物業(yè)管理前期介入崗位職責(zé)

物業(yè)管理前期介入崗位職責(zé)第1篇：物業(yè)管理前期介入物業(yè)管理前期介入總體來說，物業(yè)管理的前期介入工作分為以下幾個時段和內(nèi)容：●施工期物業(yè)管理●設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理●竣工驗收及物業(yè)接管驗收期間物業(yè)管理●前期物業(yè)管理人員安排與工作進度一、施工期物業(yè)管理工作1.熟悉施工現(xiàn)場和各類施工圖紙。2.跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并作詳細記錄。3.了解設(shè)計和施工狀況，各公共部分水電開關(guān)、裝飾裝修材料的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等。4.對可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題同開發(fā)商協(xié)商，進行改進。5.對影響小區(qū)（大廈）功能、危及設(shè)備和業(yè)主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問題及時同開發(fā)商洽談解決，一時無法解決的，列出整改報告提交開發(fā)商備案處理。二、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理1.工程部門對設(shè)備的選型、安裝提出建議，對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進行檢查。2.工程部門參加機電設(shè)備的檢測檢查，建立調(diào)試檔案3.從物業(yè)管理的角度對可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，及時通報開發(fā)商。4.參與設(shè)備調(diào)試，對小區(qū)（大廈）的供配電、電梯、空調(diào)（包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）等項目的調(diào)試，對設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境和操作要領(lǐng)進行詳細記錄；編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項操作指導(dǎo)書。三、小區(qū)（大廈）竣工驗收及接管驗收期物業(yè)管理1.小區(qū)（大廈）竣工驗收2.物業(yè)企業(yè)接管驗收物業(yè)按業(yè)主進駐使用的要求進行全面檢查，物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收、資料交接、其他交接與接管驗收注意事項等四個方面3.現(xiàn)場驗收（1）土建工程：■屋面排水坡度■伸縮縫、地面有無滲水■地下室墻面有無滲水■地面有無空鼓及滲水■進出口坡道防滑■消防門、通道、樓梯等（2）裝飾工程■各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾■門和門框及附件■護欄及扶手■燈具及其他小電器設(shè)施■外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻■公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾■各種標識及區(qū)域圖示■公共洗手間、會議室、垃圾轉(zhuǎn)運站、各設(shè)備及管理用房、信報箱等（3）供配電系統(tǒng)■正常供電設(shè)備■應(yīng)急供配電設(shè)備■油箱及油庫■各配電房的防鼠■各強電檢查井內(nèi)管線及電箱■避雷裝置■公共照明■用電器具等（4）給排水系統(tǒng)■各供水、消防水泵及電機等■各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等■檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等■化糞池及室外排污、雨水井■消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等■人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等（5）電梯系統(tǒng)■各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等（6）空調(diào)系統(tǒng)■空調(diào)制冷機組、各盤管機、各風(fēng)管及風(fēng)口■空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機等（包括暖風(fēng)系統(tǒng)）■各檢修口、通風(fēng)及防排煙風(fēng)機、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等。（7）弱電系統(tǒng)■消防報警系統(tǒng)（消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫?zé)煾?、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門等）■弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等4、資料交接（1）產(chǎn)權(quán)資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報告等。（2）技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預(yù)決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水、電、空調(diào)、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。（3）驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。5、其他交接（1）設(shè)施設(shè)備的備用備件、施工剩余材料備品等。（2）具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。（3）公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報箱鑰匙等。6、接管驗收注意事項（1）在接管驗收前，管理處將主動與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗收的問題（包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等），同時要盡量統(tǒng)一驗收標準，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。（2）接管驗收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還清點物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其他要求的參數(shù)。驗收報告須經(jīng)交接雙方認可簽字后才能生效。（3）針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題，若屬于必須改正的，書面報請施工管理方敦促施工單位返修；一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請開發(fā)商認可；屬于無法返修的項目，報告開發(fā)商記錄備案。7、設(shè)施設(shè)備試運行為保證小區(qū)（大廈）啟用設(shè)備即能正常運行，必須在設(shè)施設(shè)備驗收完成后有一個設(shè)備試運行階段，在這個期間，管理處的工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。一、其他前期準備工作1、室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入根據(jù)小區(qū)（大廈）室外綠化、停車場、道路標識系統(tǒng)及園林小品的配套計劃，管理處將結(jié)合日后物業(yè)管理運作的需求和實際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。2、清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入在小區(qū)（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負責(zé)進行全面清潔工作，管理處應(yīng)該予以全面配合。在此項工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。3、消防及安全管理前期介入小區(qū)（大廈）的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進行嚴格巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產(chǎn)的安全。4、外部公共關(guān)系建立為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處經(jīng)理將在小區(qū)（大廈）全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當局的批準。5、業(yè)主全面進駐準備小區(qū)（大廈）業(yè)主全面進駐之前，管理處將主動與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)，確定包括遷入日期、時間、搬運物資數(shù)量、停車地點、搬運路線、搬運時間、電梯使用等，并共同制定搬遷計劃及注意事項。在遷入過程中，管理處將再次確認安排事項，派有關(guān)人員在現(xiàn)場迎接、指引路線，同時監(jiān)督搬運工人遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對其他業(yè)主的影響。二、前期物業(yè)管理人員安排計劃與工作進度1、人員安排計劃根據(jù)前期管理工作計劃及施工進度，管理處的員工將按計劃逐步招調(diào)到位。（1）施工期人員安排及職責(zé)①成立前期物業(yè)管理小組，組長1人，由公司總經(jīng)理擔(dān)任；組員4人，負責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，進一步的調(diào)查摸底，制定出具體的小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理前期介入方案》。②派長駐小區(qū)（大廈）施工現(xiàn)場管理人員3人，在中標15天后進入現(xiàn)場，負責(zé)與施工管理方保持密切的聯(lián)系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現(xiàn)場的物業(yè)管理前期工作。（2）設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)成立以工程部經(jīng)理為組長，由配電、給排水、空調(diào)、自動化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場，參與設(shè)備調(diào)試期觀摩，接受設(shè)備提供方的培訓(xùn)負責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導(dǎo)書等。①接管驗收前3個月，物業(yè)管理公司派往小區(qū)（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負責(zé)大廈物業(yè)管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。②此階段物業(yè)管理公司將適時派出由總經(jīng)理帶隊的專業(yè)人員7人參與接管驗收，擬定小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理接管驗收方案》，協(xié)助管理處開展工作。③接管驗收前1個月，管理處全部人員到位。2、工作進度根據(jù)小區(qū)（大廈）實際情況和待業(yè)慣例，建議在定標后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》，中標15天后開展前期管理?！镄^(qū)（大廈）前期介入工作進度表月份5月底項目簽定《物業(yè)管理委托合同》施工管理方的初次會晤熟悉施工情況、隱蔽工程記6-9月初10月底11月底12月錄，制訂《物業(yè)管理前期介入方案》參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試盆藝擺放崗?fù)?、道閘與標識系統(tǒng)方案竣工驗收物業(yè)接管現(xiàn)場驗收（包括備品備件）物業(yè)各種資料交接返修、復(fù)驗及試運行清潔開荒公眾文件送審并發(fā)布準備迎接全面進駐物資裝備的準備外部公共關(guān)系的建立全面進駐并開始正式運行注：籌備期具體工作時間視施工進度調(diào)整第2篇：物業(yè)管理前期介入淺談物業(yè)管理的前期介入（發(fā)表于《中國住宅設(shè)施》、《首都房地產(chǎn)》）眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)的市場機制一般由生產(chǎn)、流通、消費三個基本環(huán)節(jié)組成，而物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的主要活動。因此，人們習(xí)慣地將物業(yè)管理稱為房地產(chǎn)開發(fā)的后期工作。既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。更有甚者，開發(fā)商在前期工作中根本未顧及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因前期工作的失誤，往往導(dǎo)致后期糾紛的產(chǎn)生，不但給物業(yè)管理帶來極大不便，處置稍有不當，還會損傷開發(fā)商的信譽和利益。實際上，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一道關(guān)口，在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中起著重要的作用。隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟，消費者不僅關(guān)注開發(fā)商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價格，還越來越重視入住后的物業(yè)管理。筆者在房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)工作多年，深切地認識到，物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，已成為市場的必然。一、物業(yè)前期介入的必要性打開報章、瀏覽網(wǎng)頁,糾紛、糾紛、還是糾紛……糾紛，已成為房地產(chǎn)市場見怪不怪的一道特殊風(fēng)景。我們的客戶怎么了？我們的開發(fā)商怎么了？我們的物業(yè)公司怎么了？“不識廬山真面目，只緣身在此山中”，面對接二連三的糾紛，當事者往往是一頭霧水。這時，通過第三只眼睛來看問題，常常會透過表象而現(xiàn)其本質(zhì)。第三只眼睛看問題，就是站在不同的角度對事物進行冷靜的觀察和辨析。在討論物業(yè)前期介入問題之前，我們先請看下面的三個案例：案例一：在北方地區(qū)的磚混結(jié)構(gòu)多層住宅中，經(jīng)常會出現(xiàn)因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。裂縫的出現(xiàn)，常常令業(yè)主深感疑慮和擔(dān)心，進而引發(fā)一系列復(fù)雜的糾紛。在甲小區(qū)處理類似問題的過程中，物業(yè)人員曾走訪過一些專門處理工程裂縫的資深專家，并從中學(xué)到了如何預(yù)防裂縫的寶貴經(jīng)驗。在甲小區(qū)二期工程的前期設(shè)計時，就此類問題，物業(yè)人員曾主動向開發(fā)商提出了具體的預(yù)防性建議?？上У氖?，該開發(fā)商習(xí)慣地認為物業(yè)人員不是專業(yè)的工程技術(shù)人員，在工程專業(yè)問題上不如設(shè)計師，對物業(yè)的意見重視不足，而是采取了設(shè)計師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。結(jié)果工程完工還不到一年時間，頂層溫差裂縫就普遍出現(xiàn)，成為開發(fā)商和物業(yè)公司不得不面對的頭疼問題。案例二：在乙小區(qū)的施工中，銷售人員及物業(yè)人員無意中發(fā)現(xiàn)各戶衛(wèi)生間內(nèi)沒有暖氣，于是趕緊找開發(fā)商交涉。而開發(fā)商過分依賴工程技術(shù)人員，堅持認為通過熱工計算，衛(wèi)生間內(nèi)可以不安裝暖氣，對物業(yè)人員的合理化建議沒有采納。結(jié)果乙小區(qū)竣工三年以來，衛(wèi)生間沒有暖氣始終是業(yè)主投訴的熱點之一，甚至個別業(yè)主因此拒繳供暖費，給小區(qū)物業(yè)管理及開發(fā)商的形象造成了一定的影響。案例三：丙小區(qū)竣工后，在進行物業(yè)接管驗收時，物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的圍墻低矮，不利于安全防范，于是提出了加高圍墻的要求。開發(fā)商錯誤地認為物業(yè)人員小題大做，沒有立即采取整改措施。但時間不長，就發(fā)生了竊賊翻墻而入的事件，小區(qū)居民意見很大，紛紛抗議，開發(fā)商這才“亡羊補牢”。上述三個案例，已從前期規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、后期接管驗收三個不同的階段，印證了物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動的必要性。物業(yè)管理專業(yè)人士介入房地產(chǎn)開發(fā)活動的時間越早，就越有可能更多地規(guī)避一些不應(yīng)發(fā)生的失誤，最大可能的減少后期不必要的糾紛。無庸否認，在眾多的房地產(chǎn)糾紛中，的確有個別物業(yè)服務(wù)不到位的，也有個別業(yè)主行為過激無理取鬧的，但更多的糾紛是因規(guī)劃的不合理、設(shè)計的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問題所致。開發(fā)商聘請的設(shè)計單位、施工隊伍也許是十分優(yōu)秀的，設(shè)計師、工程師也許是十分盡職的，但再優(yōu)秀的技術(shù)人員也有他一定的局限性。稍有經(jīng)濟學(xué)常識的人都知道，在市場經(jīng)濟中，需求決定市場，市場決定一切。而所謂需求，是客戶內(nèi)心對所需商品和服務(wù)一種心理上的訴求，不經(jīng)常地、深入地和客戶接觸，任何人也很難真正地了解其心理。物業(yè)管理人員每天面對的廣大的購房客戶，處理的是客戶形形色色的投訴和方方面面的問題，最了解客戶想什么？需要什么？也最了解客戶的家中經(jīng)常出現(xiàn)那些使用功能和質(zhì)量方面的問題？物業(yè)管理如能早期介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，可在前期工作中充分吸收客戶的意見，彌補技術(shù)人員的局限和不足，有效地避免常見錯誤的重演，使開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)更符合市場的需求。概言之，物業(yè)早期介入，具有如下作用：有利于優(yōu)化設(shè)計，完善規(guī)劃設(shè)計細節(jié)；有利于提高工程質(zhì)量；有利于保證物業(yè)的使用功能；加強對物業(yè)的全面了解，便于后期管理服務(wù)。二、物業(yè)管理前期介入的時機與階段既然物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動的前期介入十分必要，那么，物業(yè)管理究竟在什么時機或說在房地產(chǎn)開發(fā)的哪個階段介入最為適當呢？因物業(yè)管理在我國起步較晚，而最早又是房地產(chǎn)的附屬產(chǎn)業(yè)，所以，物業(yè)管理的介入時機也有一個逐步發(fā)展、逐步提前的過程。最開始的模式，物業(yè)管理往往是在業(yè)主入住前才匆匆介入。開發(fā)商完成征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、竣工驗收、銷售出租等一系列前期工作后，在業(yè)主辦理入住手續(xù)之前，才將建成的物業(yè)移交物業(yè)公司。此時，木已成舟，物業(yè)介入后即便發(fā)現(xiàn)不如人意的地方，也為時已晚，不可能再做大的改動，只能維持現(xiàn)狀。在此境況下，物業(yè)管理的主要工作之一往往是為開發(fā)商處理遺留問題。、隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與成熟，人們對物業(yè)管理工作日趨重視，物業(yè)管理的介入階段逐步前移至房地產(chǎn)銷售階段。政府有關(guān)規(guī)章（京國土房管物[2003]1060號文件）也明文規(guī)定：“建設(shè)單位銷售物業(yè)時，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、服務(wù)費用和收費方式作為房屋買賣合同的內(nèi)容。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容?！蔽飿I(yè)管理此時介入，可對銷售人員進行一些必要的物業(yè)服務(wù)專業(yè)知識培訓(xùn)和指導(dǎo)，避免在銷售中經(jīng)常出現(xiàn)的亂承諾、虛假承諾現(xiàn)象，減少業(yè)主入住后的糾紛。但在房地產(chǎn)銷售階段，工程施工也往往進行到了一定程度，一些前期的隱患已然無法避免。在工程建筑施工階段，有些開發(fā)商的習(xí)慣作法是聘請一家較好的監(jiān)理公司，再派駐幾個好的工程技術(shù)人員即可，往往認為物業(yè)管理人員不是專業(yè)的施工技術(shù)人員，對物業(yè)管理在施工階段介入認識不足。其實，施工技術(shù)人員更多關(guān)注的是照圖施工，而一個項目在竣工交付使用后的幾十年甚至上百年的漫長過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來直接面對有可能出現(xiàn)的各種問題。物業(yè)管理人員在長期的工作實踐中，對各種質(zhì)量問題有著更直觀、更深刻的了解，他們更關(guān)注使用功能方面的問題，而絕非僅僅是表面的垂直平整度。物業(yè)管理在工程建筑施工階段介入，無疑為開發(fā)商的質(zhì)量控制增加了一份力量，使工程質(zhì)量多了一份保障，可最大程度地防止一些質(zhì)量通病的出現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，越來越多有遠見的開發(fā)商已不再止步于請物業(yè)管理人員介入施工管理，而是將物業(yè)管理的介入時機提前至了前期規(guī)劃設(shè)計階段。規(guī)劃設(shè)計是一個項目的靈魂和前提，對項目建成后是否完整、舒適、宜居、合理有著先天性的制約作用。一般的設(shè)計人員往往習(xí)慣于從技術(shù)角度考慮問題，而對以后的管理和使用問題卻很難完全預(yù)料和估計。物業(yè)管理專業(yè)人員此時介入，可從業(yè)主、使用人和管理者的角度，針對日常使用管理中容易發(fā)生的實際問題，提出合理化建議，完善設(shè)計細節(jié)，進一步優(yōu)化設(shè)計方案，從源頭上減少項目的“先天性疾病”。近年來，又有專家提出了“超前介入”的說法。所謂超前介入，源自于超前意識。一些優(yōu)秀的開發(fā)商為提高自己產(chǎn)品的競爭力，從高起點起步，充分考慮人們對居住環(huán)境和房屋產(chǎn)品的不斷變化的更高需求，在房地產(chǎn)項目的可行性研究和策劃階段，就預(yù)先考慮到以后的物業(yè)管理問題，請物業(yè)管理專業(yè)人士對項目論證發(fā)表意見，提出建議。物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，已成為業(yè)內(nèi)的共識，而且介入時機越早越好。介入越早，就越能提高產(chǎn)品的品質(zhì)；介入越早，越能贏得市場。三、物業(yè)管理前期介入應(yīng)注意的問題物業(yè)管理前期介入，主要是發(fā)揮物業(yè)管理專業(yè)人員的經(jīng)驗和特長，彌補房地產(chǎn)開發(fā)前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物業(yè)管理活動。想做好物業(yè)管理的前期介入工作，就應(yīng)注意以下幾個問題：（一）加強業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和積累，不斷提高物業(yè)管理人員的自身素質(zhì)。物業(yè)管理工作，涉及規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、法律等不同領(lǐng)域的專業(yè)知識。在日常工作中，必須加強自身的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷用知識來充實自己。工作中遇到疑難問題，應(yīng)當及時向有關(guān)專家請教。對平時常見的質(zhì)量、使用功能問題，要分析其產(chǎn)生的原因、預(yù)防和處理的方法。只有做到“打鐵先須自身硬”，才能在前期介入的過程中發(fā)揮應(yīng)有的作用。（二）了解業(yè)主的呼聲，虛心向業(yè)主學(xué)習(xí)。我們直接的服務(wù)對象就是廣大的業(yè)主，沒有人比我們更具深入接觸業(yè)主的先天優(yōu)勢。業(yè)主可以不懂建筑學(xué)，但他們做為房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終使用者，往往比專家更深知產(chǎn)品的優(yōu)缺點，更了解產(chǎn)品應(yīng)該改進的方向。業(yè)主是最好的老師，只有不斷深入地聽取業(yè)主的意見和呼聲，并將其條理化、系統(tǒng)化，在前期介入的過程中，才能真正站在業(yè)主的角度用第三只眼睛來觀察問題、分析問題、解決問題。（三）調(diào)整好自己的心態(tài)，擺正自己的位置。物業(yè)前期介入，只是在房地產(chǎn)開發(fā)活動的前期進行參與，應(yīng)該說是一種參謀的角色。在實際工作中，要想當好參謀，首先要協(xié)調(diào)好同各個部門的工作關(guān)系，不要越俎代庖，更不能搞越權(quán)指揮。但搞好關(guān)系，不是不談問題。對前期發(fā)現(xiàn)的有可能影響后期使用、管理的問題，應(yīng)及時找有關(guān)人員交涉，要據(jù)理力陳，切實發(fā)揮物業(yè)前期介入的作用。（四）抓住重點，保證使用功能。物業(yè)管理前期介入，重點要確保開發(fā)產(chǎn)品的使用功能和質(zhì)量。物業(yè)管理人員應(yīng)根據(jù)以往的經(jīng)驗和日后使用、管理的需要，對諸如配套設(shè)施的完善、水電氣暖的供應(yīng)、安防系統(tǒng)的布局、質(zhì)量通病的預(yù)防等，有針對性的提出意見和建議。（五）加強對項目的全面了解，為后期接管做好準備。在物業(yè)管理前期介入的過程中，物業(yè)管理人員應(yīng)盡可能全面地收集相關(guān)資料，如圖紙發(fā)生變更、增減，特別是管線的節(jié)點、走向與圖紙標注不一致時，更應(yīng)做好詳細的記錄。如能對項目的土建、水電、供暖等各種情況了如指掌，就會給后期的物業(yè)管理工作帶來便利，既能提高物業(yè)管理企業(yè)的工作效率和工作質(zhì)量，也能提高業(yè)主的滿意度。物業(yè)管理的前期介入，是市場的選擇，更是新觀念對舊觀念的撞擊。所謂以人為本，關(guān)鍵是以產(chǎn)品的使用者（業(yè)主）為中心。通過物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動中的前期介入，必將使房地產(chǎn)開發(fā)行為日趨規(guī)范，使房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品日益符合廣大業(yè)主的需求。第3篇：前期介入崗位職責(zé)物業(yè)管理公司前期介入的工作崗位職責(zé)項目的論證階段，就該物業(yè)的市場定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運作模式發(fā)表意見建議。1．將就整個項目的配套設(shè)施建設(shè)進行審評并提出意見和建議，重點考慮配套設(shè)施的布局，既要方便于未來業(yè)主的使用又要防止對業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾。2．確定物業(yè)管理早期介入并明確與各方之間的溝通的渠道，制定分階段物業(yè)管理的目標和要求。堅持“兩會一單”制度，堅持參加開發(fā)商的項目專題會議和工程例會，從保障未來業(yè)戶的利益、有利于物業(yè)銷售和售后物業(yè)管理出發(fā)，從而提高工程質(zhì)量、降低工程成本，避免事后大量難以彌補的終生遺憾。3．對新建物業(yè)內(nèi)智能化系統(tǒng)的設(shè)計、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)、中心會所及休閑區(qū)域的布局等根據(jù)我們實際運作中積累的豐富經(jīng)驗論證設(shè)計方案并提供整改的書面意見。4．此階段根據(jù)前期物業(yè)管理總體策劃方案的思路，進行詳細物業(yè)管理方案的制訂和實施進度表的確定，包括人員的編制及招聘、培訓(xùn)計劃、費用測算等。建設(shè)階段的介入在建設(shè)階段，將跟蹤此階段的整個過程，召集或參與多次專題討論會。根據(jù)物業(yè)建設(shè)的進程逐步招聘相應(yīng)的部門管理人員并對招聘的物業(yè)管理人員進行培訓(xùn)，組織編寫各類文件和規(guī)章制度，建立對內(nèi)、外關(guān)系的工作程序和工作要求，起草業(yè)主公約、裝修守則和物業(yè)管理中涉及到的文件資料。并與物業(yè)建設(shè)單位一起，同供電公司、自來水公司、煤氣公司等相關(guān)執(zhí)能部門協(xié)調(diào)，從而確定今后相應(yīng)的管理方式和收費標準。銷售階段的介入1．在銷售前，將物業(yè)管理方案整理并全面完成，將許多涉及業(yè)主買房應(yīng)知的內(nèi)容，以書面文件的形式確定下來。2．銷售前對租售員進行系列的物業(yè)管理培訓(xùn)，使他們對物業(yè)管理的基本概念和基本知識有所了解，對**內(nèi)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解。3．在租售現(xiàn)場設(shè)立專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購房、租賃者的咨詢，通過這種咨詢和宣傳溝通能更好的幫助物業(yè)的租售，也能使未來業(yè)主對物業(yè)管理豎立信心，增強未來業(yè)主對物業(yè)保值增值的信心。4．為使業(yè)主或未來業(yè)主對物業(yè)管理有所了解，在租售時，讓已招聘到崗的部分物業(yè)管理人員上崗，如清潔人員、保安人員、綠化人員的規(guī)范化工作，更使得業(yè)主對物業(yè)管理的印象加深。（1）了解物業(yè)管理區(qū)內(nèi)房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施可能存在的問題及事故隱患率，制定相應(yīng)的完好率、維修及時率及驗收合格率指標；（2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的使用及管理規(guī)定；（3）公制定房屋及公共配套設(shè)施維護人員的管理條例、崗位職責(zé)及作業(yè)指導(dǎo)書；（4）的業(yè)主自行出租的房屋或公共配套設(shè)施，物業(yè)管理公司必須要求業(yè)主按照當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定完善相應(yīng)的手續(xù)，并制定對承租人的管理規(guī)定。2.審查承建單位提出的施工組織設(shè)計、施工技術(shù)方案和施工進度計劃，提出修改意見。3.審查承建單位提出的材料和設(shè)備清單及其所列的規(guī)格與質(zhì)量。4.督促、檢查承建單位嚴格執(zhí)行工程承包合同和工程技術(shù)標準。5.檢查工程使用的材料、構(gòu)件和設(shè)備的質(zhì)量。6.檢測工程質(zhì)量，驗收分部分項工程，處理質(zhì)量事故。7.控制工程進度，認定工程數(shù)量。8.檢查安全防范措施。9.整理合同文件和技術(shù)檔案資料。10.提出竣工驗收報告。11.在物業(yè)投入使用后的保修階段，負責(zé)檢查工程狀況，鑒定質(zhì)量問題責(zé)任，督促保修。．（一）、立項決策階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目立項以前進行市場調(diào)研和項目可行性研究評估時，聽取物業(yè)管理人員對該項目的市場定位，潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費水平，周邊物業(yè)管理概況及日后的物業(yè)管理內(nèi)容、管理標準及成本、利潤測算等方面的參考建議是有必要的。這樣做，可減少決策中的風(fēng)險性。（二）、規(guī)劃設(shè)計階段物業(yè)管理工作需要一定的地方和空間來開展，需要從管理的角度、從整體效益的角度來規(guī)劃。目前許多住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計時沒有考慮今后物業(yè)管理工作的開展，連一些基本公共設(shè)施都沒有規(guī)劃，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等小區(qū)建成以后，再考慮實行物業(yè)管理需要建立公共設(shè)施，已經(jīng)沒有地皮可建，對此業(yè)主意見很大。有的住宅小區(qū)，規(guī)劃時不配套，甚至連中國老百姓最主要的交通工具——自行車車棚都未予以考慮，住戶進住以后，自行車隨便亂放，既不美觀也不安全?？傊?，規(guī)劃設(shè)計階段，物業(yè)管理企業(yè)選派工程技術(shù)人員參加工程規(guī)劃設(shè)計的目的，是從有利于投資、綜合開發(fā)、合理布局，安全使用和投入使用后長期物業(yè)管理的角度進行參謀，提出建議。（三）、施工建設(shè)階段物業(yè)管理企業(yè)在施工階段的參與主要是確保工程施工質(zhì)量。物業(yè)管理企業(yè)不僅接管理新建的樓宇，更管理著使用年限較長的物業(yè)。這樣，它對樓宇使用過程中暴露出的各種質(zhì)量問題有所了解。諸如衛(wèi)生間、廚房等處的漏水問題及其成因；水電管線如何布置才有利于安全和便于管理；什么樣的墻會滲水；供暖管道哪些部分容易炙傷人等等。這些問題如有物業(yè)管理企業(yè)時常在現(xiàn)場指導(dǎo)和監(jiān)督，就會在施工中予以徹底解決而不遺留下來成為日后使用和管理中難以克服的障礙。一個項目在開發(fā)企業(yè)及施工單位交付使用后的幾十、上百年的使用過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來面對各種可能出現(xiàn)的問題。如果物業(yè)管理企業(yè)對該物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置、甚至所用建材的性能知之甚少或不了解，那么就很難管理好，或無法管理。所以，物業(yè)管理企業(yè)有必要選派相應(yīng)專業(yè)的人員參與施工質(zhì)量監(jiān)理，配合開發(fā)企業(yè)和施工部門共同確保工程施工質(zhì)量。物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理的要點包括：1．應(yīng)選派有關(guān)專業(yè)人員參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理；2．要盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料。同進熟悉各個部分，為日后管理作好充分的準備；3．按國家規(guī)定的技術(shù)標準，對工程設(shè)計與設(shè)計單位、施工單位、開發(fā)商一起認真進行技術(shù)交底和圖紙會審；4．工程施工中按國家現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標準及合同不斷進行檢查。（四）、竣工驗收階段竣工驗收是全面考核建設(shè)工作、檢查所建工程是否符合設(shè)計要求和工程質(zhì)量好壞的重要環(huán)節(jié)。所有房地產(chǎn)開發(fā)項目都要按照建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目（工程）竣工驗收辦法》進行竣工驗收。竣工驗收的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和城市建設(shè)行政部門，其性質(zhì)是政府行為，是物業(yè)進入市場的憑證。1．竣工驗收應(yīng)提交的資料在工程項目竣工驗收前，承建單位應(yīng)將有關(guān)技術(shù)資料系統(tǒng)整理，分類立卷，在竣工驗收時交開發(fā)單位歸檔保管，以適應(yīng)生產(chǎn)、維修的需要。竣工驗收時，所應(yīng)提交的資料主要有：竣工工程項目一覽表；設(shè)備清單；設(shè)備、材料證明；土建施工記錄；設(shè)備安裝調(diào)試記錄；圖紙會審記錄；設(shè)計變更通知和技術(shù)核定單；工程項目竣工圖；建（構(gòu)）筑物的使用注意事項；其它重要技術(shù)決定和文件。2．完善竣工驗收的必要措施（1）、反復(fù)驗收現(xiàn)在的驗收程序，一般是這樣的：首先是開發(fā)、承建單位介紹情況，然后由專家們分專業(yè)下現(xiàn)場驗收，之后重新聚集，分專業(yè)講評、打分、定級，由開發(fā)、承建單位表態(tài)，最后在驗收報告上會簽，并對需要整改的項目提出處理意見。我認為，講評時應(yīng)詳細地做好記錄，并搞一個驗收紀要；對于存在的問題，應(yīng)列出整改一覽表，并定出整改期限。期限結(jié)束后，應(yīng)對存在問題的再次檢查，直至完全整改完畢為止。否則，很有可能把工程質(zhì)量不合格或配套不完善的物業(yè)流入市場，給物業(yè)管理公司和業(yè)主（或使用人）帶來管理或使用上的諸多麻煩。（2）、意見及時在講評之前，驗收部門應(yīng)與物業(yè)管理公司合議一次，理由是物業(yè)管理公司通過較長時間的耳濡目染，或通過參加前期介入，對建設(shè)情況的內(nèi)幕和存在的問題還是比較了解的，他們的意見很有參考價值。（3）、驗收全面目前的驗收，對室內(nèi)的裝修、水電設(shè)施看得比較多，而對室外的公共部分看的比較少。例如管道的走向、各種管道井的位置是否與圖紙一致，化糞池和排污井的規(guī)格是否規(guī)范，水電表的廠家、型號是否為推薦產(chǎn)品，停車場、道路是否符合要求；避雷系統(tǒng)是否可靠，等等。而這些是物業(yè)管理公司最關(guān)心的。因此，應(yīng)引起重視，避免顧此失彼。（4）、科學(xué)驗收目前的驗收，一般是憑眼力和經(jīng)驗，應(yīng)增加一些測試儀器、儀表。（五）、接管驗收階段1．接管驗收接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)接管理開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位的物業(yè)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗收，是竣工驗收的再驗收。在完成接管驗收后，整體物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交物業(yè)管理企業(yè)。（1）、接管驗收的作用物業(yè)的接管驗收，是物業(yè)管理公司在接管物業(yè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)，物業(yè)的接管驗收，不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別注重對綜合功能的驗收。接管驗收的作用主要體現(xiàn)在：①．明確交接雙方責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。在市場經(jīng)濟條件下，交接雙方是兩個獨立的經(jīng)濟體，通過管驗收，簽署一系列文件，實現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的同時轉(zhuǎn)移，從而在法律上界定清楚雙方各自的義務(wù)和權(quán)利。②．確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主的利益：通過物業(yè)管理公司的接管驗收，能進一步促進開發(fā)企業(yè)或施工企業(yè)按標準設(shè)計和建設(shè)，減少日后管理中的麻煩和開支。③．為日后管理創(chuàng)造條件：通過接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到了要求，減少了管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量；另一方面，根據(jù)接管物業(yè)的有關(guān)文件資料，可以清楚摸清物業(yè)的性能和特點，預(yù)期管理中可能遇到的問題，計劃安排好各管理事項，發(fā)揮專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。④．提高物業(yè)的綜合效益，接管驗收可以提高物業(yè)的綜合效益。例如居住區(qū)的接管驗收，不是簡單的房屋驗收，而是居住區(qū)各組成部分的驗收。通過綜合驗收，使小區(qū)的建設(shè)注重綜合效益并使其得到不斷的提高。⑤．促進了建設(shè)項目及時投產(chǎn)，發(fā)揮投資效果，總結(jié)建設(shè)經(jīng)驗。接管驗收工作既是建設(shè)項目進行投產(chǎn)、發(fā)揮效益的前提，也是其正常運營的保證。同時，接管驗收實際上是一項清理總結(jié)的過程，既會發(fā)現(xiàn)建設(shè)過程中的問題，有利于及時糾正，也會獲得一些好的經(jīng)驗，為以后的建設(shè)提供借鑒。（2）、接管驗收的原則接管驗收是一個比較復(fù)雜的過程，不僅涉及到建筑工程技術(shù)，而且牽涉到許多法規(guī)，常常會出現(xiàn)一些實際結(jié)果與理論要求不一致之處。為了處理好接管驗收中的問題，把握好分寸，需要掌握如下基本原則：①．原則性與靈活性相結(jié)合。所謂原則性，就是實事求是，鐵面無私。物業(yè)管理公司應(yīng)把在驗收中查出的各種問題作非常詳細的記錄，該返工的就要責(zé)成承建單位返工，屬無法返工的問題就應(yīng)索賠。返工沒有達到要求，不予簽字，直至達到要求。所謂靈活性，就是在不違背原則的前提下，具體問題具體分析。②．細致入微與整體把握相結(jié)合。工程質(zhì)量總是對物業(yè)產(chǎn)生不良影響的時間是相當久遠的，給管理帶來的障礙是巨大的，所以，物業(yè)管理公司在進行工程驗收時必須細致入微，任何一點忽視都會給自己日后的管理帶來無限的困難，也將嚴重損害業(yè)主的利益。對住宅小區(qū)，因為與千家萬戶的日常生活緊密相關(guān)，所以，一個舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設(shè)和管理的重要目標。寫字樓則要重視能體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此裝飾、地段和一流的設(shè)施系統(tǒng)應(yīng)是接管驗收的重點。（4）、接管驗收的內(nèi)容①．接管驗收的準備工作新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時組建物業(yè)接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進行綜合的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。②．資料的接管驗收開發(fā)商委托物業(yè)管理時需要向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。相關(guān)資料包括物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗收資料、施工設(shè)計資料、機電設(shè)備資料、業(yè)主資料等。詳細內(nèi)容見文章后面的資料收集整理的內(nèi)容。③．硬件設(shè)施、設(shè)備的接管驗收a).樓宇主體硬件設(shè)施接管驗收的主要內(nèi)容有：主體結(jié)構(gòu)、樓地面、內(nèi)墻面、門窗、樓梯、水電設(shè)施和其它方面等是否符合標準。物業(yè)管理公司對主體結(jié)構(gòu)的驗收主要是檢查屋面是否積水、滲漏；樓面有無空鼓，是否露筋；內(nèi)墻面面層有無剝落、裂縫，有無污漬；門窗是否開啟自如，有無晃動和裂縫，位置是否準確，有無翹曲變形；電器插座、開關(guān)安裝是否牢固；驗收時如發(fā)現(xiàn)問題，記錄在案，并要求開發(fā)商整改，直至合格。b).公共配套設(shè)施接管驗收的主要內(nèi)容包括：天臺、避雷設(shè)施、路燈、綠化、道路、消防設(shè)施、垃圾中轉(zhuǎn)站、安保設(shè)施、停車場、信報箱等的驗收。c).機電設(shè)備的接管驗收應(yīng)檢查電梯、變配電設(shè)備、中央空調(diào)、發(fā)電機、消防監(jiān)控、保安監(jiān)控等設(shè)備的型號、數(shù)量與移交清單是否相符，配件是否齊全，工作狀態(tài)是否良好運轉(zhuǎn)等。④．接管驗收遺留問題的處理a).遺留問題的登記確認，交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認。b).對資料遺留問題，接管驗收小組應(yīng)當積極同開發(fā)商聯(lián)系補齊，必要時公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當協(xié)助進行。c).對物業(yè)硬件設(shè)備、設(shè)施遺留問題，一般問題接管驗收小組應(yīng)當要求開發(fā)商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應(yīng)當要求開發(fā)商在一個月內(nèi)解決。必要時公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當協(xié)助進行。d).對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當以備忘錄的形式將問題登記后交給開發(fā)商進行備忘。⑤.《接管驗收登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。（5）接管驗收應(yīng)注意的問題物業(yè)的接管驗收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)，管理公司要高度重視，嚴格把關(guān)，物別要注意以下事項：①．接管的物業(yè)雖然經(jīng)過竣工驗收為合格工程，但并不意味著接管驗收就沒有問題竣工驗收是從大方面把握質(zhì)量關(guān)，許多無關(guān)宏旨的小問題不在竣工驗收質(zhì)量的范圍內(nèi)。②．現(xiàn)實的接管驗收少有整個物業(yè)同時移交③．接管驗收一定要定明接管日期，以便劃清責(zé)任界線2．驗收資料的收集整理（1）、資料收集整理的程序物業(yè)接管驗收需移交資料的數(shù)量是非常之龐大，如果沒有遵循一定的程序，會使資料收集整理的工作變的茫然無頭緒。為了有效地做好資料的收集整理工作，物業(yè)管理公司一般按以下程序進行：①．制訂收集整理計劃。資料收集整理最關(guān)鍵的一步就是制訂一個好的計劃。②．深入現(xiàn)場，實地收集。物業(yè)接管驗收小組在與開發(fā)商移交資料前，要下到物業(yè)現(xiàn)場，按計劃收集統(tǒng)計需收集資料的數(shù)量、型號等情況，并記錄在案。③．資料的移交。接管驗收小組在與開發(fā)商進行資料移交時，應(yīng)把開發(fā)商移交的資料與自己實地收集到的資料進行對照，必需是相符才可以簽字接管。如果不相符，出現(xiàn)資料不全、不準確或不真實等問題，應(yīng)責(zé)返開發(fā)商，并要求開發(fā)商補全。④．資料的整理。資料移交接管完以后，應(yīng)對資料進行整理。整理時應(yīng)先搭建一個目錄框架，然后根據(jù)目錄內(nèi)容將資料分類整理，歸納到各個目錄下，并進行裝訂。⑤．資料的存檔。移交收集到的資料整后，應(yīng)將資料復(fù)印兩份，一份送往公司行政部存檔，另一份留存該小區(qū)管理處存檔，以便于今后的小區(qū)管理。（2）、資料收集整理的內(nèi)容在接管驗收時，開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理公司移交以下相關(guān)的資料：①．物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：包括項目開發(fā)批準報告；規(guī)劃許可證；投資許可證；土地使用合同；建筑施工許可證；用地紅線圖等。②．綜合竣工驗收資料：主要包括竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；建設(shè)工程竣工驗收證書；建設(shè)消防驗收合格證；公共配套設(shè)施綜合驗收合格書；電梯準用證等。③．施工設(shè)計資料：隱蔽工程驗收記錄；沉降觀測記錄；其他可能會影響管理的原始記錄等。④．機電設(shè)備資料：機電設(shè)備出廠合格證；使用說明書；設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。⑤．業(yè)主資料：已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等。總結(jié)物業(yè)管理是個系統(tǒng)工程，在國外已經(jīng)運作一個多世紀，有很多成功的經(jīng)驗，而我國房地產(chǎn)改革與發(fā)展才一二十個年頭。雖然經(jīng)歷了多年的反復(fù)實踐、探索，借鑒了國外和香港的經(jīng)驗，開創(chuàng)了一條適合中國國情的物業(yè)管理之路。物業(yè)管理的培養(yǎng)、完善和推廣