房地產(chǎn)營(yíng)銷專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

——閔新聞房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)0目錄二、房屋建筑問(wèn)題六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程七、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)三、概念住宅問(wèn)題一、土地用地問(wèn)題四、房屋結(jié)構(gòu)問(wèn)題五、土地出讓方式目錄二、房屋建筑問(wèn)題六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程七、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在培訓(xùn)前需要了解什么是房地產(chǎn)

（基本概念）：房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及地上附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的憑租權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)：各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物。地產(chǎn)：明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地，又包括已開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)土地。我國(guó)的土地是指有期限的土地使用權(quán)。在培訓(xùn)前需要了解什么是房地產(chǎn)

（基本概念）：房地產(chǎn)具體是指房地產(chǎn)的發(fā)展1988-1992年，開(kāi)始有了售樓處；1992-1994年，有了營(yíng)銷的形式（開(kāi)始主動(dòng)式銷售），有了廣告，圍擋；1994-1996年，有了專業(yè)的代理公司；1996-1998年，開(kāi)始步入了正規(guī)—營(yíng)銷包裝（針對(duì)樓板品質(zhì)）；1999-2002年，以銷定產(chǎn)；2002至今，以需定產(chǎn)、觀念地產(chǎn)、概念地產(chǎn)房地產(chǎn)的發(fā)展1988-1992年，開(kāi)始有了售樓處；代理公司模式簡(jiǎn)介1、全程策劃：從拿地開(kāi)始

不介入銷售2、純企劃3、銷售代理代理公司模式簡(jiǎn)介1、全程策劃：從拿地開(kāi)始房地產(chǎn)成本土地成本40%工程造價(jià)成本30%市政配套成本（管網(wǎng)、學(xué)校、醫(yī)院…）5%稅收成本20%灰色成本（宴請(qǐng)）10%利潤(rùn)成本（20%-50%）房地產(chǎn)成本土地成本40%一、土地用地問(wèn)題一、土地用地問(wèn)題一、土地用地

全民所有制：所有權(quán)屬于國(guó)家代表的全體人民，具體由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使；集體所有制：村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。一、我國(guó)現(xiàn)行土地制度—所有權(quán)全部土地都為社會(huì)主義公有制全民所有制（國(guó)有土地）集體所有制（集體土地）一、土地用地全民所有制：所有權(quán)屬于國(guó)家代表的全體人民，一、我國(guó)現(xiàn)行土地制度—使用權(quán)

國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)家土地使用者土地使用權(quán)(一定年限)土地使用權(quán)出讓金(提前支付)

土地使用權(quán)出讓(土地一級(jí)市場(chǎng))由國(guó)家壟斷。

只擁有土地使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式招標(biāo)方式拍賣方式協(xié)議方式掛牌方式

國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：40年一、土地用地一、我國(guó)現(xiàn)行土地制度—使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)

城市用地一、土地用地二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)城市用地一、土地用地二、房屋建筑問(wèn)題二、房屋建筑問(wèn)題二、房屋建筑

建筑術(shù)語(yǔ)二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)

建筑用地面積

總建筑面積

建筑密度（建筑覆蓋率）

容積率

建筑或建筑群實(shí)際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場(chǎng)等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。

總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。

一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),即容積率越大,土地利用程度越高。

用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與建筑用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。二、房屋建筑建筑術(shù)語(yǔ)二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)建筑用地面積容積率容積率是指一定地塊內(nèi)，地上總建筑面積與建設(shè)用地面積的比值。容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值是無(wú)量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。容積率以公式表示如下：容積率實(shí)際于城市規(guī)劃管理秩序要，為改善城市居住環(huán)境條件，為控制人口密度和產(chǎn)業(yè)密度，即控制土地使用強(qiáng)度等而提出的一個(gè)限制指標(biāo)。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時(shí)也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。容積率關(guān)系到居住的舒適程度，容積率越低，舒適度相對(duì)越高；建筑基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)容積率容積率實(shí)際于城市規(guī)劃管理秩序要，為改善城市居住環(huán)境條件建筑基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)不同容積率對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品類型注：本文主要指在普遍情況下不同容積率所對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品類型

建筑密度建筑密度:一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的百分比。單位：％。建筑密度是反映建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)性的主要指標(biāo)之一。計(jì)算公式為：建筑基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)建筑密度二、房屋建筑

建筑術(shù)語(yǔ)二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)

用地紅線

道路紅線

經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)依法確認(rèn)的建設(shè)用地范圍邊界線。

道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風(fēng)日照、建筑景況和地下管線的要求。

建筑紅線

建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果。二、房屋建筑建筑術(shù)語(yǔ)二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)用地紅線二、房屋建筑

建筑術(shù)語(yǔ)二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)

房屋層數(shù)

層高

建筑高度

凈高

房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。

層高是指房產(chǎn)高度以"層"為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機(jī)房、排煙機(jī)房和樓梯出口小間等不計(jì)入建筑高度。

建筑間距

兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定二、房屋建筑建筑術(shù)語(yǔ)二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)房屋層數(shù)二、房屋建筑

建筑術(shù)語(yǔ)二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)

低層建筑

多層建筑

小高層建筑（非規(guī)范性）

高層建筑

高度小于或等于10米的建筑。低層居住建筑為一層至三層。

高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多層住宅為四層至六層。

高度大于24米的建筑。中高層住宅為12至16層，高層住宅為16層及以上。

介于多層及高層之間，一般指7-11層之間的建筑。100米以上超高層

點(diǎn)式（塔式）建筑

指建筑平面外廓基本成矩形,其長(zhǎng)邊與短邊之比小于2的建筑。

板式建筑

指建筑平面外廓基本成矩形,其長(zhǎng)邊與短邊之比大于或等于2的建筑,并且短邊長(zhǎng)度小于或等于16米。二、房屋建筑建筑術(shù)語(yǔ)二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)低層建筑二、房屋建筑

建筑術(shù)語(yǔ)二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)

開(kāi)間

進(jìn)深

結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層

玄關(guān)

住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻壁皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，固又稱開(kāi)間。

在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一樁居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。

玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)度的地段。居室是家庭的‘領(lǐng)地’，講究一定的私密性，大門(mén)一開(kāi)，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余，玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割，就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。

建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)類型，并通過(guò)該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，則該樓層成為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。

閣樓

一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。二、房屋建筑建筑術(shù)語(yǔ)二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)開(kāi)間進(jìn)深三、概念住宅

建筑術(shù)語(yǔ)二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)

躍式

復(fù)式

錯(cuò)層

一個(gè)住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房。餐廳、衛(wèi)生間等。（層高5.6米左右）

是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書(shū)房等用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。（層高3.3米左右）

是一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。錯(cuò)層住宅的面積計(jì)算方法參照平面住宅面積計(jì)算。（壓縮了的復(fù)式）三、概念住宅建筑術(shù)語(yǔ)二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)躍式復(fù)式是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的舒適式園林住宅，一般擁有私家車庫(kù)、花園、草坪、院落等。高檔住宅具有良好的物業(yè)管理服務(wù)；部分高檔住宅帶精裝修；有關(guān)房屋產(chǎn)品類型的名詞——居住類地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)畝均創(chuàng)收的比較房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要內(nèi)容和產(chǎn)品種類銷售價(jià)格明顯高于同時(shí)期、同區(qū)域的普通住宅；別墅配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)較高；是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的舒適式園林住宅，一般擁有私家車庫(kù)、花有關(guān)房屋產(chǎn)品類型的名詞——居住類地產(chǎn)高檔公寓是指其單位建筑面積造價(jià)通常高于當(dāng)?shù)匾话忝裼米≌靸r(jià)一倍以上的公寓，通常為躍層式住宅、頂層有花園的、或多層住宅配有電梯的，并擁有良好的綠化、商服、物業(yè)管理等配套設(shè)施。酒店式服務(wù)公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。始于1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”;市場(chǎng)定位很高;它是集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體的;具有“自用”和“投資”兩大功效，除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺(jué)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要內(nèi)容和產(chǎn)品種類有關(guān)房屋產(chǎn)品類型的名詞——居住類地產(chǎn)高檔公寓有關(guān)房屋建筑類型的名詞——居住類地產(chǎn)獨(dú)立式別墅該類別墅指在建筑設(shè)計(jì)形式上獨(dú)門(mén)獨(dú)院的住宅。房屋具有獨(dú)立的圍護(hù)墻體，房屋周圍一般都有面積不等的綠地、院落。住宅的層數(shù)基本是3層或3層以下，具有私密性強(qiáng)、價(jià)格較高等顯著特征，在住宅等級(jí)中居于頂尖位置。雙拼別墅該類別墅是由兩個(gè)單戶別墅拼聯(lián)組成，中間共用一道建筑分隔墻，每個(gè)單元可三面采光，均有天有地，住宅的層數(shù)大多在三層或三層以下，它是介于聯(lián)排別墅與獨(dú)立式別墅之間的中間產(chǎn)品。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要內(nèi)容和產(chǎn)品種類有關(guān)房屋建筑類型的名詞——居住類地產(chǎn)獨(dú)立式別墅有關(guān)房屋建筑類型的名詞——居住類地產(chǎn)聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅于19世紀(jì)四五十年代發(fā)源于英國(guó)新城鎮(zhèn)時(shí)期，歐美普及。聯(lián)排別墅又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨(dú)門(mén)獨(dú)院。它是由幾個(gè)三層左右的單戶別墅并聯(lián)組成，每個(gè)單元與共鄰單元之間共用一道建筑分割墻。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要內(nèi)容和產(chǎn)品種類疊拼別墅該類別墅是由兩組類似復(fù)式的住宅上下疊加而成，高度為四層或四層半，上面兩戶，下面兩戶，每一套戶型或有天（疊上有露臺(tái)）或有地（疊下有花園）。有關(guān)房屋建筑類型的名詞——居住類地產(chǎn)聯(lián)排別墅有關(guān)房屋建筑類型的名詞——居住類地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要內(nèi)容和產(chǎn)品種類塔樓指各面長(zhǎng)高比均小于1的建筑，塔式建筑各朝向的建筑外墻均為長(zhǎng)邊主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多層住房的高層住宅。通俗的說(shuō)，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)。塔樓的基本形式：傳統(tǒng)的塔樓形式有十字形、井字型和房型塔樓，改良后的塔樓形式為蝶型塔樓。板樓的售價(jià)明顯高于塔樓，傳統(tǒng)塔樓對(duì)采光通風(fēng)活動(dòng)空間采取了犧牲，對(duì)于沒(méi)有明顯板、塔偏好的消費(fèi)者而言，蝶塔幫助實(shí)現(xiàn)了成本和戶型的平衡。有關(guān)房屋建筑類型的名詞——居住類地產(chǎn)有關(guān)房屋建筑類型的名詞——居住類地產(chǎn)板樓指非塔式建筑的其它建筑。當(dāng)板式建筑主要朝向建筑長(zhǎng)度大于次要朝向建筑長(zhǎng)度兩倍以上時(shí)，其主要朝向的建筑外墻稱長(zhǎng)邊，次要朝向的建筑外墻稱端邊。當(dāng)板式建筑主要朝向建筑長(zhǎng)度大于次要朝向建筑長(zhǎng)度兩倍以下時(shí)，其各朝向的建筑外墻均為長(zhǎng)邊。是指由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯均有的住宅；每個(gè)單元用自己?jiǎn)为?dú)的樓梯、電梯。板樓又稱排樓，是并排興建而成的建筑體，一般為多層或者小高層。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要內(nèi)容和產(chǎn)品種類有關(guān)房屋建筑類型的名詞——居住類地產(chǎn)板樓板樓與塔樓的優(yōu)劣勢(shì)分析板樓的四大優(yōu)點(diǎn)：1、南北通透，便于采光通風(fēng)。2、板樓均好性強(qiáng)。3、管理成本不高。4、面積使用率很高。板樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn)：1、建筑密度低，房?jī)r(jià)高。2、戶型格局不宜改造。塔樓的四大優(yōu)勢(shì)：1、節(jié)約土地資源，房?jī)r(jià)較低。2、空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造。3、結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好。4、居高望遠(yuǎn)，視野開(kāi)闊。塔樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn)：1、均好性差，居住密度高。2、面積使用率不高，存在灰色空間。板樓與塔樓的優(yōu)劣勢(shì)分析板樓的四大優(yōu)點(diǎn)：塔樓的四大優(yōu)勢(shì)：其它相關(guān)物業(yè)類型名詞——辦公類地產(chǎn)定義建筑物內(nèi)供辦公人員經(jīng)常辦公的房間稱為辦公室，以此為單位集合成一定數(shù)量的建筑物稱為辦公建筑。思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要內(nèi)容和產(chǎn)品種類辦公建筑的分類：公寓式辦公樓apartment-officebuilding。由統(tǒng)一物業(yè)管理，根據(jù)使用要求，可由一種或數(shù)種平面單元組成。單元內(nèi)設(shè)有辦公、會(huì)客空間和臥室、廚房和廁所等房間的辦公樓。酒店式辦公樓hoteL-officebuilding。提供酒店式服務(wù)和管理的辦公樓。綜合樓multiple-usebuilding。由兩種及兩種以上用途的樓層組成的公共建筑。商務(wù)寫(xiě)字樓businessofficebuilding。在統(tǒng)一的物業(yè)管理下，以商務(wù)為主，由一種或數(shù)種單元辦公平面組成的辦公建筑。其它相關(guān)物業(yè)類型名詞——辦公類地產(chǎn)定義思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)四、房屋建筑結(jié)構(gòu)四、房屋建筑結(jié)構(gòu)四、房屋建筑結(jié)構(gòu)1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3鋼結(jié)構(gòu)4框架結(jié)構(gòu)（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）5混凝土結(jié)構(gòu)6其他結(jié)構(gòu)如：竹結(jié)構(gòu)、專拱結(jié)構(gòu)、窯洞等四、房屋建筑結(jié)構(gòu)1、磚木結(jié)構(gòu)建筑基本分類及基本建筑術(shù)語(yǔ)——建筑基本分類按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類：砌體結(jié)構(gòu)內(nèi)外墻、柱等由磚、石、砌塊砌成，并用以承重，統(tǒng)稱砌體結(jié)構(gòu)，常用于單層空曠的房屋或八層以下的多層房屋。其優(yōu)點(diǎn)是耐火性、化學(xué)穩(wěn)定性和大氣穩(wěn)定性好；易于就地取材，節(jié)約鋼材、水泥和木材；隔熱、隔聲性能好。缺點(diǎn)是抗拉、彎、剪及抗震性能差；材料用量多，結(jié)構(gòu)自重大，但砌體工作繁重，施工進(jìn)度慢。建筑基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)建筑基本分類及基本建筑術(shù)語(yǔ)——建筑基本分類按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類建筑基本分類及基本建筑術(shù)語(yǔ)——建筑基本分類按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類：框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)是由梁、柱等線形桿件組成的一種結(jié)構(gòu)體系。各平面框架通過(guò)連系梁和板連成空間體系，以承受豎向及水平荷載?？蚣芙Y(jié)構(gòu)布置靈活，使用方便，可獲得較大的室內(nèi)空間，廣泛用于多層廠房、旅館、科研樓、辦公樓、醫(yī)院、商場(chǎng)、學(xué)校等多、高層建筑?？蚣芙Y(jié)構(gòu)承受水平荷載的能力較低，剛度較小，使用時(shí)受房屋高度限制；采用砌體填充墻時(shí)，墻體在地震中容易損壞。

建筑基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)建筑基本分類及基本建筑術(shù)語(yǔ)——建筑基本分類按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類建筑基本分類及基本建筑術(shù)語(yǔ)——建筑基本分類按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類：框架－剪力墻在框架結(jié)構(gòu)體系中適當(dāng)布置剪力墻，組成框架與剪力墻協(xié)同工作的結(jié)構(gòu)體系。其中剪力墻是主要的抗側(cè)力構(gòu)件。這種體系既有框結(jié)構(gòu)使用上的靈活性，又有較強(qiáng)的抗震能力和較好的剛度，是常用的高層結(jié)構(gòu)體系，適用于各類公共建筑。

框架剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻的布置與構(gòu)造應(yīng)滿足下列要求：每個(gè)獨(dú)立的結(jié)構(gòu)單元，剪力墻應(yīng)對(duì)稱均勻地布置，縱橫向剪力墻宜成組布置成L形或T形；剪力墻應(yīng)貫通建筑物地全高，厚度逐漸減薄，厚墻不應(yīng)小于16mm，且不小于樓層凈高的1/20。剪力墻宜布置在結(jié)構(gòu)單元的中間區(qū)段，盡可能利用樓、電梯間或服務(wù)設(shè)施空間形成封閉式的剪力墻當(dāng)樓蓋水平剛度有突破時(shí)，宜在突變處加設(shè)剪力墻，并加厚樓板。建筑基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)建筑基本分類及基本建筑術(shù)語(yǔ)——建筑基本分類按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類五、土地出讓方式五、土地出讓方式五、土地出讓方式一、取得國(guó)有土地使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)1.出讓方式2.劃拔方式（1）招標(biāo)（2）拍賣（3）掛牌（4）協(xié)議3.承租方式五、土地出讓方式一、取得國(guó)有土地使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)1.

辦理土地登記

核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》交付土地

發(fā)布出讓公告

編制出讓文件地價(jià)評(píng)估確定出讓底價(jià)編制、確定出讓方案

公布出讓計(jì)劃確定供地方式

簽訂出讓合同公布結(jié)果招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議

招拍掛實(shí)施土地出讓方式(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)

申請(qǐng)及資格審查(6)(10)二、國(guó)有土地使用權(quán)出讓流程辦理土地登記核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》土地出讓方式招標(biāo)

招標(biāo)方式概念指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標(biāo)者）發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)，通過(guò)各投標(biāo)者設(shè)計(jì)標(biāo)書(shū)的競(jìng)爭(zhēng)，來(lái)確定土地使用權(quán)受讓人的方式。

招標(biāo)流程評(píng)標(biāo)出讓人確定標(biāo)的及標(biāo)底投標(biāo)人投標(biāo)出讓人、投標(biāo)人開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)小組確定中標(biāo)人對(duì)能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。土地出讓方式招標(biāo)招標(biāo)方式概念指土地所有者（出讓土地出讓方式拍賣

拍賣方式概念按照指定時(shí)間、地點(diǎn)，在公開(kāi)場(chǎng)所出讓方用叫價(jià)的方法將土地使用權(quán)拍賣給出價(jià)最高者（競(jìng)買人）。

拍賣流程（一）主持人點(diǎn)算競(jìng)買人；

（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng)；

（三）主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒(méi)有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示；

（四）主持人報(bào)出起叫價(jià)；

（五）競(jìng)買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)；

（六）主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)；

（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒(méi)有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣成交；

（八）主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。

土地出讓方式拍賣拍賣方式概念按照指定時(shí)間、地點(diǎn)土地出讓方式掛牌

掛牌方式概念出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出讓結(jié)果確定土地使用者。

掛牌流程接受新報(bào)價(jià)出讓人宗地信息掛牌公布競(jìng)買人報(bào)價(jià)出讓人更新掛牌價(jià)格出讓人確定競(jìng)得人掛牌起始日掛牌截止日掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：

（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；

（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；

（三）在掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。土地出讓方式掛牌掛牌方式概念出讓人發(fā)布掛牌公告土地出讓方式協(xié)議

協(xié)議方式概念指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。

劃拔

劃拔方式概念指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地?zé)o償交給土地使用者的行為。土地出讓方式協(xié)議協(xié)議方式概念指政府作為土地所有三、出讓方式的適用范圍三、出讓方式的適用范圍土地出讓方式四、招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同土地出讓方式四、招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同六、開(kāi)發(fā)流程六、開(kāi)發(fā)流程六、開(kāi)發(fā)流程1.市場(chǎng)條件判斷2.項(xiàng)目位置選擇1.確定開(kāi)發(fā)方案2.編制可行性研究報(bào)告1.辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》1.領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》1.招標(biāo):尋找施工單位3.開(kāi)工建設(shè)1.領(lǐng)取《商品房銷售許可證》選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)工建設(shè)竣工驗(yàn)收六、開(kāi)發(fā)流程1.市場(chǎng)條件判斷2.項(xiàng)目位置選擇1.確定開(kāi)發(fā)方案建設(shè)用地規(guī)劃許可證六、開(kāi)發(fā)流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程可以用“五證”的取得來(lái)貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證一二三四五圖片暫缺建六、開(kāi)發(fā)流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程可以用“五證”的取得來(lái)貫穿商建建六、開(kāi)發(fā)流程立項(xiàng)開(kāi)工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收

本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協(xié)議及合同書(shū)市場(chǎng)前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區(qū)域的市場(chǎng)供求與潛力進(jìn)行判斷市場(chǎng)研展部或投資發(fā)展部六、開(kāi)發(fā)流程立項(xiàng)開(kāi)工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選需要提交文件為:項(xiàng)目建議書(shū)可行性研究報(bào)告開(kāi)發(fā)商六、開(kāi)發(fā)流程立項(xiàng)開(kāi)工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收涉及部門(mén)分別為:計(jì)委規(guī)劃局建委開(kāi)發(fā)部需要提交文件為:開(kāi)發(fā)商六、開(kāi)發(fā)流程立項(xiàng)開(kāi)工建設(shè)規(guī)六、開(kāi)發(fā)流程立項(xiàng)開(kāi)工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收六、開(kāi)發(fā)流程立項(xiàng)開(kāi)工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選六、開(kāi)發(fā)流程立項(xiàng)開(kāi)工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收六、開(kāi)發(fā)流程立項(xiàng)開(kāi)工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選六、開(kāi)發(fā)流程立項(xiàng)開(kāi)工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收研發(fā)設(shè)計(jì)部工程管理部六、開(kāi)發(fā)流程立項(xiàng)開(kāi)工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選六、開(kāi)發(fā)流程立項(xiàng)開(kāi)工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收工程管理部招標(biāo)采購(gòu)部預(yù)算合約部六、開(kāi)發(fā)流程立項(xiàng)開(kāi)工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選六、開(kāi)發(fā)流程立項(xiàng)開(kāi)工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收營(yíng)銷策劃部商業(yè)運(yùn)營(yíng)部物業(yè)管理部六、開(kāi)發(fā)流程立項(xiàng)開(kāi)工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選七、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)的自然特征1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征1、生產(chǎn)周期2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策影響性5、房地產(chǎn)的增值性房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)的自然特征房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征三、房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)生命的本質(zhì)是使人不斷超越自我，房地產(chǎn)的本質(zhì)就是要使人不斷超越既定的社會(huì)角色與地位社會(huì)屬性是歸屬經(jīng)濟(jì)屬性是基礎(chǔ)政治屬性是過(guò)程房地產(chǎn)是社會(huì)物質(zhì)財(cái)富的支柱房地產(chǎn)為政府權(quán)力提供合法性房地產(chǎn)為社會(huì)成員提供身分與地位的合理性三、房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)生命的本質(zhì)是使人不斷超越自我，房地產(chǎn)的本質(zhì)就三、房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)1、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的三大特點(diǎn)作為商品房市場(chǎng)歷史比較短的國(guó)家，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)同樣具有三大特點(diǎn)，但并不是特別突出：經(jīng)濟(jì)支柱:財(cái)富來(lái)源；政治穩(wěn)定:權(quán)力合法性；社會(huì)公平:財(cái)富合理性；中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)三大特點(diǎn)總結(jié)用歷史的觀點(diǎn)看待中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展階段和存在的問(wèn)題；中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀：政府的規(guī)則錯(cuò)位與企業(yè)的能力錯(cuò)位；生命的本質(zhì)是使人不斷超越自我，房地產(chǎn)的本質(zhì)就是要使人不斷超越既定的社會(huì)角色與地位；三、房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)1、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的三大特點(diǎn)三、房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)第一大特點(diǎn)——經(jīng)濟(jì)支柱:財(cái)富來(lái)源

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)支柱的特點(diǎn)不是很突出，但在以下兩個(gè)方面仍然表現(xiàn)明顯：近10年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)投資、商品住宅市場(chǎng)投資、商品住宅銷售占G