全程策劃的建議(doc14)VIP

全程策劃的建議(doc14)建設(shè)項(xiàng)目全方位（全程）策劃是從項(xiàng)目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入的科學(xué)方法并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步完善而形成的理論體系，內(nèi)容包括：項(xiàng)目投資策劃項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃項(xiàng)目形象策劃項(xiàng)目推廣策劃項(xiàng)目顧咨詢、銷售代理項(xiàng)目服務(wù)策劃項(xiàng)目二次策劃研發(fā)中心建議，未雨綢繆，在萊西項(xiàng)目上作試點(diǎn)，試圖將整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目理念系統(tǒng)化，并加大成本操縱，為以后的開發(fā)總結(jié)體會(huì)，提供依據(jù)。那個(gè)框架是研發(fā)中心借鑒理整其它公司開發(fā)項(xiàng)目的框架，可能個(gè)別地點(diǎn)不太適合或繁瑣，在以后的工作中能夠修正和調(diào)整完善，力爭(zhēng)形成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)格式報(bào)告文件。案頭工作時(shí)期第一章“某項(xiàng)目”投資策劃項(xiàng)目投資策劃的含義項(xiàng)目投資策劃是房地產(chǎn)全方位策劃關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，那個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在那個(gè)過(guò)程中多下些功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營(yíng)中就能夠未雨綢繆。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、萊西房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、萊西同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購(gòu)買行為進(jìn)行調(diào)研分析，再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，在以上基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)覺分析，然后按照差不多資料，對(duì)某項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)躲開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，并對(duì)開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。某項(xiàng)目投資策劃的具體內(nèi)容項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查·地理位置·地質(zhì)地貌狀況·土地面積及其紅線圖·七通一平現(xiàn)狀項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查·地塊周邊的建筑物·綠化景觀·自然景觀·歷史人文景觀·環(huán)境污染狀況地塊交通條件調(diào)查·地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃·項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通狀況·地塊周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀周邊市政配套設(shè)施調(diào)查·購(gòu)物場(chǎng)所·文化教育·醫(yī)療衛(wèi)生·金融服務(wù)·郵政服務(wù)·娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)·生活服務(wù)·游樂休憩設(shè)施·周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素·歷史人文區(qū)位阻礙區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情形萊西房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府有關(guān)的政策法規(guī)萊西房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀萊西商品住宅市場(chǎng)板塊的化分及其差異萊西商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)覺萊西商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買實(shí)態(tài)分析土地SWOT分析項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)項(xiàng)目地塊的威逼及困難點(diǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)地位1．類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研2．項(xiàng)目定位：·市場(chǎng)定位（區(qū)域定位、主力客戶群定位）·功能定位·建筑風(fēng)格定位項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析1．商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的差不多方法和概念·商品住宅價(jià)值分析法：類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法a選擇可類比項(xiàng)目b確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各種要素及其在價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重c分析可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的要素的對(duì)比值d對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值e按照價(jià)值要素對(duì)比值判定本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)·類比土地價(jià)值決定因素a類比土地價(jià)值：地段資源差異※市政交通及直入交通的便利性的差異※項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，包括——周邊自然和綠化景觀的差異——教育、人文景觀的差異——各種污染程度的差異——周邊社區(qū)素養(yǎng)的差異※周邊市政配套便利性的差異b項(xiàng)目可提升價(jià)值判定※建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)※單體戶型設(shè)計(jì)※建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)※小區(qū)配套和物業(yè)治理※形象包裝和營(yíng)銷策劃※進(jìn)展商品牌和實(shí)力c價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素※經(jīng)濟(jì)因素※政策因素2．項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析·類比樓盤分析與評(píng)判·項(xiàng)目?jī)r(jià)值類比分析a價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析b項(xiàng)目類比價(jià)值運(yùn)算項(xiàng)目定價(jià)模擬均價(jià)的確定項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析1．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬·項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)·首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)2．項(xiàng)目受期成本模擬·成本模擬表及其講明3．項(xiàng)目收益部分模擬·銷售收入模擬a銷售均價(jià)假設(shè)b銷售收入模擬表·利潤(rùn)模擬及講明a模擬講明b利潤(rùn)模擬表·敏銳性分析a可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的阻礙b銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的阻礙投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示1．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)判·價(jià)值提升及事實(shí)上現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性a項(xiàng)目的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)是否以提升項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目的類比價(jià)值b項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷推廣是否成功2．資金運(yùn)用的風(fēng)險(xiǎn)性·減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本·對(duì)銷售節(jié)奏和項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)刻內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠3．經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)·國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化·國(guó)家、地點(diǎn)有關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及有關(guān)市政配套設(shè)計(jì)建設(shè)開發(fā)節(jié)奏建議1．阻礙項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的差不多因素·政策法規(guī)因素·地塊狀況因素·進(jìn)展商操作水平因素·自己投放量及資金回收要求·銷售策略、銷售政策及價(jià)格操縱因素·市場(chǎng)供求因素·上市時(shí)刻要求2．項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果推測(cè)·項(xiàng)目開發(fā)步驟·項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估·結(jié)論第二章某項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃的含義（按照萬(wàn)科研發(fā)中心體會(huì)，開發(fā)商引領(lǐng)設(shè)計(jì)單位完成設(shè)計(jì)）通過(guò)完整科學(xué)的投資策劃分析，能夠明確市場(chǎng)定位，從而進(jìn)入產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)期。目前消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求愈來(lái)愈理性，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃是以某項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場(chǎng)的需求為動(dòng)身點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩打算，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃的具體內(nèi)容總體規(guī)劃項(xiàng)目地塊概述·項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀·項(xiàng)目臨界四周狀況·項(xiàng)目地貌狀況項(xiàng)目地塊情形分析·初步規(guī)劃及設(shè)想·阻礙項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素·土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用或規(guī)避·市場(chǎng)定位下的要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)建筑空間布局·總體平面規(guī)劃及其講明·功能分區(qū)示意及講明道路系統(tǒng)布局·地塊周邊交通環(huán)境示意a地塊周邊差不多路網(wǎng)b道路建設(shè)及以后進(jìn)展?fàn)顩r·項(xiàng)目道路設(shè)置及其講明a要緊出入口設(shè)置b要緊干道設(shè)置c車輛分流情形講明d停車場(chǎng)布置綠化系統(tǒng)布局·地塊周邊景觀環(huán)境示意a地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述b市政規(guī)劃布局及以后進(jìn)展方向·項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及講明a綠化景觀系統(tǒng)分析b要緊公共場(chǎng)所的環(huán)藝設(shè)計(jì)公建與配套系統(tǒng)·周邊市政配套設(shè)施調(diào)查·配套功能配置及安排·公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示a會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示b營(yíng)銷中心外立面設(shè)計(jì)提示c物業(yè)治理、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示d其它公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示·公共建筑平面設(shè)計(jì)提示·公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的專門提示·公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)分期開發(fā)·分期開發(fā)思路·首期開發(fā)思路分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度建筑風(fēng)格定位、色彩打算1．總體建筑風(fēng)格及色彩打算·總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思·建筑色彩打算2．建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示·商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示a多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示b不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示c針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示d其它專門設(shè)計(jì)提示·商業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示三、主力戶型選擇萊西同類樓盤戶型比較業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例主力戶型設(shè)計(jì)提示商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示四、室內(nèi)空間布局裝修概念提示1．室內(nèi)空間布局提示2．公共空間主題3．選擇庭院景觀提示五、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示周邊環(huán)境調(diào)查和分析總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想·地塊已有的自然環(huán)境利用·項(xiàng)目人文環(huán)境的營(yíng)造各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)·組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì)·組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì)·組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示·組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示·組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示4．公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)·主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì)·營(yíng)銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)·營(yíng)銷示范中心沿途可營(yíng)造環(huán)境概念設(shè)計(jì)·針對(duì)本項(xiàng)目的其它公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)六、公共家具概念設(shè)計(jì)提示周邊同類樓盤公共家具擺設(shè)·營(yíng)銷中心大堂·治理辦公室公共家具概念設(shè)計(jì)提示七、公共裝飾材料選擇指導(dǎo)周邊同類樓盤公共裝飾材料比較公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思營(yíng)銷示范單位裝修概念設(shè)計(jì)住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示八、燈光設(shè)計(jì)及背景音樂指導(dǎo)1．燈光設(shè)計(jì)·公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì)·公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì)·道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì)·室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)2．背景音樂指導(dǎo)·廣場(chǎng)音樂布置·室內(nèi)背景音樂布置九、小區(qū)以后生活方式的指導(dǎo)建筑規(guī)劃組團(tuán)評(píng)判營(yíng)造和引導(dǎo)以后生活方式·住戶特點(diǎn)描述·社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì)第三章項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃第一節(jié)質(zhì)量工期策劃的含義近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣雙方糾紛持續(xù)，已成投訴熱點(diǎn)。房屋滴漏、墻皮裂縫現(xiàn)象經(jīng)常顯現(xiàn)；所購(gòu)期房交付時(shí)與合同承諾的條件不符，拖延樓宇交付使用日期的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生；甚至由于質(zhì)量操縱不嚴(yán)引起損害消費(fèi)者利益的現(xiàn)象，因此，質(zhì)量工期策劃是我們、承建商必須樹立的策劃觀念。第二節(jié)質(zhì)量工期策劃的具體內(nèi)容建筑材料選用提示萊西市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤建筑材料選用類比新型建筑裝飾材料提示建筑材料選用提示施工工藝流程指引１．工程施工規(guī)范手冊(cè)2．施工工藝專門流程提示質(zhì)量操縱１．項(xiàng)目工程招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容提示２．文明施工質(zhì)量治理內(nèi)容提示工期操縱１．開發(fā)進(jìn)度提示２．施工組織與治理造價(jià)操縱１．建筑成本預(yù)算提示２．建筑流淌資金安排提示安全治理１．項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)治理方案２．安全施工條例第四章項(xiàng)目形象策劃第一節(jié)項(xiàng)目形象策劃的含義項(xiàng)目形象策劃包括某項(xiàng)目的總體戰(zhàn)略形象策劃、社區(qū)文化形象策劃、企業(yè)行為形象策劃、職員形象策劃以及項(xiàng)目視覺形象策劃等要緊內(nèi)容。項(xiàng)目視覺形象是指房地產(chǎn)有別于奇特項(xiàng)目的具有良好識(shí)別功能的同意視覺表現(xiàn)。其內(nèi)容要緊包括項(xiàng)目視覺識(shí)別系統(tǒng)工程核心部分及延展運(yùn)用部分。其核心部分包括項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色及標(biāo)準(zhǔn)字體。第二節(jié)項(xiàng)目形象策劃的具體內(nèi)容一、項(xiàng)目視覺識(shí)別部分系統(tǒng)核心部分1．名稱·項(xiàng)目名·道路名·建筑名·組團(tuán)名2．標(biāo)志3．標(biāo)準(zhǔn)色4．標(biāo)準(zhǔn)字體二、延展及運(yùn)動(dòng)部分1．工地環(huán)境包裝視覺·建筑物主體·工地圍墻·主路網(wǎng)及參觀路線·環(huán)境綠化2．營(yíng)銷中心包裝設(shè)計(jì)·營(yíng)銷中心室內(nèi)外展現(xiàn)設(shè)計(jì)·營(yíng)銷中心功能分區(qū)提示·營(yíng)銷中心大門橫眉設(shè)計(jì)·營(yíng)銷中心形象墻設(shè)計(jì)·臺(tái)面標(biāo)牌·展板設(shè)計(jì)·營(yíng)銷中心導(dǎo)視牌·銷售人員服裝設(shè)計(jì)提示·銷售用品系列設(shè)計(jì)·示范單位導(dǎo)視牌·示范單位樣板房講明牌3．公司及物業(yè)治理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)第五章項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃第一節(jié)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃的含義對(duì)以后將要進(jìn)行的營(yíng)銷推廣活動(dòng)進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策是專門有必要的。項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃提供關(guān)于某項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的以后方案，以以后的市場(chǎng)趨勢(shì)為背景，以企業(yè)進(jìn)展目標(biāo)為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的營(yíng)銷推廣措施，其內(nèi)容是在項(xiàng)目投資分析的基礎(chǔ)上進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目強(qiáng)、弱進(jìn)行分析，并得出正確的處理方法。同時(shí)，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)定位、價(jià)格定位分析，確定項(xiàng)目的正式入市時(shí)刻，以及采納相應(yīng)宣傳推廣策略策劃并提出對(duì)整個(gè)營(yíng)銷推廣的成效進(jìn)行有效監(jiān)控和評(píng)估的方法，以達(dá)到預(yù)期的營(yíng)銷成效。項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃是房地產(chǎn)全程策劃的重頭戲，是營(yíng)銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運(yùn)作。第二節(jié)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃的具體內(nèi)容一、區(qū)域市場(chǎng)實(shí)態(tài)分析1．萊西房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀2．項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查·項(xiàng)目概況·市場(chǎng)定位·售樓價(jià)格·銷售政策措施·廣告推廣手法·要緊媒體應(yīng)用及投入頻率·公關(guān)促銷活動(dòng)·其它專門賣點(diǎn)和銷售手段3．結(jié)論二．項(xiàng)目主賣點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與計(jì)策1．項(xiàng)目要緊賣點(diǎn)薈萃2．項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與計(jì)策三．目標(biāo)客戶群定位分析1．萊西人口總量及地塊分布情形2．萊西經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r和人口就業(yè)情形3．萊西家庭情形分析·家庭成員結(jié)構(gòu)·家庭收入情形·住房要求、生活習(xí)慣4．項(xiàng)目客戶群定位·目標(biāo)市場(chǎng)a目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域范疇界定b市場(chǎng)調(diào)查資料匯總、研究c目標(biāo)市場(chǎng)特點(diǎn)描述·目標(biāo)客戶a目標(biāo)客戶細(xì)分b目標(biāo)客戶特點(diǎn)描述c目標(biāo)客戶資料四、價(jià)格定位及策略1．項(xiàng)目單方成本2．項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)3．可類比項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格4．價(jià)格策略5．價(jià)格分期策略五、入市時(shí)機(jī)規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析萊西房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī)和市場(chǎng)情形簡(jiǎn)明分析入市時(shí)機(jī)的確定及安排六、廣告策略廣告總體策略及廣告的時(shí)期性劃分·廣告總體策略·廣告的時(shí)期性劃分廣告主題廣告創(chuàng)意表現(xiàn)廣告成效監(jiān)控、評(píng)估及修正入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作·宣傳海報(bào)、折頁(yè)·認(rèn)購(gòu)書·正式合同·交房標(biāo)準(zhǔn)·物業(yè)治理內(nèi)容·物業(yè)治理公約七、媒介策略１．媒體總策略及媒體選擇２．媒體總策略３．媒體選擇４．媒體創(chuàng)新使用５．軟性新聞主題６．媒介組合７．投放頻率及規(guī)模８．費(fèi)用估算八、推廣費(fèi)用打算1．現(xiàn)場(chǎng)包裝2．印刷品3．媒介投放4．公關(guān)活動(dòng)九、公關(guān)活動(dòng)策劃及現(xiàn)場(chǎng)包裝十、營(yíng)銷推廣成效的監(jiān)控、評(píng)估及修正1．成效測(cè)評(píng)形式·進(jìn)行性測(cè)評(píng)·結(jié)論性測(cè)評(píng)2．實(shí)施成效測(cè)評(píng)的要緊指標(biāo)·銷售收入·企業(yè)利潤(rùn)·市場(chǎng)占有率·品牌形象和企業(yè)形象實(shí)施時(shí)期第六章項(xiàng)目銷售顧咨詢、銷售代理第一節(jié)總論在通過(guò)前面一系列的工作流程后，進(jìn)入到項(xiàng)目的銷售時(shí)期，那個(gè)時(shí)期的成果也是檢驗(yàn)前面幾個(gè)方面的策劃工作是否到位。第二節(jié)項(xiàng)目銷售顧咨詢、銷售代理的具體內(nèi)容一、銷售周期劃分即操縱1．銷售策略·營(yíng)銷思想：全面策劃·銷售網(wǎng)絡(luò)·銷售區(qū)域：緊扣目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶·銷售時(shí)段·政策促銷·銷售活動(dòng)·銷售承諾2．銷售過(guò)程模擬·銷售實(shí)施·銷售合同執(zhí)行監(jiān)控二、各銷售時(shí)期營(yíng)銷推廣執(zhí)行方案實(shí)施三、各銷售時(shí)期廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及公布實(shí)施四、售前資料預(yù)備1、批文及銷售資料·批文·樓宇講明書·價(jià)格體系·合同文本2、人員組建·銷售輔導(dǎo)·銷售代理3、制定銷售工作進(jìn)度總表4、銷售操縱與銷售進(jìn)度模擬·銷售操縱表·銷售收入預(yù)算表5、銷售費(fèi)用預(yù)算表·總費(fèi)用預(yù)算·分項(xiàng)開支·邊際費(fèi)用6、財(cái)務(wù)策略·信貸·付款方式·按揭·合伙股東7、商業(yè)合作關(guān)系·雙方關(guān)系·三方關(guān)系·多方關(guān)系8、工作和諧配合·甲方要緊負(fù)責(zé)人·直截了當(dāng)合作人·財(cái)務(wù)部·工程部·物業(yè)治理公司五、銷售培訓(xùn)1．銷售部人員培訓(xùn)·詳細(xì)介紹公司情形·物業(yè)詳情a項(xiàng)目規(guī)模、定位、設(shè)施、買賣條件b物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件c該區(qū)域的都市進(jìn)展打算，宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)物業(yè)的阻礙情形d項(xiàng)目特點(diǎn)※項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括景觀、立面、建筑組團(tuán)、容積率等※平面設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括總戶數(shù)、總建筑面積、總單元數(shù)、單套面積、戶內(nèi)面積組合、戶型優(yōu)缺點(diǎn)、進(jìn)深、面寬、層高等※項(xiàng)目的優(yōu)劣分析※項(xiàng)目營(yíng)銷策略，包括價(jià)格、付款方式、策略定位、銷售目標(biāo)、e競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)劣分析及計(jì)策·業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程a國(guó)家及地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)定b房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)、建筑常識(shí)：房地產(chǎn)、建筑業(yè)基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)的懂得※房地產(chǎn)、建筑業(yè)基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)的懂得※建筑識(shí)圖※運(yùn)算戶型面積c心理學(xué)基礎(chǔ)d銀行的按揭知識(shí)，涉及房地產(chǎn)交易的費(fèi)用e國(guó)家、地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢(shì)f公司制度、架構(gòu)和財(cái)務(wù)制度·銷售技巧·簽訂買賣合同的程序·物業(yè)治理課程·銷售模擬·實(shí)地參觀他人展銷現(xiàn)場(chǎng)2．銷售手冊(cè)·批文·樓宇講明書·價(jià)格體系·合同文本·客戶資料表3．客戶治理系統(tǒng)4．銷售作業(yè)指導(dǎo)書·職業(yè)素養(yǎng)準(zhǔn)則·銷售差不多知識(shí)與技巧·項(xiàng)目概況·銷售部治理架構(gòu)六、銷售組織與日常治理1．組織與鼓舞·銷售部組織架構(gòu)·銷售人員差不多要求·職責(zé)講明·考核、鼓舞措施2．工作流程·銷售工作的內(nèi)容·銷售工作時(shí)期·銷售部工作職責(zé)（工作流程）·銷售業(yè)務(wù)流程（個(gè)案）3．規(guī)章制度概念指示第七章項(xiàng)目服務(wù)策劃項(xiàng)目服務(wù)策劃的含義目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，專門是發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，物業(yè)治理已愈來(lái)愈受買家的重視和關(guān)懷，來(lái)自市場(chǎng)的信號(hào)向進(jìn)展商提出了物業(yè)治理高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的要求，萬(wàn)科開發(fā)的物業(yè)多年來(lái)一直深受市場(chǎng)的追捧，在專門大程度上與其手上的王牌——萬(wàn)科開發(fā)的物業(yè)治理密不可分，它成為萬(wàn)科開創(chuàng)第二營(yíng)銷渠道和制造回頭客的有力保證。項(xiàng)目服務(wù)營(yíng)銷的具體內(nèi)容項(xiàng)目銷售過(guò)程所需物業(yè)治理資料1．樓宇質(zhì)量保證書2．樓宇有用講明書3．業(yè)主公約4．用戶手冊(cè)5．樓宇交收流程6．入伙通知書7．入伙手續(xù)書8．收樓書9．承諾書10．業(yè)主\用戶聯(lián)系表11．遺漏工程有用鑰匙授權(quán)書12．遺漏工程和水電表底數(shù)記錄表13．裝修手冊(cè)和裝修申請(qǐng)表物業(yè)治理內(nèi)容策劃1．工程、設(shè)計(jì)、治理的提早介入2．保潔服務(wù)3．綠化養(yǎng)護(hù)4．安全及交通治理5．三車及場(chǎng)地治理6．設(shè)備養(yǎng)護(hù)7．房屋及公用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)8．房屋事務(wù)治理9．檔案及數(shù)據(jù)的治理10．智能化的服務(wù)11．家政服務(wù)12．多種經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的開展13．與業(yè)主的日常溝通14．社區(qū)文化服務(wù)物業(yè)治理組織及人員架構(gòu)物業(yè)公司人力資源的治理包括聘請(qǐng)、培訓(xùn)、考核、調(diào)配、述職、工資、福利、晉級(jí)等環(huán)節(jié)物業(yè)治理公司應(yīng)遵循以下原則建立各級(jí)組織機(jī)構(gòu)，明確各部門的職能、責(zé)任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道物業(yè)治理培訓(xùn)1．物業(yè)交付使用前的培訓(xùn)2．物業(yè)交付使用后的培訓(xùn)物業(yè)治理規(guī)章制度1．職員手冊(cè)2．崗位職責(zé)及工作流程3．財(cái)務(wù)制度4．采購(gòu)及招標(biāo)程序5．職員考核標(biāo)準(zhǔn)6．業(yè)主委員會(huì)章程7．各配套功能治理規(guī)定8．文件治理制度9．辦公設(shè)備使用制度10．值班治理制度11．消防責(zé)任制12．消防治理規(guī)定13．對(duì)外服務(wù)工作治理規(guī)定14．裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書15．停車場(chǎng)治理規(guī)定16．非機(jī)動(dòng)車輛治理規(guī)定17．出租車及暫住人員治理規(guī)定18．進(jìn)?。ㄗ猓﹨f(xié)議書19．商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)治理規(guī)定物業(yè)治理操作規(guī)程1．樓宇本體愛護(hù)保養(yǎng)規(guī)程2．綠化園林養(yǎng)護(hù)規(guī)程3．消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)程4．供配電設(shè)備愛護(hù)保養(yǎng)規(guī)程5．機(jī)電設(shè)備愛護(hù)保養(yǎng)規(guī)程6．動(dòng)力設(shè)備愛護(hù)保養(yǎng)規(guī)程7．停車場(chǎng)、車庫(kù)操作規(guī)程8．停車場(chǎng)、車庫(kù)愛護(hù)保養(yǎng)規(guī)程9．游泳池及其設(shè)備愛護(hù)保養(yǎng)和操作規(guī)程10．給排水設(shè)備愛護(hù)保養(yǎng)規(guī)程11．公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程12．保安設(shè)備操作及愛護(hù)規(guī)程13．照明系統(tǒng)操作及愛護(hù)規(guī)程14．通風(fēng)系統(tǒng)操作及愛護(hù)規(guī)程15．治理處內(nèi)部運(yùn)作治理規(guī)程16．租賃治理工作規(guī)程物業(yè)治理的成本費(fèi)用1．治理職員支出2．愛護(hù)及保養(yǎng)3．公共費(fèi)用4．行政費(fèi)用5．保險(xiǎn)費(fèi)用