公司應(yīng)收賬款集合信托計(jì)劃盡職調(diào)查報(bào)告樣本

**·無(wú)錫**科教應(yīng)收賬款集合資金信托籌劃盡職調(diào)查報(bào)告資產(chǎn)信托總部9月概要1.1報(bào)批項(xiàng)目無(wú)錫市**科教產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司（如下簡(jiǎn)稱：“無(wú)錫**科教”）為提高其資產(chǎn)流動(dòng)性，擬將其對(duì)無(wú)錫山水城管委會(huì)（如下簡(jiǎn)稱“無(wú)錫山水城”）享有經(jīng)審計(jì)約【6】?jī)|元應(yīng)收款（詳見專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告）進(jìn)行轉(zhuǎn)讓以獲得融資，我司發(fā)行信托籌劃募集資金受讓該應(yīng)收賬款進(jìn)行投資，無(wú)錫**將所得信托資金用于對(duì)清源河以南、緣溪道以東、蠡湖大道以西、環(huán)太高速以北區(qū)基本設(shè)施整頓工程。信托發(fā)行后，無(wú)錫**科教按期向**信托支付回購(gòu)款，無(wú)錫**科教以其依法持有【土地】提供抵押（抵押價(jià)值詳見評(píng)估報(bào)告）作為對(duì)其履行回購(gòu)義務(wù)擔(dān)保；同步，無(wú)錫市城開投資發(fā)展公司（如下簡(jiǎn)稱“無(wú)錫城開”）為無(wú)錫**科教回購(gòu)上述應(yīng)收賬款提供連帶責(zé)任擔(dān)保。1.2信托項(xiàng)目概述**信托通過發(fā)行信托籌劃“**信托?無(wú)錫**科教應(yīng)收賬款集合資金信托籌劃”（如下簡(jiǎn)稱“信托籌劃”或“本信托”）募集資金，擬募集資金規(guī)模【3億-3.5】?jī)|元，信托資金用于受讓無(wú)錫**科教享有對(duì)無(wú)錫山水城約【6】?jī)|元應(yīng)收賬款（信托本益覆蓋率約【0.95】倍-【1.33】倍），信托資金用于基本設(shè)施整頓工程。信托籌劃期限屆滿時(shí)，無(wú)錫**科教應(yīng)按照商定履行回購(gòu)義務(wù)；無(wú)錫**科教以其依法持有【住宅用地】為其履行回購(gòu)義務(wù)提供抵押擔(dān)保。信托籌劃期限【24】個(gè)月，融資總成本擬定為【12.5%】/年。1.3 項(xiàng)目亮點(diǎn)（1）區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯無(wú)錫濱湖區(qū)處在長(zhǎng)三角一體化發(fā)展地帶，位于中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)經(jīng)濟(jì)圈，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。同步，京滬高鐵建設(shè)為其發(fā)展提供帶來(lái)了歷史性機(jī)遇，該鐵路位于中華人民共和國(guó)東部地區(qū)華北和華東地區(qū)，兩端連接環(huán)渤海灣和長(zhǎng)江三角洲兩個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域。鐵路通車后，無(wú)錫融入上海半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，挺進(jìn)環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)圈。濱湖區(qū)具備明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)和發(fā)展機(jī)遇，發(fā)展前景良好，財(cái)政實(shí)力將明顯增強(qiáng)，這一方面為本項(xiàng)目推動(dòng)以及收益實(shí)現(xiàn)提供良好外部環(huán)境；同步政府財(cái)力夯實(shí)也有助于進(jìn)一步增強(qiáng)融資主體財(cái)力支持，增強(qiáng)后者信用質(zhì)量和償債能力。（2）項(xiàng)目綜合效益良好本項(xiàng)應(yīng)收款相應(yīng)項(xiàng)目已基本竣工，應(yīng)收款回購(gòu)收益可有效覆蓋本項(xiàng)目信托籌劃投資收益及本金。（3）償債保障辦法充分除享有本項(xiàng)目回購(gòu)款帶來(lái)項(xiàng)目?jī)羰找驸n票流作為還款來(lái)源直接保障外，本項(xiàng)目就本信托籌劃投資收益及本金償付尚有如下保障辦法：為了進(jìn)一步明確政府債務(wù)及有關(guān)財(cái)政資金安排，無(wú)錫市濱湖區(qū)有關(guān)部門將出具財(cái)政資金安排文獻(xiàn)，并通過人大審批，承諾將還款籌劃納入專項(xiàng)財(cái)政預(yù)算，在信托到期前，優(yōu)先以該無(wú)錫市濱湖區(qū)人民政府財(cái)政收入和土地收入支付到期債務(wù)，若仍局限性支付，由其督促安排資金，用于向**信托支付到期債務(wù)。如無(wú)錫山水城管委會(huì)未按約履行償付上述應(yīng)收賬款義務(wù)，**信托有權(quán)規(guī)定無(wú)錫**科教回購(gòu)上述應(yīng)收賬款。在信托籌劃期限內(nèi)，無(wú)錫**科教以無(wú)錫南泉古鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展有限公司擁有住宅土地提供抵押擔(dān)保。抵押率為4.5-5.3折。無(wú)錫市城開投資發(fā)展公司為無(wú)錫山水城管委會(huì)償付上述應(yīng)收賬款義務(wù)及/或無(wú)錫**科教上述回購(gòu)義務(wù)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。（4）風(fēng)險(xiǎn)緩釋辦法本方案針對(duì)本項(xiàng)目信托籌劃所面臨重要風(fēng)險(xiǎn)采用了相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)緩釋辦法：a．宏觀和區(qū)域經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。京滬高速鐵路開通為無(wú)錫市、各區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展帶來(lái)了重大機(jī)遇。依托于此，并依照合理審慎預(yù)測(cè)，濱湖區(qū)將來(lái)經(jīng)濟(jì)財(cái)政實(shí)力將明顯增強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也將進(jìn)一步增強(qiáng)。b．融資主體運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)緩釋辦法。公司重要為政府代建項(xiàng)目，收入來(lái)源穩(wěn)定，預(yù)測(cè)在信托期限內(nèi)（下半年、及）營(yíng)業(yè)收入總額約為20.84億元（未涉及財(cái)政補(bǔ)貼收入），運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少。c．資金風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目資金將由【】銀行監(jiān)管，以滿足項(xiàng)目資金安全。同步，作為重要山水城開發(fā)平臺(tái)，公司可獲得來(lái)自山水城管委會(huì)及濱湖區(qū)財(cái)政積極支持。這可以有效弱化外部融資局限性或者不及時(shí)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)導(dǎo)致不利影響。

盡職調(diào)查狀況闡明2.1初步盡職調(diào)查狀況我部對(duì)業(yè)務(wù)材料收集、核算、實(shí)地考察實(shí)行兩人制。詳細(xì)調(diào)查理解狀況如下：（1）理解交易對(duì)手基本狀況，查閱有關(guān)信息，探討可行方案；（2）與客戶方面談、溝通，獲得客戶方及項(xiàng)目基本資料，詳細(xì)工作內(nèi)容如下：=1\*romani.與客戶方訪談，擬定可行交易方案等；=2\*romanii.審視客戶提供資料，獲取最新交易對(duì)手基本信息、財(cái)務(wù)報(bào)表等，核對(duì)客戶方提供書面資料原件；=3\*romaniii.就有關(guān)信息與客戶溝通、核算；=4\*romaniv.走訪與項(xiàng)目有關(guān)政府部門，理解本地工商、稅務(wù)等部門法規(guī)和政策。（3）運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)及關(guān)于公開信息收集交易對(duì)手及有關(guān)方信息，對(duì)其經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況及將來(lái)發(fā)展做進(jìn)一步分析。通過初步盡職調(diào)查，我部以為本信托項(xiàng)目合法、合規(guī)，且風(fēng)險(xiǎn)可控，我司預(yù)期收益良好，項(xiàng)目具備可行性。2.2法律盡職調(diào)查為進(jìn)一步理解本信托項(xiàng)下交易對(duì)手及擔(dān)保物狀況，上海市中倫律師事務(wù)所配合經(jīng)辦人員對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了法律盡職調(diào)查，對(duì)盡職調(diào)查文獻(xiàn)進(jìn)行了審視，并至有關(guān)工商行政管理機(jī)構(gòu)等政府部門進(jìn)行了走訪和調(diào)查。（詳情參見上海市中倫律師事務(wù)所出具《法律盡職調(diào)查報(bào)告》）2.3財(cái)務(wù)盡職調(diào)查/專項(xiàng)審計(jì)我部在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)及通過審視融資方提供審計(jì)報(bào)告方式開展財(cái)務(wù)盡職調(diào)查工作，盡職調(diào)查成果顯示，本信托交易對(duì)手財(cái)務(wù)狀況（涉及資產(chǎn)狀況、負(fù)債狀況、資信水平、或有負(fù)債和擔(dān)保狀況等）基本滿足信托交易對(duì)手規(guī)定（詳細(xì)詳見之后交易對(duì)手狀況分析某些）。同步，我部委托【上海上會(huì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所】對(duì)無(wú)錫**科教應(yīng)收無(wú)錫山水城約【13.22】?jī)|元應(yīng)收賬款進(jìn)行了專項(xiàng)審計(jì)（詳細(xì)詳見審計(jì)報(bào)告）。

交易對(duì)手狀況分析3.1融資主體：無(wú)錫市**科教產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司（如下簡(jiǎn)稱：“無(wú)錫**科教”）無(wú)錫市**科教產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司（如下簡(jiǎn)稱：“無(wú)錫**科教”）作為應(yīng)收款轉(zhuǎn)讓方及回購(gòu)主體，應(yīng)對(duì)其履約能力及信用狀況進(jìn)行分析。3.1.1公司基本狀況項(xiàng)目信息公司名稱無(wú)錫市**科教產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司注冊(cè)號(hào)719組織機(jī)構(gòu)代碼證79455994-8住所無(wú)錫太湖新城科教產(chǎn)業(yè)園震澤路27號(hào)法定代表人陸雅艷公司類型有限公司（法人獨(dú)資）成立日期10注冊(cè)（實(shí)收）資本40,000萬(wàn)元股東無(wú)錫山水城信息服務(wù)中心(事業(yè)單位)100%獨(dú)資經(jīng)營(yíng)范疇運(yùn)用自由資金對(duì)外投資；市政公共設(shè)施管理；建筑材料；裝飾裝潢材料、電子計(jì)算機(jī)及配件銷售；計(jì)算機(jī)軟硬件及集成系統(tǒng)開發(fā)。無(wú)錫**科教直屬于無(wú)錫山水城管委會(huì)（省級(jí)園區(qū)），為無(wú)錫市濱湖區(qū)山水城管委會(huì)平臺(tái)公司,負(fù)責(zé)對(duì)政府批準(zhǔn)擬定重大基本設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行融資、投資和建設(shè)。作為無(wú)錫山水城配套設(shè)施、公共設(shè)施及胡埭工業(yè)安頓區(qū)原則廠房投融資主體，園區(qū)內(nèi)公司建筑裝潢材料、計(jì)算機(jī)設(shè)備重要提供者之一，公司已經(jīng)獲得了頗為引人矚目業(yè)績(jī),其重要業(yè)務(wù)為山水城區(qū)域內(nèi)道路、基本設(shè)施、工業(yè)廠房、保障房建設(shè)和維護(hù)。截至6月30日，公司總資產(chǎn)26.87億元，總負(fù)債18.24億元，所有者權(quán)益8.63億元，資產(chǎn)負(fù)債率67.88%。1至6月，公司實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入10,075.99萬(wàn)元，凈利潤(rùn)2,251.28萬(wàn)元。3.1.2歷史沿革無(wú)錫**科教產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司成立于10月，注冊(cè)資本3,000萬(wàn)元，股東為無(wú)錫山水城信息服務(wù)中心。10月，公司股東增資，注冊(cè)資本變更為8,000萬(wàn)元。3月，公司股東再次增資，注冊(cè)資本變更為30,000萬(wàn)元。12月，其股東對(duì)無(wú)錫**科教產(chǎn)業(yè)投資有限公司進(jìn)行增資，注冊(cè)資金變?yōu)?0,000萬(wàn)元，法人代表原由陳瑩赟擔(dān)任。至1月，由于該公司人事調(diào)動(dòng)，法人代表由陸雅艷但任。截至6月30日**科教股權(quán)構(gòu)造：3.1.3公司股東：無(wú)錫山水城信息服務(wù)中心機(jī)構(gòu)類型事業(yè)單位法人法人證書5組織機(jī)構(gòu)代碼證46630714-3成立時(shí)間9綜合和業(yè)務(wù)范疇受產(chǎn)業(yè)園管委會(huì)委托，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)信息服務(wù)、征詢和指引工作住所無(wú)錫市濱湖區(qū)大浮鎮(zhèn)漆塘北村9號(hào)法定代表人劉一平經(jīng)費(fèi)來(lái)源差額撥款開辦資金10萬(wàn)元舉辦單位無(wú)錫山水城管理委員會(huì)無(wú)錫山水城由原江蘇省無(wú)錫太湖山水城旅游度假區(qū)和原無(wú)錫太湖新城科教產(chǎn)業(yè)園于9月整合組建而成，東臨無(wú)錫市新行政中心、南靠太湖、西至梅梁湖、北接五里湖，行政管轄面積72平方公里，下轄科教產(chǎn)業(yè)園（K-Park）、山水城旅游度假區(qū)、以及18個(gè)行政村和社區(qū)，是無(wú)錫加快建設(shè)生態(tài)城、旅游和當(dāng)代服務(wù)城、高科技產(chǎn)業(yè)城和宜居城核心3.1.4公司治理組織架構(gòu)1）公司股東方為無(wú)錫山水城信息服務(wù)中心，股東為單一主體，按照公司章程規(guī)定，解決有關(guān)職權(quán)；公司在執(zhí)行董事領(lǐng)導(dǎo)下設(shè)財(cái)務(wù)部、辦公室、融資部、工程管理部四個(gè)部門2)董事:公司不設(shè)董事會(huì)，由股東委派一名執(zhí)行董事行使有關(guān)職權(quán)、現(xiàn)任執(zhí)行董事為陸雅艷3)監(jiān)事及高管:公司不設(shè)立監(jiān)事會(huì)，由股東委派一名監(jiān)事行使有關(guān)職權(quán)，現(xiàn)任監(jiān)事為肖均偉公司高檔管理人員陸雅艷女士，法人代表、執(zhí)行董事：本科學(xué)歷，1977年出生，現(xiàn)年35歲,1996.11-.07無(wú)錫市地稅四分局七所；.07-.02無(wú)錫市濱湖區(qū)大浮鎮(zhèn)財(cái)政所；.02-.10山水城（濱湖街道）財(cái)政審計(jì)局；.10-.01山水城（**街道）財(cái)政審計(jì)局經(jīng)濟(jì)建設(shè)科；.01—至今山水城（**街道）財(cái)政審計(jì)局經(jīng)濟(jì)建設(shè)科、無(wú)錫**科教產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司法人代表（兼）3.1.5重要子公司無(wú)錫**科教重要有五家控股子公司，如下表所示：序號(hào)重要控股子公司注冊(cè)資本（萬(wàn)元）持股比例1無(wú)錫市太湖惠谷創(chuàng)業(yè)投資有限公司2,50050%2江蘇華來(lái)塢投資發(fā)展有限公司25,00060%3無(wú)錫**環(huán)衛(wèi)保潔服務(wù)公司100100%4仙河苑物業(yè)管理有限公司20100%5無(wú)錫山水惠普信息技術(shù)有限公司60060%3.1.6如下財(cái)務(wù)分析是基于經(jīng)會(huì)計(jì)事務(wù)所有限公司審計(jì)并出具原則無(wú)保存意見－單體財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)報(bào)告及6月份合并財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)報(bào)告。（1）資產(chǎn)負(fù)債狀況表3-2資產(chǎn)負(fù)債表摘要（單位：萬(wàn)元）單位：萬(wàn)元-12-31-12-31-12-31-6-30與否合并報(bào)表是是是是與否經(jīng)審計(jì)是是是否會(huì)計(jì)師事務(wù)所無(wú)錫方正會(huì)計(jì)事務(wù)所無(wú)錫天成會(huì)計(jì)事務(wù)所無(wú)錫華夏中誠(chéng)會(huì)計(jì)事務(wù)所——審計(jì)時(shí)間.1.4.1.20.3.19——審計(jì)意見類型無(wú)保存無(wú)保存無(wú)保存——貨幣資金58,22930,46526,17825,649應(yīng)收賬款5,1683,822132,534132,190其她應(yīng)收款2981087051,803預(yù)付款項(xiàng)-3,2243,3393,050存貨3,8138,0404,2133,460流動(dòng)資產(chǎn)共計(jì)73,37945,658166,969166,152長(zhǎng)期股權(quán)投資7,62027,62028,22028,220固定資產(chǎn)凈額5,4665,3875,2715,261在建工程73,27187,99560,22361,336無(wú)形資產(chǎn)07,7057,7057,705資產(chǎn)共計(jì)86,358174,365268,388268,673短期借款9,0008,500----應(yīng)付票據(jù)51,00027,00021,06021,060應(yīng)付賬款14524,55736,36235,078預(yù)收款項(xiàng)5481,0004,0003,000其她應(yīng)付款32,04723,55780,76874,335流動(dòng)負(fù)債共計(jì)92,84784,622142,193133,477長(zhǎng)期借款12,80018,80042,20048,950非流動(dòng)負(fù)債共計(jì)12,80018,80042,20048,950負(fù)債共計(jì)105,647103,422184,393182,427實(shí)收資本（股本）30,00040,00040,00040,000資本公積010,00010,00010,000未分派利潤(rùn)8,7235,57518,62820,879所有者權(quán)益共計(jì)54,09070,94283,99586,246資產(chǎn)某些截至6月末，公司賬面總資產(chǎn)共計(jì)為26.87億元，其中流動(dòng)資產(chǎn)為16.62億元，占總資產(chǎn)規(guī)模比例為61.85%，公司資產(chǎn)流動(dòng)性尚好。在流動(dòng)資產(chǎn)中，應(yīng)收款項(xiàng)和貨幣資金所占比例較高，應(yīng)收賬款為公司與無(wú)錫山水城管委會(huì)業(yè)務(wù)往來(lái)款項(xiàng)。非流動(dòng)資產(chǎn)中所占比例最大項(xiàng)目為在建工程，達(dá)6.13億，占總資產(chǎn)22.81%。重要是公司為山水城管委會(huì)代建仙河苑三期、胡埭工業(yè)園廠房、數(shù)碼港、中科院軟件所、元芯園工程等工程。1) 貨幣資金截至6月末，公司貨幣資金余額為25,649萬(wàn)元，占總資產(chǎn)比重為9.53%。貨幣資金中6,619萬(wàn)元為銀行存款，剩余全為外幣存款。2) 應(yīng)收賬款至6月末，公司應(yīng)收賬款余額為132,190萬(wàn)元，占總資產(chǎn)比重為49.20%。應(yīng)收賬款所有為與無(wú)錫山水城管委會(huì)往來(lái)款項(xiàng)。應(yīng)收賬款賬齡均為1年以內(nèi)。4) 在建工程截至6月末，公司在建工程金額為61,335萬(wàn)元，占總資產(chǎn)比重為22.81%。重要為公司為山水城管委會(huì)代建項(xiàng)目開發(fā)成本。期末余額（萬(wàn)元）仙河苑三期4,281胡埭工業(yè)園廠房32,948數(shù)碼港10,060中科院軟件所12,350元芯園1,695負(fù)債某些截至6月末，公司賬面負(fù)債總額為18.24億元，其中流動(dòng)負(fù)債為13.35億元，占負(fù)債總額比例分別為73.19%。其中，應(yīng)付款和其她應(yīng)付款占流動(dòng)負(fù)債比例較高，分別為27.19%和60.45%，其她應(yīng)付款重要為工程往來(lái)款項(xiàng)。非流動(dòng)負(fù)債所有為公司借入長(zhǎng)期借款。1）應(yīng)付票據(jù)截至6月末，公司應(yīng)付票據(jù)金額為21,060萬(wàn)元，占總負(fù)債比重為11.51%。均為銀行承兌匯票2）應(yīng)付賬款截至6月末，公司應(yīng)付款金額為34,537萬(wàn)元，占總負(fù)債比重為18.90%。應(yīng)付無(wú)錫亨利富建筑有限公司往來(lái)款項(xiàng)為7,593萬(wàn)元，應(yīng)付無(wú)錫市第二園林古典建筑有限公司款項(xiàng)6,055萬(wàn)元。應(yīng)付款有77.55%賬齡在1年以內(nèi)，6.27%在2年以上。3）其她應(yīng)付款截至6月末，公司其她應(yīng)付款金額為74,320萬(wàn)元，占總負(fù)債比重為40.73%。其她應(yīng)付款均為與政府部門與有關(guān)單位往來(lái)款，應(yīng)付無(wú)錫南泉古鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展有限公司為35,300萬(wàn)元，應(yīng)付無(wú)錫山水城管委會(huì)預(yù)算外資金10,000萬(wàn)元；應(yīng)付江蘇太湖基本軟件股份投資有限公司9,150萬(wàn)元；應(yīng)付無(wú)錫山水生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司款項(xiàng)8,400萬(wàn)元，應(yīng)付無(wú)錫市**綠化工程有限公司為7,890萬(wàn)元，其她應(yīng)付款中有91.04%比例賬齡在1年以內(nèi)。4）長(zhǎng)期借款截至6月末，公司長(zhǎng)期借款金額為48,950萬(wàn)元，占總負(fù)債比重為26.81%。公司長(zhǎng)期借款狀況借款銀行借款金額（萬(wàn)元）借款期限保證方式華夏銀行無(wú)錫城西支行7,500.4.26-.4.26太湖數(shù)碼公司房產(chǎn)抵押錫州農(nóng)商行**支行5,500.1-.1.25胡埭工業(yè)用房抵押，山水建設(shè)擔(dān)保建設(shè)銀行**支行29,200.1.14-.8.13太湖創(chuàng)意公司4-16號(hào)樓抵押，山水建設(shè)擔(dān)保共計(jì)48,950所有者權(quán)益截至6月末，公司所有者權(quán)益為8.62億元，其重要由實(shí)收資本和少量未分派利潤(rùn)構(gòu)成。實(shí)收資本截至6月末，公司實(shí)收資本為40,000萬(wàn)元。其中，無(wú)錫山水城信息服務(wù)中心對(duì)公司投資40,000萬(wàn)元，占比100%。從上表可以看到，無(wú)錫**科教資產(chǎn)規(guī)模較大，且逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)。從資產(chǎn)構(gòu)造來(lái)看，流動(dòng)資產(chǎn)占比較高，重要為應(yīng)收賬款和貨幣資金，應(yīng)收賬款均為公司與無(wú)錫山水城管委會(huì)業(yè)務(wù)往來(lái)款項(xiàng)。非流動(dòng)資產(chǎn)重要是在建工程，為公司為山水城管委會(huì)代建項(xiàng)目工程等。總體來(lái)看，資產(chǎn)可變現(xiàn)性較強(qiáng)。公司負(fù)債在-之間有過較大增長(zhǎng)，別的時(shí)間保持均衡；從負(fù)債構(gòu)造看，流動(dòng)負(fù)債占比較大，重要為各業(yè)務(wù)單位資金往來(lái)其她應(yīng)付款和工程支出方面應(yīng)付款；非流動(dòng)負(fù)債重要為長(zhǎng)期借款，專項(xiàng)用于工程建設(shè)。整體來(lái)看，公司資產(chǎn)負(fù)債構(gòu)造較為合理，資產(chǎn)負(fù)債率保持在恰當(dāng)水平。從其資產(chǎn)構(gòu)造看，貨幣資金較為充裕，符合政府投、融資公司運(yùn)作普通模式。從其負(fù)債構(gòu)造看，金融機(jī)構(gòu)借款較多，公司具備較強(qiáng)融資能力，但在負(fù)債規(guī)模方面具備較好控制力。（2）經(jīng)營(yíng)狀況表3-3利潤(rùn)表摘要單位：萬(wàn)元項(xiàng)目6月營(yíng)業(yè)總收入54,59733,026147,69510,076營(yíng)業(yè)利潤(rùn)8,7235,00513,0532,251營(yíng)業(yè)外收入0000利潤(rùn)總額8,7235,00513,0532,251凈利潤(rùn)8,7235,00513,0532,251從上表可以看到，無(wú)錫**科教主營(yíng)業(yè)務(wù)收入及利潤(rùn)在有較大增長(zhǎng)，重要是為山水城管委會(huì)代建工程回款確認(rèn)從而獲取了較高凈利潤(rùn)。整體看，公司具備較強(qiáng)獲利能力，經(jīng)營(yíng)狀況良好。（3）鈔票流狀況鈔票流量表摘要單位：萬(wàn)元項(xiàng)目6月經(jīng)營(yíng)活動(dòng)鈔票流入90,75174,35847,091經(jīng)營(yíng)活動(dòng)鈔票流出65944,385-964經(jīng)營(yíng)活動(dòng)鈔票流量?jī)纛~90,09229,97346,127投資活動(dòng)鈔票流量?jī)纛~-74,016-66,084-65,314籌資活動(dòng)鈔票流量?jī)纛~39,00015,50014,900鈔票及鈔票等價(jià)物增長(zhǎng)額55,076-20,612-4,287由上表可以看到，無(wú)錫**科教經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生鈔票流量較為充裕，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生凈鈔票流較大，體現(xiàn)出良好資金營(yíng)運(yùn)能力。公司對(duì)外投資重要是業(yè)務(wù)組建，投資收益未明顯，故仍為負(fù)值?；I資方面，公司始終有較大貸款規(guī)模，顯示出較強(qiáng)融資能力。整體來(lái)看，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)鈔票流量較為充沛，具備較強(qiáng)償債能力。（4）財(cái)務(wù)比率指標(biāo)名稱-6一、賺錢能力分析1、長(zhǎng)期資本報(bào)酬率13.04%5.58%10.34%1.66%2、總資產(chǎn)利潤(rùn)率10.10%2.87%4.86%0.84%4、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率15.98%15.15%8.84%22.34%5、凈利率15.98%15.15%8.84%22.34%6、股東權(quán)益報(bào)酬率16.13%7.06%15.54%2.61%二、償債能力分析1、流動(dòng)比率0.790.541.171.242、速動(dòng)比率0.690.411.121.203、鈔票比率0.630.360.180.194、資產(chǎn)負(fù)債比率1.220.590.690.685、產(chǎn)權(quán)比率1.951.462.202.126、有形凈值債務(wù)比率1.951.642.422.327、營(yíng)運(yùn)資金長(zhǎng)期負(fù)債比率-1.970.210.330.368、長(zhǎng)期負(fù)債比率0.150.110.160.18三、運(yùn)營(yíng)能力分析1、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.250.670.042、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率6.0927.721.913、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.551.390.064、存貨周轉(zhuǎn)率5.5724.112.631）賺錢能力分析至，融資人長(zhǎng)期資本報(bào)酬率均在5.58%以上，達(dá)10.34%；總資產(chǎn)利潤(rùn)率平均達(dá)2.9%以上。近四年利潤(rùn)率居9%-22%以上，股東權(quán)益報(bào)酬率最高達(dá)15.54%。顯示公司具備穩(wěn)定賺錢能力。2）運(yùn)營(yíng)能力分析-融資人總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率均呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，其中總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率67%，基本與全行業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)原則版中公司良好值持平，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率139%，高于公司良好值，存貨周轉(zhuǎn)率2410%，元高于公司先進(jìn)值。顯示融資人具備較好營(yíng)運(yùn)能力，將來(lái)發(fā)展看好。3）償債能力分析融資人流動(dòng)比率117%，速動(dòng)比率114%，均達(dá)行業(yè)良好值。資產(chǎn)負(fù)債率近三年均不高于58%，其中資產(chǎn)負(fù)債率53%，達(dá)到行業(yè)良好值。三年平均產(chǎn)權(quán)比率114%，有形凈值債務(wù)比率達(dá)200%，顯示公司長(zhǎng)短期償債能力較強(qiáng)。（5）對(duì)外擔(dān)保、訴訟、信用狀況經(jīng)查閱貸款卡，截止6月8日，無(wú)錫**科教（不包括子公司）對(duì)外擔(dān)保余額約為5,500萬(wàn)元。對(duì)外擔(dān)保明細(xì)被擔(dān)保單位主債權(quán)人擔(dān)保本金擔(dān)保日期無(wú)錫市金華電器控制設(shè)備廠建行**支行2,500萬(wàn).3.23-.8.26無(wú)錫太湖石化裝備廠華夏城西支行3,000萬(wàn).1-.3依照上海市中倫律師事務(wù)所于9月15日在全國(guó)法院被執(zhí)行人信息查詢()上獨(dú)立調(diào)查，不存在以無(wú)錫**科教為被執(zhí)行人案件記錄。依照無(wú)錫**科教出具書面闡明確認(rèn)不存在任何現(xiàn)時(shí)或潛在訴訟、仲裁、索賠、行政訴訟或者行政復(fù)議案件。經(jīng)查閱人行信貸征信系統(tǒng)，無(wú)錫**科教不存在“不良信貸信息”及“欠息信息”，信用狀況良好。（6）財(cái)務(wù)分析結(jié)論無(wú)錫**科教近三年以來(lái)資產(chǎn)總額保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，資產(chǎn)負(fù)債率較合理；主營(yíng)業(yè)務(wù)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，融資能力較強(qiáng)，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)和利潤(rùn)總額均穩(wěn)步增長(zhǎng)；鈔票流量充沛?？傮w來(lái)看，公司資產(chǎn)、負(fù)債構(gòu)造合理，債務(wù)規(guī)?？刂戚^好，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)基本正常。從公司資產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，公司具備較強(qiáng)償債能力。3.1.7總體評(píng)價(jià)無(wú)錫市**科教產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司為無(wú)錫市濱湖區(qū)國(guó)資委下屬重點(diǎn)基本設(shè)施投資公司，公司經(jīng)營(yíng)狀況良好，具備較好社會(huì)名譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況，與其開展業(yè)務(wù)合伙可以有效控制資金風(fēng)險(xiǎn)，保證信托資金兌付。

3.2擔(dān)保人：無(wú)錫城開投資發(fā)展公司（如下簡(jiǎn)稱“無(wú)錫城開”）3.2.1公司狀況無(wú)錫城開基本信息表項(xiàng)目信息公司名稱無(wú)錫市城開投資發(fā)展公司注冊(cè)號(hào)700組織機(jī)構(gòu)代碼證13624533-0住所無(wú)錫市洪橋路879號(hào)法定代表人湯建興公司類型全民所有成立日期1993年11月26日注冊(cè)資本91,437萬(wàn)元實(shí)收資本91,437萬(wàn)元股東無(wú)錫市濱湖區(qū)區(qū)有資產(chǎn)管理委員會(huì)經(jīng)營(yíng)范疇普通經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：運(yùn)用自有資產(chǎn)對(duì)外投資；授權(quán)范疇內(nèi)區(qū)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理：涉及租賃、收購(gòu)、兼并；物業(yè)管理無(wú)錫市城開投資發(fā)展公司（簡(jiǎn)稱無(wú)錫城開）成立于9月，是濱湖區(qū)人民政府重要投融資平臺(tái)公司，截至12月31日，公司資產(chǎn)總計(jì)25.31億元，所有者權(quán)益共計(jì)13.92億元；營(yíng)業(yè)收入1,950萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)1,841萬(wàn)元，利潤(rùn)總額25,307萬(wàn)元。3.2.2財(cái)務(wù)狀況解析（1）資產(chǎn)負(fù)債狀況資產(chǎn)負(fù)債表摘要（單位：萬(wàn)元）-12-31-12-31-12-31與否為合并報(bào)表與否經(jīng)審計(jì)是會(huì)計(jì)師事務(wù)所無(wú)錫信達(dá)會(huì)計(jì)事務(wù)所無(wú)錫信達(dá)會(huì)計(jì)事務(wù)所審計(jì)時(shí)間.1.25.2.15審計(jì)意見類型無(wú)保存無(wú)保存貨幣資金45,0631,9363,460應(yīng)收票據(jù)10050應(yīng)收賬款1221176預(yù)付款項(xiàng)21,33311,2135,325其她應(yīng)收款38,89734,94357,589流動(dòng)資產(chǎn)共計(jì)105,30548,24666,560長(zhǎng)期股權(quán)投資55,71032,71033,710長(zhǎng)期債權(quán)投資200固定資產(chǎn)凈額42,16639,25439,292在建工程17,91365,49488,781無(wú)形資產(chǎn)24,71924,719資產(chǎn)共計(jì)221094210626253082短期借款4,000應(yīng)付票據(jù)-6,820應(yīng)付賬款7943375預(yù)收款項(xiàng)121735應(yīng)交稅費(fèi)916952其她應(yīng)付款15,65916,13828,777流動(dòng)負(fù)債共計(jì)34,64220,26922,421長(zhǎng)期借款64,50076,50091,500負(fù)債共計(jì)99,14296,769113,921實(shí)收資本（股本）51,34791,34791,347資本公積68,65819,06419,064未分派利潤(rùn)1,9473,4432,875所有者權(quán)益共計(jì)121,952210,623139,161資產(chǎn)某些1）截止12月31日，無(wú)錫城開其她應(yīng)收款總額57,589萬(wàn)元，占總資產(chǎn)22.75%，重要為業(yè)務(wù)往來(lái)款，明細(xì)如下（金額前三）無(wú)錫市濱湖建設(shè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司23,530萬(wàn)元無(wú)錫市濱湖區(qū)經(jīng)營(yíng)管理站15,881萬(wàn)元無(wú)錫市金正資產(chǎn)服務(wù)有限公司12,630萬(wàn)元2）截止12月31日，長(zhǎng)期股權(quán)投資3,3710萬(wàn)元，占總資產(chǎn)13.31%。明細(xì)如下（金額前三）無(wú)錫金城灣建設(shè)投資發(fā)展有限公司14,000萬(wàn)元無(wú)錫市科教投資發(fā)展有限公司10,000萬(wàn)元3）截止12月31日，固定資產(chǎn)總額為39,292萬(wàn)元，占總資產(chǎn)15.49%。重要產(chǎn)生于房屋價(jià)值，達(dá)39,185萬(wàn)元4）截止12月31日，在建工程總額為88,781萬(wàn)元，占總資產(chǎn)35.04%，重要集中于為政府代建環(huán)境修復(fù)工程及商務(wù)中心開發(fā)工程，明細(xì)如下：長(zhǎng)廣溪濕地生態(tài)修復(fù)工程56,226萬(wàn)元K-park商務(wù)中心31,695萬(wàn)元5）截止12月31日，無(wú)形資產(chǎn)總額為24,719萬(wàn)元，占總資產(chǎn)9.76%，重要由無(wú)錫城開儲(chǔ)備開發(fā)土地價(jià)值構(gòu)成。負(fù)債某些：1）截止12月31日，其她應(yīng)付款總額為28,777萬(wàn)元，占總負(fù)債25.28%，明細(xì)如下：濱湖區(qū)財(cái)政局國(guó)庫(kù)科6,000萬(wàn)元無(wú)錫濱湖區(qū)經(jīng)營(yíng)管理站1,345萬(wàn)元濱湖區(qū)財(cái)政局國(guó)土工程借款900萬(wàn)元項(xiàng)目專項(xiàng)資金448萬(wàn)元2）截止12月31日，有長(zhǎng)期借款91,500萬(wàn)元，明細(xì)如下：江蘇銀行 38,500萬(wàn)元建設(shè)銀行 33,000萬(wàn)元農(nóng)業(yè)銀行 10,000萬(wàn)元無(wú)錫農(nóng)村商業(yè)銀行 10,000萬(wàn)元（2）經(jīng)營(yíng)狀況利潤(rùn)表摘要（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目主營(yíng)業(yè)務(wù)收入2,0212,0431,950營(yíng)業(yè)利潤(rùn)1,6361,5161,325投資收益24,000利潤(rùn)總額1,6341,52325,307凈利潤(rùn)1,5581,49525,307從上表可以看到，無(wú)錫城開主營(yíng)業(yè)務(wù)收入極為穩(wěn)定；公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入重要為等；由于產(chǎn)生巨額投資收益，利潤(rùn)較好。整體看，公司經(jīng)營(yíng)狀況較好，且能獲得市政府較大支持，具備較強(qiáng)獲利能力。（3）鈔票流狀況鈔票流量表摘要（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)活動(dòng)鈔票流量?jī)纛~投資活動(dòng)鈔票流量?jī)纛~籌資活動(dòng)鈔票流量?jī)纛~鈔票及鈔票等價(jià)物增長(zhǎng)額（由上表可以看到，無(wú)錫城開經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生鈔票流量較為充裕，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生凈鈔票流較大，體現(xiàn)出良好資金營(yíng)運(yùn)能力。公司對(duì)外投資規(guī)模較大，投資收益尚未體現(xiàn)，故體現(xiàn)為負(fù)值，符合投資及收益市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)律?；I資方面，，受國(guó)家宏觀政策影響，公司新增貸款額度減少，故體現(xiàn)為負(fù)值。整體來(lái)看，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)鈔票流量較為充沛，具備較強(qiáng)償債能力。）（4）財(cái)務(wù)比率指標(biāo)名稱一、賺錢能力分析1、長(zhǎng)期資本報(bào)酬率0.84%0.52%10.97%2、總資產(chǎn)利潤(rùn)率0.70%0.71%10.00%4、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率80.95%74.20%67.95%5、凈利率77.09%73.18%1297.79%6、股東權(quán)益報(bào)酬率1.28%0.71%18.19%二、償債能力分析1、流動(dòng)比率3.042.382.972、速動(dòng)比率2.421.822.733、鈔票比率1.300.100.154、資產(chǎn)負(fù)債比率44.84%45.94%45.01%5、產(chǎn)權(quán)比率81.30%45.94%81.86%6、有形凈值債務(wù)比率81.30%52.05%99.54%7、營(yíng)運(yùn)資金長(zhǎng)期負(fù)債比率91.28%273.44%207.30%8、長(zhǎng)期負(fù)債比率29.17%36.32%36.15%三、運(yùn)營(yíng)能力分析1、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.95%0.84%2、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率19.53%16.93%3、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率2.66%3.40%1）賺錢能力分析擔(dān)保人長(zhǎng)期資本報(bào)酬率達(dá)10.97%；總資產(chǎn)利潤(rùn)率平均達(dá)10%以上。近三年利潤(rùn)率居70%以上，達(dá)到1297.79%；股東權(quán)益報(bào)酬率最高達(dá)18.89%。顯示公司此后具備較強(qiáng)賺錢能力。2）運(yùn)營(yíng)能力分析-融資人總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，其中總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率67%，基本與全行業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)原則版中公司良好值持平，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率16.39%，高于公司良好值，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率3.40%，遠(yuǎn)高于公司先進(jìn)值。顯示融資人具備較好營(yíng)運(yùn)能力，將來(lái)發(fā)展看好。3）償債能力分析融資人流動(dòng)比率297%，速動(dòng)比率273%，均達(dá)行業(yè)良好值。資產(chǎn)負(fù)債率近三年均不高于45%，達(dá)到行業(yè)良好值。三年平均產(chǎn)權(quán)比率69.7%，有形凈值債務(wù)比率達(dá)77.63%，顯示公司長(zhǎng)短期償債能力較強(qiáng)。（5）對(duì)外負(fù)債及擔(dān)保狀況無(wú)錫城開長(zhǎng)期借款明細(xì)（截至12月31日；單位：萬(wàn)元）借款銀行借款金額（萬(wàn)元）借款期限保證方式江蘇銀行38,500農(nóng)業(yè)銀行10,000建設(shè)銀行33,000無(wú)錫農(nóng)村商業(yè)銀行10,000共計(jì)91,500從上表記錄可知，無(wú)錫城開在信托期限內(nèi)到期長(zhǎng)期借款數(shù)額約為9.15億元。同步，經(jīng)查閱貸款卡，截至6月8日，無(wú)錫城開貸款余額約為億元，對(duì)外擔(dān)保余額約為億元，抵押擔(dān)保余額約為億元。（6）財(cái)務(wù)分析結(jié)論無(wú)錫城開近三年以來(lái)資產(chǎn)總額保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，資產(chǎn)負(fù)債率較合理，流動(dòng)比率較高；主營(yíng)業(yè)務(wù)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)性鈔票流充沛；公司金融機(jī)構(gòu)借款較多，具備較強(qiáng)融資能力。總體來(lái)看，公司資產(chǎn)、負(fù)債構(gòu)造合理，債務(wù)規(guī)?？刂戚^好，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)基本正常。從公司資產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，公司具備較強(qiáng)償債能力、較好擔(dān)保能力。3.2.5信用狀況經(jīng)查閱人行信貸征信系統(tǒng)，無(wú)錫城開不存在“不良信貸信息”及“欠息信息”，信用狀況良好。3.2.6訴訟及糾紛狀況依照上海市中倫律師事務(wù)所于6月8日在全國(guó)法院被執(zhí)行人信息查詢()上獨(dú)立調(diào)查，不存在以無(wú)錫城開為被執(zhí)行人案件記錄。依照無(wú)錫城開出具書面闡明確認(rèn)不存在任何現(xiàn)時(shí)或潛在訴訟、仲裁、行政訴訟或者行政復(fù)議案件。3.2.7總體評(píng)價(jià)無(wú)錫城開作為濱湖區(qū)人民政府重要投融資平臺(tái)公司，承擔(dān)了濕地建設(shè)、商務(wù)樓建設(shè)等項(xiàng)目，公司資產(chǎn)規(guī)模及營(yíng)業(yè)收入逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)，鈔票流量充沛，信用狀況良好；當(dāng)前不存在訴訟及糾紛。經(jīng)初步分析，無(wú)錫城開作為本信托項(xiàng)下交易對(duì)手，償付能力較強(qiáng)，信用風(fēng)險(xiǎn)較低，擔(dān)保能力很強(qiáng)。

應(yīng)收款分析本信托項(xiàng)下信托資金用于受讓無(wú)錫**科教對(duì)無(wú)錫山水城持有應(yīng)收款，故該等應(yīng)收款存續(xù)合法、有效性對(duì)信托設(shè)立合法性、信托正常運(yùn)作及信托財(cái)產(chǎn)安全性有重要影響，有必要對(duì)此進(jìn)行分析。4.1應(yīng)收款基本信息擬轉(zhuǎn)讓應(yīng)收款信息工程名稱仙河苑三期合同名稱《仙河苑三期保障房代建及移送及回購(gòu)合同》合同訂立日工程進(jìn)度已于6月基本竣工投資款項(xiàng)13.75億應(yīng)付工程款13.75億已付工程款5,310萬(wàn)元未付款項(xiàng)（應(yīng)收款數(shù)額）132,190萬(wàn)元4.2．項(xiàng)目合法合規(guī)性確認(rèn)仙河苑三期征地拆遷安頓房建設(shè)項(xiàng)目是按照國(guó)家關(guān)于規(guī)定，經(jīng)各關(guān)于部門批準(zhǔn)實(shí)行，其建設(shè)合法、合規(guī)，相應(yīng)政府批文如下：無(wú)錫市發(fā)展和改革委員會(huì)《關(guān)于無(wú)錫太湖新城科教產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理委員會(huì)建造征地拆遷安頓房立項(xiàng)批復(fù)》（錫發(fā)改資（）第108號(hào)）無(wú)錫市建設(shè)局《關(guān)于仙河苑三期征地拆遷安頓房地塊公建配套項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)》（錫建總（）183號(hào)）；建設(shè)工程規(guī)劃允許證(建字第F-320211B0001號(hào)）；建設(shè)用地規(guī)劃允許證（錫規(guī)濱地（）第045號(hào)）；建筑工程施工允許證(002A)；仙河苑三期土地證(錫濱國(guó)用（）第205號(hào)）。4.3．應(yīng)收賬款合法性確認(rèn)仙河苑三期征地拆遷安頓房建設(shè)項(xiàng)目為政府性投資項(xiàng)目，無(wú)錫山水城管委會(huì)與無(wú)錫**科教訂立了《仙河苑三期保障房代建及移送及回購(gòu)合同》，無(wú)錫山水城管委會(huì)委托公司負(fù)責(zé)中仙河苑三期，項(xiàng)目建設(shè)資金由公司自籌，無(wú)錫市濱湖區(qū)人民政府依照合同商定支付公司項(xiàng)目回購(gòu)款?；刭?gòu)價(jià)格是仙河苑三期征地拆遷安頓房項(xiàng)目總投資預(yù)算13.75億；依照無(wú)錫山水城管理委員會(huì)出具《應(yīng)付未付工程款確認(rèn)函》，由于無(wú)錫**科教產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展公司負(fù)責(zé)建設(shè)仙河苑三期項(xiàng)目已于6月基本竣工，無(wú)錫山水城管理委員會(huì)已付工程款5,310萬(wàn)元，應(yīng)付未付工程款為132,190萬(wàn)元，期限截止至7月31日。即當(dāng)前無(wú)錫**對(duì)無(wú)錫山水城管理委員會(huì)享有近13.2億債權(quán)。無(wú)錫市濱湖區(qū)人大常委會(huì)出具資金安排告知，明確濱湖區(qū)人大已確認(rèn)公司在仙河苑三期征地拆遷安頓房項(xiàng)目中對(duì)濱湖區(qū)人民政府應(yīng)收款項(xiàng)債權(quán)，同步明確該回購(gòu)資金由濱湖區(qū)財(cái)政局依照合同商定詳細(xì)安排撥付。綜上所述，公司上述項(xiàng)目應(yīng)收債權(quán)合法性已經(jīng)得到有關(guān)機(jī)構(gòu)一致認(rèn)同。公司該應(yīng)收債權(quán)法律權(quán)利完全，可以就該應(yīng)收債權(quán)發(fā)行規(guī)模30,000-35,000萬(wàn)元、期限24個(gè)月收益權(quán)信托籌劃。本次購(gòu)買標(biāo)涉及有關(guān)法律文書：1、**信托與無(wú)錫**科教產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司訂立《應(yīng)收賬款收益權(quán)轉(zhuǎn)讓及回購(gòu)合同》；2、無(wú)錫**科教產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司與無(wú)錫山水城管委會(huì)《債權(quán)債務(wù)確認(rèn)書》；3、無(wú)錫山水城管委會(huì)出具《應(yīng)付未付工程款確認(rèn)函》。

募投項(xiàng)目分析本信托籌劃實(shí)際資金用于支付無(wú)錫**科教產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司對(duì)清源河以南、緣溪道以東、蠡湖大道以西、環(huán)太高速以北區(qū)進(jìn)行基本設(shè)施整頓工作產(chǎn)生支出。5.1項(xiàng)目基本狀況依照無(wú)錫**科教產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司與無(wú)錫山水城投資發(fā)展有限公司訂立《工程代建合同》，由無(wú)錫**科教產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司全面承包無(wú)錫山水城投資發(fā)展有限公司對(duì)清源河以南、緣溪道以東、蠡湖大道以西、環(huán)太高速以北區(qū)進(jìn)行基本設(shè)施整頓工作。施工期：7月1日~.6.30，工程總價(jià)款為9.5億，其中無(wú)錫**科教產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司預(yù)測(cè)實(shí)際工程價(jià)款約為8.5億。5.2項(xiàng)目合法合規(guī)性對(duì)清源河以南、緣溪道以東、蠡湖大道以西、環(huán)太高速以北區(qū)基本設(shè)施整頓工作項(xiàng)目是按照國(guó)家關(guān)于規(guī)定，經(jīng)各關(guān)于部門批準(zhǔn)實(shí)行，其建設(shè)合法、合規(guī)，相應(yīng)政府批文如下：1）無(wú)錫市濱湖區(qū)發(fā)展和改革局《關(guān)于無(wú)錫山水城投資發(fā)展有限公司實(shí)行清源路以南、緣溪道以東、蠡湖大道以西、環(huán)太湖高速以北區(qū)域基本整頓項(xiàng)目立項(xiàng)（項(xiàng)目建議書）批復(fù)》（錫濱發(fā)改【】第378號(hào)）；本次信托資金建設(shè)項(xiàng)目所涉及法律文書：5.3項(xiàng)目投資明細(xì)募投項(xiàng)目總投資9.8億元，涉及設(shè)計(jì)、材料及施工，當(dāng)前自由資本金某些已經(jīng)到位。5.4項(xiàng)目建筑進(jìn)度及將來(lái)投資籌劃項(xiàng)目總投資合計(jì)投資投資進(jìn)度融資額信托期.12清源路以南、緣溪道以東、蠡湖大道以西、環(huán)太湖高速以北區(qū)域基本整頓項(xiàng)目9.5億3.5億3億3億3-3.5億2年清源路以南、緣溪道以東、蠡湖大道以西、環(huán)太湖高速以北區(qū)域基本整頓項(xiàng)目于7月份剛動(dòng)工，將來(lái)，隨著信托資金到位，公司將繼續(xù)推動(dòng)上述項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，完畢后續(xù)工程建設(shè)以及配套工程建設(shè)等內(nèi)容。

回款來(lái)源分析6.1無(wú)錫**科教回購(gòu)能力分析鑒于本信托項(xiàng)下重要收益來(lái)源為無(wú)錫**科教支付應(yīng)收款之回購(gòu)款項(xiàng)，因而有必要對(duì)其在信托籌劃期限內(nèi)收益狀況及償債能力進(jìn)行預(yù)測(cè)。6.1.1回購(gòu)款數(shù)額及支付時(shí)間無(wú)錫**科教應(yīng)支付回購(gòu)款數(shù)額為：實(shí)際募集信托資金數(shù)額×（1+12.5%×信托籌劃實(shí)際存續(xù)天數(shù)/365）詳細(xì)支付安排請(qǐng)見后文“信托方案要點(diǎn)”某些。6.1.2無(wú)錫**科教收益預(yù)測(cè)依照無(wú)錫**科教提供近三年財(cái)務(wù)報(bào)表，其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入重要為租金收入、安頓房建回購(gòu)收入、物業(yè)收入。無(wú)錫**科教收益測(cè)算表（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目營(yíng)業(yè)總收入：60,00069,00079,35091,253其中：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入60,00069,00079,35091,253其她業(yè)務(wù)收入000營(yíng)業(yè)總成本49,80057,27065,86175,740其中：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本45,00051,75059,51368,439營(yíng)業(yè)稅金及附加1,8002,0702,3812,738銷售費(fèi)用1,0001,1501,3231,521財(cái)務(wù)及管理費(fèi)用2,0002,3002,6453,042加：投資收益000營(yíng)業(yè)利潤(rùn)10,20011,73013,49015,513營(yíng)業(yè)外收入其中：財(cái)政定額補(bǔ)貼注：（1）營(yíng)業(yè)收入測(cè)算重要依照公司主營(yíng)業(yè)務(wù)在特定期限內(nèi)可獲得回款，明細(xì)參見表5-2。（2）有關(guān)成本及費(fèi)用按照國(guó)家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)提原則執(zhí)行，并進(jìn)行初步測(cè)算。無(wú)錫**科教主營(yíng)業(yè)務(wù)收入構(gòu)成（單位：萬(wàn)元）收入明細(xì)安頓房回購(gòu)收入54,00062,10071,41582,127租金收入6,0006,9007,9359,126共計(jì)60,00069,00079,35091,253依照表5-1及表5-2，無(wú)錫**科教于信托期限內(nèi)（下半年、及）預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)收入總額約為20.84億元（未涉及財(cái)政補(bǔ)貼收入），具備一定償債基本。6.1.3信托期限內(nèi)償債能力分析無(wú)錫**科教重要鈔票流測(cè)算表（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目重要鈔票流入項(xiàng)目回款50,00040,00050,00050,000土地開發(fā)收入250,000300,000350,000400,000其她收入對(duì)外融資60,00020,00010,00020,000其中，流動(dòng)資金貸款銀行長(zhǎng)期借款信托融資公司債券其她重要鈔票流出支付項(xiàng)目工程款30,00035,00035,00035,000土地收儲(chǔ)160,000230,000260,000290,000償還借款10,00010,00060,00010,000凈額160,00085,00055,000135,000注：對(duì)外融資規(guī)模重要依照如下狀況擬定：流動(dòng)資金貸款依照現(xiàn)存各筆流動(dòng)資金貸款可轉(zhuǎn)貸額度擬定后續(xù)各年度轉(zhuǎn)貸規(guī)模；銀行長(zhǎng)期借款根據(jù)各年度所需中長(zhǎng)期貸款及項(xiàng)目融資額度擬定；信托融資規(guī)模參照往年平均融資規(guī)模及公司對(duì)融資成本承受能力擬定；其她融資模式重要為公司間往來(lái)款。依照上表，無(wú)錫**科教在信托期限內(nèi)鈔票流狀況良好，整體償債能力較強(qiáng)。6.2無(wú)錫城開擔(dān)保能力預(yù)測(cè)鑒于無(wú)錫城開為無(wú)錫山水城管委會(huì)履行應(yīng)收款回購(gòu)義務(wù)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，因而有必要對(duì)其償債能力進(jìn)行分析。無(wú)錫城開收入預(yù)測(cè)表項(xiàng)目營(yíng)業(yè)總收入：28,00033,60040,32048,384其中：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入26,00031,20037,44044,928其她業(yè)務(wù)收入2,0002,4002,8803,456營(yíng)業(yè)總成本19,20023,04027,64833,177.6其中：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本18,00021,60025,92031,104營(yíng)業(yè)稅金及附加6007208641,036.8銷售費(fèi)用100120144172.8財(cái)務(wù)及管理費(fèi)用500600720864營(yíng)業(yè)利潤(rùn)8,80010,56012,67215,206.4營(yíng)業(yè)外收入（土地增值收益補(bǔ)貼收入）預(yù)測(cè)根據(jù)：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入重要涉及物業(yè)收入及工程收入等；其她收入重要涉及自來(lái)水、燃?xì)夤こ淌杖?，及房租收入等；營(yíng)業(yè)外收入重要涉及土地增值收益補(bǔ)貼收入。有關(guān)成本及費(fèi)用按照國(guó)家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)提原則執(zhí)行，并進(jìn)行初步測(cè)算。從上表可以看到，無(wú)錫城開于信托期限內(nèi)（下半年及、）預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)收入總額約為10.19億元（從其營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)值看，與近三年?duì)I業(yè)收入狀況基本相符），具備一定償債基本。

無(wú)錫市濱湖區(qū)財(cái)政狀況簡(jiǎn)析濱湖區(qū)人民政府對(duì)本項(xiàng)目支付為應(yīng)收款支付方收益將作為本信托籌劃第一還款來(lái)源，因而無(wú)錫市以及濱湖區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、財(cái)政收支狀況以及本地土地市場(chǎng)供應(yīng)狀況將直接影響本信托籌劃償付能力。因而本某些力圖進(jìn)一步剖析該地區(qū)經(jīng)濟(jì)、財(cái)政和土地市場(chǎng)狀況，以期更為精準(zhǔn)預(yù)測(cè)本項(xiàng)目土地上市投放效益。鑒于無(wú)錫山水城管委會(huì)為應(yīng)收款支付方，在無(wú)錫**科教未依約履行回購(gòu)義務(wù)前提下，信托籌劃到期時(shí)有付款義務(wù)，故有必要對(duì)其財(cái)政狀況進(jìn)行分析。7.1無(wú)錫市濱湖區(qū)概況無(wú)錫市地處長(zhǎng)三角蘇南地區(qū)，GDP和財(cái)政收入均居于全國(guó)領(lǐng)先地位，都市發(fā)展迅速，人民生活富裕。全市地方財(cái)政普通預(yù)算收入615.00億元，其中無(wú)錫市濱湖區(qū)地方財(cái)政普通預(yù)算收入逾67億元，政府所有投融資公司到期債務(wù)均按期兌付，至今未浮現(xiàn)償付風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)錫市濱湖區(qū)地處長(zhǎng)江三角洲腹地,江蘇省東南部、無(wú)錫市西南部。南依萬(wàn)頃太湖,北靠萬(wàn)里長(zhǎng)江,東鄰上海、蘇州,西接南京,為蘇南中心地區(qū)。境內(nèi)水陸交通便捷,環(huán)太湖公路、京杭大運(yùn)河、錫宜高速公路穿境而過,接近張家港、江陰港、無(wú)錫機(jī)場(chǎng)、上海虹橋、浦東機(jī)場(chǎng)、南京祿口機(jī)場(chǎng),構(gòu)成了鐵路、公路、水運(yùn)、航空立體四通八達(dá)交通運(yùn)送網(wǎng)絡(luò)。濱湖區(qū)是于12月21日，由原無(wú)錫市郊區(qū)、馬山區(qū)和錫山市某些鄉(xiāng)鎮(zhèn)組建成立。全區(qū)既有區(qū)域總面積629.37平方公里，陸地面積258.45平方公里，耕地面積34.87平方公里。末，該區(qū)下轄胡埭1個(gè)鎮(zhèn)，馬山、**、蠡園、華莊、太湖、河埒、榮巷、蠡湖8個(gè)街道辦事處，擁有無(wú)錫太湖國(guó)家旅游度假區(qū)、江蘇省蠡園經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、江蘇省無(wú)錫太湖山水城旅游度假區(qū)、江蘇無(wú)錫經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、無(wú)錫太湖新城科教產(chǎn)業(yè)園5個(gè)省級(jí)以上開發(fā)區(qū)，共有101個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)和9個(gè)村居合一委員會(huì)。濱湖區(qū)位于江蘇省東南部，無(wú)錫市西南部。南依太湖，北靠長(zhǎng)江，東臨上海，西接常州。濱湖區(qū)于初由原無(wú)錫市郊區(qū)整體、馬山區(qū)整體和錫山市某些鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并而成，面積592.7平方公里，區(qū)域歷史文化悠久，風(fēng)景秀麗，名勝眾多，是中華人民共和國(guó)吳文化和近代民族工商業(yè)發(fā)源地。濱湖區(qū)被定位為無(wú)錫都市核心功能區(qū)后，區(qū)委、區(qū)政府按照建設(shè)當(dāng)代化行政中心、商務(wù)中心、科教中心、旅游度假中心、設(shè)計(jì)創(chuàng)意中心、生態(tài)中心功能定位和發(fā)展規(guī)定，全力推動(dòng)老式產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型提高、新興產(chǎn)業(yè)哺育和功能性服務(wù)業(yè)發(fā)展“三業(yè)并進(jìn)”，經(jīng)濟(jì)構(gòu)造、城鄉(xiāng)面貌、民生保障等各個(gè)領(lǐng)域都獲得了跨越式發(fā)展。特別是在新興產(chǎn)業(yè)哺育發(fā)展上，打造了無(wú)錫生物醫(yī)藥研發(fā)服務(wù)外包區(qū)、無(wú)錫（國(guó)家）工業(yè)設(shè)計(jì)園、科教產(chǎn)業(yè)園、傳感網(wǎng)創(chuàng)新示范區(qū)、蠡湖科教創(chuàng)業(yè)園等五大品牌園區(qū)，確立了傳感網(wǎng)、工業(yè)設(shè)計(jì)、軟件服務(wù)外包、動(dòng)漫文化、生物醫(yī)藥、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)、通訊技術(shù)等七大戰(zhàn)略主導(dǎo)新興產(chǎn)業(yè)，引進(jìn)了中科電、軟通動(dòng)力、Sun、同方軟件、隆重網(wǎng)絡(luò)等一大批知名公司，新興產(chǎn)業(yè)由當(dāng)時(shí)星星之火形成了燎原突破之勢(shì)，環(huán)湖科教研發(fā)產(chǎn)業(yè)帶知名度不斷提高、集聚力不斷增強(qiáng)。7.2無(wú)錫市濱湖區(qū)發(fā)呈現(xiàn)狀當(dāng)前，濱湖區(qū)各區(qū)以打造全市“兩個(gè)率先示范和樣板”為己任，緊扣新一輪目的，緊抓“十二五”開局，積極搶抓機(jī)遇、應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，努力克服困難、破解制約，全區(qū)轉(zhuǎn)型步伐持續(xù)加快、經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)、城鄉(xiāng)面貌日益改進(jìn)、民生事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)在復(fù)雜多變形勢(shì)下依然獲得了良好發(fā)展成效。，全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值585.01億元，增長(zhǎng)18.78%。全區(qū)財(cái)政總收入143.67億元，財(cái)政收入占GDP比重為24.55%；其中普通預(yù)算收入67.35億元，增長(zhǎng)22.03%。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完畢318億元，增長(zhǎng)18%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額173億元、增長(zhǎng)17.6%；旅游總?cè)藬?shù)1116萬(wàn)人、增長(zhǎng)10.6%，旅游總收入117億元、增長(zhǎng)16.7%；到位注冊(cè)外資3.1億美元，外貿(mào)出口13.9億美元、增長(zhǎng)21%，服務(wù)外包接包合同額7.1億美元，接包合同執(zhí)行額、離岸外包接包合同額、出口執(zhí)行額增幅均超40%。濱湖區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)指標(biāo)金額漲幅（%）金額漲幅金額漲幅（%）（%）年末戶籍總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）46.59-0.546.25-0.7446年末常住人口（萬(wàn)人）67.321.5868.92.3469.12都市化率（%）70.1175.12地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）428.0211.6492.5213585.0118.78人均地區(qū)生產(chǎn)總值（萬(wàn)元）[戶籍]9.1612.3510.6113.7人均地區(qū)生產(chǎn)總值（萬(wàn)元）[常住]6.419.477.2310.58.46社會(huì)消費(fèi)品零售額（億元）123.7118.9147.1919172.7117.34全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元）217.9932.1276.2126.71318.0515.24出口總額（億美元）8.11-27.510.6631.4418.316.71農(nóng)民人均純收入（元）13,540.0011.214,900.0010.0417490城鄉(xiāng)居民可支配收入（元）26,300.0010.528,930.00103286013.587.3無(wú)錫市濱湖區(qū)財(cái)政收支狀況濱湖區(qū)-財(cái)政收支表指標(biāo)平均增長(zhǎng)率數(shù)額數(shù)額年增幅數(shù)額年增幅財(cái)政總收入762,3661,391,86682.57%1,436,7803.23%42.90%一、上劃中央“四稅”304,974358,58217.58%428,66419.54%18.56%增值稅75%某些197,468202,7912.70%214,8115.93%4.31%公司所得稅60%某些71,645107,56150.13%156,58745.58%47.86%個(gè)人所得稅60%某些35,86148,23034.49%57,26618.74%26.61%二、地方財(cái)政收入457,3921,033,284125.91%1,008,116-2.44%61.74%1、普通預(yù)算收入420,432551,94231.28%673,55322.03%26.66%其中：增值稅25%某些65,82367,5952.69%71,6035.93%4.31%營(yíng)業(yè)稅154,865175,71813.47%184,2764.87%9.17%公司所得稅40%某些47,76471,70850.13%104,39145.58%47.85%個(gè)人所得稅40%某些23,90732,15334.49%38,17818.74%26.62%都市維護(hù)建設(shè)稅22,09724,89612.67%35,42642.30%27.48%2、基金收入36,960481,3421202.33%334,563-30.49%585.92%三、預(yù)算內(nèi)可用財(cái)力327805876593167.41%807917-7.8379.79%其中：土地收入30365473875322642濱湖區(qū)-財(cái)政收支表項(xiàng)目一、稅收收入394,863.00477,192.00553,090.00增值稅65,823.0067,595.0071,603.00營(yíng)業(yè)稅154,865.00175,718.00184,276.00公司所得稅47,764.0071,708.00104,391.00個(gè)人所得稅23,907.0032,153.0038,178.00資源稅都市維護(hù)建設(shè)稅22,097.0024,896.0035,426.00房產(chǎn)稅8,789.0010,794.0016,235.00印花稅4,563.007,066.007,923.00城鄉(xiāng)土地使用稅14,365.0014,763.0014,660.00土地增值稅44,655.0057,759.0070,320.00車船稅1.005.0020.00耕地占用稅4,793.006,010.005,778.00契稅3,241.008,725.004,280.00二、非稅收入62,529.00556,092.00455,026.00政府性基金收入36,960.00481,342.00334,563.00專項(xiàng)收入9,497.0010,684.0015,123.00行政事業(yè)性收費(fèi)收入5,202.006,303.005,607.00罰沒收入4,397.003,185.004,136.00國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)收入6,400.0054,426.0095,495.00國(guó)有資源（資產(chǎn)）有償使用收入73.00152.00102.00其她收入三、本年合計(jì)收入457,392.001,033,284.001,008,116.00無(wú)錫市濱湖區(qū)近年來(lái)地方財(cái)政收入保持了平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)濟(jì)保證了地方財(cái)政實(shí)力不斷增強(qiáng)，，濱湖區(qū)實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政普通預(yù)算收入673,553萬(wàn)元，預(yù)測(cè)、分別為83,569萬(wàn)元與104,461萬(wàn)元。財(cái)政狀況較好，擔(dān)保實(shí)力極佳。從上表可見，無(wú)錫濱湖區(qū)財(cái)政收入逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)，GDP增長(zhǎng)率保持在20%左右。財(cái)政收入增長(zhǎng)速度較快，增長(zhǎng)率保持在20-30%。普通預(yù)算收入中，稅收收入占比較高，是重要財(cái)政收入來(lái)源；增值稅、營(yíng)業(yè)稅、公司所得稅、個(gè)人所得稅和契稅五大主體稅種是全市財(cái)政增收重要來(lái)源，分別完畢39.96億元、64.97億元、35.8億元、14.53億元和27.22億元，分別比上年增6.59%、28%、49.46%、35.33%和49.18%。稅收收入占財(cái)政總收入比重為83.1%，居全省轄市第四位。受復(fù)雜嚴(yán)峻國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，但全市普通預(yù)算收入增幅仍高于蘇南地區(qū)平均增幅0.2個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政支出構(gòu)造持續(xù)優(yōu)化，支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展和保民生等重點(diǎn)支出得到有力保障，并繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，民生投入力度進(jìn)一步加大，全年普通預(yù)算財(cái)政支出354.2億元，比上年增長(zhǎng)25.9%，其中教誨支出50億元，社會(huì)保障和就業(yè)支出36.5億元，醫(yī)療衛(wèi)生支出19.6億元，城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出66.5億元，交通運(yùn)送支出13.2億元，分別比上年增長(zhǎng)23.1%、46.1%、33.5%、63.9%和57%。整體來(lái)看，無(wú)錫市濱湖區(qū)財(cái)政收支穩(wěn)步增長(zhǎng)，財(cái)政實(shí)力較為雄厚，具備償付應(yīng)收款基本條件。

抵押物分析無(wú)錫**科技以其持有方泉苑五期拆遷安頓房土地為其履行應(yīng)收款回購(gòu)義務(wù)提供抵押擔(dān)保。8.1擬抵押土地權(quán)屬狀況依照上海市中倫律師事務(wù)所出具法律盡職調(diào)查報(bào)告，對(duì)擬抵押土地權(quán)屬狀況評(píng)價(jià)如下：抵押物權(quán)證狀況序號(hào)所有權(quán)人房產(chǎn)證/土地證編號(hào)房屋坐落建筑面積（平方米）1無(wú)錫南泉古鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展有限公司詳見土地證濱湖區(qū)南湖中路與興隆路交叉口東南側(cè)49,066.9小計(jì)49,066.98.2擬抵押土地價(jià)值依照【上海市東洲評(píng)估有限公司】于5月29日出具《評(píng)估報(bào)告書》（滬東洲資評(píng)報(bào)字【】第0409044號(hào)），擬抵押土地價(jià)值為人民幣6.6億元（評(píng)估基準(zhǔn)日為12月31日）。據(jù)此，擬抵押土地評(píng)估價(jià)值為人民幣6.63億元。抵押率為4.5-5.3折。抵押物明細(xì)序號(hào)所有權(quán)人房屋名稱建筑（土地）面積（平方米）用途獲得方式評(píng)估值（億元）1無(wú)錫南泉古鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展有限公司49,066.9居住6.63共計(jì)6.63

信托籌劃方案9.1交易前提**信托發(fā)行信托籌劃前提條件是涉及但不限于下列事項(xiàng)所有成就：本信托項(xiàng)下交易對(duì)手均為依法設(shè)立并有效存續(xù)中華人民共和國(guó)公司法人；擬轉(zhuǎn)讓應(yīng)收款總規(guī)模應(yīng)不低于：信托籌劃融資總規(guī)?！粒?+融資總成本×信托籌劃實(shí)際存續(xù)天數(shù)/365）；各筆應(yīng)收款設(shè)立及存續(xù)均合法、有效，是無(wú)錫**科教與無(wú)錫山水城管委會(huì)之間基于真實(shí)交易關(guān)系所設(shè)立，不存在違背法律、法規(guī)等規(guī)范性法律文獻(xiàn)規(guī)定情形；無(wú)錫山水城管委會(huì)已出具書面確認(rèn)函，對(duì)如下事項(xiàng)進(jìn)行確認(rèn)：=1\*romani.該筆應(yīng)收款應(yīng)于本信托期限屆滿之日到期（即無(wú)錫山水城管委會(huì)應(yīng)按期支付應(yīng)收款，否則無(wú)錫**科教團(tuán)依約履行應(yīng)收款回購(gòu)義務(wù)）；=2\*romanii.該等應(yīng)收款支付列入無(wú)錫市濱湖區(qū)財(cái)政資金支出安排，支付該等應(yīng)收款不附帶任何條件，并放棄對(duì)該等應(yīng)收款支付一切抗辯權(quán)；無(wú)錫**科教、無(wú)錫城開已就開展本項(xiàng)目出具內(nèi)部有權(quán)機(jī)構(gòu)決策；無(wú)錫**科教為其履行應(yīng)收款回購(gòu)義務(wù)提供土地抵押擔(dān)保，抵押登記及強(qiáng)制執(zhí)行公證手續(xù)已辦理完畢；有關(guān)交易文獻(xiàn)已訂立并生效。9.2方案概述9.2.1基本交易構(gòu)造9.2.2交易流程**信托及其聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)無(wú)錫**科教、無(wú)錫城開、應(yīng)收款及擬抵押土地開展盡職調(diào)查，對(duì)抵押物價(jià)值進(jìn)行評(píng)估；**信托發(fā)行、設(shè)立信托籌劃，募集資金規(guī)模仿定為3億-3.5億元；各方訂立《應(yīng)收款轉(zhuǎn)讓及回購(gòu)合同》、《保證合同》、《抵押合同》等有關(guān)書面文獻(xiàn)，辦理抵押登記手續(xù)及有關(guān)文獻(xiàn)強(qiáng)制執(zhí)行公證等；在信托籌劃成立時(shí)，**信托作為信托籌劃受托人，以信托籌劃所募集資金受讓無(wú)錫**科教對(duì)無(wú)錫山水城管委會(huì)持有應(yīng)收款，無(wú)錫濱水區(qū)政府應(yīng)以書面方式對(duì)債權(quán)數(shù)額、還款期限及還款方式進(jìn)行確認(rèn)；無(wú)錫**科教應(yīng)按照商定期限足額支付各筆回購(gòu)款；如無(wú)錫**科教未能按期、足額支付任何一筆回購(gòu)款，則**信托有權(quán)及時(shí)處置抵押物，并有權(quán)規(guī)定無(wú)錫城開履行連帶擔(dān)保責(zé)任。9.3交易方案要點(diǎn)9.3.1信托籌劃要素（1）信托籌劃規(guī)模：信托籌劃規(guī)模仿定為3億-3.5億元，募集期滿時(shí)募集資金達(dá)到3億元，信托籌劃可成立。（3）信托籌劃期限：本信托籌劃存續(xù)期限擬定為24個(gè)月，自本信托成立日起算。（4）信托資金運(yùn)用方式：**信托作為信托籌劃受托人，以信托籌劃所募集資金受讓無(wú)錫**科教對(duì)無(wú)錫山水城管委會(huì)持有應(yīng)收款，無(wú)錫**科教應(yīng)按照有關(guān)交易文獻(xiàn)商定履行回購(gòu)義務(wù)，并按期、足額支付各筆回購(gòu)款。（5）信托資金用途：無(wú)錫**科教應(yīng)將信托資金用于“清源路以南、緣溪道以東、蠡湖大道以西、環(huán)太湖高速以北區(qū)域基本整頓項(xiàng)目”（重要用于項(xiàng)當(dāng)前期征地、拆遷費(fèi)用支付）。用款項(xiàng)目基本狀況：項(xiàng)目位置：清源路以南、緣溪道以東、蠡湖大道以西、環(huán)太湖高速以北。建設(shè)工期：.7~.6.30投資估算：9.5億元人民幣，其中項(xiàng)目資本金2.85億元（占總投資30%），由無(wú)錫**科教有限公司承擔(dān)。資本金以外建設(shè)資金由項(xiàng)目公司申請(qǐng)金融機(jī)構(gòu)貸款解決。項(xiàng)目進(jìn)度：7月剛開工。當(dāng)前，項(xiàng)目已獲得各項(xiàng)批文，項(xiàng)目資本金均已到位，具備開工條件。（6）信托籌劃存續(xù)期內(nèi)監(jiān)管辦法定期檢查：**信托有權(quán)按季度對(duì)無(wú)錫**科教及無(wú)錫城開經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行檢查，無(wú)錫**科教應(yīng)予配合，并按季度提供財(cái)務(wù)報(bào)表；每自然年度終結(jié)后四個(gè)月內(nèi)，均應(yīng)提供上一年度審計(jì)報(bào)告；浮現(xiàn)經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)狀況