嘉興中安項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告XX

嘉興中安項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告XX框架立項(xiàng)

·屬性市場(chǎng)

·機(jī)會(huì)定位

·業(yè)態(tài)231城市｜區(qū)域｜項(xiàng)目商圈格局｜競(jìng)品分析｜客群分析｜案例分析定位分析｜業(yè)態(tài)規(guī)劃立項(xiàng)·屬性城市&

區(qū)域&

項(xiàng)目闡述界定嘉興位于長(zhǎng)三角大中發(fā)達(dá)城市幾何中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特城市區(qū)域項(xiàng)目蘇州杭州寧波嘉興上海無錫1、嘉興市位于浙江省東北部、長(zhǎng)江三角洲杭嘉湖平原腹心地帶，是長(zhǎng)江三角洲重要城市之一；2、市城處于江、海、湖、河交會(huì)之位，扼太湖南走廊之咽喉，交通之便利；3、與滬、杭、蘇、錫等城市相距均不到百公里，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；滬杭磁懸?。ㄒ?guī)劃中）城市區(qū)域項(xiàng)目嘉興，快速跨入“區(qū)域經(jīng)濟(jì)時(shí)代”便利的交通，快捷融入長(zhǎng)三角1小時(shí)都市經(jīng)濟(jì)圈，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)嘉興上海蘇州杭州寧波無錫1、軌道交通：滬杭鐵路、滬杭高速軌道、滬乍嘉湖鐵路、滬杭磁懸??；（高鐵已通車，距上?？s至20分鐘）2、嘉興高速公路密度居浙江省第一，目前已建成滬杭、杭浦、杭州灣跨海大橋北岸接線及申嘉湖高速；3、水路：乍嘉蘇線、六平申線、京杭運(yùn)河、杭申線：4、遠(yuǎn)洋港口：上海港、寧波北侖港、乍浦港；嘉興經(jīng)濟(jì)逐年遞增，人均GDP快速增長(zhǎng)，快速滋生商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展嘉興地處長(zhǎng)三角洲中心，珠南開放型經(jīng)濟(jì)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的交匯影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，綜合實(shí)力較強(qiáng)，目前所轄的縣市均進(jìn)入中國(guó)百強(qiáng)縣和小康之列。2012年已達(dá)2885億元，人均GDP以超1.萬美金。進(jìn)入快速發(fā)展購物中心的階段。城市區(qū)域項(xiàng)目城市區(qū)域項(xiàng)目社消品需求逐年遞增，消費(fèi)需求提升，商業(yè)發(fā)展平臺(tái)良好1、嘉興經(jīng)濟(jì)水平位于周邊城市經(jīng)濟(jì)前矛，強(qiáng)勢(shì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，與溫洲、紹興、臺(tái)州列入百強(qiáng)小康縣；2、社會(huì)消費(fèi)品零售總額逐年增長(zhǎng)，并保持著每年15%的增長(zhǎng)率，為商業(yè)發(fā)展提供良好發(fā)展平臺(tái)；城市區(qū)域項(xiàng)目地區(qū)南湖區(qū)秀洲區(qū)嘉善縣海鹽縣海寧市平湖市桐鄉(xiāng)市常住人口（萬人）61.2758.9257.4243.0980.7067.1881.582012年末全市戶籍人口344.52萬人,比上年末增加1.47萬人。全市戶籍人口出生率8.70‰，死亡率7.31‰,自然增長(zhǎng)率1.39‰。全年遷入人口2.80萬人，遷出人口1.76萬人，人口機(jī)械增長(zhǎng)率3.02‰。據(jù)5‰人口抽樣調(diào)查結(jié)果推算，年末全市常住人口454.40萬人，出生率9.67‰，死亡率5.89‰，城鎮(zhèn)人口比重55.3%,比上年提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。嘉興人口逐年增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)一體化發(fā)展逐步完善，城鎮(zhèn)化比重提升《浙江省2010年第六次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》城市區(qū)域項(xiàng)目本案位于老城區(qū)中心組團(tuán)邊緣處東北向，到達(dá)市中心交通快捷緊鄰重劃的城東片區(qū)，以商業(yè)、辦公、住宅打造城市副中心老城區(qū)中心組團(tuán)中安商貿(mào)園嘉興市政府火車站中環(huán)路三環(huán)路秀洲區(qū)南湖區(qū)4.5公里2.5公里城東片區(qū)城市區(qū)域項(xiàng)目【一心】——南湖中心區(qū)【兩副】——秀洲區(qū)中心、南湖區(qū)中心【五組團(tuán)】——中心組團(tuán)、北部組團(tuán)、

西部組團(tuán)、南部組團(tuán)、東部組團(tuán)第一圈層——主城區(qū)中心組團(tuán),為中環(huán)路以內(nèi)，以商貿(mào)、行政辦公、文化、居住為主要功能的綜合組團(tuán)；第二圈層——主城區(qū)拓展區(qū),主要位于外環(huán)路與中環(huán)路之間，以工業(yè)、居住及配套功能為主；第三圈層——主城區(qū)延伸區(qū),依托外圍鎮(zhèn)建立六大區(qū)，整合資源，各具特色集約發(fā)展；嘉興城市總體結(jié)構(gòu)為“一心兩副五組團(tuán)”，而市區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“圈層帶動(dòng)、組團(tuán)集合、軸線發(fā)展”本案位于主城區(qū)拓展區(qū)，城東新區(qū)，區(qū)域以居住、配套功能需求為主第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)城市區(qū)域項(xiàng)目114面積/約59.6畝商住用地115面積/約75畝商住用地121面積/約41.3畝市場(chǎng)用地125面積/約72.2畝商住用地129面積/約26.5畝商辦用地130面積/約131.7畝商住用地144面積/約71畝商住、綜合用地145面積/約68.5畝商住、綜合用地城東片東，商、住配套規(guī)劃自成一體，對(duì)本案存在潛在的威脅城市區(qū)域項(xiàng)目C地塊B地塊A地塊A地塊-商業(yè)B地塊專業(yè)市場(chǎng)C地塊-專業(yè)市場(chǎng)中環(huán)北路華玉路茶園路周安路市中心組團(tuán)項(xiàng)目位于市區(qū)東北邊緣，距市區(qū)約3公里，四至通達(dá)便捷中山路名稱指標(biāo)A總建筑面積約14.93萬方地上商業(yè)6.5萬方地上寫字樓公寓6.61萬方地下商業(yè)1.6萬方地下停車及設(shè)備用房2198.3千方1公里范圍1.5公里范圍2.8公里嘉興站2.2公里歐尚超市城市區(qū)域項(xiàng)目1、周邊樓盤均為“安居房”樓房，或是中低檔老小區(qū)；2、項(xiàng)目周邊配套不完善，鎮(zhèn)上商業(yè)均以老街為主，缺少商業(yè)氛圍；3、周圍以專業(yè)市場(chǎng)——萬中、江聯(lián)、鐵水港貨運(yùn)居多；周邊樓盤居以中低檔為主，消費(fèi)力偏中低檔，以專業(yè)市場(chǎng)居多核心商圈內(nèi)，以中低檔商品房為主，生活配套不完善，缺少商業(yè)氛圍1.5公里商圈內(nèi)，小區(qū)增多，但與周邊成熟商圈客群共享，客群分流威脅大重劃城東片區(qū)城市區(qū)域項(xiàng)目1公里范圍1.5公里范圍2.8公里嘉興站2.2公里歐尚超市序號(hào)小區(qū)人口合計(jì)1嘉城綠都214441公里3萬人口2中環(huán)城市富邦16903徐王公寓6844禾?hào)|公寓12005佳源都市40506許安公寓（包創(chuàng)業(yè)園）28007茶香坊4851本案距離市中心核心商圈3公里左右，核心商圈的抗競(jìng)爭(zhēng)力無可撼動(dòng)，因此，本案商圈輻射范圍在1-1.5公里范圍內(nèi)，約4萬人口序號(hào)小區(qū)人口合計(jì)7華美小區(qū)9501.5公里1.5萬人8華東商住樓8509凌波苑220210民豐新城550011平安家園37512虹凌閣45013星辰灣204014新東方家園2550城市區(qū)域項(xiàng)目編號(hào)面積（m2）人口數(shù)

（人均占地30m2)4年后入駐

總?cè)丝?50%)11439734132466211550000166783312127534918459125418341394697129176675892941308780029271463144473341578789145456671522761合計(jì)119195960現(xiàn)階段，項(xiàng)目周邊核心商圈內(nèi)人口基數(shù)較小，隨著周邊住宅規(guī)劃用地的開發(fā)建設(shè)，人口基數(shù)將稍有所提升。項(xiàng)目應(yīng)牢牢抓住周邊核心消費(fèi)客群難如何生存？城市層面內(nèi)地三線城市，位于三角經(jīng)濟(jì)圈核心位置，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚區(qū)域?qū)用嬷行某沁吘?，不在城市?guī)劃發(fā)展區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目層面商業(yè)體量微大，周邊缺少商業(yè)氛圍，通達(dá)便利，人口基數(shù)小項(xiàng)目屬性三線城市、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、主城邊緣人口基數(shù)小，客群易分流、商業(yè)體量微大夾心層市場(chǎng)·機(jī)會(huì)商圈&

競(jìng)品&

客群&案例分析挖掘秀洲商圈南湖商圈中心城區(qū)商圈1、江南摩爾2、大潤(rùn)發(fā)1、江南大廈2、戴夢(mèng)德3、旭輝廣場(chǎng)4、開盛小商品5、華庭步行街、少年路、月河街6、嘉興八百伴1、歐尚超市2、國(guó)際中港城3、匯金廣場(chǎng)4、萬達(dá)廣場(chǎng)5、老佛爺購物中心1、卡布斯廣場(chǎng)1、麥德龍超市2、中安商貿(mào)園3、社區(qū)商業(yè)現(xiàn)有商圈未來商圈項(xiàng)目商圈商圈競(jìng)品客群案例中心城區(qū)商圈參考項(xiàng)江南大廈戴夢(mèng)德旭輝廣場(chǎng)八佰伴華庭、少年路、月河街開盛批發(fā)零售標(biāo)桿E.LAND、百家好、JACK&JONES、ochirly、VEROMODA、TeenieWeenieOchirly、艾格、史努比、AO2、阿瑪施、杰凡尼、湯尼威爾、路易詩蘭GUCCI、絲芙蘭、IZZUE、ochirly、Me&City、MindBridge、BasicHouse打樁建設(shè)中太平鳥、GXGFRANCE、樂町、鄰家女孩、金伯利、紅袖、播、海瀾之家低檔/無品牌餐飲標(biāo)桿--韓林、斗牛士、豆撈坊、北海亭、粵仔灣、滿記甜品川味軒、N多壽司、集鄉(xiāng)客、豪客來、好德時(shí)尚自助火鍋、陸稿薦、五芳齋。。。娛樂標(biāo)桿--酷尚動(dòng)漫電玩、agogo、華庭國(guó)際影城、歌酷超市江南超市戴夢(mèng)德超市家樂福沃爾瑪生活配套-ZIPPO、方回春堂、燕子號(hào)、龍寶、康麥斯、北京同仁堂L&C皮革工房太子灣賓館、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行裝修過程中中心城區(qū)商圈——江南大廈位置體量定位禾興路與中山路交匯處，都市核心商圈南樓（現(xiàn)代百貨+自選超市），零售面積2.2萬方北樓（家用電器）時(shí)尚、精品、流行購物中心置于傳統(tǒng)的都市核心商圈，認(rèn)可度較高，零售品牌級(jí)數(shù)較高F1F2F3F4F5B1北樓：自選超市南樓：游戲廣場(chǎng)鞋類名表、化妝百貨、黃金珠寶、男女裝時(shí)尚運(yùn)動(dòng)館、卡拉OK娛樂床上用品、兒童用品精品女裝、文胸內(nèi)衣、休閑服裝、時(shí)尚女包少淑服飾、成熟女裝、男士服飾、箱包皮具品牌周大福、金至尊、六福、蘭蔻、資生堂、歐珀萊、帝駝、雷達(dá)手表，施華洛世奇水晶，LACOSTE、CalvinKleinJeans、Lee、雅瑩、阿瑪施、歐時(shí)力、E.LAND、ONLY、VEROMODA、TeenieWeenie耐克、阿迪……華庭步行街中心城區(qū)商圈——華庭步行街、少年路、月河街城市最早的市中心，購物餐飲娛樂，人氣聚集無可撼動(dòng)主要業(yè)態(tài)業(yè)種羅列超市沃爾瑪零售百貨1、南京新百2、華億國(guó)際廣場(chǎng)3、蘇寧電器4、在建蘇寧廣場(chǎng)……餐飲美食1、KFC\麥當(dāng)勞\必勝客2、果汁店3、當(dāng)?shù)靥厣?、國(guó)內(nèi)特色餐飲（火鍋、川菜）……休閑娛樂1、歌酷KTV

2、華庭國(guó)際影城……生活配套1、生活服務(wù)型便利店

2、銀行服務(wù)3、通訊服服4、文化藝術(shù)類的服務(wù)5、個(gè)人護(hù)理服務(wù)……1、華庭步行街，業(yè)種俱全、品牌大眾；月河街，以酒吧餐飲為主，年青時(shí)尚的代名詞；少年路，以杭州品牌服飾居多，以中檔、中低檔客群為主；2、地段、交通之便利優(yōu)勢(shì)，成為市民商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣的第一選擇；3、周邊有中高檔百貨、購物中心，吸引不同階層客群，成為聚人氣組團(tuán)商圈；月河街少年路中心城區(qū)商圈——開盛小商品批發(fā)城二期唯一，最集中，影響力最大的商品批發(fā)市場(chǎng)F1：生活日化、日用百貨、小家電等業(yè)態(tài)；F2：名牌服飾總匯，集網(wǎng)絡(luò)實(shí)體店、特色品牌店、區(qū)域旗艦店等；F3：主要集合兒童用品和工藝禮品，時(shí)尚、創(chuàng)意囊括全層1.9萬方中心城區(qū)商圈，商業(yè)林立，發(fā)展較為成熟，購物中心、百貨、步行街、批發(fā)市場(chǎng)等不同的商業(yè)形態(tài)組成的商圈，滿足全市不同客層需求，成為消費(fèi)聚集地；鑒于本案離市中心較近，市中心豐富的商業(yè)形態(tài)，極大分流著本案周邊的客群……中心商圈業(yè)態(tài)豐富，適合全齡段人群中高端零售品牌聚集且發(fā)展成熟精品都市商圈地位不可撼動(dòng)近郊成熟商圈1、秀洲商圈2、南湖商圈隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人口的增加，城市近郊不斷地規(guī)劃發(fā)展，商業(yè)體的增加，逐步形成近效商圈；秀洲商圈1、江南摩爾2、大潤(rùn)發(fā)超市大潤(rùn)發(fā)江南摩爾秀洲區(qū)商圈——江南摩爾位置體量定位洪興路，秀洲區(qū)政府對(duì)面總建筑面積20萬方一站式超級(jí)購物樂園（購物、餐飲、休閑、游樂、商務(wù)、文化于一體）置于新城區(qū)中心商圈，以餐飲、休閑娛樂特色聚人氣，形成區(qū)域內(nèi)的影響力天虹百貨沃爾瑪超市時(shí)尚生活館兒童游樂區(qū)下沉廣場(chǎng)餐飲區(qū)蘇寧電器江南摩爾零售以中檔、中低檔居多相對(duì)餐飲和休閑娛樂的比例高、體量大江南摩爾業(yè)態(tài)豐富，主要以百貨零售業(yè)態(tài)為主，品牌檔次以中檔、中低檔居多。江南摩爾在B1樓布置了時(shí)尚淘寶城，品牌檔次低，目前較為失敗。業(yè)態(tài)商業(yè)面積（㎡）占比超市1800018%百貨零售3500035%餐飲2700027%休閑娛樂1500015%生活配套50005%合計(jì)100000

100%主力店沃爾瑪、天虹百貨、蘇寧電器、金逸影院零售代表品牌歐時(shí)力、艾格、阿瑪施、江南布衣、拉夏貝爾、哥弟餐飲代表品牌北疆飯店、肯德基、麥當(dāng)勞、星巴克、豪客來、棒約翰、外婆家、丁哥黑魚館、韓林炭烤休閑娛樂代表品牌富僑足浴、斯卡酒吧、德艾力健身會(huì)所、臺(tái)球、伯金漢宮國(guó)際娛樂廣場(chǎng)生活配套代表品牌ZIPPO、機(jī)器修鞋、保健品江南摩爾餐飲品類豐富，首個(gè)室外兒童娛樂設(shè)施，以特色化聚集人氣江南摩爾的餐飲由于體量大，商家數(shù)量多，因此品類豐富，涵蓋高、中、低端餐飲，在區(qū)域內(nèi)已形成較高的知名度。江南風(fēng)情帶的兒童娛樂設(shè)施較多，為項(xiàng)目吸引了較多人氣。秀洲商圈——大潤(rùn)發(fā)超市大潤(rùn)發(fā)超市江南摩爾中山路位置體量環(huán)境中山西路與昌盛中路交匯處總建筑面積1.5萬方，超市+超外（奶茶、小吃）位于“中山西路”城市主干道，通達(dá)性極為便利周邊除了“江南摩爾”的沃爾瑪，沒有競(jìng)品超市于居民聚集區(qū)之間，人口基數(shù)大，提供生活保障設(shè)置室外地面停車場(chǎng)，停車便利，場(chǎng)地較大大賣場(chǎng)以配套型服務(wù)，快速聚集人氣，拓寬了秀洲商圈范圍南湖商圈1、中港城2、歐尚超市3、匯金廣場(chǎng)本案萬達(dá)廣場(chǎng)中港城歐尚超市自駕車2.2公里匯金廣場(chǎng)老佛爺購物中心南湖商圈——中港城位置體量定位洪興路，秀洲區(qū)政府對(duì)面115萬方，商業(yè)20萬方大型娛樂購物綜合廣場(chǎng)（五星酒店、商貿(mào)城、娛樂城、地質(zhì)博物館、會(huì)展中心、公寓于一體）置于南湖居民核心區(qū)，計(jì)劃成區(qū)域內(nèi)的影響力，但經(jīng)營(yíng)初期人氣慘淡6F金悅王朝宴會(huì)酒樓5F地質(zhì)博物館UME國(guó)際影院1-2F沃爾瑪超市1-4F江南百貨空鋪率較高，整體商業(yè)氛圍較弱，臨街餐飲店鋪經(jīng)營(yíng)稍聚人氣特色業(yè)態(tài)1、兒童娛樂，打造規(guī)劃最大，室內(nèi)、室外娛樂設(shè)施俱全2、餐飲業(yè)態(tài)，豐富多樣性南湖商圈——?dú)W尚超市中環(huán)東路位置體量環(huán)境中環(huán)東路與南溪路交匯處總建筑面積約2萬方，超市+超外中環(huán)東路為城市主干道，通達(dá)性極為便利；周邊居民小區(qū)較為集中，設(shè)有室外地面停車場(chǎng)；并免費(fèi)開有購物班車，方便附近居民購物；歐尚在中國(guó)的第20家分店，價(jià)值獨(dú)特；歐尚超市大賣場(chǎng)以配套型服務(wù)，快速聚集人氣，開拓了南湖商圈，對(duì)人流貢獻(xiàn)大國(guó)際中港城超外業(yè)態(tài)展示以家庭消費(fèi)需求為基本特色，消費(fèi)檔次中檔化南湖商圈——匯金廣場(chǎng)位置體量環(huán)境廣益路與雙溪路交匯處總建筑面積約2萬方，一條街緊鄰中港城，以餐飲、休閑娛樂為特色，位于住宅區(qū)中心，周邊還配有快捷酒店以餐飲、休閑娛樂為主，打造特色化，服務(wù)于周邊住宅區(qū)居民中環(huán)東路歐尚超市國(guó)際中港城匯金廣場(chǎng)重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，高端住宅集中區(qū)，人口基數(shù)充足，消費(fèi)客層檔次較高區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮螅徫镏行牧至?，商圈將逐步發(fā)展成熟匯金廣場(chǎng)中港城歐尚老佛爺購物中心萬達(dá)購物中心五金電器城美凱龍家居市場(chǎng)……還有社區(qū)底商副中心商圈未來影響潛力巨大近郊商圈逐步成熟發(fā)展依托“大賣場(chǎng)”主需求業(yè)態(tài)，快速聚集人氣，依托“餐飲”、“休閑娛樂”做旺人氣，做旺商圈“大賣場(chǎng)”+“便利性”兩者相結(jié)合，不僅可以牢牢抓住區(qū)域內(nèi)目標(biāo)消費(fèi)客群，同時(shí)，還有機(jī)會(huì)分流著周邊區(qū)域的消費(fèi)客群……1、中心都市商圈抗競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)

集交通優(yōu)勢(shì)/消費(fèi)購物習(xí)慣/百貨零售品牌強(qiáng)/客群涵蓋面廣；2、大賣場(chǎng)、餐飲是帶動(dòng)商業(yè)初期發(fā)展的必然利器

以秀洲、南湖近郊商圈為例，大賣場(chǎng)、餐飲成為商圈初期發(fā)展的聚人氣業(yè)態(tài)；商圈小結(jié)根據(jù)城市的規(guī)劃、商圈的格局分析，嘉興市的商業(yè)發(fā)展以西、東南為主趨勢(shì)，項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)較為空白，接下來，將分析，針對(duì)本案商業(yè)具有直接影響的有哪些因素先分析項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境本案華聯(lián)超市項(xiàng)目周邊1公里核心范圍內(nèi)沒有購物中心，只有“麥德龍”、“華聯(lián)”2家超市。1、經(jīng)實(shí)地調(diào)查，“華聯(lián)超市”屬于小型的社區(qū)超市具有300方；2、麥德龍超市，雖然占主交通路線，但周邊綠化較多，凹在里面，展示面不及本案，競(jìng)爭(zhēng)力與嘉興其他國(guó)際品牌超市較弱；城東路中環(huán)路商圈競(jìng)品客群案例麥德龍嘉興商業(yè)對(duì)項(xiàng)目周邊客群的影響力秀洲商圈南湖商圈1、大潤(rùn)發(fā)1、江南大廈2、旭輝廣場(chǎng)3、開盛小商品4、華庭步行街

少年路、月河街1、歐尚超市中心城區(qū)商圈大潤(rùn)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)，覆蓋全市項(xiàng)目周邊有直達(dá)公交，極為便利1、市區(qū)商圈，影響力最大2、小商品，中低檔商業(yè)大眾化1、有免費(fèi)班車2、離本案最近商圈競(jìng)品客群案例1、麥德龍超市2、中安商貿(mào)園3、社區(qū)商業(yè)通過對(duì)本案周邊環(huán)境分析客流分流分析，對(duì)本案直接、間接影響的商業(yè)，基本以“超市”為主，以本案的體量來衡量，“超市”不會(huì)成為本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力……“大賣場(chǎng)”核心競(jìng)爭(zhēng)力，以生活基本需求為主，如何將“大賣場(chǎng)”的影響力降到最低，我們需要了解，項(xiàng)目周邊客群需求以需求為動(dòng)力，才能做到有的放矢！商圈競(jìng)品客群案例1老小區(qū)專業(yè)市場(chǎng)安居房商品房空地空地空地商品房學(xué)校空地商品房空地商品房公園空地空地

空地商品房學(xué)校辦公商品房工廠專業(yè)市場(chǎng)老小區(qū)從圖示來看，本案區(qū)域周邊客群主要分為內(nèi)主要客群共分為5類，分別為：

老居民區(qū)10%

拆遷安置房10%

學(xué)校

5%

辦公/市場(chǎng)30%

中低檔商品房45%1、居民區(qū)大部分集中在項(xiàng)目的西南角，靠近市區(qū)，是人口基數(shù)最大的版塊，被市區(qū)分流的可能性最大；2、本案1公里核心內(nèi)人口基數(shù)較少，基本以老居民區(qū)、安居房、辦公市場(chǎng)為主；商圈競(jìng)品客群案例項(xiàng)目主力目標(biāo)客群，消費(fèi)水平偏中檔/中低檔，以基本家庭生活需求為主客層人群描述消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)力購物特征老居民區(qū)1、以老齡居民為主2、整體收入中等偏下3、以基本生活需求為主1、偏重家庭式消費(fèi)2、通常習(xí)慣在超市、菜場(chǎng)活動(dòng)3、在周邊小超市消費(fèi)/大潤(rùn)發(fā)1、消費(fèi)力偏弱2、消費(fèi)意愿一般1、有較強(qiáng)的目的性2、以生活需求品為主拆遷房1、老新村拆遷后的居民2、全齡化，以中年之家居多3、整體收入一般1、以家庭需求為主2、多在大型超市購物3、活動(dòng)范圍偏批發(fā)市場(chǎng)1、年收入中等偏低2、消費(fèi)力中等3、以日常生活為主4、餐飲休閑娛樂為輔1、有較強(qiáng)的目的性2、以生活需求品為主商品房1、全齡化，以中年之家居多2、整體收入一般1、以家庭需求為主2、多在大型超市購物1、消費(fèi)力中等2、以日常生活為主3、餐飲休閑娛樂為輔1、有較強(qiáng)的目的性2、以生活需求品為主3、部分注重購物環(huán)境學(xué)校1、以學(xué)生為主1、目的性消費(fèi)較強(qiáng)2、對(duì)餐飲、娛樂的需求旺盛3、多在餐飲娛樂集中區(qū)活動(dòng)1、學(xué)生基本無收入2、消費(fèi)意愿很強(qiáng)1、消費(fèi)力強(qiáng)2、對(duì)購物場(chǎng)所有所選擇辦公市場(chǎng)1、專業(yè)市場(chǎng)商務(wù)、物流為主2、收入較高1、目的性消費(fèi)較強(qiáng)2、對(duì)餐飲、娛樂的需求旺盛3、多在餐飲娛樂集中區(qū)活動(dòng)1、普遍收入較高2、消費(fèi)能力較強(qiáng)1、休閑、娛樂、健康需求2、逐步提高消費(fèi)層次。商圈競(jìng)品客群案例市場(chǎng)小結(jié)1、本案居于商業(yè)空白區(qū)2、目標(biāo)客群以辦公/市場(chǎng)、中低檔商品房為主，人口基數(shù)偏小，消費(fèi)力一般，以生活需求為主3、市核心商圈及近郊商圈極大地分流著本案客群。。。。如何尋找機(jī)會(huì)點(diǎn)將客群分流威脅降到最低商圈競(jìng)品客群案例學(xué)習(xí)成功者比探索更容易成功無錫哥倫布區(qū)域位于市區(qū)邊緣交通城市交通干道，通達(dá)性極為便利環(huán)境周邊以居民、辦公/專業(yè)市場(chǎng)居多居民區(qū)專業(yè)市場(chǎng)辦公居民區(qū)專業(yè)市場(chǎng)辦公直線約3公里直線約3公里哥倫布以家庭式消費(fèi)為中心的購物廣場(chǎng)項(xiàng)目定位：哥倫布廣場(chǎng)地處崇安市區(qū)邊緣，周邊以住宅區(qū)居多，3公里范圍內(nèi)存在20萬消費(fèi)客群，鎖定目標(biāo)客群為周邊居民客群。位定“家庭式生活購物廣場(chǎng)”

一期生活廣場(chǎng)海洋風(fēng)情休閑購物綜合體，以街鋪的形式為主，匯聚美食、家居生活、居住為一體，烘托出真正的休閑趣味。

二期時(shí)尚廣場(chǎng)以瓏安百貨為主，集時(shí)尚百貨、世界美食、巨幕影院、婚慶廣場(chǎng)為一體，以滿足追求現(xiàn)代時(shí)尚生活的人群。簡(jiǎn)析：1、目前崇安哥倫布百貨零售占比約48.04%，

其次餐飲占比23.45%、休閑娛樂及生活服務(wù)類占比約11.67%。2、百貨零售占比較高的原因主要是分兩期開發(fā)，

一期開業(yè)后已將人氣做旺，二期瓏安百貨提高了項(xiàng)目整體的零售比例。簡(jiǎn)析：餐飲業(yè)態(tài)的配比，主要以500—1000㎡中型餐飲和500㎡以下的中小型餐飲為主，以餐飲業(yè)態(tài)的多樣化來滿足不同層次的人群消費(fèi)。簡(jiǎn)析：在娛樂業(yè)態(tài)的分布上，有電影院、量販KTV、商務(wù)娛樂會(huì)所、健身、足浴、網(wǎng)吧等業(yè)種，以家庭式消費(fèi)為主。哥倫布借鑒之處1、戰(zhàn)略先行：整體定位緊圍周邊客群，以“一站式家庭消費(fèi)”定位，

一期以餐飲、娛樂做旺市場(chǎng)，二期升級(jí)業(yè)態(tài)，加重零售比例；2、家庭消費(fèi)：緊抓周邊客群特征，定位精準(zhǔn)，家庭消費(fèi)主導(dǎo)的區(qū)域型購物中心；3、多主力店：項(xiàng)目引入多主力店，可以有效吸引人氣；4、以大賣場(chǎng)、餐飲、休閑娛樂做旺人氣：哥倫布以大賣場(chǎng)、餐飲、休閑娛樂來迅速做旺人氣，再通過銷售返租成功運(yùn)營(yíng)；｜以滿足周邊家庭消費(fèi)群體需求為定位核心。｜引進(jìn)生鮮類的生活超市，差異化競(jìng)爭(zhēng)，吸引人氣。｜增加餐飲比例，做強(qiáng)特色餐飲和小餐飲。｜給購物者營(yíng)造舒適、休閑的購物環(huán)境，增加休閑氛圍。精準(zhǔn)定位做強(qiáng)大賣場(chǎng)做強(qiáng)餐飲提升購物環(huán)境本案的定位機(jī)會(huì)點(diǎn)商業(yè)規(guī)劃定位·業(yè)態(tài)定位維度&

業(yè)態(tài)規(guī)劃定位維度業(yè)態(tài)規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)大于機(jī)遇找準(zhǔn)需求·準(zhǔn)確定位1.最大的機(jī)會(huì)：周邊商業(yè)空白，城東區(qū)域缺乏大型綜合商業(yè)2.最大的風(fēng)險(xiǎn)：區(qū)位偏遠(yuǎn)，人口基數(shù)小可行性結(jié)論：定位維度業(yè)態(tài)規(guī)劃定位策略：1.本案最大的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于周邊1.5公里人口少2.商業(yè)成功的前提是人氣旺，在人氣旺的基礎(chǔ)上3.本案的定位應(yīng)著重圍繞如何提高人氣來進(jìn)行商業(yè)定位圍繞如何提高人氣進(jìn)行定位主題定位方向1：社區(qū)型購物中心以大賣場(chǎng)和餐飲為為驅(qū)動(dòng)，集購物、餐飲、休閑娛樂、生活配套為一體的綜合功能、一站式SHOPPINGMALL。方向2：目的性消費(fèi)較強(qiáng)的特色商業(yè)以餐飲、休閑娛樂和品牌零售折扣店為特色的、目的性較強(qiáng)的商業(yè)綜合體。定位維度業(yè)態(tài)規(guī)劃對(duì)比方向1：社區(qū)型購物中心1.目前人口不足，不能急于開發(fā)建設(shè)，待區(qū)域成熟后再開發(fā)商業(yè)，預(yù)計(jì)3-5年后開業(yè)比較理想2.先啟動(dòng)主力店招商，為項(xiàng)目發(fā)展打好基礎(chǔ)方向2：目的性消費(fèi)的特色商業(yè)1.該定位方向容易樹立項(xiàng)目形象，能擴(kuò)大輻射范圍，可盡快啟動(dòng)開發(fā)建設(shè)2.該方向投入較大，且可銷售體量相對(duì)減少，在初期需考慮持有，資金平衡較難3.該方向定位主題需深入研究，定位精準(zhǔn)，目前我司正在論證階段我司比較傾向于方案一，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)會(huì)小一些定位維度業(yè)態(tài)規(guī)劃主題方向1一站式家庭娛樂消費(fèi)社區(qū)型購物中心集大賣場(chǎng)、購物、餐飲、休閑娛樂于一體的一站式社區(qū)型購物中心定位維度業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目定位以“家庭消費(fèi)”為主導(dǎo)的一站式社區(qū)型購物中心，在業(yè)態(tài)規(guī)劃，要以滿足家庭消費(fèi)需求為主，只有切合客戶需求，才能有效帶動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展。

家庭消費(fèi)的特點(diǎn)：

1.大賣場(chǎng)2.兒童主題

3.休閑娛樂及餐飲“家庭消費(fèi)”特色在嘉興市場(chǎng)上，并不新定位，如何做出特色化，我們需要取長(zhǎng)補(bǔ)短，才能破冰求生！本案沃爾瑪購物廣場(chǎng)洪興路分店大潤(rùn)發(fā)超市歐尚超店沃爾瑪中港城店麥德龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商場(chǎng)店12樂天瑪特家樂福中山店大賣場(chǎng)主力店機(jī)會(huì)點(diǎn)分析存在機(jī)會(huì)，但競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)大，需差異化定位國(guó)際品牌多布局在城西、城東南區(qū)域，項(xiàng)目區(qū)域布點(diǎn)較少江南超市2公里5公里外4公里兒童主題娛樂機(jī)會(huì)點(diǎn)分析本案江南摩爾室外蟲蟲樂園歐尚室內(nèi)兒童游樂中港城美猴林、卡通尼、愛樂游5公里外萬達(dá)大玩家電玩2公里1、嘉興兒童主題娛樂分室外樂園、室內(nèi)樂園兩種；2、分布相對(duì)比較集中，以秀洲區(qū)與南湖區(qū)這主，同時(shí)南湖區(qū)開創(chuàng)了，最大兒童娛樂基地；3、未來萬達(dá)商業(yè)體，同步將引入特色兒童娛樂；城北區(qū)兒童主題娛樂空白，以差異化打造兒童特色餐飲機(jī)會(huì)點(diǎn)分析本案江南摩爾中港城切合市場(chǎng)客群需求，引入人氣餐飲，做強(qiáng)餐飲特色【連鎖餐飲】肯德基麥當(dāng)勞星巴克北疆飯店外婆家澳門豆撈豪客來棒約翰優(yōu)米一家犇騰牛排韓林炭烤大娘水餃劉一手火鍋老娘舅永和大王順旺基集集小鎮(zhèn)四方緣【老字號(hào)】五芳齋禾城陸稿薦一樂園【人氣餐廳】金悅大酒樓江南印象

好吃佬石烤屋江南春天名門浮水印西餐廳江南名莊我家大院百歲魚鶴洲食府北京涮肉城阿英煲重慶蓮花石酸菜魚莊欣欣香辣館魚記川菜館旺濤家常香辣館布若斯咖啡西餐廳月河街餐飲機(jī)會(huì)點(diǎn)分析汲取周邊商圈特色餐飲，取長(zhǎng)補(bǔ)短，強(qiáng)化本案餐飲特色江南MALL餐飲月河街餐飲中港城餐飲定位維度業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)定位策略以差異化打造特色家庭消費(fèi)定位維度業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)定位之超市引進(jìn)知名大賣場(chǎng)·奠定項(xiàng)目地位·迅速拉動(dòng)人氣1.超市是本案最重要的業(yè)態(tài)，同時(shí)也是聚集人氣最有效的手段之一。2.周邊超市競(jìng)爭(zhēng)激烈，力爭(zhēng)引進(jìn)有一定知名度的品牌，同時(shí)控制體量，降低風(fēng)險(xiǎn)。3.建議差異化定位，引進(jìn)一家生鮮較強(qiáng)的生活類超市，符合周邊家庭消費(fèi)的特點(diǎn)。定位維度業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)定位之餐飲切合消費(fèi)習(xí)慣·豐富品類·控制客單

·

凸顯一大一小特色核心

‖餐飲是區(qū)域型商業(yè)的主要業(yè)態(tài)之一，同時(shí)也是聚集人氣、項(xiàng)目存活的有效手段借鑒

‖

從近郊商圈分析，餐飲豐富品類，才具有聚氣力，更好地帶動(dòng)人氣習(xí)慣

‖

從周邊客群飲食調(diào)查，引入人氣餐飲，有效快速地聚集周邊食客客單‖

控制客單價(jià)，提升客源大眾化，建議特色餐飲客單集中在50-80元形象

‖

注重餐飲品牌和裝修時(shí)尚度，從而提升商家的吸引力及項(xiàng)目的公示度特色

‖

做強(qiáng)宴會(huì)酒樓、時(shí)尚集市這一大一小的餐飲，開成項(xiàng)目抗競(jìng)爭(zhēng)的特色餐飲定位維度業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)定位之零售迎合客群消費(fèi)·以量販休閑為主·客單偏中低檔1.從本案區(qū)位來看，發(fā)展百貨零售類風(fēng)險(xiǎn)較大，因此應(yīng)控制百貨零售體量和品類。2.重點(diǎn)選擇社區(qū)商業(yè)需求較大的量販休閑運(yùn)動(dòng)、鞋帽、箱包、居家用品，兒童類等。3.男女服飾類應(yīng)謹(jǐn)慎發(fā)展，控制體量。定位維度業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)定位之休閑娛樂業(yè)種多樣化·兒童特色化·兼?zhèn)溆仙虅?wù)需求

1.休閑娛樂業(yè)態(tài)的作用在于提升商業(yè)的體驗(yàn)性，是商業(yè)更具吸引力。2.根據(jù)目標(biāo)客群的家庭特性，深化“家庭娛樂”業(yè)態(tài)，打造“特色兒童娛樂”業(yè)態(tài)，增加特色化競(jìng)爭(zhēng)力。3.豐富業(yè)種，做強(qiáng)家庭娛樂消費(fèi)同時(shí)，打造特色的商務(wù)娛樂，如引進(jìn)：足浴、商務(wù)KTV、SPA等休閑業(yè)態(tài)。定位維度業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)定位之生活配套貼近生活·咫尺便利·一站式家庭服務(wù)1.業(yè)態(tài)選取與生活息息相關(guān)，如手機(jī)營(yíng)業(yè)廳、大藥房等等。2.注重業(yè)態(tài)對(duì)于消費(fèi)者的便利性。3.做好環(huán)境展示，增強(qiáng)消費(fèi)體驗(yàn)性，區(qū)別于社區(qū)底商。主力店是否推薦面積備注超市是16000首選主力店，包括超外時(shí)尚集市是4000

電器賣場(chǎng)

————

時(shí)尚服飾集合店

————兒童主題館

————家居用品集合店

————

影院/劇院是3500海上影城KTV是3500商務(wù)KTV2500量販KTV家庭娛樂中心是2500探奇樂園是1500電玩喜宴酒樓是3000豐收日、同慶樓、海港城主力店規(guī)劃定位維度業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)面積比例商家數(shù)量業(yè)態(tài)樓層分布地下一樓二樓三樓超市1600020%1120004000——百貨零售1590020%90

129003000—時(shí)尚集市40005%424000

餐飲2500031%56

4500160004500休閑娛樂1610020%10——550010600生活配套40005%26—4000——合計(jì)81000100%22516000254002450015100定位維度業(yè)態(tài)規(guī)劃定位維度業(yè)態(tài)規(guī)劃一級(jí)科目二級(jí)科目面積占比商家數(shù)目標(biāo)品牌超市大賣場(chǎng)16000100%1永輝、大統(tǒng)華、華潤(rùn)萬家、江南超市等合計(jì)6000100%1B1：12000㎡F1：4000㎡大賣場(chǎng)規(guī)劃注：根據(jù)超市品牌的強(qiáng)弱，一樓超外實(shí)際面積會(huì)有偏差，差異面積在一樓其他業(yè)態(tài)面積中調(diào)配。定位維度業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)尚集市規(guī)劃二級(jí)科目面積占比商家數(shù)備注食品/果飲50013%6不少于4家小餐飲/點(diǎn)心250063%2015-24家飾品40010%68-12家護(hù)理用品40010%5生活配套2005%5不少于3家合計(jì)4000100%42不少于35家定位維度業(yè)態(tài)規(guī)劃二級(jí)科目面積商家數(shù)量占比男裝200010-13家13%女裝340015-20家23%運(yùn)動(dòng)休閑23008-10家15%居家服飾5004家3%流行服飾淘寶店19008-12家7%鞋帽箱包20004-6家13%黃金/化妝品/眼鏡10005-8家7%童裝童品230011-15家15%手機(jī)專賣店5002家3%合計(jì)1590080-90家100%百貨零售規(guī)劃定位維度業(yè)態(tài)規(guī)劃二級(jí)科目面積占比商家數(shù)嘉宴酒樓300016%1家300-1000㎡餐飲1900076%31家300㎡以下餐飲300012%24家合計(jì)25000100%56餐飲業(yè)態(tài)規(guī)劃定位維度業(yè)態(tài)規(guī)劃餐飲業(yè)態(tài)規(guī)劃（300m2以上餐飲業(yè)態(tài)規(guī)劃）二級(jí)科目面積特征面積商家數(shù)備注宴會(huì)酒樓2000-400030001不少于1家連鎖快餐中式連鎖快餐400-60010002不少于1家西式連鎖快餐500-100021003不少于1家國(guó)內(nèi)特色餐飲杭幫菜（本地菜）400-1000250043-5家川菜400-600190032-4家火鍋/干鍋500-800120021-3家湘菜500-100025003不少于1家粵菜600-1000160021-2家魯菜/徽菜/淮揚(yáng)菜400-60060011-3家東北菜/西北菜/新疆菜400-60012002港式茶餐廳/臺(tái)灣餐飲400-600120021-2家國(guó)際特色餐飲牛排400-60060011-2家西餐400-6006001日式料理300-50040012-4家韓式料理300-5004001東南亞餐飲500-80012002合計(jì)

2200031不少于20家定位維度業(yè)態(tài)規(guī)劃餐飲業(yè)態(tài)規(guī)劃（300m2以下餐