測(cè)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源

091物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源理論支撐物業(yè)管理資金的籌措物業(yè)管理資金的使用物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的測(cè)算物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告物業(yè)管理資金的籌措物業(yè)管理企業(yè)資本金的籌措物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌措物業(yè)管理資金分類

資本金:物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立所需資金——物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)立所必需的資金，稱為資本金（即注冊(cè)資金）物業(yè)管理經(jīng)費(fèi):是提供物業(yè)管理服務(wù)所需資金——補(bǔ)償物業(yè)管理企業(yè)在提供物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)過程中活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)的消耗，稱為物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)資本金和法定資本金資本金：是指企業(yè)在登記注冊(cè)時(shí)填報(bào)的投資者投入企業(yè)的資金總額，即企業(yè)的實(shí)收資本（股份制企業(yè)稱股本）法定資本金或法定最低資本金:是指國家規(guī)定的開辦企業(yè)必須具備的最低限額資本金

注冊(cè)資本金的規(guī)定

根據(jù)建設(shè)部1999年11月4日公布的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)資本一級(jí)資質(zhì)：500萬元人民幣以上二級(jí)資質(zhì)：300萬元人民幣以上三級(jí)資質(zhì)：50萬元人民幣以上可見，要?jiǎng)?chuàng)立一個(gè)持續(xù)正常營業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，必須籌集50萬元以上人民幣的資本金注冊(cè)資本金的規(guī)定2015年《公司法》修訂后，《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》也作了相應(yīng)修訂，取消了注冊(cè)資本這一條件。2015.03.13國務(wù)院發(fā)布通知，取消物業(yè)管理師等67項(xiàng)職業(yè)資格許可和認(rèn)定事項(xiàng)注冊(cè)職業(yè)資格認(rèn)定行政審批。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)許可的第二個(gè)條件也不再存在。2015年5月4日予以修改)規(guī)定的，由省、市級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門審批的“物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級(jí)及以下資質(zhì)認(rèn)定”被正式取消。注冊(cè)資本金的規(guī)定

2016.01.13國務(wù)院第119次常務(wù)會(huì)議通過修改部分行政法規(guī)的決定，刪除了原《物業(yè)管理?xiàng)l例》的第三十三條和第六十一條這兩條與企業(yè)資質(zhì)管理相關(guān)的條款。同時(shí)國務(wù)院通過修改《物業(yè)管理?xiàng)l例》，取消了物業(yè)管理人員從業(yè)資格限制。2017年9月6日的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定再取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)核定、對(duì)外承包工程項(xiàng)目投標(biāo)核準(zhǔn)等52項(xiàng)國務(wù)院部門行政許可事項(xiàng)。意味著物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定成為歷史。

物業(yè)管理企業(yè)資本金的籌措不同組織形式的物業(yè)管理企業(yè)，其資本金的籌措方式和渠道不同現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)基本上為有限責(zé)任公司，可由國家單一投資設(shè)立，也可以由2—50個(gè)股東共同出資設(shè)立，股東可以是國家、法人、自然人、外商國內(nèi)現(xiàn)存物業(yè)管理有限公司大多數(shù)是法人資金和自然人（內(nèi)部職工）或外商共同出資組建物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌措物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)按其來源可分為四種：物業(yè)維修基金物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)物業(yè)經(jīng)營收入國家財(cái)政補(bǔ)貼物業(yè)維修基金物業(yè)維修基金又稱代管基金，是物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的專項(xiàng)用于房屋共用部分，共用設(shè)備和公用設(shè)施維修、更新的專項(xiàng)基金

共用設(shè)施設(shè)備維修基金包括房屋共用部分維修基金也稱房屋本體維修基金不同物業(yè)種類維修基金的籌措商品住宅維修基金的籌措：購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2%——3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入不同物業(yè)種類維修基金的籌措公有住房售后的維修基金籌措：售房單位按一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%，該部分基金屬售房單位所有購房者按購房款2%的比例向售房單位繳交維修基金,售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共司所有，不計(jì)入住宅銷售收入物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是業(yè)主或（非業(yè)主使用人）與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定的，由業(yè)主（使用人）向物業(yè)管理企業(yè)繳納的物業(yè)管理費(fèi)用物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是保證日常物業(yè)管理工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)的主要資金來源物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)常規(guī)性的公共服務(wù)費(fèi)用針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用委托性的特約服務(wù)費(fèi)用

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)分類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理部門⒈國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。⒉縣級(jí)以上地方人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。⒈政府指導(dǎo)價(jià)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中的約定。⒉市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)合同中約定。市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)一般適用于外銷商品房、僑匯房、別墅、高級(jí)商住樓、寫字樓等。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式和成本構(gòu)成（一）計(jì)費(fèi)方式根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。⒈包干制指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。⒉酬金制指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。（二）成本構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：⒈管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；⒉物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；⒊物業(yè)管理區(qū)域