商品住房價(jià)格調(diào)研報(bào)告

第頁商品住房價(jià)格調(diào)研報(bào)告一、近年來商品房住宅供求基本情況

**市**年、**年、**年、**年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)投資分別為40.3億元、34.79億元、53.11億元、22.17億元；其中：住宅投資分別為20.82億元、26.36億元、43.2億元、18.63億元。**年到今年7月，商品住宅的施工面積增長較快，預(yù)計(jì)今年全年商品住宅的施工面積要高于**年。**年銷售面積大幅增長，今年1—7月經(jīng)批準(zhǔn)的商品房預(yù)售面積143.78萬平方米，比上年同比增長76.5%；實(shí)際銷售面積125.56萬平方米。

受供求關(guān)系影響，商品住房價(jià)格上漲較快。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門對**市房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查來看，**年1－7月新建商品房平均銷售價(jià)格3095.8元/m2，較上年同期上漲11.5%。分類看：住宅價(jià)格上漲幅度較快，普通住宅的平均銷售價(jià)格2717.2元/m2，較上年同期上漲15.2%；辦公樓平均銷售價(jià)格4516.9元/m2，較上年同期上漲5.3%，；商業(yè)用房平均銷售價(jià)格6208.5元/m2，較上年同期上漲12.4%。二手住宅平均銷售價(jià)格2385.7元/m2，較上年同期上漲7.2%。據(jù)我們了解，與**年相比，**市不同地段商品住宅售價(jià)每平方米上漲150－800元不等。但從價(jià)格水平看，在全國省會(huì)城市排后幾位。

二、影響**市商品房住宅價(jià)格變動(dòng)的因素

1、商品住宅供需結(jié)構(gòu)性矛盾加劇，引起商品房價(jià)格波動(dòng)。雖然**市目前商品住宅供需基本平衡，呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢，但由于供需結(jié)構(gòu)性的矛盾造成房價(jià)漲幅過快。一是中心XX縣區(qū)房價(jià)上漲較快。中心XX縣區(qū)土地供應(yīng)量偏少，致使中心XX縣區(qū)房源供不應(yīng)求，中心XX縣區(qū)房價(jià)急速攀升進(jìn)而拉動(dòng)周邊地區(qū)房價(jià)上升。**年1-7月，**市商品房住宅區(qū)域銷售登記面積，XX縣區(qū)、沙區(qū)銷售登記面積占總銷售登記的81.4%，群眾搶購商品房住宅也多集中在這兩個(gè)區(qū)域。中心XX縣區(qū)商品住宅供求矛盾突出，引起房價(jià)快速上漲，同時(shí)拉動(dòng)周邊地區(qū)房價(jià)上漲。二是大戶型住宅價(jià)格上漲較快。國務(wù)院關(guān)于穩(wěn)定住房價(jià)格的政策、措施出臺(tái)后，**市嚴(yán)格執(zhí)行90m2以下套型占商品房住宅供應(yīng)量70%的規(guī)定，**年1-7月**市商品房住宅套型銷售登記90m2以下套型占總銷售登記的32.4%，90-144m2套型占總銷售登記的45.4%，中套型已成為市場需求主力，但其供應(yīng)量卻不足銷售總量的30%。新建商品住宅套型供求不平衡，導(dǎo)致100m2以上套型房源緊缺，引起這類住房價(jià)格上漲，同時(shí)拉動(dòng)住房整體價(jià)格上漲。

2、外來人口購房和投資性購房需求增長較快，是助推房價(jià)上漲的因素之一。烏昌一體化、米東XX縣區(qū)的成立、**市近郊四鄉(xiāng)的“撤村建居”等，促使**市人口增長較快，特別是**年**市出臺(tái)的“購房落戶”優(yōu)惠政策，吸引了大量外來人口購房。據(jù)烏市房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)，今年1-7月非本市戶口人員在**市購買商品住宅占51.5%，其中疆內(nèi)居民占40.5%，外省居民占11%，已連續(xù)兩年超過本地購買力。國家福利實(shí)物分房政策的停止后，政府及事業(yè)單位人員改善性住房需求不斷增加。同時(shí)隨著居民收入的不斷增加，投資性購房的比例逐漸增長。

3、開發(fā)成本上升也是引起房價(jià)上漲的原因之一。**市中心XX縣區(qū)土地供應(yīng)量少價(jià)格高，土地實(shí)行“招、拍、掛”制度以來，土地競拍價(jià)格持續(xù)走高，使得開發(fā)成本增大。據(jù)了解，**年到今年年初，**市大灣地區(qū)的地價(jià)平均每畝上漲約30萬元，增加商品房單位成本約250元/平方米。紅磚、水泥、鋼材等主要建筑材料價(jià)格上漲也在上漲。同時(shí)今年央行四次加息，鋼材、設(shè)備租賃、水泥、人工等成本也在上漲。與上年度相比，水泥每噸上漲了100－120元；紅磚每塊上漲了0.05－0.1元；鋼材每噸上漲1000－1300元，建筑安裝人工費(fèi)上漲8－10%。

4、信息的不對稱和輿論的不規(guī)范影響房價(jià)上漲。目前，**市房地產(chǎn)開發(fā)、竣工、銷售面積，房源戶型，銷售價(jià)格等信息披露不及時(shí)、不透明，購房群眾只能從開發(fā)商提供的市場供應(yīng)信息中了解相關(guān)的銷售信息。少數(shù)開發(fā)商和個(gè)別中介機(jī)構(gòu)故意捂盤惜售，分批次限量發(fā)售，分階段漲價(jià)，人為制造房源緊缺假象，哄抬房價(jià)。其次，媒體對房產(chǎn)廣告、信息及排隊(duì)搶購住房等缺乏正確的輿論引導(dǎo)，都在不同程度上造成房源緊張局面，助長了房價(jià)上漲。

考慮今年下半年商品房的供求關(guān)系沒有明顯變化，受成本上升的影響，今年下半年以及明年商品房價(jià)格仍會(huì)保持上漲的態(tài)勢，但漲幅可能有所回落。

三、穩(wěn)定房價(jià)的建議

1、貫徹國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見，開拓多種渠道，加大保障類住房的供給量，有效解決中低收入家庭的住房問題。

2、完善土地出讓方式，兼顧經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。土地“招、拍、掛”時(shí)應(yīng)綜合考慮規(guī)劃、房價(jià)以及代建保障性住房的要求。并加大執(zhí)法力度，杜絕開發(fā)商屯積土地現(xiàn)象發(fā)生。

3、建立市場監(jiān)測和信息批露制度。定期發(fā)布**市當(dāng)年土地供給面積、商品房批準(zhǔn)預(yù)售和實(shí)際銷售信息，及時(shí)公布在售樓盤的銷售狀態(tài)和成交等市場信息，進(jìn)一步加大查處違規(guī)銷售力度，規(guī)范房地產(chǎn)廣告宣傳，對發(fā)布不實(shí)銷售信息、惡意欺詐等違法、違規(guī)依法從嚴(yán)處理，并向社會(huì)公布。加大執(zhí)法力度打擊未取得預(yù)售許可以定金、認(rèn)購等形式進(jìn)行的銷售行為。

4、應(yīng)根據(jù)市場需求變化，建立套型彈性供應(yīng)機(jī)制。在