7月市場動態(tài)報告2

./7月份東營房地產市場動態(tài)報告一、房產政策〔一〕全國重要房產政策發(fā)布時間措施政策要點政策解讀20xx中央政治局22日會議：樓市調控方向不改變力度不放松。要堅持不懈搞好房地產市場調控和保障性住房建設,堅持調控決心不動搖、方向不改變、力度不放松,堅決遏制住房價格過快上漲,確保落實保障性住房建設計劃,確保建設質量,確保分配公平。確保房價穩(wěn)定,大力保障和改善民生20xx7月21日國務院定調土地出讓改革：推進商品房用地雙向定價所謂的雙向定價,就是政府定價和市場定價。商品房以前都是市場定價,現(xiàn)在要控制房價,政府也要有個指導價,結合市場價,確立一個合理的價格。不能完全把土地和商品房交給開發(fā)商市場化操作,要有個可控的土地收益和房產價格,才能真正抑制住房價。規(guī)X土地出讓招拍掛制度,抑制房價20xx國資委:政策鼓勵保障房建設保1%~1.5%的毛利鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)參與保障房建設20xx住建部：急查二三線城市樓市將起草新限購對于一些二三線城市房價過快上漲的情況,住建部已經開始緊急調查分析部分二三線城市和中小城市房價快速上漲的成因,并據此草擬新一輪的限購城市。抑制二三線城市房價過快上漲20xx7月12日國務院："國五條"政策政策一：嚴格落實地方政府房地產市場調控和住房保障職責。政策二：完善相關政策措施,加大政府投入和貸款支持力度,確保今年1000萬套保障性住房11月底前全部開工建設。政策三：繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施,遏制投機投資性購房,合理引導住房需求。政策四：認真落實今年的住房用地供應計劃,確保保障性住房用地,加快普通商品住房用地投放。政策五：規(guī)X住房租賃市場,抑制租金過快上漲。進一步加強落實既有政策,并非新一輪調控政策20xx7月11日住建部和發(fā)改委：開發(fā)商不標實價暫停網簽針對無證售房、捂盤惜售、哄抬房價、發(fā)布虛假信息和廣告、規(guī)避限購政策、XX返本銷售和售后包租,以與不按規(guī)定明碼標價、價外亂收費、價格欺詐等XX違規(guī)行為,兩部門要求各地要依法依規(guī)嚴肅處理。進一步落實明碼標價政策20xx7月1住建部：要求各地方加強住房租賃市場的監(jiān)管7月11日,住建部和發(fā)改委聯(lián)合出臺《關于加強房地產經紀管理進一步規(guī)X房地產交易秩序的通知》,就房地產經紀機構管理、房地產經紀人員管理、商品房預銷售行為監(jiān)管、住房租賃市場監(jiān)管、建立規(guī)X化的日常動態(tài)監(jiān)督管理機制、落實監(jiān)督檢查責任等方面進行了規(guī)X。采取多種措施控制住房租金過快上漲,維護租賃關系的穩(wěn)定。20xx7月7日上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點央行自20xx7月7日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點。一年期存、貸款利率分別提至3.5%和6.56%,5年期以上的基準利率突破7的歷史心理高位,達到7.05%幅度太小,不利房市,通脹難控,加息之路還長。〔二〕觀點1、"限購令即將擴大到二三線城市"成為懸在開發(fā)商頭頂?shù)倪_摩克利斯之劍,促使部分開發(fā)企業(yè)放棄高價慢銷模式,以降低價格快速走量來實現(xiàn)限購令出臺前的最大化回款。2、下半年常態(tài)化的調控政策不會放松、也不會改變力度。從國務院近日發(fā)布的"新國五條"看,未來房地產調控目標依然是針對房價,遏制投資投機炒房需求。并且在落實之前的一些列調控政策的同時,重點提到了對于房價上升迅速的二三線城市限購政策,進一步顯示了政府調控的決心,下半年政策放松的可能性幾乎沒有。3、"新國五條"不是加碼,而是補漏。在一定程度上它將有效抑制樓市即將到來的"金九銀十"。并通過落實之前的"明碼標價"、差別化住房信貸等政策繼續(xù)引導樓市趨于理性的回歸。4、下半年,房價或將出現(xiàn)松動,只要中央調控政策不變、‘限購令’等持續(xù),房價則"穩(wěn)中微降"。在信貸收緊、按揭提高的情況下,土地市場漸趨規(guī)X,同時保障房在市場的投放,供求關系將得到合理改善。5、東營樓市在調控下"量縮價穩(wěn)",日趨理性。"新國五條"出臺后,二三線城市"限購"提上日程,而對于東營來講,是否被列入限購城市,都會由于樓市調控的常態(tài)化加強市場的觀望情緒,并且有效抑制了一部分投資需求。從7月份的成交量持續(xù)下滑來看,常態(tài)化的調控政策已經起到了一定的作用,并且限購等調控政策的連鎖反應已經觸與到了開發(fā)商資金回籠受阻、拿地意愿明顯下降,這也直接導致了7月份無土地供應也無成交地塊的"慘淡"土地交易市場?？傮w來看東營樓市在調控下"量縮價穩(wěn)",日趨理性。二、東營市土地供應情況7月份東營市區(qū)商業(yè)用地供應量為0,土地成交為0,由于受到限購等系列樓市調控政策的連鎖反應,導致開發(fā)商拿地意愿降低,土地出讓金大幅下滑。不僅是開發(fā)商,受限購影響深刻的還有地方政府,賣地成績單"慘淡"便是明證,至7月已跌至谷底。〔一〕20xx4-7月居住和商業(yè)用地新增供應量月度變化〔面積、宗數(shù)〕〔二〕20xx7月居住和商業(yè)用地供應新增成交量月度變化〔面積、宗數(shù)〕三、各物業(yè)市場分析〔一〕典型住宅項目1、在售項目區(qū)域項目物業(yè)類型面積區(qū)間均價〔元/㎡〕剩余房源月度動態(tài)西城里奧英倫聯(lián)排別墅、雙拼別墅聯(lián)排別墅280-310㎡,雙拼490-510㎡聯(lián)排均價6300元/㎡；雙拼均價7400元/㎡9套5月29日開盤當日購房贈MINI寶馬；參加小家電抽獎活動,中獎率高達50%,VIP客戶送洋酒一支。天業(yè)盛世龍城A區(qū)小高層、高層140㎡以上5700元/㎡20余套購房一次性付款9.8折、按揭9.9折天業(yè)盛世龍城B區(qū)小高層、高層130㎡以上5700元/㎡100余套一次性付款98折,按揭無優(yōu)惠。領秀天成小高層130㎡、150㎡5500元/㎡50套次性付款享98折優(yōu)惠,按揭無優(yōu)惠,老帶新優(yōu)惠進行中,7月18日之前,成功介紹客戶認購住房者,贈送價值2000元的加油卡一X。香緹公館小高層100-120三居、160-170頂層復式三居均價5290元/㎡頂層復式5390元/㎡96套購房優(yōu)惠大禮包,預交5萬抵6萬,一次性付款尊享98折,按揭享受99折優(yōu)惠！海通.時代康橋2、3期疊拼、復式184-215㎡6000元/㎡196余套一次性付款97折,按揭99折,凡購房者均可在享受折扣優(yōu)惠的基礎上總房款減1萬元,老帶新政策持續(xù)進行,雙方各獎勵2000元。華泰國際豪園1期高層196-316㎡5500元/平米剩余3套頂層復式7.17開盤,推160套,后加推8號樓,共245套,接近售罄。開盤當天一次性9.2折,按揭9.3折綠洲國際花園多層95-140㎡均價5800元/㎡剩余50套尾盤。東城東城天昊梅園1期多層143-190㎡6089元/平米15套在售,二期待開8月購房,一次性付款尊享98折優(yōu)惠,按揭享99折優(yōu)惠的基礎上,額外最高可享受2萬元優(yōu)惠。8月成交客戶均贈送3000元旅游基金。水城國際平層、別墅173-178㎡380-400㎡6000元/平米,別墅6800-8600元/㎡28套平層,6套別墅現(xiàn)購房一次性付款享98折優(yōu)惠陽光100沁園春別墅160-380㎡8000元/㎡20套一次性付款95折,按揭98折。會員可多享0.5折優(yōu)惠；持學生證或其它有效證件購房,前五套可立得8萬種子基金陽光100V6豪宅多層260—370㎡7500元/㎡20套鑫都陽光麗景多層130㎡5600-6000元/㎡3套一次性付款99折優(yōu)惠,另

優(yōu)惠3000元；按揭僅優(yōu)惠3000元齊龍世紀花園疊拼、聯(lián)排270-430㎡聯(lián)排均價7000元/㎡；疊拼1、2層均價6500元/㎡；3、4層均價5000元/㎡94余套無優(yōu)惠措施紳派金湖帝景平層、復式186-507㎡均價7500元/㎡220套5月份開盤至今僅銷40余套。格林星城1期高層、小高層140㎡-190㎡5400元/㎡20套購房一次性付款者享受3%的優(yōu)惠,首付60%優(yōu)惠2%,首付40%優(yōu)惠1%。格林星城2期高層、小高層120-160㎡5400元/㎡80套5月16二期加推。購房一次性付款者享受3%的優(yōu)惠,首付60%優(yōu)惠2%,首付40%優(yōu)惠1%。藍天小區(qū)小高層、復式102—147㎡5300元/㎡30套6月12開盤,一期100余套銷售率70%。新邦涌金門三期小高層、高層140-230㎡5850元/平米55套6月19日加推,次性付款98折,首付60%可享99折優(yōu)惠。7月30號樣板間開放。東辰鑒墅別墅、復式復式199-325㎡獨棟429-544㎡復式5200-6000元/㎡獨棟14200元/㎡復式套2套、獨棟8尾盤簡析：在售項目中庫存量以小高層、高層、多層為主,另有少量的復式、別墅產品。其中在售小高層、高層、多層為140㎡以上的改善型產品,價格集中在5500-6000元/㎡,復式、別墅產品以230-325㎡以上的享受型產品為主,價格集中在7500-12000元/㎡之間,這些產品多屬于項目中后期的剩余產品,戶型較大,去化難度相對較大。新盤去化速度較快。比如本月7月17號開盤的華泰國際豪園,推出160套高層,僅剩余3套頂層復式,較大的戶型面積并沒有影響其去化速度。其余的如領秀天成、新邦涌金門、藍天小區(qū)銷售成績也都不錯。究其原因一部分是由其項目地段、產品、價格所致,另一部分與開發(fā)商實力品牌影響不無關系。2、近期待售項目區(qū)域項目位置總建筑面積推售面積產品類型面積區(qū)間預計面市時間備注東城原香小鎮(zhèn)北一路與東四路交匯處15萬㎡96000高層、小高層、花園洋房65.69-184㎡8月底現(xiàn)開始繳納認購金5萬抵6萬城發(fā)花園東一路以東、府前街以北28萬㎡137000㎡小高層、高層88-121㎡8月中下旬一期推22套832套悅來新城北面為黃河路,西面為XX路,東面為東五路,南面為遼河路36.6萬㎡24975㎡小高層、聯(lián)排240-320㎡8月底9月初推聯(lián)排76套奧林匹克花園三期官邸東城府前大街與東四路交匯處34408㎡34408㎡高層、頂層復式主力戶型138㎡、230㎡9月份推出共計240套藍天小區(qū)府前街以北、XX路以西、遼河路以南16486㎡16486㎡小高層118㎡7月18日已獲預售許可證/格林星城3期北一路以北、勝利大街以西35448㎡35448㎡小高層未知已動工/西城盛世龍城C區(qū)嬉水公園南鄰,原東趙舊址50余萬㎡127185㎡小高層〔1500套〕90-130㎡8月中旬推/福地大廈XX路與西四路交叉口向西100米<電力中心西鄰>/20000㎡左右高層62套,其中2套復式109㎡、150㎡、283㎡7月9日售卡,5萬抵6萬/簡析：〔1〕據統(tǒng)計東營住宅房源在8、9月份即將有推出的可售面積約為49萬㎡,并且區(qū)域相對集中在東城開發(fā)區(qū),產品以小高層、高層為主,另有少量別墅即將推出。其中高層、小高層主力面積90-120㎡為主,別墅以240-320㎡的聯(lián)排為主?！?〕本次統(tǒng)計的樓市庫存量東城存量要遠遠高于西城,且針對的客戶群集中以剛需人群為主,市場放量時間集中在八九月份,以期在傳統(tǒng)的"金九銀十"贏得好成績。〔二〕公寓項目項目位置建筑面積戶型面積均價〔元/㎡〕產權銷售進度客群備注海信.尚公寓黃河路與西一路交匯處6000余㎡約50㎡和100㎡3400起價40年總計104套,剩余44套投資〔70%〕、居住〔25%〕辦公〔5%〕、2-5層,每層26戶,12戶朝南,14戶朝北；公共空間精裝陽光100You空間XX路與東四路交匯處8000㎡87㎡-130㎡600070年100余套,開發(fā)區(qū)管委會買了80余套,剩11套以居住、投資為主90㎡復式設計巧妙,同面積房源少,所以價格定位偏高,利潤最大化。1500元/㎡菜單化精裝。香緹公館太行山路與金鄉(xiāng)路交叉路口二層20套1000㎡38-78㎡4800元/㎡40年20套,剩余2套,1套68㎡的,1套78㎡的內部員工消化16套,以居住投資為主。無商業(yè)辦公人群。一梯五戶。毛坯房、有天然氣。20xx4月7日開盤.按揭99折,一次性付清98折天昊梅園U派公寓東營市東城區(qū)曹州路189號〔財政局南側5000㎡50㎡〔100套〕待定40年待售待定未動工德達金色家園運河路與沂州路交叉路口約4000平米100多戶26—80平米價格待定40年待售投資自住預計20xx下半年面市。5—11層為公寓,每層10戶左右萬達時代廣場黃河路以南、太行山路以東、公寓約4萬平/未定40年待售//銀座城市廣場淮河路與膠州路交匯處1.2萬㎡40-120㎡價格待定40年待售投資自住20xx下半年簡析：本期公寓銷售情況依然不容樂觀,從5月-7月來看,目前在售公寓面積為5000㎡左右,主力戶型為50-80㎡,價格基上低于普通住宅均價的9%-20%。公寓項目平均月售2套左右。市場去化速度相較普通住宅產品要慢的多。主要原因：一方面是作為新的產品—公寓還有待被東營市場接受,市場放量較??；另一方面目前東營市場的公寓地段比較偏遠,遠不符合產品對地段的強烈依賴性,另外在產品設計上目前的公寓項目也存在不少的缺陷,也就難以吸引投資客；最后,整體房產市場受到嚴厲調控,銀行不斷加息、連月通貨膨脹,導致投資客的投資信心不足。目前市場上仍有6萬㎡左右待開的公寓面積,每個項目的市場放量較小,但是對于新產品的銷售來說總體上的放量不小,預計下半年公寓的銷售將是一個不小的挑戰(zhàn)。待售項目中都是屬于前期宣傳,離正式銷售還有一定的時間。宣傳力度上比普通住宅相對較小。比如,前期宣傳力度較大的天昊梅園目前已經悄無聲息。四、網上簽約情況20xx上半年東營中心城樓市累計交易新建商品房3895套。合并存量房共成交8897套,其中住宅〔含公寓〕6107套,辦公用房97套,商業(yè)用房418套,車庫、地下室2262套,綜合用房13套。上半年商業(yè)地產熱銷這主要是因為地產調控政策的持續(xù)深入,以與通貨膨脹、存款負利率的存在,買房抗通脹正在向買鋪抗通脹轉變,投資住宅市場的資本大幅減少,商業(yè)用房特別是社區(qū)商鋪漸漸成為投資的熱點。7月份東營市商品住宅、商業(yè)用房、辦公用房累計成交766套,總成交面積108522.3平方米,日均成交套數(shù)為24.71套。其中住宅成交750套,成交面積106756.4平方米；商業(yè)用房成交16套,成交面積1765.86平方米,辦公用房成交0套。相較于6月份,7月商品房成交總量、成交面積均走低。7月份商業(yè)用房成交量、成交面積大幅減少,辦公用房無成交數(shù)據,這兩項數(shù)據的減少是當月總成交數(shù)據的減少的主要原因。高端住宅成交量較大,受政策影響小。據東房網數(shù)據中心以往的統(tǒng)計,每周都有200㎡以上住宅的成交記錄,且套數(shù)多在十余套至三十余套不等,遠遠大于90㎡以下住宅的成交量,有效拉高了戶均成交面積的數(shù)據?！矕|營網簽政策中儲藏室作為1套住宅來統(tǒng)計,所以房屋售價存在拉低效果—一一般小高層項目實際價格需提高5%左右,成交套數(shù)存在虛高現(xiàn)象——綜合統(tǒng)計實際成交套數(shù)約為60%左右。〕五、7月市場小結〔一〕辦公用房、商業(yè)用房成交量持續(xù)走低。住宅成交量與均價均屬正常小幅波動。7月份,東營樓市共成交新建商品房766套,其中累計成交住宅740套,商業(yè)用房16套,公寓10套,無辦公用房成交數(shù)據。商品房成交總量較6月份的772套略低,但住宅成交量較6月份的702套有所回升。20xx前7個月,東營樓市住宅成交量整體呈穩(wěn)中有升之勢。據東房網數(shù)據中心統(tǒng)計,7月份,東營區(qū)住宅累計成交609套,成交面積90830.43㎡,戶均成交面積約149㎡,成交均價約5072元/㎡,戶均成交面積和成交均價較6月份的164㎡和5812元/㎡均回落,最近3個月住宅成交均價整體維穩(wěn)?！捕巢糠猪椖繄髢r現(xiàn)下調一直以來,東營房價報價數(shù)據以漲為主,而7月份則出現(xiàn)了房價下調的項目,原因或許是項目房源調整,或許是因由促銷。在調控加碼、資金壓力加大的影響下,個別項目選擇更合理的定位價格以換取銷量收到市場認可?！踩呈袌鲇^望氣氛濃厚情況下,各住宅項目紛紛采取各式各樣現(xiàn)場暖場活動聚集人氣,營造銷售氛圍。在售的樓盤在本月為聚足人氣可謂是活動精彩繽紛,一波接一波。有項目一月內就有三活動,比如陽光100,先后舉辦了"瑜伽體驗季"和"第三屆消夏電影節(jié)"以與種子基金活動。此外,格林星城、海通時代康橋以與奧林匹克花園三期官邸等都推出了相應的營銷活動。為項目聚足了人氣的同時,也為給足了客戶優(yōu)惠。比如奧林匹克花園三期官邸會員入會啟動