海鮮批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目策劃案樣本

某海鮮批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目策劃案目錄前言項(xiàng)目總論產(chǎn)品定位篇市場(chǎng)營(yíng)銷篇經(jīng)濟(jì)效益篇組織管理篇項(xiàng)目工作進(jìn)度『序言』建設(shè)“東營(yíng)廣利港海鮮批發(fā)市場(chǎng)”是東營(yíng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)一件大事,項(xiàng)目建設(shè)在即將興起國(guó)家一級(jí)漁港--廣利港,被東營(yíng)市政府列為發(fā)展“海上東營(yíng)”龍頭項(xiàng)目,項(xiàng)目建成后將產(chǎn)生明顯社會(huì)效益和巨大經(jīng)濟(jì)效益。本策劃書在“效益,謹(jǐn)慎,創(chuàng)新”原則下,注重項(xiàng)目可行性、創(chuàng)新性、價(jià)值性、集中性、信息性和安全性,目在于協(xié)助公司負(fù)責(zé)人回答五個(gè)問題,即項(xiàng)目為什么要去做?做什么樣?如何去做?實(shí)現(xiàn)哪些效益?由誰來做?一、可行性該策劃是結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷理論和實(shí)踐辦法,從項(xiàng)目初始就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷,充分結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際狀況,涵蓋投資、設(shè)計(jì)、質(zhì)量、工期、形象、營(yíng)銷推廣等多項(xiàng)內(nèi)容,作為指引項(xiàng)目操作重要根據(jù),注重項(xiàng)目實(shí)行過程中技術(shù)性和可操作性。雖然本策劃有別于“項(xiàng)目可行性研究報(bào)告”,但也是基于項(xiàng)目可行而進(jìn)行,項(xiàng)目不可行,任何策劃都將失去意義。二、創(chuàng)新性創(chuàng)新是事物得以發(fā)展動(dòng)力,是人類賴以生存和發(fā)展重要手段。美國(guó)學(xué)者S?阿瑞提普說:“單單靠科學(xué)上創(chuàng)造力是不能解決人類一切領(lǐng)域里不幸和苦惱,甚至也許給世界上生活增長(zhǎng)潛在危險(xiǎn)。而在倫理學(xué)、政治學(xué)、社會(huì)學(xué)和宗教方面創(chuàng)新可以回答……人與人之間信任以及互相協(xié)助而提出來問題?！笨梢?優(yōu)化生存環(huán)境,策劃人間動(dòng)態(tài),創(chuàng)新性原則首當(dāng)其沖,這也是本項(xiàng)目策劃一種最基本出發(fā)點(diǎn)之一。本策劃從產(chǎn)品定位、市場(chǎng)營(yíng)銷、效益分析、管理模式等諸多方面進(jìn)行了有益摸索和創(chuàng)新。三、價(jià)值性任何一項(xiàng)策劃必然以價(jià)值量形式來衡量,一種先進(jìn)項(xiàng)目策劃其價(jià)值一定很大,相反,無價(jià)值項(xiàng)目策劃,不能稱之為一種好策劃。策劃成果都要能創(chuàng)造一定價(jià)值,只有這樣,策劃才干體現(xiàn)其自身價(jià)值所在。本策劃依照公司當(dāng)前資產(chǎn)、市場(chǎng)、管理等實(shí)際狀況,對(duì)如何發(fā)揮各自內(nèi)在價(jià)值潛力做出了科學(xué)、可操作性價(jià)值回報(bào)方案,并對(duì)每一種項(xiàng)目進(jìn)行組合,更便于公司領(lǐng)導(dǎo)決策。四、集中性在戰(zhàn)爭(zhēng)中,集中優(yōu)勢(shì)兵力襲擊對(duì)方核心性某些,成為軍事謀略上策。無論是軍事項(xiàng)目,還是體育項(xiàng)目,都可以借此達(dá)到勝利目的。本項(xiàng)目也不例外,針對(duì)項(xiàng)目開發(fā)與否兩個(gè)核心問題,即市場(chǎng)和資金,本策劃進(jìn)行了集中性關(guān)注,并重點(diǎn)進(jìn)行了剖析。五、信息性俗話說“多存芝麻好打油”。一種好項(xiàng)目策劃,是以信息收集、加工、整頓、運(yùn)用開始,而好開始就意味著成功一半,因而,信息性原則是本策劃基本性原則,也是核心性原則。為此,咱們進(jìn)行了大量策劃前期信息收集和整頓工作,力求使本策劃更貼近市場(chǎng),促成公司獲得預(yù)期經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。六、安全性東營(yíng)鑫奧特建材公司正處在高速發(fā)展勢(shì)態(tài),各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展看好,本項(xiàng)目對(duì)于項(xiàng)目公司來講,不但可以增進(jìn)公司成長(zhǎng),也能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)代替。本著為投資公司負(fù)責(zé)態(tài)度,在深化外地成功經(jīng)驗(yàn),并結(jié)合本地實(shí)際狀況下,咱們秉承“市場(chǎng)開發(fā)帶動(dòng)本項(xiàng)目銷售”核心思想,在充分考慮項(xiàng)目所需要?jiǎng)佑觅Y金,充分考慮項(xiàng)目?jī)r(jià)值潛力開發(fā),充分考慮項(xiàng)目借助外力與外界合資合伙基本上,本著對(duì)投資公司高度負(fù)責(zé)態(tài)度和務(wù)實(shí)精神,注重項(xiàng)目投資安全性,以使公司投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度?！喉?xiàng)目總論』本篇從“政府政策與規(guī)劃趨勢(shì)、面臨資源開發(fā)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值、項(xiàng)目重要建設(shè)指標(biāo)”三個(gè)方面分析,旨在使公司對(duì)項(xiàng)目有一種宏觀理解。一、政府政策與規(guī)劃趨式(一)東營(yíng)市海洋資源豐富,有著4800平方公里淺海和180萬畝灘涂資源,但漁業(yè)在省內(nèi)沿海七地市中,產(chǎn)量與GDP比重均處在末位,,市政府為加快東營(yíng)漁業(yè)經(jīng)濟(jì),編制了《東營(yíng)市海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃(-)》,提出了東營(yíng)市漁業(yè)應(yīng)立足國(guó)內(nèi)外市場(chǎng),加快漁業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié),環(huán)繞漁業(yè)增效、漁民增收,大力發(fā)展?jié)O業(yè)經(jīng)濟(jì)合伙組織,突出水產(chǎn)品精深加工和水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)建設(shè),發(fā)展?jié)O業(yè)龍頭公司,營(yíng)造優(yōu)良環(huán)境擴(kuò)大對(duì)外開放,增長(zhǎng)出口創(chuàng)匯能力,實(shí)現(xiàn)海洋漁業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。并提出了各項(xiàng)詳細(xì)發(fā)展目的,依照目的,東營(yíng)市到,水產(chǎn)品總產(chǎn)量達(dá)到34*104T,漁業(yè)產(chǎn)值達(dá)31億元,水產(chǎn)養(yǎng)殖面積達(dá)146萬畝,出口創(chuàng)匯達(dá)到1500萬美元。(二)依照市政府發(fā)布《關(guān)于發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì),加快“海上東營(yíng)建設(shè)意見》,到,東營(yíng)將建成以廣利漁港、紅光漁港為重點(diǎn)一處國(guó)家級(jí)中心漁港,漁港以水產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、冷藏加工、漁需物資供應(yīng)、餐飲服務(wù)為核心,培植成區(qū)域水產(chǎn)加工、銷售集散地。并為此出臺(tái)了相應(yīng)配套優(yōu)惠政策,以勉勵(lì)漁業(yè)投資經(jīng)營(yíng)。在《東營(yíng)市廣利港總體規(guī)劃》中,廣利港發(fā)展定位是:以引進(jìn)外資和運(yùn)用民間投資為主,勉勵(lì)發(fā)展具備經(jīng)濟(jì)活力外資公司和私營(yíng)公司,重點(diǎn)發(fā)展海產(chǎn)品養(yǎng)殖、加工、貿(mào)易一體化產(chǎn)業(yè)龍頭公司。(三)東營(yíng)市海洋與漁業(yè)局已將規(guī)劃建設(shè)“一區(qū)五園”列入議事日程,其中“一區(qū)”就是中心城防潮堤以內(nèi)約20萬畝當(dāng)代化漁業(yè)示范區(qū),本項(xiàng)目已經(jīng)被作為重點(diǎn)調(diào)控中心工作來抓。該區(qū)域根據(jù)以市興港,以港帶市主題內(nèi)容,應(yīng)著力打造區(qū)域內(nèi)龍頭公司,本項(xiàng)目集中了漁產(chǎn)品批發(fā)零售以及漁產(chǎn)品深加工銷售、海景休閑、海鮮餐飲、漁港度假等經(jīng)營(yíng)內(nèi)容,必將成為廣利港開發(fā)龍頭項(xiàng)目,本項(xiàng)目產(chǎn)生是廣利港發(fā)展繁華必然需求。二、面臨資源開發(fā)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值(一)可依賴廣利港載體當(dāng)前東營(yíng)中心城區(qū)還沒有一處大規(guī)模、高檔次大型海鮮交易場(chǎng)合,在廣利港按照高起點(diǎn)規(guī)劃、高原則建設(shè)、高效能管理原則,建設(shè)一處大型海鮮、水產(chǎn)品交易場(chǎng)合及休閑旅游消費(fèi)場(chǎng)合,將對(duì)東營(yíng)海洋捕撈、水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)發(fā)展、都市功能完善以及滿足市民對(duì)水產(chǎn)品需求產(chǎn)生重大影響。(二)可借助天鵝湖旅游資源本項(xiàng)目緊臨亞洲最大平原水庫--天鵝湖風(fēng)景區(qū),環(huán)境優(yōu)美,水域遼闊,四季水鳥不絕,每年吸引數(shù)萬游客,而周邊缺少相應(yīng)配套服務(wù)設(shè)施及旅游項(xiàng)目。本項(xiàng)目作為其“東鄰”實(shí)現(xiàn)了優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。(三)可變化海上漁業(yè)老式交易漁港產(chǎn)漁季節(jié),每日清晨日出前,在距港口十多公里外?？?深海歸來漁船與東營(yíng)水產(chǎn)批發(fā)、零售商進(jìn)行大批海上水產(chǎn)品交易,交易后,漁船轉(zhuǎn)向羊口批發(fā)市場(chǎng)。在廣利港建設(shè)批發(fā)市場(chǎng)具備極大開發(fā)潛力與消費(fèi)市場(chǎng)。廣利港批發(fā)市場(chǎng)建成,不但可以滿足東營(yíng)三縣兩區(qū)水產(chǎn)品消費(fèi),濱洲、淄博等周邊地區(qū)因地理位置接近,也會(huì)來此進(jìn)行水產(chǎn)交易。(四)貴重經(jīng)濟(jì)價(jià)值本項(xiàng)目是進(jìn)入廣利港兩條道路入口交會(huì)位置,占地利;是政府批準(zhǔn)和支持大型海鮮交易批發(fā)市場(chǎng),項(xiàng)目具有唯一和壟斷性價(jià)值,據(jù)天時(shí);項(xiàng)目符合都市群體“下午經(jīng)濟(jì)與周末經(jīng)濟(jì)、特色經(jīng)濟(jì),假期經(jīng)濟(jì)”體會(huì)漁港休閑生活特定場(chǎng)合,更是漁產(chǎn)品批發(fā)零售、便宜海鮮餐飲匯集地,有人和。三、項(xiàng)目重要建設(shè)指標(biāo)(一)項(xiàng)目選址廣利港位于東營(yíng)市中心城防潮大堤南側(cè),廣利河入?？?廣南水庫以東,距離東城約15公里。廣利港海鮮城選址在廣利港原中丹冷藏廠處。項(xiàng)目區(qū)南北長(zhǎng)453米,東西寬160米,占地面積72480平方米。其東側(cè)為廣利河,西側(cè)為廣南水庫,北側(cè)為廣利港邊防派出所,南側(cè)為廣利港漁政管理站。附:廣利港概況:廣利港自1993年開始開發(fā)建設(shè)漁民村,現(xiàn)已建成漁民村三個(gè),常駐人口357戶,1500人,流動(dòng)人口多人,既有漁船245艘,燈標(biāo)一座。廣利港執(zhí)法部門有廣利港管理局、廣利港漁政站、廣利港邊防派出所。廣利港1987年由勝利油田投資建設(shè),1992年移送市海洋與漁業(yè)局管理,移送東營(yíng)區(qū)廣利港管理局管理,依照《東營(yíng)市人民政府關(guān)于發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)加快“海上東營(yíng)”建設(shè)意見》、《東營(yíng)市海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃(-)》與《東營(yíng)市都市總體規(guī)劃》,廣利港將成為將來東營(yíng)海洋產(chǎn)品匯集國(guó)家一級(jí)漁港。(二)建設(shè)條件1、位置條件項(xiàng)目位于東營(yíng)市本年度破土動(dòng)工寬100米,深7米新建優(yōu)質(zhì)漁港碼頭西側(cè),是“海上東營(yíng)”建設(shè)重要基地。隨著黃東鐵路支線、環(huán)渤海高速公路和東營(yíng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等重大基本設(shè)施建設(shè),廣利港具備了更便捷交通條件和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。該港接近東營(yíng)市中心都市,交通便捷,資源較豐富,以市興港,以港帶市,是廣利港發(fā)展繁華必然。2、交通條件已經(jīng)修建東營(yíng)旅游景觀路南二路直達(dá)本項(xiàng)目,天鵝湖每日有旅游專車直通。鑒于本項(xiàng)目為購(gòu)物、休閑、觀光、餐飲為主主題公園,面向消費(fèi)群體大某些為市區(qū)內(nèi)有車一族,相對(duì)于這某些群體來說,交通相對(duì)便利。3、環(huán)境條件東營(yíng)是一種缺少景觀都市,本項(xiàng)目依托于東營(yíng)市淡水湖景區(qū)與海港景區(qū)兩大得天獨(dú)厚、相對(duì)唯一重要景區(qū),造景升值對(duì)于項(xiàng)目來說十分重要。4、土地平整狀況水、電、路、訊等基本設(shè)施已經(jīng)完備,具備開發(fā)基本條件,但設(shè)施相對(duì)落后,有待爭(zhēng)取更大政府扶持。5、土地征用狀況開發(fā)單位即東營(yíng)市鑫奧特建材有限公司依法以拍賣形式購(gòu)得含中丹冷藏廠在內(nèi)資產(chǎn)及土地72480平方米,土地變性為商業(yè)用地,手續(xù)基本完畢。(三)建設(shè)規(guī)模及功能原則1、建筑面積和內(nèi)容本項(xiàng)目擬建設(shè)為綜合商業(yè)項(xiàng)目,初步規(guī)劃總建筑面積其中臨街商鋪2平方米(本來是1平米,建議增長(zhǎng)10000平米),批發(fā)市場(chǎng)60000平方米,一期30000平方米,冷庫10000平方米,酒店1平方米。其中臨街商鋪某些是項(xiàng)目開發(fā)中優(yōu)質(zhì)版塊,建議借鑒外地成形市場(chǎng)調(diào)節(jié)規(guī)劃,如有難度,可申請(qǐng)減少批發(fā)市場(chǎng)建筑面積,以達(dá)到容積率指數(shù)不變。2、功能設(shè)施原則本項(xiàng)目開發(fā)沿街商鋪,是整個(gè)工程創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益主體某些,注重人性化設(shè)計(jì),以滿足業(yè)主居住需求,在舒服、配套、環(huán)境、起居、通風(fēng)等方面均有一定規(guī)定。建筑便于分割組合;排煙、排污、通風(fēng)、采光在戶型設(shè)計(jì)上要重點(diǎn)考慮;應(yīng)設(shè)有廚衛(wèi),以便于投資業(yè)主和經(jīng)營(yíng)業(yè)戶投資于不同業(yè)態(tài)?；締误w戶型設(shè)計(jì)為建筑面積150平方米、100平方米、50平方米三種,進(jìn)深10米,廚衛(wèi)齊全。(批發(fā)市場(chǎng)等某些未做簡(jiǎn)介)(四)建設(shè)方案1、建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境(1)地貌:場(chǎng)地位于東營(yíng)市東部,地貌上屬河流與海沖積形成沖積海灘地貌。表層現(xiàn)狀為建筑物及回填土層。(2)水文地質(zhì):依照地質(zhì)勘察成果,場(chǎng)區(qū)內(nèi)地下水化學(xué)類型對(duì)建筑混凝土無腐蝕性,對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)造中鋼筋無腐蝕性。(3)地震烈度:依照建設(shè)部建抗(1993)13號(hào)《關(guān)于執(zhí)行“中華人民共和國(guó)地震烈度區(qū)劃圖(1990)”關(guān)于規(guī)定告知》,本工程防震烈度為八度。2、總體規(guī)劃布局工程總平面呈斜梯形布局,西向緊靠天鵝湖風(fēng)景區(qū),東向緊靠廣利河漁港,沿項(xiàng)目四邊建筑低層商鋪,中心建造漁產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng),項(xiàng)目東南角建筑渡假酒店。項(xiàng)目設(shè)主入口一種,次入口三個(gè),其中,商鋪布局主次分明,各有優(yōu)勢(shì),并處在廣利鎮(zhèn)兩條主路之間。項(xiàng)目總體布局合理,突出體現(xiàn)了功能性與實(shí)用性。(1)商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施齊全。(2)商鋪戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“商住兩用”需求。(3)體現(xiàn)獨(dú)特漁港建筑風(fēng)格。(4)注重漁港漁碼頭景觀設(shè)計(jì)。附建設(shè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào) 項(xiàng)目 指標(biāo)1 總用地面積 72480平方米2 總建筑面積 110000平方米3 地下建筑面積 7680平方米4 地上建筑面積 104000平方米其中:渡假酒店 1平方米 低層商鋪 2平方米 市場(chǎng) 60000平方米 住宅 10000平方米5 建筑總高 其中:渡假酒店 50米 低層商鋪 10米 市場(chǎng) 8米 住宅 20米6 建筑層數(shù) 其中:渡假酒店 15層 低層商鋪 3層 市場(chǎng) 2層 住宅 6層3、建筑方案設(shè)計(jì)本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、構(gòu)造、防火、節(jié)能、隔音、采光、照明、給排水、通風(fēng)等各種專業(yè),設(shè)計(jì)時(shí)需遵循關(guān)于規(guī)范或規(guī)定,單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行關(guān)于強(qiáng)制性原則規(guī)定。本項(xiàng)目地塊緊靠海港與天鵝湖旅游景區(qū),項(xiàng)目總體構(gòu)思應(yīng)涵蓋旅游、消費(fèi)、文化、美食等多重含義。同步應(yīng)考慮到,由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,人們審美觀念也隨之變化,對(duì)當(dāng)代建筑功能環(huán)境規(guī)定以及建筑技術(shù)、材料都提出了更高規(guī)定,因而,項(xiàng)目在建筑上應(yīng)采用簡(jiǎn)潔當(dāng)代構(gòu)成手法,體現(xiàn)建筑時(shí)代氣息,為業(yè)主裝修裝飾成漁家特色店鋪打好基本。特別提示是環(huán)保:停車場(chǎng)汽車排放尾氣對(duì)地面周邊空氣污染。漁產(chǎn)品變質(zhì)腐爛對(duì)周邊空氣污染。商業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)生活污水、固體垃圾解決等.『產(chǎn)品定位篇』本篇由社會(huì)價(jià)值定位、文化價(jià)值定位、產(chǎn)品功能定位構(gòu)成,為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目公司效益最大化,其中建筑布局定位中建議變化原產(chǎn)品設(shè)計(jì),敬請(qǐng)決策層高度注重。一、社會(huì)價(jià)值定位本項(xiàng)目開發(fā),將旅游、海洋文化與地產(chǎn)項(xiàng)目緊密結(jié)合,引領(lǐng)了東營(yíng)市特色消費(fèi)新觀念。在景觀上,注重造景提高建筑品質(zhì);在建筑上,著力體現(xiàn)海洋文化,建設(shè)一處極具海港特色建筑豐碑,同步吹響鑫奧特品牌在東營(yíng)地產(chǎn)業(yè)沖鋒號(hào)角,讓“建筑銘刻歷史、讓建筑變化生活”。鑫奧特公司將把廣利漁港海鮮批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目寫入東營(yíng)建筑歷史,成為鑫奧特產(chǎn)業(yè)最大廣告牌。二、文化價(jià)值定位東營(yíng)是一種缺少文化底蘊(yùn)都市,東營(yíng)建筑也同樣缺少文化內(nèi)涵,建筑沒有內(nèi)涵就猶如人缺少靈魂。東營(yíng)是沿海都市,但海洋文化和漁文化并不突出,咱們?cè)陧?xiàng)目策劃中重點(diǎn)突出海洋文化、漁文化,以很少投資為項(xiàng)目穿上蔚藍(lán)文化外衣,從而創(chuàng)造出不可預(yù)估商業(yè)價(jià)值。住漁村、觀海港景色、吃海鮮,聞?dòng)[漁家風(fēng)俗。來到漁碼頭,你可以去參觀專門打造鐵錨、船舵作坊,可以去看一看漁文化博物館里千奇百怪海洋生物標(biāo)本,可以到腌制作坊里嘗試制作糟魚和釀酒,甚至你還可以從漁人碼頭隨漁船出海打漁,并親手烹飪捕回海鮮……三、產(chǎn)品功能定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)涉及項(xiàng)目利潤(rùn),在符合政府規(guī)劃前提下,應(yīng)盡量?jī)?yōu)化產(chǎn)品布局,最大限度增進(jìn)投入資金增值和資金周轉(zhuǎn)速度加快,如設(shè)計(jì)方案已呈報(bào),應(yīng)采用公關(guān)辦法調(diào)節(jié)。(一)主路入口景觀---趕海大道在南二路與港口路交叉口建有一種具備藝術(shù)感漁港大門,請(qǐng)書法名家題字“XX項(xiàng)目名”。沿路向南路邊綠化帶中擺有若干漁文化景觀小品,如海神雕塑、漁人雕塑等,命名為“趕海大道”,總長(zhǎng)度為450米左右。作為項(xiàng)目的志性引導(dǎo),可配合政府公建配套操作。(二)入口廣場(chǎng)景區(qū)---“漁港船歌”趕海大道向南200米左右,即本項(xiàng)目沿街商品房某些和整個(gè)項(xiàng)目入口,建議在此設(shè)立小型廣場(chǎng)---“漁港之歌”。作為“造景升值”重要某些,在建筑成本恰當(dāng)范疇內(nèi)精心打造。項(xiàng)目主入口做為中心廣場(chǎng),主景為“漁港船歌”大型雕塑,雕塑著力體現(xiàn)漁民們?cè)诔快F中推船出海場(chǎng)景,成為廣場(chǎng)標(biāo)志;環(huán)繞“漁港船歌”雕塑設(shè)有綠地、霧噴、花壇、木棧道等景觀小品;沿趕海大道兩側(cè)商鋪前退線50米寬綠化帶可做為中心廣場(chǎng)輔助廣場(chǎng),按北斗七星方位布局成七個(gè)小型廣場(chǎng)，安放北斗七星激光地?zé)襞c北極星激光地?zé)?以散置卵石鋪設(shè)廣場(chǎng)小路,設(shè)激光地?zé)簟⒑祰?、地?zé)舻?、花壇等景觀小品。北斗七星廣場(chǎng)用當(dāng)代造景手法夸張地體現(xiàn)漁民們出海捕魚時(shí)靠北斗七星位導(dǎo)航場(chǎng)景。(三)海鮮餐飲街區(qū)開發(fā)---“漁舟唱晚”“漁舟唱晚”為港口休閑與餐飲集中景區(qū),是整個(gè)項(xiàng)目中亮點(diǎn)。東營(yíng)雖然是濱海都市,但多數(shù)市民尚未領(lǐng)略到濱海風(fēng)情,將此某些開發(fā)并啟動(dòng)物美價(jià)廉海鮮美食、特色小吃、休閑娛樂專業(yè)街區(qū),不但可以滿足商品房商業(yè)空間,也彌補(bǔ)了東營(yíng)市場(chǎng)空白,更能帶動(dòng)已經(jīng)成型冷藏廠開發(fā)和后期大型批發(fā)市場(chǎng)銷售開發(fā)工作。建議調(diào)節(jié)規(guī)劃,在沿街某些增長(zhǎng)“背靠、天井”式商鋪,增大開發(fā)面積,商鋪開發(fā)應(yīng)注重建筑自身品質(zhì)與功能性,以落地窗,煙道,商住兩用等功能增長(zhǎng)銷售賣點(diǎn);建議商鋪開發(fā)為雙層,涵蓋海鮮湖鮮美食、漁文化民俗、海洋生物展覽、漁港特色紀(jì)念品、水手酒吧等旅游有關(guān)內(nèi)容;單位面積不適當(dāng)過大,以便業(yè)主隨意分割,基本戶型設(shè)計(jì)為:A型,建筑面積150平方米和B型100平方米左右兩種,C戶型50米,進(jìn)深均10米左右。(四)大型海鮮批發(fā)市場(chǎng)----“漁家賣場(chǎng)”建筑于項(xiàng)目中心位置,總規(guī)劃面積六萬平方米,是項(xiàng)目開發(fā)核心區(qū),由于啟動(dòng)批發(fā)市場(chǎng)不擬定因素較多,建議分步開發(fā),前期開發(fā)控制在三萬平方米以內(nèi),二期作為儲(chǔ)備項(xiàng)目。產(chǎn)品布局不但要考慮市場(chǎng)形成,更要考慮便于項(xiàng)目銷售,盡量采用“產(chǎn)權(quán)”式銷售,便于資金回籠。有兩種設(shè)計(jì)方案:一種建設(shè)“單體構(gòu)造市場(chǎng)”,減少業(yè)主入住門檻,以變化漁民“路邊店”老式經(jīng)營(yíng)模式。該方案受益期長(zhǎng),但投資回報(bào)慢。另一種是不違被政府總體規(guī)劃原則下,設(shè)計(jì)分體街區(qū)式市場(chǎng)。建議結(jié)合國(guó)內(nèi)大型漁業(yè)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn),聘請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)專家調(diào)節(jié)。(五)三星級(jí)賓館----“鑫奧特海洋渡假村”縱觀整個(gè)東營(yíng)酒店服務(wù)業(yè),所有集中在都市中心地帶,渡假會(huì)議作為一種會(huì)議形態(tài),將在將來被消費(fèi)者所接受。本項(xiàng)目彌補(bǔ)了此種業(yè)態(tài)空白。酒店是建立在港口整體規(guī)基本上,面向旅游人群、批發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)主,為其提供餐飲、娛樂、住宿、會(huì)議等服務(wù),建議規(guī)劃縮小規(guī)模,還可結(jié)合旅游資源開發(fā),辟出某些面積建設(shè)“漁船展覽館”,向國(guó)家旅游局申請(qǐng)定點(diǎn),收藏各種漁具與漁船模型,再現(xiàn)漁港、漁船發(fā)展歷史,或者在條件成熟狀況下開發(fā)以旅游渡假為主“產(chǎn)權(quán)式”酒店,對(duì)外銷售或合伙經(jīng)營(yíng)。(六)小型公寓---“漁人之家”項(xiàng)目規(guī)則中住宅某些,總建筑面積10080平方米,由于地理位置所限,本地人口稀少,建議戶型面積在六十--八十平方米/套,總體銷售價(jià)格不超過十萬元左右;可做為廣利港漁民經(jīng)濟(jì)合用房開發(fā);可用來出租為度假或者外來人口暫時(shí)公寓;居住社區(qū)應(yīng)注重漁村景觀設(shè)計(jì);考慮漁民漁需用品倉(cāng)儲(chǔ)實(shí)際狀況,可視開發(fā)狀況,增建倉(cāng)儲(chǔ)室,減少車庫?！菏袌?chǎng)營(yíng)銷篇』本篇重要分為“市場(chǎng)分析和營(yíng)銷戰(zhàn)略”兩個(gè)內(nèi)容,核心思路是“通過市場(chǎng)啟動(dòng)帶動(dòng)和增進(jìn)房產(chǎn)銷售”策劃過程嚴(yán)謹(jǐn),涉及核心內(nèi)容操作不做過多文字描述。市場(chǎng)分析一、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁,社會(huì)安定,工業(yè)公司生產(chǎn)效益明顯好轉(zhuǎn),居民收入和消費(fèi)信心增長(zhǎng),這些無可非議地成為房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍基本,?商品房有效需求不斷被激發(fā)。銀行儲(chǔ)蓄利率減少和股票、期貨等項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)加大,使人們轉(zhuǎn)向相對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)投資,全國(guó)正掀起大眾百姓(中檔收入家庭)買房熱潮,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體呈上升趨勢(shì),有些都市和地區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。如山東青島住宅價(jià)格平均已達(dá)6000元/平方米以上,廈門、珠海、蘇州等地專業(yè)市場(chǎng)鋪面價(jià)格已高達(dá)1.5萬/平方米以上。個(gè)人購(gòu)房者中絕大多數(shù)又以置業(yè)投資為目,因而,當(dāng)前中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)熱是由個(gè)人投資置業(yè)消費(fèi)有效需求所推動(dòng)。?二、東營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀東營(yíng)作為新興都市,隨著都市經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略實(shí)行,地價(jià)迅猛上漲,掀起東營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)新一輪高潮。在東城,黃河工貿(mào)園內(nèi)東營(yíng)市裝飾材料市場(chǎng)、市經(jīng)濟(jì)合用房中商業(yè)步行街、沿清風(fēng)湖商業(yè)街等持續(xù)熱銷;在西城,老商業(yè)街(商河路)改造項(xiàng)目、長(zhǎng)途客運(yùn)西站附近小商品城等商鋪價(jià)格一路攀升;在東西城之間,金大地建材城、鑫都建材市場(chǎng)、鴻基大廈、方大建材城等建設(shè)也是如火如荼。調(diào)查表白,東營(yíng)商品房?jī)r(jià)格呈總體上漲趨勢(shì),其中住宅間從800多元/平方米漲到當(dāng)前元/平方米左右;商鋪間從1000多元/平方米漲到當(dāng)前3000-4000元/平方米左右。東營(yíng)市人均儲(chǔ)蓄和人均消費(fèi)持續(xù)幾年位居山東前列,特別是油田居民手中閑置資金較多,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求巨大,盼望有物美價(jià)廉、升值潛力大項(xiàng)目浮現(xiàn),本項(xiàng)目個(gè)性鮮明,是東營(yíng)為數(shù)不多海鮮批發(fā)市場(chǎng),項(xiàng)目集各種功能于一身,不但是廣利港本地及有關(guān)漁民、水產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)商戶首要考慮,還將是油城人民投資置業(yè)重要選取。三、本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)與機(jī)會(huì)分析劣勢(shì)分析:項(xiàng)目周邊暫時(shí)不能形成規(guī)模龐大人流、物流和商流。一是項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn),水電路訊等基本設(shè)施相對(duì)落后,近期難以形成良好周邊環(huán)境;二是廣利港常駐人口較少,近期難以吸引資金和人才;三是東營(yíng)近海海洋資源較少,養(yǎng)殖規(guī)模小,養(yǎng)殖業(yè)品種單一。優(yōu)勢(shì)分析:一是廣利港作為“海上東營(yíng)”建設(shè)重要基地,已經(jīng)列入政府總體規(guī)劃,在2-5年內(nèi)周邊現(xiàn)狀將得到徹底變化;二是將來廣利港將成為國(guó)家一級(jí)漁港,建成后可一次性停泊漁船數(shù)千艘,年交易額達(dá)幾萬噸,對(duì)于繁華東營(yíng)漁業(yè)經(jīng)濟(jì)將起到積極推動(dòng)作用。三是項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值巨大,帶有明顯唯一性和壟斷性機(jī)會(huì)分析:投資者購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)看重是市場(chǎng)啟動(dòng)狀況(關(guān)系到租金價(jià)格)和將來升值潛力,對(duì)于概念足、市場(chǎng)啟動(dòng)看好項(xiàng)目銷售狀況較好;而對(duì)于市場(chǎng)啟動(dòng)緩慢、開發(fā)商不注重前期炒作和市場(chǎng)運(yùn)作項(xiàng)目,投資者大多持幣觀望,銷售難度加大。因市場(chǎng)啟動(dòng)局限性而積壓資金商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目層出不窮,已經(jīng)引起社會(huì)各界注重和注意。專業(yè)市場(chǎng)啟動(dòng)已經(jīng)不能靠政府干預(yù),應(yīng)借鑒外地先進(jìn)成功經(jīng)驗(yàn),迅速啟動(dòng)市場(chǎng)來增長(zhǎng)購(gòu)房業(yè)主投資信心和購(gòu)買愿望,從而帶動(dòng)商品房銷售。本項(xiàng)目中周邊商鋪和批發(fā)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)銷售均應(yīng)參照考慮。營(yíng)銷戰(zhàn)略依照本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開發(fā)特點(diǎn),項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方略分為如下四個(gè)某些。一、目的客戶定位分析(一)目的客戶區(qū)域暫時(shí)鎖定整個(gè)東營(yíng)市(涉及市區(qū)和轄區(qū)內(nèi)三縣兩區(qū))及東營(yíng)周邊縣市,以經(jīng)營(yíng)業(yè)戶和投資業(yè)主兩個(gè)類別分析,還要充分考慮以漁業(yè)為生外來人士。(二)目的客戶特性按當(dāng)前東營(yíng)市商品房?jī)r(jià)格和此項(xiàng)目位置等綜合因素分析,沿街商鋪每套總價(jià)在20萬左右,按揭付款首付40%即8萬元左右,每月還款千元左右;產(chǎn)權(quán)式批發(fā)市場(chǎng)可劃分為10?100平方米不同面積,單價(jià)在1.4萬-14萬/套左右。通過調(diào)查表白,東營(yíng)市民中家有存款5萬元以上,年收入在3萬元以上人群將成為產(chǎn)權(quán)式批發(fā)市場(chǎng)投資置業(yè)首選客戶,其中居住在廣利港周邊漁民由于長(zhǎng)期漂泊在外,對(duì)于“一代商鋪養(yǎng)三代”理解尤為嚴(yán)重,她們必將成為該市場(chǎng)第一批投資置業(yè)業(yè)主。(三)目的客戶細(xì)分依照以上目的客戶特性,此項(xiàng)目目的客戶可細(xì)分為如下幾類人群:1、廣利港本來以漁業(yè)為生居民2、在廣利港?？繚O船老板、流動(dòng)漁民3、廣利港管理局、漁政部門、邊防、社區(qū)工作人員及海洋與水產(chǎn)局職工4、自身經(jīng)營(yíng)水產(chǎn)品或餐飲行業(yè)人群5、二次置業(yè)人群6、東營(yíng)市和油田年收入在3萬元以上人群二、整體形象策劃推廣項(xiàng)目形象,重要指該項(xiàng)目視覺辨認(rèn),其核心某些涉及項(xiàng)目名稱、標(biāo)志、原則色、原則字體等。規(guī)定造型設(shè)計(jì)既要富故意境,又要突出個(gè)性,形象鮮明,便于記憶,便于宣傳,以統(tǒng)一運(yùn)用于項(xiàng)目形象包裝。(一)項(xiàng)目視覺辨認(rèn)系統(tǒng)1、名稱(1)項(xiàng)目名一種好項(xiàng)目名稱,使人有親切愛慕之感,讓人印象深刻,讓人們注意、記憶、愛慕、傳播。好項(xiàng)目一方面要有一種響亮易記項(xiàng)目名稱,當(dāng)前項(xiàng)目名稱暫定為“東營(yíng)廣利港海鮮批發(fā)市場(chǎng)”考慮到地理位置,項(xiàng)目特點(diǎn)等因素,在名稱方面應(yīng)高度注重,可以聘請(qǐng)風(fēng)水先生、起名大師參加甚至借機(jī)炒作宣傳。(2)道路名項(xiàng)目東側(cè)沿廣利河大路向政府爭(zhēng)取冠名權(quán),命名為“XX趕海大道”。(3)建筑名項(xiàng)目主廣場(chǎng)命名為“漁港船歌”主題廣場(chǎng)三條商業(yè)街命名為“漁舟唱晚”海濱休閑渡假、海鮮美食街;住宅區(qū)命名為“漁人之家”公寓大型海鮮批發(fā)零售市場(chǎng)命名為“漁家賣場(chǎng)”酒店和洗浴中心命名為鑫奧特海洋渡假村。2、標(biāo)志(略)3、原則色(略)4、原則字體(略)(二)形象延展及運(yùn)用1、工地環(huán)境包裝視覺(1)建筑物主體開工建設(shè)后,在建筑物主體框架或建筑腳架上懸掛醒目項(xiàng)目噴繪巨幅廣告,突出項(xiàng)目整體形象,吸引到現(xiàn)場(chǎng)參觀人群注意力。(2)工地圍墻工地圍墻當(dāng)前通用方式是用彩鋼圍墻,設(shè)立項(xiàng)目噴繪廣告,宣傳項(xiàng)目公司狀況、項(xiàng)目賣點(diǎn)、項(xiàng)目整體形象、渲染現(xiàn)場(chǎng)氛圍。(3)主路網(wǎng)及參觀路線在通向項(xiàng)目工地重要交通路線設(shè)立宣傳項(xiàng)目路標(biāo)或廣告牌,在項(xiàng)目入口設(shè)立醒目廣告牌,在路兩側(cè)燈桿上懸掛宣傳項(xiàng)目彩噴吊旗。2、售樓接待中心設(shè)立與包裝設(shè)計(jì)在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)暫時(shí)建設(shè)或運(yùn)用本來建筑改建項(xiàng)目銷售接待中心,規(guī)定內(nèi)部環(huán)境明亮整潔,里面設(shè)立項(xiàng)目展示區(qū)與客戶洽談區(qū)及大客戶接待處、銷售管理人員辦公區(qū)等,在項(xiàng)目展示區(qū)內(nèi)設(shè)立項(xiàng)目整體沙盤、房子模型、戶型構(gòu)造圖等,展示整個(gè)項(xiàng)目建成效果,建筑布局等;客戶洽談區(qū)要有座位和飲水機(jī)等設(shè)施,便于客戶休憩和詳細(xì)理解項(xiàng)目狀況,客戶接待中心墻面懸掛項(xiàng)目宣傳展板、項(xiàng)目平面圖、項(xiàng)目銷售狀況表等,要體現(xiàn)出項(xiàng)目紅火銷售狀況,引起客戶購(gòu)買欲望,增強(qiáng)客戶購(gòu)買信心(公司有條件話,對(duì)于商鋪和公寓樓銷售可以設(shè)立樣板間,給客戶身臨其境感覺,增強(qiáng)客戶購(gòu)買信心)。附:接待中心設(shè)計(jì)規(guī)定詳表序號(hào) 內(nèi)容 設(shè)計(jì)規(guī)定1 接待中心室內(nèi)外展示 室外巨幅噴繪廣告、燈箱、導(dǎo)視牌等2 接待中心功能分區(qū) 項(xiàng)目展示區(qū)、客戶洽談區(qū)、大客戶接待處、銷售人員辦公區(qū)3 接待中心大門橫眉 項(xiàng)目公司名稱和醒目接待中心標(biāo)志4 接待中心形象墻 項(xiàng)目公司標(biāo)志5 臺(tái)面設(shè)計(jì) 項(xiàng)目視覺原則色運(yùn)用6 展板設(shè)計(jì) 分類展示商業(yè)街、市場(chǎng)、酒店、公寓形象和項(xiàng)目詳細(xì)簡(jiǎn)介7 接待中心導(dǎo)視牌 標(biāo)志字體醒目8 銷售人員服裝 與項(xiàng)目原則色協(xié)調(diào)和統(tǒng)一、9 銷售用品系列 手提袋、水杯、椅子、茶幾等都作為項(xiàng)目視覺系統(tǒng)運(yùn)用10 樣板房設(shè)計(jì) 構(gòu)造、面積、裝飾與建成后符合(三)廣告總體方略1、廣告宣傳階段廣告宣傳要針對(duì)擬定目的群體,依照不同銷售階段,制定相應(yīng)廣告方略,按籌劃、分階段、系統(tǒng)地對(duì)項(xiàng)目整體形象和“賣點(diǎn)”集中進(jìn)行宣傳和推介。普通按如下五個(gè)階段發(fā)布:銷售準(zhǔn)備階段初次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段掃尾階段銷售公司安排專人對(duì)各個(gè)時(shí)期廣告效果進(jìn)行監(jiān)控和調(diào)查評(píng)估,及時(shí)向公司反饋信息,便于對(duì)下期廣告方略修正和發(fā)布。2、媒介方略依照不同目的客戶群體,調(diào)查理解各種媒體受眾狀況和價(jià)格,綜合受眾比例和媒體價(jià)格后組合選取廣告媒體,以較小廣告投入起到最大宣傳效果。(1)媒體建議(項(xiàng)目公司可依照實(shí)際狀況選取運(yùn)用)媒體分類 媒體選取 投放形式及頻率 目的區(qū)域和特點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)廣告 工地圍墻、接待中心室內(nèi)外、參觀路線、項(xiàng)目入口 噴繪廣告和展板、導(dǎo)視牌 到現(xiàn)場(chǎng)參觀客戶、廣利港本地居民、?？繚O民戶外廣告 在西城明顯位置人群匯集之處或重要交通干道設(shè)立單立柱廣告 巨幅形象廣告 受眾面廣,媒體費(fèi)較高報(bào)紙雜志 東營(yíng)日?qǐng)?bào)、勝利日?qǐng)?bào)、電視周報(bào)、齊魯晚報(bào)、魯中晨報(bào)等 形象廣告和軟性文字資料,按銷售周期分階段發(fā)布 受眾面廣,價(jià)格相對(duì)便宜電視廣告 東營(yíng)電視臺(tái)、勝利電視臺(tái)、有線臺(tái)等 專項(xiàng)片、形象廣告分階段發(fā)布 受眾廣泛,廣告效果明顯電臺(tái)廣告 東營(yíng)廣播電臺(tái)交通頻道和新聞時(shí)段 黃金時(shí)段投放 乘坐出租車顧客直郵資料 印刷品和信函 郵寄到達(dá)或?qū)Ｈ送斗?目的明確,有車族和重點(diǎn)客戶,如餐飲經(jīng)營(yíng)業(yè)主、水產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)業(yè)主、?？繚O船等宣傳畫冊(cè) 樓書、宣傳單頁等 接待中心、銷售網(wǎng)絡(luò)、展銷會(huì)、及專人定點(diǎn)發(fā)送 來訪客戶、重點(diǎn)客戶網(wǎng)絡(luò)宣傳 公司網(wǎng)站、東營(yíng)信息港、勝利局域網(wǎng)及國(guó)內(nèi)招商網(wǎng)站 項(xiàng)目網(wǎng)頁 受眾廣泛、價(jià)格優(yōu)惠其她宣傳 自備看樓車,上噴項(xiàng)目廣告 流動(dòng)廣告、發(fā)放宣傳單頁、組織活動(dòng)用 重點(diǎn)客戶(2)印刷品種類序號(hào) 分類1 購(gòu)房須知2 詳細(xì)價(jià)格表3 銷售控制表4 樓書5 宣傳海報(bào)、折頁6 認(rèn)購(gòu)書7 正式合同8 交房原則9 物業(yè)管理內(nèi)容10 物業(yè)管理公約3、公關(guān)活動(dòng)策劃(1)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)在項(xiàng)目建設(shè)開工后、預(yù)售證辦理前,采用直銷方式或小范疇組織客戶對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu),簽定《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書》,收取訂金,增強(qiáng)項(xiàng)目銷售信心。(2)舉辦展銷會(huì)開盤后,在市區(qū)選取適當(dāng)場(chǎng)合組織大型展銷會(huì),全面展示項(xiàng)目,吸引目的客戶購(gòu)買。(3)集團(tuán)認(rèn)購(gòu)面向集團(tuán)客戶如某地財(cái)團(tuán)進(jìn)行項(xiàng)目整體招商,或制定優(yōu)惠團(tuán)購(gòu)政策,勉勵(lì)水產(chǎn)品市場(chǎng)合有經(jīng)營(yíng)業(yè)戶或廣利港居民進(jìn)行團(tuán)隊(duì)購(gòu)買。(4)開工典禮邀請(qǐng)東營(yíng)市重要領(lǐng)導(dǎo)、水產(chǎn)局領(lǐng)導(dǎo)等參加,媒體同步進(jìn)行采訪報(bào)道,以擴(kuò)大項(xiàng)目知名度,引起目的客戶注意。(5)開盤典禮組織策劃大型公關(guān)活動(dòng),除組織市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)參加外,還可組織體現(xiàn)海文化、漁文化大型文藝活動(dòng),邀請(qǐng)媒體參加宣傳,進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目知名度,增強(qiáng)目的客戶對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知度,增進(jìn)銷售。4、營(yíng)銷推廣費(fèi)用預(yù)算(費(fèi)用待定)項(xiàng)目 費(fèi)用內(nèi)容 費(fèi)用估算 備注現(xiàn)場(chǎng)包裝工地圍墻廣告、接待中心設(shè)立,形象廣告運(yùn)用 8萬元 印刷品樓書,宣傳單頁,海報(bào)等 10萬元 媒介投放電視廣告,報(bào)紙廣告,電臺(tái)廣告,戶外廣告,網(wǎng)絡(luò)宣傳等 20萬元 公關(guān)活動(dòng)活動(dòng)組織策劃費(fèi)用 10萬元 其她費(fèi)用看樓車購(gòu)買、裝飾,網(wǎng)站制作等 8萬元共計(jì)56萬元 按項(xiàng)目收入0.5%投入廣告費(fèi)三、銷售招商方略執(zhí)行(一)項(xiàng)目賣點(diǎn)分析1、“無憂置業(yè)”。投資后由專業(yè)公司統(tǒng)一租賃,并予以投資者每年6%三年租金回報(bào);2、東營(yíng)市唯一大型漁產(chǎn)品批發(fā)零售市場(chǎng);3、東營(yíng)市唯一大型專業(yè)經(jīng)營(yíng)海鮮美食街(二)銷售方略1、沿街商鋪銷售方略為了體現(xiàn)開發(fā)商在市場(chǎng)啟動(dòng)可靠性和保證性,以予以投資業(yè)主一定比例租金回報(bào),來打消其關(guān)于市場(chǎng)啟動(dòng)顧慮。詳細(xì)是引進(jìn)一家市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司,與投資業(yè)主訂立租賃合同,全面責(zé)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng),并向業(yè)主支付固定租金,即“返租回報(bào)”方式?！胺底饣貓?bào)”啟動(dòng)市場(chǎng)銷售方式與老式銷售方式比較:(以100平方米商鋪為例)對(duì)比內(nèi)容 “先銷售后承租回報(bào)”方式 老式銷售方式市場(chǎng)形成 保證市場(chǎng)啟動(dòng)和形成,第一年向社會(huì)招商免租金,市場(chǎng)迅速形成,次年和第三年收取租金共計(jì)收18000元(保守)。 自發(fā)形成有難度,且業(yè)態(tài)混亂,房?jī)r(jià)偏低。建筑面積 100平方米 100平方米建筑成本 相似,在800元/平方米左右 相似,在800元/平方米左右定價(jià) 1750元/平方米 1600元/平方米總售價(jià) 175000元 160000元額外回報(bào) 帶三年租賃合同,固定租金回報(bào)31500元 無銷售速度 快,資金迅速回籠 慢,且無法預(yù)料價(jià)值分析 收入:房?jī)r(jià)差15000+租金收入元;三年租金支出:31500元,有贏余。結(jié)論 采用“先銷售后承租”方式,以啟動(dòng)市場(chǎng)增進(jìn)商鋪銷售方式,銷售利潤(rùn)基本是相似,如果依照市場(chǎng)反映及時(shí)調(diào)節(jié)銷售價(jià)格和租金收入兩個(gè)敏感點(diǎn),將獲得意外收獲,詳細(xì)運(yùn)作方式和價(jià)格依照實(shí)際狀況調(diào)節(jié)。2、產(chǎn)權(quán)式海鮮市場(chǎng)銷售銷售方略采用“先出售產(chǎn)權(quán)、后整體租賃”運(yùn)作模式,對(duì)整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行整體經(jīng)營(yíng),統(tǒng)一對(duì)外招商招租。合用于大型封閉市場(chǎng),操作辦法是將市場(chǎng)按區(qū)域劃分為10??50平方米小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售,回收大量資金,然后通過返租辦法從購(gòu)房者手中獲得經(jīng)營(yíng)權(quán)。其返租利率普通定在總投資5%-7%。市場(chǎng)整租模式對(duì)中小投資者具備極大誘惑力,她們購(gòu)得海鮮市場(chǎng)小戶產(chǎn)權(quán),由專門市場(chǎng)管理運(yùn)營(yíng)公司(開發(fā)商控股)返租整體經(jīng)營(yíng),減少了投資者投資風(fēng)險(xiǎn),將大大提高項(xiàng)目銷售速度。3、“漁人之家”公寓銷售“漁人之家”住宅項(xiàng)目劣勢(shì)在于緊靠海鮮批發(fā)市場(chǎng),周邊環(huán)境嘈雜,優(yōu)勢(shì)在于“雙水景”獨(dú)特景觀,一面看海,另一面看湖。為增進(jìn)其銷售,可以先期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,理解目的客戶對(duì)項(xiàng)目需求,然后采用先預(yù)定后銷售方式對(duì)外銷售。4、酒店開發(fā)酒店位置優(yōu)越,如做成商鋪將獲得不菲經(jīng)濟(jì)價(jià)值,當(dāng)前開發(fā)為潮流早。(三)市場(chǎng)啟動(dòng)與招商招租成立專門市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司,可在省外注冊(cè),如浙江某某漁產(chǎn)品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司,名義上是與開發(fā)商沒有任何關(guān)聯(lián)外來公司,事實(shí)上由開發(fā)商控股,該公司負(fù)責(zé)與投資業(yè)主詳細(xì)接洽,簽定三年租賃合同,統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)。1、政府優(yōu)惠政策。向政府爭(zhēng)取凡是來此經(jīng)營(yíng)業(yè)戶享有減免有關(guān)稅費(fèi)、簡(jiǎn)化手續(xù)辦理有關(guān)優(yōu)惠政策。2、招商招租政策。為便于招商和啟動(dòng),第一年房租免房費(fèi),次年、第三年均以優(yōu)惠價(jià)格面向經(jīng)營(yíng)業(yè)戶招商招租?？汕‘?dāng)收取少量履約保證金(如5000元),商定經(jīng)營(yíng)業(yè)戶后兩年繼續(xù)租賃。3、招商對(duì)象:經(jīng)營(yíng)水產(chǎn)品批發(fā)、海鮮餐飲、旅游產(chǎn)品、漁具漁需用品業(yè)戶和大經(jīng)營(yíng)業(yè)戶乃至故意投資大財(cái)團(tuán);4、招商范疇:全國(guó)沿海省份,山東省內(nèi)各都市,東營(yíng)市及周邊縣區(qū);5、招商方式:在上述地區(qū)有關(guān)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)合發(fā)放宣傳單,重點(diǎn)大客戶當(dāng)面洽談;在東營(yíng)市召開招商大會(huì),宣布招商優(yōu)惠政策,吸引經(jīng)營(yíng)業(yè)戶入住,迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。6、其她建議:為帶動(dòng)市場(chǎng)迅速形成,市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司可率先選取優(yōu)越位置開店經(jīng)營(yíng),營(yíng)造市場(chǎng)氛圍,等招租完畢,市場(chǎng)形成后,依照實(shí)際狀況繼續(xù)經(jīng)營(yíng)或?qū)ν獬邪?四)價(jià)格定位及方略1、定價(jià)辦法重要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)買價(jià)、并考慮地段位置、鋪面朝向等因素綜合定價(jià)。突出項(xiàng)目“賣點(diǎn)”和項(xiàng)目整體環(huán)境、地段位置、鋪面朝向等購(gòu)房因素差別。2、優(yōu)惠條款序號(hào) 優(yōu)惠方式 優(yōu)惠內(nèi)容1 付款方式 一次性付款優(yōu)惠幅度、分期付款優(yōu)惠幅度2 集團(tuán)購(gòu)買 一次性購(gòu)買五戶以上可視為集團(tuán)購(gòu)買,予以一定優(yōu)惠3 選取購(gòu)買 購(gòu)買較大面積商鋪、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)或購(gòu)買偏僻位置客戶予以相應(yīng)優(yōu)惠4 特殊消費(fèi)對(duì)象 重點(diǎn)客戶、關(guān)系客戶等5 其她辦法 展銷會(huì)期間優(yōu)惠促銷價(jià)6 變相優(yōu)惠 鑒于廣利港距離東西城位置較遠(yuǎn)實(shí)際狀況,對(duì)于一次性購(gòu)買300平方米商鋪或400平方米市場(chǎng)攤位業(yè)主,可以贈(zèng)送一輛價(jià)值25000元左右微型車等3、價(jià)格分期方略內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間屬于期房,此時(shí)房?jī)r(jià)不適當(dāng)定高,從建筑成本和當(dāng)前東營(yíng)房地產(chǎn)行情看,沿街商鋪定價(jià)為1600元/平方米,市場(chǎng)攤位定價(jià)為1300元/平方米較為適當(dāng)。入市價(jià)格開盤銷售一種月內(nèi),為吸引客戶,商鋪價(jià)格上浮到1650-1700元/平方米,市場(chǎng)攤位上浮到1350-1400元/平方米。價(jià)格浮動(dòng)方略為體現(xiàn)房產(chǎn)升值,增強(qiáng)投資者信心,吸引更多客戶購(gòu)房,在銷售擴(kuò)張期建議每?jī)蓚€(gè)月上浮20元,爭(zhēng)取在預(yù)定銷售期內(nèi),商鋪價(jià)格上浮到1800元/平方米以上,市場(chǎng)攤位價(jià)格上浮到1500元/平方米以上。(五)其她銷售建議1、銷售代理商(銷售顧問)與房地產(chǎn)銷售策劃代理商合伙將加快項(xiàng)目銷售速度,專業(yè)房地產(chǎn)策劃銷售運(yùn)營(yíng)公司在房地產(chǎn)銷售方面具備豐富經(jīng)驗(yàn)和技巧,并熟悉本地房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和客戶心理,對(duì)此項(xiàng)目把握更為精確,應(yīng)積極與其合伙。2、全員營(yíng)銷開發(fā)商動(dòng)員公司各部門都參加房產(chǎn)銷售工作,發(fā)動(dòng)一切可以運(yùn)用關(guān)系,配合銷售部門做好銷售工作。3、銷售網(wǎng)絡(luò)為克服項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)不利條件,便于城區(qū)客戶理解項(xiàng)目,建議開發(fā)商在東西城各設(shè)立售樓處一處,西城可以設(shè)在水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)門口,東城設(shè)在人流匯集區(qū),各自安排銷售人員現(xiàn)場(chǎng)售樓。附:銷售部工作流程表序號(hào) 實(shí)行項(xiàng)目 工作內(nèi)容1 市場(chǎng)調(diào)查 目的市場(chǎng)、價(jià)格根據(jù)2 批件申辦 面積計(jì)算、預(yù)售允許3 資料制作 樓盤價(jià)格、合約文獻(xiàn)4 宣傳推廣 廣告策劃、促銷實(shí)行5 銷售操作 簽約履行、樓款回收6 成交匯總 回款復(fù)審、糾紛解決7 客戶入住 入住告知、管理移送8 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 分戶匯總、轉(zhuǎn)移完畢9 項(xiàng)目總結(jié) 業(yè)務(wù)總結(jié)、客戶親情四、營(yíng)銷服務(wù)策劃實(shí)行(一)財(cái)務(wù)方略序號(hào) 分類實(shí)行 實(shí)行內(nèi)容1 信貸方略 選取恰當(dāng)銀行控制貸款規(guī)模、周期合理選取質(zhì)押資產(chǎn)銀企關(guān)系塑造信貸與按揭互動(dòng)操作2 付款方式方略各種付款選取優(yōu)惠幅度及折頭比例科學(xué)化付款方式優(yōu)缺陷分析付款方式引導(dǎo)付款方式變通3 按揭方略 明晰項(xiàng)目按揭資料盡量擴(kuò)大年限至30年按揭比例首期款比例科學(xué)化及有關(guān)方略按揭銀行選取藝術(shù)保險(xiǎn)公司及公約公證處及公約按揭各項(xiàng)費(fèi)用控制(二)商業(yè)合伙關(guān)系序號(hào) 關(guān)系分類 關(guān)系主體1 雙方關(guān)系 開發(fā)商與政府開發(fā)商與策劃商開發(fā)商與設(shè)計(jì)院開發(fā)商與承建商開發(fā)商與代理商開發(fā)商與廣告商開發(fā)商與物業(yè)管理商開發(fā)商與銀行(融資單位)2 三方關(guān)系 開發(fā)商、策劃商、政府開發(fā)商、策劃商、設(shè)計(jì)院開發(fā)商、策劃商、代理商開發(fā)商、策劃商、廣告商開發(fā)商、策劃商、物業(yè)管理商開發(fā)商、策劃商、銀行(融資單位)3 多方關(guān)系 開發(fā)商、策劃商、其她合伙方(三)工作協(xié)調(diào)配合人員 工作職責(zé)開發(fā)商重要負(fù)責(zé)人 與策劃代理商擬定合伙事宜、訂立合同完善能有效工作組織架購(gòu)和人員配備分權(quán)銷售部門、并明確其責(zé)任全員營(yíng)銷發(fā)動(dòng)和組織監(jiān)督營(yíng)銷策劃工作執(zhí)行策劃代理商項(xiàng)目負(fù)責(zé)人合伙洽談銷售策劃工作對(duì)接、與項(xiàng)目方銷售人員配合銷售策劃工作成果分塊執(zhí)行、貫徹、跟蹤信息反饋工作效果總結(jié)財(cái)務(wù)部 理解項(xiàng)目銷售工作進(jìn)展參加重大營(yíng)銷活動(dòng)銷售管理工作,配合催收房款配合銷售部核算價(jià)格,參加制定價(jià)格方略及時(shí)辦理劃撥營(yíng)銷推廣費(fèi)用工程部 工程進(jìn)度與銷售進(jìn)度匹配嚴(yán)把工程質(zhì)量文明施工,控制現(xiàn)場(chǎng)形象銷