X社區(qū)棚戶區(qū)改造項目可行性報告

龍巖市新羅區(qū)區(qū)西城蘇溪社區(qū)棚戶區(qū)改造項目可行性研究報告-頁第十一章投資估算與資金籌措11.1投資估算11.1.1估算依據(jù)1、國家發(fā)展和改革委員會與建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)相關(guān)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》；2、福建省建筑工程（概）預(yù)算定額（2001）；3、福建省建筑安裝工程費用定額（2006）；4、土建工程依據(jù)當(dāng)?shù)氐墓こ虒嶋H，結(jié)合當(dāng)?shù)亟ú氖袌鰞r格，參考建筑工程預(yù)算測定。5、《建設(shè)部城市綠化定額標(biāo)準(zhǔn)2000》；6、相關(guān)項目單位提供的有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；7、根據(jù)本區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，物資的市場價,參考制定出本項規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，測算出各工程的投資。11.1.2投資估算投資估算表序號工程或費用名稱單位指標(biāo)單價（元）或費率（%）估算價（萬元）一工程費用19983一）建筑工程費156721土建㎡783601600125382裝修㎡783604003134二）安裝工程費43111室內(nèi)給排水工程10002弱電系統(tǒng)工程5003電氣照明工程10004綠化、停車場、活動場所等配套設(shè)施1811二工程建設(shè)其他費用19581前期工作咨詢費102建設(shè)單位管理管控費3003勘察費504設(shè)計費5005監(jiān)理費3008造價咨詢費2009稅費598三土地出讓金19939四總投資估算4188011.2資金籌措總投資：41880萬元。資金來源為業(yè)主自籌21880萬元，申請銀行貸款20000萬元。11.3融資合適的方案相關(guān)項目總投資為41880萬元。相關(guān)項目建設(shè)資金來源初步合適的方案為企業(yè)自有資金21880萬元，申請國內(nèi)商業(yè)銀行貸款20000萬元。相關(guān)項目相關(guān)計劃建設(shè)期五年，年度用款相關(guān)計劃為50%：40%：30%:20%：10%。相關(guān)項目建設(shè)資金籌措見表11～1。相關(guān)項目資金籌措表表11～1序號資金來源金額（萬元）占總投資百分比1企業(yè)自籌資金2188052.2%2商業(yè)銀行貸款2000047.8%合計41880100%本相關(guān)項目企業(yè)自有資金21880萬元，占相關(guān)項目總投資的52.2%，滿足國家發(fā)展與改革委員會關(guān)于各行業(yè)固定資產(chǎn)投資相關(guān)項目中其他相關(guān)項目的最低資本金比例為20%的要求。本工程存在銀行長期貸款20000萬元，一方面利息支付的數(shù)量較大，另一方面也存在一定的貸款本金償還的壓力。因此，借款償還期內(nèi)企業(yè)應(yīng)做好每年貸款利息支付與本金償還的相關(guān)計劃，確保貸款利息的到期足額支付和借款本金的及時償還，以免影響企業(yè)的資信。第十二章財務(wù)評價12.1評價依據(jù)及說明1.國家發(fā)改委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)相關(guān)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）；2.相關(guān)項目財務(wù)評價期限按貸款期限，計算期為10年，相關(guān)項目基準(zhǔn)收益率按銀行二年以上貸款利率6.55%上浮10%計算。12.2成本估算1、開發(fā)成本工程總投資41880萬元計為開發(fā)成本，包括規(guī)劃總用地面積內(nèi)的土建裝修成本和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本等。2、其他成本相關(guān)項目建設(shè)及建成后由政府統(tǒng)一安排土地出讓，因此運營期間不產(chǎn)生其他成本，建設(shè)期貸款產(chǎn)生的利息由資本金支付。3、償債分析（1）本相關(guān)項目擬向銀行申請貸款20000萬元，期限為10年，從建設(shè)期第1年開始計算，還款期10年。（2）還款資金平衡方式為政府采購。（3）還款方式為等額還本付息。年利率按央行中長期（五年以上）貸款利率6.55%上浮10%計。12.3投資收入據(jù)本相關(guān)項目的特殊性，按均價8500元/平方米進(jìn)行測算，投資收入為57807×0.85=49136萬元；車位按每個車位20萬元測算，470×20=9400萬元；商業(yè)店面按25000元/平方米進(jìn)行測算，2000×2.5=5000萬元；合計總收入63536萬元。投入少產(chǎn)出高，投資風(fēng)險較小。綜合結(jié)論綜合以上測算結(jié)果，該棚戶區(qū)改造（一期A地塊）總投入41880萬元。根據(jù)片區(qū)現(xiàn)行規(guī)劃，二類居住用地和商業(yè)用地約25.4畝，該相關(guān)項目的實施，將對龍巖市中心城市的整體環(huán)境起到積極的推動作用。第十三章社會穩(wěn)定風(fēng)險分析13.1編制依據(jù)1、中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳中辦發(fā)[2009]46號《中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)〈中央政法委員會、中央維護(hù)穩(wěn)定工作領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于深入推進(jìn)社會矛盾化解、社會管理管控創(chuàng)新、公正廉潔執(zhí)法的意見〉的通知》；2、國家發(fā)展和改革委員會發(fā)改投資[2012]2492號《國家發(fā)展改革委關(guān)于印發(fā)國家發(fā)展改革委重大固定資產(chǎn)投資相關(guān)項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估暫行辦法的通知》。3、國家發(fā)展和改革委員會辦公廳發(fā)改辦投資[2013]428號《國家發(fā)展和改革委員會辦公廳關(guān)于印發(fā)重大固定資產(chǎn)投資相關(guān)項目社會穩(wěn)定風(fēng)險分析篇章和評估報告編制大綱（試行）的通知》；4、中共福建省委辦公廳、省人民政府辦公廳閩委辦[2010]97號《中共福建省委辦公廳、省人民政府辦公廳印發(fā)<關(guān)于建立重大建設(shè)相關(guān)項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估機制的意見(試行)>的通知》。5、福建省發(fā)展和改革委員會閩發(fā)改投資[2013]826號《福建省發(fā)展改革委關(guān)于印發(fā)重大固定資產(chǎn)投資相關(guān)項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估暫行辦法的通知》。13.1.2社會影響分析本相關(guān)項目位于龍巖新羅區(qū)西城街道蘇溪社區(qū)，東至體育中心，南至蓮花山公園，西至九一南路，北至西安路。區(qū)內(nèi)現(xiàn)存在著大量歷史遺留的急需改造的危房舊屋。從片區(qū)的現(xiàn)狀建筑所做的調(diào)查分析可知：本相關(guān)項目所在地塊的現(xiàn)狀建筑中，建筑時間久遠(yuǎn)、質(zhì)量較差或一般的非鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑占有很大比重。磚結(jié)構(gòu)房、自行搭蓋的簡易棚屋和木結(jié)構(gòu)房屋和土結(jié)構(gòu)房屋占總建筑面積的比重也比較大，而且低層、多層建筑數(shù)量較大。并且這類建筑存在的突出問題一方面是用地環(huán)境及建筑質(zhì)量差、建筑密度高、配套設(shè)施不齊全，無法滿足人民群眾日益提高的物質(zhì)和精神需求；另一方面是無法滿足目前龍巖地區(qū)抗震設(shè)防的要求，存在著較大的地震安全隱患。若不對相關(guān)項目所在地塊內(nèi)的危舊房進(jìn)行適時的改造，對被拆遷單位和居民進(jìn)行妥善安置，不僅嚴(yán)重影響到整個城區(qū)的開發(fā)建設(shè)，影響城區(qū)的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，而且容易因片區(qū)內(nèi)居民惡劣的生活居住環(huán)境引發(fā)社會群體事件，妨礙社會和諧。不僅可以加快西城蘇溪社區(qū)棚戶區(qū)改造，提高居民生活質(zhì)量，提升整個城市的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，創(chuàng)建和諧社會。同時也有利于加快按規(guī)劃實現(xiàn)龍巖城區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)，有利于改善和提升中心城區(qū)整體品質(zhì)，提升居住環(huán)境和質(zhì)量，創(chuàng)建宜居、和諧社會。13.1.3互適性分析由以上的社會影響分析可知，本相關(guān)項目的建設(shè)對社會的影響是不大的。相反，本相關(guān)項目的建設(shè)順利的推進(jìn)中心城區(qū)相關(guān)項目規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)，改善和提升了蘇溪社區(qū)居民居住環(huán)境和質(zhì)量。因此，本相關(guān)項目的建設(shè)是合適的。13.1.4當(dāng)?shù)卣畬ο嚓P(guān)項目的態(tài)度當(dāng)?shù)馗骷壵畬ο嚓P(guān)項目的前期工作非常重視，多次召開相關(guān)部門協(xié)調(diào)會，提出一些很好的建議。13.1.5不同利益群體對相關(guān)項目的態(tài)度及參與程度相關(guān)項目的實施牽涉到不同群體的利益。但由于本相關(guān)項目的建設(shè)將解決龍巖城區(qū)征地后被征地村民生產(chǎn)安置及生活出路問題。因此，不同利益群體能從大局出發(fā)，對本相關(guān)項目的建設(shè)大力支持并積極參與。13.1.6各部門或組織對相關(guān)項目的態(tài)度及支持程度相關(guān)部門和組織經(jīng)過當(dāng)?shù)馗骷壵亩啻螀f(xié)調(diào)會，對相關(guān)項目的建設(shè)達(dá)成共識。因此對本相關(guān)項目的建設(shè)大力支持并積極參與。13.1.7移民安置合適的方案當(dāng)?shù)馗骷壵拖嚓P(guān)部門已對涉及的征地拆遷制定了合理可行的移民安置合適的方案，能夠保證本相關(guān)項目的順利實施。13.1.8相關(guān)項目所在地現(xiàn)有的技術(shù)、文化狀況龍巖市擁有充裕的高素質(zhì)的人力資源，能夠滿足該相關(guān)項目建設(shè)所需的建設(shè)人員和技術(shù)人員，能夠保證實現(xiàn)相關(guān)項目的既定目標(biāo)。13.1.9相關(guān)項目的可接受程度本相關(guān)項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估小組對相關(guān)項目周邊群眾和各利益相關(guān)者的態(tài)度和意見調(diào)查情況，匯總?cè)缦拢合嚓P(guān)項目周邊群眾和各利益相關(guān)者的態(tài)度和意見匯總表表13～SEQ表15-\*ARABIC1序號利益群體對相關(guān)項目的態(tài)度1政府部門政府對相關(guān)項目的建設(shè)表現(xiàn)出極大熱情，表示將積極配合建設(shè)單位做好建設(shè)工作，并提供人力、物力的保證。2公共事業(yè)單位、團(tuán)體1.認(rèn)為相關(guān)項目可推動周邊能源、交通、衛(wèi)生、教育、旅游等公共事業(yè)發(fā)展，提高資源的配置效率。2.支持相關(guān)項目建設(shè)，認(rèn)為需采取必要措施保證污染的治理。3企業(yè)對相關(guān)項目表示出極大的熱情，認(rèn)為其可帶來足夠的商機。4個體經(jīng)商者支持相關(guān)項目的建設(shè)，認(rèn)為相關(guān)項目建設(shè)能為其帶來商機。5周邊居民認(rèn)為相關(guān)項目建設(shè)能改善周邊投資環(huán)境，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升生活質(zhì)量，絕大多數(shù)的人員希望相關(guān)項目能早日建設(shè)運營，發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)效益。6被征地的農(nóng)民多數(shù)人員能從大局出發(fā)，積極配合相關(guān)項目建設(shè)。通過上述互適性分析以及針對群眾和各利益相關(guān)者的態(tài)度和意見所做的調(diào)查，社會對相關(guān)項目的適應(yīng)性和可接受程度見下表：社會對相關(guān)項目的適應(yīng)性和可接受程度分析表表13～SEQ表15-\*ARABIC2序號社會因素適應(yīng)程度可能出現(xiàn)的問題措施建議1不同利益群體較高無不良后果——2當(dāng)?shù)亟M織機構(gòu)較高無不良后果——3當(dāng)?shù)丶夹g(shù)文化條件較高無不良后果——13.2相關(guān)項目主要風(fēng)險因素識別13.2.1經(jīng)濟(jì)安全風(fēng)險本相關(guān)項目在產(chǎn)業(yè)技術(shù)安全（相關(guān)項目采用關(guān)鍵技術(shù)是否受制于人，是否擁有自主知識產(chǎn)權(quán)）、資源供應(yīng)安全（重要資源安全保障情況）、資本控制安全（中方資本控制能力）及產(chǎn)業(yè)成長安全（相關(guān)項目推動國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)成長、規(guī)避產(chǎn)業(yè)風(fēng)險情況）存在的各種風(fēng)險。13.2.2生態(tài)環(huán)境風(fēng)險主要包括以下幾方面：1、沿線植物資源的影響：工程建設(shè)將破壞施工范圍內(nèi)的綠化植被，但施工結(jié)束后將對其進(jìn)行恢復(fù)。2、沿線土地資源的影響：工程建設(shè)發(fā)生土地征用和房屋拆遷是否會改變工程沿線土地利用格局、加劇沿線地區(qū)土地資源的緊張程度。3、沿線城市景觀環(huán)境的影響：相關(guān)項目建設(shè)是否符合相關(guān)項目所在地總體規(guī)劃及城市綜合交通規(guī)劃的要求，建成后是否會對沿線城市景觀產(chǎn)生不良影響。4、相關(guān)項目施工期的環(huán)境影響：主要表現(xiàn)在施工期間相關(guān)項目施工對附近水體的影響以及相關(guān)項目施工中的棄渣、建筑垃圾對環(huán)境的影響。5、水土流失的影響：主要包括工程施工建設(shè)造成的水土流失危害、對相關(guān)項目周邊環(huán)境產(chǎn)生不良影響、損壞水土保持設(shè)施、揚塵影響空氣環(huán)境及市容等。13.2.3公共利益風(fēng)險相關(guān)項目因拆遷戶在移民過程中因喪失土地、失業(yè)、失去住所以及社區(qū)服務(wù)不健全所帶來的各種風(fēng)險和在征地、拆遷、再安置過程中因處理不當(dāng)以及拆遷戶違法或要求不合理、群眾訴求渠道、方式不當(dāng)所帶來的各種風(fēng)險。具體表現(xiàn)在以下幾個方面：1.征地拆遷的強制性：在我國，為了保證工程建設(shè)進(jìn)度的要求，土地征收往往是在對農(nóng)民進(jìn)行合理補償?shù)那疤嵯逻M(jìn)行，不以農(nóng)民自愿和同意為條件。這種強制性容易造成較大的負(fù)面影響。2.補償不足：由于我國目前的征地補償標(biāo)準(zhǔn)實行的不是市場價，所以很難趕上因城市化的演進(jìn)和城市的不斷擴(kuò)張而帶來的城市邊界土地不斷升值的步伐和農(nóng)民的不斷增加的要求和欲望，征地補償常常顯得不高。3.補償安置中的社會保障力度不夠：尊重和保護(hù)失地農(nóng)民的基本生活、基本醫(yī)療等生存性的需要，政府是責(zé)任主體，有關(guān)保險機構(gòu)是實施主體。社會保險如果沒有籌集到足夠的資金或者資金被挪用，被征地拆遷農(nóng)民的社會保障措施將會落空。另外，失業(yè)人口數(shù)量的增加，缺乏失業(yè)保險和就業(yè)培訓(xùn)，可能誘發(fā)社會不穩(wěn)定因素。4.征地拆遷帶來的破壞性：當(dāng)人們因耕種的土地被征用而被迫遷移時，其原有的生產(chǎn)系統(tǒng)將遭受破壞，大量有收益的上地和其它有收益的生產(chǎn)資料將會喪失，收入來源減少；教育和醫(yī)療保健等福利設(shè)施及服務(wù)短期內(nèi)將有可能惡化；社會關(guān)系網(wǎng)解體。這種破壞性將影響區(qū)域內(nèi)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、影響被拆遷人的生產(chǎn)生活水平的提高。5.補償不公平等其它原因：不同歷史年代之間、不同區(qū)域之間、不同征地性質(zhì)之間的不同補償標(biāo)準(zhǔn)和方式，有可能導(dǎo)致群眾相互對比甚至盲目攀比，造成誤解，產(chǎn)生不公平感。另外，政府征地程序不到位、粗暴施工、村集體使用和分配補償費不當(dāng)?shù)榷伎赡苷T發(fā)社會穩(wěn)定風(fēng)險。13.2.4資源利用開發(fā)風(fēng)險指相關(guān)項目建設(shè)中需要土地及原材料、燃料動力利用合理性及保障方面存在的風(fēng)險。1、工程風(fēng)險指由于工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件以及外部配套設(shè)施、施工與工期發(fā)生重大變化，導(dǎo)致工程量增加、投資增加而帶來的風(fēng)險。2、投融資風(fēng)險⑴工程合適的方案變動使工程量增加；⑵施工技術(shù)難度大、資金不能及時到位使工期延長；⑶各種費率、利率、匯率、通貨膨脹的提高；⑷征地及拆遷工程量增加和單價的提高。⑸資金難以按時足額到位。13.2.5運營管理管控風(fēng)險指相關(guān)項目在運營管理管控中所遇到的影響相關(guān)項目實施及運營的風(fēng)險。本相關(guān)項目不會產(chǎn)生民族矛盾、宗教問題。相關(guān)項目主要風(fēng)險來自建設(shè)用地征遷。工程的建設(shè)將使相關(guān)項目所在片區(qū)的部分居（農(nóng)）民失去住所，家庭經(jīng)濟(jì)來源受到影響。主要風(fēng)險因素及其風(fēng)險程度表表13～3序號風(fēng)險類型發(fā)生階段風(fēng)險因素風(fēng)險概率風(fēng)險程度持續(xù)時間1工程風(fēng)險準(zhǔn)備居（農(nóng)）民失地或住所較低較小長2社會互適性風(fēng)險——民族矛盾較低較小——13.3風(fēng)險防范及應(yīng)對措施為了從源頭上防范、化解相關(guān)項目實施可能引發(fā)的風(fēng)險，根據(jù)該相關(guān)項目的特點，針對主要的風(fēng)險因素，采用以下措施。建設(shè)用地征遷的風(fēng)險：建設(shè)單位應(yīng)對失去土地或住所的居（農(nóng)）民給予合理經(jīng)濟(jì)補償，保證居（農(nóng)）民的生活質(zhì)量不因相關(guān)項目的建設(shè)而降低。風(fēng)險防范和化解措施匯總表表13～4序號發(fā)生階段風(fēng)險因素可能導(dǎo)致的后果主要防范、化解措施1準(zhǔn)備居（農(nóng)）民失地或住所后果嚴(yán)重，抵制給予合理補償2——民族矛盾————13.4相關(guān)項目的風(fēng)險等級劃分本報告把風(fēng)險發(fā)生可能性的大小劃分為5個等級，可能性由小至大依次表述為：很小、較小、中等、較大、很大，并根據(jù)專家經(jīng)驗以及對征地拆遷相關(guān)利益群體的民意調(diào)研結(jié)果，界定各類風(fēng)險可能性的大小。首先根據(jù)專家經(jīng)驗和民意調(diào)研結(jié)果確定每類風(fēng)險因素的權(quán)重,取值范圍為[0,1]，取值越大表示某風(fēng)險在所有風(fēng)險中的重要性越大。其次確定風(fēng)險可能性的等級值，一般將風(fēng)險劃分為5個等級（很小、較小、中等、較大、很大），等級值按風(fēng)險可能性由小至大分別取值為0.2、0.4、0.6、0.8、1.0。然后將每類風(fēng)險因素的權(quán)重與等級值相乘，求出該類風(fēng)險因素的得分（即）,把各類風(fēng)險的得分加總求和即得到綜合風(fēng)險的分值，即。綜合風(fēng)險的分值越高，說明相關(guān)項目的風(fēng)險越大。一般而言，綜合風(fēng)險分值為0.2～0.4時，表示該相關(guān)項目風(fēng)險低，有引發(fā)個體矛盾沖突的可能；分值為0.41～0.7時，表示該相關(guān)項目風(fēng)險中等，有引發(fā)一般性群體事件的可能；分值為0.71～1.0時，表示該相關(guān)項目風(fēng)險高，有引發(fā)大規(guī)模群體性事件的可能。本相關(guān)項目綜合風(fēng)險值求取見下表：相關(guān)項目風(fēng)險綜合評價表表13～5風(fēng)險因素風(fēng)險權(quán)重（）風(fēng)險發(fā)生的可能性（）很小0.2較小0.4中等0.6較大0.8很大1.01.經(jīng)濟(jì)安全風(fēng)險0.10√0.022.生態(tài)環(huán)境風(fēng)險0.20√0.083.公共利益風(fēng)險0.25√0.154.資源開發(fā)利用風(fēng)險0.15√0.035.工程風(fēng)險0.10√0.046.投融資風(fēng)險0.10√0.027.運營管理管控風(fēng)險0.10√0.02綜合風(fēng)險=SUM(ABOVE)0.36從表13～5可看出，本相關(guān)項目建設(shè)可能引發(fā)不利于社會穩(wěn)定的綜合風(fēng)險值為0.36，風(fēng)險程度低，意味著相關(guān)項目實施過程中出現(xiàn)大規(guī)模群體性事件的可能不大，但不排除會發(fā)生個體矛盾沖突的可能。因此，相關(guān)項目業(yè)主單位在相關(guān)項目實施過程中應(yīng)做好并建立重大事項社會穩(wěn)定風(fēng)險分析評估機制，通過分析與評估，從源頭上預(yù)防、減少各種社會穩(wěn)定風(fēng)險發(fā)生的可能性。13.5社會穩(wěn)定風(fēng)險分析結(jié)論本相關(guān)項目的建設(shè)相關(guān)項目符合法律法規(guī)、黨和國家的方針政策、龍巖市城市總體規(guī)劃的要求；其建設(shè)符合科學(xué)發(fā)展觀要求，符合大多數(shù)群眾的根本利益，并得到大多數(shù)群眾的理解和支持；相關(guān)項目經(jīng)過科學(xué)的可行性研究論證，充分考慮各種相關(guān)制約因素，配套措施完善，建設(shè)時機成熟，實施后引發(fā)不利于社會穩(wěn)定的綜合風(fēng)險值風(fēng)險程度低；相關(guān)項目實施過程中出現(xiàn)一般性群體事件的可能不大，但不排除會發(fā)生個體矛盾沖突的可能。第十四