低層居民反對(duì)加裝電梯的情況說(shuō)明

低層居民反對(duì)加裝電梯的情況說(shuō)明致：業(yè)主委員會(huì)、**物業(yè)（簡(jiǎn)稱）主題：低層居民反對(duì)加裝電梯我方屬于棟單元室低層業(yè)主，業(yè)委會(huì)組織機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)本著公平、公正、透明、合理合法、實(shí)事求是的的原則，一碗水端平的處事機(jī)制，分別對(duì)待加裝電梯和不加裝電梯的業(yè)主的訴求，協(xié)調(diào)兩者之間的利益沖突；業(yè)委會(huì)在加裝電梯事宜程序上存在嚴(yán)重過(guò)錯(cuò)；首先，業(yè)委會(huì)在重大事件上要就加裝電梯事宜召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì)，書(shū)面決策立項(xiàng)，立項(xiàng)后報(bào)全體業(yè)主書(shū)面同意批復(fù)，各戶業(yè)主建立一戶一檔機(jī)制，各戶分別就加裝電梯事宜簽署一戶一檔電梯加裝施工合同，簽署由業(yè)委會(huì)承頭的授權(quán)委托書(shū)，高層，低層利益沖突的出發(fā)點(diǎn)，尋根究源，以每單元樓為單位，召開(kāi)單元樓就加裝電梯事宜達(dá)成協(xié)議共識(shí)專題會(huì)議，賠償協(xié)商，所有事宜形成會(huì)議紀(jì)要，留檔備查，業(yè)委會(huì)就加裝電梯事宜僅做了加裝電梯意向調(diào)查書(shū)工作，所有手續(xù)未完善就確定于*年08月15日讓施工單位進(jìn)場(chǎng)施作，在程序上、決策問(wèn)題上存在嚴(yán)重錯(cuò)誤，有人反對(duì)加裝電梯，若置反對(duì)的意見(jiàn)不顧，是對(duì)低層住戶的權(quán)益的直接侵害，對(duì)于侵權(quán)行為我方包括但不限于采取訴訟維權(quán)措施，我方反對(duì)后期加裝電梯有如下原因：A.后期加裝電梯將會(huì)對(duì)我低層的客廳的通風(fēng)，采光帶來(lái)巨大影響，直接侵犯了我的相鄰權(quán).釋意：相鄰權(quán)指不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人在處理相鄰關(guān)系時(shí)所享有的權(quán)利。具體來(lái)說(shuō)，在相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)的所有人或者使用人之間，任何一方為了合理行使其所有權(quán)或使用權(quán)，享有要求其他相鄰方提供便利或是接受一定限制的權(quán)利。相鄰權(quán)實(shí)質(zhì)上是對(duì)所有權(quán)的限制和延伸。相鄰不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人在行使自己的所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以不損害其他相鄰人的合法權(quán)益為原則。相鄰權(quán)法律特征：1、相鄰權(quán)的主體是相互鄰近的不動(dòng)產(chǎn)所有人或占有人。即相鄰權(quán)只能在兩個(gè)以上的權(quán)利主體之間發(fā)生，這種權(quán)利主體既包括不動(dòng)產(chǎn)所有人，也包括不動(dòng)產(chǎn)占有人、使用人。2、相鄰權(quán)的客體是相鄰各方提供的便利，而不是相鄰的財(cái)產(chǎn)。一方有權(quán)利取得方便，他方有義務(wù)提供方便。3、相鄰權(quán)是一種從屬性的權(quán)利。相鄰權(quán)不能獨(dú)立存在，是從屬于不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)等特權(quán)的從權(quán)利。它隨不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或占有、使用權(quán)的設(shè)立、變更、終止而設(shè)立、變更、終止。第一，相鄰?fù)ㄐ袡?quán)：指的是你在使用房屋或土地的時(shí)候，不能影響其他人的出行；第二，施工相鄰權(quán)：指的是你在修建、裝修房屋的時(shí)候，不能影響鄰居的生產(chǎn)、生活，使用完畢應(yīng)當(dāng)及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)，排除妨礙，恢復(fù)原狀；因臨時(shí)占用造成土地權(quán)利人損失的，占用方應(yīng)當(dāng)賠償；第三，管線相鄰權(quán)：指的是在鋪設(shè)電纜、管道、架設(shè)電線及其他空中線路時(shí)，如果必須經(jīng)過(guò)相鄰他方的地下或地上時(shí)，相鄰他方不得拒絕或妨礙，但確對(duì)鄰居造成的一定的影響，雙方可確定一定的金額的賠償；第四，用水相鄰權(quán)：這個(gè)包含兩點(diǎn)，第一是任何一方不得擅自堵截或者獨(dú)占自然流水，影響他方正常生活,第二是相鄰一方必須使用另一方的土地排水的，應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許；第五，防險(xiǎn)相鄰：指的是在使用房屋的時(shí)候，相鄰一方不得在自己房地產(chǎn)范圍內(nèi)放置或使用易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性等危險(xiǎn)物品的；相鄰一方房屋或其他設(shè)施有倒坍、脫落、墜落危險(xiǎn)，如果可能危及相鄰他方人身、財(cái)產(chǎn)安全的，相鄰一方有權(quán)提出異議；第六，環(huán)保相鄰權(quán)：有以下兩點(diǎn)，1、相鄰人在排污排廢的時(shí)候，不得超過(guò)規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，不得影響相鄰方的生產(chǎn)和生活。2、相鄰人不得制造噪音、喧囂、震動(dòng)、惡氣、異味等，妨礙相鄰他方的正常生產(chǎn)、生活、損害他人身心健康；第七、通風(fēng)采光權(quán)：指的是建設(shè)和使用房屋時(shí)，不得影響相鄰一方通風(fēng)和采光。第八、地界相鄰權(quán)：指相鄰兩方的土地相鄰，一方不得影響另一方的正常使用；第九、共墻相鄰：指的是同一個(gè)墻壁被兩個(gè)相鄰方共同所有或使用，一方使用不能影響另一方，一方不能隨意拆除，共墻的維修應(yīng)或翻建，要由雙方共同協(xié)商，費(fèi)用共擔(dān)。B.加裝電梯工程，破壞了住房的整體性，從而對(duì)房屋的居住安全，帶來(lái)一定的影響將這些可能帶來(lái)的隱患概括起來(lái)，大概分為下面這幾個(gè)方面：一、房屋結(jié)構(gòu)安全受損在給老舊小區(qū)進(jìn)行改造時(shí)候，增加電梯的這一個(gè)環(huán)節(jié)，就需要將部分老舊建筑物拆除。在這些被拆除的結(jié)構(gòu)中，以墻面居多。對(duì)于老舊老區(qū)來(lái)講，可能很多的房屋結(jié)構(gòu)，都不屬于框架結(jié)構(gòu)。即便是框架結(jié)構(gòu)的房子，也有可能并不全部依靠框架而受力，也會(huì)有墻體承受部分的重力。在這樣的情況下，加裝電梯就會(huì)破壞墻面的整體性，從而造成墻體的承重能力下降。而電梯又屬于一個(gè)使用頻率高的物件，所以可能會(huì)由于電梯的加裝，給房子的穩(wěn)定性，帶來(lái)一定的影響。二、容易引起糾紛老房子不如新的商品房，要想在多年以后加裝電梯，就只能夠?qū)㈦娞?，安裝在房子的外圍。在這樣的情況下，就會(huì)因?yàn)殡娞莸募友b，而影響到房子的采光和通風(fēng)。這是在加裝電梯，及以后使用電梯過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)遇到的難題和隱患，容易因?yàn)殡娞?，引起鄰里的糾紛。C.大家總想著一樓要理解高樓層的不便，那么誰(shuí)來(lái)理解一樓的不便呢，加裝電梯，要么影響采光，要么影響通風(fēng)，要么影響一樓私密性，還有電梯噪音以及消防隱患等，再一個(gè)，你買房的時(shí)候難道不知道你買的是樓梯房嗎，既然買了那么多年，也住了那么多年，天天爬，現(xiàn)在就爬不動(dòng)了，再說(shuō)了，既然年齡實(shí)在大到爬不動(dòng)了，為什么不考慮換個(gè)樓層矮點(diǎn)的房子，這個(gè)不是少數(shù)服從多數(shù)的事情，而是直接侵犯了低層住戶的權(quán)益。D.《物權(quán)法》第七十五條雖規(guī)定：“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”；但《物權(quán)法》第七十八條二款同時(shí)還規(guī)定：業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷?？梢?jiàn)，即便三分之二以上的業(yè)主同意的事項(xiàng)，只要該事項(xiàng)確實(shí)侵害其他業(yè)主合法權(quán)益的，則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。對(duì)此，正確的做法是：同時(shí)應(yīng)征得因增設(shè)電梯后受到采光、通風(fēng)和噪聲直接影響的業(yè)主的同意，從公平合理以及便于順利操作的角度而言，其他業(yè)主可以考慮對(duì)這些受負(fù)面影響的業(yè)主給予適當(dāng)補(bǔ)償，妥善處理好住宅周邊相鄰關(guān)系。E.影響居住舒適度 加裝電梯會(huì)影響居住的舒適度對(duì)于高樓層的住戶而言，肯定是希望加裝電梯的，并且加裝電梯以后，他們的出行也會(huì)方便很多。然而，一樓住戶是用不到電梯的，反而加裝的電梯會(huì)影響一樓住戶的采光、安靜等等。大家想一下，每天這么多人頻繁啟動(dòng)電梯上下樓，肯定非常吵鬧。因此，出于對(duì)自己居住舒適度的考慮，很多一樓住戶不愿意加裝電F.影響房子升值空間如果老舊小區(qū)沒(méi)有加裝電梯，那肯定是樓層越低的房子越受青睞，畢竟沒(méi)人愿意天天爬步梯上下。但是裝了電梯以后，一樓的優(yōu)勢(shì)就不明顯了，反倒是五樓、六樓的房子更受青睞，畢竟采光要好一些。所以，部分一樓住戶堅(jiān)決反對(duì)安裝電梯，因?yàn)檫@直接損害了他們的利益。G.電梯維護(hù)費(fèi)均攤電梯安裝以后，使用過(guò)程中肯定需要維修保養(yǎng)，但這是需要費(fèi)用的。一般情況下，這筆費(fèi)用由整棟樓的住戶共同分?jǐn)?，但筆者前面說(shuō)過(guò)，一樓住戶根本就用不到電梯，但卻讓他們?yōu)榇速I單，他們內(nèi)心自然是不愿意的。H.老舊小區(qū)加裝電梯，這對(duì)大多數(shù)住戶而言是毋庸置疑的好事，但卻損害了一樓住戶的部分利益。所以一樓住戶反對(duì)加裝電梯，也是有理有據(jù)，畢竟這不是少數(shù)服從多數(shù)的事情。那么，這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該怎么解決呢？據(jù)了解，現(xiàn)在很多社區(qū)正在通過(guò)降低物業(yè)費(fèi)，或者直接對(duì)一樓住戶進(jìn)行補(bǔ)貼的方式，來(lái)妥善處理加裝電梯的問(wèn)題。I.這就形成了大多數(shù)同意與少數(shù)人反對(duì)的格局，在這種粗略的同意機(jī)制下推進(jìn)，反對(duì)者很難真正表達(dá)訴求，反而陷入不仁不義的處境。按照一般認(rèn)知，一樓業(yè)主在加裝電梯時(shí)損害最大，這種損失表現(xiàn)為一明一暗：明面上加裝的電梯井勢(shì)必遮擋一樓視線，甚至占用一樓公用面積，擋風(fēng)也是問(wèn)題。暗的方面，隨著加裝電梯完成，一樓房?jī)r(jià)必定貶值，購(gòu)房者更多選擇干凈、開(kāi)闊的高層。所以，一樓乃至低層的利益受損不是矯情，是事實(shí)。).加裝電梯不只是業(yè)主間的“民主課題”，也不僅僅是粗略的利益問(wèn)題，還涉及非常細(xì)致的經(jīng)濟(jì)賬。一臺(tái)加裝電梯建筑費(fèi)、電費(fèi)、維護(hù)費(fèi)等運(yùn)維費(fèi)用開(kāi)支不菲，而且電梯運(yùn)行安全一旦涉及傷害，也是相當(dāng)麻煩的問(wèn)題。贊成者“先上車后買票”的心態(tài)明顯，看不到利益補(bǔ)償涵蓋自身，只把矛頭對(duì)準(zhǔn)反對(duì)者是不對(duì)的。K.每一個(gè)加裝電梯案例涉及形制千差萬(wàn)別的單元樓，牽扯到形形色色的業(yè)主，加裝方案要考慮的因素非常繁復(fù)，那種以為只要打官司、告贏反對(duì)者就行的思路過(guò)于粗暴。加裝電梯不只是“動(dòng)土”那么簡(jiǎn)單，所有業(yè)主的利益基礎(chǔ)都可能被改變，這才是思考利益補(bǔ)償?shù)睦硇郧疤?。、為適應(yīng)社會(huì)發(fā)展，完善既有住宅的使用功能，對(duì)既有住宅增設(shè)電梯成為既有住宅中高層住宅的業(yè)主一個(gè)普遍共識(shí)和期望。原因很簡(jiǎn)單，增設(shè)電梯既方便居住，又有能夠增加潛在買家人數(shù)，促進(jìn)房產(chǎn)交易。但既有住宅中的低層住宅業(yè)主尤其是一樓業(yè)主一般反對(duì)增設(shè)電梯。因?yàn)橐坏┰鲈O(shè)電梯，將產(chǎn)生低層住宅便利優(yōu)勢(shì)的抵銷，以及對(duì)通風(fēng)、采光、日照、通行等方面的消極影響，進(jìn)而損害低層房產(chǎn)價(jià)值。L.對(duì)低層業(yè)主而言，這是一種侵權(quán)行為，侵害了低層業(yè)主在相鄰關(guān)系中采光、通行等權(quán)利，以及因?yàn)榈蛯觾?yōu)勢(shì)抵消而造成的房屋價(jià)值的貶損。進(jìn)一步來(lái)說(shuō)這是一種共同侵權(quán)行為，同意增設(shè)電梯的業(yè)主應(yīng)對(duì)低層業(yè)主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。如果將對(duì)受損業(yè)主的賠償稱之為“補(bǔ)償”無(wú)異于否定增設(shè)電梯行為是一種侵權(quán)行為，故稱之為賠償方案將更符合法律規(guī)定。M.根據(jù)侵權(quán)責(zé)任法第15條，低層業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求侵權(quán)人停止侵害。而根據(jù)物權(quán)法增設(shè)電梯是合法的。法院該判決增設(shè)電梯的決議有效還是該支持低層業(yè)主的請(qǐng)求呢？如此便提出了另外一個(gè)問(wèn)題，面對(duì)物權(quán)法和侵權(quán)責(zé)任法的沖突，該如何適用法律。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，物權(quán)法是全國(guó)人大根據(jù)憲法制定的基本民事法律，侵權(quán)責(zé)任法是全國(guó)人大常委會(huì)制定的法律。根據(jù)法律適用的一般原則，上位法優(yōu)于下位法，全國(guó)人大制定的法高于全國(guó)人大常委會(huì)制定的法。從立法法第88條全國(guó)人大有權(quán)改變或撤銷它的常委會(huì)制定的不適當(dāng)?shù)姆傻囊?guī)定也可以推倒出這個(gè)原則。如此來(lái)看，法院是不能支持低層業(yè)主停止侵害請(qǐng)求的。但這并不妨礙低層業(yè)主要求相關(guān)業(yè)主賠償損失的權(quán)利。因?yàn)楦鶕?jù)侵權(quán)責(zé)任法第15條，賠償損失也是承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的一種方式，眾多責(zé)任承擔(dān)方式可以單獨(dú)適用，也可以合并適用。這樣一來(lái)便解決了這個(gè)法律沖突問(wèn)題，也就是說(shuō)增設(shè)電梯雖然符合物權(quán)法，但這并不妨礙法院根據(jù)侵權(quán)責(zé)任法要求對(duì)受損業(yè)主進(jìn)行損失賠償。N.從法經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度也可以解釋這個(gè)問(wèn)題。做一件事，如何讓反對(duì)的阻力最??？答案是在不使任何一方受損的情況下，讓至少一方收益。這便是經(jīng)濟(jì)學(xué)上的帕累托改進(jìn)。實(shí)現(xiàn)帕累托改進(jìn)是很困難的，因?yàn)樗募僭O(shè)條件是不使任何一方受損。而如果一定要實(shí)現(xiàn)帕累托改進(jìn)的情況下才能進(jìn)行改革，那么社會(huì)將很難進(jìn)步。因?yàn)楝F(xiàn)代社會(huì)利益交錯(cuò)，改革難免會(huì)使得一部分群體利益受損。對(duì)既有住宅增設(shè)電梯來(lái)講，很明顯，這不是一個(gè)帕累托改進(jìn)，因?yàn)榈蛯訕I(yè)主的權(quán)利受到了侵害。正是因?yàn)槿绻鶕?jù)帕累托改進(jìn)的標(biāo)準(zhǔn)要求，只要有任何一個(gè)人受損，整個(gè)社會(huì)變革就無(wú)法進(jìn)行，所以有必要放寬條件從而推動(dòng)社會(huì)改革。于是卡爾多-?？怂垢倪M(jìn)便產(chǎn)生了，它認(rèn)為，如果那些從社會(huì)資源再分配中獲利的人獲得的利益足夠補(bǔ)償那些從中虧損的人利益，那么社會(huì)資源的再分配就是有效率的。通俗的說(shuō)就是，只要能使整個(gè)社會(huì)的收益增大，變革就可以進(jìn)行。而既有住宅增設(shè)電梯便符合卡爾多-?？怂剐蕵?biāo)準(zhǔn)。因?yàn)樵鲈O(shè)電梯使得占比更多的業(yè)主受益，而只使得低層業(yè)主受損。所以從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度而言，既有住宅增設(shè)電梯是符合經(jīng)濟(jì)效率原則的，法律上應(yīng)予以支持，但對(duì)受損業(yè)主應(yīng)予以賠償。O.對(duì)于大多數(shù)低層業(yè)主而言，有的并不是絕對(duì)反對(duì)增設(shè)電梯，而是不滿損害賠償方案。所以如何對(duì)低層業(yè)主進(jìn)行合理的損害賠償，是推進(jìn)既有住宅增設(shè)電梯工作的關(guān)鍵?？上У氖谴蠖鄶?shù)相關(guān)規(guī)定都回避了這個(gè)問(wèn)題，而交由業(yè)主自決。那么到底該對(duì)受損業(yè)主進(jìn)行賠償才合理？賠償范圍到底該包括哪些呢？如前所述，增設(shè)電梯將產(chǎn)生低層住宅便利優(yōu)勢(shì)的抵銷，以及對(duì)通風(fēng)、采光、日照、通行等方面的消極影響，進(jìn)而造成低層業(yè)主房屋價(jià)值的損失。毫無(wú)疑問(wèn)，因?yàn)樵鲈O(shè)電梯直接造成的對(duì)相鄰關(guān)系中通風(fēng)、采光、日照、通行等方面應(yīng)對(duì)受損業(yè)主予以賠償。但關(guān)鍵是對(duì)于因增設(shè)電梯間接造成低層優(yōu)勢(shì)抵銷而導(dǎo)致的房屋價(jià)值的貶損是否應(yīng)該在賠償范圍內(nèi)呢？之所以有這樣的疑問(wèn)，是因?yàn)榈蛯訕I(yè)主的這種損失并不是因?yàn)樵鲈O(shè)電梯對(duì)其住宅造成損害而導(dǎo)致的，而是由于高層住宅便利性的提高，而使得低層住宅便利性相對(duì)優(yōu)勢(shì)的降低而導(dǎo)致的。它既不是由于侵害低層住宅而造成的直接損失，也不是低層住宅受到侵害而造成的間接損失。用法律語(yǔ)言來(lái)說(shuō)，這是一種純粹經(jīng)濟(jì)損失，即除了因人身或財(cái)產(chǎn)受到侵害而遭受的有形損害之外的經(jīng)濟(jì)利益損失。純粹經(jīng)濟(jì)損失的發(fā)生是由于因果關(guān)系的延伸所致，這種損害的范圍也是難以遇見(jiàn)的。是否對(duì)純粹經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行保護(hù)是一個(gè)復(fù)雜的法律問(wèn)題。因?yàn)槠渖婕暗街T多政策的判斷，如維護(hù)人們的合理行為自由、避免訴訟泛濫、成本計(jì)算等。我認(rèn)為因比較優(yōu)勢(shì)的消失而導(dǎo)致房屋價(jià)值的損失應(yīng)該受到賠償。首先增設(shè)電梯行為是一種故意行為，同意增設(shè)方明知增設(shè)行為將造成低層業(yè)主損失。其次，這項(xiàng)損失是精確地，范圍有限的，將該損失納入賠償范圍并不會(huì)像部分純粹經(jīng)濟(jì)損失一樣保護(hù)范圍不明確經(jīng)濟(jì)損失無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算。再次，將該損失納入賠償范圍也是對(duì)破壞低層業(yè)主購(gòu)房時(shí)動(dòng)機(jī)或預(yù)期的一種對(duì)價(jià)。最后，侵權(quán)責(zé)任法也并不是只保護(hù)絕對(duì)權(quán)，而不保護(hù)純粹經(jīng)濟(jì)損失。排他性交易與既有住宅增設(shè)電梯的法律效果很類似。比如，獨(dú)家代理協(xié)議的破壞，如果授權(quán)人在代理商所在地再授權(quán)其他商家經(jīng)營(yíng)，將損害已獲授權(quán)的商家利益。既有住宅在首次銷售時(shí)同樣是這個(gè)道理。低層業(yè)主之所以購(gòu)買低層正是因?yàn)榭?/p>