農(nóng)貿(mào)市場招商

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康平菜市場招商初步方案

（本方案主要包括市場二層和一層外鋪部分）

一、項目整體定位

康平片區(qū)首家供應創(chuàng)新化服務、經(jīng)營管理的新型綜合市場及升級創(chuàng)新的社區(qū)生活服務中心。

釋義：原三村市場是康平片區(qū)主要的市場之一，四周居民絕大多數(shù)都有在此消費的經(jīng)受，因此在康平區(qū)域中享有廣泛的知名度，當項目重新建設后，肯定要連續(xù)其原有知名度并提出升級創(chuàng)新的概念，升級創(chuàng)新不僅體現(xiàn)在建筑硬件的更新，更從服務、經(jīng)營管理等軟件方面進行升級，使消費者得到實惠和新奇的消費體驗，最終成為周邊居民的一站式生活服務中心。

因此新市場定位在針對消費者的服務方面、針對市場自身的經(jīng)營方面、針對經(jīng)商者的管理這三個方面進行創(chuàng)新，最終形成一個能長期進展并制造良好經(jīng)濟效益的升級創(chuàng)新版的“三村市場”。

二、總體招商策略

項目的定位即是我們要實現(xiàn)的目標，圍圍著如何形成生活服務中心及創(chuàng)新的理念，在招商工作中將實行如下策略：

1、內(nèi)外同步啟動、相互促進

項目所處地段比較優(yōu)越、人氣較旺，目前市場一層內(nèi)部（攤位和內(nèi)鋪）已完成招租，待租部分主要為一層外鋪和二層商業(yè)空間，無論哪部分商業(yè)面積實現(xiàn)招租并開頭經(jīng)營，都會對市場整體商業(yè)氛圍帶來良性影響，并減輕后續(xù)招租工作壓力，因此招商工作應全面綻開，僅對少量鋪位進行技術性銷控即可。

2、“蓄水養(yǎng)魚”式的招商思路

商業(yè)地產(chǎn)是一個商業(yè)與地產(chǎn)行業(yè)對接的復合領域，因此肯定要符合商業(yè)領域的基本運作規(guī)律。一般狀況下商圈成熟都需要一個培育期，至少需要2－3年才能進入穩(wěn)定經(jīng)營階段。因此要奉行“蓄水養(yǎng)魚”政策，在培育期考慮商圈培育的規(guī)律，讓利于業(yè)戶，在租金定價上考慮商家的承受力量，降低自己的過高的期望值，對業(yè)戶進行扶持、給業(yè)戶喘息的機會。

3、招商與經(jīng)營兼顧

商業(yè)地產(chǎn)操作最重要的階段是招商和經(jīng)營，二者之間是相輔相成、相互依存關系。招商過程中要考慮到對后續(xù)經(jīng)營的影響，同時注意經(jīng)營管理，引進先進的管理機制，引導業(yè)戶良性進展，否則一旦經(jīng)營者關門，開發(fā)商同樣要關門，經(jīng)營者失敗，開發(fā)商同樣失敗，兩者一榮俱榮、一損俱損。

4、制定創(chuàng)新的市場經(jīng)營管理模式與服務模式

在市場經(jīng)營過程中，要體現(xiàn)“升級創(chuàng)新”的思路，優(yōu)化經(jīng)營管理模式，供應創(chuàng)新、升級化的服務模式，引入超市化選購、配送、定菜、無公害檢測、公正秤、特價專區(qū)、凈菜服務、會員制服務等特色化服務。

三、市場招商形式與范圍

1、市場招商形式

?市場一層外鋪部分：

建議市場一層外鋪部分采納自由、敏捷的招商方式，以套為單位進行招商，業(yè)戶可依據(jù)需求自由組合，開發(fā)商只對業(yè)態(tài)進行原則性管理，不做詳細劃分，以業(yè)戶自發(fā)形式結合整體調(diào)控，形成外鋪業(yè)態(tài)的組合格局。

?市場二層部分：

建議市場二層商業(yè)空間采納整體招商或大面積分割招商（四、五家聯(lián)合）的方式，如下圖所示：

鑒于項目周邊九隆街及華信家園等項目均有相當體量的物業(yè)招商，本案二層整體招商或大面積分割招商易形成肯定的獨特性和市場獨有性，有利于市場競爭。

盡管整體或大面積分割招商短時間內(nèi)租金收入要低于零散經(jīng)營，但就長期經(jīng)營的穩(wěn)定性和商圈商業(yè)氛圍的培育來看肯定優(yōu)于零散經(jīng)營，同時可以有效降低運營風險；另外開發(fā)商可不必為市場管理特地單獨組成一個職能部門，有利于降低運營成本。

2、市場招商范圍

?市場一層外鋪部分：

市場一層外鋪的招商范圍包括：餐飲、服裝服飾、品牌專賣店、食品店、美容美發(fā)、通訊器材等業(yè)態(tài)。

?市場二層商業(yè)空間部分：

市場二層整體招商與大面積分割招商范圍包括：餐飲、超市、培訓機構、康體健身、消遣中心、干貨代理批發(fā)、小商品代理批發(fā)等業(yè)態(tài)。

四、市場硬件設施修改建議

1、一層與二層連體經(jīng)營，縮小二層經(jīng)營面積

外網(wǎng)點是招租價值最高的部分，假如能

將二層局部與一層連體招租，不僅能實現(xiàn)較

好的經(jīng)濟價值，同時增加了外網(wǎng)點房可供招

租的總面積，兩層合并可以在租金方面互

補，但總體價值仍保持不變，利于招租。同

理，二層商業(yè)面積會縮小，可以降低整體招

租的難度。

2、小面積、總租金低的商鋪分隔形式

現(xiàn)