沈陽協(xié)和廣場策劃報告

沈陽協(xié)和廣場策劃報告2024/3/26沈陽協(xié)和廣場策劃報告一、導(dǎo)言沈陽協(xié)和廣場策劃報告感謝信任沈陽協(xié)和廣場策劃報告二、市場沈陽協(xié)和廣場策劃報告沈陽協(xié)和廣場策劃報告三、公寓沈陽協(xié)和廣場策劃報告公寓綜合體酒店式公寓服務(wù)式公寓沈陽協(xié)和廣場策劃報告項(xiàng)目調(diào)研地王銀河西武建賞歐洲華悅銅鑼灣沈陽協(xié)和廣場策劃報告區(qū)域項(xiàng)目調(diào)研騰龍嘉潤海潤曼哈頓百利寶沈陽協(xié)和廣場策劃報告結(jié)論提高核心競爭力項(xiàng)目同質(zhì)化非常嚴(yán)重,跟風(fēng)現(xiàn)象項(xiàng)目品質(zhì)良莠不齊尋求差異化,拔升項(xiàng)目品質(zhì)市場環(huán)境運(yùn)行良好,增長趨勢緩慢銷售增長,土地供應(yīng)富裕,供大于求公寓總價過高,面積以小戶型為主公寓客戶投資為主,價值觀念淡化產(chǎn)品后期服務(wù)意識弱化,無法增值銷售技巧,銷售特點(diǎn),銷售競爭沈陽協(xié)和廣場策劃報告四、本案沈陽協(xié)和廣場策劃報告一、地塊分析和平區(qū)最好的商業(yè)黃金地段規(guī)模龐大,三期面積35萬平方米交通便利,公共交通、地鐵輻射、私車出行便利商務(wù)氛圍濃厚,周邊酒店寫字樓,高檔公寓林立未來商場經(jīng)營定位高端符合目標(biāo)客戶品質(zhì)沈陽協(xié)和廣場策劃報告二、戶型比例：沈陽協(xié)和廣場策劃報告三、SWOT分析STRENGH分析WORSE分析優(yōu)越位置開發(fā)商資源市場環(huán)境商業(yè)運(yùn)營教育、交通單體面積戶型套數(shù)較多入住周期房屋采光前期策劃OPPORTUNITY大環(huán)境良好、前景無限看好資金運(yùn)行態(tài)勢基本無憂產(chǎn)品依然具備可塑性沈陽協(xié)和廣場策劃報告四、操作能力協(xié)和房地產(chǎn)（沈陽）有限公司資金運(yùn)作能力協(xié)和房地產(chǎn)（沈陽）有限公司實(shí)際操盤能力，控制局面的突然變化能力協(xié)和房地產(chǎn)（沈陽）有限公司的政府資源和其他可利用資源沈陽協(xié)和廣場策劃報告五、定位沈陽協(xié)和廣場策劃報告一、定位原則銷售速度（快速回款計劃和資金回籠方案）銷售進(jìn)度（有效控制各銷售階段進(jìn)程）銷售節(jié)點(diǎn)（把握銷售過程中的可利用利好因素）銷售控制（控制戶型配比、放量、價格、樓層、購買心理）精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位，切實(shí)可行的操作方法創(chuàng)造產(chǎn)品的利潤最大化和價值最大化務(wù)實(shí)的工作原則和逆向思維方法運(yùn)行（客戶）沈陽協(xié)和廣場策劃報告二、客戶定位潛在投資型客戶群體：目前高檔公寓主力消費(fèi)群體，無論酒店式公寓、服務(wù)式公寓基本都將目標(biāo)鎖定此類客戶，主要客戶類型為：私企小業(yè)主、東北其他三、四線城市高收入人群、當(dāng)?shù)卣賳T、高收入家庭等潛在自用型客戶群體：高檔公寓次主力消費(fèi)群體，主要客戶類型為：小型服務(wù)行業(yè)企業(yè)，外省市駐沈陽辦事處，私企業(yè)主、其他三、四線城市人群教育使用，外來高收入人口、高級白領(lǐng)等沈陽協(xié)和廣場策劃報告三、市場定位市場環(huán)境法則市場調(diào)研法則市場機(jī)會法則市場比較法則市場競爭法則沈陽協(xié)和廣場策劃報告四、產(chǎn)品定位１產(chǎn)權(quán)酒店式公寓：說明：符合目前產(chǎn)品本身的自然條件，可以增值擴(kuò)大銷售價格、銷售進(jìn)度；分析：現(xiàn)有市場已經(jīng)有成功運(yùn)行案例，回報式房屋投資可以有效吸收投資性客戶興趣，只需在現(xiàn)有競爭產(chǎn)品中的基礎(chǔ)上進(jìn)行升級，提供計算方式計算業(yè)主更大的收益沈陽協(xié)和廣場策劃報告四、產(chǎn)品定位１酒店式公寓概論優(yōu)勢： 品牌建立快，相對收益高 銷售進(jìn)度快，資金回收快劣勢： 開發(fā)商需提供酒店全部裝修 法律糾紛多，北京已明令禁止，國際酒店管理集團(tuán)不愿涉足 日后若酒店經(jīng)營不善，對開發(fā)商聲譽(yù)有損傷前提： 原則上全部公寓必須共同委托酒店管理集團(tuán)管理基礎(chǔ)： 投資回報即興誘惑力大，經(jīng)不起事后推敲和品味沈陽協(xié)和廣場策劃報告曼哈頓廣場－富麗華酒店分析特點(diǎn)： 全部客戶強(qiáng)制自愿十年委托富麗華酒店 開發(fā)商全身而退 付款方式為一次性付款 年投資回報為8% 每年30天限制性免費(fèi)入住 回報期自交房之日起計算 若酒店經(jīng)營不善，客戶顆粒無收沈陽協(xié)和廣場策劃報告富麗華酒店財務(wù)分析假定： 每套面積為45平方米 銷售均價為8,500元/平方米 每月按30天計算 物業(yè)管理費(fèi)為3元/月/平方米 取暖費(fèi)為24元/取暖季 每套總房款＝面積×單價＝45×8,500＝382,500每套年投資回報＝總房款×投資回報率＝382,500×8%＝30,600月投資回報＝年投資回報÷12＝30,600÷12＝2,550日投資回報＝月投資回報÷30＝2,550÷30＝85日管理費(fèi)和取暖費(fèi)為10元日費(fèi)用總和＝日投資回報＋日管理費(fèi)和取暖費(fèi)＝85＋10＝95沈陽協(xié)和廣場策劃報告協(xié)和廣場分析缺點(diǎn)： 不臨主干路 戶數(shù)過多 單套戶型面積過大 期房，視覺感官沖擊力小目標(biāo)： 引進(jìn)國際品牌酒店管理公司 50%首付款，降低準(zhǔn)入門檻 提供國際品牌酒店全球免費(fèi)入住期/折扣 提供相關(guān)銀行擔(dān)保沈陽協(xié)和廣場策劃報告假定共同前提總面積：50,000平方米戶數(shù)：800套戶均面積：62.5平方米首付款固定比例：50%銀行固定年存款利率：3%10年期貸款系數(shù)：110委托期限：10年銷售率：100%沈陽協(xié)和廣場策劃報告A單價7,000元/平方米，剩余款項(xiàng)不貸款總銷售收入：3.5億元每套總價：437,500元每套首付款：227,500元 ×800套＝首付款總收入＝1.82億每套余款：210,000元 ×800套＝余款總額＝1.68億3%年利率支出＝首付款總收入×3%×10年＝5460萬元總成本＝余款總額＋10年3%年利率支出＝1.68億＋5460萬＝2.226億年總成本＝總成本÷10＝2226萬元每套年成本＝年總成本÷800＝27,825 ÷12＝每套月成本＝2318.75每套年投資回報率＝每套年總成本÷每套總價＝27,825÷437,500＝6.36%每套日成本＝每套月成本÷30＝2,318.75÷30＝77.29元/天/套沈陽協(xié)和廣場策劃報告B單價7,000元/平方米，剩余款項(xiàng)貸款總銷售收入：3.5億元每套總價：437,500元每套首付款：227,500元 ×800套＝首付款總收入＝1.82億每套貸款：210,000元 ×800套＝貸款總額＝1.68億3%年利率支出＝首付款總收入×3%×10年＝5460萬元每套月利率支出＝568.75每套月供＝21×10年期貸款系數(shù)＝21×110＝2310元每套月總成本＝每套月利率支出＋每套月供＝568.75＋2,310＝2,878.75元每套年成本＝月總成本×12＝2,878.75×12＝3,4545元每套年投資回報率＝每套年總成本÷每套總價＝34,545÷437,500＝7.90%每套日成本＝每套月成本÷30＝2,878.75÷30＝95.95元/天/套沈陽協(xié)和廣場策劃報告C強(qiáng)行單價8,000元/平方米，剩余款項(xiàng)貸款總銷售收入：3.5＋0.5億元強(qiáng)行每套總價：500,000元(實(shí)際每套總價437,500元)每套首付款：257,500元 ×800套＝首付款總收入＝2.06億強(qiáng)行每套貸款：242,500元 ×800套＝貸款總額＝1.94億每套單價中1,000元即刻歸還銀行,則實(shí)際每套貸款額＝強(qiáng)行每套貸款－每套面積×1,000＝18萬元3%年利率支出＝首付款總收入×3%×10年＝6,180萬元每套月利率支出＝643.75每套月供＝18×10年期貸款系數(shù)＝18×110＝1,980元每套月總成本＝每套月利率支出＋每套月供＝643.75＋1,980＝2,623.75元每套年成本＝月總成本×12＝2,623.75×12＝31,485元每套年投資回報率＝每套年總成本÷每套總價＝31,485÷437,500＝7.20%每套日成本＝每套月成本÷30＝2,623.75÷30＝87.46元/天/套沈陽協(xié)和廣場策劃報告D強(qiáng)行單價8,000元/平方米，剩余款項(xiàng)不貸款總銷售收入：3.5＋0.5億元每套總價：500,000元(實(shí)際每套總價437,500)每套首付款：250,000元 ×800套＝首付款總收入＝2億每套余款：187,500元 ×800套＝余款總額＝1.5億3%年利率支出＝首付款總收入×3%×10年＝6,000萬元總成本＝余款總額＋10年3%年利率支出＝1.5億＋6,000萬＝2.1億年總成本＝總成本÷10＝2,100萬元每套年成本＝年總成本÷800＝26,250 ÷12＝每套月成本＝2,187.5每套年投資回報率＝每套年總成本÷每套總價＝26,250÷43,7500＝6%每套日成本＝每套月成本÷30＝2,187.5÷30＝72.92元/天/套沈陽協(xié)和廣場策劃報告E單價8,000元/平方米，剩余款項(xiàng)不貸款總銷售收入：4億元每套總價：500,000元每套首付款：250,000元 ×800套＝首付款總收入＝2億每套余款：250,000元 ×800套＝余款總額＝2億3%年利率支出＝首付款總收入×3%×10年＝6,000萬元總成本＝余款總額＋10年3%年利率支出＝2億＋6,000萬＝2.6億年總成本＝總成本÷10＝2,600萬元每套年成本＝年總成本÷800＝32,500 ÷12＝每套月成本＝2,708.33每套年投資回報率＝每套年總成本÷每套總價＝32,500÷500,000＝6.5%每套日成本＝每套月成本÷30＝2,708.33÷30＝90.27元/天/套沈陽協(xié)和廣場策劃報告F單價8,000元/平方米，剩余款項(xiàng)貸款總銷售收入：4億元每套總價：500,000元每套首付款：250,000元 ×800套＝首付款總收入＝2億每套貸款：250,000元 ×800套＝貸款總額＝2億3%年利率支出＝首付款總收入×3%×10年＝6,000萬元每套月利率支出＝625元每套月供＝25×10年期貸款系數(shù)＝25×110＝2,750元每套月總成本＝每套月利率支出＋每套月供＝625＋2750＝3,375元每套年成本＝月總成本×12＝3,375×12＝40,500元每套年投資回報率＝每套年總成本÷每套總價＝40,500÷500,000＝8.10%每套日成本＝每套月成本÷30＝3,375÷30＝112.5元/天/套沈陽協(xié)和廣場策劃報告G強(qiáng)行單價10,000元/平方米，剩余款項(xiàng)貸款總銷售收入：4＋1億元強(qiáng)行每套總價：625,000元(實(shí)際每套總價500,000元)每套首付款：320,000元 ×800套＝首付款總收入＝2.56億強(qiáng)行每套貸款：305,000元 ×800套＝貸款總額＝2.44億每套單價中2,000元即刻歸還銀行,則實(shí)際每套貸款額＝強(qiáng)行每套貸款－每套面積×2,000＝18萬元3%年利率支出＝首付款總收入×3%×10年＝7,680萬元每套月利率支出＝800每套月供＝18×10年期貸款系數(shù)＝18×110＝1,980元每套月總成本＝每套月利率支出＋每套月供＝800＋1,980＝2,780元每套年成本＝月總成本×12＝2,780×12＝33360元每套年投資回報率＝每套年總成本÷每套總價＝33,360÷500,000＝6.67%每套日成本＝每套月成本÷30＝2,780÷30＝92.66元/天/套沈陽協(xié)和廣場策劃報告H強(qiáng)行單價10,000元/平方米，剩余款項(xiàng)不貸款總銷售收入：4＋1億元每套總價：625,000元(實(shí)際每套總價500,000)每套首付款：312,500元 ×800套＝首付款總收入＝2.5億每套余款：187,500元 ×800套＝余款總額＝1.5億3%年利率支出＝首付款總收入×3%×10年＝7,500萬元總成本＝余款總額＋10年3%年利率支出＝1.5億＋7,500萬＝2.25億年總成本＝總成本÷10＝2,250萬元每套年成本＝年總成本÷800＝28,125 ÷12＝每套月成本＝2,343.75每套年投資回報率＝每套年總成本÷每套總價＝28,125÷500,000＝5.63%每套日成本＝每套月成本÷30＝2,343.75÷30＝78.13元/天/套沈陽協(xié)和廣場策劃報告單價合計富麗華957,000不貸款89.297,000貸款105.958,000貸款(強(qiáng)行)97.468,000不貸款(強(qiáng)行)82.928,000不貸款(實(shí)際)100.278,000貸款(實(shí)際)103.2510,000不貸款(強(qiáng)行)88.1310,000貸款(強(qiáng)行)102.66沈陽協(xié)和廣場策劃報告四、產(chǎn)品定位２高檔服務(wù)式公寓：說明：符合目前產(chǎn)品本身的自然條件，可以有效在銷售價格、銷售進(jìn)度、回款等方面實(shí)現(xiàn)目標(biāo)；分析：根據(jù)現(xiàn)有同比可競爭項(xiàng)目的優(yōu)劣式，同時結(jié)合沈陽市市場購買客戶特點(diǎn)。努力挖掘和制造本案的銷售買點(diǎn)，增加產(chǎn)品的附加值，規(guī)避本案中的銷售劣勢，在軟性價值和硬件基礎(chǔ)等方面做足、做實(shí)文章沈陽協(xié)和廣場策劃報告四、產(chǎn)品定位２具體實(shí)施計劃：硬件基礎(chǔ)：聘請專業(yè)高檔設(shè)計師進(jìn)行房屋內(nèi)部精裝修方案；加大使用戶內(nèi)高科技產(chǎn)品列入：智能化中央控制面板、保健衛(wèi)生分析儀器、地?zé)崴M(jìn)戶、純凈水入戶、電梯戶內(nèi)等待等；中廳平臺再生性使用，園林、戶外擴(kuò)展、平體影院放映；電梯大堂外廊擴(kuò)充，營造門廳高貴感覺；軟性服務(wù)：聘請高端物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)管理，打造貼身式服務(wù)；建設(shè)高檔會員俱樂部，買房送會籍，增加會員專屬身份；專場購物，全球打折卡，貼身一卡通；特制高檔會客房間，會員享有免費(fèi)入住權(quán)利；沈陽協(xié)和廣場策劃報告綜合體式公寓：說明：沈陽市高檔綜合項(xiàng)目慣用銷售手法，現(xiàn)有產(chǎn)品的自然條件最適宜，但是在銷售價格、銷售進(jìn)度等方面無法確定完成目標(biāo)；分析：由于本案單體結(jié)構(gòu)龐大，平層戶型多，所以可以利用樓體結(jié)構(gòu)豎向一分為三，利用本案黃金位置的優(yōu)點(diǎn)全方位吸引所有客戶群體，但無法保證樓宇未來使用品質(zhì)和戶型缺陷引發(fā)的部分面積滯銷；四、產(chǎn)品定位３沈陽協(xié)和廣場策劃報告四、產(chǎn)品定位３具體實(shí)施計劃：豎向切割封閉，將樓座一分為三，北東座設(shè)為A座，定位商住寫字間，實(shí)現(xiàn)面積自由切割；西南座設(shè)為B座，體量最大，電梯數(shù)量四部，可以運(yùn)作酒店式公寓或純酒店，交由酒店管理集團(tuán)使用；南座設(shè)為C座，定位純自主性或投資性公寓；沈陽協(xié)和廣場策劃報告五、價格制定成本計算獲取的利益最大化加權(quán)計算市場比較計算開發(fā)商權(quán)益保證沈陽協(xié)和廣場策劃報告六、銷售沈陽協(xié)和廣場策劃報告一、銷售思想私屬、身份、尊貴尋找差異化與品質(zhì)的升級周期與速度一期與二期的銷售結(jié)合，傳承、變革與延續(xù)銷售的專業(yè)注重銷售團(tuán)隊(duì)的素養(yǎng)培訓(xùn)，現(xiàn)場把握客戶心理的能力沈陽協(xié)和廣場策劃報告二、銷售案名紫金城龍鼎國際勞力士城盛京世家龍邸潤龍堡威爾遜城堡飄影大道首席拿鐵城銀座中心傲盈國際公元前300沈陽協(xié)和廣場策劃報告三、銷售周期預(yù)計銷售時間為１１個月，銷售率為８０％沈陽協(xié)和廣場策劃報告七、廣告沈陽協(xié)和廣場策劃報告一、廣告制定好酒也怕巷子深;實(shí)用、效果、有效、節(jié)約；整合資源，整合營銷；配合各階段銷售進(jìn)度以及制定推廣方案;沈陽協(xié)和廣場策劃報告二、有效媒體預(yù)計推廣費(fèi)用為銷售額的１.５％沈陽協(xié)和廣場策劃報告三、階段投放沈陽協(xié)和廣場策劃報告八、實(shí)施方案沈陽協(xié)和廣場策劃報告沈陽協(xié)和廣場策劃報告樓座面積A座B座C座數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例30平米002套11%0040平米001套6.5%0050平米5套34%4套23%5套34%60平米5套34%9套53%5套34%70平米1套7%1套6.5%1套7%80平米4套25%004套25%總計:793套房屋合計:A座標(biāo)準(zhǔn)層15套B座標(biāo)準(zhǔn)層17套C座標(biāo)準(zhǔn)層15套共計:標(biāo)準(zhǔn)層47套/層沈陽協(xié)和廣場策劃報告一、投資性產(chǎn)權(quán)酒店B座進(jìn)行投資性產(chǎn)權(quán)式酒店出售，大約出售套數(shù)２２１套三星級建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，商務(wù)經(jīng)濟(jì)型酒店進(jìn)行運(yùn)營管理，委托專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行全程管理；投資業(yè)主過橋公司酒店管理集團(tuán)預(yù)計銷售價格：人民幣７０００元。沈陽協(xié)和廣場策劃報告定位前提屬性位置的確認(rèn)酒店星級標(biāo)準(zhǔn)的選擇沈陽協(xié)和廣場策劃報告單價:7000元面積:65平米一次性付款年8%回報每套總價：455,000元每套年總成本=每套總價×8%=455000×8%=36400元/年/套每套月總成本＝每套年總成本÷12＝36400

÷12