從拿地到交付項(xiàng)目總?cè)探?jīng)歷的那些蛋疼程序與磨難樣本

從拿地到交付，項(xiàng)目總?cè)探?jīng)歷那些蛋疼程序與磨難土地獲取細(xì)節(jié)在現(xiàn)階段依照《都市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于規(guī)定，用地獲得方式有三種：?是通過(guò)國(guó)家出讓方式獲得（即通過(guò)土地一級(jí)市場(chǎng)獲得）?是通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式獲得（即通過(guò)土地二級(jí)市場(chǎng)獲得）?是通過(guò)與當(dāng)前土地使用者合伙等方（即通過(guò)土地三級(jí)市場(chǎng)獲得）土地競(jìng)買(mǎi)工作流程-流程圖1.土地投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)依程序：①投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書(shū)投入標(biāo)箱。招標(biāo)公示容許郵寄標(biāo)書(shū)，投標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時(shí)間前收到方為有效；標(biāo)書(shū)投入標(biāo)箱后，不可撤回。投標(biāo)人應(yīng)對(duì)標(biāo)書(shū)和關(guān)于書(shū)面承諾承擔(dān)責(zé)任。②由投標(biāo)人或者其推選代表檢查標(biāo)箱密封狀況，當(dāng)眾啟動(dòng)標(biāo)箱，宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文獻(xiàn)重要內(nèi)容。③評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、關(guān)于專家構(gòu)成，成員人數(shù)為五人以上單數(shù)。④招標(biāo)人依照評(píng)標(biāo)成果，擬定中標(biāo)人。2.土地拍賣(mài)會(huì)程序：①主持人點(diǎn)算競(jìng)買(mǎi)人；②主持人簡(jiǎn)介拍賣(mài)宗地位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃規(guī)定和其她關(guān)于事項(xiàng)；③主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒(méi)有底價(jià)，應(yīng)當(dāng)明確提示；④主持人報(bào)出起叫價(jià)；⑤競(jìng)買(mǎi)人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)；⑥主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)；⑦主持人持續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒(méi)有再應(yīng)價(jià)，主持人落槌表達(dá)拍賣(mài)成交；⑧主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。競(jìng)買(mǎi)人局限性三人，或者競(jìng)買(mǎi)人最高應(yīng)價(jià)未達(dá)究竟價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終結(jié)拍賣(mài)。3.土地掛牌程序：①在掛牌公示規(guī)定掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃規(guī)定、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等，在掛牌公示規(guī)定土地交易場(chǎng)合掛牌發(fā)布②符合條件競(jìng)買(mǎi)人填寫(xiě)報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)③出讓人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格④出讓人繼續(xù)接受新報(bào)價(jià)⑤出讓人在掛牌公示規(guī)定掛牌截止時(shí)間擬定競(jìng)得人。時(shí)限掛牌時(shí)間不少于10個(gè)工作日。掛牌期間可依照競(jìng)買(mǎi)人競(jìng)價(jià)狀況調(diào)節(jié)增價(jià)幅度。掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定擬定與否成交：①在掛牌期限內(nèi)只有一種競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其她條件，掛牌成交②在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相似，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外③在掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其她條件，掛牌不成交在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上競(jìng)買(mǎi)人規(guī)定報(bào)價(jià)，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人4.土地成交確認(rèn)書(shū)1、經(jīng)辦部門(mén)：市土地儲(chǔ)備交易中心2、辦理?xiàng)l件：按照掛牌文獻(xiàn)商定交納競(jìng)買(mǎi)保證金、申請(qǐng)人需具備相應(yīng)申請(qǐng)條件。3、注意事項(xiàng)：擬定競(jìng)買(mǎi)保證金截至日期，以免錯(cuò)過(guò)競(jìng)價(jià)資格、擬定好申請(qǐng)公司名稱，以免公司名稱不符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)定、辦理土地證之前，公司有關(guān)信息不要變更。4.辦理時(shí)限：30內(nèi)訂立出讓合同土地確權(quán)登記手續(xù)辦理1.承辦部門(mén)：所在都市國(guó)土資源局2.土地登記需要資料①籌劃立項(xiàng)批文；②建設(shè)用地規(guī)劃允許證和用地意見(jiàn)；③土地登記申請(qǐng)書(shū)；④地籍調(diào)查表（含土地登記法人代表身份證明書(shū)、土地登記法人代表委托書(shū)、四鄰指界簽名單、宗底座落圖）；⑤土地登記審批表；⑥土地登記卡。3、辦理?xiàng)l件：需交納完土地出讓金及契稅，持出讓金交納憑證、契稅完稅證明等有關(guān)資料辦理土地證。4、注意事項(xiàng)：地籍調(diào)查需提前開(kāi)始工作，協(xié)調(diào)做好四鄰簽字。5.辦理時(shí)限：20個(gè)工作日2項(xiàng)目立項(xiàng)手續(xù)與時(shí)限工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審批一.承辦部門(mén)：所在都市籌劃發(fā)展委員會(huì)投資處二.申報(bào)資料：①書(shū)面申請(qǐng)；②提供資金貫徹證明；③土地使用權(quán)證明；④由具備相應(yīng)資質(zhì)工程征詢單位編制可行性研究報(bào)告?？尚行匝芯繄?bào)告應(yīng)具備如下附件：規(guī)劃部門(mén)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)選址初審意見(jiàn)；土地管理部門(mén)對(duì)建設(shè)用地初審意見(jiàn)；環(huán)保部門(mén)環(huán)評(píng)報(bào)告；關(guān)于部門(mén)對(duì)供電、供水、供熱、供氣以及地震審查意見(jiàn)；依法必要招標(biāo)項(xiàng)目招標(biāo)總體方案；⑤公司資質(zhì)證明.三.申辦程序：有行政主管部門(mén)開(kāi)發(fā)商，由主管行政部門(mén)轉(zhuǎn)報(bào)項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料；無(wú)行政主管部門(mén)開(kāi)發(fā)商，可直接報(bào)市管理辦公室，項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)市計(jì)委。納入土地收購(gòu)出讓項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商在通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)方式獲得開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)后，憑《中標(biāo)確認(rèn)書(shū)》或《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》和《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。與其他申報(bào)材料一起上報(bào)。市計(jì)委在收到申報(bào)資料后，依照詳細(xì)狀況，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，對(duì)符合條件，市計(jì)委予以批復(fù)。對(duì)屬上級(jí)發(fā)展籌劃部門(mén)審批權(quán)限內(nèi)項(xiàng)目，由市計(jì)委負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)報(bào)。四.辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后，5個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。

建設(shè)項(xiàng)目年度投資籌劃審批1.承辦部門(mén)：所在都市籌劃發(fā)展委員會(huì)投資處2.申報(bào)資料：①書(shū)面申請(qǐng)；②國(guó)家或省、市計(jì)委批復(fù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；③規(guī)劃部門(mén)出具建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃允許意見(jiàn)；④跨年度建設(shè)項(xiàng)目，需提供市計(jì)委上年度下達(dá)年度投資籌劃。3.申辦程序：有行政主管部門(mén)開(kāi)發(fā)商，由主管行政部門(mén)轉(zhuǎn)報(bào)申報(bào)資料；無(wú)行政主管部門(mén)開(kāi)發(fā)商，可直接上報(bào)市管理辦公室，申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)市計(jì)委。市計(jì)委在收到申報(bào)資料后進(jìn)行審查，對(duì)符合條件，市計(jì)委予以批復(fù)。4.辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后，5個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。

3拆遷手續(xù)與程序1.承辦部門(mén)：所在都市拆遷辦2.申報(bào)資料：①拆遷申請(qǐng)書(shū)；②項(xiàng)目立項(xiàng)批文；③《建設(shè)用地規(guī)劃允許證》及附圖、附件；④?chē)?guó)有土地使用證；⑤建設(shè)拆遷暫時(shí)用地允許證；⑥拆遷補(bǔ)償、安頓資金證明；⑦拆遷籌劃和拆遷方案；⑧產(chǎn)權(quán)調(diào)換和安頓用房證明。3.申辦程序：?審查申請(qǐng)，并于收到申請(qǐng)后2日內(nèi)作出與否準(zhǔn)予拆遷立項(xiàng)決定；?批準(zhǔn)拆遷立項(xiàng)，拆遷人應(yīng)自批準(zhǔn)立項(xiàng)之日起3日內(nèi)辦理委托拆遷或自行拆遷備案手續(xù)，繳納拆遷管理費(fèi)；?拆遷立項(xiàng)批準(zhǔn)之日起5日內(nèi)，核發(fā)《房屋拆遷允許證》。擬定拆遷范疇，發(fā)布拆遷公示，進(jìn)行戶口登記、房屋勘測(cè)等拆遷準(zhǔn)備工作；拆遷機(jī)構(gòu)與被拆遷單位訂立拆遷合同；實(shí)行拆遷，核發(fā)拆遷驗(yàn)收證明，獲得《拆遷驗(yàn)收合格證》；征地辦、拆遷辦、規(guī)劃局現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量定線，核定用地范疇、拆遷面積。4設(shè)計(jì)單位招標(biāo)1.承辦部門(mén)：開(kāi)發(fā)商或其代理機(jī)構(gòu)2.申報(bào)資料：①建設(shè)項(xiàng)目籌劃批文；②建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃規(guī)定告知書(shū)及附圖；③招標(biāo)投標(biāo)工作籌劃及方案；④設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)；⑤招標(biāo)人或代理機(jī)構(gòu)工作能力證明材料及資格證書(shū)；⑥委托代理合同或合同。3.申辦程序：①招標(biāo)人或其代理機(jī)構(gòu)按規(guī)定提交申報(bào)材料（涉及：籌劃批文、設(shè)計(jì)規(guī)劃規(guī)定告知書(shū)、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)等）；②填報(bào)《工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)申報(bào)表》；③審核項(xiàng)目狀況及招標(biāo)條件，登記備案；④對(duì)發(fā)標(biāo)、評(píng)標(biāo)及方案評(píng)審等活動(dòng)實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督；⑤中標(biāo)方案擬定后，招標(biāo)人提交招投標(biāo)狀況報(bào)告；⑥簽發(fā)《工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)意見(jiàn)書(shū)》。4.標(biāo)桿公司常規(guī)時(shí)限：20個(gè)工作日。5.應(yīng)注意事項(xiàng)：?jiǎn)误w10000平方米以上建筑工程，必要進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，行政監(jiān)督部門(mén)為市建委設(shè)計(jì)處。6.受約束節(jié)點(diǎn)?項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)?規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)7.制約節(jié)點(diǎn)?修建性詳細(xì)規(guī)劃方案申報(bào)?建設(shè)工程規(guī)劃允許證5用地規(guī)劃允許證辦理建設(shè)用地規(guī)劃允許證獲得一.承辦部門(mén)：所在都市規(guī)劃局二.申報(bào)資料：①書(shū)面申請(qǐng)（含建設(shè)規(guī)定和內(nèi)容）；②計(jì)委年度籌劃投資批文；③1：500地形圖；④已批準(zhǔn)可行性研究報(bào)告。三.申辦程序：①持所需材料向市規(guī)劃局提出申請(qǐng)；②規(guī)劃局現(xiàn)場(chǎng)勘察，審查、核對(duì)有關(guān)規(guī)劃，在15個(gè)工作日內(nèi)予以答復(fù)；③規(guī)劃局對(duì)符合都市規(guī)劃申請(qǐng)簽發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃允許告知書(shū)》，開(kāi)發(fā)商憑該告知書(shū)向國(guó)土資源局申請(qǐng)辦理建設(shè)用地籌劃批準(zhǔn)手續(xù)；④需制定詳細(xì)規(guī)劃，在7個(gè)工作日內(nèi)簽發(fā)《規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)定告知書(shū)》；⑤委托有資質(zhì)設(shè)計(jì)單位作總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)；⑥規(guī)劃局審查規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；⑦到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)用地規(guī)劃允許證》。對(duì)具備審批條件且符合詳細(xì)規(guī)劃，7個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃允許證》和《建設(shè)用地規(guī)劃意見(jiàn)》。四.重要審查內(nèi)容實(shí)體審查?擬定建設(shè)用地性質(zhì)?擬定建設(shè)用地及代征都市公共用地范疇和面積?其他法律、法規(guī)、規(guī)章中規(guī)定審查內(nèi)容形式審查所有申報(bào)材料與否符合規(guī)定五.受約束節(jié)點(diǎn)?國(guó)有土使用權(quán)出讓合同訂立?建設(shè)用地及代征地釘樁成果?規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)?項(xiàng)目地名核準(zhǔn)批復(fù)六.制約節(jié)點(diǎn)?建設(shè)工程規(guī)劃允許證?施工允許證?預(yù)售允許證及國(guó)有土使用證特別注意事項(xiàng)：（1）方案需通過(guò)公司審查再上報(bào)，以免方案通過(guò)后不符合公司發(fā)展理念。（2）上報(bào)方案需與設(shè)計(jì)部重復(fù)溝通，對(duì)于面積指標(biāo)、日照遮擋等有關(guān)問(wèn)題需提前核查，充分溝通，以提高審核通過(guò)率。備注：15個(gè)工作日6規(guī)劃允許證程序建筑規(guī)劃允許證辦理（1）承辦部門(mén)：所在都市規(guī)劃局（2）申報(bào)資料：申請(qǐng)階段：①書(shū)面申請(qǐng)（含建設(shè)規(guī)定和內(nèi)容）；②1：500地形圖；③已批準(zhǔn)詳細(xì)規(guī)劃；取證階段：①《建設(shè)工程規(guī)劃允許證》申報(bào)表一式兩份；②建筑工程總平面圖（加蓋工程設(shè)計(jì)單位證書(shū)專用章）一份；③建筑和構(gòu)造施工圖重要某些、室外工程平面圖，裝訂成冊(cè)，一式兩套；④當(dāng)年年度投資籌劃；⑤關(guān)于部門(mén)審核手續(xù)；⑥已獲得《建設(shè)用地規(guī)劃允許證》，須附土地使用權(quán)批準(zhǔn)文獻(xiàn)。涉及房屋拆遷，須附拆遷驗(yàn)收證明；⑦按規(guī)定由專業(yè)主管部門(mén)審查，應(yīng)附其書(shū)面審查意見(jiàn)。（3）申辦程序：申請(qǐng)階段：持申報(bào)材料向市規(guī)劃局提出申請(qǐng)；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃規(guī)定告知書(shū)》；省會(huì)規(guī)劃專家組評(píng)審；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見(jiàn)書(shū)》。取證階段：開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)《建設(shè)工程規(guī)劃允許證申報(bào)表》，并將申報(bào)表連同施工圖及其他申報(bào)資料送規(guī)劃局辦理審批手續(xù)。資料審核完畢，執(zhí)由規(guī)劃局開(kāi)具所在都市都市建設(shè)基金管理辦公室收費(fèi)聯(lián)系單，到基金辦繳納市政設(shè)施配套費(fèi)。同步，在市規(guī)劃局繳納都市規(guī)劃技術(shù)征詢服務(wù)費(fèi)和建筑放線費(fèi)。在繳納上述費(fèi)用后，方可領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃允許證。（4）辦結(jié)時(shí)限：①批準(zhǔn)辦證申請(qǐng)，15個(gè)工作日內(nèi)；②辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃規(guī)定告知書(shū)》，7個(gè)工作日內(nèi)；③辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見(jiàn)書(shū)》，7個(gè)工作日內(nèi)；④辦理施工圖審查，20個(gè)工作日內(nèi)。（方案或施工圖修改時(shí)間不計(jì)入辦結(jié)時(shí)限內(nèi)）重要審查內(nèi)容實(shí)體審查①已審查通過(guò)設(shè)計(jì)方案建設(shè)項(xiàng)目：申報(bào)圖紙②與否符合修建性詳細(xì)規(guī)劃或已審查通過(guò)設(shè)計(jì)方案。前款規(guī)定項(xiàng)目以外建設(shè)項(xiàng)目：①申報(bào)圖紙用地范疇與規(guī)劃擬定范疇與否一致②建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)符合都市規(guī)劃規(guī)定③容積率符合都市規(guī)劃規(guī)定④建筑高度符合都市規(guī)劃規(guī)定⑤建筑密度、空地率或綠地率符合都市規(guī)劃規(guī)定⑥停車(chē)位數(shù)量符合法律、法規(guī)、規(guī)章和都市規(guī)劃規(guī)定⑦建筑間距符合法律、法規(guī)、規(guī)章和都市規(guī)劃技術(shù)原則規(guī)定，綠化率符合都市規(guī)劃規(guī)定⑧公共服務(wù)設(shè)施符合法律、法規(guī)、規(guī)章和新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》規(guī)定⑨建設(shè)項(xiàng)目后退道路紅線距離符合法律、法規(guī)、規(guī)章和都市規(guī)劃技術(shù)原則規(guī)定⑩已安排了必要水、電、氣、熱等市政基本設(shè)施，其他法律、法規(guī)、規(guī)章中規(guī)定審查內(nèi)容。受約束節(jié)點(diǎn)?規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及其中規(guī)定?修建性詳細(xì)規(guī)劃方案及其中規(guī)定?工程檔案登記資料?勘察設(shè)計(jì)招投標(biāo)審查告知書(shū)?項(xiàng)目地名核準(zhǔn)批復(fù)?技術(shù)圖紙制約節(jié)點(diǎn)?工程施工允許證?工程建筑面積預(yù)測(cè)量?預(yù)售允許證?房屋權(quán)屬初始登記注意事項(xiàng)：該節(jié)點(diǎn)是規(guī)劃報(bào)建中問(wèn)題最多一種點(diǎn)，為了避免重復(fù)，一方面需要與設(shè)計(jì)部充分溝通，對(duì)于面積指標(biāo)、間距、退讓等常用問(wèn)題要提前核查，如有風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)要在入案前與有關(guān)審核人員充分溝通，以提高審核通過(guò)率。7消防審批消防報(bào)建應(yīng)提交如下資料：4-6項(xiàng)須提供電子文獻(xiàn)1、《建筑消防設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》、申辦個(gè)人簡(jiǎn)介信及個(gè)人有效證件、建設(shè)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件2、《建筑工程立項(xiàng)選址或初步設(shè)計(jì)消防審核意見(jiàn)書(shū)》3、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（加蓋設(shè)計(jì)單位公章、注冊(cè)建筑師章）4、建筑平面圖紙（需含門(mén)窗表）二套，立面、剖面、總平面圖紙各一套（加蓋設(shè)計(jì)院紅章）5、詳細(xì)消防設(shè)計(jì)專篇一套（加蓋設(shè)計(jì)院紅章，涉及每棟建筑詳細(xì)闡明，并附工程項(xiàng)目概況表格，表中列明技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及各棟建筑高度、層數(shù)）6、完整消防工程圖紙一套（建筑、給排水、暖通、弱電專業(yè)，加蓋設(shè)計(jì)院紅章）7、設(shè)計(jì)人員資格證書(shū)復(fù)印件一份（至少二人以上，并與圖紙簽名人員相符）辦結(jié)時(shí)限：自收到圖紙資料之日起，普通工程10個(gè)工作日內(nèi)；國(guó)家、省重點(diǎn)工程20個(gè)工作日內(nèi)審核完畢。重要審查內(nèi)容?總平面布局和平面布置中涉及消防安全防火間距、消防車(chē)道、消防水源等?建筑火災(zāi)危險(xiǎn)性類別和耐火級(jí)別?建筑防火、防煙分區(qū)和建筑構(gòu)造、安全疏散和消防電梯?消防給水和自動(dòng)滅火系統(tǒng)；防煙、排煙和風(fēng)、空調(diào)系統(tǒng)防火設(shè)計(jì)?消防電源及其配電；火災(zāi)應(yīng)急照明、應(yīng)急廣播和疏散批示標(biāo)志?火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和消防控制；?建筑內(nèi)部裝修防火設(shè)計(jì)；建筑滅火器配備；?有爆炸危險(xiǎn)性甲、乙類廠房防爆設(shè)計(jì)；國(guó)家工程建筑原則中關(guān)于消防設(shè)計(jì)其他內(nèi)容受約束節(jié)點(diǎn)經(jīng)審定規(guī)劃方案制約節(jié)點(diǎn)施工圖設(shè)計(jì)注意事項(xiàng)：10月1日開(kāi)始實(shí)行新備案制度。但如果“地下單體建筑和建筑高度超過(guò)五十米居住建筑建設(shè)工程仍需審核和驗(yàn)收”。這對(duì)圖紙質(zhì)量規(guī)定就更為嚴(yán)格，消防間距、消防門(mén)啟動(dòng)方向、最短逃生距離等常用問(wèn)題要盡量避免。8地下人防審批1、經(jīng)辦部門(mén)：市人防辦2、辦理?xiàng)l件：建設(shè)用地規(guī)劃允許證審批通過(guò)，單體方案已經(jīng)通過(guò)。3、需要報(bào)送資料地下室構(gòu)造施工圖三套地下室水電、通風(fēng)施工圖三套地下室人防設(shè)計(jì)施工圖三套4、注意事項(xiàng)：人防建設(shè)方案需提前擬定并與人防辦溝通，避免重復(fù)。5.辦理時(shí)限：10個(gè)工作日人防規(guī)劃設(shè)計(jì)意見(jiàn)書(shū)人防施工設(shè)計(jì)圖審查重要審查內(nèi)容?初設(shè)規(guī)定修改內(nèi)容?人防構(gòu)造、人防設(shè)施審核?技術(shù)原則審核受約束節(jié)點(diǎn)?人防初步設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)?人防初步設(shè)計(jì)審核批準(zhǔn)告知單制約節(jié)點(diǎn)?施工允許證?預(yù)售允許證注意事項(xiàng)：人防審批普通請(qǐng)人防設(shè)計(jì)單位協(xié)助辦理，她們與人防辦均有較好業(yè)務(wù)關(guān)系，關(guān)于與否異地建設(shè)需要提前擬定，如異地建設(shè)需提前辦理異地建設(shè)費(fèi)繳納9環(huán)境評(píng)估環(huán)保專項(xiàng)審批：1、經(jīng)辦部門(mén)：市環(huán)保局2、辦理?xiàng)l件：修建性詳規(guī)批復(fù)3、辦理時(shí)限：30個(gè)工作日4、需要報(bào)送資料建筑施工圖二套規(guī)劃總平面圖建筑專篇闡明一套標(biāo)示清晰各分區(qū)功能標(biāo)示發(fā)電機(jī)房位置、功率。注意事項(xiàng)：環(huán)保審批普通連同環(huán)評(píng)報(bào)告一起外包給與環(huán)保單位有較好業(yè)務(wù)關(guān)系專業(yè)單位辦理。并且在合同中要商定包通過(guò)，并協(xié)助驗(yàn)收。審批中注意關(guān)于設(shè)立排污站等規(guī)定，如有餐飲商業(yè)需在其中進(jìn)行詳細(xì)闡明。環(huán)評(píng)報(bào)告編寫(xiě)需2個(gè)月，務(wù)必提前安排，避免影響后續(xù)工作。10施工允許證程序施工允許證辦理1.承辦部門(mén)：所在都市建設(shè)委員會(huì)2.申報(bào)資料：①報(bào)建證；②計(jì)委立項(xiàng)批文；③市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃規(guī)定告知書(shū)及附圖；④施工合同備案登記表；⑤質(zhì)監(jiān)委托書(shū)；⑥監(jiān)理合同鑒證；⑦施工單位安全報(bào)監(jiān)書(shū)；⑧總包單位中標(biāo)告知書(shū)；⑦建筑工程質(zhì)量責(zé)任卡；⑧施工允許申請(qǐng)表。3.申辦程序：①開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)《所在都市建設(shè)工程施工允許申請(qǐng)表》、《工程質(zhì)量責(zé)任卡》、《質(zhì)監(jiān)委托書(shū)》；②將上述三表連同其他申報(bào)資料送建筑有形市場(chǎng)市建委窗口辦理審批手續(xù)；③交納墻體材料節(jié)能費(fèi)和散裝水泥保證金后，領(lǐng)取施工允許證。4.辦結(jié)時(shí)限：自收到申辦資料，并繳納墻體材料節(jié)能費(fèi)和散裝水泥保證金之日起，5個(gè)工作日內(nèi)，核發(fā)《建設(shè)工程施工允許證》5.應(yīng)注意事項(xiàng)：①施工允許證明行一種單項(xiàng)建設(shè)工程，實(shí)行一份施工允許；②施工允許證分為正本、副本，正本由開(kāi)發(fā)商保存，副本由施工公司保存，作為竣工驗(yàn)收資料。

受約束節(jié)點(diǎn)?建設(shè)工程規(guī)劃允許證?建設(shè)用地規(guī)劃允許證?人防初步設(shè)計(jì)審查意見(jiàn)?安全及質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)?施工及監(jiān)理單位招投標(biāo)?樹(shù)木移伐審查?施工場(chǎng)地占道審批?節(jié)能及專項(xiàng)基金繳納等制約節(jié)點(diǎn)?工程開(kāi)工?預(yù)售允許證11施工過(guò)程程序?建設(shè)工程放線辦理需提交如下資料：1、《建設(shè)工程放線申請(qǐng)表》（建設(shè)單位蓋章）2、用地紅線圖、《建設(shè)工程規(guī)劃允許證》復(fù)印件各一份3、已批復(fù)總平面圖、首層平面圖原件各一份4、總平面圖電子文獻(xiàn)1份承辦單位：規(guī)劃局測(cè)量放線科?質(zhì)量監(jiān)督辦理需提交如下資料：（1）**市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記表(一式五份)；（2）建設(shè)工程規(guī)劃允許證復(fù)印件（提交原件核對(duì)后退回）；（3）全套施工圖紙、施工圖紙審查批準(zhǔn)書(shū)復(fù)印件；（4）工程地質(zhì)勘察報(bào)告；（5）施工合同復(fù)印件、招標(biāo)工程還需提交中標(biāo)告知書(shū)復(fù)印件（提交原件核對(duì)后退回）；（6）質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)和質(zhì)量監(jiān)督服務(wù)費(fèi)繳費(fèi)收據(jù)復(fù)印件，（7）鎮(zhèn)（區(qū)）工程還需提交鎮(zhèn)（區(qū)）規(guī)劃建設(shè)辦出具質(zhì)量監(jiān)督登記表。承辦人：建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站（2個(gè)工作日）?安全監(jiān)督辦理申報(bào)材料：按順序裝訂成冊(cè)（1）青島市建設(shè)工程安全監(jiān)督登記表一式五份；（2）建設(shè)工程施工合同復(fù)印件；（3）施工圖紙（只提交建施某些）；承辦單位：建設(shè)工程安全監(jiān)督站（2個(gè)工作日）注意事項(xiàng)：此環(huán)節(jié)關(guān)節(jié)是施工現(xiàn)場(chǎng)，普通由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)辦理。提前安排各單位做好現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，并政府部門(mén)提前做好溝通。12預(yù)售面積測(cè)量房屋面積預(yù)售測(cè)量及備案?jìng)浒钢匾獙彶閮?nèi)容?測(cè)繪樓棟面積與規(guī)劃允許證面積一致限度?房屋套數(shù)、戶型、套型面積與規(guī)劃允許證一致限度?分?jǐn)偯娣e計(jì)算與分?jǐn)偛课慌c否合理?交叉分?jǐn)傆?jì)算與否合理?其他審核受約束節(jié)點(diǎn)?施工圖審查告知書(shū)?建設(shè)工程規(guī)劃允許證?人防審查意見(jiàn)?項(xiàng)目地名核準(zhǔn)批復(fù)和土地出讓合同制約節(jié)點(diǎn)預(yù)售允許證注意事項(xiàng)：預(yù)售查丈辦理前需提前辦理門(mén)牌審批，查丈報(bào)告地址需與門(mén)牌地址一致。關(guān)于與否計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積是這個(gè)環(huán)節(jié)核心，設(shè)計(jì)部一定要對(duì)測(cè)量單位勾線圖進(jìn)行復(fù)核，防止出錯(cuò)。13預(yù)售證辦理程序國(guó)內(nèi)實(shí)行商品房預(yù)售允許證，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向都市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記手續(xù)，獲得《商品房預(yù)售允許證》。二、實(shí)行程序1.承辦部門(mén)：所在都市房產(chǎn)管理部門(mén)2.申報(bào)資料：①商品房預(yù)售申報(bào)表；②土地使用權(quán)證書(shū)；③按提供預(yù)售商品房計(jì)算投入建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25%以上，并已擬定施工進(jìn)度和竣工交付日期證明材料；現(xiàn)場(chǎng)形象進(jìn)度：6層如下封頂、高層2/3④開(kāi)發(fā)資質(zhì)級(jí)別證書(shū)和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)允許證；⑤工程施工合同；⑥預(yù)售商品房分層平面圖。3.申辦程序：房產(chǎn)管理收到申請(qǐng)后3日內(nèi)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行初審，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘。2.初審和現(xiàn)場(chǎng)查勘合格，辦理預(yù)售允許。4.辦結(jié)時(shí)限：收到申報(bào)表和申報(bào)資料后，7日內(nèi)辦理完畢。重要審查內(nèi)容?規(guī)劃允許證有關(guān)數(shù)據(jù)與國(guó)有土地使用證、施工允許證等有關(guān)數(shù)據(jù)一致限度?出讓樓棟有關(guān)數(shù)據(jù)與規(guī)劃允許證相應(yīng)數(shù)據(jù)一致限度?出讓房屋套數(shù)、戶型、套型面積與規(guī)劃允許證一致限度?網(wǎng)上上傳數(shù)據(jù)對(duì)的限度建設(shè)資金到位限度受約束節(jié)點(diǎn)?國(guó)有土使用權(quán)出讓合同及國(guó)有土地使用證?建設(shè)工程規(guī)劃允許證?項(xiàng)目地名核準(zhǔn)批復(fù)?施工允許證等制約節(jié)點(diǎn)?房屋預(yù)售?銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)備案注意事項(xiàng)：預(yù)售允許證辦理需與銷(xiāo)售籌劃配合，特別是現(xiàn)場(chǎng)形象進(jìn)度規(guī)定需提前溝通，如達(dá)不到規(guī)定，需要項(xiàng)目部配合搭建腳手架，同步做好公關(guān)鋪墊。在錄入數(shù)據(jù)時(shí)要注意門(mén)牌號(hào)與樓棟號(hào)與否一致，防止買(mǎi)錯(cuò)樓現(xiàn)象浮現(xiàn)。14竣工驗(yàn)收工程規(guī)劃驗(yàn)收需提交如下資料：1、《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收申請(qǐng)表》1份（一種副證一張申請(qǐng)表）2、紅線圖（備好影印件），總平面布置圖3、《建設(shè)工程規(guī)劃允許證》副證原件（及附件（備好影印件）→不需要）4、建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)（復(fù)印件）5、工程報(bào)建跟蹤表6、現(xiàn)狀地形實(shí)測(cè)四置圖2份、電子文獻(xiàn)承辦單位：規(guī)劃局（10個(gè)工作日）成果：頒發(fā)《規(guī)劃驗(yàn)收合格證》工程竣工驗(yàn)收1、工程已具備下列條件和文獻(xiàn)方可組織竣工驗(yàn)收：1）已完畢工程設(shè)計(jì)和合同商定各項(xiàng)內(nèi)容；2）《工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表》、《工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告》；3）規(guī)劃部門(mén)出具規(guī)劃驗(yàn)收合格證；4）勘察、設(shè)計(jì)文獻(xiàn)質(zhì)量檢查報(bào)告；5）完整技術(shù)檔案和施工管理資料；6）工程使用重要建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備出廠合格證和進(jìn)場(chǎng)實(shí)驗(yàn)報(bào)告；7）建設(shè)單位已按合同規(guī)定支付工程款；8）施工單位訂立《工程質(zhì)量保修書(shū)》；9）市政基本設(shè)施關(guān)于質(zhì)量檢測(cè)和功能性實(shí)驗(yàn)材料；10）公安消防、環(huán)保部門(mén)分別出具承認(rèn)文獻(xiàn)或者準(zhǔn)許使用文獻(xiàn)；11）建設(shè)行政主管部門(mén)及其委托質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)等部門(mén)責(zé)令整治問(wèn)題已所有整治完畢；12）建設(shè)工程施工安全評(píng)價(jià)結(jié)論。2、由建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等關(guān)于單位人員構(gòu)成驗(yàn)收組進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收。3、質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)對(duì)工程竣工驗(yàn)收關(guān)于資料、組織形式、驗(yàn)收程序、執(zhí)行驗(yàn)收原則等狀況實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。重要審查內(nèi)容?建設(shè)項(xiàng)目與否已達(dá)到交付使用條件?建設(shè)項(xiàng)目與審批內(nèi)容與否一致?對(duì)建設(shè)內(nèi)容不一致解決辦法受約束節(jié)點(diǎn)?竣工資料?現(xiàn)場(chǎng)條件?面積及控制測(cè)量成果制約節(jié)點(diǎn)建委竣工備案工程竣工驗(yàn)收備案需提交如下資料：所有資料復(fù)印件均需加蓋建設(shè)單位公章1、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、工程竣工驗(yàn)收備案表一式六份(故在前期驗(yàn)收時(shí)這兩中表格都應(yīng)準(zhǔn)備一式九份）；2、工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表；3、建筑工程施工允許證復(fù)印件；4、質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)出具工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告；施工單位出具工程質(zhì)量自評(píng)報(bào)告；監(jiān)理公司出具工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；（市質(zhì)監(jiān)站把資料看完再送鎮(zhèn)質(zhì)監(jiān)組簽字后再由市質(zhì)監(jiān)站確認(rèn)過(guò)送建委）

5、勘察單位出具勘察質(zhì)量檢查報(bào)告設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)文獻(xiàn)質(zhì)量檢查報(bào)告；

6、商品住宅還應(yīng)提交《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用闡明書(shū)》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修書(shū)》；7、施工安全評(píng)價(jià)書(shū)；

8、規(guī)劃驗(yàn)收允許文獻(xiàn)、建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)、環(huán)保驗(yàn)收文獻(xiàn)或準(zhǔn)許使用文獻(xiàn)復(fù)印件（提交原件核對(duì)）；

重要審查內(nèi)容?申報(bào)材料與否齊全有效?建設(shè)項(xiàng)目與否已達(dá)到交付使用條件?建設(shè)項(xiàng)目與審批內(nèi)容與否一致?工程質(zhì)量產(chǎn)否達(dá)標(biāo)等受約束節(jié)點(diǎn)?竣工資料?檔案移送?消防驗(yàn)收合格告知?人防驗(yàn)收合格告知?規(guī)劃驗(yàn)收合格告知制約節(jié)點(diǎn)?樓房交付?實(shí)測(cè)面積備案?大產(chǎn)權(quán)證注意事項(xiàng)：竣工備案是商品房交付條件之一，該項(xiàng)工作普通由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，類似于施工證辦理，資料提前審核尤為重要，再就是項(xiàng)目部要將專業(yè)驗(yàn)收和質(zhì)檢查收統(tǒng)籌安排。15面積測(cè)量與備案1、經(jīng)辦部門(mén)：房地產(chǎn)測(cè)繪所指定測(cè)繪單位2、辦理?xiàng)l件：規(guī)劃驗(yàn)收或竣工備案一定以建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證附圖作為查丈基本3、重要審查內(nèi)容?技術(shù)資料與否齊全?樓號(hào)及面積數(shù)據(jù)?實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)與預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及分?jǐn)偛课慌c否發(fā)生變化?建設(shè)項(xiàng)目與審批內(nèi)容與否一致4、受約束節(jié)點(diǎn)?建委竣工備案資料?項(xiàng)目地名批復(fù)文獻(xiàn)?人防工程建設(shè)批準(zhǔn)文獻(xiàn)