宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理影響分析以某大型房地產(chǎn)企業(yè)H公司為例

宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理影響分析以某大型房地產(chǎn)企業(yè)H公司為例一、本文概述隨著全球經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和深化，宏觀調(diào)控在各國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的作用日益凸顯。尤其在中國，作為一個(gè)正在快速城市化進(jìn)程中的國家，宏觀調(diào)控對于房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理具有重要影響。本文旨在探討宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理產(chǎn)生的具體影響，并以某大型房地產(chǎn)企業(yè)H公司為例，進(jìn)行深入分析。我們將從宏觀調(diào)控的定義、目的、手段出發(fā)，研究其如何作用于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營策略、市場布局、財(cái)務(wù)管理等多個(gè)方面。通過這一研究，我們期望能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在復(fù)雜多變的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下提供有益的經(jīng)營管理策略參考，也為政策制定者提供決策依據(jù)，以推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。二、宏觀調(diào)控政策概述宏觀調(diào)控政策是國家為保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，通過調(diào)整經(jīng)濟(jì)變量、優(yōu)化資源配置、引導(dǎo)市場預(yù)期等手段，對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控的一系列政策措施。在房地產(chǎn)行業(yè)中，宏觀調(diào)控政策主要體現(xiàn)為對土地供應(yīng)、房地產(chǎn)開發(fā)、購房需求、金融市場等方面的調(diào)控。這些政策旨在穩(wěn)定房價(jià)、控制投資投機(jī)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)，并促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康、有序、可持續(xù)發(fā)展。近年來，隨著國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢的變化和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，我國政府不斷加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。例如，通過實(shí)施差別化的信貸政策、調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管等措施，有效控制了房地產(chǎn)市場的投資投機(jī)行為，穩(wěn)定了房價(jià)上漲預(yù)期。政府還加大了對住房保障和租賃市場的支持力度，推動房地產(chǎn)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展。宏觀調(diào)控政策的實(shí)施對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。一方面，宏觀調(diào)控政策限制了房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模和開發(fā)節(jié)奏，要求企業(yè)更加注重資金效率和市場風(fēng)險(xiǎn)防控。另一方面，政策的變化也為企業(yè)提供了轉(zhuǎn)型升級的機(jī)會，推動企業(yè)向更加多元化、專業(yè)化、精細(xì)化的方向發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要密切關(guān)注政策動態(tài)，加強(qiáng)政策研究和應(yīng)對能力，以適應(yīng)宏觀調(diào)控政策的變化和挑戰(zhàn)。三、H公司概況H公司是國內(nèi)知名的房地產(chǎn)企業(yè)，擁有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和深厚的行業(yè)積累。公司秉承“質(zhì)量第一，客戶至上”的經(jīng)營理念，不斷追求卓越，致力于為廣大消費(fèi)者提供高品質(zhì)的居住環(huán)境。經(jīng)過多年的發(fā)展，H公司已經(jīng)在全國范圍內(nèi)成功開發(fā)了多個(gè)大型住宅項(xiàng)目、商業(yè)綜合體以及城市綜合體，贏得了廣大消費(fèi)者的信賴和好評。在經(jīng)營管理方面，H公司始終堅(jiān)持規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)作模式，建立了完善的組織架構(gòu)和管理體系。公司注重人才培養(yǎng)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)，擁有一支高素質(zhì)、專業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)和技術(shù)團(tuán)隊(duì)。H公司還積極引入先進(jìn)的管理理念和技術(shù)手段，不斷提升企業(yè)的管理水平和核心競爭力。然而，隨著宏觀調(diào)控政策的不斷加強(qiáng)和房地產(chǎn)市場的日益復(fù)雜多變，H公司在經(jīng)營管理上也面臨著一些挑戰(zhàn)和困難。如何適應(yīng)政策變化、把握市場機(jī)遇、保持持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展，成為了H公司當(dāng)前和未來需要思考和解決的問題。四、宏觀調(diào)控對H公司經(jīng)營管理的影響宏觀調(diào)控政策對H公司的經(jīng)營管理產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。作為一家大型房地產(chǎn)企業(yè)，H公司在市場中的運(yùn)營策略、項(xiàng)目規(guī)劃、銷售策略等多個(gè)方面都受到了政策的直接和間接影響。在融資方面，隨著宏觀調(diào)控政策的收緊，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款額度有所減少，利率也有所上升，這使得H公司的融資成本增加，融資難度加大。公司需要尋找更多的融資渠道，如發(fā)行債券、股權(quán)融資等，以應(yīng)對資金壓力。在項(xiàng)目規(guī)劃和開發(fā)方面，宏觀調(diào)控政策對土地供應(yīng)、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、房地產(chǎn)價(jià)格等方面進(jìn)行了限制。H公司需要更加謹(jǐn)慎地選擇開發(fā)項(xiàng)目，確保項(xiàng)目符合政策要求，同時(shí)還需要考慮市場需求、競爭環(huán)境等因素。政策對房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)保、節(jié)能等方面也提出了更高的要求，H公司需要加大在這些方面的投入。在銷售策略方面，宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系產(chǎn)生了影響，H公司需要根據(jù)市場變化調(diào)整銷售策略。例如，在政策調(diào)控下，部分城市出現(xiàn)了房價(jià)下跌的情況，H公司需要調(diào)整價(jià)格策略以吸引購房者。同時(shí)，政策對購房者的購房資格、購房數(shù)量等方面也進(jìn)行了限制，H公司需要更加關(guān)注客戶需求，提供符合政策要求的購房方案。在財(cái)務(wù)管理方面，宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況提出了更高的要求。H公司需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高資金使用效率，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。公司還需要加強(qiáng)成本控制，提高盈利能力，以應(yīng)對市場變化和政策調(diào)整帶來的挑戰(zhàn)。宏觀調(diào)控政策對H公司的經(jīng)營管理產(chǎn)生了廣泛而深遠(yuǎn)的影響。公司需要密切關(guān)注政策變化，調(diào)整經(jīng)營策略，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和成本控制，以應(yīng)對市場變化和政策調(diào)整帶來的挑戰(zhàn)。五、H公司應(yīng)對宏觀調(diào)控的策略分析在宏觀調(diào)控的大背景下，H公司作為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，積極應(yīng)對政策變化，調(diào)整經(jīng)營策略，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。以下是H公司應(yīng)對宏觀調(diào)控的主要策略分析：調(diào)整投資布局：H公司根據(jù)宏觀調(diào)控政策，適時(shí)調(diào)整投資布局，重點(diǎn)關(guān)注政策支持的城市和區(qū)域。通過優(yōu)化投資組合，降低政策風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目盈利能力。優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：為了適應(yīng)市場需求和政策導(dǎo)向，H公司不斷調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加住房供應(yīng)中的中小戶型、中低價(jià)位普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的比例。同時(shí)，注重綠色建筑、智能家居等創(chuàng)新技術(shù)的應(yīng)用，提升產(chǎn)品品質(zhì)和競爭力。強(qiáng)化成本控制：在宏觀調(diào)控背景下，H公司更加注重成本控制，通過優(yōu)化供應(yīng)鏈管理、降低采購成本、提高施工效率等措施，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本的有效控制。這有助于提升公司的盈利能力，降低市場波動對公司經(jīng)營的影響。加強(qiáng)資金管理：為了應(yīng)對宏觀調(diào)控帶來的融資壓力，H公司加強(qiáng)了資金管理，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)成本。同時(shí)，積極拓展多元化融資渠道，如股權(quán)融資、債券融資等，確保公司資金鏈的穩(wěn)定。拓展多元化業(yè)務(wù)：為了降低對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴，H公司積極拓展多元化業(yè)務(wù)，如物業(yè)服務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營等。這些業(yè)務(wù)的拓展有助于增加公司的收入來源，提高整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力。提升品牌影響力：在宏觀調(diào)控背景下，品牌影響力成為企業(yè)競爭的重要因素。H公司注重品牌建設(shè)，提升服務(wù)質(zhì)量，樹立良好口碑。通過積極參與社會公益活動、加強(qiáng)與社會各界的合作，提升公司的社會責(zé)任感和品牌影響力。H公司在應(yīng)對宏觀調(diào)控過程中，通過調(diào)整投資布局、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、強(qiáng)化成本控制、加強(qiáng)資金管理、拓展多元化業(yè)務(wù)和提升品牌影響力等策略，有效應(yīng)對了政策變化帶來的挑戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展。這些策略的成功實(shí)踐也為其他房地產(chǎn)企業(yè)提供了有益的借鑒和啟示。六、結(jié)論與展望通過對宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營管理的影響進(jìn)行深入分析，并以某大型房地產(chǎn)企業(yè)H公司為例進(jìn)行實(shí)證研究，我們得出以下結(jié)論。宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理產(chǎn)生了顯著影響。在政策的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)企業(yè)必須調(diào)整其經(jīng)營策略，以適應(yīng)市場的變化。對于H公司而言，通過優(yōu)化資源配置、加強(qiáng)成本控制、提高運(yùn)營效率等措施，有效地應(yīng)對了政策調(diào)整帶來的挑戰(zhàn)。宏觀調(diào)控政策對于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有重要意義。政策的出臺不僅有助于穩(wěn)定市場預(yù)期，防止房價(jià)過快上漲，還能推動房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提高行業(yè)整體水平。以H公司為例，公司在政策引導(dǎo)下，加大了對綠色建筑、智能家居等領(lǐng)域的投入，提升了產(chǎn)品的競爭力。展望未來，宏觀調(diào)控政策將繼續(xù)在房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)揮重要作用。隨著政策的不斷完善和優(yōu)化，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境將更加穩(wěn)定、透明。同時(shí)，隨著科技的不斷進(jìn)步和消費(fèi)者需求的日益多樣化，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更多的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。對于H公司而言，未來應(yīng)繼續(xù)深化內(nèi)部管理改革，提升運(yùn)營效率；加大創(chuàng)新力度，推動產(chǎn)品創(chuàng)新和服務(wù)升級；積極擁抱政策變化，加強(qiáng)與政府部門的溝通協(xié)作；還要關(guān)注行業(yè)發(fā)展趨勢，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營策略，以適應(yīng)不斷變化的市場環(huán)境。宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。在政策的引導(dǎo)和市場的推動下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷提升自身實(shí)力，積極應(yīng)對挑戰(zhàn)，把握發(fā)展機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。參考資料：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控指國家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動。我國對房地產(chǎn)的重要宏觀調(diào)控發(fā)生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性調(diào)控政策包括國十六條、國八條、國六條、(新)國十條、23號文件、18號文件等。現(xiàn)狀：首次出現(xiàn)房地產(chǎn)熱——房地產(chǎn)開發(fā)公司急劇增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，以炒地皮、炒鋼材、炒項(xiàng)目為主的房地產(chǎn)市場異?；钴S，尤其是海南、廣西北海等地，房地產(chǎn)開發(fā)過熱，形成了較嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)嚴(yán)重過熱態(tài)勢和通貨膨脹。對策：1993年，國務(wù)院出臺《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》，提出整頓金融秩序、加強(qiáng)宏觀調(diào)控的16條政策措施(通稱“國16條”)；1994年系列出臺《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《住宅擔(dān)保貸款管理試行辦法》頒布。效果：隨著各項(xiàng)措施的落實(shí)，全國房地產(chǎn)開發(fā)的增長速度明顯放緩，通貨膨脹得到遏制。經(jīng)濟(jì)由熱轉(zhuǎn)冷，房地產(chǎn)市場也沉寂下來，商品房和商品住宅的價(jià)格迅速回落。經(jīng)過3年努力，中國經(jīng)濟(jì)終于在1996年成功實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。問題：此次調(diào)控給房地產(chǎn)業(yè)一記重創(chuàng)?！皣?6條”一出，海南房地產(chǎn)熱浪應(yīng)聲而落，數(shù)千家開發(fā)商卷款逃離，留下遍地爛尾樓。后經(jīng)統(tǒng)計(jì)，海南省當(dāng)時(shí)閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元，而一海之隔的北海，沉淀資金甚至高達(dá)200億元，爛尾樓面積超過了三亞，被稱為中國的“泡沫經(jīng)濟(jì)博物館”。泡沫破裂后，海南等地房地產(chǎn)市場元?dú)獯髠?，進(jìn)入持續(xù)數(shù)年的低谷期?，F(xiàn)狀：1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后，我國經(jīng)濟(jì)開始出現(xiàn)“通貨緊縮”，房地產(chǎn)市場也隨之進(jìn)入低潮。對策：為刺激消費(fèi)、拉動內(nèi)需，1998年7月，國務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》(簡稱“23號”文件)，明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)”，并拉開了以取消福利分房為特征的中國住房制度改革。23號文件強(qiáng)調(diào)，在停止住房實(shí)物分配后，新的國家住房保障體系在“逐步實(shí)行住房分配貨幣化”的同時(shí)，要“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主體的住房供應(yīng)體系”。按照建設(shè)部當(dāng)時(shí)的保守算法，“最低收入者家庭”和“高收入者家庭”分別占了城市居民家庭總數(shù)的10%上下，可以買“經(jīng)濟(jì)適用房”的“中低收入家庭”，最低的也要占到居民人數(shù)的80%以上，高的甚至占到總?cè)丝诘?5%。1999年中央政府開始在全國范圍內(nèi)停止福利分房制度，推行住房分配貨幣化制度。效果：隨著各項(xiàng)政策措施貫徹落實(shí)，大大激活了低迷數(shù)年的房地產(chǎn)市場，推動了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入發(fā)展新時(shí)期。問題：這一時(shí)期存在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂等問題。為打擊“囤地”、“倒地”現(xiàn)象，規(guī)范土地交易市場《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，全國范圍內(nèi)“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓”意味著持續(xù)多年的“協(xié)議出讓”在法定意義上被叫停。但這一政策出發(fā)點(diǎn)是“從源頭上防治腐敗，降低不合理的房價(jià)”，實(shí)際操作缺乏統(tǒng)一規(guī)范，為其出現(xiàn)新的高房價(jià)問題埋下了隱患?，F(xiàn)狀：從2003年開始，我國房地產(chǎn)投資快速增長，再次出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過熱跡象。由于2003年土地使用權(quán)全面施行招投標(biāo)、掛牌、拍賣方式取得，導(dǎo)致土地價(jià)格和房價(jià)大幅上漲。而從98年開始的房地產(chǎn)信貸給尚不完善的中國銀行(83,00,00%)金融體系帶來了巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。對策：2003年6月，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(簡稱121號文件)，調(diào)整商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款政策。規(guī)定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。此份文件是中國第一輪房地產(chǎn)牛市啟動之后，中央政府第一次采取抑制房地產(chǎn)過熱的措施。8月出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(簡稱18號文件)，首次明確指出“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，并提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展是保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施，對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目要繼續(xù)加大信貸支持力度。效果：18號文件確立的“國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”是對1998年23號文件所確立的“新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)”的升級，也標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控正式開始。問題：18號文件沒有提出實(shí)質(zhì)性的控制房價(jià)和投資過熱的措施，倒是把23號文件中有關(guān)“經(jīng)濟(jì)適用房是住房供應(yīng)的主體”改為“經(jīng)濟(jì)適用房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房?！币馕吨畬ⅰ盀?0－80%以上的家庭提供經(jīng)濟(jì)適用房”的政策調(diào)整為“多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”。該文件對經(jīng)濟(jì)適用房的重新定性也為后來個(gè)人、組織或群體利用住房改革政策尋租、非法獲利埋下了隱患。這兩份意見向左的文件相繼出臺，將政府既害怕房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長過快又希望繼續(xù)拉動經(jīng)濟(jì)增長的搖擺不定的矛盾心態(tài)展露無遺。而各級政府主導(dǎo)的“圈地?zé)帷薄⑷諠u增大的金融信貸風(fēng)險(xiǎn)等原先大量潛在的問題也隨著樓市的火爆而集中暴露出來?，F(xiàn)狀：2005年房地產(chǎn)開發(fā)雖然繼續(xù)保持著快速發(fā)展的慣性，但增速明顯減慢，然而，房價(jià)快速上漲的勢頭仍然沒有改變，以深圳、北京為代表的全國眾多城市房價(jià)迅猛上漲，房價(jià)成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)。對策：為了抑制投資過熱、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，中央政府打出調(diào)控“組合拳”——2005年3月底，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》，提出抑制住房價(jià)格過快上漲的八項(xiàng)措施(簡稱“國八條”)，建立政府負(fù)責(zé)制，將穩(wěn)定住房價(jià)格提升到政治高度。4月，國務(wù)院常務(wù)會議提出，當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控要采取八項(xiàng)措施(簡稱“新國八條”)，對“國八條”進(jìn)一步細(xì)化、延伸。隨即，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)由建設(shè)部等七部委聯(lián)合制定的房地產(chǎn)調(diào)控操作層面的細(xì)化方案。2006年5月，國務(wù)院常務(wù)會議通過有針對性的六項(xiàng)措施(簡稱“國六條”)，將調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作為調(diào)控著力點(diǎn)。隨后出臺的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》(簡稱“九部委‘十五條’”)對“國六條”進(jìn)一步細(xì)化。其中提到的“限套型”、“限房價(jià)”的普通商品住房，被稱作“限價(jià)房”——以期解決中等收入夾心層群體的住房問題。2007年，以穩(wěn)定房價(jià)為訴求的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步深化。土地、信貸、稅收等為房地產(chǎn)市場降溫的各項(xiàng)調(diào)控新政密集推出，從土地管理、規(guī)范市場秩序、抑制投機(jī)(尤其抑制外商投資房地產(chǎn))、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)等多方面全面出擊。效果：房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些積極變化，開發(fā)投資實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長，住宅開發(fā)結(jié)構(gòu)得到一定改善。但是房價(jià)調(diào)控效果并沒立即顯現(xiàn)出來，反而出現(xiàn)邊調(diào)控邊上漲的現(xiàn)象。到2007年下半年，雖然總體房價(jià)漲幅有所放緩，但北京、上海、廣州、深圳等城市住房價(jià)格仍在高位，且不斷上揚(yáng)。問題：“國六條”提出的“規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房”方針，將門檻提高至城鎮(zhèn)低收入階層，試圖構(gòu)建一種“最低收入階層靠廉租房，低收入階層靠經(jīng)濟(jì)適用房，其他階層靠房地產(chǎn)市場”的解決方案。這意味著，自2003年調(diào)控以來，政府保障房惠及的人群范圍進(jìn)一步縮小，政府將更多的人的住房問題扔給了市場。從供需關(guān)系上看，這一方針的確立勢必推動房價(jià)上漲。而加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)和“限價(jià)房”方案的提出曾讓人們看到希望，然而以后的房價(jià)走勢卻又屢屢讓人們失望?，F(xiàn)狀：2008年是戲劇性的一年。年初貨幣政策將從“適度從緊”改為“從緊”，而財(cái)政政策繼續(xù)保持穩(wěn)健。下半年隨著世界金融危機(jī)的影響擴(kuò)大，央行宣布“雙率”齊降，貨幣政策再度從“從緊”向“適度寬松”轉(zhuǎn)變。本來在前期調(diào)控政策和金融危機(jī)的影響下，房地產(chǎn)投資迅速減少，國際熱錢紛紛撤出，房地產(chǎn)市場進(jìn)入觀望狀態(tài)，成交量日減，房價(jià)也有所下降。然而，在調(diào)控效果剛剛顯現(xiàn)時(shí)，政策再次松動，最終導(dǎo)致前功盡棄。2009年，中國房地產(chǎn)市場從年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購”，短短一年間，中國樓市迅速地由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^，由蕭條轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s，調(diào)控由“去庫存”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皵D泡沫”。2010年第一季度，房市神話繼續(xù)上演，房價(jià)持續(xù)攀高。對策：2009年12月，為遏制部分城市房價(jià)過快上漲，中央政府決定不再延長2008年年底出臺的二手房營業(yè)稅減免優(yōu)惠政策，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時(shí)限由2年恢復(fù)至5年，遏制炒房現(xiàn)象。隨后提出了“增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房；加強(qiáng)市場監(jiān)管；繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)”四條具體措施(簡稱“國四條”)，以完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為目標(biāo)。國務(wù)院各部委陸續(xù)出臺調(diào)控細(xì)節(jié)，逐漸廢除了2008年的刺激房市政策，再次轉(zhuǎn)向穩(wěn)定房價(jià)。2010年，以穩(wěn)定房價(jià)為主的房地產(chǎn)調(diào)控到了關(guān)鍵時(shí)刻。4月27日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》(簡稱“國十條”)，被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。效果：由于各級部門的落實(shí)問題和房地產(chǎn)市場的復(fù)雜實(shí)況，國十條的威力未能完全釋放。問題：雖然期間中央領(lǐng)導(dǎo)人不斷發(fā)言說“房價(jià)第四季度會下降”，但由于前幾次調(diào)控政府政策搖擺不定，購房者對此次房地產(chǎn)調(diào)控信心不足，以至于在房地產(chǎn)市場經(jīng)過4個(gè)多月的觀望僵持后又現(xiàn)回暖跡象，房地產(chǎn)迷局仍在變化之中。在十八大報(bào)告中，胡錦濤同志表示，要“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求”。這也是“保障房建設(shè)”首次被寫入黨代會報(bào)告。在12日舉行的十八大記者招待會上，十八大代表、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新說，黨的十六大以來，按照黨中央、國務(wù)院的決策部署，中國大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，解決困難群眾基本住房問題；不斷完善房地產(chǎn)市場，滿足群眾多層次住房需求；同時(shí)，堅(jiān)持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，加大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)工作力度，改善農(nóng)村困難群眾住房條件。經(jīng)過不斷探索和努力，城鄉(xiāng)住房建設(shè)和發(fā)展取得了明顯成效。我們將堅(jiān)持政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合，加快完善符合國情的住房體制機(jī)制和政策體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，加快保障性安居工程建設(shè)，進(jìn)一步加大農(nóng)村危房改造力度，努力實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)居民住有所居。姜偉新說，“十二五”期間城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)目標(biāo)是3600萬套，2011年已經(jīng)開工1000萬套，2012年開工了700多萬套，2013年計(jì)劃開工數(shù)量不會低于500萬套。隨著大批保障房陸續(xù)建成，配套設(shè)施建設(shè)、管理分配等都是需要解決的重要問題。他還強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)加強(qiáng)保障房建設(shè)資金管理，并堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不放松。事實(shí)上，政策無變化，并不意味著調(diào)控不會縱深。姜偉新在記者招待會上表示，對于樓市調(diào)控，中央政府時(shí)刻準(zhǔn)備應(yīng)對。遇到某一城市自行調(diào)整樓市政策時(shí)，中央儲備相應(yīng)的政策，一旦需要的話就出手。亞豪房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫對此表示，實(shí)際上這就是說明房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)不會放松，其實(shí)沒有新政策出臺對于我們來說就是好消息，目前我們還是會按照既定的安排開展工作。而未來的走勢誰也不好猜測，只能等十八大結(jié)束以后看有什么新政策，再相應(yīng)地應(yīng)對。正如姜偉新所言：“判斷樓市的動向，不能只考慮一個(gè)因素，一定要綜合考慮成交量和價(jià)格。交易量增加、交易價(jià)格同時(shí)上漲，就會出臺相應(yīng)的政策進(jìn)行調(diào)控。”房價(jià)反彈，市場回暖，必將觸動政策調(diào)控的神經(jīng)，這在業(yè)內(nèi)幾乎已形成共識。北京中原地產(chǎn)住宅事業(yè)部副總經(jīng)理商十磊在接受地產(chǎn)中國網(wǎng)采訪時(shí)就表示，住建部重申調(diào)控政策不放松，主要是擔(dān)心政策變化會引起房價(jià)快速反彈。因?yàn)槟壳翱?，市場成交量已?jīng)比較穩(wěn)定，很多項(xiàng)目價(jià)格甚至暗中上漲，政府肯定會對這些市場動向有所擔(dān)心。但從未來看，即便房地產(chǎn)市場整體調(diào)控不會松動，也會有一些儲備政策來替代現(xiàn)有政策，例如房產(chǎn)稅替代限購。商十磊認(rèn)為，房產(chǎn)稅如果替代限購，那么政策抑制的方向就會有差別。雖然政策仍然會抑制投資投機(jī)型需求，但低端市場與高端市場估計(jì)會差別化對待。政策肯定會首先保障剛需，高端項(xiàng)目則另當(dāng)別論。隨著全球經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和國家政策的不斷調(diào)整，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理已成為企業(yè)經(jīng)營管理中不可忽視的一環(huán)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其業(yè)務(wù)涉及資金量大、周期長、政策性強(qiáng)等特點(diǎn)，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更是顯得尤為突出。本文以A房地產(chǎn)公司為例，探討房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方面所面臨的問題及其應(yīng)對措施。A房地產(chǎn)公司作為一家在業(yè)內(nèi)頗具影響力的企業(yè)，其業(yè)務(wù)范圍涵蓋了住宅、商業(yè)、辦公等多個(gè)領(lǐng)域。隨著近年來國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的不斷加強(qiáng)，A公司在稅務(wù)方面所面臨的壓力也日漸增大。具體而言，A房地產(chǎn)公司在稅務(wù)方面面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要來自于以下幾個(gè)方面：政策風(fēng)險(xiǎn)：國家對房地產(chǎn)市場的政策調(diào)整直接影響到企業(yè)的稅務(wù)狀況。如限購、限貸、土地供應(yīng)等政策的變化都可能對企業(yè)的稅務(wù)籌劃產(chǎn)生影響。稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)：由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜性和多樣性，稅務(wù)籌劃的難度較大。不合理的稅務(wù)籌劃可能導(dǎo)致企業(yè)面臨稅務(wù)違規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)。成本控制風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本高昂，成本控制不當(dāng)可能導(dǎo)致企業(yè)利潤下降，進(jìn)而影響到稅務(wù)狀況。加強(qiáng)政策研究：公司設(shè)立了專門的政策研究團(tuán)隊(duì)，密切關(guān)注國家政策的動態(tài)變化，以便及時(shí)調(diào)整稅務(wù)籌劃策略。優(yōu)化稅務(wù)籌劃：公司聘請了專業(yè)的稅務(wù)顧問團(tuán)隊(duì)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行稅務(wù)籌劃，確保合規(guī)性和有效性。強(qiáng)化成本控制：公司通過精細(xì)化管理、合理采購、優(yōu)化施工等方式，有效控制項(xiàng)目開發(fā)成本，提高利潤空間。通過對A房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的分析，我們可以看到，在復(fù)雜多變的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，通過加強(qiáng)政策研究、優(yōu)化稅務(wù)籌劃、強(qiáng)化成本控制等措施，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。展望未來，隨著國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的不斷完善和稅務(wù)法規(guī)的日益嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更大的稅務(wù)挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷提升稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平，加強(qiáng)與政府部門的溝通與協(xié)作，確保企業(yè)在合規(guī)的前提下實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。也希望政府部門能夠?yàn)槠髽I(yè)提供更加明確、穩(wěn)定的政策環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康、有序發(fā)展。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和競爭的日益激烈，房地產(chǎn)公司面臨著諸多挑戰(zhàn)。為了降低成本和提高效益，稅收籌劃逐漸成為房地產(chǎn)公司不可忽視的重要環(huán)節(jié)。本文以H公司為例，對房地產(chǎn)公司的稅收籌劃進(jìn)行深入探討。稅收籌劃是指納稅人在遵守稅法的前提下，通過合理的稅務(wù)規(guī)劃和策略，降低納稅成本，提高經(jīng)濟(jì)效益的行為。稅收籌劃的前提是依法納稅，目的是減輕稅收負(fù)擔(dān)，提高納稅人的經(jīng)濟(jì)效益。H公司作為一家知名房地產(chǎn)企業(yè)，在項(xiàng)目開發(fā)、銷售及持有等環(huán)節(jié)涉及多種稅費(fèi)，包括營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅等。為了降低稅收成本，提高盈利能力，H公司采取了多種稅收籌劃措施。H公司在營業(yè)稅方面，根據(jù)國家政策對符合條件的項(xiàng)目采取了免稅或減稅的優(yōu)惠政策。公司還合理拆分業(yè)務(wù)，將服務(wù)業(yè)和建筑業(yè)分開核算，以適用較低的營業(yè)稅率。在所得稅方面，H公司利用稅法中對費(fèi)用的扣除規(guī)定，盡量增加可稅前扣除的項(xiàng)目，以降低應(yīng)納稅所得額。公司還通過合理安排資金，利用延期納稅政策，減輕了稅收負(fù)擔(dān)。在財(cái)產(chǎn)稅方面，H公司根據(jù)政策規(guī)定，對符合條件的房產(chǎn)采取了免征或減征房產(chǎn)稅的措施。同時(shí)，公司還合理規(guī)劃了土地增值稅的繳納，以降低稅負(fù)。為了制定有效的稅收籌劃方案，企業(yè)需要全面了解國家稅收政策和相關(guān)法規(guī)，掌握稅法精神，合理規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，制定出適合自身的稅收籌劃方案。H公司對國家稅收政策和法規(guī)進(jìn)行了深入研究，確保公司的稅收籌劃方案符合政策規(guī)定。H公司還積極與專業(yè)人士合作，借助他們的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)，制定出更加科學(xué)合理的稅收籌劃方案。H公司重視財(cái)務(wù)工作，提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)和技能水平。這樣可以幫助企業(yè)更好地進(jìn)行稅收籌劃工作，確保方案的有效實(shí)施。加強(qiáng)培訓(xùn)也是提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的重要途徑，公司可以定期組織財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)相關(guān)稅法知識和稅務(wù)籌劃技能，不斷提高他們的專業(yè)水平。為了保障稅收籌劃方案的有效實(shí)施，H公司加強(qiáng)了相關(guān)部門之間的溝通與協(xié)作。通過建立完善的溝通機(jī)制和協(xié)作體系，確保稅收籌劃方案的順利執(zhí)行和實(shí)施效果。通過對H公司的稅收籌劃進(jìn)行分析和研究，我們可以看到稅收籌劃在房地產(chǎn)公司中的重要性和價(jià)值。合理的稅收籌劃不僅可以降低企業(yè)的稅收成本，提高經(jīng)濟(jì)效益，還可以增強(qiáng)企業(yè)的競爭力。展望未來，隨著國家稅收政策的不斷完善和市場競爭的加劇，房地產(chǎn)公司的稅收籌劃將更加重要。因此，各房地產(chǎn)公司應(yīng)重視稅收籌劃工作，不斷加強(qiáng)相關(guān)人員的專業(yè)素質(zhì)和技能水平，以適應(yīng)不斷變化的市場環(huán)境，提高企業(yè)的核心競爭力。房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控是指國家借用行政力量干預(yù)房地產(chǎn)市場，確保房地產(chǎn)市場按照國家意志健康發(fā)展的一種政府行為。對房地產(chǎn)市場實(shí)施有效的宏觀控制，關(guān)鍵在于政府在市場運(yùn)行中正確選擇自己的位置，以及按市場發(fā)育程度建立清晰完備有效的調(diào)控系統(tǒng)，才能保證房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)。房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的對象是整個(gè)房地產(chǎn)市場，包括土地市場、房產(chǎn)市場、房地產(chǎn)資金市場、房地產(chǎn)勞務(wù)市場、房地產(chǎn)技術(shù)市場和房地產(chǎn)信息市場等。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)的增長具有較強(qiáng)的帶動作用，但同時(shí)又依賴于經(jīng)濟(jì)發(fā)展所創(chuàng)造的市場需求，取決于經(jīng)濟(jì)增長所決定的社會、居民的房地產(chǎn)支付能力。20世紀(jì)90年代初，我國局部地區(qū)如海南、北海等地房地產(chǎn)的非理性膨脹，嚴(yán)重影響了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和金融秩序；20世紀(jì)90年代日本房地產(chǎn)“泡沫”的破滅，對日本經(jīng)濟(jì)的影響至今仍未消除；東南亞金融危機(jī)也與房地產(chǎn)“泡沫”直接相關(guān)，教訓(xùn)十分沉痛。各國和地區(qū)的歷史經(jīng)驗(yàn)表明，缺乏有效的宏觀調(diào)控的房地產(chǎn)市場極易引發(fā)嚴(yán)重非均衡問題甚至發(fā)生“泡沫”，特別是在經(jīng)濟(jì)高速增長、房地產(chǎn)市場快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)必須與社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)市場需要總量上的基本均衡和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。因此，在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)和任務(wù)應(yīng)該是：保持市場供求總量的基本平衡，促進(jìn)市場結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)、快速、健康發(fā)展。雖然房地產(chǎn)市場非均衡是常態(tài)，但這并不意味著任由非均衡狀態(tài)自由發(fā)展，均衡目標(biāo)取向仍是市場宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：(1)供求總量的基本均衡。盡力減小房地產(chǎn)供求總量的非均衡程度，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求總量的基本均衡，是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)。房地產(chǎn)總量控制的目的就是要使房地產(chǎn)總供給與總需求的大體平衡，形成一個(gè)有限度的買方市場，使這個(gè)市場既有一定的合理庫存，又有充分的市場流轉(zhuǎn)，而且又不致造成非正常的空置商品房。市場經(jīng)濟(jì)本身雖然能依據(jù)市場供求關(guān)系、信息反饋、價(jià)格走勢等進(jìn)行自我調(diào)節(jié)，但由于市場機(jī)制本身的局限性，這種市場調(diào)節(jié)難免會出現(xiàn)消極、被動、滯后和帶有局部性的缺點(diǎn)，所以政府有必要從全局的高度綜合運(yùn)用各種手段，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行積極、主動、及時(shí)地宏觀調(diào)控，以便有效地把握好總量的平衡。通常情況下，房地產(chǎn)商品的社會需求包括投資性的生產(chǎn)用房需求和消費(fèi)性的生活用房需求兩大方面，既包括國內(nèi)、地區(qū)內(nèi)需求，也包括外商的需求，而這些需求的地區(qū)性又特別強(qiáng)，更多的是要求在地區(qū)或一個(gè)城市內(nèi)達(dá)到供求平衡。因此，為有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)商品社會總供給和總需求的均衡，我們還要綜合考慮．以下幾個(gè)方面：①要在一個(gè)地區(qū)或城市內(nèi)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品的供給總量和需求總量的基本平衡；②房地產(chǎn)商品供給和需求的重點(diǎn)要放在住宅方面，住宅建設(shè)的總量要同地區(qū)居民對住宅需求相平衡；③要注意有效需求與潛在需求的區(qū)別，房地產(chǎn)商品的供給總量要與有效需求總量相平衡。(2)優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)的基本均衡，提高資源配置效率。優(yōu)化結(jié)構(gòu)的目的是使產(chǎn)品適銷對路，實(shí)現(xiàn)有效供給和有效需求的均衡。當(dāng)前優(yōu)化結(jié)構(gòu)主要是根據(jù)社會消費(fèi)水平和市場即期需求，合理確定各種類型、不同檔次商品房之間的供應(yīng)數(shù)量，在重點(diǎn)保障適應(yīng)廣大中低收入者的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)的同時(shí)，兼顧社會多層次的住房需求。結(jié)構(gòu)優(yōu)化包括兩個(gè)方面：①房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的均衡發(fā)展。房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)要協(xié)調(diào)。居民住宅、辦公樓、廠房、商業(yè)用房、娛樂設(shè)施等各類房地產(chǎn)商品供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)相協(xié)調(diào)、相平衡，以充分合理地利用房地產(chǎn)資源，實(shí)現(xiàn)資源配置效率的最優(yōu)化。②實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場層次結(jié)構(gòu)的均衡發(fā)展。一方面，房地產(chǎn)三級市場實(shí)現(xiàn)良性互動，均衡發(fā)展；另一方面，也要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的買賣市場和出租市場的均衡發(fā)展。房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的原則是指在調(diào)控房地產(chǎn)市場的活動中觀察和處理調(diào)控問題的標(biāo)準(zhǔn)。這些原則要依據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展的客觀規(guī)律和國民經(jīng)濟(jì)管理的需要來制定。我們要在基本原則的指導(dǎo)下，采取有針對性的措施和辦法對各種房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行加以調(diào)節(jié)和控制。一般來說，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的手段有多種，如經(jīng)濟(jì)手段、行政手段和法律手段等。由于房地產(chǎn)商品價(jià)值量大，與人們的生產(chǎn)、生活密切相關(guān)，房地產(chǎn)市場活動涉及面廣、影響面寬，而且房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中具有重要的地位和作用。因而，對房地產(chǎn)市場的管理不能像一般商品市場那樣完全放開，完全由市場去組織生產(chǎn)。在選擇調(diào)控手段時(shí)，僅靠經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段不一定能達(dá)到調(diào)控的目標(biāo)，而要根據(jù)一定時(shí)期房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，按照經(jīng)濟(jì)、行政、法律手段等多種手段相結(jié)合的原則來進(jìn)行調(diào)控。宏觀調(diào)控通常是指政府從總體上采用經(jīng)濟(jì)；法律和行政等手段主動干預(yù)房地產(chǎn)市場，它往往帶有統(tǒng)一性的特征，但靈活性不足。而微觀管理則是對房地產(chǎn)市場的具體區(qū)域、項(xiàng)目和環(huán)節(jié)，甚至是市場行為主體和具體交易行為的管理和規(guī)制，具有較大的適應(yīng)性和靈活性。通常，宏觀和微觀向來是辯證統(tǒng)一的，我們必須堅(jiān)持對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控和微觀管理相結(jié)合的原則。將房地產(chǎn)宏觀調(diào)控和微觀管理結(jié)合起來，可以使它們優(yōu)勢互補(bǔ)，相互促進(jìn)，也就可以做到對房地產(chǎn)市場的管理既具有統(tǒng)一性，又具有靈活性。我們知道，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，政府對社會經(jīng)濟(jì)活動的宏觀調(diào)控，一般是以間接調(diào)控為主，但是以間接調(diào)控為主，并不等于僅僅實(shí)行間接調(diào)控。通常，對于某些資源的開發(fā)利用、某些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由于它們自身的特殊性，或者市場的不完善，仍然必須實(shí)行一些直接調(diào)控，將直接調(diào)控和間接調(diào)控有機(jī)結(jié)合起來使用。房地產(chǎn)商品作為特殊商品，對社會生產(chǎn)和人民生活影響極大，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。因此，政府在通過財(cái)政、稅收等手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)行間接調(diào)控的同時(shí)，不能放棄對房地產(chǎn)市場的直接調(diào)控。特別是對于我國發(fā)育尚不完全成熟的房地產(chǎn)市場，堅(jiān)持政府的直接調(diào)控仍有必要。因此，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，在房地產(chǎn)市場非均衡運(yùn)行的狀態(tài)下，我們對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，直接調(diào)控和間接調(diào)控相結(jié)合是我們必須遵循的重要原則?；仡櫸覈暧^調(diào)控的歷史，可以發(fā)現(xiàn)過去的宏觀調(diào)控工作常常處于“一放就亂，一亂就管，一管就死”的怪圈之中，常常使宏觀調(diào)控的效果大打折扣，難以達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。因此，我們對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，應(yīng)當(dāng)在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，將“管”和“放”兩者有機(jī)地結(jié)合起來，努力做到“管而不死，活而有序”。另外，由于房地產(chǎn)具有區(qū)域性的特點(diǎn)，全國各地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同、人民生活水平不同，房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r也各不相同。因此，我們在對房地產(chǎn)市場宏觀管理和調(diào)控時(shí)，要針對不同地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的特點(diǎn)和具體情況，采取靈活的措施和因地制宜的政策。由于房地產(chǎn)市場是國民經(jīng)濟(jì)一個(gè)重要的要素市場，而且我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，再加上房地產(chǎn)業(yè)本身的一些特點(diǎn)，如投資規(guī)模大，涉及面廣，與人民生活息息相關(guān)等，因此國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控必須實(shí)行“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)”，以便能對市場進(jìn)行有效的宏觀管理。中央的調(diào)控政策下來后不能有的地方執(zhí)行，有的地方不執(zhí)行。各個(gè)地方在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，也不宜制定一些與國家意圖不相吻合的“土”政策，這會擾亂整個(gè)房地產(chǎn)市場。另外，對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控是一項(xiàng)綜合性的工作，涉及政府的多個(gè)部門，需要明確宏觀調(diào)控的職責(zé)分工并相互配合。由于過去長時(shí)期內(nèi)理論認(rèn)識不清，市場管理經(jīng)驗(yàn)缺乏，再加上對于宏觀調(diào)控重視不夠，過分強(qiáng)調(diào)直接采用行政手段進(jìn)行調(diào)控，因而在機(jī)構(gòu)設(shè)置和職能安排上未能認(rèn)真考慮哪些部門對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控、如何分工更為科學(xué)的問題。所以，還存在著政府部門職責(zé)分工和相互配合問題。例如，在國務(wù)院組成或直屬部門中，可以對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的涉及國家發(fā)改委、建設(shè)部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、財(cái)政部等至少六個(gè)部委，在省、市級地方政府，則要涉及更多部門。每個(gè)政府機(jī)構(gòu)都有一定的調(diào)控權(quán)限，但沒有一個(gè)政府機(jī)構(gòu)能夠負(fù)得起總量調(diào)控的職責(zé)山。因此，在目前我國的房地產(chǎn)市場管理體制下，對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控必須堅(jiān)持統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分工負(fù)責(zé)、相互協(xié)調(diào)的原則。為保證房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的有效實(shí)施，一般采用經(jīng)濟(jì)手段、行政手段、法律手段和政策方法四種。即通過運(yùn)用價(jià)格、稅收、利率等經(jīng)濟(jì)杠桿，來充分調(diào)控房地產(chǎn)市場的運(yùn)行和發(fā)展，以經(jīng)濟(jì)刺激來引導(dǎo)人們的經(jīng)濟(jì)活動。即通過國家、政府部門的行政權(quán)力，以行政管理的方法，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。如制定房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)劃，來對房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向進(jìn)行控制；通過規(guī)定房地產(chǎn)市場主體資格、活動原則、經(jīng)營范圍、權(quán)力和義務(wù)等來控制房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)等。即通過房地產(chǎn)立法和房地產(chǎn)執(zhí)法來宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場。通過制定各種房地產(chǎn)法律、法規(guī)來規(guī)范我們的經(jīng)營，保護(hù)合法經(jīng)營，打擊不法經(jīng)營，維護(hù)房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策方法，是指國家通過制定并組織貫徹執(zhí)行一定的房地產(chǎn)市場發(fā)展政策，來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。其特點(diǎn)是適應(yīng)性強(qiáng)、針對性強(qiáng)，容易取得比較好的效果。加強(qiáng)國有土地出讓的計(jì)劃、規(guī)劃管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量。出讓土地必須按照當(dāng)年下達(dá)的建設(shè)用地計(jì)劃進(jìn)行數(shù)量控制，必須依據(jù)城市規(guī)劃，必須與建設(shè)項(xiàng)目相結(jié)合，必須有明確的開發(fā)期限和進(jìn)度要求，必須有基礎(chǔ)設(shè)施配套的條件，必須按權(quán)限審批，這對規(guī)范整個(gè)房地產(chǎn)市場是至關(guān)重要的，要充分認(rèn)識到土地供應(yīng)的龍頭作用。土地供應(yīng)計(jì)劃的宏觀調(diào)控是整個(gè)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的關(guān)鍵。房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀調(diào)控是平衡房地產(chǎn)市場中供求關(guān)系的一個(gè)重要手段。由于土地資源的稀缺性和不可再生性，加上人們對住房的需求是長期的，不斷上升的，由此決定國家必須對房地產(chǎn)市場進(jìn)行控制，決定了房地產(chǎn)市場是個(gè)不完全開放的市場。國家通過制訂和調(diào)整房地產(chǎn)商品的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，最高、最低限價(jià)，價(jià)格浮動幅度等來對市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)控，保證價(jià)格結(jié)構(gòu)的合理性，保證市場的供應(yīng)，平衡市場的需求。房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)控是指國家通過調(diào)整稅率和增減稅種稅目，來調(diào)整收益流向，引導(dǎo)市場發(fā)展。避免和減少在房地產(chǎn)市場中的投機(jī)行為，鼓勵(lì)和支持對國家建設(shè)和人民生活迫切需要的項(xiàng)目的投資。這里包含兩個(gè)方面，一是通過投資貸款利率的調(diào)控，來平衡房地產(chǎn)的投資市場，控制房地產(chǎn)的開發(fā)總量和項(xiàng)目品種；二是通過消費(fèi)貸款的利率調(diào)控，來鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)商品的有效需求，平衡房地產(chǎn)商品的供需矛盾，推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。城市規(guī)劃的調(diào)控是國家通過行政手段來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的方法之一。它是國家在制訂城市發(fā)展總體規(guī)劃的前提下來制訂房地產(chǎn)市場的發(fā)展計(jì)劃和規(guī)劃，控制房地產(chǎn)的投資項(xiàng)目及規(guī)模，保證城市建設(shè)總體發(fā)展的合理和規(guī)劃性，培育出完善的房地產(chǎn)市場。房改政策的調(diào)控是國家通過政策方法來實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。由于長期的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，我國在住房制度上存在著大量的弊病，特別是福利性分房和低租金制度，嚴(yán)重束縛了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。為此國家通過制訂一系列的房改政策，