房地產(chǎn)狀況-房地產(chǎn)的特性（房地產(chǎn)估價課件）

房地產(chǎn)的特性不可移動各不相同壽命長久供給有限價值較大用途多樣相互影響易受限制難以變現(xiàn)保值增值不可移動也稱為位置固定性房地產(chǎn)區(qū)別于其他財產(chǎn)的主要之處區(qū)位優(yōu)劣每宗房地產(chǎn)與重要場所，相對穩(wěn)定，形成每宗房地產(chǎn)獨有的自然地理位置和社會經(jīng)濟位置，使得不同房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣之分。位置變化房地產(chǎn)的自然地理位置固定不變房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置會發(fā)生變化不可移動地區(qū)性市場任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費受制于其所在的空間環(huán)境（當?shù)氐闹贫日?、社會?jīng)濟發(fā)展狀況及鄰里關系等）無法把房地產(chǎn)價格較低地區(qū)的房地產(chǎn)搬到房地產(chǎn)價格較高的地區(qū)去房地產(chǎn)的供求狀況、價格水平及價格走勢等都是地區(qū)性的房地產(chǎn)的特性不可移動各不相同壽命長久供給有限價值較大用途多樣相互影響易受限制難以變現(xiàn)保值增值各不相同也稱為獨一無二特性、獨特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個別性每宗房地產(chǎn)都有其獨特之處且相互間差異較大即使兩幢房屋或兩套住宅的外觀和戶型一模一樣，但由于它們的位置、朝向、周圍環(huán)境、景觀、地形、地勢、交通、鄰里關系等的不同，它們實質(zhì)上是不相同的。房地產(chǎn)市場上難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給房地產(chǎn)之間不能完全替代不是完全競爭的市場不適宜采取樣品交易方式必須到估價對象實地查勘房地產(chǎn)的特性不可移動各不相同壽命長久供給有限價值較大用途多樣相互影響易受限制難以變現(xiàn)保值增值供給有限土地有限性土地是大自然的產(chǎn)物，人工生產(chǎn)不出來，地表面積基本上是固定不變的，因此土地總量不能增加。土地的這種特性被稱為有限性、不可再生性、不增性。房地產(chǎn)具有獨占性一定區(qū)位特別是好區(qū)位的房地產(chǎn)被人占用之后，占用者可以獲得生產(chǎn)或生活的場所，享受特定的光、熱、空氣、雨水和風景（如海水、陽光、沙灘），或者可以支配相關的自然資源和生產(chǎn)力。在市場經(jīng)濟中，除了占用者之外，他人除非支付相當?shù)拇鷥r，否則無法享有。供給有限進一步來看，房地產(chǎn)具有供給有限的特性，本質(zhì)上還不在于土地總量不能增加。目前，相對于人類的需要來說，土地總量還是較豐富的。房地產(chǎn)的不可移動特性造成了一個地方的房地產(chǎn)不能搬移到另一個地方，導致在特定的地段上只有很有限的房地產(chǎn)供給。房地產(chǎn)的特性不可移動各不相同壽命長久供給有限價值較大用途多樣相互影響易受限制難以變現(xiàn)保值增值價值較大與一般物品相比，房地產(chǎn)單價高、總價大。房地產(chǎn)的特性不可移動各不相同壽命長久供給有限價值較大用途多樣相互影響易受限制難以變現(xiàn)保值增值用途多樣也稱為用途的競爭、轉(zhuǎn)換及并存的可能性房地產(chǎn)的特性不可移動各不相同壽命長久供給有限價值較大用途多樣相互影響易受限制難以變現(xiàn)保值增值相互影響與周圍的房地產(chǎn)及其利用狀況產(chǎn)生相互影響外部性分為有利的外部性和有害的外部性有利的外部性某個經(jīng)濟行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無需為此花費代價有害的外部性某個經(jīng)濟行為主體的活動使他人或社會受損，而該經(jīng)濟行為主體卻沒有為此承擔成本房地產(chǎn)的特性不可移動各不相同壽命長久供給有限價值較大用途多樣相互影響易受限制難以變現(xiàn)保值增值易受限制房地產(chǎn)不可移動、流動性差，所以難以逃避未來制度、政策等變化的影響房地產(chǎn)的特性不可移動各不相同壽命長久供給有限價值較大用途多樣相互影響易受限制難以變現(xiàn)保值增值難以變現(xiàn)也稱為變現(xiàn)能力弱、流動性差變現(xiàn)能力在沒有過多損失的條件下，將非現(xiàn)金財產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。變現(xiàn)能力強凡是能夠隨時、迅速地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金且沒有損失或者損失較小的。當需要將房地產(chǎn)快速變現(xiàn)時，通常要以一定幅度的降價為代價才能實現(xiàn)難以變現(xiàn)影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素①該宗房地產(chǎn)的通用性通用性越差的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力就越弱。②

該宗房地產(chǎn)的獨立使用性獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力就越弱。③

該宗房地產(chǎn)的價值大小價值越大的房地產(chǎn)，購買所需要的資金越多，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。④

該宗房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強。難以變現(xiàn)影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素⑤

該宗房地產(chǎn)的開發(fā)程度開發(fā)程度越低的房地產(chǎn)，不確定因素越多，變現(xiàn)能力就越弱。⑥該宗房地產(chǎn)的區(qū)位所處區(qū)位越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力就越弱。⑦該類房地產(chǎn)的市場狀況房地產(chǎn)市場越不景氣，出售房地產(chǎn)越困難，變現(xiàn)能力就越弱。房地產(chǎn)的特性不可移動各不相同壽命長久供給有限價值較大用途多樣相互影響易受限制難以變現(xiàn)保值增值保值增值導致房地產(chǎn)價格上漲的原因①

房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改良②

外部經(jīng)濟③

需求增加導致稀缺性增加④通貨膨脹⑤

房地產(chǎn)使用管制改變不是自然增值不是真正的房地產(chǎn)增值，是房地產(chǎn)保值真正的房地產(chǎn)自然增值