西安市-航天新區(qū)房地產(chǎn)調(diào)研報告

西安市房地產(chǎn)市場——航天產(chǎn)業(yè)基地調(diào)研報告一、調(diào)研范圍界定本次調(diào)研范圍為：北到南塔南路南段，南至神州四路，西至北里王村，東至西柞高速的廣大范圍內(nèi)；在行政規(guī)劃上屬于長安區(qū)，在建設(shè)規(guī)劃上屬于西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地。二、區(qū)域的發(fā)展歷程1、歷史背景回顧西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地是中國航天科技集團(tuán)和陜西省、西安市政府聯(lián)合共建的國家級民用航天產(chǎn)業(yè)基地，成立于2006年7月，享有市級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。航天產(chǎn)業(yè)被列為引領(lǐng)西安未來發(fā)展五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，航天基地是西安“四區(qū)兩基地一港”七大經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎之一。2007年12月通過國家發(fā)改委批復(fù)，正式成為繼上海后，中國第二個國家級民用航天產(chǎn)業(yè)基地，也是唯一一個以航天民用工業(yè)為主要發(fā)展目標(biāo)的國家級航天產(chǎn)業(yè)基地?；匚挥谖靼彩袞|南方，規(guī)劃面積23.04平方公里，預(yù)留約35.5平方公里的遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃空間，是中國最大的國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地。基地位于城市中軸線，連接環(huán)城高速、南三環(huán)、地鐵2號線、西康高速，地理位置優(yōu)，交通便利，區(qū)內(nèi)有國家一級文物漢宣帝杜陵。2、航天產(chǎn)業(yè)基地房產(chǎn)市場發(fā)展的階段西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地是全國最大的民用航天科技產(chǎn)業(yè)基地，也是陜西省大力發(fā)展以先進(jìn)半導(dǎo)體照明和太陽能光伏產(chǎn)業(yè)的核心區(qū)域。它以“航天產(chǎn)業(yè)立區(qū)，高新產(chǎn)業(yè)興區(qū)”為發(fā)展定位，堅持“四節(jié)約一環(huán)保”發(fā)展理念，實(shí)施集群化、特色化、市場化、生態(tài)化、規(guī)模化的發(fā)展戰(zhàn)略，走“大集團(tuán)引領(lǐng)，大產(chǎn)業(yè)構(gòu)建，園區(qū)化承載，規(guī)模化發(fā)展”的科學(xué)發(fā)展道路，著力發(fā)展以民用航天、太陽能光伏-大功率半導(dǎo)體、服務(wù)外包和創(chuàng)意為主的三大產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃建設(shè)核心區(qū)、研發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)、物流區(qū)、居住區(qū)五大功能區(qū)，正在培育陜西新的經(jīng)濟(jì)增長極，建設(shè)以科技、人文、生態(tài)為主導(dǎo)的三位一體新型工業(yè)區(qū)，打造一個技工貿(mào)收入為3000億元的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)新區(qū)。航天基地區(qū)域內(nèi)處于建設(shè)階段，目前看來邊緣的居住項(xiàng)目居多，主要分布在與城南交接的航天大道附近，比如富力城、大華公園世家、曲江闌山，也包括此次分析的居住用地，這是因?yàn)榍哪舷驍U(kuò)展，正在不斷地將開發(fā)項(xiàng)目向南推進(jìn)，隨著附近配套的建設(shè)，居住氛圍已經(jīng)慢慢形成，富力城和大華公園世家這兩個大盤的入駐，為周邊前期積累了大量的人氣；另外一長安南路上的住宅項(xiàng)目居多，如航天逸居、長安相府、嘉禾苑、吉源美都、銘景城等，主要因?yàn)樵搮^(qū)為長安的商業(yè)繁華地段，生活便利、交通便捷、居住氛圍濃厚。3、區(qū)域發(fā)展的主要推動動力按照市政府三年完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的要求，基地采取“一次規(guī)劃、分期建設(shè)”的模式，基地23.04平方公里的總體規(guī)劃順利納入西安市總體規(guī)劃(2008-2020)，基地控制性詳細(xì)規(guī)劃、景觀雕塑、給排水、道路交通、電力、通信、燃?xì)獾葘ｍ?xiàng)規(guī)劃全部編制完成；采取路網(wǎng)、管網(wǎng)同步建設(shè)的措施，形成“五橫五縱”10條主干道路網(wǎng)，通過西安市南三環(huán)、西康高速與城市道路網(wǎng)連成一體。累計已修建道路20余公里，管網(wǎng)鋪設(shè)26公里，總投資16.2億元。以后兩年再建38公里，修路總長86公里，基本完成區(qū)內(nèi)主要道路的網(wǎng)絡(luò)化布局。啟動影響基地開發(fā)的3條高壓線改造工程，其中一條110千伏高壓線落地改造工程全部完成，新建纜溝道2.1平方公里，電力設(shè)施全面達(dá)到項(xiàng)目建設(shè)配套需要；330千伏高壓線改遷工作完成過半，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展騰出土地1000多畝。完成了新建道路景觀綠化工程面積4萬多平方米。同時，完成了污水處理廠建2006年，航天新區(qū)居住圈內(nèi)商品房的在售均價僅在3000元/平方米的水平線，但是截至2011年8月份，區(qū)域的房價已經(jīng)突破了6000元/平方米的關(guān)口，其中，不乏個案的售價已經(jīng)突破6500元/平方米。而且隨著長安區(qū)整體的發(fā)力推進(jìn)與發(fā)展，新型區(qū)域航天新區(qū)居住圈內(nèi)的項(xiàng)目數(shù)量不斷增多，房價也呈現(xiàn)了不斷上漲的態(tài)勢。而目前，在航天基地在售和已規(guī)劃的樓盤數(shù)量在10個左右，相對來說數(shù)量上還是有明顯的不足，有關(guān)專家表示，這個區(qū)域作為主要的工業(yè)用地，樓盤在這里只是作為配套，不會的大力發(fā)展，由此，為數(shù)不多的樓盤占據(jù)優(yōu)勢，未來的升值潛力巨大。“航天新區(qū)”居住圈房產(chǎn)市場的現(xiàn)狀航天基地區(qū)域內(nèi)處于建設(shè)階段，目前看來邊緣的居住項(xiàng)目居多，主要分布在與城南交接的航天大道附近，比如富力城、大華公園世家、曲江闌山，也包括此次分析的居住用地，這是因?yàn)榍哪舷驍U(kuò)展，正在不斷地將開發(fā)項(xiàng)目向南推進(jìn)，隨著附近配套的建設(shè)，居住氛圍已經(jīng)慢慢形成，富力城和大華公園世家這兩個大盤的入駐，為周邊前期積累了大量的人氣；另外一長安南路上的住宅項(xiàng)目居多，如航天逸居、長安相府、嘉禾苑、吉源美都、銘景城等，主要因?yàn)樵搮^(qū)為長安的商業(yè)繁華地段，生活便利、交通便捷、居住氛圍濃厚。居住圈項(xiàng)目匯總：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目銷售情況區(qū)域項(xiàng)目名稱開發(fā)商建筑類型戶型面積均價主力戶型航天新區(qū)曲江千林郡英泰置業(yè)高層、小高85—183㎡8500三室曲江觀山悅地電房地產(chǎn)高層、小高、160—245㎡11000三室、四室富力城保德信房地產(chǎn)高層、小高73—356㎡7500兩室―四室大華公園世家大華地產(chǎn)高層、小高、多層、別墅90—350㎡6500兩室、三室西安航天城航天時代置業(yè)高層53—197㎡5000一室—四室從圖表可以看出；“航天新區(qū)”范圍內(nèi)的產(chǎn)品高層略多，總體上以兩室及以上戶型為主，戶型面積曲江比較大，均價在7000元/平米左右。該地區(qū)的房價相對較低，相對應(yīng)的居住環(huán)境也一般。3、“航天新區(qū)”房產(chǎn)市場總結(jié)：綜上；經(jīng)過多年的發(fā)展，“航天新區(qū)”的房產(chǎn)市場還處在初級階段，周邊配套設(shè)施還很匱乏，交通十分不便利，大部分項(xiàng)目都分布在靠近航天大道附近，不過西安政府正在大力發(fā)展該地區(qū)的航天事業(yè)，未來發(fā)展趨勢還是比較有潛力的，隨著周邊配套和交通的隨之完善，居住環(huán)境將日趨完善。四、“航天新區(qū)”的配套設(shè)施學(xué)校：西安交通大學(xué)，西安交大航天學(xué)院，航天交大附中、附小；銀行：西安銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、商業(yè)銀行等；商場：郊區(qū)購物特色商場；醫(yī)院：西安人民醫(yī)院；休閑配套：2處體育公園、6處綜合性公園、5處遺址公園、13處組團(tuán)游園，星河運(yùn)動公園和星河中央公園；星河運(yùn)動公園曲江池遺址公園公交線路：500、242、217、525、918等。五、“航天新區(qū)”項(xiàng)目簡介：曲江千林郡外立面區(qū)位項(xiàng)目簡介：曲江千林郡位于皇脈中軸的雁塔南路上，南三環(huán)以南，東、西、北三面為曲江文化娛樂產(chǎn)業(yè)區(qū)，南為國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地，四周公園環(huán)繞，交通便捷。曲江千林郡占地200余畝，建筑面積50萬平方米，由板式高層、小高層組成，共計4000戶，定位為國際化高端住宅社區(qū)，社區(qū)內(nèi)原創(chuàng)坡地公園景觀，選取銀杏、紫荊等上百種名貴生態(tài)樹種，打造立體式景觀。曲江千林郡社區(qū)內(nèi)建設(shè)5000平米星級臻鉆會所，配有恒溫泳池，寬熒幕放映大廳，兒童活動區(qū)、音美教室、超市、書吧、雪茄吧、健身房、臺球室、瑜伽室等十多種健康娛樂設(shè)施。項(xiàng)目數(shù)據(jù)：開發(fā)商代理商容積率綠化率陜西英泰置業(yè)創(chuàng)典全程3.540%占地面積（畝）總建面（萬平方米）戶型面積（平米）均價（元/平米）20050128-1838000車位配比交房標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠政策1:1毛坯特價房樓層狀況：高層、小高層，層高18-33層；主力戶型85-135㎡。主推戶型設(shè)計案例：三室131㎡三室141㎡點(diǎn)評：板式高層，小高層，綠化率好；內(nèi)部配套較好，健康娛樂實(shí)施好，投資潛力大。位于皇脈中軸的雁塔南路上，四周公園，立體式景觀板式高層、小高層，配套少，還有待發(fā)展。曲江觀山悅外立面區(qū)位項(xiàng)目簡介：曲江觀山悅位于曲江皇脈中軸之上，盡享大唐不夜城、大雁塔、曲江南北湖等配套；項(xiàng)目處于曲江新區(qū)一期、二期、與航天產(chǎn)業(yè)基地三大核心板塊交匯中心區(qū)域，南鄰航天大道，北近三環(huán)，交通發(fā)達(dá)，近享高新CBD、小寨繁華商圈帶來的商務(wù)、商業(yè)價值；北臨曲江二期規(guī)劃投資10個億的人工水域雁夢湖及圍繞雁夢湖修建的濕地公園，是曲江片區(qū)內(nèi)繼芙蓉湖、南湖之后的罕有的水生生態(tài)資源。曲江觀山悅萃取Art—Deco建筑風(fēng)格的精髓品質(zhì)，兼具尊崇與時尚美感，簡潔、高雅、品質(zhì)非凡的建筑立面，豎向的立面線條劃分，給人挺拔、高貴的視覺感受，細(xì)部設(shè)計細(xì)膩豐富，建筑整體形象高貴典雅，凸顯尊貴品質(zhì)，充分利用項(xiàng)目自然坡地高差因勢利導(dǎo)，完美展現(xiàn)Art—Deco建筑表現(xiàn)城市天際線的韻律感，不僅界定了項(xiàng)目的高貴的氣質(zhì)，更與其創(chuàng)新、超越的精神內(nèi)蘊(yùn)不謀而合。項(xiàng)目數(shù)據(jù)：開發(fā)商代理商容積率綠化率陜西地方地電房地產(chǎn)有限公司世聯(lián)地產(chǎn)3.140%占地面積（畝）總建面（萬平方米）戶型面積（平米）均價（元/平米）35065170-23011000車位配比交房標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠政策1:1精裝按揭98折，全款95折樓層狀況：22棟高層住宅樓及臨街商業(yè)建筑，目前在售的三期共2棟小高層，7棟高層以及聯(lián)排別墅；主力戶型：160-180平米高層三居、四居，245平米小高層，245、345平米聯(lián)排別墅。主推戶型設(shè)計案例：四室170㎡四室235㎡點(diǎn)評：地理位置優(yōu)越，周邊商業(yè)、生活配套將會逐步完善，地鐵沿線，價位高，臨近曲江。周邊缺少商圈。富力城外立面區(qū)位項(xiàng)目簡介：富力城位于城南區(qū)雁塔南路南端向東800米航天大道上，位于曲江新區(qū)二次開發(fā)板塊，北瞰曲江南湖、大唐不夜城，比鄰西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地。富力城占地673畝，建筑面積113萬平米，整體規(guī)劃以大型水景為中心，采用大圍合方式在小區(qū)中心形成核心水景空間，中心水景區(qū)及水岸周邊布置大戶型水景洋房，底層設(shè)計一些延伸至水面的空間與環(huán)境交融。項(xiàng)目分南區(qū)與北區(qū)，共四期開發(fā)。一期包括A區(qū)、B區(qū)、北區(qū)商業(yè)街、會所、幼兒園（新加坡蒙氏教育第一品牌-品格蒙特梭利幼兒園）、小學(xué)，二期包括C區(qū)、D區(qū)、度假酒店（一期規(guī)劃范圍內(nèi)，二期開發(fā)），三期包括E區(qū)、F區(qū)、南區(qū)商業(yè)街，四期包括G區(qū)、H區(qū)。項(xiàng)目由純板式高層、小高層組成，共計6500戶。項(xiàng)目數(shù)據(jù)：開發(fā)商代理商容積率綠化率西安保德信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2.2950%占地面積（畝）總建面（萬平方米）戶型面積（平米）均價（元/平米）673畝11387-3567500車位配比交房標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠政策1:0.8精裝一次性98折樓層狀況：共72棟高層、小高層，主力戶型73-300平方米。主推戶型設(shè)計案例：二室88㎡四室164㎡點(diǎn)評：精裝修，純板式高層、純板式小高層。住宅的戶型布局采用“突出中心，輻射周邊”的方式，社區(qū)配套設(shè)施完善。富力城項(xiàng)目整體規(guī)劃以大型水景為中心，采用大圍合的方式在小區(qū)中心形成超大核心水景空間，周邊由小圍合的住宅院落靈活自由、疏密有致的圍繞。周圍配套太少，公交線路也少，缺少人氣。大華曲江公園世家外立面區(qū)位項(xiàng)目簡介：大華曲江公園世家位于曲江新區(qū)東南部，西臨雁塔南路，南接航天大道，東眺萬畝杜陵國家遺址公園。項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃為曲江國際文化創(chuàng)意區(qū)，全面享受曲江大配套資源及西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地的發(fā)展前景，將成為一個新的城市中心發(fā)展區(qū)域。大華曲江公園世家項(xiàng)目海拔高度530米，總占地面積約1000畝，建筑面積約102萬平米，規(guī)劃有80畝私家坡地公園以及10萬平米社區(qū)商業(yè)配套，涵括幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、會所、商業(yè)街等。大華曲江公園世家壹街區(qū)位于東南角，聯(lián)排、洋房、獨(dú)棟、小高層四類產(chǎn)品，已經(jīng)交房入住，全部實(shí)景綻放。貳街區(qū)與80畝的大華曲江壹號公園零距離對視，規(guī)劃有【林墅】236-293㎡聯(lián)排HOUSE、【林語】155-275㎡花園洋房、【林里】62—160㎡景觀小高層三類產(chǎn)品。叁街區(qū)【朗庭】位于整個社區(qū)核心區(qū)域，共49棟樓，以聯(lián)排別墅、花園洋房、景觀高層三大類產(chǎn)品為主，面積96—438平米之間。容積率2，綠地率35%，總戶數(shù)1500多戶，停車位約1500個。街區(qū)配套中心商業(yè)街，含游泳池、健身會所及各形態(tài)商業(yè)店鋪，全面滿足社區(qū)生活需求?！纠释ァ渴且詣e墅氣質(zhì)為主導(dǎo)的居住區(qū)，三大類產(chǎn)品是在壹、貳街區(qū)基礎(chǔ)上的創(chuàng)新和提升。項(xiàng)目數(shù)據(jù)：開發(fā)商代理商容積率綠化率上海大華集團(tuán)1.5945%占地面積（畝）總建面（萬平方米）戶型面積（平米）均價（元/平米）10002790-3506000車位配比交房標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠政策1:0.6毛坯按揭99折，全款97折樓層狀況：共27棟高層、小高層、低層、多層，主力戶型80-140平米。主推戶型設(shè)計案例：三室115㎡二室100㎡點(diǎn)評：目前在售主要為小高層項(xiàng)目，社區(qū)體量大，規(guī)劃好，生活配套和綠化都較好。社區(qū)內(nèi)配套幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、社區(qū)商業(yè)街，利用落差營造坡地景觀，展現(xiàn)南高北低的坡地風(fēng)情。交通不便，公交車少。西安航天城外立面區(qū)位項(xiàng)目簡介：西安·航天城總規(guī)劃用地945畝，匯集特色主題公園、集中式主題商業(yè)、高科技生態(tài)居住為一體，從航天主題出發(fā)，打造航天特色文化，在集群化、特色化、市場化、生態(tài)化等方面樹立航天品牌，為航天產(chǎn)業(yè)基地的可持續(xù)性發(fā)展提供有效服務(wù)與補(bǔ)充，將航天科技應(yīng)用在建筑中，將航天主題精神貫注在建設(shè)中，提升航天產(chǎn)業(yè)基地的品質(zhì)形象，樹立航天產(chǎn)業(yè)基地的宜居標(biāo)桿。項(xiàng)目數(shù)據(jù)：開發(fā)商代理商容積率綠化率航天時代置業(yè)發(fā)展有限公司合富輝煌335%占地面積（畝）總建面（萬平方米）戶型面積（平米）均價（元/平米）94518053-1564780車位配比交房標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠政策1:0.65毛坯按揭99折，全款98折樓層狀況：主要以高層為主，多小面積戶型，一期共12棟。主力戶型53-140平米。主推戶型設(shè)計案例：兩室三室四室點(diǎn)評：目前處于內(nèi)部銷售階段，未對外開放，內(nèi)部價位較低。小區(qū)內(nèi)一座224畝公園，在周邊樓盤里相對少見，綠化好，配套幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，商業(yè)街等。但是交通十分不便，公交車少。綜上；區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目以中小型項(xiàng)目為主，在戶型的設(shè)計風(fēng)格上以三室居多，小戶型為主，大型戶型為輔，各項(xiàng)目都打低價策略，銷售情況良好。六、調(diào)研總結(jié)縱觀該區(qū)域的房