寶供物流信息系統(tǒng)建設(shè)

投資建議書華MALL195812021/7/13投資建議書華MALL195812021/7/13城市概況介紹安慶市位于安徽省西南部，長江下游北岸，是長江沿岸著名的港口城市。北接安徽省六安市、巢湖市東面與安徽省池州市、銅陵市隔江相望南面以長江與江西省九江市相連西邊與湖北省黃梅、蘄春、英山三縣相接22021/7/13城市概況介紹安慶市位于安徽省西南部，長江下游北岸，是長江沿岸城市基本數(shù)據(jù)解讀

安慶是一座古城，地處長三角的邊緣位置，著名的“黃梅戲之鄉(xiāng)”，皖江文化的發(fā)源地。新的沿江高速鐵路規(guī)劃將使得這座千年古城進(jìn)一步拉近與東部沿海地區(qū)的距離。安慶市總面積541.3平方公里，總?cè)丝?13.8萬。安慶市市區(qū)面積52.11平方公里，市人口約100萬。目前安慶市轄3個市轄區(qū)、7個縣，代管1個縣級市：迎江區(qū)、大觀區(qū)、郊區(qū)、桐城市、懷寧縣、樅陽縣、潛山縣、太湖縣、宿松縣望江縣、岳西縣。安慶已經(jīng)逐步形成了石油化工、輕紡、機(jī)械、建材四大支柱產(chǎn)業(yè)（占全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值的90%以上）。

城市規(guī)劃顯示：2020年安慶市區(qū)人口將達(dá)到市區(qū)人口將達(dá)到140萬32021/7/13城市基本數(shù)據(jù)解讀

安慶是一座古城，地處長三角的邊緣位置，著名安慶市區(qū)分四大區(qū)域分別是：迎江區(qū)、大觀區(qū)、宜秀區(qū)以及開發(fā)區(qū)，其中以迎江區(qū)的老城中心區(qū)域商業(yè)氛圍最為濃厚，成熟社區(qū)眾多，交通便利。安慶市市區(qū)區(qū)域劃分

42021/7/13安慶市區(qū)分四大區(qū)域分別是：迎江區(qū)、大觀區(qū)、宜秀區(qū)以及開發(fā)區(qū)，城市地位：安慶在皖江九市中有著重要的地位，承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的優(yōu)勢、潛力十分明顯：1.安慶地處三省交界，區(qū)域中心，具有承東啟西、接轉(zhuǎn)產(chǎn)業(yè)的獨特區(qū)位條件；2.安慶資源豐富，潛力巨大，具有規(guī)模承接、集聚發(fā)展的承載能力；3.安慶特色鮮明，優(yōu)勢突出，具有配套承接、互補(bǔ)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)；4.安慶主動融入，積極承接，已經(jīng)在承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的實踐中取得了初步成效解析：建設(shè)皖江城市帶承接轉(zhuǎn)移示范區(qū)，是安慶市加快追趕跨越的難得機(jī)遇，據(jù)安慶市政府規(guī)劃，安慶將更加注重政策引導(dǎo)、拓展承接平臺、集群承接、創(chuàng)新承接方式，將把安慶建設(shè)成為長江中下游開放型、多功能的現(xiàn)代化綜合性城市和區(qū)域中心城市。

1.1城市地位及交通

52021/7/13城市地位：1.1城市地位及交通

52021/7/13安慶汽車發(fā)往的周邊主要景點及城市和它們的距離合福高鐵通過安慶境內(nèi)解析：隨著皖江城市帶的發(fā)展，安徽的南部的交通狀況在升級，高速公路體系的不斷完善，安慶的交通在飛躍向前發(fā)展，交通的改善必將成個城市發(fā)展的助推力。1.2安慶城市交通狀況

安慶到各大城市、景區(qū)之間的距離安慶合肥196公里安慶蕪湖150公里安慶黃山230公里安慶南京300公里安慶武漢370公里安慶上海500公里62021/7/13安慶汽車發(fā)往的周邊主要景點及城市和它們的距離1.2安慶城市1.安慶有著很多知名企業(yè)和高等學(xué)府，與長江毗鄰，是安徽重要的港口城市。2.安慶市皖江城市帶的核心城市，有著舉足輕重的地位，發(fā)展前景樂觀。3.歷史悠久，人文薈萃，有著豐厚文化氣息。4.城市地理位置優(yōu)越，位于皖江城市帶轉(zhuǎn)移中心點.二.安慶市基本狀況小結(jié)

72021/7/131.安慶有著很多知名企業(yè)和高等學(xué)府，與長江毗鄰，是安徽重要的經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的勢頭為安慶加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和促進(jìn)消費市場的快速發(fā)展提供動力三.城市經(jīng)濟(jì)據(jù)官方統(tǒng)計，安慶市GDP總額、增速逐年遞增。2009年GDP達(dá)820億元，增長速度高達(dá)16.35%，這表明安慶經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展時期，總量增長的同時速度也在加快。82021/7/13經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的勢頭為安慶加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和促進(jìn)消年份20072008200920102011年GDP總額429.98495.68587.66704.72820年增長速率12.5%15.2%18.6%19.8%16.35%20112010200920082007解析：2005-2009年，近5年的安慶市GDP及增長率的數(shù)據(jù)列表顯示，安慶即將進(jìn)入商業(yè)快速成長期(即年GDP規(guī)模達(dá)到千億以上），商業(yè)需求量進(jìn)一步加大。92021/7/13年份20072008200920102011年GDP總額42安慶人均GDP以及增長速度

20112010200920082007200620052004年份20042005200620072008200920102011人均GDP單位：元4726505454606942800097141240912596增長率6.2%6.9%8.0%27.1%15.24%21.42%27.74%1.5%安慶市近幾年人均GDP都在迅速增長，2011年人均GDP達(dá)到12409元，增長速率高達(dá)27.74%102021/7/13安慶人均GDP以及增長速度

20112010200920081.持續(xù)快速多年的增長，城市消費市場具有深層次開發(fā)的前景和發(fā)展?jié)摿Α?.社會消費品零售總額及其增長速度：2011

社會消費水平

20102009200820112007800600400200100500198.07241.76287.9357.3402.7112021/7/131.持續(xù)快速多年的增長，城市消費市場具有深層次開發(fā)的前景和發(fā)項目處于市中心地段項目區(qū)域位置與地塊現(xiàn)狀

◆項目具體位置：北臨華中西路；南接人民路；東至湖心南路；西靠歐景苑。本案122021/7/13項目處于市中心地段項目區(qū)域位置與地塊現(xiàn)狀

◆項目具體位置：本西入口南地界圍墻停車場地東側(cè)南地界圍墻二期用地北入口北入口內(nèi)側(cè)華中路與宜城路交口汽車站正面宜城路地塊現(xiàn)狀：居住氛圍濃厚，商業(yè)氣氛濃厚，以小型低檔餐飲和五金批發(fā)為主（如華中西路五金一條街）。132021/7/13西入口南地界圍墻停車場地東側(cè)南地界圍墻二期用地北入口北入口內(nèi)項目周邊交通周邊路網(wǎng)項目在安慶市主干道人民路旁，其它東、西、北向有三條支干道：分別為湖心南路路、宜城路、華中西路。項目位置2、項目周邊及配套設(shè)施華中西路（北）湖心南路（東）

宜城路（西）

人民路（南）142021/7/13項目周邊交通周邊路網(wǎng)項目位置2、項目周邊及配套路名車道到達(dá)主商圈時間湖心南路雙向四車道開車10分鐘人民路雙向四車道開車5分鐘宜城路雙向四車道開車10分鐘華中西路雙向四車道開車15分鐘華中西路和宜城路交叉口道路拓寬為雙向六車道，輻射范圍約20米;

道路以及與主商圈距離路名車道到達(dá)主商圈時間湖心南路雙向四車道開車10分鐘人類別人流量(包含非機(jī)動車)機(jī)動車項目附近178人次119輛統(tǒng)計時間：17：45—17：50（5分鐘）項目周邊車流/人流的統(tǒng)計

周邊有1路、3路、4路、9路、12路、13路、14路、15路等多條公交

路線迅達(dá)城市各個商業(yè)圈。162021/7/13類別人流量(包含非機(jī)動車)機(jī)動車項目附近178人次119輛統(tǒng)

項目周邊配套

項目周邊包含金融、通信、藥房等便民設(shè)施。

具體內(nèi)容如下：中國工商銀行安慶獨秀農(nóng)村商業(yè)銀行周邊的銀行聚集讓你用最短的時間辦理繁雜的金融業(yè)務(wù)172021/7/13項目周邊配套項目周邊包含金融、通信、藥房等便民設(shè)

優(yōu)勢1.項目位于老城區(qū)商圈，靠近主商業(yè)街。2.周邊人流量較大，交通便利，有利于帶動整個商業(yè)的人流量.劣勢1.周邊環(huán)境較差，很難營造一個中檔或高檔的大型商業(yè)2.人流量雖然較大，但是得不到很好的聚集3.周邊人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜SWOT分析威脅機(jī)會1.老城區(qū)的改造，有老城商業(yè)沉淀做基礎(chǔ)

2.安慶現(xiàn)在還沒有一個屬于現(xiàn)代式的購物中心3.安慶的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，有助于項目發(fā)展1.周邊已有大型百貨商場將是我們

最大的威脅

3、項目的SWOT分析2.新城區(qū)也在建大型商業(yè)中心，必將會對我們帶來沖擊182021/7/13優(yōu)勢1.項目位于老城區(qū)商圈，靠近主商業(yè)街。2.周邊人

項目定位192021/7/13項目定位192021/7/13項目定位城市商業(yè)單中心向多中心轉(zhuǎn)變的趨勢和發(fā)展格局，帶來不同類型的發(fā)展機(jī)遇項目市場特征及條件，對項目商業(yè)發(fā)展的需求構(gòu)成項目定位的必要條件商業(yè)消費特征帶來商業(yè)業(yè)態(tài)對目標(biāo)群體的引導(dǎo)性消費的市場機(jī)遇安慶城市化進(jìn)程加速帶來人口的增加和商業(yè)業(yè)態(tài)、品牌的豐富度提升202021/7/13項目城市商業(yè)單中心向多中心轉(zhuǎn)變的趨勢和

什么樣的業(yè)態(tài)和功能組合能夠滿足項目作為城市級商業(yè)中心的定位目標(biāo)和消費升級目標(biāo)，并滿足留住消費的需求？？目前商圈狀況老城商業(yè)中心：主要以各層次零售為主，缺乏大型的滿足消費者全方位購物、休閑娛樂，交際交往的新型業(yè)態(tài)。老城商業(yè)中心零售老大的商業(yè)地位難以撼動，為此：項目應(yīng)避開老城區(qū)主要以中高端零售為主的業(yè)態(tài)，構(gòu)建全新的業(yè)態(tài)，以家庭型和孩子型和滿足青年消費為主，輔之以聚合性的餐飲、休閑、娛樂業(yè)態(tài)，滿足城市消費升級，留住城市中產(chǎn)和青年消費，打造一個全方位復(fù)合生活、交際交往、餐飲娛樂的一站式購物中心。212021/7/13

什么樣的業(yè)態(tài)和功能組合能夠滿足項目作為城市級商業(yè)中心的定由上所述：項目概念定位為：

安慶城市化進(jìn)程中的典范物業(yè)核心計劃——打造安慶最具國際視野、最具時尚感、最具活力的城市綜合體222021/7/13由上所述：項目概念定位為：核心計劃——222021/7/13我們定位必須體現(xiàn)以下六點：□□□□□□是城市級的是城市核心的是具有標(biāo)志性的具有強(qiáng)烈城市意向的是可回避競爭的是可現(xiàn)實跨越式發(fā)展的□□□□□□輻射全安慶市城市的新中心能代表新時代的安慶，城市中的“一級”可辨識，明顯別去與其它區(qū)域拉開與其他項目的差距采取一切可能的超常規(guī)的手段232021/7/13我們定位必須體現(xiàn)以下六點：□□□□□□是城市級的是城市核心的走業(yè)態(tài)互動、功能復(fù)合化、使用全時段的發(fā)展戰(zhàn)略，通過項目功能體系的建立，規(guī)避市場風(fēng)險.物業(yè)類型組合：商業(yè)（華MALL+商業(yè)街）+公寓+時尚商務(wù)酒店+中高端居住以公寓、商業(yè)街商鋪的售賣老思想項目快速回現(xiàn)，通過華MALL商業(yè)和酒店長期持有，為企業(yè)長期融資進(jìn)而實現(xiàn)公司的長運戰(zhàn)略.通過自我中心化，打造一個以商業(yè)為驅(qū)動，復(fù)合商務(wù)辦公、酒店、居住功能、高效率緊湊型都市社區(qū)，從而建立新的價值體系，跳出區(qū)域市場競爭，形成安慶城市新中心.開發(fā)戰(zhàn)略：競爭戰(zhàn)略：打造以新型業(yè)態(tài)購物中心+商業(yè)街為驅(qū)動力的安慶城市新中心。從而重新定義區(qū)域認(rèn)知，實現(xiàn)區(qū)域突破，規(guī)避競爭.通過全面領(lǐng)先市場的產(chǎn)品，打造安慶前所未有真正的都市現(xiàn)代生活，形成項目核心競爭力。242021/7/13走業(yè)態(tài)互動、功能復(fù)合化、使用全時段的發(fā)展戰(zhàn)略，以公寓、商業(yè)街商業(yè)定位方向界定：定位區(qū)域級商業(yè)中心，項目將致力于成為安慶中產(chǎn)階層家庭和

時尚青年購物、餐飲、休閑娛樂的綜合消費的目的場所。核心價值：為安慶中等收入以上及時尚青年提供具有休閑娛樂氛圍的一站式消費場所項目價值定位□以安慶中產(chǎn)收入和時尚青年人群為主□以家庭消費和青年消費為核心□商圈覆蓋范圍30分鐘車程□功能結(jié)構(gòu)的范圍（經(jīng)驗值）：購物占40%餐飲占25%娛樂占20%配套占15%商業(yè)組合□以大型綜合性超市、兒童集合店、居家飾旗艦店和青年消費為核心□補(bǔ)充影院、KTV等娛樂項目□食街和特色餐飲、休閑娛樂成為主要配套主力店□強(qiáng)調(diào)家庭化、生活化的氛圍□

強(qiáng)調(diào)時尚和休閑的城市消費文化消費者溝通消費者252021/7/13商業(yè)定位方向界定：定位區(qū)域級商業(yè)中心，項目將致力于成為安慶中總體商業(yè)定位：安慶市區(qū)域性商業(yè)中心，家庭型一站式購物中心安慶市區(qū)域性商業(yè)標(biāo)桿華MALL生