建筑工程合同管理實(shí)務(wù)講座

重慶鋼鐵集團(tuán)建設(shè)工程有限公司

合同管理實(shí)務(wù)關(guān)鍵知識(shí)點(diǎn)及案例實(shí)務(wù)培訓(xùn)岳瑜重慶鋼鐵集團(tuán)建設(shè)工程有限公司

合同管理實(shí)務(wù)關(guān)鍵知識(shí)點(diǎn)及案1第1章合同法相關(guān)知識(shí)1.1合同訂立1.2合同效力1.3合同變更1.4合同違約責(zé)任第1章合同法相關(guān)知識(shí)1.1合同訂立21.1合同訂立1、書面形式2、口頭形式3、其它形式建筑工程合同應(yīng)該為書頁(yè)形式，從公司管理需要出發(fā)，一切經(jīng)濟(jì)合同以書面形式確立合同形式1.1.1合同訂立形式1.1合同訂立1、書面形式建筑工程合同應(yīng)該為3當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所標(biāo)的數(shù)量質(zhì)量?jī)r(jià)款或者報(bào)酬履行期限、地點(diǎn)和方式違約責(zé)任解決爭(zhēng)議的方法。1.1.2常規(guī)合同主要條款：

工程范圍、內(nèi)容、界面

合同價(jià)、計(jì)價(jià)方式及原則

當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所1.1.2常規(guī)合同主要條款：4委托代理——基于被代理人對(duì)代理人的委托授權(quán)

代理人必須在代理權(quán)限范圍內(nèi)實(shí)施代理行為代理人以被代理人的名義實(shí)施代理行為代理人在被代理人的授權(quán)范圍內(nèi)獨(dú)立地表現(xiàn)自己的意志被代理人對(duì)代理行為承擔(dān)民事責(zé)任授權(quán)形式有書面形式、口頭形式

建設(shè)工程合同簽訂、參與招標(biāo)投標(biāo)等活動(dòng)，代理應(yīng)采取書面形式授權(quán)1.1.3代理委托代理——基于被代理人對(duì)代理人的委托授權(quán)5無(wú)權(quán)代理

——沒(méi)有合法授權(quán)的“代理”行為

——超越代理權(quán)限的“代理”行為

——代理權(quán)終止后的“代理”行為

無(wú)權(quán)代理的法律后果被代理人的追認(rèn)權(quán)

被代理人的拒絕權(quán)

無(wú)權(quán)代理行為人催告權(quán)和撤回權(quán)

《民法通則》規(guī)定：“本人知道他人以自己的名義實(shí)施民事行為而不作否認(rèn)表示的，視為同意”無(wú)權(quán)代理無(wú)權(quán)代理的法律后果被代理人的追認(rèn)權(quán)《民法通則》規(guī)定6實(shí)務(wù)應(yīng)用：1、實(shí)務(wù)應(yīng)用中請(qǐng)關(guān)注代理人的資格2、合同履行中簽認(rèn)相關(guān)資料（尤其是經(jīng)濟(jì)資料）的人員應(yīng)有相應(yīng)權(quán)限（委托、授權(quán)）3、委托支付中的幾個(gè)問(wèn)題：委托人資格、簽字蓋章有效性、委托是否需要對(duì)方認(rèn)可？實(shí)務(wù)應(yīng)用：71.1.4要約邀請(qǐng)、要約、承諾征婚＝招標(biāo)征婚廣告=掃標(biāo)公告應(yīng)征=投標(biāo)訂婚=中標(biāo)通知書領(lǐng)結(jié)婚證=簽訂合同要約是特定的合同當(dāng)事人的意思表示要約是以締結(jié)合同為目的的意思表示要約的內(nèi)容必須具體、確定

要約經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束

承諾必須由受要約人作出

承諾只能向要約人作出

承諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與要約的內(nèi)容一致

承諾必須在承諾期限內(nèi)發(fā)出，并符合要約規(guī)定的各種其他要求

要約邀請(qǐng)要約承諾1.1.4要約邀請(qǐng)、要約、承諾征婚＝招標(biāo)要約是特定的81.2合同效力1.2.1合同的成立：（1）不要式合同的成立——承諾生效時(shí)合同成立

（2）要式合同的成立

——雙方簽字或者蓋章時(shí)合同成立（3）形式欠缺合同的成立——一方履行,一方接受,合同成立

1.2.2合同生效條件：1、合同當(dāng)事人主體應(yīng)具有相應(yīng)的民事權(quán)力和民事行為能力2、意思表示真實(shí)3、不違反法律或社會(huì)公共利益

問(wèn)題：違反道德、風(fēng)俗、倫理?xiàng)l款是否有效？1.2合同效力1.2.1合同的成立：1.2.2合同生效條件91.2.3無(wú)效合同特征:

違法性

不得履行

自始無(wú)效

當(dāng)然無(wú)效問(wèn)題：合同終止后的結(jié)算、清理、解決爭(zhēng)議條款的效力

？答案：有效1.2.3無(wú)效合同特征:問(wèn)題：合同終止后的結(jié)算、清理、解決101.3合同變更1.3.1合同履行中的債務(wù)履行變更（1）債務(wù)人向第三人履行債務(wù)第三人不是訂立合同的當(dāng)事人

合同當(dāng)事人應(yīng)協(xié)商同意由第三人接受債務(wù)履行

債務(wù)人必須向債權(quán)人指定的第三人履行債務(wù)

向第三人履行債務(wù)原則上不能增加履行的難度和履行費(fèi)用

債務(wù)人未向第三人履行債務(wù)或履行債務(wù)不符合約定，應(yīng)向合同當(dāng)事人的債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任

法律特征1.3合同變更1.3.1合同履行中的債務(wù)履行變更第三人11（2）由第三人向債權(quán)人履行債務(wù)

第三人不是訂立合同的當(dāng)事人必須經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致，特別是征得債權(quán)人的同意第三人代為履行債務(wù)不得損害債權(quán)人利益第三人不履行債務(wù)或履行債務(wù)不符合約定，仍由合同當(dāng)事人的債務(wù)方承擔(dān)違約責(zé)任法律特征

（2）由第三人向債權(quán)人履行債務(wù)第三人不是訂立合同的當(dāng)121.4合同的違約責(zé)任承擔(dān)違約責(zé)任的原則

——以補(bǔ)償性為原則，某些情況下也具有懲罰性

當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任——合同的相對(duì)性原則1.4合同的違約責(zé)任當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自13承擔(dān)違約責(zé)任的方式：（1）繼續(xù)履行

（2）采取補(bǔ)救措施

（3）賠償損失

（4）支付違約金

（5）定金

定金既是對(duì)合同的一種擔(dān)保，同時(shí)也是一種違約責(zé)任。債務(wù)人履行債務(wù)后定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或收回。給付定金一方不履行約定債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。違約金與賠償損失不能同時(shí)采用違約金與定金不能同時(shí)采用承擔(dān)違約責(zé)任的方式：定金既是對(duì)合同的一種擔(dān)保，同時(shí)14問(wèn)題：1、定金、履約保證金、違約金三者區(qū)別

2、合同雙方之間是否可罰款？問(wèn)題：151.5合同爭(zhēng)議的解決（1）協(xié)商（和解）（2）調(diào)解

（3）仲裁

（4）訴訟

自愿原則

公平合理原則

仲裁獨(dú)立進(jìn)行原則

一裁終局原則

仲裁原則1.5合同爭(zhēng)議的解決（1）協(xié)商（和解）自愿原則16第2章工程合同管理2.1工程發(fā)包2.2工程合同管理的定義2.3工程合同常用的重要概念2.4工程合同常用分類2.5施工合同的組成及解釋順序2.6工程索賠第2章工程合同管理2.1工程發(fā)包172.1工程發(fā)包招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)直接發(fā)包適用于非強(qiáng)制招標(biāo)項(xiàng)目或特批項(xiàng)目發(fā)包方式強(qiáng)制招標(biāo)限于三類：1、大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全項(xiàng)目2、全部或者部分使用國(guó)有資金或者國(guó)家融資項(xiàng)目3、使用國(guó)際組織或者外國(guó)政府貸款、援助資金項(xiàng)目強(qiáng)制招標(biāo)自愿招標(biāo)公開征婚相親自由戀愛2.1工程發(fā)包招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)直接發(fā)包適用于非強(qiáng)制招18——工程項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中所有參與者相互之間通過(guò)合同對(duì)工程項(xiàng)目的管理建設(shè)工程合同管理主要內(nèi)容：

合同訂立前的管理合同訂立中的管理合同履行中的管理合同發(fā)生糾紛時(shí)的管理為什么要關(guān)注合同？工程合同管理在項(xiàng)目管理中的地位——項(xiàng)目管理核心2.2工程合同管理的定義——工程項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中所有參與者相互之間通過(guò)合同對(duì)工程項(xiàng)目的19合同金額：暫定價(jià)、合同總價(jià)、包干價(jià)、封頂價(jià)……工程承包范圍：工作界面工作內(nèi)容：做什么，怎么做計(jì)價(jià)類型：固定總價(jià)/包干價(jià)、固定單價(jià)、暫定價(jià)、按實(shí)結(jié)算進(jìn)度款結(jié)算2.3工程合同常用的重要概念合同金額：暫定價(jià)、合同總價(jià)、包干價(jià)、封頂價(jià)……2.3202.4工程合同常用分類2.4.1按功能分：

賣出類：工程承包合同、供貨合同、服務(wù)合同等

買進(jìn)類：分包合同、采購(gòu)合同、租賃合同、咨詢合同、服務(wù)合同等2.4.2按計(jì)價(jià)方式分：

總價(jià)合同、單價(jià)合同、成本加酬金合同2.4工程合同常用分類2.4.1按功能分：21①施工合同協(xié)議書②中標(biāo)通知書③投標(biāo)書及其附件④施工合同專用條款⑤施工合同通用條款⑥標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及有關(guān)技術(shù)文件⑦圖紙⑧工程量清⑨工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書訂立變更的協(xié)議或文件、其效力高于其他合同文件簽署在后的協(xié)議或文件效力高于簽署在先的協(xié)議或文件

效力遞減2.5施工合同的組成及解釋順序①施工合同協(xié)議書②中標(biāo)通知書訂變更的協(xié)222.6工程索賠

2.6.1索賠分類：（1）按索賠對(duì)象分類施工索賠施工反索賠（2）按索賠目的分類工期索賠（ClaimsforExtensionofTime）費(fèi)用索賠（FinancialClaims）2.6工程索賠2.6.1232.6.2建設(shè)工程索賠程序（1）發(fā)出索賠意向通知（非正式的索賠報(bào)告）

——承包人應(yīng)在索賠事件發(fā)生后的規(guī)定的時(shí)間內(nèi)（28天）內(nèi)向工程師遞交索賠意向通知

（2）遞交索賠報(bào)告

——索賠意向通知書提交后的28天內(nèi)，承包人應(yīng)向工程師正式提交索賠報(bào)告，說(shuō)明索賠額等內(nèi)容

索賠報(bào)告的內(nèi)容:標(biāo)題事件（總論）理由結(jié)論詳細(xì)計(jì)算書附件2.6.2建設(shè)工程索賠程序索賠報(bào)告的內(nèi)容:242.6.3索賠報(bào)告的基本要求

1）索賠事件要真實(shí)、證據(jù)確鑿。

2）強(qiáng)調(diào)事件的不可預(yù)見性和突發(fā)性

3）論述要有邏輯，說(shuō)明力要強(qiáng)

4）責(zé)任分析在清楚

5）計(jì)算索賠值要合理、準(zhǔn)確

6）簡(jiǎn)明扼要

2.6.3索賠報(bào)告的基本要求252.6.4費(fèi)用索賠的計(jì)算

索賠費(fèi)用構(gòu)成（一般構(gòu)成）（1）人工費(fèi)（2）材料費(fèi)（3）施工機(jī)械使用費(fèi)

注意：1）人工閑置費(fèi)率=折減后的人工單價(jià)

2）額外工作所需人工費(fèi)率=合同中的人工單價(jià)或計(jì)日工單價(jià)3）功效降低人工損失費(fèi)用=（該工作實(shí)際支出工時(shí)—該工作計(jì)劃工時(shí)）人工單價(jià)注意：機(jī)械設(shè)備閑置損失費(fèi)用計(jì)算租賃設(shè)備——租金自有設(shè)備——一般按臺(tái)班折舊費(fèi)計(jì)算2.6.4費(fèi)用索賠的計(jì)算注意：注意：26

（4）管理費(fèi)現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)企業(yè)管理費(fèi)（5）利潤(rùn)（工程變更、施工條件變化、業(yè)主終止合同等可計(jì)入利潤(rùn)索賠）（6）其他應(yīng)予以補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用

——利息、分包費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、各種擔(dān)保費(fèi)

（4）管理費(fèi)現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)27第3章分包及分包合同3.1基本概念3.2分包的合法性3.3分包策劃3.4分包管理責(zé)任3.5分包支付管理3.6違約、索賠及爭(zhēng)議第3章分包及分包合同3.1基本概念28工程分包——施工總承包企業(yè)將所承包建設(shè)工程中的專業(yè)工程或勞務(wù)作業(yè)發(fā)包給其他建筑業(yè)企業(yè)完成的活動(dòng)。

專業(yè)承包資質(zhì)勞務(wù)分包資質(zhì)3.1基本概念專業(yè)工程分包勞務(wù)作業(yè)分包分包可行的分包：

部分專業(yè)、非主體、非關(guān)鍵、非肢解、非收管理費(fèi)、非再分包、勞務(wù)不含材料機(jī)具、經(jīng)發(fā)包人同意工程分包——施工總承包企業(yè)將所承包建設(shè)工程中的專業(yè)工程或勞務(wù)293.2分包的合法性關(guān)于分包的法律禁止性規(guī)定違法分包轉(zhuǎn)包掛靠《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第25條明確規(guī)定，施工單位不得轉(zhuǎn)包或違法分包工程非發(fā)包人同意分包單位再分包、勞務(wù)再分包分包主體結(jié)構(gòu)（或群體工程一半以上）工程分包給資質(zhì)不具備單位擴(kuò)大分包非法分包3.2分包的合法性關(guān)于分包的法律禁止性規(guī)定違法分包轉(zhuǎn)包303.3分包策劃策劃的

重要性項(xiàng)目掙不掙錢、如何掙錢，資金規(guī)劃項(xiàng)目目標(biāo)如何實(shí)現(xiàn)分包招標(biāo)、合同辦理進(jìn)度如何控制形成系統(tǒng)、全面、科學(xué)的分包計(jì)劃書負(fù)責(zé)人：項(xiàng)目經(jīng)理參與人：經(jīng)營(yíng)、合同、技術(shù)、成本專業(yè)劃分、標(biāo)段設(shè)置、分包模式、發(fā)包方式、工作界面、材機(jī)提供、計(jì)價(jià)規(guī)則、成本目標(biāo)、支付控制、目標(biāo)分解、辦理進(jìn)度。。。分包策劃是項(xiàng)目策劃的重點(diǎn)，成果反映為分包計(jì)劃，最終落實(shí)為合同誰(shuí)負(fù)責(zé)策劃內(nèi)容計(jì)劃樣例鏈接3.3分包策劃策劃的項(xiàng)目掙不掙錢、如何掙錢，資金規(guī)劃31分包質(zhì)量責(zé)任分包安全責(zé)任分包管理責(zé)任3.4分包管理責(zé)任總、分包的連帶責(zé)任建筑工程總承包人按照總承包合同的約定對(duì)發(fā)包人負(fù)責(zé)；分包人按照分包合同的約定對(duì)總承包人負(fù)責(zé)；總承包人和分包人就分包工程對(duì)發(fā)包人承擔(dān)連帶責(zé)任。分包合同的管理關(guān)系發(fā)包人對(duì)分包合同的管理（批準(zhǔn)）工程師對(duì)分包合同的管理（確認(rèn)權(quán)、否決權(quán)）承包人對(duì)分包合同的管理（全面管理責(zé)任）對(duì)于全部的建設(shè)工程任務(wù)，總包人應(yīng)當(dāng)及時(shí)對(duì)發(fā)包人負(fù)責(zé)，對(duì)交由分包人完成的部分工程，總包人應(yīng)當(dāng)與分包人共同對(duì)發(fā)包人承擔(dān)連帶責(zé)任。分包質(zhì)量責(zé)任3.4分包管理責(zé)任總、分包的連帶責(zé)任建323.5分包支付管理（1）分包合同的支付程序（2）承包人代表對(duì)支付報(bào)表的審查（3）承包人不承擔(dān)逾期付款責(zé)任的情況分包合同履行過(guò)程中的施工進(jìn)度和質(zhì)量管理的內(nèi)容與施工合同管理基本一致，但支付管理由于涉及兩個(gè)合同的管理，與施工合同不盡相同3.5分包支付管理（1）分包合同的支付程序分包合同履行過(guò)33建筑工程合同管理實(shí)務(wù)講座34下浮類合同能不能用總包結(jié)算代替分包結(jié)算？問(wèn)題：分包進(jìn)度產(chǎn)值、分包進(jìn)度款、分包應(yīng)付款三者之間的關(guān)系？分包結(jié)算？當(dāng)期進(jìn)度款=當(dāng)期分包產(chǎn)值*約定支付比例當(dāng)期應(yīng)付款=當(dāng)期進(jìn)度款-應(yīng)扣款分包結(jié)算與總包結(jié)算之間的關(guān)系？分包結(jié)算依據(jù)—分包合同總包結(jié)算依據(jù)—分包合同

臺(tái)帳樣表鏈接下浮類合同能不能用總包結(jié)算代替分包結(jié)算？問(wèn)題：當(dāng)35承包人違約：承包人不按分包合同的約定支付工程預(yù)付款、工程進(jìn)度款，導(dǎo)致施工無(wú)法進(jìn)行；承包人不按分包合同的約定支付工程竣工結(jié)算價(jià)款；承包人不履行分包合同義務(wù)或不按分包合同約定履行義務(wù)的其他情況分包人違約：分包人與發(fā)包人或工程師發(fā)生直接工作聯(lián)系；分包人將其承包的分包工程轉(zhuǎn)包或再分包；因分包人原因不能按照合同協(xié)議書約定的竣工日期或承包人同意順延的工期竣工；因分包人原因工程質(zhì)量達(dá)不到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；其他情況3.6違約、索賠及爭(zhēng)議違約承包人違約：分包人違約：3.6違約、索賠及爭(zhēng)議違約36第4章采購(gòu)合同管理4.1材料采購(gòu)合同訂立及履行材料采購(gòu)合同的訂立方式

材料采購(gòu)合同的主要（1）雙方當(dāng)事人的名稱、地址、法定代表人的姓名（2）合同標(biāo)的（3）技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量要求（4）材料數(shù)量及計(jì)量方法（5）材料的包裝（6）材料交貨條款（7）驗(yàn)收條款（8）材料的價(jià)格（9）結(jié)算（10）違約責(zé)任（11）特殊條款（12）爭(zhēng)議解決的方式第4章采購(gòu)合同管理4.1材料采購(gòu)合同訂立及履行374.2采購(gòu)合同違約責(zé)任（1）賣方的違約責(zé)任

不能全部交貨或部分交貨所交貨物與合同規(guī)定不符的不能按合同規(guī)定期限交貨（2）買方違約責(zé)任

中途退貨逾期付款

？處理4.2采購(gòu)合同違約責(zé)任？處理38第5章合同案例與實(shí)務(wù)5.1合同交底5.2合同履行與管控5.3合同實(shí)例解析第5章合同案例與實(shí)務(wù)5.1合同交底395.1合同交底交底的

重要性讓參與項(xiàng)目的每一個(gè)人明白我們?cè)诟墒裁础⒃趺锤?、以什么?biāo)準(zhǔn)干，是恰當(dāng)履約的關(guān)鍵建議各形成交底制度，并規(guī)范動(dòng)作交底人：項(xiàng)目經(jīng)理接收人：項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)主要成員全面交底承包范圍（界面）、工作內(nèi)容、工期目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、安全文明施工目標(biāo)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)價(jià)原則、支付條件、違約責(zé)任、各方人員。。。。。。交底對(duì)象交底內(nèi)容5.1合同交底交底的讓參與項(xiàng)目的每一個(gè)人明白我們?cè)诟?0資質(zhì)：三證復(fù)核，內(nèi)容有效、期限有效代理：授權(quán)委托或合同約定，注意簽字人權(quán)限擔(dān)保：及時(shí)提交保證金、保函、質(zhì)保金，及時(shí)退還人員：名單及資格資格證、特種作業(yè)、技術(shù)工程計(jì)價(jià)：總包注意技巧，分包注意原則支付：總包優(yōu)化進(jìn)度，分包嚴(yán)格審核進(jìn)度違約：總包應(yīng)避免違約項(xiàng)，分包應(yīng)及時(shí)追償責(zé)任索賠：依據(jù)充分、理由恰當(dāng)、注意時(shí)效、避免反索結(jié)算：及時(shí)核價(jià)、簽證、報(bào)驗(yàn)、隱蔽，結(jié)算會(huì)審售后：回訪、保修、業(yè)務(wù)延伸5.2合同履行與管控資質(zhì)：三證復(fù)核，內(nèi)容有效、期限有效5.2合同履行與管控415.3合同實(shí)例解析案例1--工業(yè)土建工程施工合同案例2--工業(yè)安裝合同案例3--民用土建工程施工合同案例4--民建勞務(wù)