旅游景區(qū)商業(yè)街思路定位及運營設想專項方案

相關稻城亞丁景區(qū)多民族商業(yè)街項目整體思緒定位及未來運行設想依據(jù)四川省委省政府、甘孜州委州政府、稻城縣委縣政府對亞丁景區(qū)旅游發(fā)展高度重視，香格里拉關鍵區(qū)域亞丁景區(qū)已經(jīng)順利進入了旅游發(fā)展快車道，景區(qū)各方面旅游配套服務項目日趨完善，亞丁機場計劃在今年年底前正式試航運行，這面臨著亞丁景區(qū)立即迎來越來越多旅游愛好者前來參觀，立即迎來亞丁旅游景區(qū)又好又快發(fā)展新局面和千載難逢商業(yè)契機。依據(jù)亞丁景區(qū)服務配套功效日趨完善，盡可能滿足中外游客在旅游途中消費需求。不停豐富亞丁景區(qū)旅游文化內(nèi)容，逐步提升亞丁景區(qū)國際旅游形象，拉動地方旅游經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈快速發(fā)展。我企業(yè)結(jié)合亞丁景區(qū)現(xiàn)在發(fā)展情況，經(jīng)多方研究和慎重考慮，決定立項開發(fā)建設商業(yè)街項目，為亞丁景區(qū)做好配套服務。為使該項目設計思緒及功效布局愈加完善，企業(yè)管理層及相關部門責任人數(shù)次召開會議反復討論及科學論證，依據(jù)企業(yè)管理層各方意見，達成共識，共同認為現(xiàn)有多民族商業(yè)街項目在項目整體思緒定位方面和計劃設計等方面缺乏理念設計和思緒創(chuàng)新，商業(yè)街整體藝術風格及地方特色還存在很多不足。為實現(xiàn)企業(yè)未來經(jīng)濟效益和社會效益快速、科學、合理長遠發(fā)展，建立良好旅游發(fā)展口碑，為項現(xiàn)在期立項開發(fā)正式開啟，后期項目順利完成招商運行應預先做好各項充足準備工作打好堅實基礎。依據(jù)項目工程時間安排計劃進度，商業(yè)街后期完工交付后，肯定面臨著市場招商、開業(yè)和整體營運等很多方面工作。為使以上工作立即落實和展開實施，方便取得良好招商和經(jīng)營結(jié)果，現(xiàn)綜合以上項目思緒定位存在不足之處，特提出以下商業(yè)街項目計劃設計思緒定位及未來運行設想方案，以供參考。商業(yè)街命名多民族文化特色商業(yè)街生存意義滿足游客購物消費需求、娛樂消費需求、餐飲消費需求、住宿消費需求、游覽觀光需求、民俗演出需求。為景區(qū)大環(huán)境做好服務配套，豐富景區(qū)觀光游覽內(nèi)容。延長游客在亞丁景區(qū)休閑旅游停留時間。帶動景區(qū)其它配套服務項目標二次消費和地方相關產(chǎn)業(yè)鏈有利發(fā)展。為前來亞丁景區(qū)休閑旅游愛好者留下美好難忘回想。商業(yè)街建筑風格定位思緒設想整體建筑風格要顯著突出康巴文化、香巴拉亞丁文化、多民族文化，要用合理藝術風格把三者文化元素巧妙融為一體，使之成為亞丁景區(qū)分具特色一大亮點。商業(yè)街建筑格局應充足表現(xiàn)集中、集密、高低錯落有致、胡同相互之間要連貫通暢。商業(yè)街個體單店外立面可依據(jù)經(jīng)營者經(jīng)營特色進行裝修設計，我方審核。商業(yè)街思緒定位和運行設想目標是：全力打造：“人無我有，人有我優(yōu)”項目發(fā)展理念。商業(yè)街文化氣氛表現(xiàn)商業(yè)街街區(qū)范圍內(nèi)應充足挖掘康巴文化中多元、復合性特點，整合各地文化資源。比如：用雕塑藝術形式充足表現(xiàn)嘉絨文化、木雅文化、三巖文化、扎巴文化、部落文化、太陽神圖騰等藏文化，另過往游客無不驚嘆叫絕、震撼心靈。充足利用地方節(jié)慶文化，依據(jù)當?shù)毓?jié)慶文化制訂時間，開展商業(yè)街民俗舞蹈演出和現(xiàn)場互動節(jié)目，吸引過往游客在商業(yè)街停留時間，間接帶動商業(yè)街經(jīng)營收入，為游客豐富旅游內(nèi)涵，為經(jīng)營者增加經(jīng)營信心。當?shù)匚幕?jié)慶內(nèi)容比較豐富，比如：康定四月八轉(zhuǎn)山會、九龍游海節(jié)、理塘賽馬節(jié)、德格格薩爾王節(jié)。當?shù)孛袼籽莩龉?jié)目也是比較豐富，比如：色達藏戲、巴塘弦子等。衣飾文化：只要以藏式服裝為主，商業(yè)街經(jīng)營者可依據(jù)自己經(jīng)營民族特色為自己或職員著對應服裝，表現(xiàn)商業(yè)街多民族文化氣氛，為商業(yè)街增添一道亮麗人文民族風情。市場分析要經(jīng)過對亞丁景區(qū)周圍商業(yè)環(huán)境，行業(yè)情況進行深入了解，而且要經(jīng)過考察調(diào)研掌握比較成熟著名古鎮(zhèn)、古城、古街、大型旅游風景區(qū)商業(yè)街經(jīng)營情況，環(huán)境優(yōu)略勢對比、地方產(chǎn)品特色等方面進行深入了解，來確定亞丁景區(qū)商業(yè)街市場定位。相關工作還有待外出考察，努力爭取把亞丁景區(qū)商業(yè)街打造成極具特色多民族文化特色商業(yè)街。經(jīng)營策略經(jīng)營布局規(guī)范了商業(yè)街硬件功效，而經(jīng)營模式則是為了完善商業(yè)街軟件功效，只有好硬件基礎，再加上強大軟件支持，亞丁景區(qū)多民族文化特色商業(yè)街才能取得良好招商和經(jīng)營結(jié)果。在經(jīng)營模式建立方面，依據(jù)市場競爭情況和制勝標準，制訂了二十四字經(jīng)營模式：-------統(tǒng)一招商、幫助經(jīng)營、部分自營-------整和市場、完善政策、合理回報1、統(tǒng)一招商除經(jīng)營戶購置，用于自營商鋪外，為統(tǒng)一形象，立即繁榮市場，對剩下商鋪和整體買斷商鋪，應采取統(tǒng)一招商標準。對于投資戶購置商鋪，應有企業(yè)和商戶簽定委托代管協(xié)議，由市場方統(tǒng)一招商。市場招商采取具牌聯(lián)營、資本聯(lián)營、招商引資和租賃等展開，其中大商戶和品牌商戶可采取以上多個方法展開，中小商戶應以租賃為主。2、幫助經(jīng)營商業(yè)街經(jīng)營形成協(xié)作經(jīng)營模式，剔除獨門獨戶、單兵作戰(zhàn)散亂，由企業(yè)進行市場整體推介，幫助進駐商戶經(jīng)營。--強勢廣告支持，形成強大宣傳攻勢，讓全部來景區(qū)游客主動來此消費。--每十二個月全部有很多地方民族盛大節(jié)日，經(jīng)過節(jié)慶活動提升商業(yè)街文化及藝術魅力。--同演藝中心藝術團體掛鉤合作，在周末和旅游旺季舉行商業(yè)街民族風情歌舞演出，以此來吸引過往游客前來觀看，帶動商業(yè)街消費。--和旅游企業(yè)合作，形成亞丁旅游定點購物景點，吸引中外游客及當?shù)赜慰蛠泶擞^光消費。--全方位貼心物管服務，給經(jīng)營者一個輕松經(jīng)營環(huán)境，消費者一個享樂旅游購物天堂。--定時促銷推介，形成旅游人氣最旺地，帶來巨大消費。3、部分自營企業(yè)必需有充足思想準備，在招商效果欠佳或部分商戶不愿進入行業(yè)進行自營，采取部分自營帶動商戶進駐，促進旅游市場發(fā)展。在自營項目取得發(fā)展后，如不愿長久經(jīng)營，可采取逐步退出措施。具體包含：--市場有需求，但前期招商效果欠佳，如衣飾等；--經(jīng)營項目有風險，經(jīng)營戶不敢經(jīng)營，但對提升市場品牌相關鍵作用，如化裝飾品、文化辦公用具、家電、音像制品等；--有市場前景，但需要引導消費項目，如旅游商品等；--游客生活有需求，對促進人氣作用巨大，但利薄甚至不盈利，如平價超市；--合適公益性項目，如無償休閑區(qū)；4、整和市場--整和市場功效，集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游六大功效于一體；--整和市場空間，進行合理商品布局，因業(yè)態(tài)不一樣可采取一二組合經(jīng)營或一二層分割經(jīng)營；--整和招商，和投資戶簽定托管協(xié)議，進行統(tǒng)一招商；--整和推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個市場有經(jīng)營方進行統(tǒng)一廣告、促銷推廣；5、完善政策--向政府及主管部門爭取免稅、無償相關政策，讓在此經(jīng)營商戶受益；--完善商業(yè)物業(yè)管理和服務功效，提升市場軟環(huán)境競爭力；--強化托管和統(tǒng)管方法，提升管理水平和能力；6、合理回報--確保市場和經(jīng)營戶合理收益，實現(xiàn)雙贏；--經(jīng)過市場整體機能完善，帶動該亞丁旅游片區(qū)土地及租賃價格提升，使市場經(jīng)營者和物業(yè)全部者均能取得良好回報；--經(jīng)過市場經(jīng)營業(yè)績提升，促進存量盤銷售；七、招商計劃1、成立商貿(mào)企業(yè)（或旅游商貿(mào)中心）市場招商和經(jīng)營全部有賴于合理機構(gòu)成立，而商貿(mào)企業(yè)含有了展開上述業(yè)務功效，方便對經(jīng)營和招商方案進行審核，制訂具體可行經(jīng)營和招商政策，并展開操作和實施。2、確立市場經(jīng)營模式經(jīng)營模式?jīng)Q定了市場經(jīng)營方法，經(jīng)營模式確立，方可確定招商政策，是聯(lián)營還是引資、是租賃還是自營、或多個方法結(jié)合。所以，經(jīng)營模式必需立即確立，不然具體招商工作將極難展開；3、制訂具體招商政策--招商目標和標準；--招商工作各項規(guī)章制度；--制訂不一樣商戶（規(guī)模和經(jīng)營商品等）招商政策；--制訂不一樣商戶準入條件；--確定招商合一樣本；--確定租金標準和聯(lián)營等條件；--確定優(yōu)惠幅度和條件；--部分大項目標招商方案；4、招商區(qū)域和目標用戶確定--招商區(qū)域以稻城、甘孜州、西南地域為主，大用戶和品牌用戶招商區(qū)域為全國；--招商目標用戶參見市場定位；5、大用戶及品牌商戶招商--招商策略采取以大帶小，以品牌帶動通常商戶策略，以此提升旅游市場招商效果，所以針對大用戶及品牌商戶招商工作應提前展開，估計在商業(yè)街完工前5個月即可展開；--搜集大用戶及品牌商戶招商資料，采取發(fā)函、郵寄招商手冊、電話洽談、招商顧問造訪等推介程序展開招商；--由企業(yè)抽調(diào)專業(yè)人才，成立大用戶及品牌商戶招商小組，負責用戶招商和合作談判；6、市場招商全方面展開--針對大用戶及品牌商戶招商工作開啟后，面向中小商戶招商工作全方面開啟；--針對中小商戶招商，關鍵利用多種媒體公布招商信息，向社會廣泛告之，配合業(yè)務人員展開人員推介；--該階段工作在商業(yè)街完工前3個月應全方面展開；7、商戶登記和初選--制訂商戶記錄表（關鍵包含經(jīng)營商品和面積等）；--全部意向商戶均應填表登記，交納定金，建立預定檔案；--對登記經(jīng)營商戶按經(jīng)營大類進行分類，劃定經(jīng)營區(qū)域；--對經(jīng)營商戶進行初選，對不符和經(jīng)營要求商戶另行計劃；8、商戶資格審查--審查經(jīng)營類型；--審查經(jīng)濟實力；--審查經(jīng)營能力；--審查品牌優(yōu)勢；--優(yōu)先商戶和淘汰商戶確定；--確定首披進駐商戶；--其它商戶視招商情況決定是否入場；9、和商戶簽定協(xié)議--交納租金或確保金；--簽定正式協(xié)議（聯(lián)營或租賃等）；10、自營項目確定對招商效果不佳，但有必需經(jīng)營項目，確定自營范圍和規(guī)模，展開籌備；11、開業(yè)籌備--一次裝修標準（初裝修），提議由企業(yè)進行統(tǒng)一裝修，一次裝修以地面鋪裝、墻面處理和水暖等管線美化為主；--二次裝修（精裝修），由商戶自己裝修，市場方可提供裝修設計、材料供給和裝修施工方面支持；--統(tǒng)一街道廣告牌制作，進行街道美化和亮化，烘托購物氣氛；--組織和督促商戶進貨；--進行店堂部署及商品陳列；--進行開業(yè)活動籌備；--商業(yè)街部分街區(qū)開業(yè)（為二次開業(yè)預留伏筆）；12、經(jīng)營活動展開具體經(jīng)營活動參見經(jīng)營策略；八、招商策略8．1廣告策略1、廣告形式以硬廣告?zhèn)鬏敒橹?，充足告之招商信息，期間配合新聞造勢；2、訴求內(nèi)容以對招商政策訴求為主，配合物業(yè)優(yōu)勢訴求；3、廣告媒體及投放規(guī)格--報紙廣告，以地方主流報紙投放為主，在大用戶招商階段，定時有省內(nèi)權(quán)威或中國權(quán)威新聞機構(gòu)進行廣告投放；投放規(guī)格以1/2版為宜，強勢推廣期可進行整版投放；--影視廣告，以地方電視臺、和省臺、中央電視臺投放為主；投放規(guī)格以30秒招商廣告、配合15秒購物廣告和5秒形象標板廣告投放，并依據(jù)招商進度，隨時投播字幕廣告；--印刷品廣告，提議印制5000份招商手冊，規(guī)格為16開、12-16個P，關鍵向大用戶和品牌商戶郵寄和推介使用；印制0份海報，用于夾報、派送和針對中小商戶推介使用；制作招商政策說明書100份，關鍵用于對準用戶或大用戶推介和談判；--戶外廣告，以廣告牌、布標、巨副、展板、彩旗、POP掛旗、商品燈箱廣告為主；廣告牌以利用現(xiàn)階段公布廣告廣告牌為主，招商期間更換為招商廣告即可；布標、巨副、展板關鍵在促銷期間加以應用，以擴大傳輸效果；彩旗、POP掛旗、商品燈箱廣告等關鍵應用于景區(qū)商業(yè)街現(xiàn)場，用來烘托現(xiàn)場氣氛；8．2促銷策略A、公關活動1、活動專題亞丁景區(qū)多民族文化特色商業(yè)街招商經(jīng)營推介會2、活動目標--借經(jīng)營推介會，加強和經(jīng)營商戶間溝通，獲取大量準用戶資料，促進招商；--借經(jīng)營推介會，對市場招商政策進行全方位推廣；--引發(fā)社會廣泛關注，提升傳輸效果；--邀請各媒體參與，進行新聞炒作；3、活動內(nèi)容--公布招商信息和招商政策公告；--展開用戶登記和預定；--邀請著名商界人士講話，活躍現(xiàn)場氣氛；--進行自營項目標供給商投標；4、活動地點提議在甘孜州和稻城兩地展開，如有必需可考慮增加省會成全部；5、活動時間活動時間提議在商業(yè)街完工前1個月展開。B、開業(yè)慶典1、活動專題香格里拉亞丁商業(yè)第一街--暨亞丁多民族文化特色商業(yè)街開業(yè)慶典2、活動目標--借慶典傳達開業(yè)信息，強化市場信心；--借開業(yè)慶典提升市場品牌形象；--借開業(yè)慶典吸引大量游客前來購物、消費，提升商業(yè)街人氣，增強商戶信心；--借慶典形成良好經(jīng)營勢頭，促進商業(yè)街未完成招商目標商戶進駐；3、活動內(nèi)容具體活動內(nèi)容需要企劃部提策劃方案，經(jīng)企業(yè)管理層召開專題會議討論確定。4、活動地點多民族