村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造常見模式、項目實施工作流程圖

（資料性）

常見改造模式村改常見改造模式見表A.1。表A.1村改常見改造模式序號模式適用條件主要工作流程特點難點1政府掛賬收儲模式1、項目范圍整體可適用“三舊”改造政策。2、土地權(quán)屬相對集中連片、土地租約等情況相對可控。3、土地權(quán)屬人所得的土地補(bǔ)償符合預(yù)期。1、自然資源主管部門組織編制詳細(xì)規(guī)劃和“三舊”改造方案，并經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。2、由政府土地儲備機(jī)構(gòu)與土地權(quán)屬人簽訂掛賬收儲協(xié)議。3、由土地權(quán)屬人開展清租、土地整理、完善用地手續(xù)等工作。4、政府通過公開方式出讓土地，受讓方向政府支付土地出讓金，并按規(guī)劃實施建設(shè)。5、政府按相關(guān)政策及協(xié)議約定向土地權(quán)屬人支付土地補(bǔ)償。1、有利于項目快速推進(jìn)。2、有利于激發(fā)土地權(quán)屬人的改造意愿。3、有利于緩解政府資金壓力。1、土地收益需待公開交易后才能兌現(xiàn)，對項目推進(jìn)節(jié)奏的把控要求高。2、土地權(quán)屬人收益與土地公開交易成交價掛鉤，土地權(quán)屬人相對較高的保底收益訴求一定程度上對產(chǎn)業(yè)用地招商引資造成影響。2政府直接征收模式1、屬于重點產(chǎn)業(yè)平臺或政府中遠(yuǎn)期開發(fā)建設(shè)的儲備空間，政府有連片統(tǒng)籌開發(fā)及招商意向，政府資金相對充裕。2、土地權(quán)屬、土地租約情況較為復(fù)雜，由土地權(quán)屬人或市場企業(yè)單獨進(jìn)行土地整合、清租、拆遷的難度較大。3、從土地權(quán)屬人或市場企業(yè)視角出發(fā)，采用其他模式，項目自身的經(jīng)濟(jì)收益相對有限。1、政府按法定程序征收農(nóng)村集體土地或收回國有土地使用權(quán)，并支付征地補(bǔ)償。2、政府進(jìn)行清租和土地整理等工作。3、政府通過公開方式出讓土地或按規(guī)定進(jìn)行劃撥。4、競得土地或取得劃撥用地后，土地使用權(quán)人按規(guī)劃實施建設(shè)。1、有利于解決土地情況復(fù)雜的問題。2、有利于及時明確土地權(quán)屬人預(yù)期收益且能快速兌現(xiàn)。3、有利于政府落實平臺建設(shè)與產(chǎn)業(yè)招商引資意圖。1、土地管理法修改后縮小了征地范圍，對需要征地的公共利益進(jìn)行了嚴(yán)格限定，影響了該模式的適用范圍。2、政府在資金籌集、征地拆遷等方面面臨較大壓力。表A.1（續(xù)）序號模式適用條件主要工作流程特點難點3政府生態(tài)修復(fù)模式1、位于生態(tài)敏感區(qū)，按相關(guān)規(guī)劃應(yīng)為綠色生態(tài)空間。2、現(xiàn)狀工業(yè)園區(qū)污染嚴(yán)重、產(chǎn)出低效，集體經(jīng)濟(jì)組織或土地權(quán)屬人有改造意愿。1、政府按法定程序征收農(nóng)村集體土地或收回國有土地使用權(quán)，并支付補(bǔ)償。2、政府委托施工企業(yè)進(jìn)行土地整理等工作，并開展復(fù)墾復(fù)綠行動。通過復(fù)墾復(fù)綠實現(xiàn)綠色生態(tài)空間保護(hù)，通過增減掛鉤、拆舊復(fù)墾等優(yōu)化建設(shè)用地布局，增加生態(tài)用地空間，實現(xiàn)國土空間布局的優(yōu)化。1、政府資金投入大，耗費眾多人力物力。2、拆舊復(fù)墾時間周期長，驗收標(biāo)準(zhǔn)高。3、屬純公益性項目，經(jīng)濟(jì)回報低或無回報。4企業(yè)長租自管模式1、集體經(jīng)濟(jì)組織要求保留集體建設(shè)用地性質(zhì)，且項目范圍相對較小。2、土地權(quán)屬與土地租約情況相對簡單，且集體經(jīng)濟(jì)組織資金相對充裕。3、項目所在地區(qū)集體建設(shè)用地入市的實踐案例較多，企業(yè)對集體建設(shè)用地的接受度較高。1、由集體經(jīng)濟(jì)組織收回土地使用權(quán)，并進(jìn)行解除租約、土地整理等工作。2、由集體經(jīng)濟(jì)組織辦理相關(guān)用地手續(xù)。3、整理后土地符合國土空間規(guī)劃的，可采用自用或與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營方式共同舉辦企業(yè)。符合入市條件的地區(qū)，可采用集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市方式。由受讓方向集體經(jīng)濟(jì)組織支付相關(guān)費用，并按規(guī)劃實施建設(shè)。1、有利于盡快取得集體經(jīng)濟(jì)組織的同意。2、有利于緩解政府資金壓力。1、土地保留集體所有權(quán)性質(zhì)，企業(yè)接受程度不高。2、企業(yè)融資受限。5政府統(tǒng)租統(tǒng)管模式1、集體經(jīng)濟(jì)組織要求保留集體建設(shè)用地性質(zhì)。2、土地權(quán)屬與土地租約情況相對簡單，但集體經(jīng)濟(jì)組織資金與改造經(jīng)驗不足，難以獨立承擔(dān)土地整理工作。3、項目所在地區(qū)集體建設(shè)用地入市的實踐案例較多，企業(yè)對集體建設(shè)用地的接受度較高。1、由集體經(jīng)濟(jì)組織與政府簽訂統(tǒng)租統(tǒng)管合同，由政府進(jìn)行解除租約、土地整理等工作。2、由集體經(jīng)濟(jì)組織辦理相關(guān)用地手續(xù)。3、符合入市條件的地區(qū)，可采用集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市方式，由受讓方向集體經(jīng)濟(jì)組織支付相關(guān)費用，并按規(guī)劃實施建設(shè)。4、入市成功后，集體經(jīng)濟(jì)組織按合同約定返還政府參與土地整理的成本。1、有利于盡快取得集體經(jīng)濟(jì)組織的同意。2、有利于土地整理工作的快速推進(jìn)。3、有利于集體經(jīng)濟(jì)組織的可持續(xù)運營。1、政府資金投入大，回報周期長，回報率低。2、土地保留集體所有權(quán)性質(zhì)，企業(yè)接受程度不高。3、企業(yè)融資受限。表A.1（續(xù)）序號模式適用條件主要工作流程特點難點6企業(yè)自行改造模式1、周邊建設(shè)相對成熟，用地功能布局基本符合政府發(fā)展定位和規(guī)劃要求，無連片收儲或改造計劃。2、土地權(quán)屬清晰，主要為國有建設(shè)用地。3、土地權(quán)屬人資金相對充裕，企業(yè)發(fā)展態(tài)勢較好。1、企業(yè)或土地權(quán)屬人辦理相關(guān)用地手續(xù)，并進(jìn)行土地整理。2、企業(yè)或土地權(quán)屬人按規(guī)劃實施建設(shè)。1、有利于快速完成土地整理工作。2、有利于本地企業(yè)的壯大提升。3、能保證當(dāng)?shù)丶扔衅髽I(yè)不流失，較好地保護(hù)優(yōu)質(zhì)企業(yè)資源。企業(yè)單獨改造不利于形成規(guī)模效應(yīng)和連片改造效果。7村企合作模式本模式適用于因村集體資金實力與開發(fā)經(jīng)驗不足，村集體通過公開方式遴選市場主體作為合作主體，合作改造提升村集體低效用地的情形。村集體可同步完成和表決改造方案，招商方案，按改造情形辦理相關(guān)用地手續(xù)（集體土地完善轉(zhuǎn)用手續(xù)，集體建設(shè)用地征為國有建設(shè)用地手續(xù)等）。政府組織聯(lián)審改造方案、集體審議招商方案、審批相關(guān)用地手續(xù)。村集體公開遴選合作企業(yè)。采用自用、或與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營方式共同舉辦企業(yè)。符合入市條件的地區(qū)，可采用集體經(jīng)營性