企業(yè)新員工職業(yè)化培訓(xùn)教程

02四月2024XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告01四月2024XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告12報告結(jié)構(gòu)亞北區(qū)域發(fā)展的闡釋3世聯(lián)對項目的理解及預(yù)判1北部重點別墅區(qū)理解XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告2報告結(jié)構(gòu)亞北區(qū)域發(fā)展的闡釋3世聯(lián)對項目的理解及預(yù)判1北部重21北部重點別墅區(qū)理解XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告1北部重點別墅區(qū)理解XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告3機(jī)場高速京承高速八達(dá)嶺高速立湯路五環(huán)路四環(huán)路三環(huán)路長安街二環(huán)路中央別墅區(qū)內(nèi)城核心區(qū)亞北別墅區(qū)京昌別墅區(qū)西山別墅區(qū)機(jī)場高速京承高速八達(dá)嶺高速立湯路五環(huán)路四環(huán)路三環(huán)路長安街二環(huán)路中央別墅區(qū)內(nèi)城核心區(qū)亞北別墅區(qū)京昌別墅區(qū)西山別墅區(qū)馬坡別墅區(qū)XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告機(jī)場高速京承高速八達(dá)嶺高速立五環(huán)路四環(huán)路三環(huán)路長安街二環(huán)路中4中央別墅區(qū)北京發(fā)展最早，最成熟的別墅區(qū)片區(qū)特征：交通優(yōu)勢得天獨厚，機(jī)場、CBD順時可達(dá)；外籍人士聚集，涉外氛圍濃厚，區(qū)域內(nèi)配套豐富，租賃市場活躍；龍湖滟瀾山的出現(xiàn)，改變了中央別墅區(qū)項目僅依靠區(qū)域優(yōu)勢作為主要賣點的傳統(tǒng)，產(chǎn)品品質(zhì)全面升級XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告中央別墅區(qū)片區(qū)特征：XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通5嘉浩國際萊蒙湖別墅麗斯花園國家會計學(xué)院格林馬術(shù)培訓(xùn)中心力邁學(xué)校

中央別墅區(qū)開發(fā)歷程發(fā)展階段配套開發(fā)京西國際學(xué)校（94年）鄉(xiāng)村高爾夫俱樂部(88)

京西國際學(xué)校住宅開發(fā)19942000香江花園2006麗京花園

裕京花園名都園歐陸苑優(yōu)山美地麗高王府美林香檳小鎮(zhèn)水木蘭亭大湖山莊龍灣別墅麗嘉花園長島瀾橋卓錦萬代財富公館麗宮淺水灣麗柏公寓

200320051996順義國際學(xué)校擴(kuò)建和睦家日祥廣場北京鄉(xiāng)村賽馬場溫愉廣場歐陸廣場北京英國學(xué)校京西國際高中部9495969798別墅公寓配套配套建設(shè)及環(huán)境營造購買人群中央別墅區(qū)規(guī)劃起源于91年，得益于區(qū)域的良好環(huán)境及與交通，該區(qū)域度假配套發(fā)展迅猛。92年出現(xiàn)第一個定位外銷的別墅項目，到港澳臺做推廣，吸引來了第一批港澳臺客戶，約占80%，其余為國內(nèi)個人及外企購買；依托溫榆河良好環(huán)境、國際學(xué)校的建立以及與東部便捷的交通聯(lián)系，吸引了第一批使館和外企的外籍人士，且形成聚集效應(yīng)居住人群2000年后，該區(qū)域別墅項目供應(yīng)量大大增加，產(chǎn)品線打破單一，風(fēng)格雖仍以歐美為主，但在2004年后開始出現(xiàn)中式及原創(chuàng)風(fēng)格別墅生活配套設(shè)施漸漸齊全，日祥廣場經(jīng)過2年的經(jīng)營開始有人氣生活配套設(shè)施逐漸完善、升級集中產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃隨著市場的不斷擴(kuò)大，國內(nèi)投資客逐漸涌入，港澳臺投資客的比例逐漸下降到50%，在中央別墅區(qū)內(nèi)長期投資的成熟投資客約占10%隨著區(qū)域配套的成熟和產(chǎn)品的升級，吸引了國內(nèi)自住客戶，約占30%

受新政影響，傳統(tǒng)的港澳臺客戶幾乎不能購買500強企業(yè)內(nèi)的中高層管理者，預(yù)算在5000美金/月以上普通外資企業(yè)的中高層管理者，預(yù)算在3000-6000美金/月國外使館內(nèi)的高級官員，預(yù)算在5000-6000美金/月，普通官員，預(yù)算在2000-4000美金/月國際學(xué)校的老師，預(yù)算在1500美金/月左右自住客戶，充分依賴中央別墅區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，置業(yè)帶有一定的投資性與機(jī)場、CBD的快速聯(lián)系，配合完善的別墅生活配套成就中央別墅區(qū)特有的價值體系200720082009中糧祥云滟瀾山譽天下國門商務(wù)區(qū)啟動T3航站樓啟用新國展一期落成M15號線開建民生銀行總部奠基XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告嘉浩國際國家會計學(xué)院格林馬術(shù)培訓(xùn)中心力邁學(xué)校中央別墅區(qū)開發(fā)6中央別墅區(qū)傳統(tǒng)成熟別墅區(qū)10年1月4月7月4月7月10月2011年棕櫚灘龍灣優(yōu)山美地370-504平米獨棟，剩余8套，884平米獨棟剩余5套870-1250平米，獨棟，剩余28套后期102棟聯(lián)排及疊拼譽天下后期主推聯(lián)排、疊拼350-400平米，少量獨棟，均價30000元/平米.中糧祥云后期14萬平米疊拼/獨棟滟瀾山售罄320-470平米，獨棟，剩余5套，900-1800平米，獨棟，12萬平米270-320平米，聯(lián)排，剩余27套后期28萬平米住宅（公寓、聯(lián)排、疊拼），19萬平米商業(yè)2套800-900㎡的獨棟，預(yù)計10年5月推出后續(xù)幾乎無獨棟供應(yīng)區(qū)域內(nèi)品牌聚集城市化趨勢不可阻擋XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告中央別墅區(qū)傳統(tǒng)成熟別墅區(qū)10年1月4月7月4月7月10月207本案基本情況位置：順義區(qū)京承高速后沙峪出口1500米規(guī)模/類型：430戶聯(lián)排，4棟獨棟總占地面積：約24萬平方米總建筑面積：19萬平方米容積率：0.67戶型/面積：聯(lián)排地上面積240-280平米/套，雙拼改獨棟500-700平米是否帶裝修：否總價：聯(lián)排840-1000萬/棟，獨棟2500-3500萬/套在售產(chǎn)品根據(jù)客戶需求將4棟雙拼改獨棟，目前沒有對外銷售代表項目：龍湖滟瀾山XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告本案位置：順義區(qū)京承高速后沙峪出口1500米規(guī)模/類型：48讓植被成為建筑的外立面高大喬木灌木花灌木花卉草坪五重綠化的立體景致；樹木全冠移植；花墻圍檔的下沉車道；森林溪境（中軸水景帶）；薔薇山谷?！拔乙贿M(jìn)來就被滟瀾山的園林震撼了！”“這房子真是太漂亮了，就是我心目中的別墅的樣子?！碧嵘说兔芏葎e墅園林的標(biāo)準(zhǔn)！XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告讓植被成為建筑的外立面高大喬木灌木花灌木花卉草坪五重綠化的立9馬坡別墅區(qū)依托奧運背景支撐下的崛起板塊片區(qū)特征：自然資源得天獨厚，依托奧運利好政策，市政環(huán)境大幅改善；近期市場放量集中，以度假型低密度項目為主，已成為新興熱點別墅區(qū)；XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告馬坡別墅區(qū)片區(qū)特征：XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通10馬坡區(qū)域區(qū)域供應(yīng)量不斷增加，產(chǎn)品趨于高品質(zhì)化，區(qū)域有較強的競爭力，主要以東部首置客群為主，區(qū)域配套略有不足項目名稱產(chǎn)品銷售均價(元/平米)富力灣獨棟15000香醍溪岸獨棟15000納帕爾灣獨棟16000御墅獨棟15800波特蘭花園獨棟17000MOMA萬萬樹獨棟18500東方太陽城獨棟21000藍(lán)岸麗舍獨棟、聯(lián)排(后期)獨棟13500香悅四季獨棟15000（預(yù)計）魯能新城未定16000（預(yù)計）09在售后續(xù)上市白馬路昌金路魯能新城富力灣御墅東方太陽城MOMA萬萬樹藍(lán)岸麗舍魏板路納帕爾灣波特蘭花園順平路六環(huán)香悅四季京密路香醍溪岸※在售項目價格來源于09年3季度成交均價馬坡板塊：憑借優(yōu)越的自然條件，吸引眾多開發(fā)商進(jìn)入，有第二中央別墅區(qū)之稱，道路與規(guī)劃落實，以及未來巨大的供應(yīng)，將重新成為熱點區(qū)域。XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告馬坡區(qū)域區(qū)域供應(yīng)量不斷增加，產(chǎn)品趨于高品質(zhì)化，區(qū)域有較強的11市場存量盤點未來供應(yīng)以小面積獨棟及類別墅產(chǎn)品為主波特蘭花園納帕爾灣MOMA萬萬樹富力灣二期類獨棟280-400平米，當(dāng)前余量200套左右御墅馬坡板塊香悅四季魯能項目藍(lán)岸麗舍東方太陽城龍湖.香醍溪岸后續(xù)300余平米獨棟100套，10年初上市獨棟370-460平米，當(dāng)前余量14套獨棟450-670平米，當(dāng)前余量3-4套獨棟389-512平米，當(dāng)前余量59套，無后續(xù)獨棟400-500平米，當(dāng)前余量40-50套獨棟399-886平米，當(dāng)前余量76套，無后續(xù)獨棟365-723平米，當(dāng)前余量17套獨棟380-698平米，當(dāng)前余量80套供應(yīng)量約為55萬平米，容積率1后續(xù)30套后面三期22.5萬平米，容積率1.2后續(xù)二期148套，獨棟為主含少量聯(lián)排后續(xù)建面3.4萬后續(xù)建面4.8萬平米50套左右獨棟（含1000平米大獨棟）洋房產(chǎn)品后續(xù)推出180套2009年2010年2011年10年10月在售存量后期推出XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告市場存量盤點未來供應(yīng)以小面積獨棟及類別墅產(chǎn)品為主波特蘭花園納12京昌別墅區(qū)起步早，發(fā)展慢，目前停滯不前片區(qū)特征：上世紀(jì)90年代，隨著八達(dá)嶺高速的開通，京城的首批高檔大獨棟項目出現(xiàn)，成就了京昌片區(qū)的開幕；2002年開始，隨著中關(guān)村以及亞運村的成熟，高收入人群聚集，帶動低密市場需求，依托便捷交通的類別墅成為市場主力；2005年-2007年隨著區(qū)域的逐步成熟，和對別墅資源價值的逐步提高，以及亞北別墅區(qū)域的帶動，市場再次走向獨棟別墅主流；2007年以來，由于片區(qū)配套匱乏，且區(qū)域發(fā)展緩慢，區(qū)域內(nèi)再無新項目推出XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告京昌別墅區(qū)片區(qū)特征：XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通13起步階段以高檔獨棟為主,，依靠北部和西部客戶迅速建立市場區(qū)域獨棟斷層階段，以靠近城市的類別墅為主區(qū)域發(fā)展階段以小獨棟及舒適性獨棟為主出現(xiàn)舒適性獨棟為主的放量時期200320042005200620022001單價（元/平方米）40006000800010000120001400016000龍城花園碧水莊園玫瑰園雪梨澳鄉(xiāng)領(lǐng)秀硅谷陽光斯坦福寬HOUSE三水青清順馳林溪碧水莊園A區(qū)龍城花園IV華遠(yuǎn)靜林灣無雙天倫隨園北一街8號園墅領(lǐng)秀硅谷II中?！ね郀柕呛?991-2000北京灣觀山悅京昌片區(qū)起步早、發(fā)展慢，07年開始停滯不前,供應(yīng)乏力，持續(xù)沒落；類別墅高檔獨棟小獨棟/舒適型獨棟目前區(qū)域內(nèi)在售項目仍然為07年以前推出的項目，07年至今無新項目推出，片區(qū)發(fā)展較慢，且不持續(xù)，目前屬停滯不前的狀態(tài)2009.2010年仍有存量的項目2007-2010香江別墅XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告起步階段以高檔獨棟為主,，依靠北部和西部客戶迅速建立市場區(qū)域14北京灣代表項目大量類別墅產(chǎn)品為主，少量獨棟為輔關(guān)鍵價值點北京灣香江別墅區(qū)位認(rèn)知城市遠(yuǎn)郊北六邊上交通便利度緊鄰高速出口緊鄰六環(huán)出口外圍環(huán)境距離北京西北部旅游度假資源臨近西山山脈體量建筑面積：248454.48平米100000平方米

產(chǎn)品形式剩余產(chǎn)品以少量中型獨棟為輔，大量類別墅產(chǎn)品為主聯(lián)排、疊拼、洋房類獨棟為主社區(qū)園林大型集中園林景觀精裝園林及大環(huán)境西山景觀戶型舒適度產(chǎn)品品質(zhì)及舒適度均較差戶型舒適度較高配套配套豐富配會所安防服務(wù)常規(guī)社區(qū)服務(wù)常規(guī)社區(qū)服務(wù)香江別墅區(qū)域后續(xù)供應(yīng)主力項目XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告北京灣代表項目大量類別墅產(chǎn)品為主，少量獨棟為輔關(guān)鍵價值點北京15中海瓦爾登湖香江別墅供應(yīng)量約為19萬平米，獨棟335-537平米，雙拼330-440平米，聯(lián)排236，當(dāng)前余量20套。無后續(xù)上湖（待定）20000元/㎡2009年2011年2010年北京灣順馳林溪供應(yīng)量約為10萬平米，獨棟350-550平米，聯(lián)排250-270平米，當(dāng)前余量獨棟150套左右供應(yīng)量約為20萬平米，800余戶，產(chǎn)品類型為：獨棟480㎡、類獨棟340㎡、聯(lián)排310㎡、雙拼420㎡、疊拼210㎡、洋房100㎡，預(yù)計開盤時間為2010年8月供應(yīng)量約為10萬平米，獨棟415-784，雙拼283-289，聯(lián)排252-255當(dāng)前余量14套，后續(xù)有110套產(chǎn)品放量總建面20萬平米一期建面5萬平米，獨棟100套，聯(lián)排42套；市場存量盤點逐漸沒落的板塊、區(qū)域供應(yīng)量及資源條件的不佳，使得京昌板塊逐漸淡出北京別墅強勢市場的競爭2008-2009年京昌片區(qū)成交地塊宗地名稱規(guī)劃建筑面積（㎡）容積率受讓單位樓面地價（元/㎡）東沙河中區(qū)住宅及商業(yè)1111512.29北京金隅嘉業(yè)1919沙河鎮(zhèn)北區(qū)居住項目2369302.50北京偉業(yè)興房地產(chǎn)3436東沙河西岸居住項目712901.38北京金隅嘉業(yè)4264城南街道山峽村居住項目2017212.40北京正宏3530XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告中海瓦爾登湖香江別墅供應(yīng)量約為19萬平米，獨棟335-53716西山別墅區(qū)西山資源，“皇家板塊”片區(qū)特征：西山（香山）不可再造的自然景觀價值，皇家園林的歷史、特別的規(guī)劃限制為西山別墅區(qū)打上了“貴族”標(biāo)簽。XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告西山別墅區(qū)片區(qū)特征：XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通17基本情況位置：海淀區(qū)香山南路99號(五環(huán)路杏石口橋)總占地面積：22萬平方米總建筑面積：9萬平方米容積率：0.41戶型/面積：350-1000平米獨棟是否帶裝修：否總價：已售罄，二手房均價45000元/平米香山南路西山山脈香山五環(huán)路代表項目：西山美廬定義西山價值XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告位置：海淀區(qū)香山南路99號(五環(huán)路杏石口橋)香山南路西山山脈18項目價值貴胄、厚重的人文資源無可比擬的自然資源優(yōu)越的交通環(huán)境西山美廬銷售期內(nèi)領(lǐng)跑市場，項目交房后，二手房持續(xù)上揚，良好的投資回報，成為西山片區(qū)標(biāo)桿項目【作為項目的精神堡壘，居于市場常規(guī)衡量標(biāo)準(zhǔn)之上，提升了整個項目的高度，擴(kuò)大范圍來說，是西山乃至北京的王者】XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告項目價值西山美廬銷售期內(nèi)領(lǐng)跑市場，項目交房后，二手房持續(xù)上揚19香泉環(huán)島杏林山莊北京植物園基本情況位置：海淀區(qū)香山腳下，植物園東門

總占地面積：33563平方米總建筑面積：35393萬平方米容積率：0.79戶型/面積：僅49席，627-1500平米獨棟，510平米雙拼是否帶裝修：否在售戶型：戶型面積700平米-1000平米，均價50000-55000元/平米本項目頂級一線資源地段/僅49席，西山絕版稀缺別墅/高附加值：玉泉山直引山泉、節(jié)能建筑設(shè)計代表項目：御香山收官西山，藏品豪宅XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告香泉環(huán)島杏林山莊北京植物園位置：海淀區(qū)香山腳下，植物園東門202世聯(lián)對亞北區(qū)域發(fā)展的認(rèn)識XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告2世聯(lián)對亞北區(qū)域發(fā)展的認(rèn)識XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝21機(jī)場高速京承高速機(jī)場北線八達(dá)嶺高速立湯路五環(huán)路四環(huán)路三環(huán)路定泗路5號線地鐵長安街13號線地鐵二環(huán)路后沙峪亞運村中關(guān)村亞北板塊內(nèi)城核心區(qū)四橫三縱：東西橫向——順沙路、北六環(huán)、定泗路、北五環(huán)；南北縱向——京承高速、立湯路、八達(dá)嶺高速。以定泗路為界，銜接路北別墅集中區(qū)域及路南住宅密集區(qū)域?；佚堄^北苑交通便利，東部機(jī)場北線連接后沙峪，南部立湯路、5號線連接天通苑、亞運村，西南部八達(dá)嶺高速、13號線連接中關(guān)村，北部八達(dá)嶺高速（京昌高速）、順沙路連接京昌板塊、中關(guān)村區(qū)位交通四橫三縱的便捷交通使亞北成為承接北部客戶范圍最廣的區(qū)域XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告機(jī)場高速京承高速機(jī)場北線八達(dá)嶺高速立五環(huán)路四環(huán)路三環(huán)路定泗路22發(fā)展階段配套開發(fā)住宅開發(fā)199020022006-20072003200420052000配套建設(shè)及市場環(huán)境影響90年代亞運村高檔住宅區(qū)的發(fā)展成熟和奧運會選址落定亞運村，以及中關(guān)村規(guī)劃確定，促生了區(qū)域內(nèi)城市近郊早期別墅的誕生。奧運發(fā)展契機(jī)、京承高速一期開通、城市快速主干路立湯路改建完成，道路交通改善推動亞北奧運別墅板塊的形成發(fā)展，區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)項目出現(xiàn)使板塊形象逐漸提升，價格平臺逐步提高，開發(fā)區(qū)域向遠(yuǎn)郊輻射京承高速二期通車，奧運村發(fā)展形成，規(guī)劃利好、北七家出口開通使區(qū)域由第二居住區(qū)向第一居住區(qū)過渡成為現(xiàn)實可能水印長灘灣流匯壹千棟八仙別墅王府農(nóng)場海德堡橘郡2001納帕溪谷溫哥華森林威尼斯花園達(dá)華依云湯HOUSE麥卡倫地渡上保利壟上長河玉墅東方普羅旺斯亞運村興建（90年后）奧運會選址亞運村中關(guān)村三年規(guī)劃敲定奧運村規(guī)劃京承一期開通地鐵5號線開工北六環(huán)昌平順昌段開通奧運村工程奠基七星路、七北路新建擴(kuò)建完工機(jī)場北線（北七家）高速出口通車京承二期通車立湯路拓寬改建完成區(qū)域發(fā)展是亞北別墅板塊興起、發(fā)展的直接推動力。2008-2009金科帕提歐點式發(fā)展片區(qū)形成爆發(fā)期淡出主流市場發(fā)展歷程“兩村”驅(qū)動，一河兩路牽引XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告發(fā)展階段配套住宅199020022006-200720023發(fā)展特征：90年代亞運村高檔住宅區(qū)的發(fā)展成熟和奧運會選址落定亞運村，以及中關(guān)村規(guī)劃確定，促生了區(qū)域內(nèi)城市近郊早期別墅的誕生，客戶主要為往來于亞運村的首批富人，注重別墅的功能和形式代表項目：王府農(nóng)場、八仙別墅、海德堡發(fā)展階段詳述點式發(fā)展階段：2001年以前XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告發(fā)展特征：90年代亞運村高檔住宅區(qū)的發(fā)展成熟和奧運會選址落定24發(fā)展特征：隨著奧運發(fā)展的契機(jī)，京承、立湯路的道路交通改善推動亞北片區(qū)的形成與發(fā)展，橘郡和納帕溪谷的完全復(fù)制主義使得亞北區(qū)域“因風(fēng)格被關(guān)注，但也因風(fēng)格被局限”，“像不像別墅”成為客戶關(guān)注項目的重點代表事件：1、橘郡的出現(xiàn)開啟別墅完全復(fù)制的時代，別墅開發(fā)開始與生活掛鉤，力圖從風(fēng)格、建材、戶型設(shè)計各個環(huán)節(jié)原版復(fù)制國外生活；2、納帕溪谷將復(fù)制主義演繹到極致，一度成為業(yè)內(nèi)人士來北京必看的別墅項目，產(chǎn)品品質(zhì)開始成為亞北別墅市場的領(lǐng)先優(yōu)勢發(fā)展階段詳述片區(qū)形成階段：2002-2004年XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告發(fā)展特征：隨著奧運發(fā)展的契機(jī)，京承、立湯路的道路交通改善推動25

位置：昌平區(qū)立湯路9號，北六環(huán)61出口西北側(cè)；

建筑類型：獨棟別墅，北美建筑風(fēng)格，送全套經(jīng)裝修；

總建筑面積：25萬平方米；三期容積率為：0.3；產(chǎn)品：共600套，已入??；配套：12000平米會所（已投入使用）啟封亞北別墅時代的標(biāo)志性項目基本信息共分四期開發(fā)，產(chǎn)品面積320—600平米，地上兩層地下一層，贈送400—1000平米花園，至少1個車庫；產(chǎn)品細(xì)節(jié)景觀資源小區(qū)中央有一個面積約8000平米的人工湖及休閑公園、水上公園、兒童樂園等六個主題公園，綠化率高達(dá)64%12000平米的會所提供生活休閑購物必備場所，為各類精英人士的休閑提供了必備的配套設(shè)施，展開更方便、更快捷、更國際化的生活方式。

三期獨棟125代表項目：納帕溪谷XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告位置：昌平區(qū)立湯路9號，北六環(huán)61出口西北側(cè)；啟封亞北別墅26一期03年11月推出四期05年10推出三期于04年11月推出一期簽約均價9289元/平米二期簽約均價10083元/平米月銷售速度為22套三期均價10388元/平米月均速度為8套03年底以精裝多庭院獨棟概念入市，并追求品質(zhì)感展示以打動客戶，實現(xiàn)了精裝溢價，成功制造平臺銷售價格高位；借一期持續(xù)走高的態(tài)勢，推出二期組院式獨棟。主打原汁原味的美式風(fēng)格。銷售異?；鸨Ｔ戮_(dá)到22套，成為當(dāng)時別墅市場的佳話。04年11月推出其三期街鎮(zhèn)式獨棟，同期一期入住，營造出成熟生活氛圍，打動人心。

07年初，項目即進(jìn)入尾房消化期，因無貨量錯過了亞北最激烈的市場征戰(zhàn)，但尾房消化速度過慢，導(dǎo)致項目呈現(xiàn)拉鋸戰(zhàn)。4期推售時，亞北別墅市場競爭變得激烈，同期保利壟上、東方普羅旺斯、壹千棟等類同項目相繼入市，使納帕溪谷的銷售受到極大的威脅。珠江壹仟棟發(fā)展歷程項目成長歷程產(chǎn)品營銷時代的弄潮兒，亞北別墅市場升級杰作，締造區(qū)域高價高速的銷售奇跡。成為亞北區(qū)域風(fēng)情別墅的代表二期于04年4月推出四期均價12342元/平米月均速度為9套余量平銷期余房期月均速度2套XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告一期03年11月推出四期05年10推出三期于04年11月推出27大戶型客戶：非首次購買別墅，有相當(dāng)實力，看重社區(qū)風(fēng)格純粹、市場知名度高，自用和投資。小戶型客戶：實力有限，居住升級需求，注重社區(qū)氣派，追求面子。客戶概況客戶認(rèn)可客戶情況北京早期別墅置業(yè)高端客戶，區(qū)域內(nèi)首置，自住為主產(chǎn)品展示精彩、氣派而體面；立面風(fēng)格原汁原味，生動有趣入口的儀式和陣仗感十足小戶型價格實惠（含精裝修）XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告大戶型客戶：非首次購買別墅，有相當(dāng)實力，看重社區(qū)風(fēng)格純粹、市28發(fā)展特征：大盤集中入市，利好政策（奧運臨近、政府投資1800億進(jìn)行市政建設(shè)）的刺激促進(jìn)區(qū)域發(fā)展，產(chǎn)品風(fēng)格出現(xiàn)多元化、個性化趨勢，極致產(chǎn)品和小獨棟產(chǎn)品相繼出現(xiàn)，明星項目各具特色，成就亞北的“黃金三年”。代表事件：1、麥卡倫地打造的專業(yè)精細(xì)產(chǎn)品品質(zhì)將亞北區(qū)域的產(chǎn)品品質(zhì)推向極致，成為業(yè)內(nèi)人士競相參觀的示范項目；2、東方普羅旺斯依靠先天絕佳的景觀資源，成為亞北區(qū)域豪宅別墅的領(lǐng)軍者；3、復(fù)地灣流匯引領(lǐng)小獨棟別墅市場，創(chuàng)造銷售速度奇跡發(fā)展階段詳述爆發(fā)期：2005-2007年——世聯(lián)進(jìn)入亞北XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告發(fā)展特征：大盤集中入市，利好政策（奧運臨近、政府投資180029身為不被認(rèn)知的現(xiàn)代風(fēng)格，卻以國際化的時尚氣質(zhì)亮相，代言新經(jīng)濟(jì)人群生活向往，實現(xiàn)小獨棟銷售速度奇跡的復(fù)地灣流匯以獨特的風(fēng)格、細(xì)節(jié)的品質(zhì)，刷新北京高端別墅量化標(biāo)準(zhǔn)，帶動奧北別墅市場價格一路攀升的麥卡倫地世聯(lián)深耕亞北5年的操作經(jīng)驗XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告身為不被認(rèn)知的現(xiàn)代風(fēng)格，卻以國際化的時尚氣質(zhì)亮相，代言新經(jīng)濟(jì)30麥卡倫地印象最具貴族氣質(zhì)的精裝立面高舒適度內(nèi)部系統(tǒng)最精巧的社區(qū)、最均質(zhì)的客群極高的附加價值她，擁有XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告麥卡倫地印象最具貴族氣質(zhì)的精裝立面她，擁有XX年世聯(lián)北京小湯31麥卡倫地成績單……價格

2007年單價實現(xiàn)90.6%的提升，總價實現(xiàn)從500萬到1000萬的提升，并帶動奧北別墅市場價格一路攀升產(chǎn)品

自麥卡倫地開始，北京別墅發(fā)展進(jìn)入專業(yè)主義時代，設(shè)計建造以顧客為中心，對產(chǎn)品的完美與精細(xì)永無止境的追求地位

以獨特的風(fēng)格、細(xì)節(jié)的品質(zhì)，通過有效的傳播和影響刷新北京高端別墅量化標(biāo)準(zhǔn)回首來路，卻困難重重……XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告麥卡倫地成績單……價格2007年單價實現(xiàn)90.6%的提升，32面臨問題Q1市場環(huán)境：市場供應(yīng)量大，價格平臺低，銷售速度慢；Q2項目規(guī)劃：小規(guī)模、舒適型獨棟別墅，面積中大，無特殊資源；Q3市場認(rèn)知：營銷力度不足，市場認(rèn)知度幾乎沒有，價值不被客戶認(rèn)知；Q4市場形象：昭示性“太強”，客戶被拒之門外（爛尾，入住，客戶不敢進(jìn)入），工程持續(xù)時間長，被誤認(rèn)為是爛尾樓總建筑面積：8.2萬平米總占地面積：20萬平米總套數(shù)：156套物業(yè)類型：別墅建筑類型：獨棟，地上兩層，地下一層，有閣樓裝修狀況：毛坯容積率：0.42綠化率：52.6%物業(yè)管理費：5.81元/平米*月（地上）開發(fā)商：北京眾益家園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司戶型地上面積區(qū)間280-380平米，地下面積160-190平米，贈送閣樓庭院面積300-500平米，精裝修各戶型在園區(qū)中分布基本無規(guī)律無獨特的外部景觀資源，內(nèi)部資源相對匱乏：項目西側(cè)從南到北貫穿為西岸公園，另外七個組團(tuán)園林打散在社區(qū)不同位置，圍繞公園的戶型分布無規(guī)律項目基礎(chǔ)信息XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告面臨問題Q1市場環(huán)境：市場供應(yīng)量大，價格平臺低，銷售速度慢；33世聯(lián)價值深度挖掘產(chǎn)品價值，取之于客戶，用之于客戶整體策略：體驗式營銷無論是視覺、聽覺、觸覺、感受……讓接觸麥卡倫地的人，無一例外的體會到麥卡倫地的與眾不同，體會到少數(shù)人享有的生活六大“制勝寶典”招式一專業(yè)人士都說好業(yè)內(nèi)鑒賞——充分利用業(yè)內(nèi)的價值，制造業(yè)內(nèi)評價輿論，形成口碑傳播招式二“兔子也吃窩邊草”客戶來訪主要路線及競爭項目附近用導(dǎo)視牌和廣告牌全副武裝；項目地塊外圍（臨路），道旗林立，圍擋醒目，告知在售信息；入口15米的昭示牌，讓客戶不得不進(jìn)來XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告世聯(lián)價值深度挖掘產(chǎn)品價值，取之于客戶，用之于客戶整體策略：體34招式三看清自己核心價值——提煉客戶認(rèn)為最有價值的、其他項目不具備的、轉(zhuǎn)化劣勢最具貴族氣質(zhì)的精裝立面——（不再是建材供應(yīng)商）強調(diào)這個風(fēng)格是貴族才有的氣質(zhì)；“精裝的立面”突出細(xì)節(jié)品質(zhì)，同時引起客戶的好奇心高舒適度內(nèi)部系統(tǒng)——”高舒適度”是客戶非?？粗氐?，先博得客戶歡心；”內(nèi)部系統(tǒng)”是個地產(chǎn)界新名詞，得仔細(xì)聽銷售人員講一講最精巧的社區(qū)、最均質(zhì)的客群——我們不是規(guī)模小，而是非常精巧的社區(qū)，在這樣的社區(qū)才能保證客群的均質(zhì)，才不會降低小區(qū)的檔次極高的附加價值——”極高”到底有多高？2米2以上的面積達(dá)到50-80平米的閣樓是贈送的；庭院是精裝修的，里面有高大成樹、湯池、泳池XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告招式三看清自己最具貴族氣質(zhì)的精裝立面——（不再是建材供應(yīng)35招式四“一見傾心”形象——超凡脫俗，出類拔萃，將客戶框定在一定的高度，讓少數(shù)人接受多數(shù)人的仰慕主題——發(fā)自肺腑的感嘆，用客戶打動客戶，讓你不得不動容成熟買家，別墅上選XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告招式四“一見傾心”成熟買家，別墅上選XX年世聯(lián)北京小湯山36招式五“二見鐘情”包裝展示、銷售物料、銷售說辭——看到的、聽到的、感受到的都是無比的精到與細(xì)致柔軟的沙發(fā)、韻味十足的老電影……售樓處好像優(yōu)雅的咖啡廳，任時間流走售樓處循環(huán)放映客戶制作的PPT，講述他從小的夢想，講述他與麥卡倫地的故事,來訪客戶很容易產(chǎn)生心靈上的共鳴,深受打動Mydreamhouse小時候住在母親的小學(xué)校，是一間面向球場的平房。早年到北美生活時，才知道那小房叫Townhouse，勾起我一番土地情結(jié)?；氐奖本┖?，我一直向往一個有天有地的地方，做一個地主，于是從去年起我就開始搜索。偶然的機(jī)會我來到這里，改變了我的想法，我想我要的不僅僅是一個房子，而是一件傳世的作品，一件藝術(shù)收藏品，一個承載歷史的地方，于是我收藏了一件麥卡倫地。WalterLuo2006-11-06McAllen樓書——介紹麥卡倫地的氣質(zhì)與修養(yǎng)畫冊——記錄時光在麥卡倫地留下的痕跡XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告招式五“二見鐘情”柔軟的沙發(fā)、韻味十足的老電影……售樓處好37第六招“緣定終生”客戶活動——經(jīng)常將新老客戶請到現(xiàn)場參加活動，不斷加深對項目感情加強客戶的忠誠度增強人氣、堅定客戶信心將老客戶發(fā)展成“金牌顧問”頻次：每兩周舉辦一次場地：一定要在項目現(xiàn)場內(nèi)容：新鮮、參與性強、有主餐、禮品邀請人員：老客戶、意向客戶XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告第六招“緣定終生”加強客戶的忠誠度頻次：每兩周舉辦一次X38客戶特征區(qū)域朝陽板塊、外地客戶，如：東北、華北地區(qū)比例增加行業(yè)私營業(yè)主比例增加，尤其是房地產(chǎn)投資、建材等高收益行業(yè)座駕豪華型轎車比例呈上升趨勢，如：奔馳、寶馬、凌志等投資除生意之外，金融產(chǎn)品或房地產(chǎn)等產(chǎn)品投資是其資金積累的重要渠道置業(yè)特征目的自住兼投資面積選擇總價不是問題，主要是戶型喜歡、面積符合要求影響因素聽朋友推薦的較多，朋友的意見非常值得參考決策周期一周以內(nèi)評價體系整體形象市場口碑要好，形象一定要高端，不僅產(chǎn)品要好，服務(wù)各方面都得跟得上，不然1000萬都不知道怎么花的建筑風(fēng)格風(fēng)格挺獨特的，非常少見，景觀都做起來才能達(dá)到最好的效果建筑品質(zhì)還沒看到最終效果，希望能像宣傳的那樣做到精益求精附加值精裝庭院很不錯，做好了就用，省得自己麻煩客戶特征麥卡倫地客戶關(guān)鍵特征描摹XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告客戶特征區(qū)域朝陽板塊、外地客戶，如：東北、華北地區(qū)比例增加行39見證，灣流匯XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告見證，灣流匯XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告40復(fù)地灣流匯成績單……速度

成功突破市場瓶頸，以開盤熱銷期月均25套及平銷期月均16套的成績締造了現(xiàn)代別墅的熱銷奇跡，引領(lǐng)區(qū)域市場營銷

自灣流匯開始，亞北別墅發(fā)展進(jìn)入客戶細(xì)分及客戶營銷時代，一切以客戶為中心，對營銷的完美與精細(xì)永無止境的追求項目位置：立湯路與北六環(huán)交界處東北角，九華山莊南2公里項目規(guī)模：占地23萬，建面11萬產(chǎn)品類型：獨棟+少量雙拼容積率：0445銷售階段：一期07年3月推出147套獨棟，已售罄；二期07年9月推出155套獨棟，僅5套剩余；面積區(qū)間：260-400平米，地上200-320平米總價：360萬起后續(xù)供應(yīng)：三期占地2.2萬，建面0.62萬三期（22套雙拼+5套獨棟）預(yù)計2010年上半年入市；現(xiàn)代風(fēng)格小獨棟全溪境

景觀別墅極度舒適緊湊戶型XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告復(fù)地灣流匯成績單……速度成功突破市場瓶頸，以開盤熱銷期月均41復(fù)地灣流匯區(qū)域內(nèi)非主流項目，如何突出重圍？如何突破亞北現(xiàn)代小獨棟產(chǎn)品在客戶心目中的認(rèn)知慣性，成功實現(xiàn)營銷突破？Q1市場環(huán)境：區(qū)域內(nèi)以傳統(tǒng)歐美別墅供應(yīng)為主，現(xiàn)代風(fēng)格不被認(rèn)知；Q2市場認(rèn)知：區(qū)域內(nèi)已有現(xiàn)代別墅細(xì)節(jié)糟糕，缺乏品質(zhì)感，價格遠(yuǎn)低于平臺；Q3市場形象：產(chǎn)品力及資源優(yōu)勢為各項目主打方向，本項目產(chǎn)品及資源營銷力基礎(chǔ)薄弱；從區(qū)域發(fā)展看亞北已基本形成別墅主流聚集區(qū)各項目資源相近，競爭火爆，逐步進(jìn)入市場細(xì)分品牌開發(fā)競相進(jìn)入，客戶來源及規(guī)模將依靠區(qū)域自然增長而擴(kuò)容臨近奧運，區(qū)域及地段升值潛力凸現(xiàn)區(qū)域存在發(fā)展機(jī)會，資源共享區(qū)域已基本形成北部中產(chǎn)階級的聚集地，口味偏重，喜好傳統(tǒng)風(fēng)格從客戶特征看來自東、西部新經(jīng)濟(jì)體制下的現(xiàn)代簡約時尚風(fēng)格的客戶群，區(qū)域內(nèi)暫無匹配項目突破口圈客戶整體策略：從客群入手定義項目XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告復(fù)地灣流匯區(qū)域內(nèi)非主流項目，如何突出重圍？如何突破亞北現(xiàn)代小42我們發(fā)現(xiàn)了一群人亞北小獨棟主流客戶年齡：中青年為主，30-45歲；家庭結(jié)構(gòu)：三代同堂或三口之家或“空巢”階層：成長中的中產(chǎn)階級；來源區(qū)域：依托北部亞運村（CLD）、西北部中關(guān)村（CID）、東部CBD等北京商務(wù)經(jīng)濟(jì)中心；行業(yè)分布：商業(yè)咨詢和投資、國際貿(mào)易、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、文藝行業(yè)、專業(yè)研究人士（化工、高科技研究）、教師；素質(zhì)：“三高”人群：高學(xué)歷、高收入、高感度；多數(shù)有海外生活或?qū)W習(xí)經(jīng)歷；有較強的社會責(zé)任感；財富情況：可以在短期內(nèi)完成財富的迅速積累，處于成長階段的中產(chǎn)階級水平，他們的財富來源于他們所擁有的智慧和文化。職業(yè)經(jīng)歷：多數(shù)為多次置業(yè)，但首次別墅置業(yè)；關(guān)注市場的流行趨勢、首選亞北和京昌區(qū)域。新經(jīng)濟(jì)創(chuàng)富人群重視生活的舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細(xì)節(jié)、個人意識強、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的時尚新生活XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告我們發(fā)現(xiàn)了一群人亞北小獨棟主流客戶年齡：中青年為主，30-443同期亞北項目形象定位：長河玉墅——新中流villa嶺保利壟上——紫禁城的那端在壟上溫哥華森林——原生別墅居住地納帕溪谷——原汁原味北美別墅社區(qū)關(guān)鍵舉措1、推廣關(guān)鍵詞：新經(jīng)濟(jì)創(chuàng)富者時尚生活主張全新的生活方式：時尚、清新、健康帶領(lǐng)亞北別墅市場進(jìn)入客戶細(xì)分時代XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告同期亞北項目形象定位：關(guān)鍵舉措1、推廣關(guān)鍵詞：新經(jīng)濟(jì)創(chuàng)富者時44關(guān)鍵舉措2、活動關(guān)鍵詞：新創(chuàng)富者居住理想高峰論壇旗幟：公眾聚焦、名人效應(yīng)、媒體高關(guān)注開啟亞北別墅市場活動營銷的新篇章與眾不同的形象引領(lǐng)市場為新創(chuàng)富者度身打造迅速建立市場關(guān)注度XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告關(guān)鍵舉措2、活動關(guān)鍵詞：新創(chuàng)富者居住理想高峰論壇開啟亞北別45目標(biāo)至上。避免鋪張的推廣，更謹(jǐn)慎精準(zhǔn)地投放關(guān)鍵舉措3、淡市中的關(guān)鍵動作：直效方式投放重點渠道簡潔直效的推廣語、渠道的高效利用每周定量投放不斷篩選的精準(zhǔn)短信戶廣當(dāng)報廣使用，高頻率更新。開辟絕佳區(qū)域內(nèi)攔截戶廣位。每月至少一次大型客戶家庭活動，提高客戶滿意度，有效提升現(xiàn)場熱銷氣氛。XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告目標(biāo)至上。避免鋪張的推廣，更謹(jǐn)慎精準(zhǔn)地投放關(guān)鍵舉措3、淡市中46現(xiàn)房實景的極致呈現(xiàn)——體驗型消費08年12月，灣流匯一期交房，現(xiàn)房成熟展示，通過體驗型的客戶活動，使客戶充分感受園區(qū)成熟的生活氛圍09年1-3月：暖冬灣流季——暖冬包裝，小型暖場活動09年4-6月：灣流發(fā)現(xiàn)體驗季09年7-10月：灣流生活型秀季09年11-12月：灣流完美入住季“發(fā)現(xiàn)庭院生活之美”——在老客戶中舉辦庭院裝修比賽“發(fā)現(xiàn)靜謐大樹原生之美”——300株原生樹認(rèn)領(lǐng)活動“發(fā)現(xiàn)河流微瀾緩緩之美”——葫蘆河垂釣比賽“發(fā)現(xiàn)獨棟別墅生活之美”——為業(yè)主舉辦“執(zhí)子之手、與子偕老”的“結(jié)婚紀(jì)念日”活動

跳蚤市場創(chuàng)意市集比賽業(yè)主私人收藏品展覽“最美麗的園區(qū)”攝影比賽“業(yè)主每月一星”的評選XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告現(xiàn)房實景的極致呈現(xiàn)——體驗型消費08年12月，灣流匯一期交房47三期

位置：處于亞北與順義中央別墅區(qū)的交匯區(qū)；建筑類型：獨棟別墅；

總建筑面積：規(guī)劃用地面積為65.75公頃；

容積率：0.3；產(chǎn)品：558棟水岸獨棟別墅，面積500-1800平米，七個級別56種戶型；配套：12000平米國際風(fēng)情商業(yè)街、伊頓幼兒園、五星級酒店及24000多平米的城堡俱樂部三期還有35套別墅在售，面積430平到920平，最低1500萬元起,當(dāng)前成交均價30000元/平方米，月均銷售速度7套；立足北京的稀缺頂級資源型別墅：大景觀、大湖面、大別墅基本信息銷售情況一期提香源共165套，戶型面積500-1500平方米，庭院面積300-660平方米，350-450萬元/套；二期馥羅灣共111套，戶型面積420—2500平方米，庭院面積1200—1800平方米，600萬一4000萬元/套；三期水景王座共53套，戶型面積500-1700平方米，庭院面積600-3000平方米，最低價1400-9300萬元/套；每戶2-4個車位、400平米以上戶型雙樓梯設(shè)計、雙主臥設(shè)計產(chǎn)品細(xì)節(jié)二期一期四期三期其他項目：東方普羅旺斯XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告三期位置：處于亞北與順義中央別墅區(qū)的交匯區(qū)；三期還有35套48一期05年9月推出三期09年9月開盤；二期二批入市一期簽約均價9419元/平米月均銷售速度為7套二期一批簽約均價14459元/平米月銷售速度為12套二期二批均價33328元/平米月均速度為3套05年下半年即以大面積奢侈尺度獨棟入市銷售均面積560平米以其景觀資源的利好震撼入市；雖一期成交單價不足一萬，但仍屬于區(qū)域內(nèi)總價較高的高端產(chǎn)品06年下半年，二期推出，以接近超出一期產(chǎn)品速度和均價2倍的水平在市場上再次引起轟動，鞏固其頂級豪宅地位09年三季度，項目開始進(jìn)行三期推廣，主打社區(qū)內(nèi)最佳資源-水景王座產(chǎn)品，以其區(qū)域平臺市場最高價的水平，達(dá)到市場平臺銷售速度。07年自政策出臺至08年4月，項目一度滯銷。雖遭遇市場淡市，但仍以3萬的價格推其二期剩余產(chǎn)品，市場打折盛行，也堅守其價格，故銷售速度很不理想，月均僅3套；07年機(jī)場北線開通，東普將自己納入后沙峪板塊珠江壹仟棟發(fā)展歷程項目成長歷程以絕對的資源優(yōu)勢登場，以大面積高總價穩(wěn)居一線高端別墅地位，以堅守區(qū)域最高價贏得眼球。領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)，卻只叫好不叫座自06年9月始，二期一批入市三期均價30427元/平米月均速度為7套XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告一期05年9月推出三期09年9月開盤；二期二批入市一期簽約均49主要為外地人北京戶口客戶，年齡構(gòu)架為：40歲以上大部分為知名私企老板，金融類行業(yè)頂層管理人士，世界500強企業(yè)頂尖決策人等高端圈層的名流，個人身價以億為單位計算，經(jīng)濟(jì)實力殷實；購買該項目產(chǎn)品客戶均為多次置業(yè)，或再次購買別墅類產(chǎn)品；自住型作客戶居，且多作為第一居所，故該項目入住率較高，投資客戶相對較少；某自己創(chuàng)業(yè)私企老板，除經(jīng)營公司收入以外，有大量閑錢，購買別墅作為其資產(chǎn)構(gòu)成的一部分，用做固定資產(chǎn)的保值增值，其經(jīng)濟(jì)實力是總房款的10倍以上；再次購買兩套，一套用于自住，另外一套作為固定資產(chǎn)投資；稀缺的自然資源，超高的產(chǎn)品品質(zhì)，完善的生活配套客戶概況客戶寫真客戶關(guān)注點客戶情況多為高端圈層名流、個人資產(chǎn)以億計算、第一居所XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告主要為外地人北京戶口客戶，年齡構(gòu)架為：40歲以上某自己創(chuàng)業(yè)私50

位置：昌平區(qū)立湯路9號，北六環(huán)61出口西北側(cè)；

建筑類型：獨棟別墅，北美建筑風(fēng)格；

總建筑面積：33.5萬平方米；三期容積率為：0.42；產(chǎn)品：一、二期共478套，已入住，三期125套獨棟別墅；配套：5000平米會所（已投入使用）前期產(chǎn)品基本售罄，現(xiàn)售三期共125套獨棟別墅，面積427-693平米，總價800-1400萬，目前有59套拿到預(yù)售證，銷售速度一般，還剩33棟；三期產(chǎn)品開盤至今全面積銷售均價19900元/平米，月均銷售速度7套。目前對外報價單價已達(dá)到2.5-3.5萬元/平米，總價1000萬起跟隨策略下的品牌打造獨棟項目基本信息銷售情況一期、二期產(chǎn)品面積320-600平米，地上兩層地下一層，贈送200-400平米庭院，至少1個車庫，500平米以上產(chǎn)品為雙車庫；三期面積427-693平米，地上有兩層和三層的，地下一層。庭院面積300-600平米，下沉式庭院，500平米以上產(chǎn)品為雙車庫。產(chǎn)品細(xì)節(jié)景觀資源北擁葫蘆河，同時引入葫蘆河水纏繞分割社區(qū)。無特別打造的園林。三期獨棟125套一、二期獨棟478套其他項目：保利壟上XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告位置：昌平區(qū)立湯路9號，北六環(huán)61出口西北側(cè)；前期產(chǎn)品基本51一期05年7月推出125套當(dāng)天勁銷103套；三期09年9月開盤；拿到預(yù)售證59套二期尾房消化期一期簽約均價7342元/平米二期熱銷期簽約均價8849元/平米月銷售速度為18套二期尾房均價11134元/平米月均速度為2.9套05年中以小面積經(jīng)濟(jì)型獨棟入市項目突出高性價比優(yōu)勢以低于平臺的銷售價格達(dá)到快速銷售和起勢；借一期熱銷之勢，迅速推出其二期產(chǎn)品。06-07年度項目總銷售金額為北京別墅市場排名第二；但簽約均價仍徘徊在平臺及市場均價之下09年三季度，項目開始進(jìn)行三期推廣，一因產(chǎn)品面積較大面臨客戶升級問題，二因阿蘇衛(wèi)垃圾場的建立導(dǎo)致老業(yè)主集體抗議，嚴(yán)重影響了三期的蓄客以及開盤后的銷售情況。9月份開盤銷售慘淡，但因市場大勢向好和阿蘇衛(wèi)暫緩，使得項目的銷售出現(xiàn)了一絲轉(zhuǎn)機(jī)。08年遭遇市場銷售下滑，項目尾盤銷售不僅速度緩慢，甚至簽約均價一度滑落到07年的水平；珠江壹仟棟發(fā)展歷程項目成長歷程承襲區(qū)域主流別墅產(chǎn)品風(fēng)格及產(chǎn)品營銷策略下，以低單價小面積產(chǎn)品入市，達(dá)到市場快速認(rèn)知。市場追隨者，一貫的傾銷策略自05年9月始，二期分別再于06年4月、7月累計三次推售，共推出353套三期均價19900元/平米月均速度為7套XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告一期05年7月推出125套三期09年9月開盤；二期尾房消化期52主要為北京市北部和東部區(qū)域客戶，年齡多集中在40-50歲。大部分客戶為政府高官、私營企業(yè)老板、世界500強企業(yè)的高層管理者，支付能力較高。且老業(yè)主對于保利品牌的忠誠度很高，出現(xiàn)部分老業(yè)主重復(fù)多次購買，從一期買到三期，也多次推薦親朋好友購買?？蛻艟鶠槎啻钨徺I別墅產(chǎn)品采用按揭付款的較多，以此作為資產(chǎn)增值保值的渠道?？蛻糨^認(rèn)可亞北溫泉的養(yǎng)生功效，用于自住的客戶認(rèn)可其居住品質(zhì)。品牌開發(fā)商，上風(fēng)上水的地理區(qū)位，產(chǎn)品性價比高，溫泉養(yǎng)生客戶概況客戶關(guān)注點客戶情況早期客戶為區(qū)域首置的別墅投資客戶，后期客戶為別墅改善自住置業(yè)XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告主要為北京市北部和東部區(qū)域客戶，年齡多集中在40-50歲。品53發(fā)展特征：獨棟產(chǎn)品進(jìn)入千萬級時代，區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品出現(xiàn)兩極分化趨勢，類別墅開始成為區(qū)域中的主流產(chǎn)品，亞北區(qū)域出現(xiàn)“階段性疲態(tài)，站在岔路口！”代表事件：1、隨著產(chǎn)品面積和設(shè)計的不斷升級，壹千棟重新定義中軸別墅的概念，配合現(xiàn)場包裝提升項目整體形象；2、類別墅社區(qū)金科帕提歐復(fù)制龍湖的成功經(jīng)驗，通過對園林景觀的重筆打造，形成市場熱銷；3、后續(xù)供應(yīng)京基北七家項目、遠(yuǎn)洋北七家項目均為類別墅社區(qū)發(fā)展階段詳述分化期：2008年-2009年XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告發(fā)展特征：獨棟產(chǎn)品進(jìn)入千萬級時代，區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品出現(xiàn)兩極分化54位置：昌平區(qū)京承高速北七家出口向西12公里；建筑類型：獨棟別墅；總建筑面積：41萬平米；容積率：0.41；產(chǎn)品：項目按照七期開發(fā)，一期149棟獨棟別墅已經(jīng)售罄入住，二期霞爾郡113棟獨棟，三期茉香郡113棟低密度獨棟別墅，戶型面積500—600平米。四、期紫宸山共計211棟，六七期目前尚處于規(guī)劃中。配套：早山運動公園，五月花街商業(yè)會所，國際雙語幼兒園。項目基本情況一期149棟已經(jīng)售罄，并于2007年3月31日入住，常住超過100戶，目前入住率大概為68%左右；二期霞爾郡113棟已基本售完，于09年10月底全面辦理入?。蝗谲韵憧?13棟低密度獨棟別墅，目前已經(jīng)售罄，2009年下半年三期月均銷售14套，成交均價18200元/平米。四期紫宸山共計211棟，現(xiàn)已取得預(yù)售證103棟，目前報價35000元/平米，總價2600萬元/套，預(yù)計10年3、4月開盤。銷售情況代表項目：珠江壹千棟完成華麗轉(zhuǎn)身的大盤大獨棟XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告位置：昌平區(qū)京承高速北七家出口向西12公里；項目基本情況一期55溫榆河位于本項目北側(cè)，不僅擁有溫榆河1.2公里長的河岸線，更是溫榆河第一個回彎處。另外，市政府將投入15億元資金在世界范圍內(nèi)篩選方案建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”，屆時將會形成沿河道寬200米的綠化帶。

產(chǎn)品細(xì)節(jié)一期二期三期四五期一期149棟已經(jīng)售罄，并于2007年3月31日入住，常住超過100戶；二期霞爾郡113棟已基本售完，面積在460-600平米左右；三期茉香郡113棟低密度獨棟別墅，容積率0.35，戶型面積500—600平米，大面寬，短進(jìn)深，并且為步出式庭院設(shè)計，居住較為舒適，目前已經(jīng)售罄。四期紫宸山共計211棟，產(chǎn)品分兩個戶型K12、K13，面積為804.76平米和737.03平米。750-800平米的戶型面積，16.32米的高度，17米的超大面寬。地上四層，室內(nèi)贈送私家專屬電梯。項目資源六、七期項目規(guī)劃隨資源優(yōu)勢增強，由中大面積獨棟逐漸轉(zhuǎn)為純粹大面積獨棟XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告溫榆河位于本項目北側(cè)，不僅擁有溫榆河1.2公里長的河岸線，更56一期26個月累計銷售144套；三期09年4月開盤；同時帶動二期銷售，8個月時間累計銷售172套；二期11個月累計銷售43套；簽約均價10373元/平米簽約均價16780元/平米均價17669元/平米06年入市，項目形象中規(guī)中矩；無特色展現(xiàn)；口碑一般；銷售價格不高，平穩(wěn)銷售；07年傳項目后期為聯(lián)排，引起市場風(fēng)波；銷售一度出現(xiàn)停滯；09年初，項目開始大幅降價傾銷，隨價格變化成交情況開始呈上升趨勢；同時由于區(qū)域市場供量不足，項目持續(xù)熱銷；價格開始小幅上升；09年累計銷售17.1億；成為區(qū)域僅次于東方普羅旺斯的另一標(biāo)桿項目。08年大勢形勢不好；項目銷售速度緩慢；簽約均價持續(xù)下滑；珠江壹仟棟發(fā)展歷程項目成長歷程珠江壹仟棟總體發(fā)展歷程XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告一期三期09年4月開盤；二期簽約均價10373元/平米簽約均57客戶來源：來源廣泛，聚集北京及外地的高支付力人群；客戶屬性：政府官員、世界500強企業(yè)管理層、私營業(yè)主等置業(yè)動機(jī)：大型獨棟產(chǎn)品作為別墅升級和改善置業(yè)，多數(shù)常住，作為養(yǎng)老住所主要關(guān)注：大獨棟產(chǎn)品、品牌開發(fā)商、產(chǎn)品細(xì)節(jié)品質(zhì)感、戶內(nèi)空間尺度客戶概況客戶特點客戶來源廣泛，多數(shù)外地客戶，北京客戶占30%，主要來自城市北部亞運村區(qū)域，也有部分東部客戶，及少量西山客戶，放棄西山到本項目置業(yè)主要看中項目大面積獨棟產(chǎn)品的稀缺價值及居住舒適度；客戶以私營業(yè)主、外企高層、政府官員居多，具有極高的支付能力；客戶大多擁有多次別墅置業(yè)經(jīng)歷，別墅置業(yè)經(jīng)驗豐富，對于產(chǎn)品品質(zhì)及細(xì)節(jié)關(guān)注度較高，包括產(chǎn)品外立面選材，戶型功能布局、空間尺度等，對于產(chǎn)品高端品質(zhì)感、空間尺度感要求較高，購買大面積獨棟產(chǎn)品具有較強的炫耀性質(zhì)和長期投資傾向。多數(shù)考慮最為養(yǎng)老型第一居所別墅常住?？蛻羟闆r高端別墅改善置業(yè)，作為養(yǎng)老型常住別墅XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告客戶來源：來源廣泛，聚集北京及外地的高支付力人群；客戶概況客582010年的亞北？XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告2010年的亞北？XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報59東方普羅旺斯壹千棟納帕溪谷灣流匯溫哥華森林獨棟，地上面積400-920平米為主，當(dāng)前剩余30套保利壟上長河玉墅金科帕提歐獨棟，面積區(qū)間以地上面積400-500平米為主，當(dāng)前余量4套小獨棟，280-380平米為主，當(dāng)前余量10套三期共125套，已推出59套，剩余33套聯(lián)排、面積區(qū)間以地上面積320-460平米，當(dāng)前余量14套聯(lián)排，目前在售為洋房產(chǎn)品未來供應(yīng)量約為14萬平米，入市時間未定,產(chǎn)品形式未定供應(yīng)量約為11萬平米，聯(lián)排250-260平米遠(yuǎn)洋地塊當(dāng)前余量2套總價1800萬左右，無后續(xù)未來供應(yīng)量約為10萬平米，預(yù)計10年入市,產(chǎn)品形式未定后續(xù)100余套獨棟，預(yù)計10年入市后續(xù)4期首推103套獨棟，面積730-800平米，5期有聯(lián)排產(chǎn)品后續(xù)推出22套雙拼,5套獨棟后續(xù)獨棟66套，面積400-700平米，10年上市2009年2010年2011年在售存量后期推出京基地塊供應(yīng)量約為7萬平米，聯(lián)排260-320平米本項目供應(yīng)量約為44萬平米，獨棟450-800平米在充足供量的保證下，亞北具備被市場關(guān)注的基礎(chǔ)供量盤點2010年亞北市場存量及潛在供應(yīng)XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告東方普羅旺斯壹千棟納帕溪谷灣流匯溫哥華森林獨棟，地上面積4060第一代：功能時代第二代：資源時代第三代：復(fù)制生活時代第四代：專業(yè)主義時代僅在形式上滿足了別墅的功能性指標(biāo)和符號特征：建筑形式為獨棟，區(qū)別于城市公寓、多層住宅，密度較低占有資源，比拼資源。如占地面積、綠化率、水面等。講求有山有水，大庭院，大綠地。客戶開始關(guān)注建筑風(fēng)格、生活形態(tài)是否與國際接軌。別墅開發(fā)開始與生活掛鉤，力圖從風(fēng)格、建材、戶型設(shè)計各個環(huán)節(jié)原版復(fù)制國外生活?！秾I(yè)主義》中將其核心特征歸納為：在設(shè)計和建造時體現(xiàn)專業(yè)主義精神：1）顧客至上。設(shè)計建造以顧客為中心。2）對產(chǎn)品的完美與精細(xì)有永無止境的追求。發(fā)展歷程從產(chǎn)品角度，亞北經(jīng)歷了四個時代呈現(xiàn)理性形態(tài)，但一味延續(xù)已不能引發(fā)感性突破XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告第一代：功能時代第二代：資源時代第三代：復(fù)制生活時代第四代：612010年亞北的獨棟別墅該何去何從？維持原狀,墨守陳規(guī)VS打破疲態(tài)，更新?lián)Q代？XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告2010年亞北的獨棟別墅該何去何從？維持原狀,墨守陳規(guī)VS打623面對2010的思考我們對項目進(jìn)行理解及預(yù)判XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告3面對2010的思考XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告63本案四環(huán)五環(huán)六環(huán)京承高速八達(dá)嶺高速立湯路本體審視立足于亞北優(yōu)質(zhì)的區(qū)域背景項目緊鄰立湯路，距離北六環(huán)61號出口約3000米距離；可經(jīng)八達(dá)嶺高速、京承高速、立湯路多條道路到達(dá)，交通便捷通暢；便捷交通西區(qū)東區(qū)九華山莊立湯路小湯山療養(yǎng)院順沙路小湯山文化廣場湯山假日會議中心完善配套溫泉養(yǎng)生：小湯山療養(yǎng)院、九華山莊、小湯山會議中心、北京湯山假日會議中心餐飲：元亨大酒樓、紅房子、老東北鄉(xiāng)村菜、龍興宴酒樓；醫(yī)療：小湯山醫(yī)院、六合醫(yī)院；銀行：農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、中國工商銀行等XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告本案四環(huán)五環(huán)六環(huán)京承高速八達(dá)嶺高速立湯路本體審視立足于亞北優(yōu)64物業(yè)類型獨棟別墅占地面積約113萬平米總建筑面積約45平米綜合容積率0.36綠化率35%總戶數(shù)1056棟主力戶型（東區(qū)）400-700平米主力庭院面積（東區(qū)）400-670平米建筑風(fēng)格托斯卡納、西班牙、法式社區(qū)配套GOLF球場、3個會所本體審視國際型的大盤、建筑風(fēng)格、多元配套的產(chǎn)品延展空間基礎(chǔ)指標(biāo)項目規(guī)劃XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告物業(yè)類型獨棟別墅占地面積約113萬平米總建筑面積約45平米綜65項目戰(zhàn)略SWOT綜述項目戰(zhàn)略推導(dǎo)S：優(yōu)勢亞北規(guī)模最大的獨棟別墅社區(qū)；亞北優(yōu)質(zhì)的療養(yǎng)、千畝苗圃資源；三大會所配置；小型GOLF主體公園；W：劣勢產(chǎn)品戶型設(shè)計較早，理念傳統(tǒng)；高容積率、樓間距近；內(nèi)部無大面積景觀設(shè)計；交通距離遠(yuǎn)；O：機(jī)會亞北區(qū)域內(nèi)項目園林、服務(wù)、配套無突出亮點；風(fēng)情主導(dǎo)的項目停留于風(fēng)格的模仿，沒有生活方式的理解；市場供應(yīng)以類別墅、產(chǎn)品稀缺；T：威脅周邊重要競品均為成熟社區(qū)，低密度氛圍濃厚；產(chǎn)品設(shè)計相對較新穎、配置高；發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會利用機(jī)會，克服劣勢借勢發(fā)力戰(zhàn)略，以區(qū)域升級帶動項目啟勢發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅注重包裝與展示，提前展望愿景建立差異化，樹立別墅大盤的生活方式，極致放大主價值點整合營銷，釋放國際化表現(xiàn)的綜合實力XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告項目戰(zhàn)略SWOT綜述項目戰(zhàn)略推導(dǎo)S：優(yōu)勢W：劣勢O：機(jī)會T：66大盤效應(yīng)國際特質(zhì)稀缺產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)地段我們擁有引領(lǐng)亞北區(qū)域升級的資本！XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告大盤效應(yīng)國際特質(zhì)稀缺產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)地段我們擁有引領(lǐng)亞北區(qū)域升級的資67客戶分析亞北獨棟置業(yè)客群的升級轉(zhuǎn)變600萬元-800萬元1、他們關(guān)注產(chǎn)品的風(fēng)格，盲目追求，以傳統(tǒng)的審美判斷產(chǎn)品的價值體系，屬于傳統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)跟隨者；2、他們初次踏入別墅的置業(yè)領(lǐng)域，但是對別墅真正的生活真諦并不清晰；3、他們涉足中國新經(jīng)濟(jì)訊息行業(yè)的佼佼者，但他們的資本并不夯實，需要沉淀；4、他們購買別墅是一種“被迫性“行為，因為，這樣代表他們的身份和地位，具備影響力的象征；1000萬元以上1、他們多為二次置業(yè)，具備相對成熟和完善的比價體系，理性思考，斟酌購買；2、他們的別墅不僅承擔(dān)居住的功能，更加承擔(dān)其對生活愿景的渴望和滲透，負(fù)載其精神感知的載體；3、他們在其人生軌跡中，不在作為執(zhí)行者，而是作為決策者，領(lǐng)袖身份徹底確認(rèn)，資金實力夯實、具備積淀；4、他們渴望國際化的生活方式，滿足他們對生活的更高標(biāo)準(zhǔn)的要求；客群類別的升級：客戶從首次別墅置業(yè)者且多為新經(jīng)濟(jì)財富領(lǐng)域的企業(yè)高管，成功升級為私營企業(yè)主、行業(yè)領(lǐng)袖等財富積累殷實的實力客群。客群需求的升級：客戶從單維度的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和身份標(biāo)簽，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樵诶硇耘袛喈a(chǎn)品硬件的基礎(chǔ)上，關(guān)注居住感受與國際化生活方式的收獲，即使用的軟性、精神層面的關(guān)懷。XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告客戶分析亞北獨棟置業(yè)客群的升級轉(zhuǎn)變600萬元-800萬元1068亞北獨棟客群已進(jìn)入全面的升級轉(zhuǎn)變財富實力領(lǐng)先的生活方式XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告亞北獨棟客群已進(jìn)入全面的升級轉(zhuǎn)變財富實力領(lǐng)先的XX年世聯(lián)北京69亞北的區(qū)域亟待升級打破疲態(tài)……亞北的獨棟客群處在升級轉(zhuǎn)變的突破口……而我們具備承載升級功能的優(yōu)質(zhì)資本基礎(chǔ)……因此，我們將用我們特有的國際表現(xiàn)來滿足客群對國際生活的追求；我們將承載亞北的升級轉(zhuǎn)變；我們將開啟亞北“第五代—意義消費”的別墅新時代!即：打造國際化、國際級的領(lǐng)先生活方式為產(chǎn)品注入精神的價值XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告亞北的區(qū)域亟待升級打破疲態(tài)……打造國際化、國際級的領(lǐng)先生活方70富裕人群具有參與社會各項經(jīng)濟(jì)活動的主觀能動性，他們高揚理想的價值，追求極具“標(biāo)志性”的極致感受，從而得到個人優(yōu)越感和個人地位……

建立國際化和國際級3大價值標(biāo)準(zhǔn)打造極致品質(zhì)的客戶享受和體驗1、國際頂級配套服務(wù)2、全球精選植被3、一線物管服務(wù)XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告富裕人群具有參與社會各項經(jīng)濟(jì)活動的主觀能動性，他們高揚理想的71會所嫁接卓越會所經(jīng)營品牌，極致呈現(xiàn)全方位會所功能（商務(wù)、休閑、便捷），成就亞北區(qū)域國際級頂級會所。會所服務(wù)與卓越品牌嫁接營造業(yè)主專屬的極致高端價值感受會所功能全方位極致呈現(xiàn)滿足商務(wù)、休閑、居家等全部功能核心效果：極致滿足、渴望擁享XX年世聯(lián)北京小湯山項目營銷策略溝通報告會所嫁接卓越會所經(jīng)營