房地產(chǎn)-24Q1土地市場：縮量延續(xù)分化加劇

免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請務(wù)必一起閱讀。房地產(chǎn)房地產(chǎn)華泰研究2024年4月10日│中國內(nèi)地專題研究土地市場持續(xù)演繹縮量分化趨勢，關(guān)注具備核心城市資源的房企24Q1土地市場縮量的趨勢仍在延續(xù)，且城市間的分化加劇，由于今年一線城市的成交節(jié)奏提前，成交金額同比寬幅增長，在二三線城市土地市場相對疲弱的情況下，對整體成交形成一定支撐。從企業(yè)端來看，屬性上央國企仍然是市場的拿地主力，梯隊(duì)上龍頭房企拿地行為相對更積極，同比有所增長。在核心城市地塊競爭加劇的情況下，我們看好重倉核心城市資源以及具備較強(qiáng)拿地能力的房企能夠在市場筑底企穩(wěn)的過程中率先受益。重點(diǎn)推薦：1）A股開發(fā)：城建發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、招商蛇口；2）港股開發(fā)：建發(fā)國際集團(tuán)、華潤置地、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)；3）物管公司：華潤萬象生活、保利物業(yè)、招商積余、萬物云、綠城服務(wù)、濱江服務(wù)。供應(yīng)：量減價(jià)增趨勢仍在演繹24Q1，300城土地供應(yīng)建筑面積4543萬平，同比-33%；樓面均價(jià)6698元/平，同比+15%。分城市能級，一線、二線、三四線供應(yīng)建筑面積分別同比-54%、-29%、-34%；樓面均價(jià)分別同比+40%、+21%、+5%。各線城市新增供應(yīng)土地規(guī)模均在下降，樓面均價(jià)同比均有所提升，其中一線、二線城市提升明顯，三線城市同比提升，但較21、22年有所下降。成交：規(guī)模延續(xù)下降，結(jié)構(gòu)分化明顯24Q1，300城土地成交建筑面積3963萬平，同比-25%；成交金額2570億元，同比-7%，樓面均價(jià)6485元/平，同比+24%。分城市能級，一線、二線、三四線成交建筑面積分別同比+32%、-26%、-29%；成交金額分別同比+121%、-20%、-30%；樓面均價(jià)分別同比+67%、+8%、-2%。24Q1土地市場成交面積再降一個(gè)臺階，成交金額小幅下降，主要由于一線城市土地出讓節(jié)奏影響，一線城市成交量同比寬幅增長，在二線、三四線城市成交面積與金額均下降明顯的情況下，對總體成交金額形成一定支撐。熱度方面，一線城市熱度最高，三四線城市溢價(jià)率維持低位，且流拍率有所上升。城市：核心城市仍是主陣地，市場份額仍在提升24Q1，300城中，41個(gè)核心城市的土地成交金額占比達(dá)到76%，同比提升11pct，較22Q1提升16pct；成交建筑面積占比由22Q1的31%提升至24Q1的43%。從成交金額同比的角度來看，兩年均有數(shù)據(jù)的城市中，濟(jì)南、珠海、天津、北京、石家莊、西安成交金額同比有所增長。從溢價(jià)率的角度來看，合肥的平均溢價(jià)率達(dá)到29%的高位，另外廈門、長沙溢價(jià)率也在20%以上，分別為25%、23%，杭州、蘇州、武漢的成交溢價(jià)率均高于10%。另外，隨著市場改善需求的特點(diǎn)逐步在土地供應(yīng)端，部分城市成交地塊容積率均已達(dá)到2017年以來的最低或較低水平。從企業(yè)性質(zhì)來看，央國企仍然是絕對的拿地主力。24Q1，TOP30拿地房企里，央企、地方國企、混合企業(yè)及民企權(quán)益拿地金額分別同比+92%、+39%、-15%、-49%。從占比來看，央企、地方國企、混合企業(yè)及民企權(quán)益拿地金額占TOP30的比例分別為42%、38%、8%、12%。從企業(yè)排名來看，龍頭房企相對更為積極。24Q1，百強(qiáng)房企總權(quán)益拿地金額同比+8%，高于300城土地出讓金的同比（-7%TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯隊(duì)房企權(quán)益拿地金額分別同比+41%、+1%、-6%、-25%。從占比來看，TOP10房企權(quán)益拿地金額占百強(qiáng)房企的比例達(dá)到43%，同比+10pct。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)；行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)；部分房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)研究員SACNo.S0570519010002SFCNo.BIO834研究員SACNo.S0570519070001SFCNo.BRD825研究員SACNo.S0570520090003SFCNo.BRC046聯(lián)系人SACNo.S0570122050022聯(lián)系人SACNo.S0570122120008chenshen@+(86)2128972228liulu015507@+(86)2128972218linzhengheng@+(86)2128972087+(86)75582492388qikangxu@+(86)2128972228行業(yè)走勢圖房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)(%)滬深3006(5)(17)(28)(39)Apr-23Aug-23Dec-23Apr-24資料來源：Wind，華泰研究重點(diǎn)推薦股票名稱股票代碼(當(dāng)?shù)貛欧N)投資評級城建發(fā)展600266CH9.03買入濱江集團(tuán)002244CH12.51買入建發(fā)股份600153CH12.25買入招商蛇口001979CH14.11買入建發(fā)國際集團(tuán)1908HK19.03買入華潤置地1109HK42.23買入中國海外發(fā)展688HK19.77買入越秀地產(chǎn)123HK7.16買入龍湖集團(tuán)960HK15.46買入華潤萬象生活1209HK33.60買入保利物業(yè)6049HK39.68買入招商積余001914CH15.12買入萬物云2602HK26.86買入綠城服務(wù)2869HK3.81買入濱江服務(wù)3316HK23.80買入資料來源：華泰研究預(yù)測免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請務(wù)必一起閱讀。供應(yīng)：量減價(jià)增趨勢仍在演繹 3成交：規(guī)模延續(xù)下降，結(jié)構(gòu)分化明顯 4城市：核心城市仍是主要陣地 6企業(yè)：央國企仍是主力，龍頭更為積極 9地塊：房企拿地戰(zhàn)略趨同，核心城市地塊競爭激烈 投資建議 風(fēng)險(xiǎn)提示 300城土地供應(yīng)規(guī)模仍在縮減，但推出樓面均價(jià)仍有提升。24Q1，300城土地供應(yīng)建筑面積4543萬平，同比-33%；樓面均價(jià)6698元/平，同比+15%。分城市能級，一線、二線、三四線供應(yīng)建筑面積分別同比-54%、-29%、-34%；樓面均價(jià)分別同比+40%、+21%、+5%。各線城市新增供應(yīng)土地規(guī)模均在下降，樓面均價(jià)同比均有所提升，其中一線、二線城市提升明顯，三線城市同比提升，但較21、22年有所下降。8,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000累計(jì)同比2018201920202021202220232024M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M1245%40%35%30%25%20%15%10%5%0%資料來源：中指院，華泰研究累計(jì)同比202120222023202430,00025,00020,00015,00010,0005,0000M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M120%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%資料來源：中指院，華泰研究累計(jì)同比202120222023202412,00010,0008,0006,0004,0002,0000M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M1225%20%15%10%5%0%資料來源：中指院，華泰研究累計(jì)同比202120222023202435,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0000M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M1270%60%50%40%30%20%10%0%資料來源：中指院，華泰研究累計(jì)同比20212022202320243,5003,0002,5002,0001,5001,0005000M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M1240%35%30%25%20%15%10%5%0%資料來源：中指院，華泰研究免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請務(wù)必一起閱讀。二三線城市成交規(guī)模下降，一線城市土地成交節(jié)奏提前對一季度成交形成支撐。24Q1，300城土地成交建筑面積3963萬平，同比-25%；成交金額2570億元，同比-7%，樓面均價(jià)6485元/平，同比+24%。分城市能級，一線、二線、三四線成交建筑面積分別同比+32%、-26%、-29%；成交金額分別同比+121%、-20%、-30%；樓面均價(jià)分別同比+67%、+8%、-2%。24Q1土地市場成交面積再降一個(gè)臺階，成交金額小幅下降，主要由于一線城市土地出讓節(jié)奏影響，一線城市成交量同比增長較多，在二線、三四線城市成交面積與金額均下降明顯的情況下，對總體成交金額形成一定支撐。累計(jì)同比202120222023202420,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M1250%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%資料來源：中指院，華泰研究累計(jì)同比20212022202320247,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M1270%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%資料來源：中指院，華泰研究累計(jì)同比20212022202320248,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M1280%70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%資料來源：中指院，華泰研究累計(jì)同比20212022202320249008007006005004003002001000M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12300%250%200%150%100%50%0%資料來源：中指院，華泰研究累計(jì)同比202120222023202414,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M1240%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%資料來源：中指院，華泰研究累計(jì)同比20212022202320241,8001,6001,4001,2001,0008006004002000M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12300%250%200%150%100%50%0%資料來源：中指院，華泰研究累計(jì)同比20212022202320245,0004,5004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12100%80%60%40%20%0%-20%-40%資料來源：中指院，華泰研究累計(jì)同比20212022202320248,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M1230%25%20%15%10%5%0%資料來源：中指院，華泰研究累計(jì)同比202120222023202410,0009,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M1225%20%15%10%5%0%-5%資料來源：中指院，華泰研究累計(jì)同比20212022202320244,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M120%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%資料來源：中指院，華泰研究累計(jì)同比202120222023202435,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0000M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M1280%70%60%50%40%30%20%10%0%資料來源：中指院，華泰研究累計(jì)同比20212022202320244,5004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M120%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%資料來源：中指院，華泰研究2018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-01熱度方面，一線城市熱度最高，三四線城市溢價(jià)率維持低位，流拍率有所上升。24年3月，300城土地成交溢價(jià)率約2018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-01溢價(jià)率流拍率35%30%25%20%15%10%5%0%資料來源：中指院，華泰研究溢價(jià)率流拍率50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%資料來源：中指院，華泰研究30%25%20%15%10%5%0%2018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-01120%100%80%60%40%20%0%資料來源：中指院，華泰研究溢價(jià)率流拍率45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%資料來源：中指院，華泰研究分城市來看一季度的土地成交，核心城市依然是主要陣地，且市場份額仍在提升。24Q1，300城中，41個(gè)核心城市1的土地成交金額占比達(dá)到76%，同比提升11pct，較22Q1提升16pct；成交建筑面積占比由22Q1的31%提升至24Q1的43%。同時(shí)，土地成交的城市集中度也在上升，盡管每年成交金額TOP20城市名單不同，但TOP20城市土地成交金額占300城的比例在提升。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，24Q1，TOP20城市土地成交金額占300城比例達(dá)到73%，較23Q1、22Q1分別提升1、7pct。哪些城市表現(xiàn)相對較好？從成交金額同比的角度來看，上海、福州、長沙等城市較去年成交節(jié)奏提前，同比不太可比；兩年均有數(shù)據(jù)的城市中，濟(jì)南、珠海、天津、北京、石家莊、西安成交金額同比有所增長。從溢價(jià)率的角度來看，成交金額20億以上的城市中，合肥的平均溢價(jià)率達(dá)到29%高位，另外廈門、長沙溢價(jià)率也在20%以上，分別為25%、23%，杭州、蘇州、武漢的成交溢價(jià)率均高于10%。超萬億城市：蘇州、無錫、南通、佛山、東莞、泉州。注：省會(huì)城市拉薩不在中指院所統(tǒng)計(jì)的2023Q12023Q12023Q12023Q1核心城市占比2022Q1成交價(jià)2022Q1成交價(jià)2024Q12022Q1規(guī)劃建面2024Q170%60%50%40%30%20%10%0%資料來源：中指院，華泰研究2023年第1季度2024年第1季度450400350300250200150100500上福長廈重三泉武濟(jì)珠天北石西寧深紹佛鄭廣杭合蘇南莊資料來源：中指院，華泰研究TOP20城市成交價(jià)占比74%72%70%68%66%64%62%2022Q12023Q12024Q12022Q12023Q1資料來源：中指院，華泰研究450400350300250200150100500成交總價(jià)溢價(jià)率合廈長杭蘇武寧上北鄭福重天紹西三深石南濟(jì)廣佛珠泉莊35%30%25%20%15%10%5%0%-5%資料來源：中指院，華泰研究成交金額TOP20城市2024Q1成交建面TOP20城市2024Q12022Q12023Q12024Q12022Q12023Q12024Q1北京480杭州417北京392128%寧波334西安412西安363-12%寧波248西安206西安245菏澤286杭州228寶雞220-合肥南京杭州239-43%徐州220臺州石家莊22%廈門北京上海200-合肥219鄭州北京103%成都蘇州福州96-北京溫州濟(jì)南3519%重慶99寧波96寧波86-10%重慶長春杭州-50%武漢84溫州89石家莊7124%安康保定岳陽35%福州77成都74南京60-68%南昌南充鄭州80-36%佛山72深圳72深圳52-28%淮安石家莊福州80-徐州72臺州69長沙51-南通徐州天津75396%南昌61合肥68蘇州49-65%成都南京長沙72-臺州53廣州63廈門46-宿州南寧上海71-南通52石家莊57天津45232%威海寧波98威海62-18%常州49鄭州54濟(jì)南459310%太原95萍鄉(xiāng)94南京62-41%嘉興47紹興54紹興38-28%佛山94岳陽82安康6153%菏澤45徐州44廣州36-42%常州93蕪湖80寧波57-42%上海44長春39鄭州34-36%義烏82洛陽80咸陽57-肥西縣36佛山39合肥32-52%遵義82威海76徐州52-53%溫州35嘉興32重慶28-欽州81廣州72眉山521370%蕪湖31保定32佛山26-34%蕪湖77菏澤70濟(jì)寧51-22%資料來源：中指院，華泰研究容積率的變化值得注意，部分城市成交地塊容積率均已達(dá)到2017年以來的最低或較低水平。我們在報(bào)告《七普掘金二:從住有所居邁向住有宜居》（2024年1月14日）中對房地產(chǎn)新模式進(jìn)行展望，其中提到隨著我國住房需求的重點(diǎn)將從住有所居轉(zhuǎn)向住有宜居，改善需求的特點(diǎn)也將逐步體現(xiàn)在土地供應(yīng)端，土地容積率可能趨于降低。而土地市場一季度的成交數(shù)據(jù)也顯示，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)這種趨勢。24Q1土地成交金額在10億以上的39個(gè)城市中，有南京、蘇州、廈門、濟(jì)南等15個(gè)城市本次成交的土地平均容積率是17年以來的最低水武漢等城市平均溢價(jià)率為17年以來的第三低位水平。201720182019202020212022202324Q1容積率數(shù)值排名南京2.262.052.152.302.302.092.091.908蘇州1.962.071.841.972.041.821.641.198廈門2.422.742.722.852.962.982.742.228濟(jì)南2.262.262.362.221.818紹興2.061.901.861.751.881.971.881.488佛山2.792.862.672.793.002.752.471.478珠海12.092.452.352.491.888徐州2.0052.212.082.091.948柳州2.492.482.282.532.812.312.202.178成都2.612.162.352.292.098啟東2.462.032.292.201.911.851.601.268青島1.911.962.092.202.338濟(jì)寧2.172.072.042.122.002.021.941.878金華2.021.601.851.821.548丹陽2.572.181.961.712.001.851.841.658寧波1.762.102.032.032.342.282.171.797石家莊2.552.752.372.722.582.842.212.327合肥2.171.971.802.101.987三亞1.413.402.522.642.921.982.411.507寶雞3.183.032.872.842.692.972.902.707北京1.761.801.972.072.051.991.971.806長沙2.533.302.912.782.722.612.642.636武漢3.132.842.852.382.692.692.482.546岳陽2.162.392.682.582.362.292.092.246重慶2.141.931.601.611.661.712.011.695杭州82.332.402.091.982.264威海1.932.191.781.921.601.741.741.814鄭州2.972.992.893.112.932.893.092.993西安2.842.632.612.722.682.592.722.802上海1.901.981.881.952.072.012.302.142福州2.022.262.391.951.972.442.852.832咸陽4.033.353.043.442.992.852.963.482深圳4.174.034.263.783.583.764.264.631天津1.611.561.641.741.791.691.771.851廣州2.922.692.843.023.501泉州2.832.332.732.492.252.632.482.901漳州2.592.422.302.492.422.402.622.871菏澤2.942.662.662.702.422.402.153.161嘉興1.841.912.022.091.981.801.922.201資料來源：中指研究院，華泰研究從企業(yè)性質(zhì)來看，24Q1的土地市場上，央國企仍然是絕對的拿地主力。24Q1，TOP30拿-15%、-49%。從占比來看，央企、地方國企、混合所有制企業(yè)以及民企權(quán)益拿地金額占從企業(yè)排名來看，龍頭房企相對更為積極。24Q1，百強(qiáng)房企總權(quán)益拿地金額同比+8%，高于300城土地出讓金的同比（-7%細(xì)化來看，TOP10、TOP11房企的權(quán)益拿地金額占百強(qiáng)房企的比例達(dá)到43%，同比+10pct，較22Q1提升1pct。TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100占百強(qiáng)房企比例分別為29%、14%、14%，分別較23Q1下降2、2、6pct。70060050040030020010002023Q12024Q1同比央企地方國企混合民企100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%資料來源：中指院，華泰研究100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%央企地方國企混合民企2022Q12024Q12023Q12022Q12024Q1資料來源：中指院，華泰研究90080070060050040030020010002023Q12024Q1同比TOP10TOP11-30TOP31-50TOP51-10050%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%資料來源：中指院，華泰研究TOP10TOP11-30TOP31-50TOP51-100100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2022Q12023Q12024Q12022Q12023Q1資料來源：中指院，華泰研究4708155352425733848947081553524257338489企業(yè)名稱土地宗數(shù)權(quán)益拿地金額(億)溢價(jià)水平樓面均價(jià)企業(yè)名稱土地宗數(shù)權(quán)益拿地金額(億)溢價(jià)水平樓面均價(jià)企業(yè)名稱土地宗數(shù)權(quán)益拿地金額(億)溢價(jià)水平樓面均價(jià)24811招商蛇口24811招商蛇口綠城中國保利發(fā)展華潤置地6857788391566建發(fā)房產(chǎn)綠城中國綠城中國濱江集團(tuán)中國鐵建招商蛇口32726812715151259.155.650.546.245.844.442.236.435.034.531.130.530.2中國鐵建招商蛇口32726812715151259.155.650.546.245.844.442.236.435.034.531.130.530.22037281672152966064458500069.361.852.040.939.639.038.334.933.931.628.927.427.126.383.972.667.656.253.853.347.542.938.538.434.632.931.529.8493334531153214972030200569237362237121560003650越秀地產(chǎn)龍湖集團(tuán)7973偉星房產(chǎn) 建發(fā)房產(chǎn) 54699039石家莊城發(fā)投北京住總保利發(fā)展7516廣州城投中海地產(chǎn)石家莊城發(fā)投合肥城建濱江集團(tuán)京東集團(tuán)龍港國資坤和集團(tuán)華潤置地36167071871732792116022008 33568264建發(fā)房產(chǎn)72765145偉星房產(chǎn)保利發(fā)展北京興創(chuàng)金地集團(tuán)龍湖集團(tuán)凱德置地成都城投京能置業(yè)安徽交通控股京能置業(yè)11881109701188110970福州城建杭州西湖房地產(chǎn)湖南運(yùn)達(dá)濱江集團(tuán)4747城建發(fā)展城建發(fā)展697624956大悅城湖北文化旅游濟(jì)南高新控股方遠(yuǎn)房產(chǎn)697624956大悅城湖北文化旅游濟(jì)南高新控股方遠(yuǎn)房產(chǎn)2913321441224121131412121332324712891123090000000003000004590000000060166016122336228首開股份 5253 6713邦泰集團(tuán)西安城發(fā)中豪控股大家房產(chǎn)93716446北京城建集團(tuán)越秀地產(chǎn)93716446北京城建集團(tuán)越秀地產(chǎn) 28736025華發(fā)股份泉州城建福州文旅懷柔科學(xué)城中能建城投柳州城建浙江交投江蘇盛和地產(chǎn) 西咸集團(tuán)廣州增城城投建杭置業(yè)2578 43087634 4232 5516 5516 4391寧波奉化投資注：藍(lán)底為品牌地方國企。資料來源：中指院，華泰研究哪些房企拿地更為積極？從兩個(gè)角度看一季度拿地金額在十億以上的房企中哪些房企投資更為積極：1、拿地總額：權(quán)益拿地總額前十的房企分別為華潤置地、綠城中國、濱江集團(tuán)、中建三局、中國鐵建、招商蛇口、國貿(mào)地產(chǎn)、石家莊城發(fā)投、北京住總、中國雄安集團(tuán)。（中指院數(shù)據(jù)，含二級市場拿地）2、拿地同比：權(quán)益拿地同比增長較多的房企分別為中建五局、中國鐵建、西湖房地產(chǎn)、華潤置地、中建三局、濱江集團(tuán)、大悅城、綠城中國、石家莊城發(fā)投、岳陽城建。圖表33：拿地金額百億以上房企的權(quán)益拿700%600%500%400%300%200%100% 0%-100%-200%權(quán)益拿地金額同比龍湖集團(tuán)中建國際越秀地產(chǎn)中海地產(chǎn)邦泰集團(tuán)建杭置業(yè)保利發(fā)展華發(fā)股份招商蛇口東部新城大華集團(tuán)建發(fā)房產(chǎn)寧波軌交浙江交投江山萬里權(quán)益拿地金額同比岳陽城建石家莊城發(fā)投綠城中國大悅城濱江集團(tuán)中建三局華潤置地西湖房地產(chǎn)中國鐵建中建五局資料來源：中指研究院，華泰研究根據(jù)各房企的2023年度業(yè)績發(fā)布會(huì)內(nèi)容，多數(shù)房企均表示將聚焦于一二線高能級城市的核心區(qū)域拿地，騰換優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，大部分房企的投資目標(biāo)逐步趨同，或?qū)?dǎo)致土地市場分化演繹更為極致，從24Q1成交的熱點(diǎn)地塊中或可窺見一二。我們統(tǒng)計(jì)了300城24Q1成交的548宗涉宅地塊-住宅用地以及綜合用地（含住宅）中的，地塊總價(jià)在1億元以上，溢價(jià)率在10%或溢價(jià)率上限在10%以下但觸及溢價(jià)率的地塊，共58塊，數(shù)量占總地塊十分之一左右。這些地塊多數(shù)基本位于核心城市，58宗地塊合計(jì)成交金額約839億，按照城市排名來看，北京197億、杭州197億、上海160億，合計(jì)占比達(dá)到66%，此外蘇州、合肥、廈門、長沙、寧波、福州、西安、武漢的熱點(diǎn)地塊成交金額均在10億以上，以上城市占比合計(jì)91%，11個(gè)城市均是作為一線城市或強(qiáng)二線城市的核心城市。從競得企業(yè)來看，這些地塊不光引得龍頭房企競拍，當(dāng)?shù)胤科笠矔?huì)積極參與，競爭激烈。24Q1，濱江集團(tuán)、綠城中國、招商蛇口、國貿(mào)地產(chǎn)、中建三局、中建五局、中國鐵建、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份等企業(yè)均有所斬獲，其中濱江、綠城、招商蛇口斬獲高熱度地塊最多。250200150100500成交金額（億元）占比成交金額（億元）占比杭合肥廈杭合肥廈福安武京上30%25%20%15%10%5%0%資料來源：中指院，華泰研究120100806040200成交金額（億元）占比集中蛇地三五置鐵房莊運(yùn)旅地股中交地發(fā)建興房團(tuán)國口產(chǎn)局局業(yè)建地創(chuàng)達(dá)產(chǎn)份鐵投產(chǎn)展工耀產(chǎn)產(chǎn)世紀(jì)14%12%10%8%6%4%2%0%資料來源：中指院，華泰研究地塊編號省份城市拿地企業(yè)成交價(jià)(億元)成交樓面價(jià)(元/㎡)溢價(jià)率(%)202315602上海上海市松江區(qū)招商蛇口（央企、100%）52.51176349.33%202401001上海上海市浦東新區(qū)中國鐵建（央企、50%），49.755567410.00%京土儲掛(興)[2024]004號北京北京市大興區(qū)中建三局（央企、100%）48.764146715.00%京土儲掛(豐)[2023]069號北京北京市豐臺區(qū)中建五局（央企、100%）38.535535215.00%京土儲掛(豐)[2023]068號北京北京市豐臺區(qū)京能置業(yè)（地方國企、100%）38.414257315.00%杭政儲出[2024]21號浙江省杭州市濱江區(qū)濱江集團(tuán)（民企、100%）37.142855423.63%202401102上海上海市閔行區(qū)華發(fā)股份（地方國企、50%中國中鐵（央企、50%）34.715506610.00%2024P01福建省廈門市思明區(qū)32.105691540.79%京土儲掛(昌)[2024]010號北京北京市昌平區(qū)石家莊創(chuàng)世紀(jì)（民企、100%）30.943310815.00%320513101104GB68506江蘇省蘇州市蘇州工業(yè)園區(qū)綠城中國（混合、100%）30.826502218.22%[2023]長沙市068號湖南省長沙市開福區(qū)湖南運(yùn)達(dá)（民企、100%）29.811618047.07%杭政儲出[2023]200號浙江省杭州市蕭山區(qū)濱江集團(tuán)（民企、100%）29.032977430.59%京土儲掛(海)[2024]003號北京北京市海淀區(qū)28.876346415.00%杭政儲出[2024]11號浙江省杭州市上城區(qū)濱江集團(tuán)（民企、100%）24.443624024.44%杭政儲出[2024]13號浙江省杭州市拱墅區(qū)杭州西湖房地產(chǎn)（民企、100%）22.883457519.29%宗地2024-01號(住)福建省福州市臺江區(qū)綠城中國（混合、100%）20.312771213.08%杭政儲出[2024]9號浙江省杭州市上城區(qū)綠城中國（混合、100%）19.293482617.70%甬儲出2024-005號浙江省寧波市鄞州區(qū)浙江交投（地方國企、100%）16.532587625.43%地塊編號省份城市區(qū)縣拿地企業(yè)成交價(jià)(億元)成交樓面價(jià)(元/㎡)溢價(jià)率(%)杭政儲出[2024]14號浙江省杭州市余杭區(qū)濱江集團(tuán)（民企、33.33%華潤置地（央企、33.33%余杭創(chuàng)新投資（地方國企、6.67%杭州市交通投資（地方國企、26.67%）16.192277616.56%202401101上海上海市靜安區(qū)象嶼地產(chǎn)（地方國企、100%）15.537977910.00%濱科城BK202402號安徽省合肥市包河區(qū)越秀地產(chǎn)（地方國企、99.64%）14.141797711.49%濱科城BK202401號安徽省合肥市包河區(qū)招商蛇口（地方國企、100%）12.992505254.16%GX3-24-9陜西省西安市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)保利發(fā)展（地方國企、100%）12.821381814.26%京土儲掛(順)[2024]007號北京北京市順義區(qū)北京建工（地方國企、100%）11.673451415.00%杭政儲出[2024]15號浙江省杭州市錢塘區(qū)杭州興耀（民企、100%）11.201535013.71%P(2024)007號湖北省武漢市武昌區(qū)建發(fā)房產(chǎn)（地方國企、100%）10.341714631.89%JJ12(251):2023-075四川省成都市錦江區(qū)中國鐵建（央企、100%）9.312240031.76%杭政儲出[2024]12號浙江省杭州市蕭山區(qū)海威置業(yè)（民企、100%）8.991920520.03%杭政儲出[2024]10號浙江省杭州市蕭山區(qū)杭州西湖房地產(chǎn)（民企、100%）8.631896618.54%杭政儲出[2023]196號浙江省杭州市西湖區(qū)綠城中國（混合、100%）8.291157013.73%蘇地2024-WG-Z03號江蘇省蘇州市高新區(qū)(虎丘區(qū))綠城中國（混合、100%）8.284545442.05%370502001007GB00041山東省東營市東營區(qū)鑫都集團(tuán)（民企、100%）8.22629055.72%450103004003GB00872廣西南寧市青秀區(qū)邦泰集團(tuán)（民企、100%）7.91553831.11%鄭政東出〔2023〕28號（網(wǎng)）河南省鄭州市金水區(qū)鄭汴開發(fā)建設(shè)（地方國企、51%河南海貝（民企、14%河南海義集團(tuán)（民企、34.3%）7.901142836.21%202401002上海上海市楊浦區(qū)越秀地產(chǎn)（地方國企、95%）7.54439419.58%杭政儲出[2023]198號浙江省杭州市西湖區(qū)濱江集團(tuán)（民企、100%）7.192281820.03%漳州2023P12福建省漳州市龍文區(qū)漳州城投地產(chǎn)（地方國企、100%）6.77596010.98%甬儲出2024-003號浙江省寧波市奉化區(qū)奉化交投（地方國企、100%）6.431132617.98%GX3-35-33陜西省西安市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)中海地產(chǎn)（央企、100%）6.321406512.46%區(qū)包河區(qū)BH202401號安徽省合肥市包河區(qū)偉星房產(chǎn)（民企、100%）5.152149131.66%資料來源：中指院，華泰研究地塊編號省份城市拿地企業(yè)成交價(jià)(億元)成交樓面價(jià)(元/㎡)溢價(jià)率(%)高新區(qū)沿江鄰里中心A-03、A-05地塊四川省宜賓市敘州區(qū)宜賓高投資產(chǎn)運(yùn)營管理有限公司3.862399166.52%杭政儲出[2023]199號浙江省杭州市錢塘區(qū)馭遠(yuǎn)控股3.783172226.89%AK001-001-（166）-068陜西省安康市漢濱區(qū)陜西安康高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資3.24120025.02%甬儲出2024-004號浙江省寧波市鄞州區(qū)浙江翰泓工程有限公司2.80254829.68%AK001-001-（166）-067陜西省安康市漢濱區(qū)陜西安康高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資2.77120025.05%2023-B028山東省濱州市濱城區(qū)山東百一地產(chǎn)有限公司2.76258811.31%GD2023090江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)中國交建，工銀金融資產(chǎn)投資，江蘇武進(jìn)經(jīng)發(fā)，交銀金融資產(chǎn)投資2.58245112.17%330381009221GB00303W00000000浙江省溫州市瑞安市永嘉海合投資有限公司2.38362520.22%2023-G21江蘇省鹽城市建湖縣鹽城交建，江蘇雙湖投資控股2.34293227.21%2023-G20江蘇省鹽城市建湖縣建湖縣瑞發(fā)建設(shè)發(fā)展有限公司2.31297129.07%2023-G19江蘇省鹽城市建湖縣江蘇雙湖投資控股集團(tuán)有限公司2.23297929.74%金開讓2023-42地塊浙江省金華市婺城區(qū)金華市瑞和置業(yè)有限公司2.09385713.58%商土網(wǎng)掛2023-16號河南省商丘市睢陽區(qū)海南贏亨投資有限公司1.79226111.18%2022-G20江蘇省鹽城市建湖縣建湖縣瑞發(fā)建設(shè)發(fā)展有限公司1.76455129.41%ays-2024-1(DN5-1-5-3）河南省安陽市文峰區(qū)安陽建工（集團(tuán)）房地產(chǎn)開發(fā)1.69195415.79%2024航拍-2號福建省福州市長樂區(qū)福建省龍芝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.62699114.08%柯橋區(qū)BH-2-2-12地塊浙江省紹興市柯橋區(qū)大昌祥企業(yè)管理（紹興）有限公司1.38503865.15%JGT2023-49號河南省焦作市解放區(qū)河南盛景置業(yè)有限公司1.12182514.90%高新區(qū)沿江鄰里中心A-03、A-05地塊四川省宜賓市敘州區(qū)宜賓高投資產(chǎn)運(yùn)營管理有限公司3.862399166.52%杭政儲出[2023]199號浙江省杭州市錢塘區(qū)馭遠(yuǎn)控股3.783172226.89%AK001-001-（166）-068陜西省安康市漢濱區(qū)陜西安康高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資3.24120025.02%甬儲出2024-004號浙江省寧波市鄞州區(qū)浙江翰泓工程有限公司2.80254829.68%AK001-001-（166）-067陜西省安康市漢濱區(qū)陜西安康高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資2.77120025.05%資料來源：中指院，華泰研究24Q1土地市場縮量的趨勢仍在延續(xù)，且城市間的分化加劇，由于今年一線城市的成交節(jié)奏提前，成交金額同比寬幅增長，在二三線城市土地市場相對疲弱的情況下，對300城整體成交形成一定支撐。從企業(yè)端來看，屬性上央國企仍然是市場的拿地主力，梯隊(duì)上龍頭房企拿地行為相對更積極，同比有所增長。在核心城市地塊競爭加劇的情況下，我們看好重倉核心城市資源以及具備較強(qiáng)拿地能力的房企能夠在市場筑底企穩(wěn)的過程中率先受益。重點(diǎn)推薦：1）A股開發(fā)：城建發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、招商蛇口；2）港股開發(fā)：建發(fā)國際集團(tuán)、華潤置地、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)；3）物管公司：華潤萬象生活，保利物業(yè)，招商積余，萬物云，綠城服務(wù)，濱江服務(wù)。最新收盤價(jià)市值(百萬)EPS(元)PE(倍)股票名稱股票代碼投資評級(當(dāng)?shù)貛欧N)(當(dāng)?shù)貛欧N)(當(dāng)?shù)貛欧N)20222023E2024E2025E20222023E2024E2025E城建發(fā)展600266CH買入3.919.038,425-0.410.300.620.75-9.5413.036.315.21濱江集團(tuán)002244CH買入6.4812.5120,1621.201.391.682.015.404.663.863.22建發(fā)股份600153CH買入10.4312.2531,3322.094.362.062.384.992.395.064.38招商蛇口001979CH買入8.8014.1179,7350.470.700.840.9518.7212.5710.489.26建發(fā)國際集團(tuán)1908HK買入13.4619.0325,5162.432.292.663.135.025.334.583.90華潤置地1109HK買入23.8542.23170,0733.944.404.254.505.484.915.084.80中國海外發(fā)展688HK買入12.0819.77132,2142.132.342.452.725.144.684.474.02越秀地產(chǎn)123HK買入4.057.1616,3031.280.790.810.882.874.644.534.17龍湖集團(tuán)960HK買入10.3015.4669,7033.881.951.952.102.414.794.794.44華潤萬象生活1209HK買入26.9033.6061,3990.971.281.551.8525.1319.0415.7213.17保利物業(yè)6049HK買入27.5539.6815,2442.012.492.823.1812.4210.028.857.85招商積余001914CH買入10.0615.1210,6670.560.690.840.9717.9614.5811.9810.37萬物云2602HK買入18.6826.8622,0661.281.651.912.1513.2210.268.867.87綠城服務(wù)2869HK買入3.083.819,8320.2616.4214.6912.6810.73濱江服務(wù)3316HK買入17.0023.804,6991.491.782.092.4710.348.657.376.24資料來源：Bloomberg，華泰研究預(yù)測股票名稱城建發(fā)展(600266CH)最新觀點(diǎn)2023年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤4.70-7.04億元公司1月30日發(fā)布業(yè)績預(yù)告，預(yù)計(jì)23年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤4.70-7.04億元，同比扭虧為盈?？紤]到房地產(chǎn)市場情況，我們調(diào)高23-25年資產(chǎn)減值損失、調(diào)低毛利率，調(diào)整23-25年EPS至0.30/0.62/0.75元（前值0.43/0.80/0.96元）?？杀裙酒骄?4PE為10.72倍，考慮到公司業(yè)績持續(xù)性、核心城市資源充沛，我們認(rèn)為合理24PE為14.56倍，維持9.03元的目標(biāo)價(jià)，對應(yīng)1倍PB（以22年末剔除永續(xù)債的歸母凈資產(chǎn)計(jì)算維持“買入”評風(fēng)險(xiǎn)提示：北京區(qū)域市場風(fēng)險(xiǎn)，棚改和一級開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，股權(quán)投資、少數(shù)股東損益占比導(dǎo)致業(yè)績波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2024年01月30日點(diǎn)擊下載全文：城建發(fā)展(600266CH,買入):23年扭虧為盈，回購注銷即將落地濱江集團(tuán)(002244CH)1-3Q歸母凈利潤保持穩(wěn)定增長，維持“買入”評級公司10月26日發(fā)布三年報(bào)，1-3Q實(shí)現(xiàn)營收463.9億元，同比+134%；歸母凈利潤24.7億元，同比+20%?？紤]到公司營收高速增長但毛利率承壓的結(jié)轉(zhuǎn)情況，我們上調(diào)營收、下調(diào)毛利率，維持23-25年EPS為1.39/1.68/2.01元的預(yù)測不變?？杀裙酒骄?3PE（Wind一致預(yù)期）為6.6倍，考慮到公司經(jīng)營表現(xiàn)積極、業(yè)績增長潛力充足，是民營房企中的稀缺優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，我們認(rèn)為公司合理23PE為9.0倍，下調(diào)目標(biāo)價(jià)至12.51元（前值14.60元，基于10.5倍23PE），維持“買入”評級。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策、區(qū)域市場、少數(shù)股東損益占比波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2023年10月26日點(diǎn)擊下載全文：濱江集團(tuán)(002244CH,買入):營收繼續(xù)放量，待結(jié)資源充裕建發(fā)股份(600153CH)地產(chǎn)投拓積極，維持“買入”評級公司1月31日發(fā)布業(yè)績預(yù)告，2023全年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利118~142億元（YOY+88%~+126%），扣除非經(jīng)常性損益歸母凈利21~28億元（YOY下降24%~43%預(yù)告區(qū)間略低于我們此前預(yù)期。因房地產(chǎn)景氣度下滑導(dǎo)致進(jìn)一步計(jì)提減值，我們調(diào)整2023-2025年EPS為4.36/2.06/2.38元（前值4.77/2.07/2.39元），大型房企和供應(yīng)鏈企業(yè)對應(yīng)24年Wind一致預(yù)期PE均值為6.7/6.8x；考慮到公司地產(chǎn)拓展積極，供應(yīng)鏈?zhǔn)姓悸食掷m(xù)提升，我們維持公司24年地產(chǎn)業(yè)務(wù)6.1xPE（折價(jià)10%），供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)5.8xPE（折價(jià)15%），予以目標(biāo)價(jià)12.25元（前值：13.27元），重申“買入”評級。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售下行風(fēng)險(xiǎn)，大宗價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2024年02月01日點(diǎn)擊下載全文：建發(fā)股份(600153CH,買入):23年扣非凈利下降，投拓積極進(jìn)取股票名稱招商蛇口(001979CH)建發(fā)國際集團(tuán)(1908HK)華潤置地最新觀點(diǎn)權(quán)益提升推動(dòng)業(yè)績，分紅彰顯誠意招商蛇口發(fā)布年報(bào)，2023年實(shí)現(xiàn)營收1750億元（yoy-4.4%歸母凈利63.2億元（yoy+48.2%）。擬每10股派息3.2元。我們預(yù)計(jì)公司2024-2026年歸母凈利分別為76.4/86.0/95.4元（2024/2025年前值分別為100.0/110.9億元）?？杀裙?024年Wind一致預(yù)期PE均值為12倍，考慮公司融資優(yōu)勢顯著，儲備兼具質(zhì)與量，未來可期，給予公司2024年16.8倍PE，目標(biāo)價(jià)14.11元，維持“買入”評級。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售下行風(fēng)險(xiǎn)，房企信用風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2024年03月19日點(diǎn)擊下載全文：招商蛇口(001979CH,買入):權(quán)益提升推動(dòng)業(yè)績，分紅彰顯誠意23FY：銷售高質(zhì)量增長，重視股東價(jià)值回報(bào)；維持“買入”公司發(fā)布23年業(yè)績：營收1344億（yoy+35%剔除永續(xù)債股息后歸母凈利潤43億（yoy+3%分紅率52%，在行業(yè)下行背景下彰顯了對股東回報(bào)的重視?？紤]銷售市場下行對開發(fā)業(yè)務(wù)的影響，我們調(diào)整24-26EEPS預(yù)測至2.66/3.13/3.56（24-25E前值：3.60/4.33）。參考可比公司24EPE估值6.0（Wind一致預(yù)期考慮到公司市場化管理機(jī)制帶來的管理效能提升和股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃使管理層和股東利益深度捆綁，我們認(rèn)為公司24E合理PE估值6.6倍，調(diào)整目標(biāo)價(jià)至19.03港幣（前值：25.62港幣），維持“買入”評級。風(fēng)險(xiǎn)提示：1）母公司建發(fā)房產(chǎn)支持減少帶來的風(fēng)險(xiǎn)。2）海西區(qū)域銷售下行風(fēng)險(xiǎn)。3）行業(yè)銷售下行風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2024年03月24日點(diǎn)擊下載全文：建發(fā)國際集團(tuán)(1908HK,買入):銷售高質(zhì)量增長，派息彰顯誠意FY23：經(jīng)常性業(yè)務(wù)發(fā)力，整體業(yè)績穩(wěn)中有升；維持“買入”(1109HK)公司發(fā)布FY23業(yè)績：營收同比+21%至2511億，核心凈利同比+3%至278億，經(jīng)常性業(yè)務(wù)收入/核心凈利占比分別達(dá)16%/34%，同比+0.7/10.4pct，得益于經(jīng)常性業(yè)務(wù)發(fā)力，公司整體業(yè)績穩(wěn)中有升?？紤]新房銷售下行對公司開發(fā)業(yè)務(wù)的影響，我們調(diào)整24-26EEPS至4.25/4.50/4.86元（24-25E前值：4.26/4.51元）?？杀裙?4EPE均值7.6倍（Wind一致預(yù)期考慮公司強(qiáng)大的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營能力和融資優(yōu)勢，我們認(rèn)為公司合理24EPE為9.1倍，調(diào)整目標(biāo)價(jià)至42.23港幣（前值：32.88港幣），維持“買入”評級。風(fēng)險(xiǎn)提示：經(jīng)常性業(yè)務(wù)收入增速不及預(yù)期；開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)情況不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2024年03月28日點(diǎn)擊下載全文：華潤置地(1109HK,買入):資管模式初顯成效中國海外發(fā)展FY23：價(jià)值創(chuàng)造能力依舊，市場地位保持領(lǐng)先；維持“買入”(688HK)公司發(fā)布FY23業(yè)績：營收2025億，同比+12%；毛利率20.3%，同比-0.98pct；歸母凈利256億，同比+10%，高于我們對其FY23的預(yù)測值249億。公司利潤率繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先，價(jià)值創(chuàng)造能力依舊。考慮公司的結(jié)轉(zhuǎn)情況，我們調(diào)整公司24-26EEPS為2.45/2.72/2.83元（24-25E前值：2.59/3.01元）?？杀裙酒骄?024EPE均值為6.8倍(Wind一致預(yù)期)，考慮公司財(cái)務(wù)狀況良好，開發(fā)業(yè)務(wù)保持領(lǐng)先地位，疊加非開發(fā)業(yè)務(wù)保持增長軌跡，我們認(rèn)為公司合理2024EPE為7.4倍，目標(biāo)價(jià)調(diào)整至19.77港幣（前值：26.88港幣維持“買入”評級。風(fēng)險(xiǎn)提示：結(jié)轉(zhuǎn)收入及利潤率不及市場預(yù)期；銷售增速不及市場預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2024年03月30日點(diǎn)擊下載全文：中國海外發(fā)展(688HK,買入):業(yè)績超預(yù)期，運(yùn)營動(dòng)能充沛越秀地產(chǎn)銷售增速領(lǐng)先行業(yè)，投資能力與意愿兼具；維持“買入”(123HK)公司3月26日發(fā)布年報(bào)，23年實(shí)現(xiàn)營收802.2億元，同比+10.8%；歸母凈利潤31.9億元，同比-19.4%。毛利率15.3%，同比-5.1pct?？紤]行業(yè)下行背景下，公司毛利率有所承壓，我們下調(diào)公司2024-25E歸母凈利潤至3268/3548百萬元（前值4519/5169百萬元2024-26EEPS為0.81/0.88/1.05元，可比公司平均24PE為6.5倍（Wind一致預(yù)期），考慮到公司更為優(yōu)質(zhì)的土地儲備，領(lǐng)先行業(yè)的銷售增速，認(rèn)為公司合理24PE為8倍，目標(biāo)價(jià)7.16港幣，維持“買入”評級。風(fēng)險(xiǎn)提示：單城市經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，股東支持力度下降風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2024年03月28日點(diǎn)擊下載全文：越秀地產(chǎn)(123HK,買入):銷售增速領(lǐng)跑行業(yè)，優(yōu)化資源布局龍湖集團(tuán)23FY：開發(fā)業(yè)績承壓，經(jīng)營性業(yè)務(wù)盡顯韌性；維持“買入”(960HK)公司發(fā)布23FY業(yè)績：受地產(chǎn)行業(yè)下行影響，開發(fā)業(yè)務(wù)收入和利潤率同步下降，拖累公司整體營收同比-28%至1807億，核心歸母凈利同比-49%至114億?？紤]新房銷售下行對開發(fā)業(yè)務(wù)的影響，我們調(diào)整營收和毛利率假設(shè)，調(diào)整24-26EEPS預(yù)測至1.95/2.10/2.18（24-25E前值：3.41/3.72）。可比公司24EPE均值為6.6倍（Wind一致預(yù)期），考慮到公司長期穩(wěn)健的運(yùn)營能力和前瞻的經(jīng)營性業(yè)務(wù)布局，我們認(rèn)為公司合理24EPE為7.3倍，調(diào)整目標(biāo)價(jià)至15.46港幣（前值：25.12港幣），維持“買入”評級。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)下行削弱公司融資能力；物業(yè)銷售增速不及預(yù)期；經(jīng)營性業(yè)務(wù)發(fā)展不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2024年03月24日點(diǎn)擊下載全文：龍湖集團(tuán)(960HK,買入):開發(fā)業(yè)績承壓，經(jīng)營性業(yè)務(wù)盡顯韌性華潤萬象生活23年歸母凈利潤保持較快增長，維持“買入”評級(1209HK)公司3月25日發(fā)布年報(bào)，23年實(shí)現(xiàn)營收147.7億元，同比+23%；歸母凈利潤29.3億元，同比+33%；派息率同比+10pct至55%。綜合考慮收并購后平均物業(yè)費(fèi)的下降、房地產(chǎn)調(diào)整、市拓競爭和優(yōu)秀的商管經(jīng)營表現(xiàn)，我們下調(diào)公司營收但上調(diào)毛利率，預(yù)計(jì)24-26年EPS為1.55/1.85/2.14元（24-25年前值1.61/2.02元）?？杀裙酒骄?024PE為10倍（Wind一致預(yù)期考慮到公司商管板塊的獨(dú)特競爭壁壘和對股東回報(bào)的高度重視，我們認(rèn)為公司合理2024PE為20倍，目標(biāo)價(jià)33.60港幣（前值47.46港幣，基于35倍2023PE），維持“買入”評級。風(fēng)險(xiǎn)提示：經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，收購整合風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)模擴(kuò)張不及預(yù)期，利潤率不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2024年03月26日點(diǎn)擊下載全文：華潤萬象生活(1209HK,買入):商管經(jīng)營強(qiáng)勁復(fù)蘇，再度加強(qiáng)股東回報(bào)股票名稱保利物業(yè)(6049HK)招商積余(001914CH)萬物云(2602HK)綠城服務(wù)(2869HK)濱江服務(wù)(3316HK)最新觀點(diǎn)23年歸母凈利潤取得穩(wěn)健增長，維持“買入”評級公司3月26日發(fā)布年報(bào)，23年實(shí)現(xiàn)營收150.6億元，同比+10%；歸母凈利潤13.8億元，同比+24%；派息率同比+15pct至40%?？紤]到房地產(chǎn)調(diào)整、物管市拓競爭和外部環(huán)境的影響，我們調(diào)低24-25年?duì)I收，預(yù)計(jì)公司24-26年EPS為2.82/3.18/3.58元（24/25年前值為3.18/3.89元）?？杀裙酒骄?024PE為11倍（Wind一致預(yù)期），考慮到公司在公建領(lǐng)域的競爭優(yōu)勢和對股東回報(bào)的重視，我們認(rèn)為公司合理2024PE為13倍，目標(biāo)價(jià)39.68港幣（前值56.85港幣，基于21倍2023PE），維持“買入”評級。風(fēng)險(xiǎn)提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱，市拓規(guī)模和盈利能力下行，社區(qū)增值服務(wù)不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2024年03月27日點(diǎn)擊下載全文：保利物業(yè)(6049HK,買入):經(jīng)營質(zhì)效改善，股東回報(bào)加強(qiáng)2023年業(yè)績保持穩(wěn)健增長，維持“買入”評級公司3月15日發(fā)布年報(bào)，2023年實(shí)現(xiàn)營收156.3億元，同比+20%；歸母凈利潤7.4億元，同比+24%；扣非歸母凈利潤6.6億元，同比+32%?？紤]到房地產(chǎn)市場收縮和市拓競爭烈度，我們調(diào)低營收和毛利率，預(yù)計(jì)公司2024-2026年EPS分別為0.84、0.97、1.13元（2024-2025年前值0.88、1.05元）?？杀裙酒骄?024PE為11倍（Wind一致預(yù)期考慮到公司在非住宅領(lǐng)域的競爭優(yōu)勢及A股流動(dòng)性溢價(jià)，給予公司18倍2024PE，目標(biāo)價(jià)15.12元（前值16.79元維持“買入”評級。風(fēng)險(xiǎn)提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱，盈利能力下行，輕重資產(chǎn)分離不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2024年03月16日點(diǎn)擊下載全文：招商積余(001914CH,買入):繼續(xù)保持非住宅物管領(lǐng)先優(yōu)勢23年核心凈利潤取得較高增長，維持“買入”評級公司3月22日發(fā)布年報(bào)，23年實(shí)現(xiàn)營收331.8億元，同比+10%；歸母凈利潤19.5