農(nóng)業(yè)綜合體國家示范區(qū)項目可行性研究報告

農(nóng)業(yè)綜合體國家示范區(qū)項目可行性研究報告廣西伊蒙（上思）農(nóng)業(yè)綜合體國家示范區(qū)項目可行性研究報告編制人員：玉洪濤孔長青陳軍溫新李任德章建海龐承光二零一四年十一月廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司廣西伊蒙（上思）農(nóng)業(yè)綜合體國家示范區(qū)項目可行性研究報告報告名目TOC\o"1-4"\u第一章總論 1第一節(jié)項目概要 1一、項目名稱 1二、項目建設性質 1三、項目建設單位 1四、項目負責人 1五、項目建設地點 1六、建設用地 1七、項目建設規(guī)模 1八、項目功能講明 3第二節(jié)項目名稱及建設單位介紹 4一、項目名稱 4二、項目細分簡介 4三、建設單位 7第三節(jié)報告編制依據(jù)和研究范疇 9一、研究范疇與誤差操縱 9二、項目指導思想 10三、編制依據(jù) 11第四節(jié)項目提出背景 13一、項目符合《產(chǎn)業(yè)結構調整指導名目（2011年本）（2013年修訂本）》 13二、國家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策 13三、項目《關于保險資金投資股權和不動產(chǎn)有關咨詢題的通知》 14四、農(nóng)業(yè)綜合體市場背景 15第五節(jié)項目建設的必要性 17一、養(yǎng)老市場市場進展的需要 17二、保險資金投資運營養(yǎng)老地產(chǎn)模式需要 17三、企業(yè)進展的需要 19四、項目產(chǎn)品質量安全需要 20五、進展休閑農(nóng)業(yè)，有利于拓展旅行業(yè)的內涵、外延 21六、有利于提升農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟效益。 22七、有利于促進社會主義新農(nóng)村建設 22第六節(jié)項目建設的可行性 22一、項目優(yōu)勢 22二、項目進展機遇 25第七節(jié)資金來源與使用打算 25第八節(jié)組織方式與實施打算 26一、組織方式 26二、項目建設進度 27四、項目治理 28第九節(jié)要緊研究結論 28第二章養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場分析 33第一節(jié)環(huán)保秸稈建材項目定位及打算產(chǎn)能 33一、環(huán)保秸稈產(chǎn)品定位及優(yōu)勢分析 33二、環(huán)保秸稈打算產(chǎn)能 35三、環(huán)保秸稈建材項目設備選型 36四、環(huán)保秸稈建材典型設備設計圖 40五、項目工藝流程 41六、詳細工藝流程方案 42第二節(jié)環(huán)保秸稈板房項目規(guī)模與內容 43一、建設規(guī)模 43二、建設內容 43三、養(yǎng)老生活區(qū) 44四、休閑娛樂區(qū) 44五、養(yǎng)生康復區(qū) 44六、配套設施區(qū) 44七、室外工程 45第三節(jié)傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式——家庭養(yǎng)老 45一、家庭養(yǎng)老的歷史 45二、家庭養(yǎng)老的基礎 46第四節(jié)養(yǎng)老方式由單一化向多元化進展 46一、養(yǎng)老方式轉變的背景 46二、多樣化的養(yǎng)老方式 47三、養(yǎng)老方式的轉變對養(yǎng)老機構進展的推動 47第三章養(yǎng)老機構需求狀況分析 49第一節(jié)2010-2015年中國養(yǎng)老機構的需求現(xiàn)狀 49一、我國養(yǎng)老機構需求的阻礙因素 49二、老年人對養(yǎng)老機構需求意愿分析 49三、我國養(yǎng)老機構需求存在的咨詢題 50第二節(jié)中國養(yǎng)老機構需求狀況 52一、養(yǎng)老機構床位數(shù)需求模型的選擇 52二、老年人口分性別、年齡數(shù)量的推測 52三、我國養(yǎng)老機構床位數(shù)推測 52第三節(jié)制約我國養(yǎng)老機構需求的緣故 53一、老年人的收入偏低，資金來源渠道少 53二、傳統(tǒng)思想的束縛 53三、養(yǎng)老機構自身的緣故 53第四節(jié)我國養(yǎng)老機構供需對比分析 54一、短期內供求矛盾突出 54二、長期內供求差不多平穩(wěn) 54第四章2011-2015年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資戰(zhàn)略研究 55第一節(jié)2011-2015年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)行業(yè)投資概況 55一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)行業(yè)投資特性 55二、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有良好的投資價值 56三、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境利好 56第二節(jié)2011-2015年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資機會分析 57一、20世紀的投資將由老年人譜寫 57二、中國到2014年老齡人口將達到2億 57三、投資理財業(yè)變陣吸銀發(fā)族 58四、“漂亮投資”節(jié)前熱“銀發(fā)族”成生力軍 58第三節(jié)2011-2015年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資風險及防范 59一、宏觀調控政策風險 59二、金融風險分析 59三、市場競爭風險 60四、市場運營機制風險 60第四節(jié)廣西上思縣在妙鎮(zhèn)老年安養(yǎng)工程項目分析 61一、經(jīng)濟及社會效益分析 61二、結論 61第五節(jié)2015-2018年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資建議 62一、民辦養(yǎng)老服務機構的投資風險和投資建議 62二、開發(fā)老年旅行保險產(chǎn)品 62三、研制老年功能性食品 63第五章我國保險資金股權投資現(xiàn)狀 65第一節(jié)進展背景 65一、我國股權投資進展歷程 65二、我國保險資金股權投資業(yè)務分析 65三、綜合比較 65第二節(jié)模式創(chuàng)新和重點領域 66一、概述 66二、類優(yōu)先股的投資產(chǎn)品 66三、股債結合的投資工具 66第三節(jié)保險投資的創(chuàng)新實踐 67第四節(jié)制造良好股權投資環(huán)境 69第五節(jié)完善保險資金投資股權政策 70第六節(jié)鼓舞保險資產(chǎn)治理機構進行產(chǎn)品創(chuàng)新 70第七節(jié)我國保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的投資方式 72第八節(jié)保險公司運營養(yǎng)老地產(chǎn)的模式 74第九節(jié)運營風險防范之若干法律建議 76第六章項目風險推測及建議 78第一節(jié)項目風險及收益 78一、風險建議 78二、項目收益推測 78三、項目合作模式 80第二節(jié)項目建設目標及定位 80一、指導思想 80二、規(guī)劃目標 80三、項目總體定位 81第三節(jié)項目建設總體布局 82一、進展目標 82二、項目規(guī)劃 82三、綠化景觀規(guī)劃 84第四節(jié)規(guī)劃建設用地布局及功能分區(qū) 85第五節(jié)市場營銷策略和金融模式 87一、市場營銷策略 87二、金融模式 87第六章項目招投標方案 90第一節(jié)新建項目招投標依據(jù)及原則 90一、招投標依據(jù) 90二、招投標原則 90第二節(jié)招標范疇及方式 90第七章節(jié)能方案 92第一節(jié)用能標準和節(jié)能規(guī)范 92第二節(jié)建設項目能源消耗種類和數(shù)量分析 93一、能源消耗種類 93二、能源消耗數(shù)量分析 93三、項目所在地能源供應狀況分析 93第四節(jié)建筑節(jié)能設計 93一、建筑圍護結構差不多組成 93二、外墻節(jié)能設計 94第五節(jié)節(jié)水措施 94第六節(jié)結論 95第八章環(huán)保方案 96第一節(jié)設計依據(jù)及原則 96一、環(huán)境愛護設計依據(jù) 96二、設計原則 96三、建設地環(huán)境條件 97第二節(jié)項目建設和生產(chǎn)對環(huán)境的阻礙 97一、項目建設對環(huán)境的阻礙 97二、項目運營期間產(chǎn)生的污染物 98第三節(jié)環(huán)境愛護措施方案 98一、項目建設期環(huán)保措施 98二、項目運營期環(huán)保措施 99三、環(huán)境治理與監(jiān)測機構 99第九章勞動安全清潔生產(chǎn)及消防方案 101第一節(jié)勞動安全清潔生產(chǎn) 101一、勞動安全 101二、衛(wèi)生防護 102第二節(jié)消防設施 102一、設計依據(jù) 102二、設計原則 103三、火災隱患分析 103四、防火等級 103五、消防措施 103第十章項目投資估算及資金籌措 105第一節(jié)項目總投資規(guī)模 105一、固定資產(chǎn)投資 105二、流淌資金使用 106三、項目總投資 106第二節(jié)投資使用方案 107一、固定資產(chǎn)投資各項目比例分析 107二、流淌資金使用 108第三節(jié)資金籌措方案 108第十一章項目財務分析、經(jīng)濟分析與要緊指標 110第一節(jié)財務效益運算的依據(jù)及講明 110第二節(jié)產(chǎn)品成本估算 110一、直截了當成本 110二、工資及福利費用 111三、折舊及攤銷 111四、修理費 113五、其它費用 113六、總成本費用 114第三節(jié)營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加、利潤及分配 115一、營業(yè)收入 115二、營業(yè)稅金及附加費用 115三、損益、利潤及分配 116第四節(jié)盈利能力分析 118一、投資利潤率，投資利稅率 118二、財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值、投資回收期 118三、項目投資現(xiàn)金流量表 118四、項目資本金現(xiàn)金流量表 121第五節(jié)項目五年還款打算分析 122第六節(jié)盈虧平穩(wěn)分析 125第七節(jié)敏銳性分析 127第十二章綜合結論 129第一節(jié)社會效益 129第二節(jié)經(jīng)濟效益 132一、經(jīng)濟及社會效益分析 132二、結論 133第三節(jié)生態(tài)效益 134第四節(jié)綜合結論 134一、結論 134二、建議 135圖名目TOC\fF\h\z\t"圖標標題"\c圖表1. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司進展模式 7圖表2. 本報告研究范疇 9圖表3. 報告誤差操縱表 9圖表4. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目的功能板塊分析 11圖表5. 本報告編制依據(jù) 12圖表6. 保險資金投資股權投資范疇界定 14圖表7. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司安養(yǎng)模式與傳統(tǒng)模式對比 20圖表8. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目資金來源與使用打算 25圖表9. 項目建設期詳細進度打算方案 27圖表10. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目進展目標 28圖表11. 項目建設對防城港市經(jīng)濟和社會效益產(chǎn)的奉獻 29圖表12. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目綜合經(jīng)濟技術指標 30圖表13. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目綜合效益示意圖 32圖表14. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目產(chǎn)品應用實例分析 33圖表15. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司擴建環(huán)保秸稈產(chǎn)能規(guī)劃表 35圖表16. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司擴建項產(chǎn)能規(guī)劃圖例分析 35圖表17. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目要緊生產(chǎn)設備一覽表 36圖表18. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目典型設備設計圖 40圖表19. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司環(huán)保秸稈建材工藝流程 41圖表20. 養(yǎng)老方式的轉變對養(yǎng)老機構進展的推動分析 47圖表21. 2011-2015年我國養(yǎng)老機構床位數(shù)推測 52圖表22. 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資前景看好 55圖表23. 我國人口老齡化進展現(xiàn)狀 57圖表24. 養(yǎng)生養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)市場分析 58圖表25. 2011-2015年我國養(yǎng)老行業(yè)同業(yè)競爭風險及操縱策略 60圖表26. 廣西上思縣在妙鎮(zhèn)老年安養(yǎng)工程亮點分析 61圖表27. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建招標方案和不招標申請表 91圖表28. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目固定資產(chǎn)投資分析 105圖表29. 2015-2017年安養(yǎng)產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入資金率 106圖表30. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目固定資產(chǎn)投資分析 106圖表31. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目固定資產(chǎn)投資比例分析 107圖表32. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目資金來源與使用打算 108圖表33. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司要緊原輔材料和動力成本表 110圖表34. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目折舊及攤銷 111圖表35. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目固定資產(chǎn)折舊費估算表 112圖表36. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷費估算表 113圖表37. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目逐年總成本費用運算詳細表 114圖表38. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加運算詳細表 115圖表39. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目損益和利潤分配表 117圖表40. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目財務評判指標一覽表 118圖表41. 項目投資現(xiàn)金流量表 119圖表42. 項目資本現(xiàn)金流量表 121圖表43. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目五年還款打算分析 122圖表44. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目成本與收入比例分析 125圖表45. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目盈虧平穩(wěn)圖例分析 126圖表46. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司敏銳性分析表 127圖表47. 請設置截距為方案收益率分析 128圖表48. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司敏銳性圖例分析 128圖表49. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目進展目標 129圖表50. 項目建設對防城港市經(jīng)濟和社會效益產(chǎn)的奉獻 130圖表51. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目綜合經(jīng)濟技術指標 132第一章總論第一節(jié)項目概要一、項目名稱廣西伊蒙（上思）農(nóng)業(yè)綜合體國家示范區(qū)項目二、項目建設性質新建三、項目建設單位廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司四、項目負責人法人代表：玉洪濤五、項目建設地點廣西上思縣在妙鎮(zhèn)（見附圖）六、建設用地規(guī)劃用地七、項目建設規(guī)模1、有機農(nóng)產(chǎn)品展現(xiàn)中心農(nóng)家樂特色餐廳（總占地面積100畝，60套獨棟，每套二層1000平方米，每套配200平方米獨立花園，租期5年、10年、20年）；2、農(nóng)家樂文化休閑獨立會所（總占地面積100畝，50套，獨棟，每套二層200平方米，每套配100平方米獨立花園，租期5年、10年、20年）；3、農(nóng)家樂特色小食一條街（總占地面積50畝，200套，連排，每套100平方米，配30平方米磚混廚房，租期3年、5年、10年）；4、農(nóng)家樂有機大棚自由種養(yǎng)園（總占地面積1000畝，每套500平方米大棚加二層100平方米木房及66平方米獨立露天花園）；5、有機農(nóng)業(yè)大棚立體種養(yǎng)園（總占地面積1000畝，具體規(guī)劃附件1）；6、有機農(nóng)業(yè)成品深加工園（總占地面積200畝，含冷庫及物流停車場）；7、休閑觀光園《總占地面積50畝兼50個獨立單元高爾夫果嶺推桿練習場）；8、1萬頭黑山羊養(yǎng)殖區(qū)，占地1000畝；9、1萬頭小黃牛養(yǎng)殖區(qū)，占地1000畝；10、1000畝南方哈密瓜，優(yōu)質西瓜種植采摘區(qū)；11、500畝游湖休閑養(yǎng)溝區(qū)；12、1萬畝巨菌草種植加工區(qū)；13、3000畝優(yōu)質良種中草藥種植觀光區(qū)；14、低空席勒直升飛機產(chǎn)業(yè)園區(qū)（占地10平方公里）。15、用航空、低空旅行（包括席勒直升飛機組裝、修理、保養(yǎng)、培訓、展覽、表演等）規(guī)劃用地10平方公里1.5萬畝。16、建設規(guī)模項目區(qū)新建老年公寓1700余間（套），將容納約3000張床位，可解決3000余位老年人的養(yǎng)老住宿咨詢題。17、建設內容秸桿房老年公寓建設內容要緊包括：養(yǎng)老生活中心、圖書室及學習中心、文化娛樂中心、老年健身中心、養(yǎng)生康復中心、養(yǎng)老服務從業(yè)培訓中心、辦公服務中心、老年再創(chuàng)業(yè)等，同時，充分利用建筑空間，科學合理地配套完善功能齊全的附屬設施，修建超市、噴泉、中央景觀、健康步道、健身場地、養(yǎng)生基地、醫(yī)療基地、地面停車場、文化娛樂活動室等多個功能園區(qū)。整個園區(qū)布局合理、設施完備，景觀文雅、交通便利，安全防范措施到位，建筑密度37.5%，容積率0.75，綠化率45%.（1）養(yǎng)老生活區(qū)要緊為老年公寓，總建筑面積83500㎡。按照不同老人的不同需求，居室模式要緊包括：一室一衛(wèi)、一室一廳一衛(wèi)、一室一廳一廚—衛(wèi)和兩室一廳一衛(wèi)、兩室一廳一廚一衛(wèi)，戶型面積在40-80㎡。憑借文雅的環(huán)境、齊全的設備為老人提供溫馨、舒服的居住場所。（2）休閑娛樂區(qū)體閑娛樂中心總建筑面積7000㎡。要緊包括圖書室及學習中心、垂釣中心、洗浴中心、再創(chuàng)業(yè)中心、文化娛樂中心、養(yǎng)老服務從業(yè)培訓中心、旨在老人閑暇時刻為其提供進展個人愛好、天賦和潛能，提升生活質量的場所。（3）配套設施區(qū)要緊包括膳食部、商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)以及其他配套用房。膳食部由專業(yè)的營養(yǎng)師為入住老人提供營養(yǎng)餐。商業(yè)區(qū)包括購物中心、老年旅行咨詢中心、老年保險服務、老年婚介服務、老年代辦及法律咨詢服務。辦公用房要緊含工作人員辦公室和物業(yè)治理室等。其他配套設施，要緊含洗衣房、浴室、鍋爐房、變配電室、泵房等。視頻器材、老人定位器、搜索器，做到一人有難，每人都及時去救，并科學治理，時時預防。（4）室外工程要緊為道路及停車場、運動場、園林綠地、假山?jīng)鐾さ取２季趾侠?，適宜老人鍛練和休憩，花草、樹木、涼亭、池塘、草地綠化率達40%以上。老人們閑暇時刻還可培養(yǎng)土地，種養(yǎng)殖自己喜愛的蔬菜、瓜果、水產(chǎn)等。八、項目功能講明1、有機農(nóng)產(chǎn)品展現(xiàn)中心及農(nóng)家樂特色餐廳，25套獨棟，引進知名餐飲品牌進駐。2、農(nóng)家樂文化休閑獨立會所，50套獨棟，引進私營企業(yè)、私營老總、山漸青業(yè)主，統(tǒng)一策劃分區(qū)推廣。3、農(nóng)家樂特色小食一條街200套，引進中山路、園湖路等小食店家，統(tǒng)一策劃分區(qū)推廣。4、農(nóng)家樂有機大棚自由種養(yǎng)園200套，為私營企業(yè)、私營老總，統(tǒng)一策劃分區(qū)推廣。5、有機農(nóng)業(yè)大棚立體種養(yǎng)園150畝，自營，為山漸青業(yè)主做訂制，為美食城訂制，為電商平臺訂制，為銀行金卡以上VIP客戶訂制。6、有機農(nóng)業(yè)深加工園，自營，為私營企業(yè)、私營老總、美食城訂制，為電商平臺訂制，為銀行金卡以上VIP客戶推廣訂制。7、背對桃花觀光園建二層5000平方米高爾夫俱樂部休閑會所，設計50個獨立單元高爾夫果嶺推桿練習場《每個單元配一個獨立茶吧）。8、秸桿房老年公寓地址位于廣西上思縣在妙鎮(zhèn)河灣村，勞動定員500余人，由熱愛養(yǎng)老事業(yè)的專業(yè)隊伍組成，其經(jīng)濟實力和治理能力具備承擔擬建項目投資建設的要求和差不多條件。9、項目規(guī)劃目標本項目以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為進展龍頭，以廣西及上思縣老人為客源，面向全國中產(chǎn)階級以上家庭老人。達到高起點、高水準、高附加值，縱深進展規(guī)模。綜合利用、降低成本、資源互補、提升產(chǎn)業(yè)規(guī)模。產(chǎn)業(yè)估量規(guī)模：按照建設規(guī)劃的合理性、地理環(huán)境和外部條件情形、資金及社會需求等因素確定本項目可形成3000張床位的能力。10、項目規(guī)模與內容秸桿房老年公寓總體規(guī)劃建設內容由養(yǎng)老生活區(qū)、養(yǎng)生康復區(qū)、休閑娛樂區(qū)和附屬配套區(qū)三大園區(qū)組成。要緊功能包括為老年人開展生活照管、健身娛樂、養(yǎng)生康復、小型醫(yī)療、老年大學、生態(tài)采摘、配套商業(yè)、酒店公寓、精神安慰、心理咨詢等方面服務。第二節(jié)項目名稱及建設單位介紹一、項目名稱項目名稱：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“廣西伊蒙（上思）農(nóng)業(yè)綜合體國家示范區(qū)項目”。二、項目細分簡介（一）新型環(huán)保秸稈板材項目項目建設以市場為向導，以提升經(jīng)濟效益和社會效益為目標，充分發(fā)揮企業(yè)在新型秸稈板材系列產(chǎn)品生產(chǎn)的技術領先優(yōu)勢，盡可能為哈爾濱市通河縣經(jīng)濟進展做出奉獻。在項目投資的同時解決當?shù)?500人勞動力就業(yè)咨詢題。項目的實施主動采取各種環(huán)保節(jié)能措施，實現(xiàn)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的企業(yè)進展戰(zhàn)略。企業(yè)本著服務社會，投資以后的思想，主動推進先進的生產(chǎn)技術，將引入國際先進生產(chǎn)線，使我國新型秸稈板材芯的生產(chǎn)達到國際領先水平。以新型秸稈板材重點領域，產(chǎn)品屬于新材料制造業(yè)。以推進科技進步和創(chuàng)新為動力，以提升新材料制造業(yè)核心競爭力為可連續(xù)進展能力，提升質量和效益，提升治理水平和整體素養(yǎng)為目標，抓住戰(zhàn)略機遇，引導行業(yè)健康進展。項目對新型秸稈板材行業(yè)的進展有著重大的指導意義。（二）綠色居住社區(qū)項目“421”家庭養(yǎng)老壓力加大，針對"獨子養(yǎng)老"面臨的逆境，目前市場形成了"以居家養(yǎng)老為基礎，社區(qū)養(yǎng)老為依靠，機構養(yǎng)老為補充"的養(yǎng)老服務體系，我國養(yǎng)老依舊以居家養(yǎng)老為主體，大致占90%。按照老年人的養(yǎng)老心理，大部分的老年人不服老，對單純的老年社區(qū)會心理抗性大，因此復合全齡社區(qū)養(yǎng)老主題開發(fā)路線風險相對較小，老人與兒女同住一個小區(qū)的不同公寓，針對祖孫三代設置不同特色的配套設施，既方便了家人照管，也可不能讓老人感到孤獨，社區(qū)的養(yǎng)生、醫(yī)療、親子、教育等配套設施也能夠滿足三代人的不同需要，這是都市郊區(qū)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的常見模式。本項目以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為進展龍頭，以北京市及上思縣老人為客源，面向全國中產(chǎn)階級以上家庭老人。達到高起點、高水準、高附加值，縱深進展規(guī)模。綜合利用、降低成本、資源互補、提升產(chǎn)業(yè)規(guī)模。產(chǎn)業(yè)估量規(guī)模：按照建設規(guī)劃的合理性、地理環(huán)境和外部條件情形、資金及社會需求等因素確定本項目可形成3000張床位的能力。項目由熱愛養(yǎng)老事業(yè)的專業(yè)隊伍組成，其經(jīng)濟實力和治理能力具備承擔擬建項目投資建設的要求和差不多條件。（三）農(nóng)業(yè)項目（1）特種野豬養(yǎng)殖基地建設建設年出欄萬頭特種野豬的生態(tài)養(yǎng)殖科技園，并配套建設相應的飼料種植基地、有機肥加工基地、飼料加工基地、農(nóng)副產(chǎn)品加工基地。特種野豬行業(yè)進展到今天，我國特種野豬行業(yè)盡管得了一定的進展，但由于資源、技術等分散，繁育體系并沒有完全建立起來，加上選擇方法落后，真正進行種豬選育的廠家專門少，難以建立一體化的團隊，進展后勁不足。優(yōu)良特種野豬產(chǎn)業(yè)化沒有形成，部分雜亂特種野豬充滯市場，合格優(yōu)良特種野豬并不能滿足市場需求，不僅直截了當?shù)膶е绿胤N野豬生產(chǎn)水平低下，也造成國內特種野豬育種工作長期處于“引進—退化—再引進—再退化”的落后被動局面，阻礙了特種野豬行業(yè)的進展。由此可見，特種野豬必須實行產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)，利用現(xiàn)代育種技術，培養(yǎng)出習慣市場需求的新品系、新品種和配套系，才能得以連續(xù)、健康進展。（2）特種牛、羊繁育基地建設本項目生產(chǎn)的優(yōu)質育肥、肉用牛羊將要緊提供給公司差不多建成的牛羊屠宰、加工廠，用于生產(chǎn)高檔分割優(yōu)質牛、羊肉，提供給公司自營和加盟的餐飲公司，以及要緊都市的賓館、飯店、超市；同時依靠較完善的銷售網(wǎng)絡體系向北京市提供優(yōu)質精加工牛羊肉。同時，本項目生產(chǎn)的優(yōu)質良種牛、羊也將提供給尉犁縣及周邊縣市的養(yǎng)殖戶進行規(guī)范化養(yǎng)殖，然后收購加工、銷售。本項目是一個集良種繁育、標準化育肥養(yǎng)殖示范、飼草料種植和加工于一體的綜合養(yǎng)殖示范項目。（四）浮沉發(fā)電項目項目是專門生產(chǎn)制造動力能源的設備，它的運行生產(chǎn)過程完全在液體中進行，只有動力能源輸出時與外界接觸，輸送完能量又回到液體中運行生產(chǎn)，每6—18秒（人為調整）完成一次生產(chǎn)輸送過程。生產(chǎn)輸送的能量以需要設計而定，需要多少就設計多少，從一噸至一千噸都能設計制造出來。在運行生產(chǎn)時差不多達到零重力狀態(tài)，，即1300噸重的動力器已變成無重量動力器在運動做功生產(chǎn)能源。我們如此設計的目的在于使浮沉式旋轉動力器能夠像在太空中的那種零重力環(huán)境里運動，我們就能夠用少量的能量運轉這臺設備，現(xiàn)在是用最高2%的能量，生產(chǎn)出90%以上的能量輸出來發(fā)電。能夠達到物質能源零消耗、廢水、廢渣、廢氣零排放、立體環(huán)境零污染。經(jīng)濟效益推測：由于“物體動力能源”發(fā)電方法是一種物體合成的專門動力，與物質動力有極大的區(qū)別，物質動力能源每發(fā)出一度電，就把產(chǎn)生一度電的能源消耗完了。因此，運行成本高，而物體動力能源發(fā)出一度電，運動360次，產(chǎn)生一度電后，設備完好無缺，物質能源是零消耗（物體動力的能源設備能夠使用15768次，相當于50年，是煤的43.8萬倍），因此，運行成本低。這種發(fā)電方法有專門多生產(chǎn)運行標準差不多上達到極限的，是現(xiàn)在的各種發(fā)電方法無法相比的。三、建設單位廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司成立于2014年4月，位于南寧市民族大道157號財寶國際廣場，注冊資本1000萬元，公司以農(nóng)業(yè)資源和土地資源為基礎，將觀光游玩、休閑度假、商貿會展、創(chuàng)意文娛、科普博覽等要緊功能進行有機結合所形成的產(chǎn)業(yè)互動、功能互補的泛農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)集合區(qū)。公司項目建設將持續(xù)融入觀光農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、科技農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等所形成的不同的農(nóng)業(yè)園區(qū)，通過持續(xù)的進展所形成的泛農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。新一代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)進展是以農(nóng)業(yè)綜合體的進展思路，建設一個能夠體現(xiàn)農(nóng)業(yè)同多種產(chǎn)業(yè)復合功能的“多種創(chuàng)新業(yè)態(tài)集群”展現(xiàn)空間，并形成一定價值鏈的綜合性、多元化、創(chuàng)新型的新一代農(nóng)業(yè)進展現(xiàn)范區(qū)，成為推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和生態(tài)文明建設，構建中國漂亮鄉(xiāng)村的重要組成部分。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司是一家立足于中國，為國際國內各個類型意欲安養(yǎng)晚年的老年群體提供整體化、系統(tǒng)化、全方位服務的綜合性專業(yè)機構，具備專業(yè)化運營治理能力，全面服務和布置是實施的豐富體會。要緊運營范疇包括：從行政治理服務、安養(yǎng)住宅、高級公寓、聯(lián)體別墅、護理醫(yī)院、旅行度假村到會務博覽中心、商業(yè)飲食、家政保安、物流、銀行、郵電、保險、公園、游泳池、圖書館、健身房、演藝廳、宗教寺院教堂等，包羅了社會生活各種行業(yè)的服務和功能，使每一位入住者都能得到舒心中意的服務。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司進展模式（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）公司在基于養(yǎng)生和養(yǎng)老進展上的共性，在要素、資源、配套上都能夠實現(xiàn)共享。與此同時，這些資源和配套也能夠滿足企業(yè)、中短期客戶的旅行度假會議商務等需求，從而搭配起項目進展的養(yǎng)老、養(yǎng)生、旅行三大產(chǎn)業(yè)功能。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司進一步完善產(chǎn)業(yè)鏈，將生產(chǎn)的新型環(huán)保秸稈板材，應用“伊蒙（上思）休閑農(nóng)業(yè)和生態(tài)養(yǎng)老項目”上，公司伊蒙（上思）休閑農(nóng)業(yè)和生態(tài)養(yǎng)老項目倡導綠色居住建筑是一種高居住質量、高性能、高生活品味的節(jié)能建筑，采納各種環(huán)保節(jié)能建材，水電比一樣建筑節(jié)約大致30%。綠色建筑目前在世界范疇內被廣泛關注，低碳環(huán)保是國際趨勢，在田園養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)中更應該領先示范，包括特種種植和養(yǎng)殖、生態(tài)環(huán)保板材、環(huán)保建材使用、浮沉發(fā)電方式供電、倡導健康綠色的生活方式等。綠色建筑社區(qū)一樣具有較低的容積率，卻具有較高的綠化率，大面積水系必不可少，它純樸外觀與清新的環(huán)境能夠讓人心靈致靜，返樸歸真。老年人在心理上容易產(chǎn)生孤獨感的心理特點與需要，綠色建筑也給予了專門關注，綠色住宿空間布局體現(xiàn)老年人自立性、健康性、安全性。設備與設施按老年人的人體尺度和心理、生理特點進行設計，體現(xiàn)適用性，兼顧老人與照管者的使用要求，空間可改造?？傊?，綠色居住社區(qū)的舒服性與環(huán)保性為養(yǎng)生養(yǎng)老提供了專門好的環(huán)境，是在國家倡導節(jié)能減排，低碳生活背景下的新型養(yǎng)生養(yǎng)老模式。第三節(jié)報告編制依據(jù)和研究范疇一、研究范疇與誤差操縱本報告通過對以下咨詢題的調查研究來分析項目立項和實施的可行性和收益前景，分析結論作為企業(yè)制定具體進展規(guī)劃和項目建設的參考資料。本報告研究范疇序號研究范疇1項目所在企業(yè)的差不多現(xiàn)狀、競爭優(yōu)勢、投資治理能力2項目產(chǎn)品所在行業(yè)的進展情形、企業(yè)競爭環(huán)境3市場供求與價格體系4項目建設、營銷、技術組織、設備配置、安全環(huán)保方案的設計與可行性分析5項目資金的統(tǒng)籌和財務規(guī)劃推測6項目投資價值分析7項目涉及的各類風險和處理措施8對項目建設可行性的評估結論（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）報告誤差操縱范疇如下：報告誤差操縱表項目行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)企業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)市場調查數(shù)據(jù)訪談整理數(shù)據(jù)企業(yè)調查數(shù)據(jù)公布資料修正總體準確度誤差控制范疇0%0%<3%<5%<1%<6%96.5%（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）二、項目指導思想1、堅持科學性、合理性與實際建設可行性相結合的原則。2、堅持因地制宜，按照自然地理環(huán)境條件，合理有效利用土地，節(jié)約用地的原則．各項建設應當相對集中，生態(tài)優(yōu)先，合理安排生產(chǎn)與生活用地的原則。3、堅持突出農(nóng)耕文化特色，愛護和改善生戀環(huán)境，防治污染和其他公害進展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)及休閑產(chǎn)業(yè)。4、堅持功能布局重點突出、結構清晰合理、服務設施配套完善的原則。5、遵循市場需求．順應時代潮流的原則．6、突出生態(tài)有機農(nóng)業(yè)特色的原則。以生態(tài)有機農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化開發(fā)為重點，兼顧蔬菜、水果等新品種的引進、展現(xiàn)、推廣，并使生態(tài)有機農(nóng)業(yè)開發(fā)與休閑旅行有機結合。7、突顯現(xiàn)代高新技術特色原則以生態(tài)有機農(nóng)產(chǎn)品深加工為重點，突出無公害生產(chǎn)技術，突出生物工程技術專業(yè)化生產(chǎn)技術，生物栽培技術等。8、堅持市場導向的原則生態(tài)休閑農(nóng)莊建設的成功與否，市場是決定要素，在產(chǎn)品生產(chǎn)，在項目選擇、技術的引進的各個環(huán)節(jié)，要注重市場的調查，堅持市場引導生產(chǎn)，市場引導項目，市場決定技術。9、堅持企業(yè)運作的原則項目建設治理、運作均按現(xiàn)代企業(yè)的治理模式進行，同時需主動與當?shù)卣献鳎瑺幦≌闹С趾驼叩膬?yōu)待。10、堅持可連續(xù)進展的原則社會的變遷，經(jīng)濟的進展，正在孕育一個品質生活，關愛生命的時代，養(yǎng)生養(yǎng)老需求蓬勃進展。項目以居住、娛樂、休閑、健康理療、運動、餐飲、照護等方式養(yǎng)老和養(yǎng)生，讓生命得以關愛，健康得以照護。養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是相伴著我國老齡化社會矛盾的日益凸顯、社會經(jīng)濟的持續(xù)進展、收入結構的變化而應運而生的。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目的功能板塊分析（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）項目建設以建設以弘揚中華民族敬老、愛老、助老的傳統(tǒng)美德，推進我國老齡事業(yè)健康進展，打造的中國小康建設安養(yǎng)工程，盡可能為防城港市經(jīng)濟進展和社會穩(wěn)固做出奉獻，同時解決當?shù)?500人勞動力就業(yè)咨詢題。我國十二五的目標:全面建設小康社會，深化改革開放、加快轉變經(jīng)濟進展方式。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“廣西伊蒙（上思）農(nóng)業(yè)綜合體國家示范區(qū)項目”是順應社會需求趨勢，引領我國以養(yǎng)生養(yǎng)老為代表的健康產(chǎn)業(yè)的進展時代。三、編制依據(jù)（一）依據(jù)1、《中共中央國務院關于主動進展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)扎實推進社會主義新農(nóng)村建設的若干意見》（中發(fā)[2007]1號）2、《中共中央國務院關于推進社會主義新農(nóng)村建設的若干意見》（中發(fā)[2006]l號）3、《全國農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟進展第十二個五年規(guī)劃》2010—2015年4、《國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營項目可行性研究報告編寫大綱）和《國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營項目摘要》[國農(nóng)辦2007199號]5、《中華人民共和國環(huán)境愛護法》6、《中華人民共和國合同法》7、（建設頃目環(huán)境愛護治理方法）8、《廣西壯族自治區(qū)國民經(jīng)濟和社會進展十二五規(guī)劃綱要》9、《村鎮(zhèn)規(guī)劃標準》GB50188-9310、《南寧市農(nóng)業(yè)相農(nóng)村經(jīng)濟進展十二五規(guī)劃綢要》11、建設方提供的有關文件和基礎材料等項目建設要注意環(huán)境資源的愛護，盡可能地減少植被破壞，加大對林地。草地的愛護，加大對土地資源的治理．實施可連續(xù)進展，防止水土流失，加大生態(tài)休閑農(nóng)莊的生態(tài)環(huán)境建設，注重無公害生產(chǎn)技術的應用，農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)廢棄物的無害化和資源化處理。本報告要緊依據(jù)以下資料結合定量分析與定性研究的差不多方法對項目涉及咨詢題進行詳細的闡述。要緊分析方法涉及計量經(jīng)濟學有關理論與模型、數(shù)理統(tǒng)計分析技術、項目治理理論、財務分析推測模型、德爾菲詢咨詢調研法、實地考察與誤差操縱技術等。本報告編制依據(jù)序號本報告編制依據(jù)1國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)2《廣西省工業(yè)建設項目用地操縱指標》（修訂）版3國家發(fā)改委、建設部公布的《建設項目經(jīng)濟評判方法與參數(shù)》4海關總署健康養(yǎng)生產(chǎn)品進出口統(tǒng)計數(shù)據(jù)5國家監(jiān)管政策制定有關資料6國內養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)調查資料7行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站資料8國內養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)調查資料9廣西省防城港市有關規(guī)定10《我國“十二五”進展規(guī)劃》11在妙鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)進展規(guī)劃12企業(yè)經(jīng)營統(tǒng)計信息13廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司企業(yè)內部資料14廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目股權租賃投（融）資打算書的托付書（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）第四節(jié)項目提出背景一、項目符合《產(chǎn)業(yè)結構調整指導名目（2011年本）（2013年修訂本）》廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“防城港濱海乾屯坤泰老年安養(yǎng)工程項目”，符合《產(chǎn)業(yè)結構調整指導名目（2011年本）（2013年修訂本）》第一類鼓舞類中：一、農(nóng)林業(yè)2、農(nóng)產(chǎn)品基地建設3、蔬菜、瓜果、花卉設施栽培（含無土栽培）先進技術開發(fā)與應用4、優(yōu)質、高產(chǎn)、高效標準化栽培技術開發(fā)與應用11、生態(tài)種（養(yǎng)）技術開發(fā)與應用三十七、其他服務業(yè)10、養(yǎng)老服務11、社區(qū)照管服務12、病患陪護服務廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“防城港濱海乾屯坤泰老年安養(yǎng)工程項目”符合《產(chǎn)業(yè)結構調整指導名目（2011年本）（2013年修訂本）》第一類鼓舞類項目。二、國家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策(1）按照國務院制定的《建筑節(jié)能治理條例》《節(jié)約能源法》(2）國土資源部《關于印發(fā)國有建設用地供應打算編制規(guī)范(試行)的通知》(國土資發(fā)(2010）117號)（3）《中華人民共和國老年人權益保證法》；（4）《國務院辦公廳轉發(fā)民政部關于加快實施社會福利社會化意見的通知》（國發(fā)【2000】19號）；（5）全國老齡委聯(lián)合民政部等國家十部委發(fā)文《關于全面推進居家養(yǎng)老服務工作的意見》（國發(fā)【2006】6號）；（6）國務院關于加快進展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見（國發(fā)【2013】35號）（7）民政部、全國老齡辦關于學習貫徹《國務院關于加快進展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》的通知（民發(fā)[2013]157號）(8)建筑設計防火規(guī)范；(9)民用建筑節(jié)能規(guī)范：(10)建筑設計給排水設計規(guī)范等。三、項目《關于保險資金投資股權和不動產(chǎn)有關咨詢題的通知》按照《關于保險資金投資股權和不動產(chǎn)有關咨詢題的通知》的新規(guī)，在不動產(chǎn)投資方面，保監(jiān)會改進了基礎設施與不動產(chǎn)金融產(chǎn)品投資比例的運算方法，增加了保險公司的操作空間；明確了保證房建設和養(yǎng)老項目有關事項，承諾保險資金采納多種投資方式，支持國家重大民生和進展工程。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“防城港濱海乾屯坤泰老年安養(yǎng)工程項目”符合《關于保險資金投資股權和不動產(chǎn)有關咨詢題的通知》，明確支持明確了保證房建設和養(yǎng)老項目，然而在保證房方面險資是慎重介入的。以此，養(yǎng)老項目方面，屬于保險資金投資股權直截了當投資項目，險資進入股權融資租賃資金來源渠道拓寬，政策利好。保險資金投資股權投資范疇界定（資料來源：關于保險資金投資股權和不動產(chǎn)有關咨詢題的通知）四、農(nóng)業(yè)綜合體市場背景（一）國內休閑農(nóng)業(yè)市場在我國，休閑農(nóng)業(yè)顯現(xiàn)于20世紀80年代，要緊顯現(xiàn)在東南沿海以及大都市和周邊旅行景點區(qū)。盡管我國產(chǎn)業(yè)顯現(xiàn)的時刻晚，但由于我國是世界的農(nóng)業(yè)大國，因此進展速度迅猛，專門快能夠改觀農(nóng)業(yè)結構，促進農(nóng)村GDP增長，并成為農(nóng)村社會經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)之一。休閑農(nóng)業(yè)的早期興起時期以觀光為主，90年代之后，休閑和觀光相結合的格局進展起來，21世紀后，就步入了功能拓寬為休閑，體驗，觀光，旅行，健身，教育，學習，度假等綜合功能的規(guī)范經(jīng)營時期。2013年，我國進展了150多萬家具有休閑農(nóng)業(yè)特色的農(nóng)家樂，有相當規(guī)模的休閑農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)有12000多家，直截了當?shù)氐膹臉I(yè)人員有300多萬人，年接待游客大約有7億人次，年經(jīng)營收入達到900億元左右，我國當前的休閑農(nóng)業(yè)進展已初具規(guī)模，成為新農(nóng)村建設和進展的亮點之一。我國休閑農(nóng)業(yè)的進展分布不均，其要緊緣故是經(jīng)濟進展的不平穩(wěn)導致的都市化和居民收入的差異。在東南沿海發(fā)達地區(qū)如北京上海、長三角珠三角一帶，早先進展了該產(chǎn)業(yè)，而現(xiàn)在也逐步向中小都市蔓延。旅行行業(yè)較發(fā)達的省市如云南、新疆、四川、河南等地也較早引進先進休閑農(nóng)業(yè)技術并進展了旅行農(nóng)漁牧業(yè)。（二）廣西休閑農(nóng)業(yè)進展現(xiàn)狀近年來，全區(qū)農(nóng)業(yè)部門結合各地實際，按照”敖傭”思路，采取有力措施，把休閑農(nóng)業(yè)作為富民強農(nóng)的一項重要工作推進落實，取得明顯成效。2012年，全區(qū)休閑農(nóng)業(yè)接待游客3890多萬人次，休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)收入108.9億元，農(nóng)民從中增收50多億元。到2013年上半年，全區(qū)累計建立休閑農(nóng)業(yè)景點1690多個、農(nóng)家樂旅行點1395個，輻射帶動農(nóng)業(yè)種養(yǎng)面積220多萬畝。2013年，全區(qū)14個市重點圍繞“耙皇幸惶踔饗”弒，各選擇若干個景點，聯(lián)合打造休閑農(nóng)業(yè)精品線路；各縣（市、區(qū)）圍繞“耙幌匾桓鎏氐”惚，構建休閑農(nóng)業(yè)精品線路，每個縣（市、區(qū)）重點建設1個接待能力在30萬人次以上的休閑農(nóng)業(yè)點，全年全區(qū)休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)值要達到114億元。力爭到2015年，全區(qū)休閑農(nóng)業(yè)園進展到500個，休閑農(nóng)業(yè)景點（區(qū)）接待游客3000萬人次，休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)值達125億元。廣西依靠田園景觀、農(nóng)業(yè)景觀和自然生態(tài)資源，建設了一批集農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)耕體驗、文化娛樂、教育展現(xiàn)、生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)品加工銷售于一體的休閑農(nóng)業(yè)項目、景區(qū)、村屯，形成了山水田園、都市科普、節(jié)慶休閑、休閑養(yǎng)生、漁樂休閑等多種進展類型。15公里荷蓮休閑農(nóng)業(yè)長廊、恭城鄉(xiāng)村休閑農(nóng)業(yè)游、武宣萬畝葵花休閑農(nóng)業(yè)游等，特色鮮亮，亮點突出。一批富有廣西特色的休閑農(nóng)業(yè)品牌逐步形成，如體現(xiàn)稻作文化的龍脊梯田、對接東盟國家的八桂田園等。目前，全區(qū)40％以上縣市都舉辦有各具特色的休閑農(nóng)業(yè)節(jié)慶活動。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“廣西伊蒙（上思）農(nóng)業(yè)綜合體國家示范區(qū)項目”是農(nóng)業(yè)綜合體是一種全新的農(nóng)業(yè)進展構想，一種全新的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)運營模式。本文就農(nóng)業(yè)綜合體的定義、內涵、進展歷程、進展模式和運營模式五大方面進行解讀，為農(nóng)業(yè)旅行開發(fā)探究全新的進展模式。第五節(jié)項目建設的必要性一、養(yǎng)老市場市場進展的需要1、進展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有較高的經(jīng)濟價值養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)絕非單純的養(yǎng)老概念，確切地講，它應該屬于一種綜合性的產(chǎn)業(yè)，具有產(chǎn)業(yè)鏈長，關聯(lián)度高，涉及領域廣等特點，其差不多內涵是：一切為滿足老年人專門需要而提供產(chǎn)品和服務的行業(yè)的總稱。進展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不僅能緩解養(yǎng)老咨詢題的日益嚴肅性，而且還有利于形成新的消費熱點，擴大內需，增加就業(yè)崗位，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，成為進展經(jīng)濟的一個新增長點。因此，養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)潛在著龐大的經(jīng)濟價值，是一有著極大開發(fā)潛力的“朝陽產(chǎn)業(yè)”。2、進展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的緊迫性現(xiàn)在中國差不多進入老齡化社會，每年老年人口以800萬的速度在增加，養(yǎng)老差不多成為建設和諧社會的其中一項大咨詢題，龐大的老年群體迫切需要社會承擔起養(yǎng)老責任。要解決這些日益增長的老年。群體的養(yǎng)老咨詢題，僅靠政府運作是不現(xiàn)實的；另外，隨著經(jīng)濟進展和社會變革，家庭養(yǎng)老功能正在逐步弱化，健康咨詢題帶來的對比管的依靠需求等壓力關系到家庭和社會穩(wěn)固進展；再有，國（公）辦養(yǎng)老機構暴露的咨詢題迫切需要社會承擔起養(yǎng)老責任。一是由于政府財力的限制，二是服務水平比較低，許多領域還沒有得到開發(fā)，入住老人容易產(chǎn)生精神抑郁，孤寂落寞等心理疾患等。因此，借助社會力量，合理配置社會養(yǎng)老資源，解決日益突出的養(yǎng)老咨詢題，創(chuàng)新養(yǎng)老理念顯得尤為緊要而迫切。二、保險資金投資運營養(yǎng)老地產(chǎn)模式需要隨著我國社會的老齡化，養(yǎng)老地產(chǎn)市場潛力龐大，而保險資金投資需求與養(yǎng)老地產(chǎn)項目性質具有專門好的匹配性，2010年9月出臺的《保險資金投資不動產(chǎn)暫行方法》、《保險資金投資股權暫行方法》關于保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)持鼓舞態(tài)度。由于我國的養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步時期，其收益率怎么講如何尚不明朗。據(jù)有關測算，較為保守的估量認為養(yǎng)老地產(chǎn)收益率約在4%-10%之間不等，高端養(yǎng)老地產(chǎn)的收益率會偏高一些，一樣而言高于銀行存款、債券，但低于股票投資；而較為樂觀的估量認為養(yǎng)老地產(chǎn)的收益率至少在15%左右。盡管對養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益率的推測不一，然而目前差不多的共識是養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益率將高于銀行存款、債券，但低于風險較高的股票投資。筆者認為，如上所述，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的市場潛力龐大，這在一定程度上降低了投資收益率顯現(xiàn)大幅下降的可能性，有關于其他投資渠道而言，屬于回報率較高且風險較低的投資對象，與保險資金的投資需求相匹配。此外，保險資金可運用的中長期資金與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回收周期具有良好的匹配性。養(yǎng)老地產(chǎn)建設、運營的投資規(guī)模龐大，投資回收周期可長達10至15年，經(jīng)濟實力不強或沒有外部金融工具支持的投資者專門難進入這一領域。而保險公司不僅具有大量可運用資金，而且據(jù)有關統(tǒng)計，保險資金中約有80%以上為壽險資金，壽險資金中約48%是20年以上的長期資金，25%為5—20年的中期資金，與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回收周期十分匹配。目前由于缺乏具有穩(wěn)固回報率的中長期投資項目，致使不論保險資金來源如何、期限長短與否，差不多都用于短期投資。這種資金來源和運用的不匹配，嚴峻地阻礙了保險資金的良性循環(huán)和資金使用成效。保險公司運用中長期資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)能夠在一定程度上緩解這一咨詢題，提升保險資金運用成效?！独淆g事業(yè)“十二五”規(guī)劃》第三條第（四）項指出，“統(tǒng)籌進展機構養(yǎng)老服務。按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局的原則，加大財政投入和社會籌資力度，推進供給型、養(yǎng)護型、醫(yī)護型養(yǎng)老機構建設……政府重點投資興建和鼓舞社會資本興辦具有長期醫(yī)療護理、康復促進、臨終關懷等功能的養(yǎng)老機構。”2009年出臺的《險資投資不動產(chǎn)方法》和《險資投資股權方法》打開了保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)之門。《險資投資不動產(chǎn)方法》第十一條規(guī)定保險資金投資不動產(chǎn)需符合產(chǎn)權清晰、權證齊全、具有明顯區(qū)位優(yōu)勢等條件，但按照第十三條第二款的規(guī)定，“投資養(yǎng)老不動產(chǎn)……不受第十一條第一款第（一）項至第（五）項及區(qū)位的限制……”按照《險資投資股權方法》第十二條，養(yǎng)老企業(yè)屬于保險資金可采納直截了當投資股權方式的少數(shù)幾類企業(yè)。由于保險業(yè)務與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著緊密的聯(lián)系，因此，上述規(guī)定關于保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的限制要明顯少于投資其他與保險業(yè)務無關聯(lián)的不動產(chǎn)或企業(yè)股權。2011年8月3日中國保險監(jiān)督治理委員會最新頒布的《中國保險業(yè)進展“十二五”規(guī)劃綱要》第二章第（六）項規(guī)定，“整合保險產(chǎn)業(yè)鏈，支持保險資金投資養(yǎng)老實體……等有關機構股權?！钡谑碌冢ㄈ模╉椧?guī)定，“推動研究保險資金投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)……等稅收支持政策?！笨梢妵覍用娴姆ㄒ?guī)政策關于社會資金，專門是保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)持鼓舞態(tài)度。然而，目前就社會資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)，國家層面的規(guī)定僅針對非營利性養(yǎng)老服務機構出臺了規(guī)劃、建設、稅費減免、用地、用水、用電等方面的優(yōu)待政策，但未對社會資金投資、運營養(yǎng)老地產(chǎn)做出全面的規(guī)定。地點層面的規(guī)定關于社會資金投資養(yǎng)老服務機構（包括營利性和非營利性）出臺了優(yōu)待政策，并對養(yǎng)老服務機構的設置、運營做出了一些監(jiān)管性規(guī)定，然而各地的規(guī)定并不統(tǒng)一，因此，筆者認為，保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)前需對當?shù)氐膬?yōu)待政策、監(jiān)管規(guī)定進行全面的法律調研。而《險資投資不動產(chǎn)方法》和《險資投資股權方法》關于保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)具有一定的指導意義，但規(guī)定較為原則，在實際操作中有待細化。三、企業(yè)進展的需要廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司是一家立足于中國，為國際國內各個類型意欲安養(yǎng)晚年的老年群體提供整體化、系統(tǒng)化、全方位服務的綜合性專業(yè)機構，具備專業(yè)化運營治理能力，全面服務和布置是實施的豐富體會。項目以經(jīng)營性與公益性相結合的方式，也完全能夠是市場的方式。老年公寓的租售方式，能夠由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉。全面推進居家養(yǎng)老服務，是破解我國日趨尖銳的養(yǎng)老服務難題，切實提升寬敞老年人一輩子命、生活質量的重要出路；是弘揚中華民族尊老敬老優(yōu)良傳統(tǒng)，尊重老年人情感和心理需求的人性化選擇；也是加快進展服務業(yè)，擴大就業(yè)渠道和促進經(jīng)濟增長的重要途徑。“421”家庭養(yǎng)老壓力加大，針對"獨子養(yǎng)老"面臨的逆境，目前市場形成了"以居家養(yǎng)老為基礎，社區(qū)養(yǎng)老為依靠，機構養(yǎng)老為補充"的養(yǎng)老服務體系，我國養(yǎng)老依舊以居家養(yǎng)老為主體，大致占90%。按照老年人的養(yǎng)老心理，大部分的老年人不服老，對單純的老年社區(qū)會心理抗性大，因此復合全齡社區(qū)養(yǎng)老主題開發(fā)路線風險相對較小，老人與兒女同住一個小區(qū)的不同公寓，針對祖孫三代設置不同特色的配套設施，既方便了家人照管，也可不能讓老人感到孤獨，社區(qū)的養(yǎng)生、醫(yī)療、親子、教育等配套設施也能夠滿足三代人的不同需要，這是都市郊區(qū)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的常見模式。本項目以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為進展龍頭，以全國為客源，面向全球中產(chǎn)階級以上家庭老人。達到高起點、高水準、高附加值，縱深進展規(guī)模。綜合利用、降低成本、資源互補、提升產(chǎn)業(yè)規(guī)模。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司安養(yǎng)模式與傳統(tǒng)模式對比（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）四、項目產(chǎn)品質量安全需要衣食住行，百姓生活四件大事，其中民以食為天。目前，在我國衣住行投資規(guī)模已達飽和，只有食那個天大的咨詢題沒有解決好，這不是食品量不足，也不是食品的花色品種不夠，而是符合食品質量安全，讓人放心食用的綠色、有機食品太少，其市場占有量不到1％，發(fā)達國家市場占有量為4％左右。人們在解決衣住行的咨詢題后，對自身生命健康所以格外關注，希望享受質量安全食品，綠色、有機食品存在著一個龐大市場。由此得出結論，我國的下輪投資熱點一定在農(nóng)業(yè)，將圍繞綠色食品、有機食品生產(chǎn)而展開。本項目是綠色、有機農(nóng)業(yè)的一個基礎項目，以生態(tài)休閑農(nóng)莊為龍頭，聯(lián)合周邊農(nóng)民成立合作社，大力進展綠色食品與有機種養(yǎng)，除滿足園區(qū)自身需求外，還將建立現(xiàn)代物流與營銷體系，搶占安全食品的高端市場。休閑農(nóng)業(yè)是正傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)和高科技農(nóng)業(yè)基礎上與現(xiàn)代旅行業(yè)相結合形成的旅行交叉產(chǎn)品，具有以觀光休閑功能為主，生產(chǎn)、生活與生態(tài)相結合，集觀光休閑、會面、購物、娛樂、健身、飲食、住宿等多種服務為一體的新型交叉產(chǎn)業(yè)。在工業(yè)化、都市化迅速進展的今天，休閑農(nóng)業(yè)的進展不僅有利于農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟進展而且也有利于帶動二、三產(chǎn)業(yè)的進展，在一定意義上也迎合了新時期生態(tài)旅行進展的大趨勢。本項目的必要性具體表現(xiàn)在以下幾個方面：五、進展休閑農(nóng)業(yè)，有利于拓展旅行業(yè)的內涵、外延休閑農(nóng)業(yè)作為一種新興的旅行產(chǎn)業(yè)是對旅行業(yè)的一種外延的擴大、內涵的豐富。它不僅提供田園風光、鳥語花香的自然環(huán)境，還能夠吸引旅行者了解農(nóng)村的風情習俗，事受鄉(xiāng)村的天然情玫，實現(xiàn)回來自然、陶冶情操、修身養(yǎng)性的美好愿望。開展新型農(nóng)民就業(yè)培訓，有利于促進農(nóng)民增產(chǎn)增收。農(nóng)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎，但較其他產(chǎn)業(yè)而言，效益較低，導致對農(nóng)業(yè)投入不足，農(nóng)民主動性不高．休閑農(nóng)業(yè)能夠打破產(chǎn)業(yè)界限，使第一、二、三產(chǎn)業(yè)融合進展。在進展農(nóng)業(yè)的同時能夠帶動農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、交通運輸業(yè)、旅行服務業(yè)等的進展，從而帶動整個區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結構調整和優(yōu)化。近年來，新型農(nóng)民就業(yè)培訓已納入民生工程。農(nóng)民是新農(nóng)村建設的主體，建設新農(nóng)村，關鍵是大力提升農(nóng)民素養(yǎng)，培養(yǎng)造就新型農(nóng)民。大力提升農(nóng)民綜合素養(yǎng)，著力培養(yǎng)知識型、守法型、誠信型、創(chuàng)業(yè)型新農(nóng)民能夠有力地促進經(jīng)濟社會進展。項目關于農(nóng)民就業(yè)技能培訓育了具體體現(xiàn)，通過對項目建設區(qū)周邊農(nóng)民進行新型農(nóng)業(yè)種養(yǎng)殖技術?，F(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)治理等農(nóng)業(yè)有關技術的培訓指導，培訓出一批把握現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)科技的新型農(nóng)民，可帶動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的進展和促進農(nóng)民增收。六、有利于提升農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟效益。隨著我國經(jīng)濟進展與國際接軌，我國傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)正向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉變，休閑農(nóng)業(yè)為這種轉變提供了一種新的有效途徑．它不僅能夠提升農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的商品量，還能夠把農(nóng)業(yè)的生態(tài)效益、民間文化等無形產(chǎn)品轉化為合理的經(jīng)濟收入，從而提升農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟效益。七、有利于促進社會主義新農(nóng)村建設認真做好年農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作，穩(wěn)固進展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，確保農(nóng)產(chǎn)品有效供給，對推動全局工作、贏得戰(zhàn)略主動至關重要．為進一步加速社會主義新農(nóng)村建設，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)連續(xù)穩(wěn)固進展、長期確保農(nóng)產(chǎn)品有效供給，全然出路在科技。農(nóng)業(yè)科技是確保國家糧食安全的基礎支撐，是突破資源環(huán)境約束的必定選擇，是加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設的決定力量：具有明顯的公共性、基礎性、社會性。休閑農(nóng)業(yè)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，其進展與其他產(chǎn)業(yè)的進展有著緊密關系．一股來講，休閑農(nóng)業(yè)每制造一個就業(yè)崗位，就可產(chǎn)生多個間接就業(yè)機會，從而促進農(nóng)村富余勞動力的轉移。同時，由于體閑農(nóng)業(yè)的進展需要諸如水、電、通路等配套設施工程，這些投資建設逐步規(guī)模化、規(guī)范化、合理化，有利于加快社會主義新農(nóng)村建設的步伐．從而帶動當?shù)氐霓r(nóng)村、農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟進展?？傊Y合我們的實際，以綠色、生態(tài)、高效為動身點，注重生產(chǎn)與生態(tài)的和諧，注重人與環(huán)境的和諧，注重資源的長效和循環(huán)利用，促進本項目的可連續(xù)進展。帶來人流、物流、資金流相信息流，促進地區(qū)經(jīng)濟的良性升級，帶動有關產(chǎn)業(yè)進展。第六節(jié)項目建設的可行性一、項目優(yōu)勢1、項目內基礎設施條件較好。項目通村公路硬化已差不多完成，交通順暢、運輸便利。水利設施完善，農(nóng)田灌溉條件優(yōu)越。生態(tài)休閑農(nóng)莊內程控電話網(wǎng)已接入項目區(qū)，移動、聯(lián)通的信號覆蓋全區(qū)。此外，有線電視信號也已接入生態(tài)休閑農(nóng)莊。2、區(qū)位條件優(yōu)越。生態(tài)休閑農(nóng)莊處于上思縣近郊，上思縣地處北回來線以南，位于沿海開放都市較有特點的防城港市的西北部，十萬大山的北麓。受海洋氣候調劑，屬南亞熱帶季風氣候區(qū)，陽光充足，雨量充沛，全年無雪，年平均氣溫21.7℃，1月份氣溫最低，平均12.8℃，7、8月份氣溫最高，平均28.2℃，年平均降雨量達1300毫米。上思縣具有專門的區(qū)位優(yōu)勢，東鄰粵港澳，面臨北部灣，直截了當東南亞，背靠云貴川，是華南經(jīng)濟圈、大西南經(jīng)濟圈和東盟經(jīng)濟圈的交匯中線。具有近海、沿邊、沿線、沿江的特點，上思縣地處十萬大山北麓，北距廣西首府南寧100km，東離防城港港口118km，距北海港204公里；近邊，距中越邊境的東興市、憑祥市分別只有204公里和230公里。位于廣西沿海沿邊開放都市的中心地帶，地理位置十分優(yōu)越。全縣總面積2810km2，其中耕地面積240km2，森林面積1690km2，水面近90km2，可利用荒山荒地660km2。總人口21.21萬人。在廣西的區(qū)域進展戰(zhàn)略中，北海、欽州、防城港一起組成以進展港口經(jīng)濟、海洋產(chǎn)業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)為重點的桂南沿海經(jīng)濟區(qū)。通過多年來的建設和進展，防城港市的經(jīng)濟結構進一步優(yōu)化，農(nóng)業(yè)方面差不多形成以糧食為基礎，以菜、果、蔗為龍頭，種、養(yǎng)、加工并舉的高產(chǎn)、高效、優(yōu)質的都市型農(nóng)業(yè)格局，形成了奶牛、羅非魚、茉莉花、桑蠶、甘蔗、香蕉等一批有特色的產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品；工業(yè)方面差不多形成以食品、造紙以及紙制品、化工與精細化工、電子信息、生物工程與制藥為支柱的工業(yè)體系，要緊工業(yè)產(chǎn)品有機制糖、淀粉、紙漿、紙制品、平板玻璃等幾十種，服務業(yè)方面差不多形成了以商貿、餐飲等為支柱，旅行、信息、會展、倉儲、物流等為新支撐點的服務體系。由于上思縣位于南亞熱帶季風氣候區(qū)，水熱充沛，土壤肥沃，物產(chǎn)豐富，有植物2233種，其中有金花茶、格木、萬年木等國家一、二、三級愛護樹種20余種，七葉一枝花、靈芝等藥用植物458種；有野生動物269種，其中海南虎斑鳩是世界級瀕危物種，屬于國家一、二級愛護的有蜂猴、金貓、斑林貍等35種。境內盛產(chǎn)龍眼、荔枝、柑橙、芒果等亞熱帶水果，出產(chǎn)檸檬、余甘果、黃欖等特優(yōu)雜果及八角、玉桂、香菇等林產(chǎn)品。年產(chǎn)機制糖14.1萬噸、木材6萬多立方米、松脂2萬噸。水電資源蘊藏量達7.8萬千瓦，年可發(fā)電量3.2億千瓦時。褐煤工業(yè)儲量7788萬噸，石灰石儲量數(shù)十億噸，優(yōu)質礦泉水年可開采量3.56萬噸。十萬大山層巒疊嶂，古木參天，溪水潺潺，氣候宜人，空氣負離子含量高達8.9萬個／cm3，為都市中心的356倍，是避暑度假、旅行觀光的好去處；平隆仙池、岜墩仙盆、鳳凰霧帶奇異、漂亮；少數(shù)民族能歌善舞、熱情好客，其傳統(tǒng)風俗文化奇特迷離，令人心馳向往。縣內工業(yè)門類較齊全，要緊有制糖、制藥、建材、林化、機電、食品飲料等。農(nóng)業(yè)要緊有以水稻、甘蔗為主的種植業(yè)及林業(yè)、畜牧水產(chǎn)等。甘蔗生長的溫光和土壤條件優(yōu)越，單產(chǎn)和糖分含量高；林木四季生長，鮮果常年持續(xù)；野生蔬菜種類繁多，質優(yōu)量多，以甘蔗、林果、畜禽水產(chǎn)、野生蔬菜為重點的農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)潛力龐大。近年來，上思縣經(jīng)濟和社會取得了長足進展，教、科、文、衛(wèi)持續(xù)進步，水利、交通、郵電、通信日益發(fā)達，城鎮(zhèn)建設日新月異，工農(nóng)業(yè)產(chǎn)值穩(wěn)步增長。上思縣基礎設施日臻完善，使上思縣具備了大開發(fā)的條件?？h委、縣政府確立了今后的戰(zhàn)略重點：以實現(xiàn)跨過式進展為主題，牢固樹立和全面落實科學進展觀，全面實施“生態(tài)立縣、工業(yè)強縣、項目興縣、旅行旺縣”的四大進展戰(zhàn)略，按照“一名三化”（即大力塑造全國知名十萬大山品牌，走新型工業(yè)化、生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、特色城鎮(zhèn)化之路）的工作思路，突出抓好招商引資和項目工作，著力進展民營經(jīng)濟，力爭用五年時刻把上思建設成為廣西生態(tài)經(jīng)濟大縣、防城港市的工業(yè)強縣和南寧市的后花園，加快全面建設小康社會步伐。交通條件便利、環(huán)境優(yōu)美，項目區(qū)域地勢較平坦、生態(tài)資源豐富、植被覆蓋率高，空氣流通，質量良好。3、技術資源雄厚。廣西農(nóng)業(yè)科學院、廣西大學、廣西農(nóng)業(yè)職業(yè)技術學院等科研教學單位的農(nóng)業(yè)人才資源及科研條件，在有機蔬菜種植、水果種植、水產(chǎn)養(yǎng)殖等方面積存許多體會，也把握大量先進的農(nóng)業(yè)有用技術。有了如此的技術支持陣容，項目擬建500畝生產(chǎn)科研示范基地，既可做科研試驗，也能供游客參觀學習農(nóng)業(yè)科普知識。此外，正與北大EMBA學院、廣西大學、廣西農(nóng)業(yè)科學院洽談合作協(xié)議，掛牌“產(chǎn)學研”基地和教學實習基地。同時把科研院所的新技術、新成果在生態(tài)休閑農(nóng)莊實施推廣。4、外部環(huán)境較好。生態(tài)休閑農(nóng)莊區(qū)域內黨員及群眾基礎好，農(nóng)民思想開放，敢于同意新事物，當項目承建單位提出初步方案后，區(qū)內農(nóng)民對此表示出了極大的熱情。目前企業(yè)與區(qū)內農(nóng)民的合作進展順利。地點政府對項目建設也十分支持。政府及有關職能部門為解決生態(tài)休閑農(nóng)莊建設所遇到的難題，曾親臨生態(tài)休閑農(nóng)莊進行調研，參與各方和諧，解決了諸多切實困難。各級政府給予了生態(tài)休閑農(nóng)莊高度支持，為項目建設順利開展奠定了良好的基礎。二、項目進展機遇1、生態(tài)休閑農(nóng)莊進展結合“綠色生態(tài)環(huán)保、山水田園風光、幸福和諧家園”主題，面臨社會主義新農(nóng)村建設的轉型示范。2、以作為廣西十萬大山里的都市型生態(tài)休閑農(nóng)莊逐步形成。3、生態(tài)休閑農(nóng)莊得到政府的高度重視。第七節(jié)資金來源與使用打算廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“廣西伊蒙（上思）農(nóng)業(yè)綜合體國家示范區(qū)項目”，資金來源及使用打算如表，項目投入總資金360000.0萬元。其中，建設投資300000.0萬元，流淌資金60000.0萬元。資金籌措總額為360000.0萬元，項目總投資320000.0萬元（建設投資300000.0萬元和鋪底流淌資金20000.0萬元），流淌資金貸款40000.0萬元,保險險資。項目總投資來源320000.0萬元，自籌資本金160000.0萬元，建設期貸款150376.0萬元，建設期股息9624.1萬元。（2年短期保險股息按6.4%計）廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目資金來源與使用打算項目資金來源與使用打算（單位：萬元）序號項目利率合計建設期投產(chǎn)期第一年第二年第一年（60%投產(chǎn)）第二年（80%投產(chǎn)）第三年（100%投產(chǎn)）1項目投入總資金360000.0135133.4164866.620000.018000.022000.01.1建設投資300000.0135133.4164866.60.00.00.01.2流淌資金60000.00.00.020000.018000.022000.02資金籌措360000.0135133.4164866.620000.018000.022000.02.1項目總投資320000.0135133.4164866.620000.00.00.02.1.1建設投資300000.0135133.4164866.60.00.00.02.1.2鋪底流淌資金20000.00.00.020000.00.00.02.2流淌資金貸款40000.00.00.00.018000.022000.03項目總投資來源320000.03.1自籌資本金160000.03.2建設投資貸款6.4%150376.03.3建設期股息自籌償還9624.1備注（1）2年短期保險股息按6.4%計（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）第八節(jié)組織方式與實施打算一、組織方式企業(yè)項目組織以董事長，協(xié)同項目總經(jīng)理、技術主管等為治理團隊，建筑項目、設備配置等聘請具有相應資質的單位承建和負責安裝調試。企業(yè)內各部門負責人、技術負責人，負責相應的設備選定和調試監(jiān)督。設備采購企業(yè)安排采購部門負責安排供貨商及招標采購事宜、預備有關的材料、設備運輸由調度部門負責安排車輛解決。二、項目建設進度項目實施分為啟動期、建設期和試產(chǎn)期（統(tǒng)稱建項目建設期），總計24個月，前期啟動期4個月（納入概算）。項目從2014年6月1日正式啟動，啟動期4個月要緊完成項目規(guī)劃設計、編制可研報告、辦理環(huán)評手續(xù)，項目立項報批等施工前各種手續(xù)的報批工作及規(guī)劃驗線。2014年11月-2016年1-4月份完成建筑建設，2015年1-12月完成設備簽約談判，設備采購與制造；2016年1-4月份完成職員的崗前培訓工作，設備安裝調試，設備驗收，并進入試運營期。2016年1-6月份進行試運行驗收。2016年6月份底試運營期完畢。2016年7月份后開始進入產(chǎn)品生產(chǎn)期。具體的實施流程和進度規(guī)劃如下圖所示：項目建設期詳細進度打算方案（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）四、項目治理本項目承辦單位為廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司，建設項目籌建指揮部，實行項目經(jīng)理負責制，直截了當對總經(jīng)理負責，以確保項目高質量、高標準按進度打算安排的工期完成。1、項目的實施嚴格按照“項目法人制、招投標制、施工監(jiān)理制”等原則進行治理。2、實行工程質量終身負責制。對項目建設工程質量負要緊責任的領導、參建單位的領導人和直截了當責任人，實行工程質量終身追究制度。3、實行工程監(jiān)理制。項目建設過程中，聘請有資格的監(jiān)理單位和人員，對項目建設進行監(jiān)理，抓好工程進度，提升工程質量，降低成本。4、嚴格按照差不多建設程序辦事，建設過程中，同意總公司職能部門監(jiān)督、檢查，建成后按照有關規(guī)定進行嚴格的竣工驗收。5、嚴格項目資金治理。對項目資金實行專帳治理、?？顚Ｓ茫瑖澜灿煤蛿D占。第九節(jié)要緊研究結論要完全解決如此規(guī)模龐大的老齡人口養(yǎng)老咨詢題，緊靠政府的力量，明顯不足，急需進行市場化運作，吸引企業(yè)參與。為了更好的改善防城港市及周邊養(yǎng)老對象的生活條件，真正實現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所為、老有所學、老有所樂”，保證其健康歡樂生活。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目進展目標（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）項目投資建設集養(yǎng)老、休閑、娛樂、觀光、旅行、度假為一體的多功能、社會化、開放式的養(yǎng)老贍養(yǎng)服務場所。項目的建設，對帶動防城港市經(jīng)濟、解決廣西省及周邊地區(qū)養(yǎng)老咨詢題、推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化進展起到了主動推動作用。項目建設對防城港市經(jīng)濟和社會效益產(chǎn)的奉獻（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）項目有利于廣西省防城港市現(xiàn)代化建設，廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“廣西伊蒙（上思）農(nóng)業(yè)綜合體國家示范區(qū)項目”。能夠解決當?shù)?500人的勞動就業(yè)，這關于防城港市的就業(yè)及社會穩(wěn)固十分有益。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“廣西伊蒙（上思）農(nóng)業(yè)綜合體國家示范區(qū)項目”綜合經(jīng)濟技術指標詳見表廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目綜合經(jīng)濟技術指標項目財務評判要緊數(shù)據(jù)匯總表序號名稱單位數(shù)值備注1項目投入總資金萬元360000.01.1建設投資萬元300000.01.2流淌資金萬元60000.02項目總投資萬元320000.02.1建設投資萬元300000.02.2鋪底流淌資金萬元20000.03年營業(yè)收入（正常年份）萬元290000.04年總成本費用（正常年份）萬元175018.35年經(jīng)營成本（正常年份）萬元154820.06年增值稅（正常年份）萬元27200.07年銷售稅金及附加（正常年份）萬元6380.08年利潤總額（正常年份）萬元123101.79所得稅（正常年份）萬元27150.410年稅后利潤（正常年份）萬元95951.311投資利潤率（％）％34.19%12投資利稅率（％）％41.86%13資本金投資利潤率（％）％38.47%14資本金投資利稅率（％）％48.96%15銷售利潤率（％）％42.45%16稅后財務內部收益率（全部投資）％24.98%17稅前財務內部收益率（全部投資）％30.40%18稅后財務凈現(xiàn)值FNPV（I=10%）萬元258925.019稅前財務凈現(xiàn)值FNPV（I=10%）萬元372930.020稅后投資回收期年5.52含建設期24個月21稅前投資回收期年5.05含建設期24個月22稅后投資回收期年3.52不含建設期24個月23稅前投資回收期年3.05不含建設期24個月24盈虧平穩(wěn)點（生產(chǎn)能力利用率）％29.3（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）通過財務測算和分析，本項目（全部投產(chǎn)后年平均值）年營業(yè)收入290000.0萬元，年利潤總額123101.7萬元，年稅后利潤95951.3萬元，所得稅27150.4萬元。項目稅前財務內部收益率為30.40%，稅后財務內部收益率為24.98%，稅前財務凈現(xiàn)值（i=10％）372930.0萬元，稅后財務凈現(xiàn)值（i=10％）258925.0萬元；稅前投資回收期5.05年，稅后投資回收期5.52年，其中含建設試產(chǎn)期24個月。產(chǎn)能利用率為29.3%。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目綜合效益示意圖（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）因此項目從財務角度分析是可行的。項目差不多具有較高的盈利能力，盈虧平穩(wěn)點較低，敏銳性分析顯示項目盈利對各因素的敏銳性較低，講明該項目能夠抗擊一定的市場風險。本項目具有良好的經(jīng)濟效益。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目是一個具有技術密集型和勞動密集型雙重特點行業(yè)，不僅能夠形成新的產(chǎn)業(yè)增長點，而且還能夠制造大量的就業(yè)機會，從緩解防城港市就業(yè)壓力，提升都市居民收入，增強地點財力等綜合社會效益考慮，項目實施專門重要，符合當?shù)氐慕?jīng)濟進展戰(zhàn)略。綜合評判，本項目社會效益和經(jīng)濟效益良好，具有明顯的可行性，建議企業(yè)早日實施建設。第二章養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場分析第一節(jié)環(huán)保秸稈建材項目定位及打算產(chǎn)能一、環(huán)保秸稈產(chǎn)品定位及優(yōu)勢分析廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司將成為亞洲地區(qū)最大規(guī)模的新型秸稈板材生產(chǎn)廠家，產(chǎn)品要緊用于新農(nóng)村建設，養(yǎng)老地產(chǎn)的墻體材料；歌廳KTV隔音內裝飾板材等領用，質量標準達到節(jié)能率為50％的《既有居住建筑節(jié)能改造標準》及《既有公共建筑節(jié)能改造標準》標準，公司集新型秸稈板材及夾層結構開發(fā)、研制、生產(chǎn)與銷售四位一體的新型秸稈板材材料制造業(yè)骨干企業(yè)。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目產(chǎn)品應用實例分析（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）公司成立后將成功創(chuàng)建秸稈建材新材料的研制平臺，并成立國家級新型秸稈板材工程實驗室，保持公司產(chǎn)品在全球范疇內的技術領先優(yōu)勢，成為國內第一家從規(guī)模到技術能向新農(nóng)村建設、養(yǎng)老地產(chǎn)穩(wěn)固批量供貨的民營企業(yè)。在商業(yè)上的效率和生產(chǎn)速度的提升給公司提供了進入國際市場和與美國競爭并完全獨立的條件。在此同時，公司將按照市場需求的擴展而擴大生產(chǎn)。二、環(huán)保秸稈打算產(chǎn)能廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“伊蒙（上思）休閑農(nóng)業(yè)和生態(tài)養(yǎng)老項目”，針對第四代新型秸稈板材進行技術研發(fā)，并產(chǎn)業(yè)化運作。產(chǎn)能規(guī)劃為900萬㎡，單價為44.44元/㎡，營業(yè)額共計40000萬元。要緊經(jīng)營種類及銷售收入如下圖：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司擴建環(huán)保秸稈產(chǎn)能規(guī)劃表芳綸紙基蜂窩(萬㎡)單價（元/㎡）產(chǎn)量（萬㎡）估量營業(yè)收入（萬元）達產(chǎn)60%達產(chǎn)80%達產(chǎn)100%銷售總額（萬元）銷售總額（萬元）銷售總額（萬元）總計44.444590040000240003200040000（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司擴建項產(chǎn)能規(guī)劃圖例分析（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）三、環(huán)保秸稈建材項目設備選型（一）環(huán)保秸稈建材設備選型原則本項目設備方案選擇依據(jù)產(chǎn)品和技術方案確定。應該滿足以下差不多要求：要緊設備方案與擬定建設規(guī)模及生產(chǎn)工藝相習慣，以最大限度滿足項目投產(chǎn)后生產(chǎn)要求；要緊設備之間、要緊設備與輔助設備之間的能力相互配套；設備質量、性能成熟，以保證生產(chǎn)的穩(wěn)固性和產(chǎn)品質量；設備選擇在保證性能前提下，力求經(jīng)濟合理；選用設備應符合國際最高標準的有關技術標準要求。（二）環(huán)保秸稈建材要緊設備選型本項目設備選型立足國際最高標準，提升設備數(shù)字化化、自動化水平，最大限度地保證產(chǎn)品質量和提升生產(chǎn)率。原料處理工段（原料松解、除塵及面板處理）、板芯加工工段（熱床成型、熱固化）、成品后處理工段（冷卻、裁切）、成品包裝工段、檢測工段，有完善的設備治理制度，設備完好率在100%，利用率在98%以上。滿足了產(chǎn)品加工的需要，全部設備均需要按照生產(chǎn)要求，要緊設備名稱及選型見下表：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目要緊生產(chǎn)設備一覽表序號名稱型號數(shù)量單位功率（KW）備注100粗篩分工段CSCN-01-00壹套101原料拆包工作臺CSCN-01-011臺102皮帶運輸機CSCN-01-021臺2.2103篩分機CSCN-01-031臺94104刮板運輸機CSCN-01-041臺3105勻質機CSCN-01-051臺9.5106刮板運輸機CSCN-01-061臺3107粗篩分除塵系統(tǒng)CSCN-01-071套10.5200烘干工段CSCN-02-00壹套201烘干機CSCN-02-011臺4202烘干機除塵系統(tǒng)CSCN-02-021套20.7203熱交換機組CSCN-02-031臺18.5204刮板運輸機CSCN-02-041臺3205勻質機CSCN-02-051臺22206刮板運輸機CSCN-02-061臺3207勻料器CSCN-02-071臺1.5300篩分與篩分工段CSCN-03-00壹套301除石喂料器CSCN-03-011臺1.5302除鐵器CSCN-03-021臺303篩分機CSCN-03-031臺110304原料氣流輸送機組CSCN-03-041套25305分離機CSCN-03-051臺5.5306螺旋輸送機CSCN-03-061臺2.2307螺旋輸送機CSCN-03-071臺2.2308斗式提升機CSCN-03-081臺2.2309氣動三通CSCN-03-091套310刮板運輸機CSCN-03-101臺5.5400分離工段CSCN-04-00壹套401分料器CSCN-04-011臺402分離機CSCN-04-021臺1.5403螺旋輸送機CSCN-04-031臺2.2404原料氣流輸送機組CSCN-04-041套33405螺旋輸送機CSCN-04-051臺2.2406斗式提升機CSCN-04-061臺2.2407儲存?zhèn)}CSCN-04-071臺10.5408鋪料機CSCN-04-081臺409含水率測定儀CSCN-04-091臺410皮帶輸送機CSCN-04-101臺2.2411斗式提升機CSCN-04-111臺3412