行業(yè)會(huì)計(jì)比較課件：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)第二節(jié)開發(fā)成本的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)的特點(diǎn)第三節(jié)開發(fā)產(chǎn)品的核算

第四節(jié)出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房的核算第五節(jié)營(yíng)業(yè)收入的核算第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)的特點(diǎn)資金籌集渠道的多源性

預(yù)收購(gòu)房訂金或預(yù)收建設(shè)資金，預(yù)收代建工程款，土地開發(fā)及商品房貸款，發(fā)行企業(yè)債券，與其他單位聯(lián)合開發(fā)吸收的其他單位投資，發(fā)行股票籌集的股本。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)的特點(diǎn)資金占用形態(tài)的多元性

土地開發(fā)項(xiàng)目在建資金，商品房項(xiàng)目在建資金，配套設(shè)施項(xiàng)目在建資金，代建工程項(xiàng)目在建資金，市政工程項(xiàng)目在建資金，經(jīng)營(yíng)房、周轉(zhuǎn)房項(xiàng)目在建資金。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)的特點(diǎn)結(jié)算業(yè)務(wù)的頻繁性和由此引起的財(cái)務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性

周邊企業(yè)的復(fù)雜性

大量預(yù)收預(yù)付結(jié)算過程的復(fù)雜第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)的特點(diǎn)核算周期具有長(zhǎng)期性

開發(fā)項(xiàng)目的長(zhǎng)期性。第二節(jié)開發(fā)成本的核算開發(fā)成本的內(nèi)容開發(fā)成本的核算開發(fā)成本的內(nèi)容

按開發(fā)項(xiàng)目種類土地開發(fā)成本房屋開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本開發(fā)成本的內(nèi)容以上四類開發(fā)成本，在核算上將其費(fèi)用分為如下六個(gè)成本項(xiàng)目：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)二、開發(fā)成本的核算土地開發(fā)成本的核算配套設(shè)施開發(fā)成本的核算房屋開發(fā)成本的核算代建工程開發(fā)成本的核算土地開發(fā)的目的與用途（一）土地開發(fā)成本的核算銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)商品性建設(shè)場(chǎng)地直接為本企業(yè)興建商品房和其他經(jīng)營(yíng)性房屋而開發(fā)自用建設(shè)場(chǎng)地（一）土地開發(fā)成本的核算土地開發(fā)的直接費(fèi)用，在費(fèi)用發(fā)生時(shí)，根據(jù)有關(guān)憑證直接記入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶的借方（一）土地開發(fā)成本的核算發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用先記入“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的借方，期末按一定標(biāo)準(zhǔn)分配結(jié)轉(zhuǎn)的應(yīng)由土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶，貸記“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶（一）土地開發(fā)成本的核算結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)完工建設(shè)場(chǎng)地成本時(shí)，貸記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶，商品性建設(shè)用地，借記“開發(fā)產(chǎn)品-土地”賬戶，自用建設(shè)場(chǎng)地，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶（二）配套設(shè)施開發(fā)成本的核算開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大型配套設(shè)施項(xiàng)目屬于配套設(shè)施開發(fā)成本核算的公共配套設(shè)施工程，包括兩部分

（二）配套設(shè)施開發(fā)成本的核算配套設(shè)施工程費(fèi)用發(fā)生時(shí)，借記“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶，貸記有關(guān)賬戶（二）配套設(shè)施開發(fā)成本的核算開發(fā)完工后，在開發(fā)小區(qū)以內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓，有兩個(gè)或者兩個(gè)以上受益對(duì)象的公共配套設(shè)施工程的開發(fā)成本，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配結(jié)轉(zhuǎn)，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，貸記“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶；（二）配套設(shè)施開發(fā)成本的核算能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施工程的開發(fā)成本，應(yīng)轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品，借記“開發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施”賬戶，貸記“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶。（三）房屋開發(fā)成本的核算開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類四是受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的代建房三是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房二是為出租經(jīng)營(yíng)而開發(fā)的經(jīng)營(yíng)房一是為對(duì)外銷售而開發(fā)的商品房（三）房屋開發(fā)成本的核算企業(yè)在開發(fā)房屋過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入該房屋成本核算對(duì)象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”、“前期工程費(fèi)”、“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。（三）房屋開發(fā)成本的核算如果費(fèi)用發(fā)生時(shí)分不清成本核算對(duì)象，或應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)先通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶進(jìn)行歸集，待土地開發(fā)完成用于房屋建設(shè)時(shí)，再采用一定的方法分配結(jié)轉(zhuǎn)記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶。（三）房屋開發(fā)成本的核算采用出包方式的企業(yè)，其建筑安裝工程費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)承包企業(yè)提出的“工程價(jià)款結(jié)算單”所列工程價(jià)款，結(jié)算出包工程款，記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。（三）房屋開發(fā)成本的核算采用自營(yíng)方式的企業(yè)，可直接記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，但應(yīng)是實(shí)際發(fā)生數(shù)，不得按預(yù)算價(jià)格或預(yù)提費(fèi)用入賬。也可以設(shè)置“工程施工”和“施工間接費(fèi)用”兩個(gè)賬戶，定期結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。（三）房屋開發(fā)成本的核算房屋開發(fā)成本中的配套設(shè)施費(fèi)用，是指不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。配套設(shè)施與商品房同步建設(shè)，發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)能分清受益對(duì)象的，應(yīng)直接記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶的“公共配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目；（三）房屋開發(fā)成本的核算不能分清受益對(duì)象，應(yīng)先在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶的借方歸集，待公共配套設(shè)施竣工時(shí)，再?gòu)钠滟J方分配結(jié)轉(zhuǎn)記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶的借方；（三）房屋開發(fā)成本的核算若公共配套設(shè)施與商品房非同步建設(shè)，即商品房已建成出售，而配套設(shè)施尚在建設(shè)之中，對(duì)應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，按規(guī)定報(bào)批后可采用預(yù)提方法，預(yù)先計(jì)入商品房成本。待公共配套設(shè)施完工后，按配套設(shè)施工程的實(shí)際支出數(shù)，沖銷已預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，并調(diào)整有關(guān)成本核算對(duì)象的成本。（三）房屋開發(fā)成本的核算房屋開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，平時(shí)通過“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶歸集，期末分配結(jié)轉(zhuǎn)記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶的“開發(fā)間接費(fèi)用”成本項(xiàng)目。（三）房屋開發(fā)成本的核算結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)完工商品房等開發(fā)產(chǎn)品成本時(shí)，貸記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。例題，見教材89頁(yè)（四）代建工程開發(fā)成本的核算開發(fā)企業(yè)接受委托代為開發(fā)的建設(shè)場(chǎng)地和房屋，其建設(shè)內(nèi)容和特點(diǎn)與企業(yè)的土地開發(fā)和房屋開發(fā)基本相同，所以其開發(fā)費(fèi)用可比照土地開發(fā)和房屋開發(fā)的核算方法，分別在“開發(fā)成本——土地開發(fā)”和“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”兩個(gè)明細(xì)賬戶內(nèi)核算，開發(fā)工程完工，驗(yàn)收合格時(shí)，轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——代建工程”賬戶內(nèi)。（四）代建工程開發(fā)成本的核算其他代建工程開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)在“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)”賬戶核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算開發(fā)間接費(fèi)用的核算1.開發(fā)間接費(fèi)用的組成與歸集開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用雖然也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但其不能確定為某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)的，因而無法將其直接計(jì)入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)，將其先記入“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)將它分配記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。為了組織開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，分析各項(xiàng)費(fèi)用增減變動(dòng)的原因，進(jìn)一步節(jié)約費(fèi)用開支，開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分別設(shè)置工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)等明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算2.開發(fā)間接費(fèi)用的分配企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)自行確定開發(fā)間接費(fèi)用的分配方法。土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施和代建工程均應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)用。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配，對(duì)應(yīng)計(jì)入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的開發(fā)成本均不分配開發(fā)間接費(fèi)用。這部分開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用可直接分配計(jì)入有關(guān)房屋的開發(fā)成本。也就是說，企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用可僅對(duì)有關(guān)開發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施及代建工程進(jìn)行分配。開發(fā)間接費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn)可按月份內(nèi)各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)認(rèn)知（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)的一般對(duì)象

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)是以房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程為核算對(duì)象的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中，要依次經(jīng)過供應(yīng)、開發(fā)和銷售（轉(zhuǎn)讓、出租）過程，不斷發(fā)生貨幣資金的增減變動(dòng)。在每一過程中，企業(yè)的價(jià)值都相應(yīng)地表現(xiàn)為不同的形態(tài)。負(fù)債和所有者權(quán)益在企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中也要發(fā)生變動(dòng)。所有這些變動(dòng)在會(huì)計(jì)中都要加以反映。

模塊一房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)認(rèn)知三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目的設(shè)置

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目的設(shè)置和其他企業(yè)有所區(qū)別。本書房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目表是按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》結(jié)合《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》設(shè)置的，兩者的區(qū)別主要在于“房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目表”比《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》增加或更改了一些會(huì)計(jì)科目名稱，這些會(huì)計(jì)科目的具體應(yīng)用在以后的內(nèi)容中將一一涉及。第三節(jié)開發(fā)產(chǎn)品的核算開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程，并已驗(yàn)收合格，符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，可以按照合同規(guī)定的條件移交給購(gòu)貨單位，或者可以作為商品對(duì)外銷售的產(chǎn)品，包括土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等。一、開發(fā)產(chǎn)品增加的核算企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，應(yīng)于竣工驗(yàn)收時(shí)，借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。（例）開發(fā)產(chǎn)品完工的核算

企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品應(yīng)于竣工驗(yàn)收時(shí)借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶?！纠?-9】大地房地產(chǎn)開發(fā)公司2013年12月31日完工交接一批商品房，該商品房建造完工結(jié)轉(zhuǎn)成本為9600萬元，其財(cái)會(huì)部門應(yīng)編制如下會(huì)計(jì)分錄。借：開發(fā)產(chǎn)品-房屋96000000貸：開發(fā)成本-房屋開發(fā)96000000二、開發(fā)產(chǎn)品減少的核算企業(yè)有償轉(zhuǎn)讓或出售開發(fā)產(chǎn)品，結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。二、開發(fā)產(chǎn)品減少的核算企業(yè)如果采用分期收款結(jié)算的方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，在將開發(fā)產(chǎn)品移交給使用單位或辦妥分期收款銷售合同時(shí)，應(yīng)將分期收款開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。二、開發(fā)產(chǎn)品減少的核算企業(yè)將開發(fā)的土地和房屋用于出租或?qū)㈤_發(fā)的房屋用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，應(yīng)于簽訂合同、協(xié)議和移交使用時(shí)，將該土地和房屋的實(shí)際成本，自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“周轉(zhuǎn)房”賬戶。借記“投資性房地產(chǎn)”和“周轉(zhuǎn)房”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。二、開發(fā)產(chǎn)品減少的核算企業(yè)將開發(fā)的營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施作為本企業(yè)從事第三產(chǎn)業(yè)的用房，應(yīng)視同自用固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，并將營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施的實(shí)際成本，自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”賬戶。二、開發(fā)產(chǎn)品減少的核算對(duì)于已經(jīng)交付使用或辦理銷售和結(jié)轉(zhuǎn)手續(xù)，而產(chǎn)權(quán)尚未移交出去的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)由企業(yè)設(shè)置“代管房產(chǎn)備查簿”，進(jìn)行實(shí)物管理。三、分期收款開發(fā)產(chǎn)品的核算企業(yè)如以分期收款的方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，在將開發(fā)產(chǎn)品移交給購(gòu)買單位或個(gè)人，或辦妥分期收款銷售合同時(shí)，應(yīng)將商品房等開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，借記“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。三、分期收款開發(fā)產(chǎn)品的核算企業(yè)按合同規(guī)定的期限收取銷售價(jià)款時(shí)（包括第一次收款），借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等賬戶，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”，“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）賬戶。三、分期收款開發(fā)產(chǎn)品的核算根據(jù)當(dāng)期應(yīng)收回的價(jià)款（即合同規(guī)定當(dāng)期應(yīng)收價(jià)款數(shù)額）占分期收款產(chǎn)品應(yīng)收價(jià)款總額（即全部售價(jià)）的比例，計(jì)算分期收款開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的成本，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。第四節(jié)出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房的核算出租開發(fā)產(chǎn)品的核算周轉(zhuǎn)房的核算一、出租開發(fā)產(chǎn)品的核算出租開發(fā)產(chǎn)品是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)完成、用于出租經(jīng)營(yíng)的土地和房屋。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的出租經(jīng)營(yíng)的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)核算。一、出租開發(fā)產(chǎn)品的核算（一）出租開發(fā)產(chǎn)品增加的核算簽訂出租合同、協(xié)議后，按出租土地和房屋的實(shí)際成本，借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。一、出租開發(fā)產(chǎn)品的核算（二）出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的核算月攤銷率=（1－估計(jì)凈殘值率）÷攤銷年限÷12月攤銷額=出租房屋原值×月攤銷率一、出租開發(fā)產(chǎn)品的核算（二）出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的核算企業(yè)按月計(jì)提出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額時(shí)，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”賬戶。一、出租開發(fā)產(chǎn)品的核算（三）出租開發(fā)產(chǎn)品修理的核算出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的修理費(fèi)用，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益，發(fā)生時(shí)直接記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸“銀行存款”、“應(yīng)付職工薪酬”等科目；一、出租開發(fā)產(chǎn)品的核算（四）出租開發(fā)產(chǎn)品改變用途對(duì)外銷售的核算在銷售成立時(shí)，應(yīng)按其銷售價(jià)格，借記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”賬戶，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）賬戶。期末，結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)外銷售的出租開發(fā)產(chǎn)品成本時(shí)，按其攤余價(jià)值，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”賬戶，按其已提累計(jì)攤銷額，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”賬戶，已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)減值準(zhǔn)備，按原值，貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶。二、周轉(zhuǎn)房的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的周轉(zhuǎn)房是指用于安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用、產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的各種房屋。其包括：（1）在開發(fā)過程中已明確其為安置被拆遷居民使用的房屋；（2）搭建用于安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的臨時(shí)性簡(jiǎn)易房屋；（3）開發(fā)的商品房中在銷售前用于安置被拆遷居民使用的房屋。周轉(zhuǎn)房在開發(fā)過程中已明確其為安置被拆遷居民使用的房屋搭建用于安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的臨時(shí)性簡(jiǎn)易房屋開發(fā)的商品房中在銷售前用于安置被拆遷居民使用的房屋二、周轉(zhuǎn)房的核算應(yīng)設(shè)置“周轉(zhuǎn)房”賬戶，并在其下設(shè)置“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個(gè)二級(jí)賬戶。（一）周轉(zhuǎn)房增加的核算明確作為周轉(zhuǎn)房后，按其實(shí)際成本，借記“周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。二、周轉(zhuǎn)房的核算（二）周轉(zhuǎn)房攤銷的核算月攤銷率=（1－估計(jì)凈殘值率）÷攤銷年限÷12月攤銷額=周轉(zhuǎn)房賬面原值×月攤銷率二、周轉(zhuǎn)房的核算每月計(jì)提的周轉(zhuǎn)房攤銷額，對(duì)能確定其為某項(xiàng)土地或房屋開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的，應(yīng)計(jì)入該土地或房屋的開發(fā)成本，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”或“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，貸記“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”賬戶。二、周轉(zhuǎn)房的核算對(duì)于不能確定其為某項(xiàng)土地或房屋開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的周轉(zhuǎn)房攤銷額，應(yīng)記入“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的借方和“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”賬戶的貸方。二、周轉(zhuǎn)房的核算（三）周轉(zhuǎn)房修理費(fèi)用的核算周轉(zhuǎn)房在使用過程中發(fā)生的修理費(fèi)用，應(yīng)作為有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的成本，按其實(shí)際發(fā)生的成本，借記“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶，貸記有關(guān)賬戶“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”賬戶。二、周轉(zhuǎn)房的核算（四）周轉(zhuǎn)房改變用途對(duì)外銷售的核算借：銀行存款

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷

貸：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房第五節(jié)營(yíng)業(yè)收入的核算主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的核算其他業(yè)務(wù)收入的核算一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的核算企業(yè)按照簽訂的銷售合同，結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品價(jià)款時(shí)，借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等賬戶，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）賬戶。開發(fā)企業(yè)在將各期實(shí)現(xiàn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入入賬時(shí)，應(yīng)同時(shí)將其相關(guān)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn)入賬例題，見教材97頁(yè)二、其他業(yè)務(wù)收支的核算在本賬戶下，可按商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入等其他業(yè)務(wù)收入的種類設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)分類核算。根據(jù)收入與費(fèi)用配比的原則，開發(fā)企業(yè)在將各期實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入入賬時(shí)，應(yīng)同時(shí)將其相關(guān)成本結(jié)轉(zhuǎn)入賬，借記“其他業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記有關(guān)賬戶三、成本核算的差異（一）成本核算對(duì)象確定的差異房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的確定方法與單件小批生產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)和建筑安裝工程的成本核算對(duì)象基本相同。特別是具體確定房屋、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對(duì)象與建筑安裝工程成本核算對(duì)象的確定方法可以完全一致，即以每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。模塊三房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的比較（二）成本賬戶設(shè)置的差異工業(yè)企業(yè)成本賬戶主要包括“生產(chǎn)成本”和“制造費(fèi)用”；施工企業(yè)成本賬戶主要包括“工程施工”“機(jī)械作業(yè)”和“工程結(jié)算”；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本賬戶包括“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費(fèi)用”。在成本賬戶中都根據(jù)成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目或費(fèi)用內(nèi)容進(jìn)行明細(xì)核算。模塊三房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的比較（三）成本項(xiàng)目劃分的差異工業(yè)產(chǎn)品成本項(xiàng)目一般劃分為直接材料、直接人工、燃料及動(dòng)力、廢品損失和制造費(fèi)用；建筑安裝工程成本項(xiàng)目劃分為直接材料、直接人工、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和間接費(fèi)用。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本項(xiàng)目則劃分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)