收益法的基本原理

收益法的基本原理第一節(jié)收益法的基本原理一、收益法的概念和理論依據(jù)收益法是求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀和理價(jià)格或價(jià)值的方法。從收益法的觀點(diǎn)看，房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和。Date2房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠普遍適用的收益法原理是：將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么，在現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)一宗有一定年限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著其未來(lái)的收益年限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有某一貨幣額可與這未來(lái)源源不斷的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這一貨幣額就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。Date3房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠貨幣的時(shí)間價(jià)值就是指現(xiàn)在的錢(qián)幣在將來(lái)具有更高的價(jià)值。有了貨幣的時(shí)間價(jià)值觀念之后，收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是該房地產(chǎn)的未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，其高低取決于下列3個(gè)因素：（1）可獲凈收益的大?。唬?）可獲凈收益期限的長(zhǎng)短；（3）獲得該凈收益的可靠性。Date4房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠二、收益法適用的對(duì)象和條件

收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如商店、商務(wù)辦公樓、公寓、旅館、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、廠房、農(nóng)地等房地產(chǎn)。但不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要它所屬的這塊房地產(chǎn)有收益即可。收益法適用的條件：房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠量化。Date5房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠第二節(jié)收益法的計(jì)算公式一、最一般的公式式中：V——房地產(chǎn)的收益價(jià)格；i——年份；n——房地產(chǎn)的收益年限（自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可獲收益的年限）；ai——房地產(chǎn)未來(lái)第I年的凈收益（假設(shè)發(fā)生在年末）r——房地產(chǎn)的資本化率或折現(xiàn)率。Date6房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠二、收益年限無(wú)限年且其他因素不變的公式1、收益年限n為無(wú)限年2、凈收益每年不變?yōu)閍3、資本化率大于零為rV=a/r公式的假設(shè)前提Date7房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠三、收益年限有限年且其他因素不變的公式1、收益年限n為有限年2、凈收益每年不變?yōu)閍3、資本化率大于零為r（當(dāng)?shù)扔诹銜r(shí)，V＝a*n）公式的假設(shè)前提Date8房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠(1)直接用于計(jì)算價(jià)格例6-2：某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開(kāi)發(fā)建造的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用年限是50年，至今已使用了6年，預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可以獲得凈收益8萬(wàn)元；該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為8.5%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：V=a/r[1-1/(1+r)^n]=8/8.5[1-1/(1+8.5%)^(50-6)]=91.5萬(wàn)元Date9房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠（2）不同年限價(jià)格的換算為論述方便，可用Kn來(lái)進(jìn)行不同年限價(jià)格的換算：Kn表示n年的K值，Vn表示收益年限為n年的價(jià)格，換算公式如下：1.若已知V求V70：V70＝V*K702.一般化：Date10房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠例6-3已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為2500元/平方米，資本化率為12％，試求其30年收益權(quán)利的價(jià)格。Date11房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠（3）比較不同年限價(jià)格的高低例6-5：有A、B兩宗房地產(chǎn)，A房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為2000元/平方米，B房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價(jià)1800元/平方米。假設(shè)資本化率均為6%，試比較兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低。

要比較兩宗房地產(chǎn)，如果該兩宗房地產(chǎn)的收益年限或土地使用年限不同，直接比較是不妥的。如果要比較，則需要將它們轉(zhuǎn)換成相同年限下的價(jià)格。Date12房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠通過(guò)上述處理之后知道，B房地產(chǎn)的價(jià)格名義上低于A房地產(chǎn)的價(jià)格（1800<2000）,實(shí)際上卻高于A房地產(chǎn)的價(jià)格（2179.47>2114.81）。要將兩宗房地產(chǎn)先轉(zhuǎn)換成相同年限下的價(jià)格。為計(jì)算方便，都換成無(wú)限年下的價(jià)格：B房地產(chǎn)A房地產(chǎn)Date13房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠四、凈收益在未來(lái)的前若干年有變化的公式

（1）

收益年限無(wú)限年的公式式中：t——凈收益有變化的年限。此公式的假設(shè)前提是：1、凈收益在未來(lái)的前t年（含低t年）有變化，在t年以后無(wú)變化為a；2、資本化率大于零為r；3、收益年限n為無(wú)限年。Date14房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠（2）收益年限有限年的公式此公式的假設(shè)前提是：1、凈收益在未來(lái)的前t年（含低t年）有變化，在t年以后無(wú)變化為a；2、資本化率不等于零為r；3、收益年限n為有限年。Date15房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠例6-7:某宗房地產(chǎn)，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其未來(lái)5年的凈收益分別為20萬(wàn)元、22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、30萬(wàn)元，從第六年到未來(lái)無(wú)窮遠(yuǎn)，每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬(wàn)元左右，該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為10%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為？Date16房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠五、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式

（1）收益年限無(wú)限年的公式

式中：b—凈收益逐年遞增的數(shù)額遞增，如凈收益第一年為a，則第二年為（a+b），第三年為（a+2b），以此類(lèi)推，第n年為[a+(n-1)b].Date17房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠例6-8:某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為16萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬(wàn)元，受益年限可視為無(wú)限年，該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為9%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為？Date18房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠（1）收益年限無(wú)限年的公式V=a/(r-g)凈收益按一定比率遞增的公式假設(shè)前提是：1.凈收益按一定比率遞增；2.資本化率r大于凈收益逐年遞增的比率g3.收益年限n為無(wú)限年。Date19房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠假設(shè)前提是：1.凈收益按一定比率遞增；2.資本化率r不等于凈收益逐年遞增的比率g（當(dāng)相等時(shí)，V=a*n/（1+r））3.收益年限為有限年。（2）收益年限有限年的公式

Date20房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠例6-10某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用權(quán)的剩余年限為50年；預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為16萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2％；該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為9％。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為？

Date21房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠預(yù)知未來(lái)若干年的凈收益及若干年后的價(jià)格的公式此公式的假設(shè)前提是1.已知房地產(chǎn)在未來(lái)第t年末的價(jià)格為Vt；2、已知房地產(chǎn)未來(lái)t年（含第t年）的凈收益。如果ai每年相等，均為a，則上述公式變?yōu)椋篋ate22房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠例6-13某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)格為2000元/平方米，年凈收益為200元/平方米，資本化率為10％?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車(chē)站，該火車(chē)站將在6年后建成投入使用，到那時(shí)該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車(chē)站地區(qū)的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車(chē)站地區(qū)，同類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格為5000元/平方米。據(jù)此預(yù)計(jì)新火車(chē)站建成投入使用后，新火車(chē)站地區(qū)該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格將達(dá)到5000元/平方米。試求獲知興建火車(chē)站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。元。元漲到由每平方米價(jià)格知興建火車(chē)站的前后，可見(jiàn)，該宗房地產(chǎn)在獲平方米元36962000)/(3693%)101(5000]%)101(11[%10200)1(])1(11[66=+++-=+++-=tttrVrraVDate23房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠例6-14目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，但預(yù)測(cè)3年后會(huì)回升，現(xiàn)有一座出租寫(xiě)字樓需要估價(jià)。該寫(xiě)字樓現(xiàn)行市場(chǎng)租金較低，年出租凈收益為500萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)仍然維持在該水平，但等到3年后市場(chǎng)回升時(shí)，將其轉(zhuǎn)賣(mài)的售價(jià)會(huì)高達(dá)7950萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的6％。如果投資者要求該類(lèi)投資的收益率為10％，則該寫(xiě)字樓目前的價(jià)值為？)(6858%)101(%)61(7950]%)101(11[%10500)1(])1(11[33萬(wàn)元=+-++-=+++-=tttrVrraVDate24房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠例6-15（拆遷前評(píng)估）某出租舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取的凈租金80萬(wàn)元（沒(méi)有費(fèi)用支出），到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計(jì)作為商業(yè)用地的價(jià)值為1100萬(wàn)元，拆除費(fèi)用為50萬(wàn)元，該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為10％。該舊辦公樓的價(jià)值為：)(6.1006%)101(501100]%)101(11[%1080)1(])1(11[22萬(wàn)元=+-++-=+++-=tttrVrraVDate25房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠第三節(jié)凈收益潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀況下可獲得的收入。有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金（延遲支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益，不包含所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款償還額、建筑物折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用等，而包含其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與有效毛收入之比被稱(chēng)為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率。

一、凈收益的計(jì)算公式凈收益=潛在毛收入-空置等造成的收入損失-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用Date26房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠二、不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)的凈收益求取

凈收益的具體求取因估價(jià)對(duì)象的收益類(lèi)型不同而有所不同，可歸納為以下幾種：1、出租型房地產(chǎn)的凈收益求取通常為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)（如房屋火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi)等）、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)等后的余額。Date27房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠1、商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)：應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料計(jì)算凈收益，凈收益為商品銷(xiāo)售扣除商品銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷(xiāo)售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。2.工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)；3、農(nóng)業(yè)凈收益的估算2.直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)的凈收益求取最大特點(diǎn)是房地產(chǎn)所有者同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒(méi)有分開(kāi)3、自用或尚未使用的房地產(chǎn)的凈收益求取4.混合型房地產(chǎn)的凈收益求取Date28房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠三、求取凈收益時(shí)對(duì)有關(guān)收益的取舍

1、有形收益和無(wú)形收益在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮各種無(wú)形收益。有形收益無(wú)形收益房地產(chǎn)收益Date29房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，一般來(lái)說(shuō)它不能用于估價(jià)。如城市中有一塊空地，目前未作任何使用，實(shí)際收益為零，甚至為負(fù)數(shù)（因?yàn)橐U納各種稅費(fèi)），但如此并不表示這塊空地?zé)o價(jià)值。相反，如果一個(gè)交通不便、環(huán)境不太好的賓館，但有特殊的關(guān)系能將一些會(huì)議、活動(dòng)指定在該賓館舉行，因此可以獲得較高的收益，但這并不意味著該賓館的價(jià)值較高。2、實(shí)際收益和客觀收益

客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，它才能作為估價(jià)的依據(jù)。Date30房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠例6-17：某商店的土地使用年限為40年，從1998年10月1日起計(jì)。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200平方米。一層于1999年10月1日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類(lèi)似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租分別為200元/平方米和120元/平方米，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25％。該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為9％。試估算該商場(chǎng)2002年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。Date31房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠商店一層價(jià)格的估算：租約期內(nèi)年凈收益＝200*180*（1-25％）*12＝32.40萬(wàn)元租約期外年凈收益＝200*200*（1-25％）*12＝36.00萬(wàn)元)(69.375]%)91(11[%)91%(936%)91(4.32%)91(4.32244022萬(wàn)元=+-+++++=--VDate32房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠商店二層價(jià)格的估算：年凈收益＝200*120*（1-25％）*12＝21.60萬(wàn)元商店的正常價(jià)格＝商店一層價(jià)格＋商店二層價(jià)格＝375.69+229.21＝604.90（萬(wàn)元）)(21.229]%)91(11[%960.21440萬(wàn)元=+-=-VDate33房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠如果建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束，可采用下列方式之一處理：1、確定未來(lái)可獲收益的年限，選用有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)；然后再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。五、收益年限的確定凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)2、將未來(lái)可獲收益的年限設(shè)想為無(wú)限年，選用無(wú)限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)。Date34房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠第四節(jié)資本化率一、資本化率的重要性資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率。二、資本化率的界定三、資本化率的實(shí)質(zhì)資本化率實(shí)質(zhì)上是一種投資的收益率。收益率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)。Date35房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠（1）市場(chǎng)提取法是通過(guò)收集同一市場(chǎng)三宗以上類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法公式，求出資本化率1、在V=a/r的情況下，通過(guò)r=a/V來(lái)求取r，即可以采用同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)的凈收益與其成交價(jià)格的比率作為資本化率。2、在

的情況下，通過(guò)來(lái)求取r。具體是先采用試錯(cuò)法，計(jì)算到一定精度后再采用線性?xún)?nèi)插法求取，即r是通過(guò)試錯(cuò)法與線性?xún)?nèi)插法相結(jié)合的方法來(lái)求取。四、資本化率求取的基本方法])1(11[nrraV+-=0])1(11[=+--nrraVDate36房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠基本公式：資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-投資帶來(lái)的優(yōu)惠（2）累加法又稱(chēng)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法，是以安全利率為基礎(chǔ)，再加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率的方法流動(dòng)性是指在不損失太多價(jià)值的條件下，將非現(xiàn)金資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。速度愈快則流動(dòng)性愈好，反之愈差。是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資的收益率Date37房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠完全無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資在現(xiàn)實(shí)中難以找到，對(duì)此可以選用同一時(shí)期的一年定期存款法定利率（或一年期國(guó)債利率）去代替安全利率。于是：投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償就變?yōu)橥顿Y估價(jià)對(duì)象相對(duì)于投資一年定期存款的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償；管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償變?yōu)橥顿Y估價(jià)對(duì)象相對(duì)于投資一年定期存款的缺乏流動(dòng)性的補(bǔ)償；投資帶來(lái)的優(yōu)惠變?yōu)橥顿Y估價(jià)對(duì)象相對(duì)于投資一年定期存款所帶來(lái)的優(yōu)惠。Date38房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠(一)抵押貸款與自有資金的組合抵押貸款與自有資金的組合是將購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有收益率的加權(quán)平均數(shù)作為綜合資本化率。五、投資組合技術(shù)率。自有資金所要求的收益—為抵押貸款利率；抵押貸款收益率，通?！嚷剩毁J款額占房地產(chǎn)價(jià)值的貸款價(jià)值比率，即抵押—綜合資本化率；—式中：EEMrMrMrrrMr)1(*M00-+=Date39房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠例6-18某類(lèi)房地產(chǎn)，在其購(gòu)買(mǎi)中通常抵押貸款占七成，抵押貸款的年利率為8％，自有資金要求的年收益率為15％，則該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為？%1.10%15*%)701(%8*%70)1(*0=-+=-+=EMrMrMrDate40房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠購(gòu)買(mǎi)者要求的收益額＝5*12％＝0.6（萬(wàn)元）支付抵押貸款利息的能力＝2-0.6＝1.4（萬(wàn)元）抵押貸款額＝1.4/8％＝17.5（萬(wàn)元）該房地產(chǎn)價(jià)格＝5+17.5＝22.5（萬(wàn)元）例6-19：某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)者的自有資金為5萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)者要求的年收益率為12％，抵押貸款的年利率為8％。試求該房地產(chǎn)的價(jià)格。Date41房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠（二）土地與建筑物的組合

綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率三者雖然是嚴(yán)格區(qū)分的，但又是相互聯(lián)系的。聯(lián)系公式如下：建筑物價(jià)值。土地價(jià)值；建筑物資本化率；土地資本化率；綜合資本化率；式中：；------+=-+=++=BLBL0000VVrrr)()(BLLBLBLBBBLLBLBBLLVVrVVrrVVrVVrrVVVrVrrDate42房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠第五節(jié)剩余技術(shù)

一、土地剩余技術(shù)是土地與地上建筑物合并并產(chǎn)生收益將建筑物價(jià)值乘以建筑物資本化率得到歸屬與建筑物的凈收益，然后從土地與地上建筑物合并產(chǎn)生的凈收益中扣除此歸屬與建筑物的凈收益，得到歸屬與土地的凈收益，再用土地資本化率進(jìn)行資本化，即可求得土地的價(jià)值。Date43房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠土地剩余技術(shù)的計(jì)算公式如下：建筑物剩余技術(shù)的計(jì)算公式如下：土地資本化率。建筑物資本化率；建筑物價(jià)值；的凈收益）；收益（通常是基于房租產(chǎn)生的凈土地與地上建筑物合并土地價(jià)值；式中：------=LBBL*rrVVoLBBoLarrVaVBLLoLrrVaV*-=Date44房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠第六節(jié)收益乘數(shù)法一、毛租金乘數(shù)法二、在毛收入乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象一年的毛租金乘數(shù)得出估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。是將估價(jià)對(duì)象的潛在毛收入乘以潛在毛收入乘數(shù)得出估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法Date45房地產(chǎn)評(píng)估—王阿忠三、有效毛收入乘數(shù)法有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的售