第七章-城市房地產(chǎn)管理法律制度

建筑法律法規(guī)3/15/20241第七章房地產(chǎn)管理法律制度3/15/20242內(nèi)容提要城市房地產(chǎn)管理法概況房地產(chǎn)開發(fā)城市房屋拆遷房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)3/15/20243第一節(jié)房地產(chǎn)法概述一、概念房地產(chǎn)：房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的統(tǒng)稱。房地產(chǎn)法：調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)關(guān)系：人們?nèi)〉?、開發(fā)、利用、經(jīng)營和管理房地產(chǎn)而形成的社會(huì)關(guān)系民事（商品）性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系平等主體之間基于房地產(chǎn)而發(fā)生的所有、使用、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等經(jīng)濟(jì)關(guān)系行政性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系不平等主體之間基于房地產(chǎn)的征用、拆遷、土地用途管制、建設(shè)立項(xiàng)審批、房地產(chǎn)稅收等經(jīng)濟(jì)關(guān)系3/15/20244第一節(jié)房地產(chǎn)法概述二、房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象的內(nèi)容房地產(chǎn)民事關(guān)系房地產(chǎn)行政管理關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系3/15/20245第一節(jié)房地產(chǎn)法概述三、房地產(chǎn)法的基本原則1、節(jié)約用地、保護(hù)耕地原則2、國有土地有償、有限期使用原則3、扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民居住條件原則4、保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益和房地產(chǎn)權(quán)利人必須守法原則5、依法納稅的原則3/15/20246第一節(jié)房地產(chǎn)法概述四、房地產(chǎn)法的任務(wù)和作用（1）調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系確定參與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主體資格確定主體參與房地產(chǎn)活動(dòng)的方式調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的對(duì)象（2）建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)確定市場(chǎng)范圍確定房地產(chǎn)市場(chǎng)行為規(guī)范明確了進(jìn)入市場(chǎng)的程序3/15/20247第一節(jié)房地產(chǎn)法概述四、房地產(chǎn)法的任務(wù)和作用（3）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的管理對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管理對(duì)建筑承包活動(dòng)的管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營單位的管理（4）促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展3/15/20248第一節(jié)房地產(chǎn)法概述五、房地產(chǎn)法體系房地產(chǎn)法律體系，是用以調(diào)整和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的一整套法律規(guī)范的有機(jī)統(tǒng)一體。目前，我國已經(jīng)基本形成了以《城市房地產(chǎn)管理法》為基本法，輔之以一系列房地產(chǎn)單行法規(guī)和相關(guān)法規(guī)，結(jié)合憲法、民法、行政法等共同調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的房地產(chǎn)法規(guī)體系3/15/20249第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)一、房地產(chǎn)開發(fā)概述1、概念房地產(chǎn)開發(fā)是以土地開發(fā)和房屋建設(shè)為投資對(duì)象所進(jìn)行的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為3/15/202410第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)一、房地產(chǎn)開發(fā)概述2、房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)是在國有土地上進(jìn)行的作為房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地，必須是國有土地，集體土地不能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容是進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施（土地開發(fā)）和房屋建設(shè)（房屋開發(fā)）房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)十分復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)3/15/202411第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)一、房地產(chǎn)開發(fā)概述3、房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則3/15/202412第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)二、房地產(chǎn)開發(fā)用地以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)為目的而取得使用權(quán)的土地兩類：即基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地和房屋建設(shè)用地

房地產(chǎn)開發(fā)用地僅取得開發(fā)用地的使用權(quán)，取得方式為出讓和劃撥。3/15/202413第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)二、房地產(chǎn)開發(fā)用地（一）土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為3/15/202414第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán)出讓的特征土地使用權(quán)出讓是國家將國有土地使用權(quán)出讓的行為只有國家能以土地所有者的身份出讓土地。土地使用權(quán)出讓是有償?shù)耐恋厥褂谜呷〉靡欢晗迌?nèi)的國有土地使用權(quán)，須向國家支付土地使用權(quán)出讓金土地使用權(quán)出讓是有期限的土地使用權(quán)出讓的有期性土地使用者享有權(quán)利的范圍不含地下之物3/15/202415第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán)出讓的方式

1、協(xié)議出讓的方式出讓方與受讓方（土地使用者）通過談判、協(xié)商，最終達(dá)成出讓土地使用權(quán)一致意見的一種方式“商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式?！鼻摇安扇‰p方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第12條3/15/202416第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán)出讓方式2、招標(biāo)出讓出讓人發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ膯挝换騻€(gè)人在規(guī)定的期限以內(nèi)參加土地使用權(quán)書面投標(biāo)，由招標(biāo)方根據(jù)招投標(biāo)結(jié)果擇優(yōu)確定土地使用者的方式3/15/202417第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)出讓的程序招標(biāo)投標(biāo)定標(biāo)簽約履約3/15/202418第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán)出讓方式3、拍賣出讓指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，利用公開場(chǎng)合，就所出讓土地使用權(quán)的地塊公開叫價(jià)競(jìng)投，按“價(jià)高者得”的原則，確定土地使用權(quán)受讓者的一種方式3/15/202419第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)程序發(fā)布公告應(yīng)征公開拍賣3/15/202420第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán)出讓方式4、掛牌出讓出讓人發(fā)布掛牌公告，按照公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截至?xí)r的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的方式3/15/202421第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán)出讓的年限國家許可土地使用者可以使用國有土地的期限國家法律規(guī)定的最高年限合同具體約定的實(shí)際出讓年限土地使用權(quán)出讓最高年限居住用地70年工業(yè)用地50年教育科技、文化、衛(wèi)生、體育50年商業(yè)、旅游娛樂用地40年綜合或其他用地50年土地使用權(quán)出讓期滿續(xù)期3/15/202422第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán)出讓合同

種類宗地出讓合同成片開發(fā)土地出讓合同劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓合同土地使用權(quán)合同的變更和終止變更：改變?cè)贤膬?nèi)容（如土地用途）終止：土地使用權(quán)的效力歸于消滅3/15/202423第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)（二）土地使用權(quán)劃撥縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者交納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為3/15/202424第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)（二）土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥的特征土地使用權(quán)的劃撥具有行政性，是一種具體的行政行為土地使用權(quán)劃撥是一種無償行為劃撥土地使用權(quán)無使用期限的限制劃撥土地使用權(quán)一般具有不可交易性3/15/202425第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)（二）土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥的范圍國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地3/15/202426劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)的區(qū)別

劃撥土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)取得方式

行政方式合同方式支付對(duì)價(jià)否

無償取得支付出讓金存續(xù)期限長期或者無期限有期限可交易否

一般不可轉(zhuǎn)讓出租、抵押可以轉(zhuǎn)讓出租、抵押3/15/202427第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)（二）土地使用權(quán)劃撥劃撥土地轉(zhuǎn)讓規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金，或者不辦理土地出讓手續(xù)，直接辦理劃撥土地使用權(quán)劃轉(zhuǎn)手續(xù)。在后一種情況下，土地局只負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)劃轉(zhuǎn)，不收取土地出讓金，但應(yīng)該告知當(dāng)事人向財(cái)政部門上繳土地收益3/15/202428第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是依法設(shè)立的，以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的法人企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法律特征是具有法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體是以營利為目的的經(jīng)營性企業(yè)經(jīng)營范圍限于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營3/15/202429第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)有固定的經(jīng)營場(chǎng)所有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本有足夠的專業(yè)人員法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件3/15/202430第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績(jī)等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理內(nèi)容包括對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立、定級(jí)、升級(jí)、降級(jí)、變更、終止等的資質(zhì)審查或批準(zhǔn)以及資質(zhì)證書管理等3/15/202431第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目立項(xiàng)管理確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外3/15/202432第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與施工管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于35%

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿１年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿２年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)3/15/202433第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與施工管理(續(xù))房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案3/15/202434案例1某國防廠因遷廠留有閑置房251間，某縣造紙廠了解情況后，經(jīng)其業(yè)務(wù)上級(jí)同意，雙方達(dá)成一項(xiàng)《有償房地產(chǎn)協(xié)議書》（簡(jiǎn)稱協(xié)議），經(jīng)該縣公證處公證生效。協(xié)議商定：某國防廠將其閑置的251間房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給造紙廠，房地產(chǎn)四界明確，并附有房地產(chǎn)平面圖。造紙廠付給某國防廠房地產(chǎn)價(jià)款后，對(duì)該房地產(chǎn)行使了管理。問：國防廠與造紙廠的交易是否合法？為什么？3/15/202435第三節(jié)城市房屋拆遷一、概述城市房屋拆遷指因國家建設(shè)、城市改造、整頓市容和保護(hù)環(huán)境等需要，根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃和國家專項(xiàng)工程的遷建計(jì)劃以及當(dāng)?shù)卣挠玫匚募?，由取得房屋拆遷許可證的單位依法對(duì)城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋予以拆除，并對(duì)被拆遷房屋的所有人進(jìn)行補(bǔ)償和安置的行為3/15/202436第三節(jié)城市房屋拆遷一、概述房屋拆遷的民事關(guān)系、行政關(guān)系房屋拆遷的地域范圍：指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地。華盛頓的“釘子戶”3/15/202437第三節(jié)城市房屋拆遷一、概述城市房屋拆遷的基本原則符合城市規(guī)劃的原則有利于城市舊區(qū)改造原則有利于生態(tài)環(huán)境改善原則保護(hù)文物古跡原則保護(hù)當(dāng)事人合法利益原則誰拆遷、誰安置補(bǔ)償原則3/15/202438第三節(jié)城市房屋拆遷二、城市房屋拆遷管理城市房屋拆遷管理機(jī)構(gòu)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門對(duì)全國城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門，對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理?？h級(jí)以上人民政府土地行政主管部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作3/15/202439房屋拆遷的準(zhǔn)備工作申請(qǐng)房屋拆遷許可證取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件申領(lǐng)用地規(guī)劃許可證獲取國有土地使用權(quán)證簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議實(shí)施房屋拆遷編制拆遷方案和計(jì)劃存入拆遷補(bǔ)償安置金發(fā)布房屋拆遷公告房屋拆遷程序3/15/202440第三節(jié)城市房屋拆遷三、城市房屋拆遷補(bǔ)償房屋拆遷補(bǔ)償?shù)母拍畈疬w人依法對(duì)被拆遷人因房屋拆遷所遭受經(jīng)濟(jì)損失所給予的合理彌補(bǔ)對(duì)象：被拆遷房屋及其附屬物的所有權(quán)人3/15/202441第三節(jié)城市房屋拆遷三、城市房屋拆遷補(bǔ)償房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男问截泿叛a(bǔ)償：在拆遷補(bǔ)償中，經(jīng)拆遷人與被拆遷人協(xié)商，被拆遷人放棄產(chǎn)權(quán)，由拆遷人按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)被拆遷人進(jìn)行貨幣形式的補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)調(diào)換：拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為3/15/202442第三節(jié)城市房屋拆遷四、城市房屋拆遷安置房屋拆遷安置是房屋拆遷人因拆除被拆遷人的房屋而對(duì)被拆除房屋使用人所另外提供房屋以供居住使用，并給予一定的補(bǔ)助費(fèi)用安置與補(bǔ)償不同，補(bǔ)償是對(duì)被拆除房屋所有人的補(bǔ)償，解決所有權(quán)問題；安置是對(duì)被拆遷人或被拆除房屋承租人的房屋安排，解決使用權(quán)問題一般安置和補(bǔ)償往往在一個(gè)協(xié)議中解決，即在簽署補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，就確定安置方式3/15/202443第三節(jié)城市房屋拆遷四、城市房屋拆遷安置房屋拆遷安置補(bǔ)助搬遷補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放對(duì)象為使用人臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)過渡費(fèi)或周轉(zhuǎn)房停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)發(fā)生3/15/202444第四節(jié)房地產(chǎn)交易一、房地產(chǎn)交易概述房地產(chǎn)市場(chǎng)廣義：房地產(chǎn)商品流通全過程中各種關(guān)系的總和狹義：房地產(chǎn)交易所分類房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)

房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場(chǎng)

房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)調(diào)劑市場(chǎng)

3/15/202445第四節(jié)房地產(chǎn)交易一、房地產(chǎn)交易概述概念“本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第2條特點(diǎn)房地產(chǎn)交易對(duì)象的特殊性——產(chǎn)權(quán)交易房地產(chǎn)交易行為的要式性——合同、登記房地產(chǎn)交易中的“房地處置一體性”房地產(chǎn)交易的易受限制性3/15/202446第四節(jié)房地產(chǎn)交易二、房地產(chǎn)交易管理的基本制度房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度——繳納稅費(fèi)依據(jù)房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門申報(bào)，不得對(duì)成交價(jià)格隱瞞不報(bào)或者作不實(shí)的、虛假的申報(bào)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估?！狈康禺a(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度3/15/202447第四節(jié)房地產(chǎn)交易三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為其他合法方式以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移以房地產(chǎn)抵債的法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形3/15/202448第四節(jié)房地產(chǎn)交易三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合法律規(guī)定的條件的司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的依法收回土地使用權(quán)的共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的權(quán)屬有爭(zhēng)議的未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形3/15/202449第四節(jié)房地產(chǎn)交易三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)符合的條件按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書3/15/202450第四節(jié)房地產(chǎn)交易三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)符合的條件經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，其土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人領(lǐng)有國有土地使用證具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明依照規(guī)定辦理出讓手續(xù)或者上交土地收益金3/15/202451第四節(jié)房地產(chǎn)交易三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確各方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同受到土地使用權(quán)出讓合同的制約。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限3/15/202452第四節(jié)房地產(chǎn)交易四、商品房預(yù)售房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為3/15/202453第四節(jié)房地產(chǎn)交易四、商品房預(yù)售商品房預(yù)售的條件已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》3/15/2024543/15/202455第四節(jié)房地產(chǎn)交易四、商品房預(yù)售商品房預(yù)售的程序預(yù)售方申請(qǐng)預(yù)售許可證房地產(chǎn)管理部門核發(fā)預(yù)售許可證預(yù)售方向承購方出示預(yù)售許可證簽訂商品房預(yù)售合同并登記備案交付建成商品房并辦理過戶手續(xù)3/15/202456第四節(jié)房地產(chǎn)交易五、商品房現(xiàn)售

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為商品房現(xiàn)售的條件已通過竣工驗(yàn)收3/15/202457第四節(jié)房地產(chǎn)交易五、商品房現(xiàn)售特殊情況的銷售條件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房3/15/202458第四節(jié)房地產(chǎn)交易五、商品房現(xiàn)售特殊情況的銷售條件（續(xù)）商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議3/15/202459第四節(jié)房地產(chǎn)交易五、商品房現(xiàn)售商品房現(xiàn)售的廣告與合同1、關(guān)于商品房銷售廣告對(duì)買賣合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的視為合同內(nèi)容2、關(guān)于商品房買賣合同的主要內(nèi)容3、關(guān)于商品房銷售的計(jì)價(jià)3/15/202460第四節(jié)房地產(chǎn)交易五、商品房現(xiàn)售

商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)（1）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款（2）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積面積誤差比＝——————————————×100%合同約定面積3/15/202461第四節(jié)房地產(chǎn)交易五、商品房現(xiàn)售商品房的交付1、關(guān)于逾期交付的法律責(zé)任2、關(guān)于樣品房銷售問題3、關(guān)于商品房保修問題——“二書”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期3/15/202462第四節(jié)房地產(chǎn)交易六、房地產(chǎn)抵押

指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償3/15/202463第四節(jié)房地產(chǎn)交易六、房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押主要具有如下法律特征從屬性——為擔(dān)保債權(quán)設(shè)立價(jià)值支配性——為實(shí)現(xiàn)交換價(jià)值優(yōu)先受償性——優(yōu)先于其他債權(quán)人建筑物與其范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押3/15/202464第四節(jié)房地產(chǎn)交易六、房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定的形式要件抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同抵押當(dāng)事人須辦理房地產(chǎn)抵押登記房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定的限制條件不得設(shè)定抵押的情形3/15/202465第四節(jié)房地產(chǎn)交易六、房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)人可以就抵押房地產(chǎn)的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)抵押權(quán)優(yōu)先于普通債權(quán)先設(shè)定的抵押權(quán)優(yōu)先于后設(shè)定的抵押權(quán)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式主要有：折價(jià)、拍賣、變賣3/15/202466第四節(jié)房地產(chǎn)交易七、房屋租賃

房屋所有權(quán)人或?qū)Ψ课菥哂刑幏謾?quán)的管理人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為房屋租賃的特征房屋租賃的出租人須對(duì)房屋具有處分權(quán)房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)房屋租賃是雙務(wù)、有償、要式的民事法律行為房屋租賃具有期限性（租賃期限不得超過20年）3/15/202467第四節(jié)房地產(chǎn)交易七、房屋租賃房屋租賃合同出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的協(xié)議“房屋租賃，出租