華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想

華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想2024/3/29華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想前言非常榮幸得到保德信(Pramerica)公司的認(rèn)同及邀請，TCBL有機會參與位于深圳市福田中心區(qū)這一標(biāo)志性的商業(yè)地產(chǎn)項目。限于時間關(guān)系，本報告未涉及詳細的市場調(diào)研數(shù)據(jù)，僅結(jié)合了我司對項目的初步理解以及專業(yè)經(jīng)驗，旨在為項目大膽地提出初步的商業(yè)概念，供貴司參考。如獲貴司認(rèn)可，我司將會組織具備國際化購物中心操作經(jīng)歷的團隊，為全面提升怡景中心城項目提供TCBL的專業(yè)知識和經(jīng)驗。華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想營銷推廣問題商業(yè)規(guī)劃問題商業(yè)管理問題定位及租戶問題缺少專業(yè)性團隊對商場開業(yè)后進行營運管理，包括前期定位的貫徹、規(guī)劃調(diào)整、租戶調(diào)整、市場推廣等工作。根據(jù)我司分析，中心城項目主要存在以下四大類問題問題綜述華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想目錄|Index1.0 市場現(xiàn)狀分析1.1區(qū)域及規(guī)劃分析1.2周邊物業(yè)及人群分析1.3商圈及競爭項目分析1.4小結(jié)2.0項目問題分析2.1項目概況2.2項目問題及建議列舉2.3小結(jié)3.0項目改造建議3.1前期市場回顧3.2項目定位改造建議3.3項目主題及租戶組合改造建議3.4項目推廣活動改進建議4.0成功商業(yè)改造案例龍湖·北城天街華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想1.0市場現(xiàn)狀分析1.1區(qū)域及規(guī)劃分析1.2周邊物業(yè)及人群分析1.3商圈及競爭項目分析1.4小結(jié)華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想項目區(qū)位怡景中心城占據(jù)深圳中心區(qū)之中心優(yōu)勢位置。兩大地鐵線交匯，交通樞紐位置突出周邊高收入人群云集深圳政治、經(jīng)濟、商業(yè)、商務(wù)的焦點所在1.1區(qū)域及規(guī)劃分析華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想福田中心區(qū)規(guī)劃

—深圳最具發(fā)展?jié)摿χ畢^(qū)域1.1區(qū)域及規(guī)劃分析片區(qū)定位未來深圳行政、文化、信息商務(wù)中心深圳心臟區(qū)域，城市源動力所在交通規(guī)劃地鐵、火車、公交體系齊全交通樞紐地位，強化交通和商業(yè)互動人口規(guī)劃規(guī)劃就業(yè)人口26萬，居住人口7.7萬人人口增加成為中心區(qū)商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)深圳中心區(qū)中心區(qū)是東起彩田路，西至新洲路，蓮花路以南，濱河大道以北圍成的區(qū)域共占地面積4.14平方公里,深南大道有東向西穿越其間，將中心區(qū)分為南、北兩片；其中，南片區(qū)2.33平方公里，北片區(qū)1.81平方公里。華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想福田中心區(qū)軌道交通規(guī)劃

—按深圳市軌道交通規(guī)劃，實施后的福田中心區(qū)將會有8條地鐵通過，并且地鐵四號線將直通香港，成為連接深港兩地的重要交通通道。福田中心區(qū)軌道交通規(guī)劃示意圖地鐵四號線地鐵一號線三地鐵站設(shè)置：市民中心站、購物公園站、會展中心站1、4號線換乘站－會展中心站與中心城無縫連接，帶來了龐大人流。1.1區(qū)域及規(guī)劃分析華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想230萬平方米寫字樓卓越大廈、安聯(lián)大廈、榮超中心、新世界大廈等數(shù)十棟高檔寫字樓28萬平方米會展中心深圳最大的單體建筑，年舉行會展活動超過100場.超過200萬平方米高檔住宅區(qū)黃埔雅苑、雅頌居、星河國際、中海華庭、城中雅苑、中銀花園等近十個高檔住宅樓盤5大五星級酒店馬哥·孛羅酒店、喜來登酒店、香格里拉酒店、麗茲卡爾頓酒店、祈年酒店公共設(shè)施住宅寫字樓星級酒店購物中心1.2周邊物業(yè)及人群分析華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想高檔寫字樓會展中心高檔住宅區(qū)高星級酒店寫字樓白領(lǐng)人群會展商務(wù)人群高檔住宅人群高級商務(wù)人群人群語言高消費的追逐者品味和格調(diào)的堅守者文化藝術(shù)的奉養(yǎng)者時尚潮流的推動者優(yōu)雅生活的代言者城市消費的中堅力量時尚優(yōu)雅體驗環(huán)保生態(tài)健康生活品位格調(diào)消費關(guān)鍵詞1.2周邊物業(yè)及人群分析華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想1.3商圈及競爭項目分析深圳市市級商圈分析abcdef金三角商業(yè)區(qū)—依托羅湖口岸的地緣優(yōu)勢，東門、人民南等區(qū)域發(fā)展成為代表性傳統(tǒng)市級商圈，隨著其它商圈興起，目前正在進行升級調(diào)整。華強北商業(yè)區(qū)—該商圈最早由電子專業(yè)市場發(fā)展起來，隨著曼哈商業(yè)廣場、茂業(yè)百貨等商業(yè)的發(fā)展，零售業(yè)日趨繁榮，目前為深圳市最具商業(yè)活力之商圈。福田中心商業(yè)區(qū)—隨著福田中心區(qū)CBD開發(fā)而興起的商圈，會展中心、市民中心、高檔住宅、高檔寫字樓、星級酒店的持續(xù)開發(fā)，均為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供強勁動力，為代表深圳未來發(fā)展之市級商圈。南山后海商業(yè)區(qū)—隨著南山文化中心的規(guī)劃及西部通道的開通，為區(qū)域商業(yè)提升加速，目前已開業(yè)了花園城、海岸城等購物中心，區(qū)域商業(yè)正處于高速發(fā)展期。寶安新中心商業(yè)區(qū)及龍城-龍崗商業(yè)區(qū)—隨著深圳城市擴張而興起的商圈，受城市成熟度影期響，商圈成熟尚需進一步發(fā)展。abcdef本項目位于發(fā)展中的福田中心商業(yè)區(qū)華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想2134金光華廣場1華潤萬象城2CoCoPark3IAMall41.3商圈及競爭項目分析華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想物業(yè)資料開發(fā)商深圳市金光華實業(yè)開業(yè)時間2004年位置深圳市羅湖區(qū)人民南路建筑面積總建筑面積120,000平方米，9層停車位500個業(yè)態(tài)組合B2：蘇寧電器、快速零售、休閑餐飲、個人護理B1：休閑餐飲、快速零售、珠寶鐘表1F：國際一二線、鐘表珠寶、箱包皮具2F：國內(nèi)一二線、鐘表珠寶、箱包皮具3F：國內(nèi)一二線、電影院、酒吧4F：運動休閑、內(nèi)衣、童裝、兒童樂園5F：家居用品、美容美發(fā)、運動器械、培訓(xùn)6F：特色餐飲、健身俱樂部7F：大型餐飲主題定位由開業(yè)之初的頂級購物中心定位，向時尚購物中心轉(zhuǎn)變項目外觀項目位置1.3商圈及競爭項目分析金光華廣場華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想物業(yè)資料開發(fā)商華潤（深圳）有限公司開業(yè)時間2004年位置深圳市羅湖區(qū)寶安南路建筑面積商業(yè)建筑面積110,000平方米，6層停車位682個業(yè)態(tài)組合B1：休閑餐飲、快速零售、OLE超市1F：國際一線、鐘表珠寶、箱包皮具2F：國際二線、鐘表珠寶、箱包皮具3F：國際二線、電影院、休閑餐飲4F：電器、溜冰場、休閑餐飲5F：美食廣場、家居、大型餐飲主題定位深圳最大、華南最好、中國最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購物中心項目外觀1.3商圈及競爭項目分析華潤萬象城華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想物業(yè)資料開發(fā)商深圳星河集團開業(yè)時間2006年9月29日位置深圳市福田區(qū)福華三路建筑面積總建筑面積85,000平方米，5層停車位600個業(yè)態(tài)組合B2：停車場；B1：超市、大型連鎖餐飲、露天咖啡廳1F：珠寶手飾、國際品牌專賣、特色餐飲酒吧街2F：電影城、特色餐飲、潮流服飾、運動休閑3F：大型中式、西式酒樓、主題餐廳、美容SPA主題定位深圳市唯一的公園版情景式購物中心目標(biāo)人群CBD白領(lǐng)、商務(wù)人士、城市時尚居民、旅游人群項目外觀項目位置IAmallCocopark資料來源:TCBL研究COCOPark1.3商圈及競爭項目分析華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想項目資料開發(fā)商深圳市國際企業(yè)股份有限公司開業(yè)時間待定位置深圳市福田區(qū)福華三路商業(yè)面積110，000平方米，5層商用停車位1051市場定位集購物、娛樂、美食、休閑、展示、旅游為一體的高檔的、現(xiàn)代化的生活品位中心業(yè)態(tài)組合L1零售商業(yè) 巴士站\銀行\(zhòng)餐飲UG零售商業(yè) ----G零售商業(yè) 餐飲B2商業(yè)/車庫地下停車場B3車庫 地下停車場

市場定位集購物、娛樂、美食、休閑、展示、旅游為一體的高檔的、現(xiàn)代化的生活品位中心項目外觀效果圖項目位置資料來源:深國商網(wǎng)站TCBL研究IAMALL1.3商圈及競爭項目分析華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想金光華廣場華潤萬象城COCOParkIAMall怡景中心城位置羅湖羅湖福田福田福田建筑面積（平方米）120,000110,00085,000110,000140,000品牌新南國、絲芙蘭、力美健、奇奧帕查、上井、咸亨酒店、桃源酒家、鼎泰豐嘉禾影院、芮歐百貨、Ole超市、真冰場、王子國宴、順電、美樂匯百老匯電影院、超級牛扒、龍浩運動城、Jusco超市待定家樂福、金逸影院、反斗樂園、美食通美食廣場定位由開業(yè)之初的頂級購物中心定位，向時尚購物中心轉(zhuǎn)變深圳最大、華南最好、中國最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購物中心深圳市唯一的公園版情景式購物中心集購物、娛樂、美食、休閑、展示、旅游為一體的高檔的、現(xiàn)代化的生活品位中心深圳中心區(qū)CBD生態(tài)型購物中心啟示定位重復(fù)：多數(shù)以時尚、潮流為主要定位，滿足消費者對時尚、格調(diào)的需求品牌重復(fù)：商戶品牌重復(fù)率高，各商場更多是商品檔次上而不是功能、形象上的差異缺乏體驗：在經(jīng)營中仍以傳統(tǒng)的零售為表現(xiàn)形式，缺乏核心體驗元素的全面貫徹本項目需要梳理原有定位，脫穎而出！1.3商圈及競爭項目分析華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想1.3市場部分小結(jié)市場狀況消費者特性競爭項目狀況位于城市中心，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好便利的交通規(guī)劃，吸引大量人流周邊高檔寫字樓、酒店、會展中心云集，片區(qū)呈現(xiàn)國際化形象片區(qū)消費者以中高收入的中產(chǎn)階級為主，主要包括白領(lǐng)和商務(wù)人群。消費力較高，更多關(guān)注商場的品質(zhì)、格調(diào)和體驗元素。對環(huán)保、生態(tài)和綠色自然的需求越來越成為趨勢。多數(shù)以時尚、潮流為主要定位，滿足消費者對時尚、格調(diào)的需求商戶品牌重復(fù)率高，各商場更多是商品檔次上而不是功能、形象上的差異在經(jīng)營中仍以傳統(tǒng)的零售為表現(xiàn)形式，缺乏核心體驗元素的全面貫徹華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想2.0項目問題分析2.1項目概況2.2項目問題及建議列舉2.3小結(jié)華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想2.1項目概況項目概況物業(yè)資料開發(fā)商深圳市怡景投資發(fā)展有限公司開業(yè)時間2007年4月位置深圳市中心區(qū)福華路建筑面積總建筑面積14萬平方米建筑用途商業(yè)停車位800個市場定位集購物、休閑、旅游、餐飲、娛樂、文化等于一體，以"生態(tài)景觀式休閑消費"、"一站式滿足"為核心理念的純美式親自然體驗的大型生態(tài)購物中心業(yè)態(tài)組合主力店：中心百貨、家樂福次主力店：稻香、反斗樂園、美食通、金逸影院華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想樓層分布LUGG商戶名稱商戶編號商戶名稱商戶編號JACKARMANYRL1001-1002SamSoniteRL1051INSUNRL1003CKUNDERWEARRL1052MARISFROLGRL1005-1007JASSRL1054KAISERRL1008-09深圳發(fā)展銀行FL1019美兆RL1011-14博豐苑M層KINGGIBSONRL1015稻香FL1001BETTORRL1021-22一品軒FL1002凱撒大帝RL1024水果撈FL1003歌力思RL1025-26賽百味FL1004工商銀行RL1027天燕正坊FL1006MaxenieRL1028-29kosmoFL1008亨吉利RL1030-32,RL1019ILLYFL1010CKJEANSRL1034-25B仙蹤林FL1011DK99RL1036光陽韓國烤肉FL1013鄂爾多斯RL1039意粉屋FL1014杰西RL1043弗樂思FL1015SameieRL1044-45安第思FL1015GIVHSHYH/JORYARL1046-48肯德基FL1016FL1017周大福DL1006C&L酒吧FL1010IlovecoffeeRL1050

2.1項目概況華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想樓層分布LUGG商戶名稱商戶編號商戶名稱商戶編號VVARUG001KINGKOWRUG037POEMARUG002雅士RUG038數(shù)碼生活館RUG004樂扣樂扣RUG039美珍香RUG005米蘭新娘RUG040貝斯萊芬RUG006童夢RUG043荷蘭銀行RUG007貓和老鼠RUG045淑女屋RUG008樂高RUG046宏夢童趣生活館RUG010-012CAKRUG047博士眼鏡RUG017首腦RUG054閣蘭秀RUG018芙美皙RUG052/053天意RUG020E/NAILRUG056影兒RUG021/22修身堂RUG057OSIMRUG024三月印象RUG056石頭記RUG027流行美RUG057/058艾力斯特RUG028聚妃軒RUG058/059CHARLIE'SRUG030東亞銀行RUG好年酒窖RUG031鼎廚川菜FUG002八馬RUG032漢麗寶馬來西亞餐廳FUG006丑丑RUG035美食通美食廣場FUG003樂夢兒RUG036反斗樂園FUG0082.1項目概況華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想樓層分布LUGG商戶名稱商戶編號商戶名稱商戶編號G-STARRG001B.ORIORRG044MARKFAIRWHALERG003BENBORG045OCHIRLYRG004/005BENBORG046M.G.SRG006ACERG047KALICORG007GIORDANORG048ESPRITRG008-011NIKE360RG052ONLYRG013ACROCSRG052JACK&JONESRG013BCOLANTOTTERG055HON.BRG019ZIPPORG056OMRG021EXRRG057淑女屋RG022SWATCHRG058紅貝緹RG024譚木匠RG059ODBORG025玫瑰坊RG060SEASONWINDRG026必勝客FUG005/FG010SHE'SRG028星巴克FUG007/FG012ADIDASRG032竹田涮涮鍋FG0015THSTREETRG033麥當(dāng)勞FG002SoccersportRG034永和大王FG003FAIRWHALEJEANSRG035/36元綠FG004NIKE360RG037面點王FG005COLUMBIARG038可頌坊FG006KAPPARG039亞馬遜巴西燒烤FG007PUMARG040壽師傅FG008ESRG041味千拉面FG009HOTWINDRG042金逸國際影城FUG014/FG014TOUCHRG043家樂福B12.1項目概況華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想項目分析—定位、業(yè)態(tài)：樓層業(yè)態(tài)代表租戶零售性質(zhì)L國際名品CKJEANS、Maxenie、亨吉利、銀行、SamSonite、稻香、意粉屋、中心百貨二三線品牌UG品味生活反斗樂園、宏夢、修身堂、美食通美食廣場、漢麗寶餐廳、銀行兒童、家庭型消費G青春時尚G-STAR、OCHIRLY、ESPRIT、NIKE、金逸影城大眾品牌B1家樂福及輔營區(qū)家樂福、KFC、貝塔斯曼大眾性超市項目目前定位為：以中產(chǎn)階級為目標(biāo)消費群體，以時尚流行品牌為主導(dǎo)，同時發(fā)展各式國際品牌，打造集購物、休閑、旅游、餐飲、娛樂、文化等于一體，以“生態(tài)景觀式休閑消費”、"一站式滿足"為核心理念的純美式親自然體驗的大型生態(tài)購物中心。項目樓層業(yè)態(tài)、代表租戶分析表：2.1項目概況華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想家樂福家樂福超市定位為家庭型購物，其目標(biāo)客群與本項目定位有一定差異，以至主力店與購物中心客群未能共享；且此輔營區(qū)內(nèi)兒童玩具、真功夫等租戶更是與購物中心同類租戶形成直接競爭。建議：1、加強購物中心自身的影響力，如通過推廣手段達到重新樹立購物中心形像的目的。2、對現(xiàn)有購物中心內(nèi)租戶進行調(diào)整，與超市分檔次經(jīng)營，如增加更多時尚類零售比例。2.2項目問題及建議列舉主力店次主力店定位及租戶組合零售店鋪特色/休閑餐飲大型餐飲服務(wù)類業(yè)態(tài)華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想案例：重慶·北城天街遠東百貨經(jīng)營的服飾零售以男女正裝及童裝為主TCBL建議購物中心內(nèi)服飾零售以時尚潮流、休閑類為主，與主力店經(jīng)營品種錯位經(jīng)營經(jīng)TCBL改造建議，與購物中心內(nèi)部業(yè)態(tài)錯位經(jīng)營：遠東百貨品牌購物中心品牌2.2項目問題及建議列舉華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想中心百貨中心百貨內(nèi)商品與購物中心租戶未形成差異化，產(chǎn)品特色不足進而未能與購物中心形成合力，與兩方客流難以共享。建議：目前中心百貨調(diào)整機會較好，建議1、引入新的特色時尚類租戶作為主力店；2、對中心百貨面積進行分解引入不同的獨特次主力店提升項目檔次及吸引力。2.2項目問題及建議列舉主力店次主力店定位及租戶組合零售店鋪特色/休閑餐飲大型餐飲服務(wù)類業(yè)態(tài)華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想案例：上海·正大百貨2.2項目問題及建議列舉原正大百貨分拆為數(shù)家零售次主力店華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想金逸影院分析：原意向影院華納影城因其自身原因未能入駐，金逸國際影城目前經(jīng)營情況雖然較好，但前往觀看的消費者多為目的性消費，與購物中心其它業(yè)態(tài)互動的不夠。建議：1、增加影院與購物中心的互動；2、影院周邊加入輕便餐飲、兒童類業(yè)態(tài)，以影院人流帶動，延長顧客停留時間。影院共計有六個放映廳，1100多個座位。2.2項目問題及建議列舉主力店次主力店定位及租戶組合零售店鋪特色/休閑餐飲大型餐飲服務(wù)類業(yè)態(tài)華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想反斗樂園分析：反斗樂園為較好體現(xiàn)了購物中心的家庭消費主題，也吸引了一定的消費，但與購物中心其它業(yè)態(tài)的互動性較弱。且占據(jù)了項目中間樓層主要位置，隔斷了L、G層之間的互動。建議：調(diào)整位置，增加時尚零售類主力租戶，增強L、G層之間的過渡。如增加：2.2項目問題及建議列舉主力店次主力店定位及租戶組合零售店鋪特色/休閑餐飲大型餐飲服務(wù)類業(yè)態(tài)華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想美食通分析：美食通美食廣場為目前經(jīng)營情況較好的租戶之一，但經(jīng)營檔次有較大提升空間，其吸引了周邊寫字樓的工作人員在此消費，但這部分群體目的性消費明顯，未能帶到其它租戶的經(jīng)營。建議：1、可選擇提升此租戶的經(jīng)營檔次；2、尋求更合適的租戶替換其，吸引更多消費者并帶動其與購物中心其它業(yè)態(tài)的互動。2.2項目問題及建議列舉主力店次主力店定位及租戶組合零售店鋪特色/休閑餐飲大型餐飲服務(wù)類業(yè)態(tài)華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想分析:購物中心零售租戶大眾化明顯，商品特色不足，缺乏吸引力。建議：對過租戶調(diào)整，引入有新意、有檔次、有吸引力的租戶，加強零售業(yè)績，提升購物中心檔次，形象。2.2項目問題及建議列舉主力店次主力店定位及租戶組合零售店鋪特色/休閑餐飲大型餐飲服務(wù)類業(yè)態(tài)華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想分析：餐飲的檔次過于大眾化，吸引力較弱，餐飲品牌的吸客能力不強，部分品牌餐飲口味不符合市場需求，已經(jīng)撤場；部分餐飲租戶與家樂福輔營區(qū)內(nèi)餐飲形成直接競爭，不利購物中心整體檔次的提升及整體運營。建議：1、調(diào)整現(xiàn)有餐飲租戶檔次，多引進具有適合本地口味的餐飲品牌；2、打造具有高品味、類型豐富的餐飲聚集地。2.2項目問題及建議列舉主力店次主力店定位及租戶組合零售店鋪特色/休閑餐飲大型餐飲服務(wù)類業(yè)態(tài)華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想分析：購物中心內(nèi)大型有特色的餐飲租戶不多，對整體餐飲形象建立不利。建議：增加類似于此類租戶，布置于不同樓層，增加特色異國餐飲部分。2.2項目問題及建議列舉主力店次主力店定位及租戶組合零售店鋪特色/休閑餐飲大型餐飲服務(wù)類業(yè)態(tài)華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想購物中心內(nèi)規(guī)劃有兩家銀行租戶，在購物中心內(nèi)部規(guī)劃營業(yè)廳型銀行租戶不僅不能購物中心的起帶動作用，而且阻斷了購物中心人流的循環(huán)。建議：對銀行租戶的調(diào)整主要有1、調(diào)整出購物中心；2、調(diào)整其在購物中心的位置及面積；3、增加符合購物定位的，可吸引大量人流的其它類業(yè)態(tài)。2.2項目問題及建議列舉主力店次主力店定位及租戶組合零售店鋪特色/休閑餐飲大型餐飲服務(wù)類業(yè)態(tài)華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想主入口次入口百貨入口分析：主入口不明顯，且除四個方向的主入口外，項目另有多處次入口及百貨入口可進入購物中心。建議：對部分入口進行改造，封閉其作為購物中心店鋪，以增加購物中心店鋪面積，也提升了購物中心的人流集聚性。2.2項目問題及建議列舉入口設(shè)置人流動線商業(yè)規(guī)劃問題空間運用主入口形象外立面人流導(dǎo)向LED屏幕環(huán)境塑造屋頂設(shè)計停車場廣告位規(guī)劃華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想主動線次動線分析：環(huán)形動線容易造成視覺迷失，不利于消費者長久停留。建議：在項目定位業(yè)態(tài)調(diào)整的基礎(chǔ)下，可考慮采取主題分區(qū)的方法解決。2.2項目問題及建議列舉入口設(shè)置人流動線商業(yè)規(guī)劃問題空間運用主入口形象外立面人流導(dǎo)向LED屏幕環(huán)境塑造屋頂設(shè)計停車場廣告位規(guī)劃華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想分析：充分利用現(xiàn)有空間，在適當(dāng)位置設(shè)置FINEDinning業(yè)態(tài)，一方面提升整體收益，另一方面可增加項目整體體驗感，打造項目特色建議：在適當(dāng)位置，如G層廣場和樓頂花園平臺通過設(shè)置時尚類的餐飲類型。營造FINEDINNING的概念。如：2.2項目問題及建議列舉入口設(shè)置人流動線商業(yè)規(guī)劃問題空間運用主入口形象外立面人流導(dǎo)向LED屏幕環(huán)境塑造屋頂設(shè)計停車場廣告位規(guī)劃華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想分析：展示性不足，吸引消費者能力較弱。建議：實施有利購物中心展示及吸引消費者的措施，如增加戶外廣告、加強燈光，設(shè)立有標(biāo)示性建筑外觀等。2.2項目問題及建議列舉入口設(shè)置人流動線商業(yè)規(guī)劃問題空間運用主入口形象外立面人流導(dǎo)向LED屏幕環(huán)境塑造屋頂設(shè)計停車場廣告位規(guī)劃華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想分析：主入口內(nèi)凹，未能展現(xiàn)購物中心形象，導(dǎo)示性弱。建議：通過改造，建立購物中心獨特標(biāo)示性外觀，增強購物中心展示性及吸引力。2.2項目問題及建議列舉入口設(shè)置人流動線商業(yè)規(guī)劃問題空間運用主入口形象外立面人流導(dǎo)向LED屏幕環(huán)境塑造屋頂設(shè)計停車場廣告位規(guī)劃華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想?yún)⒖几拍睿罕本〇|方新天地2.2項目問題及建議列舉華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想分析：從地鐵站進入中心城的入口無明顯的標(biāo)識，同時設(shè)置的業(yè)態(tài)無法有效的吸引客流，導(dǎo)致流失消費者。建議：增設(shè)明顯的標(biāo)識，也可在燈光、地面的不同來突顯。2.2項目問題及建議列舉入口設(shè)置人流動線商業(yè)規(guī)劃問題空間運用主入口形象外立面人流導(dǎo)向LED屏幕環(huán)境塑造屋頂設(shè)計停車場廣告位規(guī)劃華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想分析：中庭LED屏在室內(nèi)作用不大，并沒有為中心城帶來太大的效應(yīng)，資源的浪費。建議：移至于購物中心外墻，如南門，可為外界帶來視聽感受，有效吸引消費者，同時提升購物中心品質(zhì)感。2.2項目問題及建議列舉入口設(shè)置人流動線商業(yè)規(guī)劃問題空間運用主入口形象外立面廣告位規(guī)劃LED屏幕環(huán)境塑造屋頂設(shè)計停車場華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想分析：廣告位規(guī)劃無序，降低了商場的檔次形象。建議：結(jié)合項目實際情況，重新進行廣告位規(guī)劃2.2項目問題及建議列舉入口設(shè)置人流動線商業(yè)規(guī)劃問題空間運用主入口形象外立面人流導(dǎo)向LED屏幕環(huán)境塑造屋頂設(shè)計停車場廣告位規(guī)劃華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想分析：環(huán)境塑造不足，未有體現(xiàn)項目特色。建議：打造符合購物中心定位之環(huán)境，如噴泉、景觀燈、雕塑等，并加強購物中心環(huán)境管理。2.2項目問題及建議列舉入口設(shè)置人流動線商業(yè)規(guī)劃問題空間運用主入口形象外立面人流導(dǎo)向LED屏幕環(huán)境塑造屋頂設(shè)計停車場廣告位規(guī)劃華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想2.2項目問題及建議列舉參考案例上海·大寧國際華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想分析：項目玻璃廳引入自然光，但L層局部在天氣炎熱時溫度偏高，無法有效聚留消費者。建議：對局作些處理，避免陽光直射內(nèi)部，如增加遮擋等。2.2項目問題及建議列舉入口設(shè)置人流動線商業(yè)規(guī)劃問題空間運用主入口形象外立面人流導(dǎo)向LED屏幕環(huán)境塑造屋頂設(shè)計停車場廣告位規(guī)劃華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想分析：新風(fēng)系統(tǒng)不足，空氣環(huán)境較差。建議：創(chuàng)造購物中心各區(qū)域均為較優(yōu)環(huán)境，建議改選購物中心新風(fēng)系統(tǒng)。2.2項目問題及建議列舉入口設(shè)置人流動線商業(yè)規(guī)劃問題空間運用主入口形象外立面人流導(dǎo)向LED屏幕環(huán)境塑造屋頂設(shè)計停車場廣告位規(guī)劃華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想分析：部分租戶直接經(jīng)營假冒商品，直接對購物中心形象產(chǎn)生傷害。建議：此類商戶不宜進入購物中心經(jīng)營，應(yīng)設(shè)定嚴(yán)格的租戶租賃管理制度。2.2項目問題及建議列舉租戶把控離場管理商業(yè)管理問題日常管理華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想分析：未對租戶離場后的店鋪包裝，影響購物中心形象及消費購物信心。建議：維護購物中心形象、檔次，應(yīng)對離場租戶店鋪妥善處理，如加強對此店鋪的包裝。2.2項目問題及建議列舉租戶把控離場管理商業(yè)管理問題日常管理華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想?yún)⒖及咐褐貞c北城天街2.2項目問題及建議列舉華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想分析:洗手間通道—部分門禁開啟存在有嚴(yán)重問題，以消防滅火器箱做為門禁的開啟設(shè)施。建議：良好的營運能力及較強的現(xiàn)場管理能力,將是使購物中心發(fā)展的基礎(chǔ)動力。找尋專業(yè)及經(jīng)營豐富的經(jīng)營管理團隊。2.2項目問題及建議列舉租戶把控離場管理商業(yè)管理問題日常管理華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想

1、電視：鳳凰衛(wèi)視，《財智人生之——劉偉宏》專訪，2006年12月23日(周六)——2006年12月30日(周六)

深圳財經(jīng)、衛(wèi)視頻道，購物中心形象宣傳，2006年8月14日-8月21日2、電臺：美食主題，“吃在深圳，吃在中心城”3、車體：開業(yè)前形象宣傳，推廣時間約為一個月4、分眾媒體：購物中心形象宣傳，推廣時間一年半5、推廣活動：每月一次6、開業(yè)活動推廣費用：200萬7、全年活動推廣費用：約800萬分析：開業(yè)前沒有做充分而系統(tǒng)的市場宣傳及傳播，開業(yè)后推廣的持續(xù)性不夠，活動內(nèi)容欠好次數(shù)欠少，讓消費者僅有的關(guān)注度都未能達到。建議：內(nèi)部加強營銷部門的力量，外部加大推廣力度，整合各優(yōu)勢媒體資源，以購物中心最大的生態(tài)、自然環(huán)境賣點做為宣傳主題。2.2項目問題及建議列舉推廣力度推廣活動營銷推廣問題導(dǎo)視標(biāo)識外部展示內(nèi)部展示系統(tǒng)維護華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想1、夢幻中心城驚喜開業(yè)歡樂慶分析：現(xiàn)場熱烈的開業(yè)氣氛，外界并未廣泛獲悉，開業(yè)推廣的不足使中心城錯失了市場認(rèn)知度的最大良機。4月2.2項目問題及建議列舉推廣力度推廣活動營銷推廣問題導(dǎo)視標(biāo)識外部展示內(nèi)部展示系統(tǒng)維護建議：應(yīng)加大推廣力度，對類似重大活動加以足夠的重視華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想1、“六一”好戲連臺1、“我有我主張”文化營銷活動2、米奇明星魔幻秀1、“超籃”大賽登場1、深圳寵物總動員——“寵物美容師、訓(xùn)導(dǎo)師大賽”2、中心城金秋婚戀大型活動3、秋裝新品時裝秀4、愛意濃濃甜蜜奉送

6月7月9月8月分析：活動的內(nèi)容與親自然體驗、生態(tài)的環(huán)境完全的脫節(jié)；活動品質(zhì)感差，。建議：配合中心城定位的“樂活”新概念展開活動。也是與中心城生態(tài)購物中心的理念相符合。2.2項目問題及建議列舉推廣力度推廣活動營銷推廣問題導(dǎo)視標(biāo)識外部展示內(nèi)部展示系統(tǒng)維護華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想1、深圳寵物總動員——“英雄榜”2、中心城馬來西亞美食文化節(jié)華麗開幕3、中國拼布藝術(shù)巡展1、星光熠熠，火樹銀花2、Maxenie開業(yè)慶典時裝秀10月12月分析：對于圣誕這個最大的年底宣傳節(jié)點，氛圍的布置過于簡單和粗糙；商戶的活動與商場的活動未能形成互動。建議：抓住重大節(jié)點，切合入商家的活動，同時良好的賣場氛圍，是促進銷售及留住消費者的重要環(huán)境布置。2.2項目問題及建議列舉推廣力度推廣活動營銷推廣問題導(dǎo)視標(biāo)識外部展示內(nèi)部展示系統(tǒng)維護華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想?yún)⒖及咐喝f象城2.2項目問題及建議列舉華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想?yún)⒖及咐合愀蹐A方、海港城、IFC2.2項目問題及建議列舉華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想分析：標(biāo)識雜亂，檔次參差不齊。建議：標(biāo)識系統(tǒng)應(yīng)注重其統(tǒng)一性，材料、標(biāo)準(zhǔn)色、形狀及基礎(chǔ)設(shè)計無素，并于材質(zhì)上突出體現(xiàn)生態(tài)、自然的概念。2.2項目問題及建議列舉推廣力度推廣活動營銷推廣問題導(dǎo)視標(biāo)識外部展示內(nèi)部展示系統(tǒng)維護華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想分析：部分區(qū)域?qū)б暼笔?，如水邊缺少警告牌，花園入口、走廊處缺少導(dǎo)視建議：于弧形走廊及花園入口處增設(shè)導(dǎo)示標(biāo)識。2.2項目問題及建議列舉推廣力度推廣活動營銷推廣問題導(dǎo)視標(biāo)識外部展示內(nèi)部展示系統(tǒng)維護華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想?yún)⒖及咐合愀蹐A方、重慶北城天街、香港IFC2.2項目問題及建議列舉華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想分析：左右兩邊的廣告形式相差甚遠，檔次參差不齊。建議：立即更換，應(yīng)保持廣告展示品質(zhì)感與視覺外觀的一致性。2.2項目問題及建議列舉推廣力度推廣活動營銷推廣問題導(dǎo)視標(biāo)識外部展示內(nèi)部展示系統(tǒng)維護華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想分析：制作工藝過差，無法與購物中心的品質(zhì)感相匹配。建議：對外嚴(yán)格要求廣告制作單位，對內(nèi)嚴(yán)格要求推廣部門對出品品質(zhì)的把控。2.2項目問題及建議列舉推廣力度推廣活動營銷推廣問題導(dǎo)視標(biāo)識外部展示內(nèi)部展示系統(tǒng)維護華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想分析：之前未能安排好廣告位，使得戶外展示品隨意掛放，同時設(shè)計及制作均無品質(zhì)感，嚴(yán)重破壞購物中心整體形象。建議：撤換不符合形象要求的戶外展示品，因地制宜增另戶外廣告位的建設(shè)，同時嚴(yán)格要求廣告制作單位，嚴(yán)格要求推廣部門對出品品質(zhì)的把控。2.2項目問題及建議列舉推廣力度推廣活動營銷推廣問題導(dǎo)視標(biāo)識外部展示內(nèi)部展示系統(tǒng)維護華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想分析：部分出口及步行商業(yè)街的導(dǎo)視系統(tǒng)不足。建議：于地面或外墻增設(shè)指示標(biāo)識，材質(zhì)上可考慮發(fā)光體，夜間起到夜景燈效作用。2.2項目問題及建議列舉推廣力度推廣活動營銷推廣問題導(dǎo)視標(biāo)識外部展示內(nèi)部展示系統(tǒng)維護華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想分析：戶外廣告牌無品質(zhì)感，降低購物中心檔次；同時部分無燈光，晚間起不到展示作用。建議：重新調(diào)整廣告位，或于現(xiàn)階段先增設(shè)燈光效果，如外打燈。2.2項目問題及建議列舉推廣力度推廣活動營銷推廣問題導(dǎo)視標(biāo)識外部展示內(nèi)部展示系統(tǒng)維護華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想分析：連廊過于空白，單純只起到通道的作用，同時夜間燈光效果不足。建議：可于通道上擺設(shè)與生態(tài)、自然相關(guān)聯(lián)的植物雕塑小品，扶手上更多的布置圖形彩燈的裝飾，為夜間帶來更好的燈光效果。2.2項目問題及建議列舉推廣力度推廣活動營銷推廣問題導(dǎo)視標(biāo)識外部展示內(nèi)部展示系統(tǒng)維護華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想分析：機身的廣告圖片陳舊，屏幕無畫面顯示。建議：更換新的展示圖片，同時在機器旁可增設(shè)此機器的使用說明指引標(biāo)識，方便消費者的使用。2.2項目問題及建議列舉推廣力度推廣活動營銷推廣問題導(dǎo)視標(biāo)識外部展示內(nèi)部展示系統(tǒng)維護華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想分析：直梯內(nèi)按鈕上的樓層指示嚴(yán)重破損。建議：立即更換，確保每一個細節(jié)的完好展示。2.2項目問題及建議列舉推廣力度推廣活動營銷推廣問題導(dǎo)視標(biāo)識外部展示內(nèi)部展示系統(tǒng)維護華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想分析：歡迎標(biāo)識的維護不夠，嚴(yán)重影響購物中心的整體形象。建議：更換新的歡迎標(biāo)識，對外展示的任何一個細節(jié)都要嚴(yán)格把關(guān)。2.2項目問題及建議列舉推廣力度推廣活動營銷推廣問題導(dǎo)視標(biāo)識外部展示內(nèi)部展示系統(tǒng)維護華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想2.2項目問題及建議列舉推廣力度推廣活動營銷推廣問題導(dǎo)視標(biāo)識外部展示內(nèi)部展示系統(tǒng)維護建議：中心城的網(wǎng)站是市場和消費者及時了解最新動態(tài)及過往新聞的重要窗口和渠道，網(wǎng)站的建設(shè)及為重要，避免出現(xiàn)關(guān)閉或者內(nèi)容不更新。中心城網(wǎng)站制作素質(zhì)不佳，長久未更新，且不能提供商場相關(guān)信息，在網(wǎng)上媒體推廣方面有缺失華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想3.0項目改造建議3.1前期市場回顧3.2項目定位改造建議3.3項目主題及租戶組合改造建議3.4項目推廣活動改進建議華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想3.1前期市場回顧市場狀況城市中心區(qū)域，良好的商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)高消費力人群的基礎(chǔ)大量同質(zhì)化競爭的項目，缺乏真正的體驗元素華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想家庭消費者生活化消費－家樂福親子消費－反斗樂園寫字樓白領(lǐng)餐飲（中餐）－美食通酒店/會展商務(wù)客大型餐飲－稻香區(qū)外消費者電影院－金逸3.1前期市場回顧寫字樓白領(lǐng)人群會展商務(wù)人群高檔住宅人群高級商務(wù)人群區(qū)內(nèi)人群特征時尚優(yōu)雅體驗環(huán)保生態(tài)健康生活品位格調(diào)消費關(guān)鍵詞項目現(xiàn)有消費群缺乏對主流消費人群消費需求的把握。缺乏吸引消費者的有格調(diào)的餐飲、休閑、娛樂商家。缺乏對年輕家庭的關(guān)注。消費者特點華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想項目自身問題舊有定位沒有得到貫徹商戶品質(zhì)感、獨特性和體驗元素缺乏管理、推廣等方面缺乏主題性和系統(tǒng)性定位及租戶問題商業(yè)規(guī)劃問題商業(yè)管理問題營銷推廣問題3.1前期市場回顧華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想市場現(xiàn)狀中心區(qū)域，有發(fā)展特色高檔商業(yè)的基礎(chǔ)大量時尚、潮流等傳統(tǒng)主題商場，缺乏體驗元素高消費力人群的基礎(chǔ)消費者關(guān)注點項目自身問題時尚、潮流、品位生態(tài)、健康、環(huán)保優(yōu)雅、文化、生活舊有定位沒有得到貫徹商戶品質(zhì)感、獨特性和體驗元素缺乏管理、推廣等方面缺乏主題性和系統(tǒng)性延續(xù)舊有生態(tài)定位，注入體驗元素切合消費者需求，同時具有差異化的訴求符合市場發(fā)展趨勢，使推廣具備主題性和操作便利性3.1項目定位改造建議華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想LOHASCity樂活城LifestylesofHealthandSustainabilityCity延續(xù)舊有主題，以環(huán)保、生態(tài)、健康為主題訴求，滿足高層次消費者的精神需求；提升現(xiàn)有商場層次，注入體驗元素，打造真正的生態(tài)購物空間；在環(huán)境設(shè)置、租戶組合、營銷推廣等方面表現(xiàn)訴求，進行差異化競爭。3.2項目定位改造建議生態(tài)、環(huán)保、快樂生活……華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想樂活族白領(lǐng)階層商務(wù)人士企業(yè)商業(yè)精英階層（企業(yè)家）高素質(zhì)的政府官員（政治精英）專業(yè)人士（智力精英）新型文化人3.2項目定位改造建議目標(biāo)消費者華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想3.3項目主題及租戶組合改造建議RETAIL時尚零售F&B珍饈美食LEISURE格調(diào)休閑ENTERTAINMENT品味娛樂華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想3.3項目主題及租戶組合改造建議與傳統(tǒng)購物中心的零售種類不同，這里的零售更多的是時尚、流行、快速、樂活。華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想溫馨的環(huán)境、美味的菜肴，無論是氣派的大型餐飲、輕松的港式茶餐廳，或是簡單的美式快餐，無論是商務(wù)洽談、朋友小聚，或是日間工作餐，不僅能盡享世界美食，亦能夠為來客提供最為簡單、卻又最為經(jīng)典的選擇。3.3項目主題及租戶組合改造建議華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想為忙碌了一天的白領(lǐng)們提供可以恣意享受的休閑地帶，近在咫尺便可以輕松地體驗高品質(zhì)的美容美發(fā)、SPA按摩、健身運動，定期充電，省去因為工作繁忙而引起的“亞健康”的煩惱。3.3項目主題及租戶組合改造建議華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想品味夜生活是當(dāng)代都市人崇尚的生活方式。項目周邊高檔寫字樓云集，高級住宅公寓林立。時尚人群聚集，我們又怎能不跟隨時尚的潮流，創(chuàng)建新的時尚圣地呢？3.3項目主題及租戶組合改造建議華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想零售餐飲娛樂服務(wù)圖例原業(yè)態(tài)布置建議業(yè)態(tài)布置3.3項目主題及租戶組合改造建議UGGL輕便餐飲B1輕便餐飲鐘表、珠寶美食廣場時尚零售運動休閑戶外用品時尚配飾創(chuàng)意店鋪FINEDINNING家樂福超市FINEDINNING個人護理用品SPA美容兒童樂園大型餐飲兒童零售FASTFASHION電影院國際名品零售皮鞋、箱包屋頂花園大型餐飲特色餐飲大型餐飲GUGLB1家樂福超市鐘表、家居時尚服飾零售運動休閑大型餐飲服務(wù)兒童樂園電影院中心百貨輕便餐飲服飾零售零售輕便餐飲家樂福大型餐飲華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想原業(yè)態(tài)布置建議業(yè)態(tài)布置1、百貨公司內(nèi)業(yè)態(tài)與購物中心重疊；2、UG層兒童樂園隔斷了L、G層之間的互動；3、影院周邊沒有相應(yīng)的業(yè)態(tài)配合，消費者停留時間短；4、G層?xùn)|西兩向餐飲之間無有效互動，以快餐為主，沒有有效利用廣場；5、L層家居類業(yè)態(tài)占比高，創(chuàng)造收益低，吸引消費能力不強。1、以國際知名FASTFASHION為主力組合；2、輕便餐飲打開內(nèi)門與購物中心互動；3、G層打造FINEDINNING概念，將G層?xùn)|西兩側(cè)連通，增加互動；4、UG層兒童樂園位置調(diào)整至購物中心邊緣區(qū)域，周邊布置兒童零售；5、在UG層布置以FASTFASHION業(yè)態(tài)，增強各樓層之間的互動性；6、L層降低家居類零售業(yè)態(tài)；7、增加屋頂花園的利用，打造演會廣場概念。新舊業(yè)態(tài)布置對比分析3.3項目主題及租戶組合改造建議華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想L層—國際名品原有品牌概念品牌舉例3.3項目主題及租戶組合改造建議華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想L層主力業(yè)態(tài)及品牌名單國際名品ARMANIEXCHANGE、DKNYJEANS、Y-3、CKJEANS、Agnesb.、MOISELLE、DURBAN、ESCADA、LACOSTE、SISLEY、PENNYBLACK、TOMMYHILFIGER、BMWLifestyle、ECCO、MissSixty等珠寶禮品MONTBLANC、SWAROVSKI、JASS、TSL等大型餐飲稻香、采蝶軒、豫園、小南國、利苑、靜心蓮、千之味居酒屋、California101、金錢豹、喜多屋、和民等輕便餐飲3.3項目主題及租戶組合改造建議鹿港小鎮(zhèn)、代官山、一茶一座、CHOPSTICKS、TheNYPOST、鼎泰豐、FishNation、荷花泰菜、Thaikitchen、Caffe-e-Gelato等華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想California101海鮮自助餐美國連鎖集團，在上海開出第一家店，生意非常好。客單價：200元/人3.3項目主題及租戶組合改造建議華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想北京靜心蓮——素食館3.3項目主題及租戶組合改造建議華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想UG層—品味生活概念品牌舉例原有品牌3.3項目主題及租戶組合改造建議華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想UG層主力業(yè)態(tài)及品牌名單時尚零售Zara、H&M、i.t.、NOVO、C&A、FrenchConnection、UNIQLO、NEXT、GUESS、FOLLIFOLLIE、ENZO、Benetton等美食SPA、美容人個護理店瑪花纖體、修身堂、SEPHORA、FANCL、THEBODYSHOP、THEFACESHOP、萬寧、屈臣氏等兒童零售Annil、BENETTONKids、好孩子、麗嬰房、KIDSLANDSHOP等DQ、ColdStone等3.3項目主題及租戶組合改造建議華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想ZARA作為西班牙Inditex公司的旗艦品牌，Zara在世界上61個國家設(shè)有918家專賣店

在西班牙,260名ZARA的時裝設(shè)計師掌管著公司的男女和兒童服裝線.時裝設(shè)計師畫出新風(fēng)格的設(shè)計,并且決定布料以達到最好的性價比。Zara堅持“歐洲制造”，以保證速度。ZARA的擁有者-西班牙零售商INDITEX在快速時尚上可謂先鋒.大多數(shù)零售商要好幾個月才能把新產(chǎn)品推上市場,ZARA只要兩個星期.ZARA的策略是并不領(lǐng)導(dǎo)時尚潮流,但緊跟潮流.它從大街上,電影里,和其他名牌時裝秀里吸取靈感,更新自己的產(chǎn)品.3.3項目主題及租戶組合改造建議華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想產(chǎn)品分類：女裝約占銷售的58%，男裝22%、童裝20%3.3項目主題及租戶組合改造建議華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想SEPHORA(絲芙蘭)商店

年營業(yè)額120億歐元，全球超出1500個商店商店中超過50個品牌3.3項目主題及租戶組合改造建議華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想ColdStoneCreamery美國最大的最流行的冰淇淋店現(xiàn)場百余款的冰淇淋制作3.3項目主題及租戶組合改造建議華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想G層—潮流天地原有品牌概念品牌舉例3.3項目主題及租戶組合改造建議華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想G層主力業(yè)態(tài)及品牌名單時尚零售Esprit、Lee、Levis、G-Star、promod、MARKFAIRWHALE、ONLY、VEROMODA、JACK&JONES、FAIRWHALEJEANS、江南布衣、EXCEPTION、生態(tài)家、a02、Azona、Mexx、V-one、Kuhle、Rosebullet、Pink&Mary、Mitu、Chocoolate等運動休閑FineDinningSTARBUCKSCOFFEE、藍蛙、HOOTERS、CoffeeBean等Nike360、KAPPA、ADIDAS、PUMA、REEBOK、FILA、LINING、A-zone、SKAP、TIMBERLAND、哥倫比亞、Jordan、NewBalance、Nautica等3.3項目主題及租戶組合改造建議華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想Muji無印良品

“無印良品”創(chuàng)建于1980年，是日本西友超市的總裁創(chuàng)立的一個品牌。當(dāng)時僅40個品種，如今已經(jīng)發(fā)展到5800多種產(chǎn)品?！盁o印良品”旨在為大眾開發(fā)、提供日常生活的服裝、生活品、裝飾品、食品等，“無印良品”的基本出發(fā)點是活用日常素材，注意環(huán)保。3.3項目主題及租戶組合改造建議華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想

生態(tài)家竹炭科技有限公司以還人類以生態(tài)、還人類以天然、還人類以健康為經(jīng)營理念，倡導(dǎo)LOHAS(LifeStylesofHealthandSustainability)可持續(xù)性、健康、環(huán)保的生活方式，運營“生態(tài)家”（ECOH）品牌。

生態(tài)家的產(chǎn)品去除奢華，回歸簡單；去除浮華，回歸自然；去除附著，回歸本原——包括家裝、家居、服飾、餐具、飾品、禮品、工藝品等各個領(lǐng)域，是中國最大的環(huán)保產(chǎn)品連鎖運營商，是中國環(huán)保產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍品牌。生態(tài)家ECOH3.3項目主題及租戶組合改造建議華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想

“JoyfulNaturalBeauteousYourself”這4個單詞很好的詮釋“江南布衣”品牌理念：“自然、健康、完美”的生活方式。

“江南布衣”以其獨有的都市田園風(fēng)格，贏得眾多女性的青睞。風(fēng)格浪漫、豐富、自然，色系與色彩沉穩(wěn)雅致而不盲從流行，但始終時尚：材質(zhì)多用不同肌理、風(fēng)格的純天然面料，枝葉花草成為標(biāo)志性的裝飾紋樣，全情演繹與自然相融的理念。

3.3項目主題及租戶組合改造建議華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想顛覆傳統(tǒng)餐飲新觀念，充滿了創(chuàng)意，裹著無限歡樂的美式餐廳。第一家Hooters于1983年就已在美國弗羅里達州創(chuàng)立了，現(xiàn)全球擁有的連鎖店已超過400余家。充滿動感與活力的Hooters以嶄新的經(jīng)營理念，開拓出一個與眾不同的休閑天地。更特別的是其以鋼索傳送的點單方式，增添了不少趣味和歡樂的用餐氣氛，是否別有一番創(chuàng)意？每家餐廳還會裝備一塊印有所在地店名的沖浪板作為精神象徽，并配置圣誕燈及其他新奇有趣的裝飾，著實讓每一位顧客都能“大開眼界”。在Hooters用餐，你絕對可以無拘無束，這里輕松歡樂的氣氛能迎合各年齡階層的朋友。貓頭鷹餐廳3.3項目主題及租戶組合改造建議華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想至今已有41年歷史的“香啡繽”在全球有數(shù)百家分店，除美國本土外，其分店遍布世界各地?！跋惴壤_”的英文名為TheCoffeeBean&TeaLeaf，它不僅能滿足咖啡愛好者的需要，還憑其與眾不同的各式茶類飲品贏得了愛茶人士的好評。

如果翻開“香啡繽”的菜單，您就會發(fā)現(xiàn)到這毫無疑問是全球最豐富的咖啡和茶菜單之一。各種咖啡和茶都分別各有一冊詳盡的菜單，足以讓人細細研究；另還有一冊美食飲料菜單，從意式咖啡系列、沖泡式咖啡系列、清涼飲品系列到經(jīng)典冰沙系列、拿鐵奶茶系列等等。

香啡繽3.3項目主題及租戶組合改造建議華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想主題發(fā)想……樂活族釋義LOHAS，全稱為“LifestyleofHealthandSustainability”，意為“健康和可持續(xù)性的生活方式”，愛自己與愛家人的健康；“健康、快樂，環(huán)保、可持續(xù)”是樂活的核心理念。是實踐一種愛健康、愛地球的生活方式。

3.4項目推廣活動改進建議華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想樂活族十大宣言

1、我會注意吃什么，如何吃、不吃高鹽、高油、高糖的食品。

2、我會經(jīng)常運動、適度休息、均衡飲食，不把健康的責(zé)任丟給醫(yī)生。

3、我會注意自我成長、終身學(xué)習(xí)、靈性修養(yǎng)、并關(guān)懷他人。

4、我會盡量搭乘大眾運輸工具、減少廢氣污染。

5、支持無煙環(huán)境的政策。

6、我會減少制造垃圾，也實行垃圾分類與回收。

7、我會試著使用對環(huán)境友善的化學(xué)產(chǎn)品，例如使用換用環(huán)保清潔劑。

8、我支持有機（無毒）農(nóng)產(chǎn)品，并盡量優(yōu)先選用。

9、我會向家人、朋友推薦對環(huán)境友善的產(chǎn)品，例如環(huán)保汽車。

10、我會隨身攜帶環(huán)?？?、貢獻己力，少砍一棵樹。

主題發(fā)想……3.4項目推廣活動改進建議華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想中心城，綠色生活館新生活主義——我樂我活，樂活情調(diào)愛上樂活，提升樂活執(zhí)行力！

整體推廣主題3.4項目推廣活動改進建議華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想

推廣活動：融入“樂活”元素，形成活動主題，愛上“樂活”

導(dǎo)視系統(tǒng)：以自然、生態(tài)的材質(zhì)，體現(xiàn)“樂活”

空間設(shè)計：于環(huán)境布置中體現(xiàn)人與自然的和諧共存，執(zhí)行“樂活”

宣傳品：取自生態(tài)、自然、環(huán)保的材質(zhì)，支持“樂活”

主題表現(xiàn)3.4項目推廣活動改進建議華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想·怡景中心城，“綠色生活館”形象宣傳

·環(huán)保節(jié)能車展

·“環(huán)保購物，人手一袋”公益暢想

·激情夏日，環(huán)保服飾舞會皇后評選

·凱迪拉克“時尚樂活之夜”晚會

·“我樂我活，環(huán)保生活”圖片、素描展

·生態(tài)環(huán)保旅行

·環(huán)保宣傳服務(wù)月

·綠色奧運樂活篝火晚會

·步行不亦樂乎，保護紅樹林活動

推廣概念延展3.4項目推廣活動改進建議華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想

推廣活動設(shè)想1、怡景中心城，“綠色生活館”形象宣傳活動活動地點：中心城中庭活動內(nèi)容：宣傳中心城“LOHAS”的新概念，樹立中心城在公眾心目中良好的公益形象闡述“LOHAS”的概念，“樂活”的生活態(tài)度，世界各國有關(guān)環(huán)保的話題發(fā)起“樂活族”的加入，及在中心城消費可享受到的不一樣的禮遇現(xiàn)場派發(fā)“LOHAS”宣傳單頁傳播載體：中心城宣傳手冊

“樂活中國”網(wǎng)中心城網(wǎng)站及其他網(wǎng)站特報、商報軟文

3.4項目推廣活動改進建議華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想

推廣活動設(shè)想2、環(huán)保節(jié)能車展活動地點：中心城中庭活動內(nèi)容：全球變暖話題，人類應(yīng)該如何對應(yīng)？宣傳環(huán)保意識，身體力行的參與其中現(xiàn)場派發(fā)“LOHAS”宣傳單頁傳播載體：中心城網(wǎng)站及其他網(wǎng)站

3.4項目推廣活動改進建議華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想

推廣活動設(shè)想3、“環(huán)保購物，人手一袋”公益暢想活動地點：中心城中庭活動內(nèi)容：于中心城內(nèi)超市、服務(wù)臺定點發(fā)放環(huán)保購物袋支持環(huán)保集體簽名活動，開展“減塑”宣傳，傳播環(huán)保知識，進行公益環(huán)保實踐現(xiàn)場派發(fā)“LOHAS”宣傳單頁傳播載體：“樂活中國”網(wǎng)中心城網(wǎng)站及其他網(wǎng)站

3.4項目推廣活動改進建議華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想

推廣活動設(shè)想4、激情夏日，環(huán)保服飾舞會皇后評選活動地點：中心城中庭活動內(nèi)容：活動嘉賓須身著質(zhì)地天然、再生的服飾入場現(xiàn)場展示“LOHAS”的品牌，如日本MUJI無印良品、瑞士的Freitag背包、美國洛杉磯Patagonia品牌舞會選出最具“自然健康環(huán)保衣著”獎，獲獎?wù)邔⒊蔀橹行某堑沫h(huán)保宣傳大使現(xiàn)場派發(fā)“LOHAS”宣傳單頁傳播載體：活動宣傳小冊

“樂活中國”網(wǎng)中心城網(wǎng)站及其他網(wǎng)站

3.4項目推廣活動改進建議華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想

推廣活動設(shè)想5、凱迪拉克“時尚樂活之夜”晚會活動地點：中心城中庭活動內(nèi)容：邀請業(yè)界知名人士、社會名流出席晚會宣傳中心城“綠色生活館”形象倡導(dǎo)“LOHAS”代表的健康、和諧的生活方式凱迪拉克作為時尚樂活主題的禮賓車，突顯品牌對環(huán)保和健康生活理念的高度關(guān)注，也與此次活動主題相呼應(yīng)現(xiàn)場派發(fā)“LOHAS”宣傳單頁傳播載體：中心城網(wǎng)站及其他網(wǎng)站特報軟文

3.4項目推廣活動改進建議華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想

推廣活動設(shè)想6、“我樂我活，環(huán)保生活”圖片、素描展活動地點：中心城中庭活動內(nèi)容：將生活中有關(guān)“LOHAS”的點滴以圖片或素描的形式參展獲獎的前三名可成為中心城“樂活族”成員，并可享受在指定品牌專柜贈送環(huán)保服飾一套現(xiàn)場派發(fā)“LOHAS”宣傳單頁

傳播載體：“樂在中國”網(wǎng)中心城網(wǎng)站及其他網(wǎng)站

自行車是“樂活族”主要交通工具

“樂活族”環(huán)保志愿者在清掃垃圾3.4項目推廣活動改進建議華夏柏欣深圳怡景中心城項目簡析及改造設(shè)想

推廣活動設(shè)想7、生態(tài)環(huán)保旅行活動地點：溪涌活動內(nèi)容：中心城“樂活族”及其他自愿者從中心城出發(fā)，騎車至溪涌，選擇的路線絕對的貼近大自然感受大自然，享受大自然帶來的愜意旅行自行車隊于海邊向當(dāng)?shù)鼐用?、游客做環(huán)保宣傳，愛護地球需要大家的共同努力現(xiàn)場派發(fā)“LOHAS”宣