shù)原則，對(duì)那些不樂意流轉(zhuǎn)農(nóng)戶強(qiáng)行流轉(zhuǎn)。土地流轉(zhuǎn)開展要以維護(hù)農(nóng)民權(quán)益為核心。不斷完善農(nóng)村社會(huì)保障體系，解除農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)后顧之憂某些農(nóng)民之因此不樂意流轉(zhuǎn)，是由于對(duì)土地流轉(zhuǎn)這個(gè)政策不理解。更為重要因素是土地在農(nóng)民心里是“生存田”、“保命田”和“保障田”。為了加快土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程，需要廣大基層人員做好宣傳，讓更多農(nóng)民理解土地流轉(zhuǎn)意義。同步，應(yīng)當(dāng)不斷完善農(nóng)村社會(huì)保障體系。始終以來，農(nóng)村土地都肩負(fù)著保障功能，家庭生活開支、孩子教誨費(fèi)用、老人養(yǎng)老費(fèi)用和家庭醫(yī)療費(fèi)用大都是從土地收入中來，這使得諸多農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)時(shí)有所顧慮。只有完善農(nóng)村社會(huì)保障體系，使廣大農(nóng)民可以“住有所居，學(xué)有所教，勞有所得，老有所養(yǎng)，病有所醫(yī)”，弱化土地社會(huì)保障功能，解決農(nóng)民后顧之憂、這樣才干使廣大農(nóng)民脫離土地，積極參加土地流轉(zhuǎn)。逐漸放開土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，解決種田大戶融資難問題當(dāng)前沒有放開土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押因素重要是國(guó)內(nèi)農(nóng)村社會(huì)保障體系還不是很完善，土地肩負(fù)著一種社會(huì)保障功能。如果容許農(nóng)民用土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押，則有債權(quán)到期后，抵押人無力履行債務(wù)，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，而有使農(nóng)民“失去”土地之虞，亦雖然農(nóng)民失去基本生存條件。但是，在實(shí)理抵押權(quán)時(shí)，并不必然導(dǎo)致耕地流失和農(nóng)民喪失基本生存條件成果。由于中華人民共和國(guó)對(duì)土地實(shí)行用途管制制度，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)受讓人不得變化土地用途和屬性。同步也可以對(duì)抵押人及其所在集體農(nóng)民利益予以恰當(dāng)保護(hù)，如立法時(shí)可以規(guī)定在抵押人喪失土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)后，享有耕地優(yōu)先承租權(quán)，并對(duì)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)受讓人主體資格進(jìn)行必要限制，防止無能力及無心從事農(nóng)地經(jīng)營(yíng)人揮霍土地資源和運(yùn)用炒賣手段漁利，這樣可以達(dá)到保護(hù)耕地和保障農(nóng)民基本生存條件目。土地流轉(zhuǎn)流入方在前期需要投入大量資金，但是農(nóng)民很難有東西作為抵押向銀行貸款，只有逐漸放開土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，讓種田大戶解決融資問題，提高她們土地流轉(zhuǎn)積極性，才干加速土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程。建立健全土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估體系為避免農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織及基層政府對(duì)土地使用權(quán)價(jià)值估價(jià)浮現(xiàn)偏差，建立規(guī)范土地流轉(zhuǎn)制度體系顯得尤為重要。就當(dāng)前而言，建議盡快建立農(nóng)民承包土地使用權(quán)規(guī)范流轉(zhuǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估體系，保證土地流轉(zhuǎn)工作成為當(dāng)代農(nóng)業(yè)發(fā)展發(fā)展助推劑。為此，建立健全土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估體系應(yīng)當(dāng)做到如下幾點(diǎn)：（1）、建立政府管理評(píng)估機(jī)構(gòu)。政府設(shè)立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，建立評(píng)估體系工作平臺(tái)，作為公益性機(jī)構(gòu)，服務(wù)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)及流轉(zhuǎn)雙方，增進(jìn)公平交易。（2）強(qiáng)化政策辦法，保證評(píng)估工作不留死角。明確農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同必要附有政府評(píng)估機(jī)構(gòu)出具價(jià)格評(píng)估報(bào)告。評(píng)估價(jià)格不作為雙方交易指定價(jià)格，只作為參照價(jià)格，對(duì)交易雙方起行為指引作用。（3）明確土地價(jià)格評(píng)估辦法原則。土地評(píng)估可采用成本法、收益法、市場(chǎng)法等各種方式，且不同評(píng)估辦法有不同根據(jù)，隨著土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程加快，要逐漸實(shí)現(xiàn)評(píng)估方式執(zhí)行統(tǒng)一原則，擬定土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)。（4）健全評(píng)估機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)高效科學(xué)公平合理評(píng)估。一是建立目的責(zé)任制度。實(shí)行分級(jí)管理，分片評(píng)估。制定收費(fèi)原則，指定收費(fèi)對(duì)象，規(guī)定收費(fèi)用途；二是建立信息公開發(fā)布制度。要充分運(yùn)用信息化平臺(tái)，組織對(duì)方針政策宣教，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估工作指引。要及時(shí)公開交易價(jià)格信息、流轉(zhuǎn)需求信息、中長(zhǎng)期預(yù)測(cè)等信息，依托農(nóng)村土地交易有形市場(chǎng)，做好高效科學(xué)公平合理評(píng)估工作；三是建立錯(cuò)誤追究和監(jiān)督制度。防止人為誤導(dǎo)價(jià)格，欺騙一方從而為另一方謀取不當(dāng)利益，進(jìn)而引起系列矛盾產(chǎn)生。健全土地流轉(zhuǎn)管理服務(wù)制度（1）建立土地流轉(zhuǎn)政策征詢服務(wù)制度當(dāng)前諸多農(nóng)民對(duì)土地流轉(zhuǎn)政策不是很熟悉，建立土地流轉(zhuǎn)政策征詢服務(wù)制度，對(duì)于廣大農(nóng)民理解土地流轉(zhuǎn)重要性有很大意義。建立土地流轉(zhuǎn)政策征詢服務(wù)機(jī)構(gòu)詳細(xì)做到如下幾點(diǎn)：1、縣、鎮(zhèn)、村農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)管理人員，要熟悉黨農(nóng)村土地承包政策和關(guān)于法律法規(guī)，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)雙方提供法律、政策征詢服務(wù)。2、鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心定期對(duì)村級(jí)土地流轉(zhuǎn)信息員進(jìn)行業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，提高政策業(yè)務(wù)水平。3、征詢服務(wù)內(nèi)容涉及：受理、解答農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法律、法規(guī)、土地流轉(zhuǎn)知識(shí)、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)流程、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)供求信息等。（2）建立土地流轉(zhuǎn)管理機(jī)構(gòu)當(dāng)前，諸多地方土地流轉(zhuǎn)都是農(nóng)民自發(fā)形成，缺少相應(yīng)管理機(jī)構(gòu)。建立土地流轉(zhuǎn)管理機(jī)構(gòu)，為農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)提供相應(yīng)服務(wù)，可以減少土地流轉(zhuǎn)過程中糾紛，增進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站，在縣一級(jí)行政單位，建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心。同步，可以在村集體設(shè)立土地流轉(zhuǎn)信息員，由信息員將本村土地流轉(zhuǎn)信息上報(bào)給鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站，再由服務(wù)站將信息上報(bào)給服務(wù)中心，由服務(wù)中心將流轉(zhuǎn)信息發(fā)布。土地流轉(zhuǎn)方式創(chuàng)新6月29日，重慶市工商局頒布了一份文獻(xiàn)《重慶市工商行政管理局關(guān)于全面貫徹貫徹市第三次黨代會(huì)精神服務(wù)重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展實(shí)行意見》，并于7月1日專門為此召開了一種新聞發(fā)布會(huì)。這份文獻(xiàn)推出“新政”設(shè)想多達(dá)50條，關(guān)于“農(nóng)民土地承包權(quán)出資入股”提法是該文獻(xiàn)第十六條：“支持摸索農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新模式。在農(nóng)村土地承包期限內(nèi)和不變化土地用途前提下，容許以農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出資入股設(shè)立農(nóng)民專業(yè)合伙社；經(jīng)區(qū)縣人民政府批準(zhǔn)，在條件成熟地區(qū)開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出資入股設(shè)立有限責(zé)任公司和獨(dú)資、合伙等公司試點(diǎn)工作，積極推動(dòng)土地集約、規(guī)模經(jīng)營(yíng)，提高農(nóng)民組織化限度，加快發(fā)呈當(dāng)代農(nóng)業(yè)。重慶市關(guān)于建立農(nóng)民專業(yè)合伙社做法創(chuàng)新了土地流轉(zhuǎn)方式。但是，文獻(xiàn)一出卻引來不少爭(zhēng)議，有人緊張會(huì)晤臨許多法律方面障礙，帶來一定法律風(fēng)險(xiǎn)。建立農(nóng)民專業(yè)合伙社是土地流轉(zhuǎn)形式一種創(chuàng)新，有如下幾種方面好處：第一，土地合伙社可以運(yùn)用土地稀缺資源兩種形態(tài)實(shí)現(xiàn)兩權(quán)分離。第一就是資產(chǎn)形態(tài)，農(nóng)民用土地入股進(jìn)合伙社后來就有了股權(quán)。她股權(quán)就是她表決權(quán)，就是她收益權(quán)。同步土地作為一種要素，作為生產(chǎn)資料進(jìn)入了合伙社，有助于克服小農(nóng)規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，合伙社就擁有了集中經(jīng)營(yíng)權(quán)。應(yīng)當(dāng)說聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制實(shí)行期間實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)和承包權(quán)分離。土地流轉(zhuǎn)制度下可以用土地合伙社方式實(shí)現(xiàn)承包權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離。第二，發(fā)展土地合伙社還可覺得雙權(quán)流轉(zhuǎn)奠定基本。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)由合伙社來集體經(jīng)營(yíng)，集中經(jīng)營(yíng)?？梢宰约航?jīng)營(yíng)，也可以轉(zhuǎn)包經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。農(nóng)民擁有了土地、股份這種權(quán)限話，在農(nóng)民需要時(shí)候，在農(nóng)民農(nóng)轉(zhuǎn)非時(shí)候咱們也可以建立恰當(dāng)機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)土地股權(quán)流轉(zhuǎn)，也就是有助于實(shí)現(xiàn)合伙社經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)戶股權(quán)雙權(quán)流轉(zhuǎn)。第三，合伙社真正實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民全員決策，農(nóng)民民主管