物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理：第五章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)分析

2024/4/21第五章房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)分析第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)指標(biāo)第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能第五節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第六節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃2024/4/22測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其特性、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與描述指標(biāo)、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析內(nèi)容與方法和物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃等內(nèi)容的熟悉程度，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)并據(jù)此制定物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的能力和知識(shí)水平。（一）考試目的2024/4/23掌握：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃及其編制，計(jì)劃的主要內(nèi)容和表現(xiàn)方式。熟悉：房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求規(guī)律，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)、細(xì)分方式。了解：反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境和影響因素，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的原則、手段和措施。（二）考試基本要求2024/4/24房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)成及影響其轉(zhuǎn)變的因素房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的構(gòu)成房地產(chǎn)供給的主要指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容物業(yè)管理規(guī)劃及制定的基本原則物業(yè)管理計(jì)劃的分類編制物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作內(nèi)容物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容（三）要點(diǎn)說(shuō)明2024/4/25一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念第一節(jié)

房地產(chǎn)市場(chǎng)概述房地產(chǎn)市場(chǎng)：從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)然顒?dòng)的場(chǎng)所以及一切交易途徑和形式。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中：房地產(chǎn)市場(chǎng)是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。構(gòu)成因素：市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等。2024/4/26二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境是指房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)中心體時(shí)，它周圍各種影響因素的綜合。包括：社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、房地產(chǎn)法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境、國(guó)際環(huán)境。2024/4/27三、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量社會(huì)因素：傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理、社會(huì)福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模等；經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、家庭收入水平及分布、物價(jià)水平、工資及就業(yè)水平、房?jī)r(jià)租金比等；政策因素：房地產(chǎn)供給政策、住房分配和消費(fèi)政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策等。（一）影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素2024/4/28金融業(yè)的發(fā)展信息、通信技術(shù)水平的提高生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變?nèi)宋沫h(huán)境的變化自然環(huán)境的變化政治制度的變遷（二）影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量2024/4/29一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求第二節(jié)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系需求曲線是一條具有負(fù)斜率的向右下方傾斜的曲線。對(duì)某種商品或服務(wù)的需求數(shù)量與該商品或服務(wù)的價(jià)格呈逆相關(guān)關(guān)系。導(dǎo)致商品住宅需求變化的因素：收入的變化、其他商品的價(jià)格變化、對(duì)未來(lái)的預(yù)期、政府政策的變化。某類物業(yè)的單位價(jià)格單位時(shí)間需求數(shù)量QQ10PDD1非價(jià)格因素變化導(dǎo)致對(duì)某類物業(yè)的需求變化2024/4/210二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給供給曲線是一條由左向右上方傾斜的曲線。對(duì)某種商品或服務(wù)的供給數(shù)量與該商品或服務(wù)的價(jià)格呈正相關(guān)關(guān)系。對(duì)市場(chǎng)供給數(shù)量的影響因素：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、政府政策的變化、對(duì)未來(lái)的預(yù)期。新建住宅供應(yīng)量每套住宅價(jià)格QQ10PS1S2住宅市場(chǎng)供應(yīng)曲線的變化SQ22024/4/211三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)制某種商品的單位價(jià)格上升會(huì)導(dǎo)致需求量的減少和供給量的增加。單位價(jià)格單位時(shí)間內(nèi)的供應(yīng)數(shù)量QE0P需求曲線供應(yīng)曲線簡(jiǎn)化的供求曲線2024/4/212市場(chǎng)均衡點(diǎn)：供給和需求曲線的交點(diǎn)E均衡價(jià)格：市場(chǎng)均衡點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的價(jià)格P每套住宅的價(jià)格（萬(wàn)元）單位時(shí)間內(nèi)供求數(shù)量（套）1000E050需求曲線供應(yīng)曲線市場(chǎng)均衡HhfF超額供應(yīng)（過(guò)剩）超額需求（短缺）均衡價(jià)格25752000300040002024/4/213價(jià)格（年商品房供求數(shù)量）Q1（初始需求）0PD1S市場(chǎng)條件變化形成新的均衡價(jià)格QQaP1D2如果市場(chǎng)價(jià)格由于某種因素的作用脫離了均衡點(diǎn)，但在各種市場(chǎng)因素的作用下又能形成一個(gè)新的供求平衡點(diǎn)，則這種均衡叫做穩(wěn)定均衡；如果原有的均衡狀態(tài)被打破后不能形成一個(gè)新的均衡點(diǎn)，則這種均衡就叫做非穩(wěn)定均衡。2024/4/214一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)第三節(jié)

房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)指標(biāo)總量結(jié)構(gòu)：從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出發(fā)，分析開(kāi)發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距；區(qū)域結(jié)構(gòu)：分析全國(guó)不同地區(qū)之間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況的差異和特點(diǎn)；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：考察房地產(chǎn)市場(chǎng)中不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度；供求結(jié)構(gòu)：針對(duì)某一物業(yè)類型，分析其市場(chǎng)內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系，判別供給檔次和需求水平之間是否錯(cuò)位；投資結(jié)構(gòu)：分析不同投資方式的適用空間及彼此動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系。2024/4/215二、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分按地域細(xì)分：按城市劃分；按城市內(nèi)的某一個(gè)具體區(qū)域劃分；按省或自治區(qū)所轄的地域劃分；按房地產(chǎn)用途細(xì)分：居住、商業(yè)、工業(yè)、特殊物業(yè)市場(chǎng)等；按存量增量細(xì)分：一級(jí)市場(chǎng)（土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)）、二級(jí)市場(chǎng)（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)）、三級(jí)市場(chǎng)（存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)）；按交易形式細(xì)分：買賣、租賃、抵押；按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分：低檔、中低檔、中檔、中高檔、高檔。2024/4/216三、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)存量：指報(bào)告期期末已占用和空置的物業(yè)空間總量；新竣工量：指報(bào)告期內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量；滅失量：指房屋存量在報(bào)告期內(nèi)由于各種原因滅失掉的部分；空置量：指報(bào)告期期末房屋存量中沒(méi)有被占用的部分；空置率：指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例；（一）供給指標(biāo)2024/4/217可供銷售量：指報(bào)告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量；房屋施工面積：指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積；房屋新開(kāi)工面積：指在報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)工建設(shè)的房屋面積；平均建設(shè)周期：指某種類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從開(kāi)工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長(zhǎng)度；竣工房屋價(jià)值：指在報(bào)告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價(jià)值。2024/4/218國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）：是按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的一個(gè)國(guó)家（或地區(qū)）所有常住單位在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)活動(dòng)的最終成果；人口數(shù)：指一定時(shí)點(diǎn)、一定地區(qū)范圍內(nèi)有生命的個(gè)人總和；城市家庭人口：指居住在一起，經(jīng)濟(jì)上合在一起共同生活的家庭成員；就業(yè)人口數(shù)量：指從事一定社會(huì)勞動(dòng)并取得勞動(dòng)報(bào)酬或經(jīng)營(yíng)收入的人員數(shù)量；就業(yè)分布：指產(chǎn)業(yè)或職業(yè)分類的就業(yè)人員分布狀況；（二）需求指標(biāo)2024/4/219城鎮(zhèn)登記失業(yè)率：指城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員與城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員、不在崗職工、私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶主、私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體就業(yè)人員、登記失業(yè)人員之和的比；城市家庭可支配收入：指家庭成員得到可用于最終消費(fèi)支出和其他非義務(wù)性支出以及儲(chǔ)蓄的總和；城市家庭總支出：指除借貸支出以外的全部家庭支出；房屋空間使用數(shù)量：指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數(shù)量；商品零售價(jià)格指數(shù)：是反映一定時(shí)期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)；城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)：是反映一定時(shí)期內(nèi)城市居民家庭所購(gòu)買的生活消費(fèi)品價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)。2024/4/220銷售量：指報(bào)告期內(nèi)銷售房屋的數(shù)量；出租量：指報(bào)告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量；吸納量：指報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和；吸納率：指報(bào)告期內(nèi)吸納量占同期可供銷售量的比例；吸納周期：指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度計(jì)算，同期可供銷售量可以全部被市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間；（三）市場(chǎng)交易指標(biāo)2024/4/221預(yù)售面積：指報(bào)告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積；房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)：是反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)；房地產(chǎn)價(jià)格：指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格水平；房地產(chǎn)租金：指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的租金水平。2024/4/222一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性第四節(jié)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能市場(chǎng)供給的特點(diǎn)：缺乏彈性、非同質(zhì)性、高度的壟斷和競(jìng)爭(zhēng)不充分；市場(chǎng)需求的特點(diǎn)：廣泛性、多樣性、需借助金融信貸機(jī)構(gòu)來(lái)融資；市場(chǎng)交易的特點(diǎn)：交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及再界定、需經(jīng)過(guò)復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序、耗時(shí)長(zhǎng)、交易費(fèi)用多、需估價(jià)師或物業(yè)代理提供服務(wù)；市場(chǎng)價(jià)格的特點(diǎn)：與其所處的地理位置關(guān)系極大、總體呈向上波動(dòng)的趨勢(shì)、涉及交易主體個(gè)別因素的影響。2024/4/223二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能配置存量房地產(chǎn)資源和利益顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化2024/4/224銷售和出租住宅需求變化示意圖價(jià)格銷售住宅數(shù)量M10PD1SMP1D（a）租金出租住宅數(shù)量L10RD1SLR1D（b）2024/4/225三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預(yù)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展；使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用；保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜胱】臻g；引導(dǎo)新建項(xiàng)目的位置選擇；滿足特殊群體的需要。（一）政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)2024/4/226土地供應(yīng)政策金融政策住房政策城市規(guī)劃（二）政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段地價(jià)政策稅收政策租金和價(jià)格控制2024/4/227一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念與作用第五節(jié)

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念——是通過(guò)信息將房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)的一種活動(dòng)，即通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，用以幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)或調(diào)整其市場(chǎng)行為。2024/4/228（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的作用開(kāi)發(fā)商：幫助開(kāi)發(fā)商選擇合適的項(xiàng)目位置、確定滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品類型；置業(yè)投資者：了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，設(shè)計(jì)或修訂房地產(chǎn)投資策略和資產(chǎn)管理策略金融機(jī)構(gòu)：把握未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀走勢(shì)；設(shè)計(jì)人員：了解開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所面對(duì)的目標(biāo)市場(chǎng)，以便在建筑風(fēng)格、戶型等方面的設(shè)計(jì)滿足市場(chǎng)需求；2024/4/229營(yíng)銷經(jīng)理：把握目標(biāo)市場(chǎng)特征，有針對(duì)性地制定銷售策略、廣告宣傳策略等；地方政府：對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控；租戶和使用者：進(jìn)行租買選擇、位置選擇、物業(yè)選擇和判定租買時(shí)機(jī)與價(jià)格；物業(yè)管理者：了解不同物業(yè)類型的市場(chǎng)供求狀況、需求特征及發(fā)展趨勢(shì)。2024/4/230（三）市場(chǎng)區(qū)域的確定市場(chǎng)區(qū)域：是指主要（潛在）需求的來(lái)源地或主要競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的所在地，它包含與目標(biāo)物業(yè)相似的競(jìng)爭(zhēng)空間的需求和供給。定義市場(chǎng)區(qū)域工作主要包括：描繪市場(chǎng)區(qū)域、在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場(chǎng)區(qū)域的邊界、解釋確定市場(chǎng)區(qū)域邊界的依據(jù)。影響市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素：自然特征、建筑阻礙、人口密度、政治區(qū)域、鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征、發(fā)展類型和范圍、競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的區(qū)域等。2024/4/231二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容（一）宏觀因素分析國(guó)家和地方的經(jīng)濟(jì)特性物業(yè)所處區(qū)域的城市發(fā)展與建設(shè)情況2024/4/232（二）市場(chǎng)供求分析供給分析：調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過(guò)去的走勢(shì)和未來(lái)可能的供給；當(dāng)前城市規(guī)劃；商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況；需求分析：需求預(yù)測(cè)；分析建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中的主要物業(yè)項(xiàng)目；吸納率分析；市場(chǎng)租戶對(duì)產(chǎn)品功能需求；競(jìng)爭(zhēng)分析：列出與競(jìng)爭(zhēng)有關(guān)物業(yè)的功能和特點(diǎn)；市場(chǎng)細(xì)分；市場(chǎng)占用率分析：估算市場(chǎng)供給總吸納量和吸納速度和目標(biāo)物業(yè)的市場(chǎng)份額；計(jì)算目標(biāo)物業(yè)的市場(chǎng)占用率、出租進(jìn)度等。2024/4/233（三）相關(guān)因素分析居住物業(yè)：周圍地區(qū)住宅的供求狀況、價(jià)格水平、對(duì)現(xiàn)有住宅滿意程度和對(duì)未來(lái)住房的希望等；寫(xiě)字樓項(xiàng)目：所處地段的交通通達(dá)程度、周邊環(huán)境及與周圍商業(yè)設(shè)施的關(guān)系等；商業(yè)零售物業(yè)：所處地區(qū)的流動(dòng)人口和常住人口的數(shù)量、購(gòu)買力水平等；工業(yè)或倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)：重點(diǎn)考察未來(lái)入住者的意見(jiàn)、對(duì)隔聲、抗震、通風(fēng)等特殊要求。2024/4/234一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的概念第六節(jié)

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃，是物業(yè)管理規(guī)劃一系列子過(guò)程的結(jié)果，是物業(yè)管理師思想的具體化，體現(xiàn)了他們準(zhǔn)備做什么，什么時(shí)候做，由誰(shuí)去做以及如何做，即對(duì)未來(lái)行動(dòng)方案的一種說(shuō)明。2024/4/235物業(yè)管理規(guī)劃：是構(gòu)思前景、預(yù)測(cè)未來(lái)、確定欲達(dá)到的目的和取得的成果，估計(jì)可能會(huì)遇到的問(wèn)題，并提出實(shí)現(xiàn)目的、解決問(wèn)題的有效方案、方針、措施、手段、行動(dòng)和程序，估算需要投入的資源和花費(fèi)的時(shí)間，考察制約物業(yè)管理工作及其績(jī)效的內(nèi)外環(huán)境因素的過(guò)程。制定物業(yè)管理計(jì)劃的基本原則：物業(yè)管理師必需參加和主持；發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵(lì)大家參與；實(shí)際參與物業(yè)管理工作的人員必需參與該項(xiàng)活動(dòng)和工作計(jì)劃的制定。2024/4/236（二）物業(yè)管理計(jì)劃的用途指導(dǎo)物業(yè)管理的具體行動(dòng)；書(shū)面記載物業(yè)管理計(jì)劃的目標(biāo)、前提與制約因素；書(shū)面記載選擇并最終確定物業(yè)管理方案的決策過(guò)程；幫助利害關(guān)系各方之間進(jìn)行溝通，有助于統(tǒng)一認(rèn)識(shí)；便于明確物業(yè)管理服務(wù)的工作內(nèi)容、范圍、時(shí)間安排、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、所需費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)等重大問(wèn)題；測(cè)算物業(yè)管理活動(dòng)，幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的控制，幫助業(yè)主考核物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的績(jī)效。2024/4/237（三）物業(yè)管理計(jì)劃的表現(xiàn)形式年度計(jì)劃：運(yùn)行計(jì)劃，屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計(jì)劃；中短期計(jì)劃：介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間，通常以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期周期，通常為3～5年；長(zhǎng)期計(jì)劃：策略層次，通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限。2024/4/238二、編制物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作為了制定物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃，首先要分析物業(yè)所處的宏觀市場(chǎng)環(huán)境和相關(guān)物業(yè)類型的市場(chǎng)狀態(tài)，其次要準(zhǔn)確把握物業(yè)所處鄰里區(qū)域的特征和物業(yè)本身的狀況，還要認(rèn)真分析領(lǐng)會(huì)物業(yè)業(yè)主的相關(guān)目標(biāo)。2024/4/239（一）區(qū)域宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析研究物業(yè)周圍較大范圍內(nèi)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、文化教育、城市發(fā)展、公共事業(yè)等方面的發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)，確定影響物業(yè)發(fā)展的主要因素。2024/4/240（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析首先要把目標(biāo)物業(yè)放在正確的細(xì)分市場(chǎng)內(nèi)，并用這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)評(píng)價(jià)目標(biāo)物業(yè)；物業(yè)位置分析：考察目標(biāo)物業(yè)與鄰里物業(yè)的相對(duì)位置關(guān)系，考慮其在區(qū)域內(nèi)的位置。2024/4/241（三）鄰里分析搜集鄰里范圍內(nèi)的人口狀況及其發(fā)展趨勢(shì)信息；評(píng)估鄰里的經(jīng)濟(jì)狀況和消費(fèi)水平，確定鄰里物業(yè)的平均租金水平；考察鄰里物業(yè)的實(shí)體狀況。2024/4/242（四）物業(yè)現(xiàn)狀分析建筑物內(nèi)有多少套或多少平方米可出租房屋；物業(yè)令人滿意程度如何；可出租物業(yè)的吸引力如何；建筑物的實(shí)體狀況如何；建筑物的室內(nèi)裝飾、公共空間、衛(wèi)生設(shè)備等狀況如何；提供有什么樣的休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所及設(shè)施；土地與建筑物的關(guān)系如何；建筑物的現(xiàn)行管理標(biāo)準(zhǔn)是什么；當(dāng)前的出租率、租金水平及租戶構(gòu)成如何；當(dāng)前物業(yè)管理師的情況如何。2024/4/243（五）業(yè)主目標(biāo)明確業(yè)主目標(biāo)，是制定物業(yè)管理計(jì)劃的前提；有時(shí)業(yè)主除了最大限度地獲得利潤(rùn)以外，沒(méi)有具體的目標(biāo)。2024/4/244三、構(gòu)造物業(yè)管理方案（一）探討改進(jìn)舊有物業(yè)的可能性更新及現(xiàn)代化改變建筑物的用途2024/4/245（二）物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容建筑物管理計(jì)劃：建筑物維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)、建筑物管理策略、物業(yè)檢查計(jì)劃、公共設(shè)施服務(wù)的內(nèi)容；租賃計(jì)劃：租金方案、出租策略；財(cái)務(wù)收支計(jì)劃：預(yù)算計(jì)劃；物業(yè)運(yùn)行績(jī)效評(píng)估及與業(yè)主溝通計(jì)劃：物業(yè)績(jī)效評(píng)估指標(biāo)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的溝通。2024/4/246四、物業(yè)管理計(jì)劃中的預(yù)算技術(shù)年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算：列出了物業(yè)的主要收入來(lái)源和費(fèi)用支出項(xiàng)目；資本支出預(yù)算：物業(yè)大規(guī)模的維修或更新改造；長(zhǎng)期預(yù)算：說(shuō)明未來(lái)5年甚至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入與費(fèi)用的關(guān)系。2024/4/2471、所示為住宅市場(chǎng)供應(yīng)曲線的變化圖，在下列說(shuō)法中，假設(shè)其他條件不變，不能導(dǎo)致曲線s向s1移動(dòng)的是()。

A銀行降低貸款利率，通貨膨脹維持在較低水平

B2003年開(kāi)始實(shí)施土地使用權(quán)出讓“招拍掛”制度，增加了土地開(kāi)發(fā)成本

C開(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)未來(lái)住宅市場(chǎng)需求量減少

D增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的稅費(fèi)2024/4/2482、在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，在居民預(yù)期未來(lái)住房抵押貸款利率可能下調(diào)，而且政府降低了交易稅費(fèi)的情況下，假設(shè)其他條件不變，在下圖曲線中正確的住宅市場(chǎng)需求變化曲線應(yīng)為()。2024/4/2493、隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的逐步推進(jìn)和信息技術(shù)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)。有關(guān)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量，下列說(shuō)法正確的有()。

A金融資本供給方的決策會(huì)直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格

B信息、通信技術(shù)水平的提高促進(jìn)了不同地區(qū)的資本流動(dòng)

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