理論研究定位報告

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我們想要什么？（針對目標的規(guī)范分析）

項目目標：項目快速去化，減小資金壓力，保障項目持續(xù)開發(fā)；

企業(yè)目標：整合企業(yè)各方面資源，提升企業(yè)整體開發(fā)實力；

政府目標：通過本項目樹立區(qū)域新的形象，帶動和加快新區(qū)的建設(shè)進程

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我們有什么？（針對現(xiàn)狀的實證分析）

品牌：有一定的品牌基礎(chǔ)，但不強勢；

經(jīng)驗：在鄭州無大盤的操作經(jīng)驗；

區(qū)域：未來規(guī)劃利好，區(qū)域價值未被認知；

項目：南水北調(diào)資源強勢、規(guī)模大但配套不足

城市：未來發(fā)展前景好，可能成為鄭州新的置業(yè)趨向

市場：大盤云集、未來競爭激烈

核心問題是什么？ 我們怎么辦？（如何打造項目）項目價值點構(gòu)想?yún)^(qū)位價值——項目處于二七濱河新區(qū)的核心位置，扼守鄭州南大門，決定了項目的發(fā)展?jié)摿褪袌龅匚弧ｍ椖績r值分析交通價值——項目充分享用鄭州至新密的交通要道及南水北調(diào)的的核心優(yōu)勢，大大擴大項目客戶輻射范圍。資源價值——北側(cè)毗鄰數(shù)百米南水北調(diào)水景資源，西側(cè)毗鄰金水河支流，使項目具備壟斷型景觀優(yōu)勢，大大增加了項目的宜居性。產(chǎn)品價值——規(guī)模大、產(chǎn)品豐富、低密度、風(fēng)情化、高端配套、高附加值項目自身價值明顯，但受區(qū)位因素影響，綜合競爭力不強，本著打造第一的目標，項目必須整合外部資源，為己所用綜合項目價值分析來看項目:水景資源壟斷優(yōu)勢，規(guī)模品牌特色突出規(guī)劃交通優(yōu)勢天成，周邊配套相對不足區(qū)域認知不斷提升，產(chǎn)品差異機會顯著“三個一”價值提煉同致行認為：對于本項目而言，優(yōu)勢明顯，但也有與周邊競爭市場在售項目共有的優(yōu)勢，清晰的提煉出本項目的第一、唯一、之一將對本項目后期營銷策略及市場攻擊點提供基礎(chǔ)。項目的“第一”、“唯一”、“之一”項目的第一項目占地千畝，建筑規(guī)模達到180萬㎡，是目前二七濱河新區(qū)第一個入市的項目；項目沿南水北調(diào)，屬于典型的灣區(qū)物業(yè)，是二七濱河新區(qū)第一個樓盤。“三個一”價值提煉項目的“第一”、“唯一”、“之一”項目的唯一鄭南區(qū)域唯一一個處于國際教育中心的項目，教育資源豐富；鄭南區(qū)域唯一一個雙河環(huán)繞的項目，南水北調(diào)及金水河支流形成圍合之勢；“三個一”價值提煉項目的“第一”、“唯一”、“之一”項目的之一二七濱河新區(qū)區(qū)域價值提升者之一，支撐二七濱河新區(qū)板塊運動，二七新區(qū)價值定義與提升者。南水北調(diào)濱水物業(yè)之一，臨近鄭密路、嵩山南路，享有城市快捷交通鄭州南區(qū)相對低密度項目之一，啟幕鄭南品質(zhì)生活圈?！叭齻€一”價值提煉借助“之一”，強調(diào)“第一”，站在區(qū)域版塊的基礎(chǔ)上，有效傳播項目的第一價值；依靠“第一”，滲透“唯一”，借助項目的戰(zhàn)略地位及產(chǎn)品優(yōu)勢，減少競爭對比，形成市場區(qū)隔；“之一”、“第一”只是基礎(chǔ)，我們要做的是：市場“唯一”，強調(diào)專屬的生活方式！隨著我們對項目價值的梳理以及對項目“三個一”價值提煉，項目本身具有的“第一”特點不明顯，需要依靠整合外部資源，建立第一！“三個一”價值提煉項目本身具有濱水資源，具有導(dǎo)入健康、生態(tài)、低碳的生活理念！從發(fā)展商的目標上看，希望項目能夠代言新的生活方式，但同時能夠?qū)Τ鞘邪l(fā)展做出貢獻！從市場競爭項目看，大多數(shù)項目關(guān)注的是居住外表，其實居住的終極意義在于為業(yè)主提供一處健康、生態(tài)、舒適的居住環(huán)境！“三個一”價值提煉真正關(guān)注居住的本質(zhì)，導(dǎo)入“簡約不簡單”的生活價值點構(gòu)建——結(jié)合鄭州市場不同價值點對于項目的價值貢獻度不同，客戶市場普遍關(guān)注的樓盤價值點以及與自身匹配度的結(jié)合，我司建議在園林規(guī)劃、戶型創(chuàng)新、教育資源、附加值提升等方面進行重點打造。

價值點構(gòu)建價值項目客戶需求成本收益權(quán)重權(quán)重系數(shù)價值一園林規(guī)劃30%高高高35%價值二戶型創(chuàng)新20%中高中25%價值三教育資源30%高高高30%價值四低碳科技元素20%中高中25%備注：以上權(quán)重系數(shù)確定根據(jù)市調(diào)資料與客戶分析得出。價值點構(gòu)建——價值點構(gòu)建是突出重點，多點接觸，但同時也需要考慮價值點與性價比關(guān)系，針對目前鄭州市場價值點對于項目拉升有明顯作用的點，同時結(jié)合項目進行以下建議價值點構(gòu)建園林景觀鄭州首個開放式的園林景觀教育資源戶型創(chuàng)新低碳科技鄭州首個一站式教育中心強調(diào)居住的功能性與舒適性鄭州首個純粹的低碳住區(qū)價值體系構(gòu)建——放棄對居住外部元素的投入，真正關(guān)心客戶未來居住于此感受，走純正、健康、生態(tài)的居住理念，我們依靠自身或者外部建立的價值點構(gòu)建項目四架馬車，以此實現(xiàn)其競爭力的打造。景觀：公園級內(nèi)部環(huán)境戶型創(chuàng)新：面積贈送教育資源：國際學(xué)校附加值提升：低碳科技元素的運用項目的自身價值體系核心點自身打造重點“四駕馬車”外部共享資源（區(qū)域發(fā)展、交通、南水北調(diào)等）價值點構(gòu)建重建體系——創(chuàng)新產(chǎn)品、舒適度指標、高品質(zhì)服務(wù)是打造產(chǎn)品核心競爭力的方向自然資源

進入標準

近郊主流住宅價值體系總結(jié)競爭標準創(chuàng)新產(chǎn)品高品質(zhì)服務(wù)舒適度指標城市資源üüü價值點構(gòu)建客戶需求——不再圍繞傳統(tǒng)的市場路線，強調(diào)奢華、尊貴而是另辟蹊徑，不在表面文章加大投入，而是把錢投入到生活、健康、服務(wù)等方面，啟發(fā)城市居民對生活本質(zhì)的追求。價值點構(gòu)建滿足本項目“健康生態(tài)，簡約不簡單”的KPI指標基本原則去偽存真，關(guān)注生活本質(zhì)，營造引導(dǎo)未來鄭州人民的生活方式。增加成本園林景觀低碳生態(tài)科技元素戶型創(chuàng)新生活服務(wù)把錢花在提升舒適度方面適度成本立面簡約，多平面減少維護成本減少豪華的符號做少量點睛用水減少裝飾成本控制不影響品質(zhì)項目整體發(fā)展方向；項目屬性定位；項目案名建議；甲方問題同致行思考第二部分人生三大階段模式；倡導(dǎo)健康、生態(tài)、低碳的方式；柏金灣畔組團劃分后指標情況：依據(jù)發(fā)展商提供的最終的安置區(qū)位置，本次進行組團重新劃分，同致行建議整個項目劃分為4大發(fā)展組團，形成功能互補并相互帶動的模塊。依據(jù)各個地塊周邊的道路、配套情況，將項目進行組團劃分；通過組團的形式，可充分發(fā)揮各區(qū)域的價值特色，達到各個地塊價值最大化；通過組團劃分，大小地塊相互帶動，形成整體社區(qū)感；各組團存在自身的差異化發(fā)展機會；組團之間存在功能上的互補機會。BDAC組團占地面積建筑面積A98395367625.5B93734328069C115724405034D2834499204項目發(fā)展方向同致行建議整個項目劃分為4大發(fā)展組團，形成功能互補并相互帶動的模塊，使本項目形成生活化、多元化、品質(zhì)化的高端性質(zhì)大型項目，承載城市多種功能。BDAC組團A-南水北調(diào)以北，以嵩山南路為中軸，南接高鐵線路，沿街展示面較大，資源環(huán)境絕佳，處于交通十字處。使該組團形成了一定的商業(yè)基礎(chǔ)，有發(fā)展城市綜合體的機會組團B-地塊完整、規(guī)模大、均好性強，利于整體布局和環(huán)境規(guī)劃，西部臨近金水河濱河公園以及中學(xué)，生活氛圍好，有發(fā)展以教育為核心的品質(zhì)組團；組團C-該組團交通及展示條件均較好，同時商業(yè)用地面積較大，利于形成時尚生活組團組團D-地塊相對獨立，受道路阻隔，有發(fā)展交通物業(yè)的機會項目發(fā)展方向項目體量較大，滿足多種物業(yè)組合的可能，如果把人的一生作為需求點，不同組團可以滿足不同階段人群的居住需求，A組團發(fā)展方向為自我實現(xiàn)，B組團發(fā)展方向為實現(xiàn)社會尊重，C、D組團為滿足生活、生存的需要項目發(fā)展方向滿足產(chǎn)品有自己判斷標準，客戶關(guān)注品牌及自我實現(xiàn)滿足產(chǎn)品有與眾不同的市場，客戶關(guān)注產(chǎn)品的象征意義滿足最低層次的需求，客戶只要求產(chǎn)品具備一般功能即可生活需求尊重需求自我實現(xiàn)需求C、D組團項目發(fā)展方向B組團A組團以市場剛性需求為主，物業(yè)形態(tài)以公寓、婚房公寓、多層、高層、街區(qū)商業(yè)，滿足人基本的居住需求。以改善性需求為主，強調(diào)居住的私密及品質(zhì)，物業(yè)形態(tài)以多層、高層為主，滿足人受尊重的需求。注重符號及標識感，強調(diào)圈層的意義，衡量其標準不是金錢的多寡而是人的自身形象與產(chǎn)品的契合。生活組團事業(yè)組團修為組團C、D組團B組團A組團各組團之間實現(xiàn)相互補充，逐級遞進的關(guān)系把不同組團分別賦予不同的概念，從人最基本的生活需求到事業(yè)上的需求，最后通過項目實現(xiàn)自我價值的需求項目發(fā)展方向事業(yè)生活修為生活平臺（組團C、組團D）：旨在為業(yè)主提供更多的生活配套及品牌資源，提高生活素質(zhì)；事業(yè)平臺：旨在為業(yè)主提供犒賞人生的機會以及增加人脈圈層；修為平臺：旨在為業(yè)主提供提升個人修養(yǎng)，承擔(dān)社會價值資源，如設(shè)立EMBA研修班及藝術(shù)展覽中心等；業(yè)主項目發(fā)展方向圍繞人的需求，提供一種生活、事業(yè)、修為兼?zhèn)涞钠脚_。開發(fā)商層面1、對二七濱河新區(qū)做出城市貢獻2、倡導(dǎo)一種純粹的健康、生態(tài)生活3、能夠和鄭州市場形成差異化4、能夠標新立異，樹立項目品牌5、樹立標桿，建立典范項目屬性定位開發(fā)商層面——企業(yè)品牌、城市貢獻、企業(yè)收益項目層面1、項目自身景觀資源優(yōu)越2、項目具備引進低碳、健康元素3、物業(yè)自身具備倡導(dǎo)新的生活方式4、項目體量較大，具備多種功能項目屬性定位項目層面——生活方式、健康理念競爭層面1、鄭州無純粹生態(tài)住區(qū)，具備差異性2、同質(zhì)化嚴重，項目具備挑戰(zhàn)者角色3、市場日漸成熟，客戶關(guān)注點由外至內(nèi)4、低碳環(huán)保符合當(dāng)今居住潮流項目屬性定位競爭層面——藍海戰(zhàn)略、區(qū)域標桿開發(fā)商層面項目層面競爭層面1：建立市場標桿，提供純粹生態(tài)居所2：雙河環(huán)抱，具備發(fā)展生態(tài)城邦的可能3：低碳環(huán)保符合當(dāng)今居住潮流屬性定位：森呼吸醇美生活城邦通過開發(fā)商層面、項目層面、競爭層面——項目屬性定位項目屬性定位——森呼吸醇美生活城邦ONE：森呼吸表明倡導(dǎo)一種休閑、恬淡、健康的生活方式，生活簡約不簡單；項目屬性定位TWO：森呼吸表明項目導(dǎo)入低碳的生活概念，與工作完全分開與生活緊密相連；THREE：醇美生活給客戶世外桃源般的生活想象；FORE：城邦符合項目大體量、多種物業(yè)、多種功能的集合體我們的形象定位——營銷人對項目形象的理解支撐點一：基于開發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略，項目需要取得品牌和銷售雙效益；支撐點二：隨著南區(qū)樓盤的逐步放量，競爭點逐步向品質(zhì)靠攏；支撐四：我們面對的客戶群體以中高端客戶為主，其關(guān)注的不僅僅是項目的外部資源，同時更關(guān)注項目內(nèi)在品質(zhì)，講求的是未來居住于此的舒適度和尊貴感；項目物業(yè)形態(tài)——高尚住宅+五星酒店+5A寫字樓+婚房公寓+商業(yè)街形象定位超前三十年的城市印象——森呼吸醇美生活城邦生態(tài)、健康、尊貴、舒適、私密、高雅關(guān)于項目案名的思考？對本項目來說，項目位于鄭州二七濱河新區(qū)的未來發(fā)展方向，周邊教育資源豐富、但配套資源尚不完善項目靠近南水北調(diào)及金水河支流，景觀資源絕佳后期依靠產(chǎn)品價值的提升，必然會成為鄭州的標桿項目當(dāng)然我們的競爭策略不希望僅僅局限于產(chǎn)品比較的誤區(qū)因為終極的營銷在于對圈層與生活方式的營造那么我們案名應(yīng)該承載一種內(nèi)在的張力，標榜一種悠閑的生活！案名建議基于項目外部具有的生態(tài)資源，賦予項目生態(tài)、健康、尊貴的生活理念整體案名建議——玉安·柏金灣畔柏金郡園案名建議柏金臻園柏金錦園柏金廣場玉安·柏金灣畔案名釋義——玉安·柏金灣畔柏樹，常綠喬木，木質(zhì)堅硬，紋理致密。可供建筑及制造器物之用。柏寓意泊，意思依傍在金水河畔，有效的把金水河巧妙的運用到項目的案名中；同時灣畔喚起了中原人對“水”生活的向往，充滿著生活化的氣息，令人無限遐想。主推案名建議——柏金灣畔案名建議整體案名建議——玉安·觀瀾美域觀海觀邸觀筑觀光中心案名建議二——案名建議——觀瀾美域玉安·觀瀾美域案名釋義——觀瀾美域“觀”字契合產(chǎn)品特質(zhì)及客戶心理特質(zhì)，物質(zhì)層面上看，產(chǎn)品大有可觀、嘆為觀止，精神上層面上看，代表一種世界觀，一種高處俯瞰人生的淡定與心境?！盀憽弊直砻饕环N波瀾壯闊而氣定神閑的境界。美域通美譽，即是犒賞人生的美域也是玉安潛心作品，應(yīng)該收獲的美譽。三大組團案名分別為觀筑、觀邸、觀海，觀光中心，一脈相承，層層遞進，利于推廣。案名建議整體案名建議——玉安·濱江新城天闊天籟天境天幕廣場案名建議三——案名建議——濱江新城玉安·濱江新城案名釋義——玉安·濱江新城濱江顧名思義，靠近南水北調(diào)景觀資源，新城是站在城市發(fā)展空間的基礎(chǔ)上，提出城市新的發(fā)展方向，容易引發(fā)客戶新的置業(yè)趣向。分組團命名考慮以天境、天籟、天闊、天幕中心等分別對應(yīng)，著重從意識形態(tài)方面?zhèn)鞑ロ椖康纳罾砟?。案名建議項目規(guī)劃及產(chǎn)品建議；項目建筑風(fēng)格建議；甲方問題同致行思考第三部分大圍合式布局，形成梯次鮮明的產(chǎn)品體系；項目位置——項目屬于岳麓大學(xué)城區(qū)文化氛圍濃厚，位于長沙河西岳麓區(qū)大學(xué)城南部、臨猴子石大橋與南二環(huán)，緊伴湘江風(fēng)光帶，利于塑造項目文化內(nèi)涵和產(chǎn)品品味區(qū)位：●項目處于長沙城市總體格局“一江兩岸”之河西岳麓區(qū)；“六橋三環(huán)”之猴子石大橋、南二環(huán)線；“山水洲城”之岳麓山腳、湘江景觀帶上。交通：●二環(huán)線與素有“河西動脈”之稱的瀟湘大道構(gòu)成項目縱橫路網(wǎng)；項目交通便利，與河?xùn)|主城區(qū)僅一江之隔。案例借鑒河西岳麓區(qū)：●長沙的高校區(qū)，坐享岳麓山的優(yōu)美景色，岳麓書院承載并延續(xù)著湖湘文化系統(tǒng)；區(qū)內(nèi)匯集了湖南大學(xué)、湖南財經(jīng)學(xué)院、湖南師范大學(xué)、中南大學(xué)、湘雅醫(yī)學(xué)院、湖南公安高專等國/省內(nèi)知名高校。●項目以岳麓為屏，學(xué)府為鄰，湘江為帶，自然資源和人文環(huán)境皆為上乘。長沙陽光100案例分析項目概況——項目占地近千畝，建面超百萬平米，產(chǎn)品類型多樣化，由國內(nèi)房地產(chǎn)品牌開發(fā)商陽光100連鎖開發(fā)。●長沙陽光100國際新城屬于長沙市規(guī)劃發(fā)展中的河西新城，周邊地段以住宅用地為主?！耥椖慨a(chǎn)品包括小高層、多層的公寓、洋房；少量商務(wù)辦公及別墅等?！癖卷椖繛殛柟?00在湖南開辟的首個房地產(chǎn)項目，既是省重點招商引資項目，也是岳麓區(qū)重點工程項目。案例借鑒項目定位——項目定位長沙濱江生態(tài)社區(qū)，倡導(dǎo)簡約不簡單的生活方式，減少繁雜的立面處理，在內(nèi)部景觀及附加元素的運用上，緊緊圍繞項目的生態(tài)化主題，實現(xiàn)項目和品牌良性互動案例借鑒項目規(guī)劃——項目平面規(guī)劃以“水芙蓉”即荷花為題，結(jié)合東方“禪宗”和歐洲傳統(tǒng)空間理念，以完美空間尺度比例，追求優(yōu)美意境整個陽光100國際新城如同一朵荷花，盛放在湘水之濱●項目沿中軸線設(shè)計了多層次、逐步開放的小區(qū)開放空間，這些空間彼此由連廊串聯(lián)起來，這些設(shè)計手法來源于中國傳統(tǒng)四合院特別是岳麓書院的空間格局。●兩側(cè)宛如太極的陰陽這些板樓，使小區(qū)空間富于變化，如花瓣層層綻放，靈動飄逸，給人以藝術(shù)享受?！褙S富鮮明的建筑立面，現(xiàn)代化、簡約化、高品位的設(shè)計風(fēng)格，在二環(huán)路上展示出一個高品位項目形象。中軸線上設(shè)計了多層次逐步開放的小區(qū)空間，形成圍而不合、聚攏發(fā)散的空間意象案例借鑒景觀設(shè)計——主視覺、動態(tài)綠化景觀穿插，主題生態(tài)廣場：●陽光100聘請世界頂級易道（EDAW）景觀設(shè)計，為社區(qū)創(chuàng)造出一個全新的自然開放的休閑化、人性化、充滿生機和活力的立體生態(tài)環(huán)境；組合、動態(tài)的綠化景觀●園區(qū)內(nèi)栽種95種綠色植物；綠色植物綿延于小區(qū)各個角落，形成錯落別致的多個精致園林組團。案例借鑒項目會所——設(shè)計名為“陽光書院”的會所，與周邊大學(xué)城文化氛圍相呼應(yīng)，增加項目文化底蘊。社區(qū)時尚會所：●位于中軸景觀帶正中央的陽光書院就像故宮的太和殿，構(gòu)成中軸線的重要節(jié)點，占據(jù)軸線的中央位置。●近2000㎡的陽光書院四面通透、造型輕盈，前面是游泳池和私密的杏林廣場，形成社區(qū)的中心會所。案例借鑒項目成就——長沙陽光100國際新城榮獲“亞洲人居環(huán)境規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)意獎”，由著名設(shè)計師安藤忠雄設(shè)計，立面以極簡主義（lessismore）為藍本，倡導(dǎo)生態(tài)居住理念規(guī)劃特色：●特色鮮明，尺度大氣、簡潔、純凈●細部精美、精雕細刻●在秩序中尋求不規(guī)律●賦予建筑以生命會呼吸的空間：●空中入戶花園設(shè)計●園區(qū)各個角落保持順暢通風(fēng)強烈的項目昭示效果：●紅色雙門柱昭示項目自我領(lǐng)地的歸屬感案例借鑒裙房次入口二層街鋪主入口一層街鋪高層住宅中高層住宅景觀水系寫字樓五星酒店會所組團A規(guī)劃布局建議——組團A建議按照城市綜合體中的均衡模式發(fā)展。13/15地塊展示面較好，建議形成酒店、寫字樓、住宅物業(yè)，14號地塊利于打造高品質(zhì)濱河高層，15/16地塊相對較小，且靠近鐵路線，依靠自身內(nèi)部景觀的打造，建立自身價值體系規(guī)劃布局建議組團A產(chǎn)品建議——本組團作為三大組團價值最大的部分，住宅產(chǎn)品強調(diào)專屬及品質(zhì)，強調(diào)稀缺性，實現(xiàn)高溢價規(guī)劃布局建議13號地塊規(guī)劃建議——北地塊劃分進深約150米的范圍，設(shè)置酒店、寫字樓，南半部為住宅用地，同時在地塊結(jié)合處設(shè)置商業(yè)內(nèi)街，最大化的導(dǎo)入人流規(guī)劃布局建議13號地塊酒店產(chǎn)品建議——酒店可考慮引進五星級酒店，高規(guī)格打造，出挑的建筑外形和營銷賣點樹立高檔形象，吸引政府機關(guān)和高端商務(wù)人士酒店規(guī)模確定：占地約1萬平米，總建筑面積控制在3萬平米左右客房類型客房面積酒店客房數(shù)量標準房35-40平米200-250間套房75-100平米20-25間配套設(shè)施功能描述面積多功能會議室容納300人，可以分割1200-1500平米（包含會前準備區(qū)）宴會廳/餐飲容納300-400人就餐1000-1500平米休閑娛樂配套室內(nèi)泳池/健身房/SPA等1500平米左右高標準的宴會廳和會議室極其昭示性的屋頂餐廳規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議13號地塊寫字樓產(chǎn)品建議——以提升項目商業(yè)板塊價值為主導(dǎo)方向，整合區(qū)域商務(wù)資源，打造“5A”級辦公物業(yè)商務(wù)辦公：地標性物業(yè)，項目增值，集約化發(fā)展作為項目商業(yè)板塊的重要物業(yè)，主要以外向型的商務(wù)服務(wù)功能為特征；按“5A”標準打造，經(jīng)營成集寫字樓、休閑娛樂于一體的大空間；建筑技術(shù)、標準層高、配套比酒店更為先進，硬件設(shè)施的創(chuàng)新主要體現(xiàn)在建筑設(shè)計和建筑功能的創(chuàng)新上；國際化的物業(yè)管理，對入住企業(yè)專業(yè)化的商務(wù)服務(wù)。14號地塊規(guī)劃——作為組團A中居住價值最高的濱河地塊，整體規(guī)劃采用圍合式布局，主入口設(shè)置在濱河南路，采用開敞的布局理念，實現(xiàn)最大化的觀景面規(guī)劃布局建議采用圍合式布局手法，實現(xiàn)大面積景觀；設(shè)置28層的高層，采用一梯三及一梯四的戶型設(shè)計，整體定位為高檔；戶型采用戶型設(shè)計理念，創(chuàng)新元素可以結(jié)合景觀面，設(shè)置弧形落地飄窗等；14號地塊產(chǎn)品建議——為與周邊項目同質(zhì)化產(chǎn)品形成區(qū)別，建議形成大尺度的社區(qū)入口，形成視覺上的沖擊，同時在戶型設(shè)計上以兩梯三及部分兩梯四產(chǎn)品為主規(guī)劃布局建議行道樹標志雕塑產(chǎn)品配比：以兩房（25%）、中三房（25%）、大三房（40%）及部分四房（10為主；建筑風(fēng)格：設(shè)置25、28層的高層，采用artdeco的建筑風(fēng)格，強調(diào)項目的品質(zhì)感；園林景觀：高規(guī)格打造，設(shè)置大型水性，與南水北調(diào)形成呼應(yīng)；戶型創(chuàng)新：戶型創(chuàng)新元素設(shè)置弧形陽臺及觀景陽臺等；會所建議——建議設(shè)置在14號地塊西北角，主要功能定位為商務(wù)會所，以茶文化、餐飲文化、雪茄文化、紅酒文化等業(yè)態(tài)為高端人士量身定制，打造具有藝術(shù)氣質(zhì)的文化會所規(guī)劃布局建議會所建議——建議會所增加一項功能，為結(jié)合項目國際教育的優(yōu)勢資源，可以引進EMBA總裁研修班（如清華大學(xué)EMBA研修班）規(guī)劃布局建議15、16號地塊規(guī)劃及產(chǎn)品建議——由于地塊面積較小，且靠近鐵路沿線，外部條件較差，結(jié)合濱河組團的產(chǎn)品特點，我司建議在內(nèi)部景觀上采用生態(tài)化的設(shè)計理念，建立地塊的核心價值規(guī)劃布局建議地塊南北狹長，利于打造超闊樓間距；內(nèi)部景觀設(shè)計需呼應(yīng)組團三的整體定位；產(chǎn)品以一梯四為主，戶型設(shè)計建在立功能性的基礎(chǔ)上挖掘舒適性；集中商業(yè)次入口二層街鋪主入口一層街鋪高層住宅中高層住宅多層景觀水系組團B規(guī)劃布局建議——隨著區(qū)域成熟度日漸增強，且組團二靠近南水北調(diào)支流，居住價值較高，組團二西部規(guī)劃為高層（28F)，內(nèi)部規(guī)劃為多層（6F)（組團一和組團二整體形成四周高層，內(nèi)部多層的大圍合式布局）規(guī)劃布局建議公寓會所以多層（6F）及高層（28F）產(chǎn)品組合4號地塊、6號地塊西側(cè)設(shè)置高層，東側(cè)部設(shè)置多層，豐富天際線，同時也是為了契合組團一的規(guī)劃，形成大圍合布局；組團B地塊產(chǎn)品建議——采用行列式布局方式，底層采用架空層設(shè)計手法，最大化的出多層面積，同時為最大化的利用地塊西面的景觀面，高層可考慮形成一定角度的偏轉(zhuǎn)，形成最大的觀景效果規(guī)劃布局建議4號地塊南側(cè)設(shè)置兩層商業(yè)，地塊西部及北部設(shè)置一層商業(yè)；6號地塊北側(cè)、東側(cè)位置較好，建議設(shè)置兩層商業(yè)，拐角處可設(shè)置三層商業(yè)，引進主力店，地塊南側(cè)設(shè)置一層商業(yè)；組團B地塊底商產(chǎn)品建議——后期定位為商業(yè)街，整體業(yè)態(tài)以酒吧、西式餐飲、高端運動店等為主，滿足相對高端人群需求規(guī)劃布局建議會所建議——建議設(shè)置在6號地塊西北角，主要功能定位為休閑娛樂，設(shè)置休閑娛樂、健身、美容SPA等功能SPA中心香熏、礦物鹽、冰水療膚、風(fēng)呂、熱石臺階藥療、理療熱浴健身空中茶座紅酒、雪茄游泳池SPA主題會所Spa配套區(qū)配套休閑區(qū)規(guī)劃布局建議SPA主題會所主要功能區(qū)平面圖水療中心可分為如圖的四個區(qū)：熱?。禾峁┦孢m的以水和蒸汽為介質(zhì)的熱浴區(qū)；

Spa：結(jié)合時下流行的spa護理方法和其他藥物理療方法的護理區(qū)；熱身區(qū)：以器械健身和瑜伽作為水療的輔助功能區(qū)，或作為獨立的健身區(qū)；休閑區(qū)：提供休閑茶座，作為水療或運動后的從容休憩，可結(jié)合一層羽球館的挑高結(jié)構(gòu)，邊美食邊觀賞；此外，還提供高檔室內(nèi)小泳池瑜伽與舞蹈器械健身雪茄、紅酒陳列室、格調(diào)茶座熱浴spa與理療配套發(fā)展建議組團C規(guī)劃布局建議——9 、10號地塊臨嵩山南路部分設(shè)置高層，形成外部圍和，保證內(nèi)部多層居住的私密性，5、11號地塊靠近鐵路部分可設(shè)置廉租房，7/8/10地塊設(shè)置婚房公寓及兩層底商規(guī)劃布局建議婚房公寓次入口二層街鋪主入口一層街鋪高層住宅中高層住宅多層景觀水系組團C產(chǎn)品建議——本組團作為啟動區(qū)，需結(jié)合高層和多層產(chǎn)品入市，高層產(chǎn)品以市場剛需為主，強調(diào)性價比，實現(xiàn)快速去化，保證現(xiàn)金流，多層產(chǎn)品提高項目形象，實現(xiàn)項目可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃布局建議5/9/11號地塊規(guī)劃及產(chǎn)品建議——考慮其作為啟動區(qū)的首批產(chǎn)品，我司建議采用采用多層+高層的物業(yè)形態(tài)，在規(guī)劃上可采用架空設(shè)計，保證社區(qū)人車分流及居住品質(zhì)（多層公攤系數(shù)控制在10%左右，高層公攤系數(shù)控制在20%左右）規(guī)劃布局建議采用架空層設(shè)計手法，實現(xiàn)人車分流設(shè)置多層（6F）和高層（28F）兩種物業(yè)形態(tài)，產(chǎn)品檔次整體設(shè)定為中檔，客戶圈層以首次置業(yè)為主，強調(diào)性價比；戶型創(chuàng)新元素可以適當(dāng)增加一定面積的贈送；多層戶型面積應(yīng)遵循市場主流，高層面積適當(dāng)減少；兩房面積區(qū)間75-85平米，占比30%，小三房面積區(qū)間90-100平米，占比30%，中三房面積區(qū)間120-130平米，占比40%；5/9/11號地塊底商產(chǎn)品建議——除9號地塊的南側(cè)不設(shè)置商業(yè)外，其他沿街面設(shè)置兩層商業(yè)（可考慮和住宅剝離），進深約12-15米，一層層高4.5米，二層層高3.9米規(guī)劃布局建議商業(yè)業(yè)態(tài)以滿足社區(qū)生活配套類的商業(yè)及部分餐飲業(yè)態(tài)控制商鋪面積，面寬設(shè)定為4米左右，利于后期使用及銷售；實行一拖二的銷售；物業(yè)形態(tài)婚房公寓及底商為主；婚房公寓設(shè)置兩棟，分別為20層；裙房商業(yè)2層，局部三層；7/8/10號地塊規(guī)劃建議方案一——可考慮設(shè)置兩層底商，上蓋20F的婚房公寓（婚房公寓的公攤系數(shù)控制在25%以內(nèi)）規(guī)劃布局建議7/8/10地塊產(chǎn)品建議——整體設(shè)計為六棟婚房公寓，滿足過渡性置業(yè)需求，同時強調(diào)其兩房的功能性，產(chǎn)品設(shè)計可以采用一房變兩房的概念規(guī)劃布局建議核心筒居中，房間圍合排布。核心筒兩房兩房兩房兩房兩房兩房兩房兩房兩房兩房兩房兩房7/8/10號地塊商業(yè)街業(yè)態(tài)定位——整體定位以吃喝玩樂一條街，以國內(nèi)精品特色地方菜等為主,以日式、韓式、意式等西式餐飲為主。端頭兼顧運動會所、小型KTV等休閑業(yè)態(tài)，采取“1拖2”銷售1F2F4.5米3.9米規(guī)劃布局建議D組團規(guī)劃布局（17號地塊）——地塊較不規(guī)整，不利于整體規(guī)劃，建議高層沿著東邊的用地紅線設(shè)置，為項目騰出更大的內(nèi)部空間，實現(xiàn)中央園林景觀，以實現(xiàn)產(chǎn)品的市場競爭力規(guī)劃布局建議地塊相對獨立，需強化社區(qū)內(nèi)部景觀；設(shè)置25層的中高層，戶型面積以市場主流戶型為主，兩房面積區(qū)間75-85平米，占比30%，小三房面積區(qū)間90-100平米，占比30%，中三房面積區(qū)間120-130平米，占比40%；戶型創(chuàng)新元素可以結(jié)合景觀面，設(shè)置一步陽臺及觀景陽臺等；壯觀的中軸線17號地塊產(chǎn)品建議——以25層的中高層為主，沿嵩山南路設(shè)置兩層商業(yè)規(guī)劃布局建議28344物業(yè)類型建筑類型占地面積比例土地面積（㎡）容積率建筑面積（㎡）建面比例住宅高層(25F)87.0%24659.283.791732.5292.56%商業(yè)底商(2F)13.0%3684.722.07369.447.44%小計

100.0%283443.599101.96100.00%集中商業(yè)次入口主入口高層住宅中高層住宅多層景觀水系公寓二層街鋪一層街鋪婚房公寓寫字樓五星酒店會所各類物業(yè)模擬規(guī)劃排布——產(chǎn)品建議電梯多層產(chǎn)品建議——戶戶帶花園，營造立體空間院落，依據(jù)鄭州市場贈送面積比例，我司建議控制在10%左右12311庭院花園322-5空中花園6頂層閣樓+屋頂花園花園花園后院前庭屋頂花園12-53頂層高層戶型設(shè)計與創(chuàng)新方向物業(yè)類型舒適性元素贈送面積元素兩房緊湊型陽光花房步入式陽臺三房緊湊型陽光花房部分送夾層、步入式陽臺舒適型陽光花房、270度景觀陽臺、部分送夾層、步入式陽臺、贈送衣柜、端頭部分小復(fù)式四房舒適型陽光花房、270度景觀陽臺、雙套房、主臥帶書房部分送夾層、步入式陽臺、贈送衣柜、端頭部分小復(fù)式、空中花園豪華型陽光花房、270度景觀陽臺、雙套房、主臥帶書房、中西廚房部分送夾層、步入式陽臺、贈送衣柜、送閣樓或底層花園產(chǎn)品建議高層戶型設(shè)計——其戶型設(shè)計以緊湊實用為主，緊隨市場主流，通過不同的方式進行面積贈送，強調(diào)其性價比，贈送面積比例約8%左右一梯四戶產(chǎn)品解析：作為項目利潤產(chǎn)品，主要以緊湊兩房、三房為主，滿足市場剛性客戶需求，以最快的消化速度實現(xiàn)項目利潤。一梯四戶參考入戶花園、凸窗、觀景陽臺產(chǎn)品建議高層戶型設(shè)計要點——舒適度挖掘：為兩房、緊湊三房設(shè)置陽光花房重視采光保暖；提供功能的多樣化，豐富生活趣味和提高舒適性；倡導(dǎo)健康舒適的家庭生活。唯美品格產(chǎn)品建議高層戶型設(shè)計要點——舒適度挖掘，為舒適型三房和四房設(shè)270度景觀陽臺與彈性空間轉(zhuǎn)角觀景陽臺開放式陽臺：賞景同時作晾衣服用服務(wù)陽臺：與廚房相連，處理家務(wù)功能產(chǎn)品建議規(guī)范依據(jù)相應(yīng)條款適用范圍評價國家規(guī)定《房產(chǎn)測量規(guī)范》3.2.3不計算建筑面積的范圍a）層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。目前各地各類物業(yè)常用的贈送面積方法都是在該條款上做文章，做法集中在窗、陽臺，及室內(nèi)空間的水平分層北方戶型由于氣候條件的限制在陽臺的變化上趨于保守，贈送面積的部分主要是窗和室內(nèi)窗陽臺室內(nèi)空間高層戶型設(shè)計要點——贈送面積：利用測量規(guī)范不計建面的部分贈送實惠產(chǎn)品建議高層戶型設(shè)計要點——步入式陽臺

步入式景觀凸窗室內(nèi)地面步入式陽臺步入式景觀凸窗步入式陽臺將傳統(tǒng)的凸窗變形：在保留凸窗原有功能（實惠、觀景）的同時，強化了凸窗的觀景效果，并附送實惠步入式景觀凸窗——通過降低凸窗距地面的高度提高觀賞效果步入式陽臺——客戶可根據(jù)自己的喜好選擇拆掉凸窗頂板，形成步入式陽臺凸窗頂板下降至2.2米左右的高度倒凸窗產(chǎn)品建議高層戶型設(shè)計要點——贈送衣柜，實用的功能空間、客戶易感知利用非承重墻墻體厚度，掏空部分層高低于2.2米的空間，作為內(nèi)置衣柜贈送給業(yè)主；雖然空間很小，但由于形成特定功能，易于被客戶感知。可贈送的層高低于2.2米的步入式衣柜。說明：贈送面積最常用的方法。在中大戶型中常用正常凸窗，在中小戶型中也可用同樣方法贈送衣柜。產(chǎn)品建議高層產(chǎn)品建議——高層底層局部架空，營造地標形象和社區(qū)環(huán)境舒適度營造高層底層架空層：增加綠化空間，豐富園林層次，增加共享空間；架空層下開放的空間與主軸聯(lián)為一體，迅速擴大共享空間感受；底層架空部分可以部分利用玻璃進行封閉.產(chǎn)品建議河景高層戶型設(shè)計要點——河景樓王，360度盡攬河景資源，最大化河景價值河景樓王產(chǎn)品要點：創(chuàng)新圓樓或橢圓形樓360度盡攬水景南北通透豪華大陽臺產(chǎn)品建議樓盤低碳價值點怡豐?森林湖加砌塊節(jié)能磚，斷橋彩鋁，中空玻璃，建筑墻體外墻外保溫技術(shù)，地源熱泵，LED路燈照明系統(tǒng)德潤?黃金海岸中空玻璃，小區(qū)內(nèi)部濕度平衡系統(tǒng)錦藝國際華都外墻體外保溫體系，斷橋隔熱鋁合金，中空玻璃窗，小區(qū)燈光自動控制系統(tǒng)，太陽能路燈雙河灣外墻外保溫隔熱材料，太陽能與建筑一體化工程，采用高透射比的low-e玻璃，隔熱斷橋彩鋁平開窗，直飲水系統(tǒng)附加值建議低碳科技元素——選擇鄭州目前主打低碳概念四個樓盤，其內(nèi)部低碳元素的運用較少，屬于偽低碳概念低碳運用——本項目可以從低碳設(shè)計、低碳用能、低碳用材、低碳運用的四大方面進行全面的設(shè)計，實現(xiàn)純粹的低碳設(shè)計價值點構(gòu)建鄭州首個純粹的低碳、生態(tài)住區(qū)太陽能路燈；增加戶外運動；節(jié)約用電；節(jié)約用水；廢物利用；親近自然；主體功能主導(dǎo)項目低碳設(shè)計低碳用能低碳用材外墻保溫；太陽能熱泵；雙層中空玻璃；雨水收集系統(tǒng)；直飲水系統(tǒng)；中水系統(tǒng)；屋頂綠化；吸附力強的植物；低碳運營供熱系統(tǒng)；制冷系統(tǒng)；采暖系統(tǒng)；通風(fēng)系統(tǒng)；照明系統(tǒng)；樓宇智能；電梯等低碳運營表現(xiàn)為社區(qū)空間布局、交通組織、能源利用及建筑設(shè)計。創(chuàng)造適宜節(jié)能的建筑群體；控制建筑材料、建筑物的遮陽及外保溫、屋頂綠化、建筑自然通風(fēng)等室內(nèi)自動化功能（戶外軸簾系統(tǒng)）——可以起到隔熱、隔音、防盜、遮擋的功效運用成熟德國戶外軸簾系統(tǒng)，把房屋保護延伸到戶外，隔熱、隔音、防盜、遮擋風(fēng)雨。戶外軸簾系統(tǒng)剖面圖附加值建議室內(nèi)自動化功能（新風(fēng)系統(tǒng)）——中央新風(fēng)系統(tǒng)及中央除塵系統(tǒng)保障居住健康，契合目前居住潮流建議：作為森呼吸國際智能化定位的重要組成部分，提供足夠的項目競爭力，建議在小高層、高層單位中采用中央新風(fēng)系統(tǒng)，中央除塵系統(tǒng)，給業(yè)主一個潔凈、健康的生活環(huán)境。中央新風(fēng)系統(tǒng)預(yù)計增加成本：折合建筑面積50—80元/平方米附加價值：能為項目在價值提升層面提高200—300元/平方米附加值建議室內(nèi)自動化功能（同層排水系統(tǒng)）——可以減少水流噪音，最大化實現(xiàn)室內(nèi)空間布置的靈活性水管無須經(jīng)過鄰居家天頂，實現(xiàn)真正的產(chǎn)權(quán)獨立。衛(wèi)生設(shè)備和空間靈活配置，無衛(wèi)生死角，無噪音。雙沖面板，即沖即停，節(jié)水節(jié)能。隱蔽水箱免維護。附加值建議環(huán)保節(jié)能功能（中水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)）——倡導(dǎo)生態(tài)、健康的生活方式自來水通過前置保護器，去掉水中大部分的鐵銹、泥沙等大顆粒物質(zhì)，然后經(jīng)過一臺中央凈水器進行處理，保證全家人處在一個非常潔凈的用水環(huán)境中。中水即再生水是指污水經(jīng)適當(dāng)處理后，達到一定的水質(zhì)指標，滿足某種使用要求，可以進行有益使用的水。從經(jīng)濟的角度看，再生水的成本最低，約為1~3元/噸，從環(huán)保的角度看，污水再生利用有助于改善生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)水生態(tài)的良性循環(huán)。附加值建議低能耗:

節(jié)能、環(huán)保。建議:

在小高層、高層類物業(yè)的建設(shè)中，重點考慮內(nèi)外墻保溫格網(wǎng)布，雙層真空玻璃。優(yōu)勢：贏在細節(jié)，既能在某些已采用該類標準的建筑項目中保持優(yōu)勢，又能夠引領(lǐng)市場潮流，保持與社會潮流同步。預(yù)計增加成本：在30-50元/平方米之間。內(nèi)外墻保溫格網(wǎng)布真空玻璃環(huán)保節(jié)能功能（低碳材料的運用）——增加低碳環(huán)保類建材，減少建筑能耗，倡導(dǎo)生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保附加值建議建議：為小高層、高層建筑物業(yè)提供裝修優(yōu)惠套餐，選擇裝修購房客戶單位，將建設(shè)負離子墻。高科技納米涂料不添加任何有害副作用的防霉、殺菌助劑，只要有光源存在，就不斷產(chǎn)生自由基，可有效降解甲醛、苯毒、VOC，因為它產(chǎn)生游離電子空穴對，能將裝修產(chǎn)生的各種有害物質(zhì)氧化或還原，生成沒有污染的水和二氧化碳。納米漆面釋放負離子濃度可達到每平方米750-1500個，相當(dāng)于公園環(huán)境空氣質(zhì)量，讓住宅和人一樣能夠呼吸。附加值建議環(huán)保節(jié)能功能（生態(tài)系統(tǒng)）——森林調(diào)節(jié)微氣候與濕度、凈化空氣、納碳吐氧、活化土壤屋頂生態(tài)科技——屋頂綠色，免維護。消除了“水泥森林”熱島效應(yīng)，降低粉塵和噪音污染，促進了氣候循環(huán)。生態(tài)系統(tǒng)——最大化的增加綠化率，選擇對于吸納CO2、SO2具有。具有吸附力強的物種，強化項目氧吧功能附加值建議園林景觀建議——以景觀主導(dǎo)型為主，樹種的選擇以吸附塵土和毒氣為主的植物為主，如君子蘭、吊蘭等，同時設(shè)置文化小品增加對業(yè)主的親和力和可參與性附加值建議教育資源建議——針對目前鄭州購房客戶普遍關(guān)注教育資源，考慮引進知名的世界教育機構(gòu)，建議幼兒園引進加拿大楓葉、英國牛津幼兒園等，小學(xué)可以考慮引進河南省實驗小學(xué)附加值建議物業(yè)管理公司建議——同致行建議：開發(fā)商組建自己的物業(yè)管理公司，但是在前期需要聘請國內(nèi)外知名的物業(yè)管理作為顧問。例如戴德梁行、第一太平戴維斯附加值建議建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議——通過四大原則確定項目形象選擇路徑，選取符合項目發(fā)展可能的建筑風(fēng)格與景觀風(fēng)格并加以驗證尊重現(xiàn)狀，資源導(dǎo)向原則——基于項目濱水資源及未來的優(yōu)質(zhì)配套資源，篩選出項目建筑風(fēng)格可能符合市場表現(xiàn)，實現(xiàn)項目價值原則——驗證可能采用的風(fēng)格，選定建筑風(fēng)格與園林風(fēng)格；理解風(fēng)格打造所需條件及建筑風(fēng)格表現(xiàn)特點；尋找對應(yīng)案例——風(fēng)格統(tǒng)一，彰顯項目整體性原則，驗證選取的建筑風(fēng)格與園林景觀縫合的匹配度與整體；項目總規(guī)協(xié)調(diào)原則—— 歸納項目總體形象，明確項目建筑風(fēng)格內(nèi)部及建筑風(fēng)格與園林景觀風(fēng)格之間的關(guān)系建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議——針對目前鄭州市場高端項目較為普遍及且受關(guān)注度較高的建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格項目名稱色彩搭配符合物業(yè)形態(tài)簡歐風(fēng)格綠城百合、阿卡迪亞三段式外立面，米黃、磚紅色多層、小高層ARTDECO建業(yè)一號城邦、升龍系列樓盤黃色、褐色高層現(xiàn)代簡約風(fēng)格廣匯PAMA、陽光新城灰白色高層新中式風(fēng)格龍泊圣地、美景鴻城、正弘山灰白色高層、多層異域風(fēng)情普羅旺斯、紅河谷米黃色、磚紅色別墅、多層、小高層德潤黃金海岸建業(yè)一號城邦A(yù)RTDECO風(fēng)格——建筑風(fēng)格建議中油運河上郡中油運河上郡簡歐風(fēng)格——阿卡迪亞綠城百合建筑風(fēng)格建議綠城百合阿卡迪亞新中式風(fēng)格異域風(fēng)情（法式風(fēng)格）美景鴻城普羅旺斯建筑風(fēng)格建議正弘山普羅旺斯現(xiàn)代簡約異域風(fēng)情（西班牙風(fēng)格）廣匯PAMA紅河谷建筑風(fēng)格建議陽光新城紅河谷參考案例——陽光100立面風(fēng)格為極簡主義建筑風(fēng)格，減少大量的立面構(gòu)建，以簡約主義的利落、爽潔表達最為精致的生活，簡約而不簡單。建筑風(fēng)格建議長沙陽光100

長沙陽光100

項目建筑風(fēng)格建議——為跳出市場傳統(tǒng)的立面設(shè)計手法，契合項目濱水特質(zhì)，我司建議采用現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格，色彩搭配以黑、白、灰色為主，安置區(qū)與商品區(qū)保持一致。建筑風(fēng)格建議如何布局項目開發(fā)戰(zhàn)略；啟動區(qū)策略；營銷中心的包裝建議經(jīng)濟效益測算甲方問題同致行思考第四部分PUD開發(fā)戰(zhàn)略形象及現(xiàn)金流要求；體驗式營銷設(shè)置；整體測算；思考——項目規(guī)模較大，且屬于較不成熟區(qū)域，前期開發(fā)投入較大，如何滿足現(xiàn)金流的開發(fā)要求？多管齊下PUD開發(fā)模式產(chǎn)品控制/資金流開發(fā)模式/營銷模式開發(fā)模式上：注重對各物業(yè)類型的關(guān)系建立，處理好商業(yè)、公寓、住宅的相互關(guān)系。營銷模式上:必須注重樹立整體的營銷思路，建立項目完善的系統(tǒng)形象支持，并在前期營銷的過程中投入較多的財力、物力和人力促使其建立。產(chǎn)品控制上：以市場主流和針對于目標客戶群體的產(chǎn)品出現(xiàn)，并盡可能地提高產(chǎn)品附加值，增加產(chǎn)品的含金量。價格與利潤之間的權(quán)衡關(guān)系之上：住宅是現(xiàn)金流，商業(yè)是利潤，如何合理地把握其價格策略和利潤控制是項目快速消化，回籠資金的要素。項目整體開發(fā)戰(zhàn)略它是PlannedUnitDevelopment的縮寫，意指“計劃單元綜合開發(fā)”，是國外房地產(chǎn)開發(fā)常用的模式，即通過一個總體的規(guī)劃來控制幾年甚至幾十年的開發(fā)。國內(nèi)的大盤往往都是采用“分期開發(fā)”模式，簡單切割土地，名稱雖然有聯(lián)系，但項目與項目之間其實并無聯(lián)系，只是各個獨立的小盤，并未體現(xiàn)出大盤應(yīng)當(dāng)具有的優(yōu)勢、氣魄和輻射力，普遍存在整體性差、規(guī)劃滯后、資源無法共享和社區(qū)感覺不統(tǒng)一等問題。何謂PUD？項目整體開發(fā)戰(zhàn)略項目具備運用“PUD”開發(fā)模式進行組合開發(fā)的潛質(zhì)——能極大地縮短開發(fā)周期保證項目整體物業(yè)的連貫性與協(xié)助性保證后續(xù)開發(fā)的物業(yè)價值增長降低開發(fā)風(fēng)險,提高開發(fā)商利潤率——統(tǒng)一規(guī)劃（整體性、計劃性）——主題開發(fā)（階段性、功能性）

——單元開發(fā)（效率性、整合性）總體戰(zhàn)略思想——PUD開發(fā)模式的作用——項目整體開發(fā)戰(zhàn)略以銷售和資金回籠為第一目標？以樹立品牌和形象為第一目標？品牌與銷售速度兩者都要……？√項目開發(fā)戰(zhàn)略目標以鮮明的形象、迅速占領(lǐng)市場以優(yōu)勢的產(chǎn)品，搶占客戶先機以高檔的品質(zhì)，獲得市場追捧高舉高打，平開高走項目體量較大，面對激烈的市場競爭，本項目如何進行有效的開發(fā)，才能達到品牌與銷售速度有效提升的開發(fā)目標？開發(fā)戰(zhàn)略目標該項目規(guī)模龐大，物業(yè)形態(tài)種類繁多，從本質(zhì)上來講是城市運營者，更重要的是擔(dān)負完善城市的配套與功能，這是項目的核心價值所在。建業(yè)·世紀華陽項目[居住、零售商業(yè)、酒店、商務(wù)、景觀、旅游]

PUD開發(fā)模式實際運用展示該項目按照地塊分為10個計劃單元,按照整體開發(fā)指導(dǎo)思想進行綜合開發(fā)五星級大酒店（華陽）西苑公園GC-3SB-1B-2A-3A-2A-1A-4A-5G-1C-2C-1整體開發(fā)指導(dǎo)思路1、人氣與形象先行2、公寓作為C地塊與A地塊住宅的銜接3、寫字樓樹立項目形象，與商務(wù)公寓同時啟動4、集中商業(yè)作為項目配套，配合主力商家的引入，提升項目價值5、招商先行，貫穿其中6、集中商業(yè)的開發(fā)需要滿足一定的居住規(guī)模與主力店及商家數(shù)量具備一定的規(guī)模。建業(yè)世紀華陽項目應(yīng)用PUD開發(fā)模式的參考——項目整體開發(fā)戰(zhàn)略建業(yè)世紀華陽項目應(yīng)用PUD開發(fā)模式的參考——2008年第2階段商業(yè)招商2009年2010年2011年2012年2013年2007年第3階段第4階段第1階段C-1住宅C-2住宅C-3住宅B-2集中商業(yè)B-1街鋪A-4住宅A-1寫字樓A-3商務(wù)公寓A-2酒店式公寓A-1小戶型公寓A-5住宅G-1公建G-公園S-售樓處項目整體開發(fā)戰(zhàn)略入市時機建議建議加快進度，保證今年10月開始正式銷售開發(fā)背景：片區(qū)競爭激烈，客戶爭奪成為決勝的關(guān)鍵。入市時機控制較關(guān)鍵政府調(diào)控政策不斷，未來市場走勢充滿太多不確定因素。拆遷問題的解決應(yīng)快速解決，不能因拆遷拖延了項目的總體開發(fā)節(jié)奏。面對以上情況，本項目要降低開發(fā)風(fēng)險，需搶占市場、快打快消。2008-2011年中原新城項目推售及去化比例年份推售體量（㎡）去化量（㎡）去化比例2008353,723.5360117.6717%2009282,193.18408476.42145%2010106,297.00188323.09177%合計781,959.33691086.9988%項目整體開發(fā)戰(zhàn)略中原新城年開發(fā)量與銷售量對比——注釋：項目開盤2008年12月整體開發(fā)節(jié)奏——項目整體分期開發(fā)原則各期規(guī)模的確定必須充分考慮市場消化量：鄭州市場整體消化體量較大，建議一期推盤量約在20-25萬平方米；本項目需依據(jù)自身開發(fā)目標與戰(zhàn)略，結(jié)合市場實際情況合理把握分期規(guī)模。各期規(guī)模必須符合項目展示與營銷的需要：實景展示是為了打造項目核心競爭力，營銷是為了實現(xiàn)盈利，兩者都需要有一定的開發(fā)規(guī)模支撐；啟