北京綠色港灣農(nóng)場(chǎng)

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關(guān)于格林·綠色港灣起勢(shì)突圍的報(bào)告

河南省海得佳置業(yè)有限公司：

目前周口房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)膠著，戰(zhàn)斗進(jìn)入白熱化狀態(tài)，項(xiàng)目周邊板塊的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈！

我項(xiàng)目于08年入市，整個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、產(chǎn)品規(guī)劃、材質(zhì)選擇、理念形成方面同新入市的項(xiàng)目相比，落后市場(chǎng)許多。另一方面：目前市場(chǎng)上又有40家樓盤同時(shí)放量，8家同時(shí)認(rèn)籌，各樓盤推售節(jié)點(diǎn)相近，給項(xiàng)目到訪排號(hào)帶來很大阻力。一些優(yōu)質(zhì)樓盤的低價(jià)走量策略也嚴(yán)峻威逼到我項(xiàng)目的蓄客。

考慮到我項(xiàng)目去年一年未有較大手筆動(dòng)作，在市場(chǎng)上未免有些發(fā)聲不足，項(xiàng)目品牌認(rèn)知度無(wú)意中降為二線，銷售主見不甚獨(dú)特，賣點(diǎn)無(wú)突出特色。

在此內(nèi)憂外患形勢(shì)之下，實(shí)現(xiàn)開盤火爆勁銷有相當(dāng)?shù)碾y度。

尤其是目前項(xiàng)目狀況可謂慘淡：日均到訪2-3組，10月22日、10月23日兩人的到訪量均為“0”！排卡僅為：49張！

此種狀況，若實(shí)現(xiàn)三期房源推售487套、目標(biāo)任務(wù)150套的任務(wù)，根據(jù)常規(guī)手法推動(dòng)，突圍難度很大。

基于目前狀況，項(xiàng)目部樂觀動(dòng)員、號(hào)召團(tuán)隊(duì)實(shí)行各種的措施：創(chuàng)新手段、深化執(zhí)行、走出拓客、深挖渠道等方式，樂觀走出去，在市場(chǎng)上拉訪、攔截、挖掘客戶，采納種種手段實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目宣揚(yáng)推廣，將產(chǎn)品全力推出！但收效甚微，到訪排卡狀況仍不容樂觀。

基于此：建議項(xiàng)目及早釋放三期價(jià)格，所釋放價(jià)格同市場(chǎng)均價(jià)相比降低一個(gè)梯度，以便在價(jià)格方面獲得競(jìng)爭(zhēng)利器，建議實(shí)行此策略為在150套房源范圍內(nèi)使用，完成年內(nèi)150套目標(biāo)即可。后續(xù)產(chǎn)品推售可適度考慮提價(jià)。以便緩解年內(nèi)回款壓力。

詳細(xì)價(jià)格表現(xiàn)：

周邊項(xiàng)目參考價(jià)格

以在售項(xiàng)目文昌新卷和建業(yè)聯(lián)盟新城為樣本，考察項(xiàng)目參考價(jià)格：

?文昌新卷樣本：文昌新城項(xiàng)目整體占地1200畝，由南北12塊地塊組成，規(guī)

劃建設(shè)面積203495.79㎡，項(xiàng)目規(guī)劃由10個(gè)小區(qū)構(gòu)成，自西向東，形成“幸?；ㄩ_”“北岸春天”“金色東方”三大建筑群。文昌新卷售房源及目前動(dòng)態(tài)：7#

（26層）8#（26層）15#（18層）16#（18層）剩余房源約100套，

價(jià)格：最低價(jià)3200，均價(jià)3560，三期金色東方，目前正排號(hào)中，交10000抵20000，日增60元。11月底開盤，不按挨次，先到先選。將推2棟18層高層，共計(jì)216套房源，現(xiàn)已排號(hào)月90多，10000抵20000，日增100元。?建業(yè)聯(lián)盟新城樣本：建業(yè)聯(lián)盟新城2棟樓26層共計(jì)156套一梯三戶獨(dú)單元

已售120套余36套。

價(jià)格：5層以下3500多；10層、11層3900多；18層4086；25層4286；一次性優(yōu)待7%按揭優(yōu)待4%

優(yōu)待后均價(jià)3300左右；開盤優(yōu)待1千抵1萬(wàn)1

本項(xiàng)目自身狀況表述

由于項(xiàng)目早在2022年就在周口駐足，一二期樹立了肯定的口碑，在當(dāng)?shù)赜锌隙ǖ钠放朴绊懥?，因此，此次開盤應(yīng)綜合考慮項(xiàng)目自身狀況，慎重選擇價(jià)格策略、推貨策略，以便能有效攔截客戶，提升項(xiàng)目認(rèn)籌客戶數(shù)量，為項(xiàng)目順當(dāng)開盤打下基礎(chǔ)。

一般客戶的刻板印象是70年產(chǎn)權(quán)。項(xiàng)目三棟高層產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)50年，在客戶心中會(huì)產(chǎn)生肯定的抗性。

目前，項(xiàng)目日均到訪量為：3組；排卡：49，距離開盤目標(biāo)150套差距巨大，急需通過有沖擊力的價(jià)格策略或者優(yōu)待策略吸引客戶到訪排卡、攔截其他項(xiàng)目客戶，確保開盤順當(dāng)進(jìn)行。

本項(xiàng)目?jī)r(jià)格表現(xiàn)

綜合周口樓市狀況及項(xiàng)目自身狀況，建議此次開盤采納“低開高走”的價(jià)格策略，采納低價(jià)入市，建議價(jià)格定在：2900-3200元/㎡之間，以此為底價(jià)，在后期可依據(jù)相應(yīng)的優(yōu)待政策予以合算、累加。

價(jià)格表現(xiàn)支持依據(jù)

首先：低開高走的價(jià)格策略能有效的攔截一部分客戶，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)搶占先機(jī)、震懾對(duì)手；

其次：低價(jià)表現(xiàn)能給客戶肯定的信念，為后期漲價(jià)賣下伏筆，使客戶信任本項(xiàng)目是不斷升值的，同時(shí)也給客戶肯定的壓力感——假如現(xiàn)在不選房子，以后就很難選到如此低價(jià)位的房子了；

在嚴(yán)峻的形勢(shì)下，需用有力的策略在市場(chǎng)上搶占高地，有效獵取客戶！

策略支持：

為協(xié)作此策略，在用低價(jià)攔截客戶的同時(shí)，著重強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的品質(zhì)，強(qiáng)調(diào)：“我們的價(jià)值在于客戶利益的最大化”用超高性價(jià)比打動(dòng)客戶；

在客戶的攔截阻擋上，強(qiáng)調(diào)落地執(zhí)行、深化推動(dòng)；

?銷售說辭：調(diào)整銷售說辭，以項(xiàng)目三期首次開盤為噱頭，強(qiáng)調(diào)性價(jià)比，強(qiáng)調(diào)

項(xiàng)目低價(jià)入市后的巨大升值空間，造成客戶沖動(dòng)購(gòu)買，逼定排卡！

?渠道鋪開：各渠道廣泛鋪開，通過各種方式向市場(chǎng)傳遞本項(xiàng)目的低價(jià)表現(xiàn)，

以有效沖擊客戶，形成對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤的有效攔截！有效以此低價(jià)策略活動(dòng)形成客戶熱捧！

?房源選擇上：建議以臨街三棟為突破口。有效以此低價(jià)策略活動(dòng)客戶熱捧！?在下階段的深化執(zhí)行上，要快速起勢(shì)，快速火爆，集中解籌。以低價(jià)位策略

為主打，快速搶占市場(chǎng)，搶奪客戶，為項(xiàng)目制造勢(shì)不行擋的熱銷聲勢(shì)，同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手拉開差距。

如以上種種策略在深化執(zhí)行，落地到位的狀況下仍未取得成功戰(zhàn)果，則需考慮認(rèn)籌預(yù)案加大認(rèn)籌優(yōu)待、進(jìn)一步刺激消費(fèi)者，促成銷售！

依據(jù)目前市場(chǎng)形勢(shì)，依據(jù)現(xiàn)階段競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)拼殺已白刃相接。誰(shuí)能盡可能多的搶奪客戶，誰(shuí)能更有效的實(shí)現(xiàn)銷售，誰(shuí)才能挺到最終！雖然很困難