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合同管理方法1.目的為加強公司所屬項目的合同管理,規(guī)范工作流程,維護公司權益,特制定本管理方法。2.范圍本管理方法適用于重慶鵬匯房地產(chǎn)有限公司。3.職責3.1重慶鵬匯房地產(chǎn)有限公司工程中心負責對本管理方法的制訂、修改、說明、指導、監(jiān)督檢查。3.2重慶鵬匯房地產(chǎn)有限公司負責簽訂、履行合同的人員(包括經(jīng)辦、審批、資料管理等)貫徹執(zhí)行本管理方法。4.方法與過程限制4.1一般規(guī)定本管理方法適用于干脆構成發(fā)包單位項目開發(fā)成本且須要承包單位通過工程施工形成實體產(chǎn)品(如土建、安裝、裝飾、園林環(huán)境等)的合同;勘測、監(jiān)理、造價詢問托付及土地、設計、銷售類合同參照本管理方法執(zhí)行。以下以工程合同為主體制定相關要求。鵬匯公司所屬項目的合同管理必需遵循以下原則:.1合法性原則:合同管理必需全面符合有關法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)定,使得公司的權益能夠依法受到愛護。.2合同書原則:工程施工必需正式簽署合同書以明確雙方的權利、義務和責任,但金額在一萬元以下且能剛好結清的零星工程及工程類合同中已經(jīng)界定清晰歸屬的變更簽證事項可另行辦理。.3事前簽訂原則:合同應在經(jīng)濟事項發(fā)生前簽署,禁止工程類業(yè)務未簽署合同即先行施工。.4招標原則本原則包括以下兩方面含義:◆采納招標方式確定合作方。除《選購 管理方法》規(guī)定的可以不采納招標的范圍外。◆合同隨附招標文件。擬簽合同正文及其補充協(xié)議(包括設計變更與現(xiàn)場簽證協(xié)議、工程保修協(xié)議、廉潔合作協(xié)議等),應作為招標文件之附件一并發(fā)給投標單位,投標單位需對其進行確認。.5利益明晰原則:合同應清晰地界定、描述各方的權利和義務,以杜絕模糊、歧義、推諉、扯皮現(xiàn)象;合同中尤其應有明確的、可以界定清晰的合同價款、結算方法及付款方式;假如合同價款可能調(diào)整,則應明確調(diào)整依據(jù)、調(diào)整方式(如何計價、總價如何最終確定等),并就設計變更與現(xiàn)場簽證的有效性、可控性作出明確規(guī)定。4.2合同訂立的管理標準示范合同:在招標(招標文件附件)及合同簽署時,工程合同應盡量應用合同標準文本。合同標準文本內(nèi)容盡量采納FIDIC條款模式,內(nèi)容分為協(xié)議條款、通用條款、補充條款和附件,其中協(xié)議條款依據(jù)具體業(yè)務、對象的不同而定,通用條款適用于全部的同類合同,補充條款則由經(jīng)辦人在具體經(jīng)辦合同時補充加入?yún)f(xié)議條款、通用條款中未盡事宜;.2如當?shù)卣块T有強制性規(guī)定,可按當?shù)卣块T標準合同執(zhí)行。.3合同標準文本由選購 管理組聯(lián)系成本管理組、工程管理部、財務管理部、審計部制定。.4當客觀條件發(fā)生重大改變、原有合同標準文本不再適用時,業(yè)務部門應剛好提出與相關部門共同修改。合同的經(jīng)濟條款應包括但不限于以下內(nèi)容:.1合同價款或托付酬金:采納招標方式選擇合作方的,應以雙方確定的最終報價作為合同金額;提倡在有標底的狀況下進行招標并確定合同價款,假如是采納費率折扣方式確定合同價款,合同中應明確費用計取的依據(jù)、主材價格計取方法,并規(guī)定合同雙方如何盡快核實施工圖預算確定合同價款,以及就確定后的合同價款簽署補充協(xié)議。.2為防止承包單位高估結算,應與承包單位在工程合同中約定限制方法。比如:報送的結算造價最終核減額超出最終審定造價的5%,則應對其進行肯定罰款(如超出5%部分,超出部分扣減10%作為罰金),并降低其在公司投標的權利等級(且應在《工程結算通知單》強調(diào)此內(nèi)容)。.3計價依據(jù):合同應將施工圖、預算書作為合同的組成附屬部分,合同附屬文件一般還包括:招標文件、投標文件、答疑文件等,并應在合同條款中明確以下問題:◆包干形式、定額標準、取費方法;◆發(fā)包單位分包工程、甲供(發(fā)包單位)材料設備、(發(fā)包單位)限價的范圍和種類;◆人工、材料、機械臺班的價格及其價差的結算方法;◆總分包的關系、協(xié)作的范圍以及總包管理費和總包協(xié)作費的計取方法等;◆開辦費、施工組織措施費、擾民費、文明現(xiàn)場施工費、趕工費等費用的取舍、計取方法及其包括的具體范圍。.4設計變更及現(xiàn)場簽證:合同中應規(guī)定設計變更及現(xiàn)場簽證的認定依據(jù)、結算核價方法,對于承包單位,可依據(jù)《設計變更、工程指令及簽證辦理實施細則》的規(guī)定與其另外訂立《關于設計變更、現(xiàn)場簽證的協(xié)議》。.5總價結算方法:工程類合同可在合同中明確規(guī)定按“結算=合同價款+合同價款調(diào)整(含合同規(guī)定材料調(diào)差)+簽證結算-削減項目+嘉獎-罰款±其它”確定結算總價。.6結算和付款方法:合同應明確規(guī)定驗收及付款方法、保修維護方法及保修金處理方法;進度款的支付應盡量按形象進度分階段確定付款金額;各期進度款累計不應超過總造價的80%;無精確施工圖預算或無精確合同總價時,應充分考慮付款風險,尤其在施工中后期更應有效地限制好進度款,以防超付。.7廉潔合作約定:為維護公司利益、防止黑幕、愛護職員,在工程或其他高金額的合同中,應與承包單位另外簽署《廉潔合作協(xié)議》作合同的補充協(xié)議。.8保修協(xié)議:對施工合同,為保證工程質(zhì)量,愛護公司利益,應與承包單位另外簽署《工程質(zhì)量保修協(xié)議》作合同的補充協(xié)議。合同起草、談判與簽署的主要職能部門:工程管理部負責工期、質(zhì)量等技術部分的起草、談判;選購 組負責合同簽署;成本組負責其中的合同價款、計價方式、付款方式等經(jīng)濟部分工程的起草和談判(其他類合同由主辦部門發(fā)起,以下類同)。合同審批流程:通過招標確定合作方后,由選購 工程師填寫合同審批表,在征得有關職能部門同意(會簽)后上報公司領導審批;合同審批應依據(jù)合同的審批流程,工程合同審批流程如“圖一”所示。工程合同審批流程(具體經(jīng)辦流程見審批權限表):

項目工程師復核簽字項目工程師復核簽字項目成本工程師復核簽字選購 工程師填寫《合同審批表》招標確定合作單位等選購 工程師/項目工程師/成本工程師共同確定合同格式法律組審核非標準合同成本選購 部經(jīng)理簽字項目副總簽署財務管理部復核簽字按權限報公司領導審批綜合管理部存檔下發(fā)執(zhí)行 (圖一)為提高合同審批的效率,公司領導、職能部門經(jīng)理可依據(jù)實際狀況須要,在自身職能范圍內(nèi),對于某些類別、肯定金額以下的工程合同,在不違反有關規(guī)定的前提下,可對下級部門或人員作肯定的授權,但授權人仍為責任人。4.3合同履行的管理合同的交底:在合同簽訂之后,應盡量就主體合同填寫《工程合同摘要表》,發(fā)至各部門,并向執(zhí)行部門有關人員進行合同講解交底,說明工期、質(zhì)量、工程范圍、付款方式、發(fā)包單位職責(即甲供材料設備、甲方限價、甲方分包等范圍)、總分包的關系等,以便各崗位人員協(xié)調(diào)、協(xié)作;金額較小的合同交底,可簡潔口頭交底。合同款支付.1各部門主辦工程師負責合同款支付的經(jīng)辦,填寫付款申請單、付款審批表等,經(jīng)相關職能部門審核、公司領導審批后支付;合同款支付審批按其支付金額規(guī)模確定審批流程。工程進度款的支付流程如“圖二”所示(其他類參照執(zhí)行):工程付款審批流程:

現(xiàn)場工程師復核、項目成本工程師復審(可托付造價師事務所初審)現(xiàn)場工程師復核、項目成本工程師復審(可托付造價師事務所初審)承包單位報付款申請報告(附所需付款依據(jù))監(jiān)理審核形象進度(附質(zhì)量等說明)現(xiàn)場工程師填寫《工程付款審批表》現(xiàn)場工程師填寫《工程付款審批表》財務管理部復核簽字工程部經(jīng)理復核成本管理部財務管理部復核簽字工程部經(jīng)理復核成本管理部復核簽字項目副總簽署 工程管理部登記臺賬工程管理部登記臺賬成本管理部登記臺賬財務付款并登記按權限報公司領導審批 成本管理部登記臺賬財務付款并登記按權限報公司領導審批(圖二).2對保修金等余款的支付方法應作明確規(guī)定,除一般保修金外,可在合同中約定發(fā)包單位在工程竣工后肯定時間內(nèi)扣押承包單位肯定數(shù)額的滲漏保證金。合同變更的管理合同訂立后,因客觀條件發(fā)生改變須要變更合同內(nèi)容的,或者承包單位提出變更要求的,經(jīng)辦人員應剛好向部門經(jīng)理請示報告,依據(jù)公司審批權限審批通過,經(jīng)辦人員再與對方協(xié)商一樣后起草變更后的條款,再依據(jù)合同訂立的有關程序辦理,嚴禁擅自變更合同。合同結算.1當合同中約定的承包單位的責任和義務已全部完成,并且通過驗收、達到了工程結算條件,由主辦工程師幫助合作方收集整理結算資料,填寫《工程驗收會簽單》、《工程結算工作交接單》。.2如工程存在質(zhì)量問題或履約過程中承包單位存在違約狀況等,主辦工程師應在結算申請表中作出具體說明及處理看法。.3由成本管理組負責按合同確定的結算方式辦理結算,并特殊留意:獎罰條款的執(zhí)行(如工期獎罰、質(zhì)量獎罰、平安獎罰等)、承包方承諾讓利、各項費用的計取或扣除(如水電費、扣款項目、保修金等)、承包單位多報領的甲供材料、變更簽證未照實實施的部分、鋼材實際用量、主材價格等。.4工程結算的具體方法按《工程預結算管理方法》執(zhí)行。.5工程結算要留意結算資料的剛好整理、分類、歸檔、保存。合同執(zhí)行狀況的評估主體合同等金額較大的合同執(zhí)行完后,應由合同主辦部門對發(fā)包單位的合同管理(工期、質(zhì)量、成本、協(xié)作等)、承包單位的工期、質(zhì)量、成本、協(xié)作等進行總結,并填寫《合同執(zhí)行狀況評估表》,具體操作詳選購 操作相關操作指引。4.4合同檔案的管理4.4.1合同文本保管應遵循剛好合同文本原件(包括合同文本、相關補充協(xié)議、合同審批表等)應由綜合管理部專人妥當保管;工程管理部應備有合同文本等資料的復印件。公司有關職能部門應全面運用成本管理軟件,設立合同管理臺帳,系統(tǒng)地填報合同的簽定、履行、結算等動態(tài)狀況。公司合同專用章由綜合管理部指定專人管理,經(jīng)法人代表或其授權人簽署同意后,合同文本才能加蓋專用印章,并作相應的用章登記;同時要求承包單位蓋有有效印章的同時,其法人代表或法人代表授權人還需簽字;每份合同原件由發(fā)包單位至少蓋兩個以上騎縫章。工程合同編號.1合同應當由管理部指定專人連續(xù)統(tǒng)一編號;因主合同的變更、解除等訂立的補充協(xié)議,按主合同類別編號(因補充合同中可能涉及其他類別的內(nèi)容);合同有關部門皆應采納統(tǒng)一編號。.2以公司為買方,房地產(chǎn)項目合同按內(nèi)容可分為六大類:◆土地合同;◆前期合同(包括規(guī)劃、設計、勘察、監(jiān)理、造價詢問);◆施工合同(包括建筑、安裝、裝飾、市政);◆材料設備選購 合同◆園林環(huán)境合同(包括室外環(huán)境的設計、施工);◆營銷包裝合同樣板間裝修、戶外廣告牌制安、媒介廣告設計、制作、宣揚品設計、印刷)。關于合同的保管期限、保密、銷毀等具體規(guī)定依據(jù)《公司檔案管理制度》執(zhí)行。4.5其他規(guī)定本管理方法公司務必嚴格執(zhí)行,。本管理方法自2012年11月1日起執(zhí)行。5.表格HYPERLINK工程合同審批表HYPERLINK工程付款審批表HYPERLINK工程合同摘要表6.支持文件HYPERLINK工程質(zhì)量保修協(xié)議

重慶鵬匯房地產(chǎn)有限公司工程合同審批表編號:PH-HT-BG-01版本:A/0表格生效日期:2012年06月01日序號:申報部門: 申報時間: 年月日工程名稱合同編號合同類別□土地類□前期類□施工類□材料設備類□環(huán)境類□營銷類簽約單位甲方乙方丙方合同內(nèi)容概要承包范圍合同價款及及單方造價計價方式付款方式工期質(zhì)量要求保修約定經(jīng)辦部門說明合作單位狀況選擇理由:招標資料編號:考查審批表編號:目標成本總額:與合同價款差異數(shù)額:成本差異說明會簽欄選購 組法律工程管理部成本組財務管理部副總經(jīng)理總經(jīng)理重慶鵬匯房地產(chǎn)有限公司工程付款審批表編號:PH-HT-BG-02版本:A/0表格生效日期:2012年06月01日序號:項目名稱:填寫日期:年月日合同名稱合同編號收款單位全稱開戶銀行帳號合同簽約總價款元調(diào)整后的合同總價款元截止目前累計已付款元目前合同未付金額元本次承包單位申請支付金額元我方月度資金安排中所列本次安排付款額元本次我方擬付金額(人民幣元)小寫:大寫:付款理由本次付款合同條款摘要合同履行狀況(進度、質(zhì)量、協(xié)作等)付款金額簡要計算過程會簽欄工程管理部經(jīng)辦人:經(jīng)理:成本管理部:經(jīng)辦人:經(jīng)理:財務管理部:經(jīng)辦人:經(jīng)理:副總經(jīng)理總經(jīng)理重慶鵬匯房地產(chǎn)有限公司工程合同摘要表編號:PH-HT-BG-03版本:A/0表格生效日期:2012年06月01日序號:項目名稱;填寫日期:年月日合同名稱合同編號承包單位序號內(nèi)容摘要1工程范圍2合同總價及計價方式3工期及付款4質(zhì)量要求5甲供材料及設備6甲方限價材料及設備7甲方分包8三方合同備注9其他經(jīng)辦人經(jīng)辦部門

廉潔合作協(xié)議甲方:重慶鵬匯房地產(chǎn)有限公司乙方:甲乙雙方于年月日簽署了工程合同,為加強工程項目建設期間的廉潔合作,確保項目高效優(yōu)質(zhì)按期竣工,甲乙雙方經(jīng)協(xié)商簽定本協(xié)議并作為雙方共同遵守的廉潔合作行為準則。一.甲方責任1.甲方有責任向乙方介紹本單位有關廉潔合作管理的各項制度和規(guī)定。2.甲方有責任對本單位項目管理人員進行廉潔合作教化。3.甲方人員應嚴格遵守本單位有關廉潔合作管理的規(guī)定,不得接受乙方的宴請,不得接受任何形式的實物、現(xiàn)金或禮券。4.甲方在工程項目建設期間發(fā)覺甲方人員任何形式的索賄受賄行為,均應剛好實行措施予以制止,并剛好通報乙方單位領導。5.甲方人員如違反廉潔合作管理制度及本協(xié)議規(guī)定,甲方應視情節(jié)輕重、影響大小賜予行政及經(jīng)濟懲罰。6.對于乙方舉報甲方人員違反廉潔合作規(guī)定的狀況,甲方應剛好進行調(diào)查,依據(jù)調(diào)查狀況進行處理。二.乙方責任1.乙方應保證乙方有關人員了解甲方單位有關廉潔合作管理的各項制度及本協(xié)議的規(guī)定,并遵照執(zhí)行。2.乙方不得宴請甲方人員,不得以任何形式贈送實物、現(xiàn)金或禮券。3.乙方單位在工程項目建設期間發(fā)覺乙方人員任何向甲方人員行賄行為,均應剛好實行措施予以制止,并剛好通報甲方單位領導。4.乙方有責任接受甲方對乙方在工程項目建設期間廉潔合作管理執(zhí)行狀況的監(jiān)督。5.乙方單位人員有義務就甲方人員任何形式的索賄或受賄行為剛好向甲方單位領導舉報;如乙方向甲方人員行賄,或甲方人員向乙方索賄,乙方滿意其要求且并未向甲方舉報的,一經(jīng)查實,除追回由此給甲方造成的損失外,乙方承若在總價的基礎上再讓利(比如:總價再讓利10%),并對本方知情不報人員進行相應懲罰。6.如因乙方單位及人員在工程項目建設期間賄賂甲方人員,被檢查機關立案查處的,甲方有權取消或終止工程合同的履行,由此給甲方造成的損失由乙方負責賠償。甲方:乙方:法定代表人:法定代表人:年月日年月日工程質(zhì)量保修協(xié)議甲方:重慶鵬匯房地產(chǎn)有限公司乙方:甲乙雙方于年月日簽署了工程建立合同,為保證該合同范圍內(nèi)乙方承建的工程在肯定運用期限內(nèi)正常運用,維護建筑工程全部者、運用者的合法權益,明確雙方權利與義務,甲乙雙方經(jīng)協(xié)商簽定本協(xié)議。乙方在質(zhì)量保修期內(nèi)依據(jù)《(國家)建設工程質(zhì)量管理條例》、《重慶市建設工程質(zhì)量管理條例》及本保修協(xié)議擔當工程質(zhì)量保修責任。一.質(zhì)量保修范圍和內(nèi)容工程質(zhì)量保修范圍包括:地基基礎工程、主體結構工程、防水及防滲漏(屋面、外墻、廚房、衛(wèi)生間、門窗等),裝修工程,電氣工程、給排水工程,暖通工程等約定的其他工程。具體質(zhì)量保修內(nèi)容雙方約定如下:二.質(zhì)量保修期限質(zhì)量保修期從工程竣工驗收合格后移交之日計起,分單項竣工驗收的工程,按單項工程分別計算質(zhì)量保修期。保修期限內(nèi)因乙方工程質(zhì)量問題而保修的,相應保修期從修復之日起計算,時間順延。各分項工程質(zhì)量保修期如下:1.房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程為年(按有關文件規(guī)定);2.裝修工程為2年;3.防水工程(屋面、外墻、廚房、衛(wèi)生間等)為5年;4.電氣安裝、給排水安裝、設備安裝工程為2年;5.采暖、空調(diào)及制冷系統(tǒng)工程為2個采暖期或供冷期;6.其他約定三.質(zhì)量保修責任1.竣工驗收后移交前由于乙方保管不善造成各部件、整體或單體損壞、脫落、變質(zhì)、丟失等,均由乙方擔當賠償和修復責任。2.在質(zhì)量保修期內(nèi)由于乙方工程質(zhì)量緣由給甲方和業(yè)主造成的干脆和連帶損失,由乙方擔當賠償和保修責任,所需費用從工程質(zhì)量保修金中扣除。3.工程竣工驗收后,本工程移交給物業(yè)管理公司管理,保修款轉(zhuǎn)交該公司保管,并從移交日起,物業(yè)管理公司有權代為行使甲方在本協(xié)議中的全部權利和責任。4.屬于保修范圍內(nèi)的項目,乙方同意接到甲方或業(yè)主通知后派人剛好趕到現(xiàn)場進行修理,并保證保修質(zhì)量,否則甲方有權托付他人修理,所需費用從工程質(zhì)量保修金中扣除。5.乙方需指定專人在現(xiàn)場負責修理工作。在乙方人員到達之前,甲方可實行適當?shù)膽贝胧M用由乙方擔當。具體時間如下:1)給排水、供電設施及線路出現(xiàn)故障,乙方須在接到通知后4小時內(nèi)趕到現(xiàn)場,6小時內(nèi)完成修理工作。2)其他狀況,乙方須在接到通知后24小時內(nèi)趕到現(xiàn)場,48小時內(nèi)完成修理工作。5.修理過程中,甲方應賜予乙方必要的幫助。四.保修質(zhì)量乙方負責保修的質(zhì)量,工程保修項目完成后須經(jīng)業(yè)主或甲方代表驗收簽字方可。工程保修項目應保證在六個月內(nèi)不出現(xiàn)同類問題,否則,即使保修期滿也應接著修理。因乙方施工質(zhì)量問題,乙方修理兩次后,同一部位再出

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