個(gè)案簡(jiǎn)析朗詩(shī)金沙城市公開(kāi)課一等獎(jiǎng)省賽課微課金獎(jiǎng)?wù)n件

金沙城央

3000畝水岸城邦【個(gè)案解析】太行瑞宏·朗詩(shī)金沙城四川中原二級(jí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)資源組2016-81/7601020304目錄區(qū)域解析項(xiàng)目解析營(yíng)銷(xiāo)解析項(xiàng)目總結(jié)2/76PART ONE01區(qū)域規(guī)劃02區(qū)域配套03區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域解析3/76區(qū)域規(guī)劃-中高端住宅生態(tài)區(qū)區(qū)域區(qū)域定位于低密改進(jìn)與普通住宅結(jié)合區(qū)，同時(shí)享有1800畝生態(tài)濕地公園，未來(lái)規(guī)劃商業(yè)、教育、生態(tài)資源都含有較大競(jìng)爭(zhēng)力，價(jià)值優(yōu)勢(shì)顯著用地規(guī)劃

本案地塊規(guī)劃區(qū)域以住宅為主，住宅部分有低密居住區(qū)、普通住宅區(qū)，兼有商業(yè)、本案教育用地，用地配套優(yōu)勢(shì)顯著。形態(tài)分布布局

本案所在區(qū)域位置規(guī)劃為第五級(jí)分區(qū)，即圖例住宅用地為環(huán)城生態(tài)區(qū)——1800畝百仁生態(tài)濕地公園，擁有城區(qū)稀缺生態(tài)資源。商業(yè)用地公園綠地中小學(xué)用地服務(wù)設(shè)施用地4/76交通配套-兩橫兩縱區(qū)域

西三環(huán)路、金芙蓉大道、蜀西路主干道

蜀輝路、黃苑街、金鳳路、金科東路次級(jí)干道區(qū)域交通呈兩橫兩縱格局，交通便利，四通八達(dá)，本案主要依靠西三環(huán)為主要出行道路地鐵2號(hào)線(xiàn)羊犀立交本案茶店子站羊犀立交成都西站清江西路一品天下地鐵迎賓大道地鐵站

地鐵2號(hào)線(xiàn)（距離本案旅程2Km）5/76

紅蘋(píng)果幼稚園幼稚園

岳家橋小學(xué)、外國(guó)試驗(yàn)小學(xué)、金沙小學(xué)、蜀西試驗(yàn)小學(xué)小學(xué)

石室聯(lián)合中學(xué)、樹(shù)德試驗(yàn)中學(xué)、石室外語(yǔ)學(xué)校中學(xué)教育配套-全齡段區(qū)教育區(qū)域區(qū)域2Km以?xún)?nèi)現(xiàn)有教育資源豐富，多以公有學(xué)校為主，且伴有名校分布，滿(mǎn)足全齡段教育金沙小學(xué)本案岳家橋小學(xué)石室外語(yǔ)學(xué)校石室聯(lián)合中學(xué)外國(guó)語(yǔ)試驗(yàn)小學(xué)蜀西試驗(yàn)小學(xué)紅蘋(píng)果幼稚園樹(shù)德實(shí)驗(yàn)中學(xué)草堂小學(xué)西區(qū)分校6/76生活配套-休閑配套充分區(qū)域

中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、安琪兒婦產(chǎn)醫(yī)院片區(qū)內(nèi)休閑配套充分，區(qū)域人文古韻、千畝百仁公園為城市稀缺資源，醫(yī)療、商業(yè)配套缺乏，后期本身配套商業(yè)、龍湖首開(kāi)合作項(xiàng)目等可填補(bǔ)商業(yè)不足情況商業(yè)配套

西單商場(chǎng)金沙店、本身20萬(wàn)方商業(yè)配套（代建中）醫(yī)療配套

蘇坡公園、金沙博物館遺址、茶店子市政公園、1800畝百仁生態(tài)濕地公園（規(guī)劃）西單商場(chǎng)金沙店青陽(yáng)啟香診所安琪兒婦產(chǎn)醫(yī)院婦女兒童醫(yī)院休閑配套本案蘇坡公園中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院7/760.00區(qū)域?yàn)槌啥紵狳c(diǎn)區(qū)域，月均走量約400套，均價(jià)穩(wěn)定在9000-1元/㎡。存量方面，去化僅8個(gè)月，庫(kù)存良好區(qū)域市場(chǎng)-熱銷(xiāo)區(qū)域區(qū)域注：數(shù)據(jù)起源，房管局立案數(shù)據(jù)；時(shí)間：.01.01-.08.10,；范圍：外光華+羊西+國(guó)賓月均3.9150.00去化40.00萬(wàn)㎡

30.0020.0010.00銷(xiāo)售面積(萬(wàn)㎡)新增面積(萬(wàn)㎡)存量面積(萬(wàn)㎡)15011502150315041505150615071508150915101511151216011602160316041605160616071608銷(xiāo)售面積(萬(wàn)㎡)2.991.342.864.042.464.203.052.251.771.998.935.173.602.364.926.786.336.155.731.29新增面積(萬(wàn)㎡)0.140.981.324.183.587.338.154.295.8810.113.525.012.010.005.646.425.168.807.110.09存量面積(萬(wàn)㎡)27.9727.6026.0626.2027.2429.7334.8436.8740.1746.1640.7540.5939.0136.6537.3737.0135.8338.4839.8638.661501

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1608銷(xiāo)售套數(shù) 360 165 333 415 285 384 293 209 170 197 858 504 374 231 498 602 622 569 521 113新增套數(shù) 6 122 144 482 346 674 580 360 692 1159 276 510 224 0 528 610 488 752 726 5存量套數(shù) 2599 2556 2367 2434 2486 2698 2985 3136 3561 4268 3686 3692 3542 3311 3341 3349 3215 3398 3603 3495成交均價(jià)(元/㎡)

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11681140001100008000600040000 03000100040005000銷(xiāo)售套數(shù) 新增套數(shù) 存量套數(shù) 成交均價(jià)(元/㎡)月均去化386套8/76區(qū)域內(nèi)客戶(hù)購(gòu)置力強(qiáng)勁，近年來(lái)100萬(wàn)以上銷(xiāo)售套數(shù)上漲速度顯著，呈暴發(fā)式增加，反之15、100萬(wàn)以下銷(xiāo)售套數(shù)降低顯著區(qū)域市場(chǎng)-購(gòu)置力強(qiáng)勁區(qū)域注：數(shù)據(jù)起源，房管局立案數(shù)據(jù)；時(shí)間：.01.01-.08.10,；范圍：外光華+羊西+國(guó)賓100萬(wàn)以下100萬(wàn)以上百萬(wàn)級(jí)上客戶(hù)占比100-150萬(wàn)150-200萬(wàn)200萬(wàn)以上385456513%338126101358046511%20685174487765712%502569943934509%209122293065109826%715343492108142040%7184622409/76區(qū)域內(nèi)主要熱銷(xiāo)戶(hù)型為70-110㎡套三戶(hù)型，熱銷(xiāo)戶(hù)型開(kāi)始以改進(jìn)為主，熱銷(xiāo)產(chǎn)品面積以90-110㎡居多，且110-130㎡套四產(chǎn)品去化較往年有顯著增加區(qū)域市場(chǎng)-改進(jìn)戶(hù)型成主力區(qū)域注：數(shù)據(jù)起源，房管局立案數(shù)據(jù)；時(shí)間：.01.01-.08.10,；范圍：外光華+羊西+國(guó)賓面積（㎡）套一套二套三套四50以下1150050-708878247070-9003592308190-110061171828110-13000259809130-1500041362150-170003141170-20000466200-250004308250-30000027300-4000008累計(jì)19130345841750套一套二套三套四套五套五以上套一套二套三套四50-706504203000237444070-90023715471000122761090-110060656100001106218110-13000210206000049603130-150003413200007230150-1700011290000212170-200001280000338200-25000214400002164250-300000610000021300-40000063000002400-500000000000010/76區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目眾多，品牌開(kāi)發(fā)商聚集，競(jìng)爭(zhēng)激烈，區(qū)域產(chǎn)品當(dāng)前以改進(jìn)為主區(qū)域市場(chǎng)-競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)域萬(wàn)科國(guó)賓潤(rùn)園保利國(guó)賓首府紫御熙庭北京城建龍樾熙城保利兩河森林項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售面積(㎡)新增套數(shù)新增面積(㎡)存量套數(shù)存量面積(㎡)成交均價(jià)(元/㎡)月均去化（套）海亮樾金沙剛需+改進(jìn)1077876426845945013110087930354紫御熙庭改進(jìn)93579187178617515885195970958847東原親親里純剛需9047112867052790352530792745龍湖源著改進(jìn)87611196787811218522181177944藍(lán)光金悅金沙剛需+改進(jìn)63654965133211429559651164932032萬(wàn)科國(guó)賓潤(rùn)園改進(jìn)634791137249139990122851202432北京城建龍樾熙城改進(jìn)+剛需622592369588956233630326870431藍(lán)光COCO金沙剛需3822607600503020917619仁和香榭廣場(chǎng)剛需+改進(jìn)33327061003222889417保利兩河森林改進(jìn)326519302804801993175361629616華潤(rùn)金悅灣改進(jìn)2796617712634465107308231741214中成主角剛需+改進(jìn)13912184146127767591275837注：數(shù)據(jù)起源，房管局立案數(shù)據(jù)；時(shí)間：.01.01-.08.10,；范圍：外光華+羊西+國(guó)賓藍(lán)光金悅金沙本案海亮樾金沙11/76小結(jié)區(qū)位優(yōu)勢(shì)：1. 成都人西貴金沙，千年人文觀(guān)念2. 區(qū)域購(gòu)置力強(qiáng)勁，100萬(wàn)級(jí)以上客戶(hù)增量顯著3. 城市稀缺千畝生態(tài)園區(qū)位劣勢(shì)：1. 區(qū)域醫(yī)療商業(yè)配套缺乏2. 品牌開(kāi)發(fā)商聚集，競(jìng)爭(zhēng)激烈3. 位于航空線(xiàn)上，且緊鄰西三環(huán)，噪音不可防止區(qū)域小結(jié)區(qū)域12/76PART TWO01開(kāi)發(fā)商概況02項(xiàng)目解析03價(jià)值解析項(xiàng)目解析04項(xiàng)目小結(jié)13/76開(kāi)發(fā)商概況-朗詩(shī)項(xiàng)目中國(guó)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)，其建筑特色以綠色建筑聞名，全國(guó)布局，當(dāng)前在蓉項(xiàng)目開(kāi)發(fā)4個(gè)在蓉已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

企業(yè)介紹：朗詩(shī)創(chuàng)建于，中國(guó)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)，是中國(guó)領(lǐng)先綠色科技地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)行企業(yè)。當(dāng)前主營(yíng)業(yè)務(wù)為住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，同時(shí)主動(dòng)開(kāi)展綠色養(yǎng)老、綠色裝飾等新業(yè)務(wù)。

業(yè)務(wù)分布：朗詩(shī)綠色地產(chǎn)在南京、上海、杭州、成都、無(wú)錫、常州、紹興、等多個(gè)主要城市已經(jīng)并正開(kāi)發(fā)60多個(gè)綠色科技地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)總面積逾1000萬(wàn)平方米。

成就：業(yè)內(nèi)綠色建筑及其開(kāi)發(fā)領(lǐng)域領(lǐng)頭羊。

發(fā)展方向：朗詩(shī)大力開(kāi)展委托開(kāi)發(fā)、小股操盤(pán)、合作開(kāi)發(fā)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式，將房地產(chǎn)傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式變輕，以愈加輕盈靈巧姿態(tài)應(yīng)對(duì)行業(yè)改變。西溪里年開(kāi)盤(pán)，純剛需產(chǎn)品。北辰朗詩(shī)南門(mén)綠郡年開(kāi)盤(pán)，高低配產(chǎn)品。由北辰、朗詩(shī)、平安組成，本項(xiàng)目為朗詩(shī)首個(gè)在蓉試行小股操盤(pán)模式。綠色街區(qū)年9月開(kāi)盤(pán)，產(chǎn)品類(lèi)型為剛需+少部分改進(jìn)產(chǎn)品。金沙城14/76開(kāi)發(fā)商概況-國(guó)企項(xiàng)目由四川人民政府直接監(jiān)管，投資行業(yè)廣泛實(shí)力強(qiáng)勁，四川發(fā)展（宏仁實(shí)業(yè)）為百仁公園一級(jí)土地整理方 企業(yè)介紹：四川發(fā)展（控股）有限責(zé)任企業(yè)（簡(jiǎn)稱(chēng)“四川發(fā)展”）成立于1月，總資產(chǎn)逾1300億元；現(xiàn)由四川省人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)直接監(jiān)管。 成就：被譽(yù)為四川省省級(jí)綜合性產(chǎn)業(yè)投融資平臺(tái)“航母”，企業(yè)作為一個(gè)純粹投融資平臺(tái)，沒(méi)有下屬企業(yè)。

經(jīng)營(yíng)范圍：投融資及資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理；投資重點(diǎn)是：交通、能源、稅務(wù)、旅游、農(nóng)業(yè)、優(yōu)勢(shì)資源開(kāi)發(fā)、環(huán)境保護(hù)和省政府授權(quán)其它領(lǐng)域。15/76開(kāi)發(fā)商概況-世界500強(qiáng)項(xiàng)目陽(yáng)煤集團(tuán)旗下太行地產(chǎn)，全國(guó)煤炭系統(tǒng)最大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之一，房地產(chǎn)主要集中在重慶、北京、山西太原、陽(yáng)泉、海南等城市

企業(yè)介紹：陽(yáng)煤集團(tuán)前身為陽(yáng)泉礦務(wù)局，成立于1950年1月，是山西省五大煤炭集團(tuán)之一。

經(jīng)營(yíng)范圍：以煤炭和煤化工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，電、鋁、建筑地產(chǎn)、裝備制造、貿(mào)易物流為輔助產(chǎn)業(yè)煤基多元化企業(yè)集團(tuán)。

地產(chǎn)實(shí)力：擁有大型煤礦、大型冶金化工項(xiàng)目建設(shè)安裝和民用建筑總承包資質(zhì)，旗下太行地產(chǎn)集團(tuán)是以房地產(chǎn)為關(guān)鍵業(yè)務(wù)，兼營(yíng)建筑與物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，是山西省和全國(guó)煤炭系統(tǒng)最大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之一。開(kāi)發(fā)主要分布在山西省陽(yáng)泉、臨汾、太原和重慶市。深圳成都

重慶山西北京全國(guó)主要項(xiàng)目分布區(qū)域16/76開(kāi)發(fā)商概況-鐵三角項(xiàng)目強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，聯(lián)手打造精品大盤(pán)合作模式

2015.9月由陽(yáng)煤集團(tuán)、四川發(fā)展、朗詩(shī)地產(chǎn)組成聯(lián)合體公司——太行瑞宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，開(kāi)始在百仁地塊拿地。優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)

山西陽(yáng)煤主動(dòng)尋求轉(zhuǎn)型，雖為“高富帥”，但對(duì)其四川成都房地產(chǎn)市場(chǎng)不熟悉，資金實(shí)力雄厚。

四川發(fā)展（宏仁實(shí)業(yè)）作為百仁公園片區(qū)一級(jí)土地整理方，對(duì)于二級(jí)開(kāi)發(fā)缺乏經(jīng)驗(yàn)。

朗詩(shī)地產(chǎn)作為綠建開(kāi)發(fā)引領(lǐng)者，在蓉已開(kāi)發(fā)過(guò)很多項(xiàng)目，經(jīng)驗(yàn)豐富。陽(yáng)煤集團(tuán)雖有足夠資金實(shí)力，但首次進(jìn)入成都、宏仁實(shí)業(yè)二級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)欠缺，兩家企業(yè)在成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)并沒(méi)有品牌認(rèn)知度，而踐行小股操盤(pán)朗詩(shī)恰巧能處理這一問(wèn)題。++太行瑞宏17/76土地概況-大城用地規(guī)劃項(xiàng)目地塊以組團(tuán)形式組成，當(dāng)前已取得約254畝住宅、商業(yè)用地，依據(jù)規(guī)劃還有約400畝地塊未取得。3000畝大盤(pán)包括630畝住宅、商業(yè)用地，濕地公園1770畝，市政級(jí)公建配套218畝，4所公立學(xué)校占地面積1234本案未取得地塊18/76土地概況-超大地塊

一座城項(xiàng)目地塊以組團(tuán)形式組成，超大致量，其中一宗地刷新成都住宅樓面地價(jià)統(tǒng)計(jì)，高達(dá)1元/㎡。但整體拿地均價(jià)實(shí)為4797元/㎡，以較低地價(jià)享地王稱(chēng)號(hào)開(kāi)發(fā)商展現(xiàn)項(xiàng)目拿地時(shí)間凈用地面積（畝）土地性質(zhì)樓面價(jià)（元、㎡）溢價(jià)率（%）藍(lán)光藍(lán)光金悅金沙.04.0235.59住宅兼容商業(yè)394012.57%藍(lán)光雍錦王府.11.2738.02住宅兼容商業(yè)8000122%海亮海亮樾金沙.12.2629.13住宅兼容商業(yè)5200.3330%.10.2965.52住宅兼容商業(yè)7950.3477%太行瑞宏金沙城-03-0447.57住宅兼容商業(yè)1126%-09-2930.04商業(yè)兼容住宅33130%-09-29120.92商業(yè)兼容住宅31560%-11-2755.33純商業(yè)30000%土地指標(biāo)獲取地塊19/76項(xiàng)目四至-現(xiàn)場(chǎng)分析項(xiàng)目項(xiàng)目四至：緊鄰西三環(huán)路、蘇坡公園、藍(lán)光金悅金沙，西邊多為平整、待平整土地。整體區(qū)位交通便利、休閑便捷，但受西三環(huán)車(chē)輛噪音影響蘇坡公園西三環(huán)待規(guī)劃用地，已拆遷藍(lán)光金悅金沙本案123420/76基礎(chǔ)信息項(xiàng)目項(xiàng)目地址四川省成城市青羊區(qū)西三環(huán)路四段金沙城所屬板塊外金沙板塊開(kāi)發(fā)商太行瑞宏物管企業(yè)金科物業(yè)代理企業(yè)方圓、高策、開(kāi)發(fā)商占地面積（萬(wàn)㎡）3000畝（已拿250畝）建筑面積（萬(wàn)㎡）498923㎡（一期）物業(yè)類(lèi)型住宅、獨(dú)棟商業(yè)、底商建筑類(lèi)別高層、別墅容積率4.2綠化率-總戶(hù)數(shù)（戶(hù)）1263（一期）層高（米）3.0園林格調(diào)草原風(fēng)車(chē)位配比1:1.5交房標(biāo)準(zhǔn)清水21/76項(xiàng)目規(guī)劃-大城打造項(xiàng)目項(xiàng)目整體以圍合式布局為主，由高層+別墅+商業(yè)群+公立學(xué)校+公園組成3000畝大盤(pán)，高低配容積率，教育用地規(guī)劃等為金沙城打造提供了先天條件22/76項(xiàng)目規(guī)劃-綠色居住項(xiàng)目金沙城公園用地占整個(gè)項(xiàng)目約70%，100萬(wàn)級(jí)商業(yè)體量圍繞居住區(qū)，坐擁城市稀缺生態(tài)公園，形成經(jīng)典大盤(pán)格局

項(xiàng)目總體布局：由兩大類(lèi)別、六大組團(tuán)組成。

濕地公園布局：水韻金沙規(guī)劃占地330畝，花田彩林414畝，悠然田居334畝，奇趣樂(lè)園360畝，公園）。

項(xiàng)目建筑區(qū)布局：住宅組團(tuán)占地約630畝，由高層、洋房、別墅和大型商業(yè)群組成。項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目建筑區(qū)悠然田居水韻金沙綠野鄉(xiāng)間173畝，累計(jì)1770畝（百仁生態(tài)濕地花田彩林綠野鄉(xiāng)間奇趣樂(lè)園23/76戶(hù)型配比-產(chǎn)品豐富項(xiàng)目此次首開(kāi)產(chǎn)品預(yù)計(jì)2-7棟，1棟為項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)部分，預(yù)計(jì)剩下房源將加入首開(kāi)產(chǎn)品中，產(chǎn)品累計(jì)預(yù)推456套，其中133㎡、151㎡為推出主力戶(hù)型。首次推出產(chǎn)品中戶(hù)型豐富，面積段跨度較大，選擇面寬建筑形態(tài)建筑面積（㎡）套型實(shí)得面積（㎡）套數(shù)占比高層953-2-11037216%1033-2-21137216%1103-2-2125409%1304-2-21417216%1324-2-2153409%1334-2-21498018%1514-2-21748018%累計(jì)456100%1棟7棟8棟9棟10棟3棟2棟4棟5棟6棟首開(kāi)151133151103130110132103130

9595130

95103110132 103130

95133151133

13315124/76戶(hù)型解析-舒適性剛需項(xiàng)目重動(dòng)區(qū)、輕靜區(qū)、舒適性剛需三房產(chǎn)品?

建筑面積：95㎡，實(shí)得：103㎡，3室2廳1衛(wèi)戶(hù)型優(yōu)勢(shì)戶(hù)型劣勢(shì)1、戶(hù)型方正、動(dòng)靜分區(qū)、水線(xiàn)集中、東南朝向佳2、大客廳、大主臥、主臥+客餐廳占40%面積6.7m26.13㎡（25%）7.02㎡（7%）3.9m）14.96㎡（15%）10.2㎡（10%8.1㎡（8%）1、戶(hù)型臨街、存在噪音污染3、整體利用率較高，無(wú)面積浪費(fèi)2、次臥面積較小、臥室整體面積僅占32%備注：占比已實(shí)得面積計(jì)算。因無(wú)詳細(xì)尺寸、部分功效區(qū)面積為估算。25/76戶(hù)型解析-95㎡產(chǎn)品與主流開(kāi)發(fā)商新項(xiàng)目標(biāo)同類(lèi)產(chǎn)品對(duì)比分析項(xiàng)目本產(chǎn)品與主流開(kāi)發(fā)商同類(lèi)產(chǎn)品比較上，其房屋面積利用率更高，表現(xiàn)在客餐廳、主臥與陽(yáng)臺(tái)更大、舒適度更佳金沙城（95㎡）御今緣（95㎡）南門(mén)綠郡（98㎡）龍湖三千庭（98㎡）備注：占比已實(shí)得面積計(jì)算。因無(wú)詳細(xì)尺寸、部分功效區(qū)面積為估算。項(xiàng)目、套型、實(shí)得朗詩(shī)金沙城（3-2-1、103㎡）朗基御今緣（3-2-2、106㎡）北辰朗詩(shī)南門(mén)綠郡（3-2-1、108㎡）龍湖三千庭（4-2-2、110㎡）房間開(kāi)間(m)進(jìn)深(m)面積(㎡)面積占比(%)開(kāi)間(m)進(jìn)深(m)面積(㎡)面積占比(%)開(kāi)間(m)進(jìn)深(m)面積(㎡)面積占比(%)開(kāi)間(m)進(jìn)深(m)面積(㎡)面積占比(%)客餐廳3.96.726.1325%3.47.515.7815%3.87.528.526%3.55.3518.7317%主臥3.44.414.9615%3.23.912.4812%3.34.414.5213%3.34.414.5213%最大次臥3.03.410.2010%3.03.39.99%3.03.39.99%2.63.38.588%主衛(wèi)1.82.74.865%1.83.35.946%1.92.13.994%2.22.14.624%廚房2.22.96.386%2.44.059.729%2.03.67.27%1.73.45.785%景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)3.91.87.027%3.41.053.573%1.83.86.846%1.43.54.904%26/76戶(hù)型解析-舒適改需產(chǎn)品項(xiàng)目重動(dòng)區(qū)、大客廳、大陽(yáng)臺(tái)、舒適性改需產(chǎn)品?

建筑面積：103㎡，實(shí)得：113㎡，3室2廳2衛(wèi)戶(hù)型優(yōu)勢(shì)戶(hù)型劣勢(shì)1、戶(hù)型方正、動(dòng)靜分區(qū)、水線(xiàn)集中2、大客廳餐廳+大陽(yáng)臺(tái)1、西北朝向、朝向不佳、餐廳采光差3、對(duì)中庭、景觀(guān)資源佳2、次二臥室面積偏小、客衛(wèi)較窄備注：占比已實(shí)得面積計(jì)算。因無(wú)詳細(xì)尺寸、部分功效區(qū)面積為估算。29.2㎡（26%）7.2㎡（6%）11.70㎡（10%）12.95㎡（11%）27/76戶(hù)型解析-103㎡產(chǎn)品與主流開(kāi)發(fā)商新項(xiàng)目標(biāo)同類(lèi)產(chǎn)品對(duì)比分析項(xiàng)目在尺寸上與主流產(chǎn)品幾乎完全重合，動(dòng)靜區(qū)排布上，與萬(wàn)科國(guó)賓潤(rùn)園、錦西潤(rùn)園無(wú)差異金沙城（103㎡）萬(wàn)科國(guó)賓潤(rùn)園（102㎡）萬(wàn)科錦西潤(rùn)園（101㎡）新希望錦官閣（101㎡）備注：占比已實(shí)得面積計(jì)算。因無(wú)詳細(xì)尺寸、部分功效區(qū)面積為估算。項(xiàng)目、套型、實(shí)得朗詩(shī)金沙城（3-2-2、113㎡）萬(wàn)科國(guó)賓潤(rùn)園（3-2-2、112㎡）北辰朗詩(shī)南門(mén)綠郡（3-2-2、113㎡）新希望錦官閣（3-2-2、111㎡）房間開(kāi)間(m)進(jìn)深(m)面積(㎡)面積占比(%)開(kāi)間(m)進(jìn)深(m)面積(㎡)面積占比(%)開(kāi)間(m)進(jìn)深(m)面積(㎡)面積占比(%)開(kāi)間(m)進(jìn)深(m)面積(㎡)面積占比(%)客餐廳4.07.329.226%4.07.831.2028%3.97.830.4227%3.66.924.8422%主臥3.53.712.9511%3.23.912.4811%3.13.912.0911%3.43.612.2411%最大次臥3.03.911.7010%3.03.811.410%3.13.6511.3210%3.82.710.269%主衛(wèi)2.12.04.24%1.53.04.54%1.82.54.54%2.42.04.84%廚房2.22.96.386%3.33.48.678%2.13.06.36%1.83.35.945%景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)4.01.87.26%3.01.85.45%3.91.87.026%3.61.86.486%28/76戶(hù)型解析-舒適改需產(chǎn)品項(xiàng)目重動(dòng)區(qū)、大客廳、大陽(yáng)臺(tái)、舒適性改需產(chǎn)品，與項(xiàng)目103㎡產(chǎn)品差異不大，尺寸差異不顯著，性?xún)r(jià)比不高?

建筑面積：110㎡，實(shí)得：125㎡，3室2廳2衛(wèi)戶(hù)型優(yōu)勢(shì)戶(hù)型劣勢(shì)1、戶(hù)型方正、動(dòng)靜分區(qū)、水線(xiàn)集中2、大客廳餐廳+大陽(yáng)臺(tái)1、正北朝向、朝向不佳、餐廳采光差3、對(duì)中庭、景觀(guān)資源佳2、次二臥室面積偏小、客衛(wèi)較窄備注：占比已實(shí)得面積計(jì)算。因無(wú)詳細(xì)尺寸、部分功效區(qū)面積為估算。30.75㎡（25%）11.88㎡（10%）12.96㎡（10%）7.38㎡（6%）29/76戶(hù)型解析-110㎡產(chǎn)品與主流開(kāi)發(fā)商新項(xiàng)目標(biāo)同類(lèi)產(chǎn)品對(duì)比分析項(xiàng)目在尺寸上，本案開(kāi)間更大，進(jìn)深相對(duì)較短，房間整體更方正。與國(guó)賓首府相比，其房間面積更大，產(chǎn)品更占優(yōu)金沙城（110㎡）保利國(guó)賓首府（111㎡）龍湖九里晴川（112㎡）龍湖三千庭（112㎡）項(xiàng)目、套型、實(shí)得朗詩(shī)金沙城（3-2-2、125㎡）保利國(guó)賓首府（3-2-2、124㎡）龍湖九里晴川（3-2-2、130㎡）龍湖三千庭（3-2-2、123㎡）房間開(kāi)間(m)進(jìn)深(m)面積(㎡)面積占比(%)開(kāi)間(m)進(jìn)深(m)面積(㎡)面積占比(%)開(kāi)間(m)進(jìn)深(m)面積(㎡)面積占比(%)開(kāi)間(m)進(jìn)深(m)面積(㎡)面積占比(%)客餐廳4.17.530.7525%4.08.132.4026%3.88.030.4023%3.58.730.4525%主臥3.63.612.9610%3.54.415.412%3.43.812.9210%3.84.617.4814%最大次臥3.33.611.8810%3.24.012.810%2.74.612.4210%3.04.012.0010%主衛(wèi)2.22.14.624%2.01.83.63%2.42.04.804%1.91.93.423%廚房1.73.05.14%2.62.56.55%1.83.16.125%3.21.85.765%景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)4.11.87.386%4.01.87.26%7.21.510.808%4.21.56.305%備注：占比已實(shí)得面積計(jì)算。因無(wú)詳細(xì)尺寸、部分功效區(qū)面積為估算。30/76戶(hù)型解析-奢侈改進(jìn)產(chǎn)品項(xiàng)目大橫廳、大陽(yáng)臺(tái)，雙主臥，通透戶(hù)型，通風(fēng)佳?

建筑面積：130㎡，實(shí)得：141㎡，4室2廳2衛(wèi)戶(hù)型優(yōu)勢(shì)戶(hù)型劣勢(shì)1、戶(hù)型方正、入戶(hù)玄關(guān)設(shè)計(jì)2、雙主臥設(shè)計(jì)、通透性強(qiáng)、雙面采光1、部分西北朝向、朝向不佳、水線(xiàn)不集中3、橫廳設(shè)計(jì)、采光佳、配大景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)2、動(dòng)靜分區(qū)不顯著、有一定面積浪費(fèi)備注：占比已實(shí)得面積計(jì)算。因無(wú)詳細(xì)尺寸、部分功效區(qū)面積為估算。21.08㎡（15%）14.76㎡（10%）8.26㎡（6%）13.32㎡（9%）11.10（8%㎡）31/76戶(hù)型解析-奢侈改進(jìn)產(chǎn)品項(xiàng)目大橫廳、大陽(yáng)臺(tái)，橫廳配大陽(yáng)臺(tái)?

建筑面積：132㎡，實(shí)得：153㎡，4室2廳2衛(wèi)戶(hù)型優(yōu)勢(shì)戶(hù)型劣勢(shì)1、戶(hù)型方正、動(dòng)靜分區(qū)、水線(xiàn)集中、L型廚房、明廚明衛(wèi)2、大部分房間朝南、主臥套房對(duì)中庭、贈(zèng)予面積大（21㎡）1、臨街戶(hù)型、對(duì)未來(lái)項(xiàng)目商業(yè)體3、橫廳設(shè)計(jì)、采光佳、配大景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)2、有一定面積浪費(fèi)、次臥面積偏小備注：占比已實(shí)得面積計(jì)算。因無(wú)詳細(xì)尺寸、部分功效區(qū)面積為估算。）12.96㎡（8%）33.12㎡（22%）11.40㎡（7%）11.78㎡（8%）16.92㎡（11%32/76戶(hù)型解析-奢侈改進(jìn)產(chǎn)品項(xiàng)目雙大陽(yáng)臺(tái)，中庭戶(hù)型、套房主臥?

建筑面積：133㎡，實(shí)得：149㎡，4室2廳2衛(wèi)戶(hù)型優(yōu)勢(shì)戶(hù)型劣勢(shì)1、戶(hù)型方正、動(dòng)靜分區(qū)、水線(xiàn)集中、L型廚房、大生活陽(yáng)臺(tái)2、正對(duì)中庭、景觀(guān)資源佳、超大雙陽(yáng)臺(tái)，生活休閑兩不誤1、朝北戶(hù)型、朝向不佳3、主臥套房設(shè)計(jì)、配大衛(wèi)浴和衣帽間2、餐廳位置采光不佳、次臥面積偏小備注：占比已實(shí)得面積計(jì)算。因無(wú)詳細(xì)尺寸、部分功效區(qū)面積為估算。17.10㎡（11%）30.24㎡（20%）12.96㎡（9%）13.2㎡（9%）9.9㎡（7%）7.56㎡（5%）33/76戶(hù)型解析-項(xiàng)目本身130-135㎡產(chǎn)品對(duì)比分析項(xiàng)目金沙城（130㎡）金沙城（132㎡）金沙城（133㎡）產(chǎn)品、套型、朝向、實(shí)得130（4-2-2、西北-東南、端頭臨街、141㎡）132（4-2-2、正南、臨街、153㎡）133（4-2-2、正北、對(duì)中庭、149㎡）房間開(kāi)間(m)進(jìn)深(m)面積(㎡)面積占比(%)開(kāi)間(m)進(jìn)深(m)面積(㎡)面積占比(%)開(kāi)間(m)進(jìn)深(m)面積(㎡)面積占比(%)客餐廳6.83.121.0815%7.24.633.1222%4.27.230.2420%主臥3.64.114.7610%3.64.716.9211%3.84.517.1011%最大次臥3.63.713.329%3.13.811.788%3.34.013.209%主衛(wèi)1.92.64.944%2.03.87.65%2.72.56.754%廚房2.03.16.24%2.04.28.405%1.92.75.133%景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)5.11.628.266%7.21.812.968%7.21.812.968%同面積段三個(gè)戶(hù)型，本身存在競(jìng)爭(zhēng)。在朝向優(yōu)劣勢(shì)上，用贈(zèng)予面積進(jìn)行平衡，整體講，132戶(hù)型性?xún)r(jià)比最高34/76戶(hù)型解析-130㎡產(chǎn)品與主流開(kāi)發(fā)商新項(xiàng)目標(biāo)同類(lèi)產(chǎn)品對(duì)比分析項(xiàng)目相對(duì)于其它項(xiàng)目同類(lèi)產(chǎn)品，本案實(shí)得最低，贈(zèng)予低，性?xún)r(jià)比不高。再考慮價(jià)格原因，該戶(hù)型在區(qū)域不具備競(jìng)爭(zhēng)力金沙城（130㎡）保利國(guó)賓首府（129㎡）萬(wàn)科國(guó)賓潤(rùn)園（126㎡）龍湖九里晴川（134㎡）項(xiàng)目、套型、實(shí)得朗詩(shī)金沙城（4-2-2、141㎡）保利國(guó)賓首府（4-2-2、142㎡）萬(wàn)科國(guó)賓潤(rùn)園（4-2-2、144㎡）龍湖九里晴川（4-2-2、155㎡）房間開(kāi)間(m)進(jìn)深(m)面積(㎡)面積占比(%)開(kāi)間(m)進(jìn)深(m)面積(㎡)面積占比(%)開(kāi)間(m)進(jìn)深(m)面積(㎡)面積占比(%)開(kāi)間(m)進(jìn)深(m)面積(㎡)面積占比(%)客餐廳6.83.121.0815%4.28.13323%4.08.03222%4.07.630.4020%主臥3.64.114.7610%3.55.91913%3.74.014.8010%3.64.516.2010%最大次臥3.63.713.329%3.03.711.108%3.33.712.218%3.34.514.8510%主衛(wèi)1.92.64.944%2.12.14.413%2.11.83.783%1.82.85.043%廚房2.03.16.24%2.52.875%2.03.46.825%2.03.35.944%景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)5.11.628.266%4.21.87.565%7.21.812.969%6.81.812.248%備注：占比已實(shí)得面積計(jì)算。因無(wú)詳細(xì)尺寸、部分功效區(qū)面積為估算。35/76戶(hù)型解析-輕豪宅產(chǎn)品項(xiàng)目大主臥、大陽(yáng)臺(tái)、通透橫廳、正南朝向?

建筑面積：151㎡，實(shí)得：174㎡，4室2廳2衛(wèi)戶(hù)型優(yōu)勢(shì)戶(hù)型劣勢(shì)1、戶(hù)型方正、動(dòng)靜分區(qū)、水線(xiàn)集中2、正南朝向、朝向佳、板式通透1、臨街戶(hù)型、對(duì)未來(lái)商業(yè)體3、闊尺橫廳設(shè)計(jì)、配大景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)2、次臥采光面尺度不夠、降低調(diào)性備注：占比已實(shí)得面積計(jì)算。因無(wú)詳細(xì)尺寸、部分功效區(qū)面積為估算。21.06㎡（12%）12.96㎡（9%）027.30㎡（16%）13.8㎡（8%）12.87㎡（7%）36/76戶(hù)型解析-151㎡產(chǎn)品與主流開(kāi)發(fā)商新項(xiàng)目標(biāo)同類(lèi)產(chǎn)品對(duì)比分析項(xiàng)目市場(chǎng)上該類(lèi)產(chǎn)品面積多控制在140-145㎡范圍內(nèi)，150㎡以上多以躍層打造，本案因建面更大，產(chǎn)品尺度更舒適項(xiàng)目、套型、實(shí)得朗詩(shī)金沙城（4-2-2、174㎡）保利國(guó)賓首府（4-2-2、159㎡）萬(wàn)科國(guó)賓潤(rùn)園（4-2-2、164㎡）德商御府天驕（4-2-2、161㎡）房間開(kāi)間(m)進(jìn)深(m)面積(㎡)面積占比(%)開(kāi)間(m)進(jìn)深(m)面積(㎡)面積占比(%)開(kāi)間(m)進(jìn)深(m)面積(㎡)面積占比(%)開(kāi)間(m)進(jìn)深(m)面積(㎡)面積占比(%)客餐廳7.83.527.3016%7.03.524.5015%6.93.121.3913%4.27.029.4018%主臥3.95.421.0612%3.84.517.1011%3.75.2519.4312%3.64.817.2811%最大次臥3.04.613.808%3.23.912.488%3.23.812.167%3.33.511.557%主衛(wèi)2.23.98.585%2.03.26.44%3.12.26.824%2.52.05.03%廚房3.52.89.86%2.53.28.05%3.92.28.585%1.83.97.024%景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)7.81.814.048%7.01.510.57%6.91.812.428%11.101.818.3311%備注：占比已實(shí)得面積計(jì)算。因無(wú)詳細(xì)尺寸、部分功效區(qū)面積為估算。金沙城（151㎡）保利國(guó)賓首府（143㎡）萬(wàn)科國(guó)賓潤(rùn)園（144㎡）德商御府天驕（143㎡）37/76價(jià)值解析-大盤(pán)夢(mèng)項(xiàng)目3000畝大盤(pán)打造，匯聚了眾多配套資源，給客戶(hù)留下“高大上”尊貴感官；20萬(wàn)方獨(dú)棟商業(yè)配套，填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)不足情況38/76價(jià)值解析-稀缺生態(tài)資源項(xiàng)目千畝濕地大公園自然環(huán)境加上開(kāi)發(fā)商分塊規(guī)劃打造，形成建筑與自然結(jié)合良好居住環(huán)境。預(yù)計(jì)年展現(xiàn)，由金沙城股東宏仁實(shí)業(yè)打造39/76價(jià)值解析-王牌教育項(xiàng)目項(xiàng)目配套學(xué)校優(yōu)勢(shì)顯著，全齡段教育且為名牌學(xué)校。預(yù)計(jì)年開(kāi)學(xué)，由金沙城股東宏仁實(shí)業(yè)打造機(jī)關(guān)五幼意境圖試驗(yàn)小學(xué)意境圖泡桐樹(shù)中學(xué)意境圖40/76價(jià)值解析-王牌教育項(xiàng)目學(xué)校服務(wù)半徑基本囊括金沙城住宅區(qū)域，學(xué)校規(guī)劃服務(wù)班級(jí)較多，基本滿(mǎn)足人口需求41/76價(jià)值解析-園林打造項(xiàng)目住宅園林分為6組團(tuán)打造，相互之間私密性很好，設(shè)置漫步跑道，智能飲水、WIFI、USB充電接口，用科技與運(yùn)動(dòng)結(jié)合42/76價(jià)值解析-用材配置項(xiàng)目生活使用方面電梯配置盲文按鈕，門(mén)窗利用內(nèi)開(kāi)技術(shù)，陽(yáng)臺(tái)、入戶(hù)均為高端用材43/76價(jià)值解析-朗詩(shī)綠建項(xiàng)目著名綠色開(kāi)發(fā)商朗詩(shī)地產(chǎn)操盤(pán)，融入被動(dòng)式建筑，門(mén)窗采取三層中空設(shè)計(jì)，一定程度上可防止噪音影響，朗詩(shī)除霾除濕保溫系統(tǒng)節(jié)約耗能，退臺(tái)式園林設(shè)計(jì)確保生態(tài)公園資源共享44/76排號(hào)1、交2萬(wàn)抵5萬(wàn)總房款。2、前500名開(kāi)盤(pán)額外享受1%優(yōu)惠，500-1000名開(kāi)盤(pán)額外享受0.5%。當(dāng)前排號(hào)：截止8月8號(hào)，排號(hào)1218組。8月6日售樓部亮相開(kāi)始排號(hào)，當(dāng)日排號(hào)約1000組，截止8.09日排號(hào)約1200組客戶(hù)，預(yù)計(jì)8月底9月初開(kāi)盤(pán)；項(xiàng)目主要為地緣性客戶(hù)，職業(yè)以白領(lǐng)居多項(xiàng)目項(xiàng)目預(yù)測(cè)價(jià)格對(duì)外報(bào)價(jià)：11000-13000元/㎡宣揚(yáng)低開(kāi)高走策略，主要因?yàn)槭组_(kāi)樓棟為一期位置較差樓棟，靠近未來(lái)項(xiàng)目商業(yè)體?？蛻?hù)1、區(qū)域拆遷戶(hù)購(gòu)房2、九里堤、一品天下、內(nèi)金沙、內(nèi)光華區(qū)域老小區(qū)業(yè)主45/76項(xiàng)目小結(jié)項(xiàng)目小結(jié)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：

項(xiàng)目3000畝大盤(pán)，品質(zhì)高，熱度強(qiáng)

千畝公園、優(yōu)質(zhì)名校配套、獨(dú)棟商業(yè)配套極大提升項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)價(jià)值

三大實(shí)力企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，客戶(hù)信心足

利用新科技植入戶(hù)型配套，節(jié)能環(huán)境保護(hù)降噪音

產(chǎn)品豐富，跨度廣，選擇面寬。項(xiàng)目劣勢(shì)：

項(xiàng)目大盤(pán)打造，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，不可預(yù)見(jiàn)原因多

項(xiàng)目本身報(bào)價(jià)高于區(qū)域均價(jià)，存在價(jià)格抗性

較多賣(mài)點(diǎn)為規(guī)劃，未展現(xiàn)，吸引力度未到達(dá)最大46/76PART THR01案場(chǎng)包裝02項(xiàng)目推廣03營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)解析47/76項(xiàng)目重大節(jié)點(diǎn)盤(pán)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)整體進(jìn)度偏慢，從15年拿地到今年三月，基本無(wú)動(dòng)作，至今年拿單價(jià)地王后市場(chǎng)關(guān)注度驟升，開(kāi)發(fā)進(jìn)度隨之加緊，兩次公布會(huì)召開(kāi)和前期七大城市展館開(kāi)放，為項(xiàng)目積累了大量客源，也為項(xiàng)目后期熱銷(xiāo)打下良好基礎(chǔ)15-09-29底價(jià)獨(dú)吞拆分后上市百仁組團(tuán)新推兩宗地，累計(jì)151畝太行瑞宏首次進(jìn)入

行業(yè)視線(xiàn)15-11-2816-03-04創(chuàng)成都住宅樓面價(jià)新高峰，太行瑞宏瘋狂競(jìng)價(jià)行為掀起行業(yè)熱議同一時(shí)間：一場(chǎng)關(guān)于城西、3000畝大盤(pán)-金沙城“傳說(shuō)”由此開(kāi)始16-05-06再次低調(diào)以底價(jià)拿下百仁組團(tuán)新推55畝商業(yè)地塊289次競(jìng)價(jià)血拼，以高達(dá)126%溢價(jià)率，1元/㎡樓面價(jià)拿下百仁組團(tuán)新推48畝住宅地塊“精鑄金沙、城啟未來(lái)”-朗詩(shī)金沙城媒體見(jiàn)面會(huì)、七大城市展館同時(shí)開(kāi)放16-07-16大城映像-金沙城項(xiàng)目公布會(huì)（3200人主會(huì)場(chǎng)、500人分會(huì)場(chǎng)、2800余人觀(guān)看網(wǎng)絡(luò)直播、115180次圖文直播訪(fǎng)問(wèn)量）16-08-06售樓部亮相（組、6000人到訪(fǎng)、超1000組團(tuán)購(gòu)）8月底9月初開(kāi)盤(pán)48/76案場(chǎng)包裝-案場(chǎng)外部營(yíng)銷(xiāo)實(shí)景綠化展現(xiàn)是最大亮點(diǎn)，靠三環(huán)昭示性極佳，到售樓部只有蜿蜒小道，將有限綠化無(wú)限放大，增強(qiáng)體驗(yàn)感49/76案場(chǎng)包裝-案場(chǎng)內(nèi)部營(yíng)銷(xiāo)特色無(wú)紙書(shū)屋售樓部，以書(shū)香氣承托傳統(tǒng)金沙文化和人文情懷，凸顯文化底蘊(yùn)和體驗(yàn)感較強(qiáng)。整個(gè)售樓部?jī)?nèi)包裝大氣、空間感強(qiáng)，凸顯項(xiàng)目調(diào)性50/76案場(chǎng)包裝-內(nèi)部包裝-人居體驗(yàn)館營(yíng)銷(xiāo)售樓部設(shè)置專(zhuān)區(qū)：介紹朗詩(shī)綠色品牌和生態(tài)產(chǎn)品體系、以及工法展示、智能家居說(shuō)明和高科技VR體驗(yàn)區(qū)。51/76營(yíng)銷(xiāo)推廣-5月6日前-媒體見(jiàn)面會(huì)項(xiàng)目推廣（首次推廣）營(yíng)銷(xiāo)以改進(jìn)、三環(huán)、城西人留在城西、綠色建筑、三千畝大城和金沙文化為關(guān)鍵訴求52/76營(yíng)銷(xiāo)推廣-5月6日前-媒體見(jiàn)面會(huì)邀請(qǐng)函推廣營(yíng)銷(xiāo)首次上線(xiàn)推廣，以紐約中央公園為“模板”類(lèi)比項(xiàng)目，宣揚(yáng)項(xiàng)目未來(lái)潛力53/76營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)-5月6日-媒體見(jiàn)面會(huì)營(yíng)銷(xiāo)此次見(jiàn)面會(huì)邀請(qǐng)數(shù)十家著名媒體、超百位媒體人參加。項(xiàng)目信息首次公布，七大城市展館（城西主要商場(chǎng)）開(kāi)放54/76媒體推廣-5月-媒體見(jiàn)面會(huì)后，緊羅密布推廣節(jié)奏營(yíng)銷(xiāo)前期主要以線(xiàn)上媒體稿推廣為主，推廣時(shí)間節(jié)點(diǎn)主要為5月7日-10日和5.20日左右（配合項(xiàng)目南京行活動(dòng)）。55/76活動(dòng)、推廣-5月28日-金沙城媒體南京行-綠色建筑體驗(yàn)之旅營(yíng)銷(xiāo)主要邀請(qǐng)媒體人去南京參觀(guān)朗詩(shī)綠色建筑體系，為期三天。56/76活動(dòng)、推廣-6月-營(yíng)銷(xiāo)力度整體較弱、推廣以自媒體為主營(yíng)銷(xiāo)6月份營(yíng)銷(xiāo)力度較弱，活動(dòng)為每條微信稿下前十名留言者送100M手機(jī)流量57/76營(yíng)銷(xiāo)推廣-7月1日-臨近項(xiàng)目公布會(huì)，推廣力度加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)多維度宣揚(yáng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值58/76營(yíng)銷(xiāo)推廣-7月-項(xiàng)目公布會(huì)前期推廣-物料營(yíng)銷(xiāo)時(shí)間：7月7日~7月13日參加會(huì)有1萬(wàn)元VIP優(yōu)惠卡。執(zhí)行形式：經(jīng)過(guò)電話(huà)邀約和上門(mén)造訪(fǎng)，職業(yè)顧問(wèn)對(duì)高意向客戶(hù)派送公布會(huì)邀請(qǐng)函，同時(shí)釋放發(fā)布會(huì)當(dāng)天到場(chǎng)執(zhí)行人員：置業(yè)顧問(wèn)行銷(xiāo)拓展：前期在城西主要商場(chǎng)（七大商場(chǎng)、）以擺展形式進(jìn)行推廣，而且天天配置120位行銷(xiāo)人員進(jìn)行區(qū)域拓展。項(xiàng)目從7月7日開(kāi)始派發(fā)邀請(qǐng)函，到7月13日累計(jì)派送2300多張邀請(qǐng)函，超出預(yù)期數(shù)量50%，為確保公布會(huì)有序進(jìn)行不得不終止派票，造成市場(chǎng)一票難求場(chǎng)面。項(xiàng)目意向客戶(hù)都非常期待此次產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，而全部推廣資料未包含產(chǎn)品戶(hù)型和教育資源等具體信息，造就客戶(hù)希望能了解項(xiàng)目更多信息，尤其是與后期入住息息相關(guān)關(guān)注戶(hù)型和學(xué)校。DM單易拉寶/展板59/76營(yíng)銷(xiāo)推廣-7月-項(xiàng)目公布會(huì)前期推廣-物料營(yíng)銷(xiāo)時(shí)間：7月7日~7月13日會(huì)有1萬(wàn)元VIP優(yōu)惠卡。執(zhí)行形式：經(jīng)過(guò)電話(huà)邀約和上門(mén)造訪(fǎng)，職業(yè)顧問(wèn)對(duì)高意向客戶(hù)派送公布會(huì)邀請(qǐng)函，同時(shí)釋放發(fā)布會(huì)當(dāng)天到場(chǎng)參加執(zhí)行人員：置業(yè)顧問(wèn)行銷(xiāo)拓展：前期在城西