經(jīng)房集團-百儷景產(chǎn)品前期建議案

經(jīng)房集團群力項目產(chǎn)品建議案前言2010年是房地產(chǎn)宏觀政策頻發(fā)震蕩的一年，在首季經(jīng)濟數(shù)據(jù)公布后，中央政府便連續(xù)出臺了調(diào)控房地產(chǎn)系列政策，其力度歷史上任何一次房地產(chǎn)調(diào)控政策都更為嚴厲和具體。上半年哈爾濱房地產(chǎn)市場雖然沒出現(xiàn)一、二線城市價格下調(diào)的特征，但價格和成交量萎縮，導致上半年市場低靡。2010年10月又一輪新政策的出臺，毫不留情的“撲滅”了樓市復蘇的微弱“火苗”，再一次凸顯了政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控決心，貫徹執(zhí)行之快也體現(xiàn)了調(diào)控的力度。在此環(huán)境下，本項目的產(chǎn)品建議將成為項目前期工作的重中之重，在提出對本項目產(chǎn)品建議之前，我司將哈爾濱在售和2011年有可能分流本項目客戶的樓盤都一一列舉并分析。政策及全國大環(huán)境趨勢分析1三大主題凸顯樓市深調(diào)控

政治 主題

經(jīng)濟 主題

民生 主題當前中國社會面臨的三大主題“堅決”“兩難”2012年的“來來去去“宏觀調(diào)控基調(diào)發(fā)生轉(zhuǎn)變事件2：8月21日，江蘇常州。李克強副總理在一次會議上要求：繼續(xù)落實好國務院關于房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施，堅決抑制投機炒作行為。

事件3：9月17日，北京。李克強在“加快保障性安居工程建設工作 座談會”上強調(diào)，要堅持以人為本、執(zhí)政為民，著力推進保障性安居 工程，加快發(fā)展公共租賃住房，促進人民群眾安居樂業(yè)。

響應1：9月21日，住建部

響應2：9月28日日下午，財政部 發(fā)通知要求，各地9月底前必發(fā)布《通知》表示，將對當前公租 須實現(xiàn)保障房安居工程項目全房建設和運營中涉及到的土地使用 部開工，年末建成或基本建成稅等多項稅收給予政策上的優(yōu)惠。 的要達到60%以上。背景：樓市調(diào)控不明顯

.事件1：8月13日，北京。李克強在考察工作是強調(diào)：繼續(xù)貫徹國務院關于房地產(chǎn)市場調(diào)控的一系列措施，堅決抑制投機沙炒作等不合理需求。政府換屆背景下，李克強親自掛帥，凸顯調(diào)樓市的決心我國同比走勢3季度單季GDP同比增速達9.6%，1-3度GDP同比增速10.6%，處于穩(wěn)定區(qū)間。在今年地產(chǎn)宏觀調(diào)控及強制節(jié)能季減排的背景下，宏觀經(jīng)濟走勢趨穩(wěn)將堅定政府向轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的決心。06Q3.0.006Q107Q107Q308Q108Q309Q109Q310Q110Q3

.14.012.0i10.08.06.0過熱趨熱穩(wěn)定偏冷過冷13.511.49.48.07.0經(jīng)濟主題：經(jīng)濟趨穩(wěn)增強了政府宏觀調(diào)控的底氣10名義利率數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國人民銀行86

名義利率、CPI及實際利率同比走勢

4 2

06.106.506.907.107.507.908.108.508.909.109.509.910.110.510.9

-2 -4

-6

CPI實際利率⊙10月份CPI同比增長4.4%，通脹持續(xù)走高，達到25個月來的新高點?！雅c一年期存款利率相比，已經(jīng)連續(xù)9個月實際利率為負，且負利率水平不斷擴大。⊙負利率的常態(tài)化將導致銀行儲蓄搬家和存款活期化，帶來流動性泛濫。

通脹走高增加了宏觀經(jīng)濟未來風險4.15—7月底9.29以來8—9月<國務院常務會部署遏制部分城市房價過快上漲措施><國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知><關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善《關于規(guī)范商業(yè)個人住房貸款

中二套住房認定標準通知》

商品住房預售制度有關問題的通知>《關于做好住房保障規(guī)劃編制的通知》“京十二條“（包括限購令）”深十三條“”穗24條“《關于土地增值稅清算有關問題的通知》《關于加強土地增值稅征管工作的通知》4月20日4月30日5月5日5月17日5月22日5月26日6月3日6月5日6月21日取消7折利率《關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》《關于進一步貫徹落實國發(fā)（2010）10號文件的通知》9月29日15個城市的限購令調(diào)控密集期調(diào)控淡化期調(diào)控強化期”新國十條“出臺后，隨著時間推移，政策及相關細則不斷被市場消化，調(diào)控效果逐漸減弱。4月15日浙十八條力度再次加強政策引導市場，樓市調(diào)控主旋律從“新國十條”細則版向加強版轉(zhuǎn)變盛世聯(lián)合認為,抑通脹和調(diào)樓市成為當前中國社會經(jīng)濟兩個炙手可熱的主題。央行出人意料的啟用加息，說明通脹問題不再是經(jīng)濟隱患而是顯疾。對于樓市而言，調(diào)控已經(jīng)貫穿了整個10年，而加息同樣能夠控制資產(chǎn)價格上漲。此外，在十八大中央領導人換屆的背景下，未來新總理李克強，必將會在樓市這一民生領域不遺余力.一類限購城市；限購后，成交量應聲而跌，再次呈現(xiàn)了探底的格局；成交均價由于缺乏量的支撐，下滑趨勢隱現(xiàn).二類限購城市；限購后，成交量出現(xiàn)大幅度下跌，其中天津因限購范圍小，未出現(xiàn)趨勢性變動；成交均價有所分化三類非限購城市：調(diào)控加強后，成交量出現(xiàn)反復，目前總體趨向于走低；成本均價一直平穩(wěn)盛世聯(lián)合認為,7月底調(diào)控政策的利空被消化，以及8、9月份樓市的反彈態(tài)勢，成為調(diào)控加強版來襲的主因。從市場層面來看，新一輪調(diào)控已經(jīng)在市場中有所反應，其中全面限購的一類城市下跌態(tài)勢尤為明顯；二類城市因限購和未限購，出現(xiàn)了趨勢性分化；三類城市的觀望情緒濃厚。概而言之，樓市開始顯現(xiàn)新一輪的熊態(tài)。六個方面調(diào)控加強嚴格實行問責制房價過高,上漲過快,供應緊張的城市,要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)調(diào)整90平方米以下首套房首付款嚴格二套房貸停止三套房貸款管理消費性貸款首套房貸利率升至8.5折嚴肅處理違規(guī)商業(yè)銀行土地增值稅的清算以家庭為單位調(diào)整契稅稅征收標準房地稅改革試點嚴格住房用地供應管理嚴格住房建設年度計劃的管理保障性安居工程建設任務.規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為暫停違反違規(guī)企業(yè)其發(fā)行股票,公司債券和新購置土地問責限購信貸稅收供給監(jiān)管紅色部分為相對于“新國十條”的突出點

新一波政策是對“4.15”新政的強化與突破“9.27”新政“4.15”新政“9.29”新政·首付90平米以下的，二成首付·首套90平米以上的，三成首付·已貸款買房，再次貸款二套及以上的，四成首付，利率1.1倍·房貸月支出不得高于月首付的50%⊙首套住房貸款，三成首付貸款購買第二套的家庭，五成首付，利率1.1倍⊙第三套及以上住房貸款，暫停發(fā)放⊙選擇性限制發(fā)放異地購房貸款⊙加強消費性貸款的管理首套房貸利率8.5折（后期）⊙首套90平米以上的家庭，三成首付⊙貸款購買第二套的家庭，五成首付，利率1.1倍⊙貸款購買三套及以上，大幅提高首付比例貸款利率。部分城市可暫停發(fā)放⊙選擇性限制發(fā)放異地購房貸款

信貸抑需求：樓市調(diào)控的常規(guī)性武器，限制購房的必殺技《.4月16日4月22日4月23日5月27日6月8日6月11日8月5日8月21日9月17日9月27日政策頻出和中央領導為保障房建設保駕護航<關于做好城市和國有工礦棚戶區(qū)改造規(guī)劃編制工作的通知>《關于加強廉租住房管理有關問題的通知》《關于加快發(fā)展公共粗憑住房的指導意見》《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》《關于支持公共租憑住房建設和運營有關稅收優(yōu)惠政策的通知》⊙截至8月底，全國城鎮(zhèn)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造已開工410萬套，占計劃的70%；建成175萬套，占目標的30%。1-8月，全國保障性安居工程完成投資4700億元，占年度投資計劃的60%，其中中央財政692億元專項補助資金已經(jīng)全部下達?！?/p>

9月份，全國城鎮(zhèn)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造新增開工110萬套，累計開工率達90%?！蛾P于加強經(jīng)濟適用住房管理有關問題的通知》《關于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知》《關于做好住房保障規(guī)劃編制工作的通知》李克強在常州主持召開加快保障性安居工程建設工作座談會李克強在北京主持召開加快保障性安居工程建設工作座談會

能夠有效分流低收入人群及夾心層家庭的在商品住房市場的需求

通過對商品市場需求的區(qū)分，在不同時期調(diào)整有效需求的盤子的大小因打擊違法違規(guī)行為《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》《關于深入推進房地產(chǎn)開發(fā)領域違規(guī)變更規(guī)劃調(diào)整容積率問題專題治理工作情況的通報》打擊拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，對有違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地。監(jiān)管

問責影響預期

地方政府開發(fā)商行政促供給：規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為，嚴肅查處違法違規(guī)行為中央政府盛世聯(lián)合認為，中央9.29政策重申“調(diào)控決不放松”，邏輯依然是抑需求、促供給。從當前市場走勢及以往的調(diào)控效果判斷，短期內(nèi)，市場成交量同比增速上漲的勢頭不可持續(xù)，而成交均價同比增速放緩的趨勢將得到鞏固。限購及預售資金監(jiān)管范圍開發(fā)商資金來源負利率房產(chǎn)稅供需的釋放11年兩會流動性管理房地產(chǎn)市場的確定性邏輯房地產(chǎn)市場不確定性因素合理引導住房需求⊙加強土地、財稅（房地產(chǎn)稅）、金融政策調(diào)節(jié)⊙加快住房信息系統(tǒng)建設⊙完善符合國情的住房體制機制和政策體系2015促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展⊙加強市場監(jiān)管⊙規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序⊙抑制投機需求增加中低收入居民住房供給⊙強化各級政府職責⊙加大保障性安居工程建設力度⊙發(fā)票公共租賃住房長期影響因素1：2011年，十二五規(guī)劃的啟動年，房地產(chǎn)市場的定調(diào)將據(jù)頂未來發(fā)展方向。

“十二五”觃劃3000萬套保障房的投放長期影響因素2：保障房批量投放后期將逐步分流低收入人群及夾心層家庭的在商品住房市場的需求95908512011505.105.405.706.106.406.706.1005.1007.507.807.1108.208.508.809.270個大中城市商品住宅銷售價格指數(shù).

07.108.11

09.509.8

09.1110.210.510.8110105100《2005年政府工作報告》重點抑制房地產(chǎn)價格過快上漲；繼續(xù)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場《2006年政府工作報告》繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題；整頓規(guī)范房地產(chǎn)和建筑市場秩序《2007年政府工作報告》房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展《2008年政府工作報告》堅持加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和監(jiān)督，規(guī)范和維護市場秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)秩序穩(wěn)定健康發(fā)展；加強市場監(jiān)管，嚴格房地產(chǎn)企業(yè)市場準入和退出條件?！?009年政府工作報告》落實已出臺的房地產(chǎn)交易相關稅收優(yōu)惠；促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展；研究推進房地產(chǎn)稅制改革《2010年政府工作報告》促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要要堅決遇制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求

短期影響因素3：11年兩會的召開，左右房地產(chǎn)市場的調(diào)控走勢的重 要節(jié)點

100009000800007.207.1008.809.610.4數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國人民銀行

2500 2000150070001000 60005005000

4000

03000

10年1-10月，累計新增貸款已達6.89萬億，距離年初確定全年7.5萬億左右的信貸目標，僅剩0.61萬億元。

10月份新增信貸持續(xù)高位，說明當前信貸需求依然穩(wěn)定，全年信貸目標可能被突破，但年底新增貸款面臨緊縮趨勢已經(jīng)確立，其中居民中長期消費性貸款與購房需求的釋放密切相關居民中長期消費性貸款（億元）商品住宅銷售面積（萬平米）居民中長期消費性貸款與商品住宅銷售面積的關系核心影響要素：調(diào)整貨幣信貸投放直接關系購房者的購買能力關于二次探底的模型具體可參考世聯(lián)新政研究之四

確定性邏輯：政策調(diào)控下未來一段時間市場量價走勢模擬盛世聯(lián)合認為，未來市場在眾多不確定性因素的影響下，市場的量價走勢以精確把握，至于11年上半年的走勢，只能基于某些確定性因素，包括成交量將在春節(jié)前后形成新一輪的低谷，開發(fā)商銷售回款緊縮難以持久。哈爾濱市場分析2010年城市市場回顧圖片來源：哈爾濱市規(guī)劃局哈爾濱整體規(guī)劃規(guī)劃范圍：哈爾濱大都市圈是指包括哈爾濱市區(qū)、雙城市等共22個市縣，總面積84430平方公里；規(guī)劃發(fā)展規(guī)模：2010年人口總數(shù)目前，哈爾濱市戶籍總?cè)丝跒?91.6萬人，占全省總?cè)丝诘乃姆种?，截至去?月末，哈爾濱市人口自然增長率為3.49‰。；群力開發(fā)熱點版塊沿江棚戶改造南拓棚戶改造區(qū)哈西新區(qū)北躍城市首要目標北躍、南拓中興、強縣北南東西項目建設提速年——繼2009年在全市開展“項目建設年”活動，大力推進六大方面各100個項目建設后，今年又開展了“項目建設提速年”活動，明確提出實現(xiàn)“三個提速度”：一是土地供應提速。二是資金保障提速。三是審批服務提速。在“北躍、南拓、中興、強縣”的發(fā)展戰(zhàn)略下，努力把哈爾濱建設成現(xiàn)代大都市，從而推動房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。哈爾濱市財政收入穩(wěn)步增長民生支出逐年增加哈爾濱市全口徑財政收入于2001年實現(xiàn)了歷史性跨越，首次突破100億元大關，達到103.1億元。經(jīng)過6年努力，2007年哈爾濱市全口徑財政收入再上新臺階，突破200億元大關，達到224億元。2009年，在全球金融危機的大背景下，哈爾濱市財政收入依然保持穩(wěn)步增長的勢頭，前11個月全口徑財政收入就突破了300億元，兩年時間再次實現(xiàn)歷史跨越。2010年是哈爾濱市實施惠民行動項目的第四個年頭，哈爾濱市計劃開展十大方面、100項惠民行動項目，計劃投資110億元。隨著哈爾濱市財政收入逐年向好，不但城市財力日益雄厚，人民生活也將越來越好。1、2010年財政收入一、城市數(shù)據(jù)2008年34.5%；2009年34.2%；2010年截止到5月份33.9%。結(jié)合哈爾濱市近年恩格爾系數(shù)和居民消費水平增長來看，城市居民購買力增強，消費增多。2、恩格爾系數(shù)哈爾濱市統(tǒng)計部門獲悉,一季度,全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值572.3億元,比上年同期增長13.7%,分別高于全國、黑龍江省1.8個和0.9個百分點。全市城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)比上年同期增長2.1%。據(jù)統(tǒng)計顯示,哈爾濱市第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值24.9億元,增長4.1%;第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值159.5億元,增長14.4%;第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值387.9億元,增長14.1%。同時,全市累計完成固定資產(chǎn)投資87.4億元,比上年同期增長1.5倍,投資額和增幅創(chuàng)同期歷史新高。一季度,消費市場呈現(xiàn)鄉(xiāng)村消費增速高于城鎮(zhèn)現(xiàn)象,鄉(xiāng)村市場社會消費品零售額增速高于城鎮(zhèn)市場1.3個百分點。3、GDP生產(chǎn)總值4、城市規(guī)劃信息哈西將成哈爾濱市首個無線新區(qū)哈市三年打造21個特色小鎮(zhèn)北躍戰(zhàn)略新進展，17項目入駐松北科技創(chuàng)新城道里區(qū)顧鄉(xiāng)商圈崛起新商業(yè)廣場年內(nèi)建成投用十二所院校將入駐哈南新城教育園區(qū)開建在即松北區(qū)優(yōu)化交通環(huán)境六條公交線路將延伸進入隨著上半年哈市許多城建項目的規(guī)劃建設，下半年哈爾濱的房地產(chǎn)市場逐步升溫，尤其以哈西、群力、松北等新區(qū)最為活躍。1、2010年1——10月成交量解讀二、房地產(chǎn)市場解讀2、2008、2009年、2010年10月成交量對比解讀3、2010年1—9月份成交均價走勢解讀分析：由于哈埠樓市三季度的銷售形勢一片大好，開發(fā)商回籠了不少資金，資金方面還是比較充裕，從整體成交數(shù)據(jù)顯示，二次新政后的10月份哈爾濱成交量繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展勢頭，成交均價一直堅挺且穩(wěn)中有升。短期內(nèi)開發(fā)企業(yè)壓力不大，故短期房價松動的可能性較小，市場受影響較小。展望后市，差別化的信貸政策、限購令等調(diào)控政策的出臺，可能會再次令整個市場的預期開始轉(zhuǎn)向，整體觀望的氛圍或會再次形成。三、行業(yè)資訊1、松浦大橋帶熱江北樓市哈市民提前關注江橋房對于松浦大橋通車后，兩岸房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展趨勢，有關專家分析認為，房地產(chǎn)市場的發(fā)展受多種因素影響，比如說周邊的環(huán)境因素或者小區(qū)的配套設施是否完善等，這些客觀因素都會影響到房地產(chǎn)的銷售，但松浦大橋的建設對兩岸房地產(chǎn)市場的推動作用無疑是積極的。去年，在“大環(huán)境”的帶動下，我市房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)發(fā)展，市民購房剛性需求不斷釋放，尤其是近幾年，江北地區(qū)的房價穩(wěn)中有升。目前，我市主城區(qū)商品房均價已達到了每平方米七八千元，中心地帶的房價近萬元，而江北房價較低，松浦大橋通車后，使得交通更加便利，城市中心不斷向外延伸，市民生活圈子也將不斷擴大。所以，在江北購房也就順理成章。預計，未來幾年，江北肯定會成為市民購房的一個熱點區(qū)域。無論是業(yè)內(nèi)人士、開發(fā)商，還是普通市民都一致認同一個觀點：松浦大橋通車后，江北的房價還會有一個更大的飛躍2、哈1-9月新建住宅價格漲6.9%二手房漲幅放緩1-9月份，我市新建住宅價格高位運行，同比上漲6.9%，自4月份起連續(xù)6個月同比漲幅超過7.0%。非住宅價格同比上漲3.5%，漲幅呈波浪式回落，其中三季度各月漲幅分別為3.5%、2.3%和1.9%。

二手房價格受調(diào)控政策影響明顯。1-9月份，二手房價格上漲7.7%，自6月份起同比漲幅逐月回落，新政效果逐步顯現(xiàn)，特別是進入三季度房價漲勢逐月回落，7至9月份二手房價格同比分別上漲7.7%、6.8%和6.5%。3、冰城樓市今年銷量首現(xiàn)跌勢9月份同比降三成

今年年初以來，哈市住宅與房地產(chǎn)開發(fā)建設一直保持著穩(wěn)定增長的良好勢頭，1-9月份，哈市市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設總規(guī)模為2151萬平方米，同比增長42.99%，竣工75.4萬平方米。其中，商品房建設規(guī)模2077萬平方米，同比增長46.15%。預計哈市全年開發(fā)建設規(guī)模將達到歷史新高。與哈市房地產(chǎn)建設規(guī)模不斷快速增長相反的是，新建商品住宅銷量出現(xiàn)了增幅回落，9月當月住宅銷量更是同比下降三成多，首次顯現(xiàn)跌勢。數(shù)據(jù)顯示，從商品住房銷售漲幅變化情況看，哈市市場需求增速從年初以來逐月放慢，7、8兩個月雖有走穩(wěn)趨勢，但進入9月份需求增速再次下滑。當月銷售商品住房50.1萬平方米，同比下降31.18%，環(huán)比下降17.12%。相關專家預測，進入四季度，房地產(chǎn)市場將進入“收官”階段，按目前發(fā)展趨勢判斷，全年總體銷售態(tài)勢預計不會樂觀。4、首貸三成現(xiàn)退房現(xiàn)象購房者二次進入觀望

此前，哈爾濱部分樓盤內(nèi)部認購可以首貸2成，9.29新政出臺后，很多購房者因為經(jīng)濟壓力增大，無力承擔只好退房。樓市政策出臺一次，購房者就觀望一次，原本在三季度“中國購房者信心指數(shù)調(diào)查”哈爾濱地區(qū)購房者信心指數(shù)有明顯回升，多數(shù)購房者選擇近期出手購房，9.29新政出臺后，原本對降房價不太抱希望的準購房者再一次燃起了希望，進入了觀望的狀態(tài)，多位位購房者表示，出于投資原因近期打算出手買房，但是政策再次出臺，對于未來的形勢不確定，房價有下降的可能，所以等等再看。5、冰城中小戶型仍是樓市成交主力群力成樓市火爆板塊隨著“金九銀十”的到來，商品房成交量較前幾個月有所增長，成交主力總價區(qū)間在40萬元至60萬元的中小戶型，這說明，在經(jīng)歷了一段時間的觀望之后，我市住房的剛性需求開始不斷釋放，但從整個房地產(chǎn)市場來看，還有一部分人在觀望，其中改善型需求的購房者并不急于購房，他們選擇暫時等待。群力新區(qū)年初開始重點打造丁香公園、城市濕地公園、體育主題公園、金河公園二期、音樂主題公園等特色景觀，與此同時，群力兆麟小學等一流教育配套設施已開始招生，哈爾濱音樂廳等娛樂設施也已確定落戶群力，以及公交線路開通、公交首末站投用等利好消息不斷，吸引了不少購房者的目光。盛世聯(lián)合觀點：哈市將跟隨全國大勢，在11年一季度觸底，市場在4月份會因剛需有一定反彈，但09年那么大程度的反彈將不可能出現(xiàn)。四、總結(jié)受二次調(diào)控的影響，尤其是嚴厲的銀行貸款政策，使得改善性客戶望而卻步，投資客戶也轉(zhuǎn)向觀望，致使許多相對高端的項目，在上門、進線及成交量上均受到不同程度的影響；目前哈埠市場主要靠剛需客群推動，中小戶型仍是成交的主力，新政出臺后短時間內(nèi)對這批剛需客戶影響較小。第二章產(chǎn)品&營銷板塊分析區(qū)域發(fā)展規(guī)劃

群力新區(qū)位于哈爾濱市城區(qū)西部，總占地面積2733公頃。哈爾濱市計劃用13至15年時間開發(fā)建設群力新區(qū)，規(guī)劃中央商務區(qū)(CBD)、高新技術研發(fā)區(qū)、總部經(jīng)濟服務區(qū)、景觀文化游憩區(qū)、寒地生態(tài)園林城區(qū)和高級居住新區(qū)等功能區(qū)。新區(qū)的開發(fā)建設計劃從東區(qū)入手，東區(qū)占地面積1363公頃，計劃分3期8年時間完成區(qū)域價值分析哈西的住宅有：天鵝灣、恒盛豪庭、雨陽名居等。部分餐飲娛樂：世紀聯(lián)華超市、麥德龍超市、部分醫(yī)療：醫(yī)大醫(yī)院群力分院。中國工商銀行、交通銀行、商業(yè)銀行公園：雨陽公園、濕地公園、丁香公園、金河公園。部分學校：兆麟小學、第七中學、十四中、新三中。政府的強力規(guī)劃和發(fā)展讓群力搶盡了本來正在高速發(fā)展江北的風頭。群力和江北的最大不同就是群力具有向高端發(fā)展更綜合底蘊。距離城市中心更近、交通更加便捷、規(guī)劃可操作性更務實，都使群力具備了高速發(fā)展的基礎。群力一直有高科技技術園區(qū)，在新形式下，產(chǎn)業(yè)鏈條必然更加合理。區(qū)域價值分析群力總用地2733公頃，總建筑規(guī)模3200萬平方米，其中居住用地1139.5公頃，綠化用地451公頃，規(guī)劃人口32萬人。版塊質(zhì)素群力區(qū)在恒盛豪庭項目進駐前，圈層一直沒有得到明顯的提升實，在這之前集團開發(fā)的新城花園項目，是群力首個項目，但受多方面因素制約，沒有進軍高端市場。政府的發(fā)展方向也沒有著重于此，以前的群力在客群眼中，發(fā)展?jié)摿σ话?，環(huán)境配套不成熟是城市中低收入階層的居住地。但在恒盛豪庭進駐后，地王紛紛涌現(xiàn)后，群力區(qū)以成為市民眼中投資的熱點片區(qū)，發(fā)展前景被普遍看好。今后的群力將在很長一段時間內(nèi)成為哈市的投資和居住熱點?！皟蓹M三縱”路網(wǎng)工程是群力新區(qū)開發(fā)建設的第一步。“兩橫”為區(qū)內(nèi)康安路、安陽街兩條主干道；“三縱”為區(qū)內(nèi)南北向的齒輪路、武威路、職工街三條主干道。由此，形成“兩橫三縱”的區(qū)內(nèi)主干道路網(wǎng)。五條道路兩側(cè)分別建設綠化帶，綠化總占地面積約20萬平方米，與道路建設同時進行的還有給排水工程、燃氣工程?！皟蓹M三縱”路網(wǎng)工程建設預計總投資近5億元。項目四至東方莫斯科東方玫瑰家園漫步巴黎鑫都麗水雅居報達文化嘉園未來群力商業(yè)中心道里本項目所在位置距群力未來商業(yè)中心較遠，四周公園環(huán)繞，但商業(yè)氛圍尚不成熟。地塊小結(jié)群力板塊受到政府的支持環(huán)境日漸成熟，未來的群力板塊將成為哈爾濱第一個真正意義的CBD，也將成為哈爾濱市“最大、最新、最美的住宅新區(qū)?！?/p>

區(qū)域形象

依托群力大發(fā)展環(huán)境，與公園氛圍，適宜投資與居住。完善配套

目前生活配套尚不完善/缺少商業(yè)配套環(huán)境印象周邊社區(qū)氛圍成熟，綠化較多，公園環(huán)繞交通印象

未來兩縱三橫路網(wǎng)的即將建成，距離道里商業(yè)區(qū)20分鐘，火車站30分鐘。目前公交車尚不成熟SWOT分析S（優(yōu)勢）O（機會）地塊具備開發(fā)高端項目的質(zhì)素及價值潛力。SWOT分析群力新區(qū)的日漸成熟，拉近群力板塊的區(qū)域價值，與發(fā)展?jié)摿Γ瑢颖卷椖績r值發(fā)展。項目所在地塊有較大的品質(zhì)空間。群力板塊價值日漸明朗，大環(huán)境可帶動項目價值發(fā)展。區(qū)域土地供應稀缺W（劣勢）項目緊靠主干道路，噪音影響大。周邊居住氛圍大于商務商業(yè)氛圍。偏離核心商業(yè)區(qū)，生活配套、商業(yè)配套尚無。T（威脅）１、無生活配套于商業(yè)配套的尷尬境地。

2、項目周邊景觀綠化較少。多項政策的調(diào)控，房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定，導致消費者的持續(xù)觀望。群力板塊其他位置的項目較多，放量較大。

價值挖掘，實現(xiàn)利潤最大化通過項目的價值拔升，快速實現(xiàn)企業(yè)追求的最大化利潤以及長遠發(fā)展的戰(zhàn)略目標。風險規(guī)避，快速資金回籠開發(fā)方向的思考1企業(yè)目標終極目標可類比項目分析本節(jié)需要解決的核心問題：開發(fā)方向判斷：各開發(fā)方向的市場可行性？預判市場風險：各開發(fā)方向?qū)⒚媾R哪些風險？市場研判項目定位客戶分析：我們瞄準中的市場哪拔目標客戶？參考案例：各開發(fā)方向成功案例借鑒產(chǎn)品規(guī)劃：如何打造符合市場的需求產(chǎn)品？項目名稱遠大都市明珠開發(fā)商遠大房地場開發(fā)有限公司售樓地址城鄉(xiāng)路與齒輪路交匯處售樓電話86612555園林及景觀規(guī)劃工大設計院建筑設計工大設計院占地面積：7.5萬建筑面積：19.26萬容積率：2.38綠化率：31%項目分期：二期建筑形態(tài)：板式高層建筑系數(shù)：1.57建筑風格：西班牙園林風格：西班牙建筑立面：西班牙風格樓體間距：50—83戶型分布：35-103熱銷戶型：60-70主力戶型：67-90項目起價：6800項目均價：7300住宅銷售率：60%最高價格：8100元高層差價：50-75門市面積:140-200物業(yè)費：未定進戶時間：09.12.31車位面積：標準車位價格：未定園林特色：奔放的西式風格，層次感強，色彩鮮明建筑特色：建筑圓角，落地觀景窗項目優(yōu)勢：背靠群里新區(qū)面臨哈西新區(qū)。能同時享受兩個新區(qū)的發(fā)展。開發(fā)商在哈市具有較高的知名度，擁有良好的客戶資源。項目劣勢：項目位置相對較偏，交通動線雖然眾多，但耗時較長，同時相對于項目周邊客群，高層使用費用大這一問題會很大程度影響項目銷售。規(guī)劃設計項目規(guī)劃：項目以11層的板式小高層為主、部分為17層的高層產(chǎn)品。建筑高低錯落，曲線形排布。整體圓潤；實現(xiàn)板樓的通透，曲線型的靈動，蝶形的唯美。其中，板式布局，體現(xiàn)了南北通透的特點；曲線造型，兼顧每戶景觀的均好性。建筑風格：為“西班牙建筑風情”，樓頂為紅瓦鋪設的平緩屋面、立面為淺咖啡色的高級涂料。蝶形設計：兼顧采光與通風的統(tǒng)一性。項目整體彌漫著濃郁的、浪漫的、異域的西班牙筑風情。園林主題：西班牙風格四季景觀：結(jié)合北方寒帶氣候特征，將打造立體的、原生態(tài)的園區(qū)景觀使小區(qū)業(yè)主享受春日看綠、夏日賞花、秋日觀葉、冬天掛雪的四季美景。親水：在景觀上，將率先在哈爾濱市打造真正意義的水景住宅。景觀道：小區(qū)內(nèi)的景觀道路用彩色碎理石及花飾混凝土，色彩豐富多變。精心設計“S”型消隱車道，使得小區(qū)內(nèi)“步移景移，移步換景”。戶型范圍：40-110㎡主力戶型：60-70㎡的標準兩居、80㎡的小三房。戶型特點：可分可合可變戶型，能滿足投資及居住功能。戶型設計項目名稱潤園翡翠城開發(fā)商黑龍江省潤園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

售樓地址工農(nóng)大街112號售樓電話88888810/88888820/88888830園林及景觀規(guī)劃廣州文和園林建筑設計西埃迪建筑設計公司占地面積：5.9萬建筑面積：38萬容積率：5.40綠化率：36.80%

項目分期：2建筑形態(tài)：板高建筑系數(shù)：1.57建筑風格：歐洲園林風格：歐陸風情建筑立面：涂料樓體間距：最大100米戶型分布：40-140熱銷戶型：70平米主力戶型：70平米項目起價：6700元/米項目均價：7200平米住宅銷售率：60%最高價格：7900平米門市面積:100-300平米（一帶二）物業(yè)費：未定進戶時間：2011-12-31

車位面積：標準車位價格：未定園林特色：臺梯式建筑特色：歐陸貴族風格32層、24層高層住宅項目優(yōu)勢：項目位于道里連接群力的稀缺地段，享受兩個區(qū)域的發(fā)展，前期推廣較好，擁有良好的客戶資源。戶型區(qū)間較大，種類齊全，陽臺弧形設計，時尚、實用。項目劣勢：部分戶型進深較長，存在灰色空間現(xiàn)象。規(guī)劃設計項目由12幢32層和2幢24層雄偉高層建筑組成。建筑面積達40萬平方米。翡翠城地理位置得天獨厚，上風上水，上品上位，占據(jù)城市規(guī)劃新中央居住區(qū)--群力新區(qū)發(fā)展核心地段，建筑風格項目規(guī)劃為歐陸貴族風格的高檔樓盤，建筑的外表面采用的是帶有濃郁歐洲風味的高級涂料，氣質(zhì)頓顯。園林主題：臺梯式歐陸風格四季景觀：步隨景換，景景不同，造型各異的亭臺，小品，雕塑散落其間，別有一番味道。親水：小區(qū)采用梯臺式精光設計，小溪穿梭流轉(zhuǎn)在小區(qū)的每個角落。景觀大道：景觀大道兩旁栽滿了奇花異木，夏天鳥語花香，冬天銀裝素裹。戶型范圍：40-140平米主力戶型：70平米戶型特點：動靜分區(qū)合理。所有戶型均設計弧形陽臺、大戶型主臥室配有外飄窗，明廳設計，倍享陽光。戶型設計項目名稱漫步巴黎開發(fā)商黑龍江建濱房地產(chǎn)有限公司售樓地址道里區(qū)工農(nóng)大街與景江東路交匯處售樓電話55585111園林及景觀規(guī)劃招標中建筑設計西埃迪占地面積：17萬建筑面積：39萬容積率：2.25綠化率：36.42%

項目分期：4期建筑形態(tài)：高層建筑系數(shù)：1.45-1.5建筑風格：哥特式園林風格：歐式建筑立面：涂料樓體間距：50-80戶型分布：35-115熱銷戶型：68米主力戶型：50-70項目起價：7500元/項目均價：7800平米住宅銷售率：70%最高價格：8100平米高層差價：50元/米/層門市面積:120-230平米（一帶二）物業(yè)費：未定進戶時間：2011-10-31車位面積：標準車位價格：未定園林特色：組團綠化分為入口綠化、街區(qū)綠化、組團公園綠化、幾何綠化、林蔭道建筑特色：建筑風格以斜塔與斜屋面相結(jié)合，9-10層多層住宅設有電梯項目優(yōu)勢：項目位于群力新區(qū)東南側(cè)，交通便利，毗鄰眾多知名學府，東、南、西三面為居住區(qū)，北面毗鄰麥德龍、世紀聯(lián)華等娛樂區(qū)域，有一定是升值潛力、項目戶型設計種類多樣、超大外飄窗菱形設計，時尚美觀。項目劣勢：部分戶型進深較大，存在灰色空間，與空間浪費現(xiàn)象。規(guī)劃設計：漫步巴黎占地面積17.5萬m2，超大樓間距多層樓間距50至80米。設有地下停車場。社區(qū)實行全封閉式管理，人車分流，充分保證居住的舒適性與安全性。建筑風格：住宅取自哥特式建筑風格，整體建筑風格以斜塔與斜屋面相結(jié)合而著名。社區(qū)設有大型會所，會所內(nèi)設有托幼，老年人活動中心，健身中心，文化活動站，社區(qū)服務中心，社區(qū)警務室等設施。園林主題：歐洲地中海風格園林景觀：社區(qū)內(nèi)景觀設計移步易景，綠植花草與庭閣設計相得益彰，健身設施與景觀設計動靜有序，滿足各個年齡群體的需求。整個組團綠化分為入口綠化、街區(qū)綠化、組團公園綠化、幾何綠化、林蔭道等，這些綠化空間為居民提供了老人、兒童及青少年休息、活動場地園林規(guī)劃：漫步巴黎社區(qū)內(nèi)靈活的道路結(jié)構(gòu)將小區(qū)整合成有序的組團結(jié)構(gòu)，各個組團內(nèi)的樓體設計錯落有致，給每戶充分的采光和最大最寬闊的視野。戶型范圍：35-115平米主力戶型：68平米戶型特點：部分戶型主臥室配置多角外飄窗立面時尚，且內(nèi)部空間明亮舒適。且部分房型五明設計，通透感強。戶型設計項目名稱鑫都.麗水雅居開發(fā)商北大荒鑫都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓地址道里區(qū)工農(nóng)大街81號售樓電話88887779園林及景觀規(guī)劃未知建筑設計未知占地面積：4萬建筑面積：18萬容積率：4.41綠化率：30%

項目分期：建筑形態(tài)：高層建筑系數(shù)：1.57建筑風格：歐式園林風格：建筑立面：涂料樓體間距50-100米：戶型分布：60-180平米熱銷戶型：未開盤主力戶型：70-80項目起價：6500元/米項目均價：未知住宅銷售率：0最高價格：未定高層差價：未定門市面積:100-300平米（一帶二）物業(yè)費：未定進戶時間：2011.12.31車位面積：標準車位價格：未定項目優(yōu)勢：項目位于工農(nóng)大街與職工街交匯處，周邊商業(yè)較群力新區(qū)在售樓盤成熟，生活便利，且商業(yè)、娛樂、餐飲配套齊全，且教育配套完善。項目劣勢：項目戶型種類齊全，但設計無創(chuàng)新，大戶型進深較長，項目整體無特色。規(guī)劃設計：鑫都麗水雅居位于工農(nóng)大街與職工街交匯處，項目由9棟高層組成，14層16層22層和32層。住宅的戶型在建筑面49米到182米之間，共24種戶型供您選擇，封閉式管理。建筑風格：建筑是凝固的音樂。鑫都麗水雅居采用的是歐式建筑風格，呈現(xiàn)變化豐富而鮮明的層次，使建筑的表情與人的情感相互融合。蝶形設計：小區(qū)采用經(jīng)典的南北朝向平行式布局，以宏觀的角度設定建筑的高低、錯落與排列，給人以連續(xù)與和諧的感受。規(guī)劃設計脫離了物化的建筑模式，兼容生命力，貫通國際化思維園林景觀：該項目景觀規(guī)劃以歐洲風格格局為藍本，合理設置人文景觀及自然風情，整個社區(qū)環(huán)境充分利用水景和綠地結(jié)合的形式，營造出一種“園林中的建筑”的居住氛圍。園林主題：歐洲風格蝶形設計：小區(qū)采用經(jīng)典的南北朝向平行式布局，以宏觀的角度設定建筑的高低、錯落與排列，給人以連續(xù)與和諧的感受。規(guī)劃設計脫離了物化的建筑模式，兼容生命力，貫通國際化思維戶型范圍：60-180平米戶型特點：項目戶型設計較大，戶型無創(chuàng)新。戶型設計項目名稱盛和世紀開發(fā)商哈爾濱盛和置業(yè)有限公司售樓地址道里群力大道與景江東路交匯處售樓電話85861999/87195666

占地面積：29.8萬建筑面積：70萬容積率：2.3綠化率：40%項目分期：建筑形態(tài)：多層、高層建筑系數(shù)：1.5-1.6建筑風格：新古典主義園林風格：歐式建筑立面：涂料、石材樓體間距：65戶型分布：76-220平方米熱銷戶型：100米主力戶型：100-150項目起價：9000項目均價：10000元/平方米最高價格：11000住宅銷售率：60%物業(yè)費：未定進戶時間：2012.12.30項目優(yōu)勢：延續(xù)盛和天下的口碑和氣勢，項目綜合性價比很高，花園洋房和高層錯落布局，第一太平戴維斯物業(yè)管理。項目劣勢：目前周邊配套不成熟。項目名稱盛和天下開發(fā)商哈爾濱盛和置業(yè)有限公司售樓地址道里群力大道與景江東路交匯處售樓電話85861999/87195666

占地面積：37萬建筑面積：50萬容積率：1.2建筑密度：25%綠化率：40%建筑形態(tài)：高層、別墅建筑系數(shù)：1.5-1.6建筑風格：新古典主義園林風格：歐式建筑立面：涂料、石材樓體間距：65戶型范圍：79-242熱銷戶型：100、140主力戶型：100-140起價：10000均價：12000元/平方米最高價格：15000高層銷售率：70%物業(yè)費：未定進戶時間：2012.12.30項目優(yōu)勢：十八億地王讓盛和天下具備了很大的轟動效應，加上開發(fā)商本地各方面的人脈，項目前期有明顯的明星效應。項目周圍的景觀優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢比較突出，友誼西路貫通后，交通瓶頸打破后，地段升值潛力更大。新古典主義建筑風格、雙會所動靜分區(qū)、游泳館、籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球館、兵乓球館、健身俱樂部、兒童游樂場、中西餐廳、咖啡廳、酒吧、24小時影院，物業(yè)公司為第一太平戴維斯。項目劣勢：價值體現(xiàn)不明顯，推廣過程中節(jié)點把握不理想，周邊生活配套不成熟。項目名稱恒盛豪庭開發(fā)商哈爾濱陽光濱海置業(yè)有限公司售樓地址道里區(qū)愛建上海街8-12號售樓電/p>

園林及景觀規(guī)劃美國威爾考特設計事務所建筑設計上海創(chuàng)盟國際建筑事務所占地面積：20.5萬建筑面積：56.8萬容積率：2.3綠化率：56%項目分期：三期建筑形態(tài)：板高建筑系數(shù)：1.57建筑風格：意大利結(jié)合海派園林風格：歐式建筑立面：涂料、面磚樓體間距：戶型分布：30-130熱銷戶型：58-68主力戶型：58-68項目起價：8700項目均價：9300住宅銷售率：80%最高價格：10000高層差價：50/米門市面積:未定物業(yè)費：未定進戶時間：2010年12月車位面積：車位價格：未定園林特色：以羅馬為主題意大利園林風格建筑特色：豪華入戶大堂、社區(qū)醫(yī)療、游泳館、雙會所。項目優(yōu)勢：項目位于群力新區(qū)中心、周邊緊鄰群力大道、交通便捷、項目未來周邊配套及景觀非常適宜居住、生態(tài)環(huán)境較好、有一定是升值潛力、項目戶型設計種類多樣、遵循大開間、短進深的設計原則、目前哈埠地區(qū)、同等品質(zhì)樓盤戶型設計最好。項目劣勢：項目目前周邊比較荒涼、沒有成熟的商圈、周邊配套有待建設、在外來的幾年內(nèi)此區(qū)域人氣不夠旺盛。項目名稱群力觀江國際開發(fā)商高盛投資發(fā)展有限公司

售樓地址哈爾濱市道里區(qū)友誼路383號觀江國際接售樓電話87805888/82957888/82092222園林及景觀規(guī)劃美國Z＆T公司，丹麥翰斯特設計公司建筑設計哈爾濱建筑設計院占地面積：16萬平方米建筑面積：61萬平方米容積率：3.81綠化率：35%項目分期：定建筑形態(tài)：高層、多層建筑系數(shù)：1.5-1.6建筑風格：現(xiàn)代園林風格：現(xiàn)代建筑立面：涂料、石材樓體間距：65戶型分布：70-123平方米熱銷戶型：70-90主力戶型：70-90項目起價：1萬項目均價：1.1萬住宅銷售率：40%左右最高價格：1.3萬高層差價：7000-8000（2層起）物業(yè)費：未定進戶時間：2011。12.31車位面積：標準車位價格：21萬，23萬項目優(yōu)勢：項目位于群力新區(qū)，受到群力新區(qū)大環(huán)境影響，項目升值潛力較大，項目周邊公園環(huán)繞、環(huán)境較好，適宜居住，且項目具有較強的品牌優(yōu)勢。項目劣勢：項目售樓團隊素質(zhì)較差，主力戶型以大戶型為主，造成一定的客戶分流。且部分戶型存在空間浪費現(xiàn)象。項目名稱天鵝灣3期開發(fā)商哈爾濱中威投資有限公司售樓地址康安路延長線售樓電話53009995園林及景觀規(guī)劃老圃（臺灣）景觀建筑工程咨詢有限公司建筑設計上海斯丹邁建筑設計公司占地面積：22萬建筑面積：60萬容積率：2.5綠化率：40%項目分期：二期建筑形態(tài)：板高建筑系數(shù)：1.57建筑風格：artdeco園林風格：現(xiàn)代建筑立面：干掛石材，涂料樓體間距：60-80戶型分布：41-169熱銷戶型：78主力戶型：60--70平方米項目起價：7900項目均價：8500住宅銷售率：3期約40%最高價格： 9500元左右高層差價：1-2萬門市面積:未定物業(yè)費：未定進戶時間：2011.9.30車位面積：未定車位價格：18萬園林特色：圍繞湖景、現(xiàn)代簡約、景觀軸清晰建筑特色：art—deco項目優(yōu)勢：距離康安路較近，率先打出群力牌吸引客戶關注度，項目周圍規(guī)劃主題濕地公園、社區(qū)景觀軸與交通軸規(guī)劃科學，十萬平米的景觀園林、三百株原生樹、千米中心湖、高速直達電梯、入戶大堂、斷橋鋁合金窗。項目劣勢：開發(fā)商缺少大型樓盤的開發(fā)經(jīng)驗、企業(yè)缺少知名度、群力為發(fā)展新區(qū)，居住配套不成熟、居住交通仍然不便捷，規(guī)劃能否實現(xiàn)仍存疑問。項目名稱天薇麗景園開發(fā)商中威置業(yè)售樓地址道里工農(nóng)大街80號售樓電話84547288

園林及景觀規(guī)劃未知建筑設計未知占地面積：8.57一期建筑面積：19.3容積率：2.25綠化率：43%項目分期：二期建筑形態(tài)：板多建筑系數(shù)：1.49建筑風格：現(xiàn)代園林風格：現(xiàn)代建筑立面：涂料樓體間距：25米戶型分布：33-110熱銷戶型：50-75主力戶型：50-75項目起價：5800項目均價：6300住宅銷售率：60%最高價格：7000高層差價：50/米門市面積:未定物業(yè)費：未定進戶時間：2011.12.31車位面積：未定車位價格：未定園林特色：中央水景、植物綠化、傳統(tǒng)的審美理念與現(xiàn)代設計相結(jié)合。建筑特色：建筑底層舉架架空設計、創(chuàng)造自然風感。項目優(yōu)勢：位于工農(nóng)大街旁，哈大齊走廊、齒輪路、汽車交易中心，省、市各級經(jīng)濟動脈穿梭而過，交通較暢通、在政府的逐漸規(guī)劃下、此地段將越趨成熟化、項目周邊名牌學校環(huán)繞、人文環(huán)境較好、配套相對成熟、項目戶型多樣、布局多緊湊、性價比較高。項目劣勢：項目位于工農(nóng)大街旁，目前規(guī)劃尚未成熟、環(huán)境較嘈雜、最目前居住生活造成影響、周邊的新城花園、目前即買即住、現(xiàn)房銷售、對此樓盤造成銷售壓力。競爭對手技術分析此版塊樓盤均價8000元/平方米銷售單價（建筑面積）131圖表中總結(jié)數(shù)據(jù)，最低成交總價為40萬左右，最高成交總價為569萬左右。銷售總價（建筑面積）232板塊項目戶型分布主要集中在35-242平米之間。戶型分布（使用面積）333從統(tǒng)計中很明顯可以看出，本版塊熱銷戶型主要集中在60-70、70-90平米左右。暢銷面積（使用面積）434二室一廳戶型和三室一廳最為暢銷。暢銷戶型（使用面積）535本版塊客群購買目的主要以剛性需求的自住為主?？蛻糍徺I目的分析636群力版塊主要分兩大部分，工農(nóng)大街縱深，傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)結(jié)合部，居住品質(zhì)較差其二康安路縱深，可塑性強，居住品質(zhì)明顯高于工農(nóng)大街區(qū)域。交通十分便捷，購物、出行更加方便，城市高速發(fā)展的交通瓶頸不明顯。隨著政府的大力支持，群力新區(qū)的逐漸完善，各條交通主干道路逐漸打通，新三中等知名學府的逐漸入住，對群力新區(qū)的居住價值起到了重要的作用，得到越來越多的投資客與購房者的關注。銷售均價：8000元/平方米戶型范圍：35-242平方米熱銷戶型：60-70、70-90平方米目標客戶群分析目標客群私營業(yè)主理性投資客哈市白領2010年8月調(diào)查年輕白領成熟白領隨著市場的變化，年輕白領置業(yè)的比例逐漸下降，支付能力更強的成熟白領則擴容進來。目標客源設定通過調(diào)查，我們能強烈感知到本案項目的目標客群廣度其實非常大，且特征具有較大的差異，大致可分二大客群：享樂優(yōu)越群成功品位群精神需求大于物質(zhì)考慮小資、金領、新銳考慮品位價值大于物理價值商賈、富人、公務員目標客戶定位A型：以一房或二房為主總價：30-40萬面積：40-60平方米B型：二房及小三房為主總價：40-60萬面積：60-80平方米C型：以三房為主總價：60-80萬面積：80-120平方米1、市場置業(yè)人群戶型需求分析目標客戶定位依據(jù)購買一房：面積在40-60平方米之間；總價范圍在：30-40萬

家庭月收入：3000-5000元左右

家庭年收入：4-6萬元左右

家庭儲蓄：8-15萬左右

購買二房、小三房：面積60-80平方米之間總價范圍在：50-70萬

家庭月收入：6000-8000元左右

家庭年收入：8-10萬元左右

家庭儲蓄：15-25萬左右

購買三房及以上：面積在80-120平方米之間；總價范圍：80-100萬

家庭月收入：10000-20000元左右

家庭年收入：15-25萬元左右

家庭儲蓄：30-60萬左右

ABC2、從收入背景分析來看

目標客戶定位依據(jù)本地

偶得公務員、教師、醫(yī)生、記者、律師、外企或貿(mào)易公司高級管理人士等。

外企中高級管理人員為主，含有高級技術人員等。

省內(nèi)其他城市政府官員具有較高灰色收入，省內(nèi)其他城市為子女投資，個體私營企業(yè)老板、企業(yè)高級商務人士、來哈高級管理人員等。省內(nèi)

3、從職業(yè)背景分析來看

目標客戶定位依據(jù)本地

偶得以自我為主，崇尚自由，高消費及時尚一族。以事業(yè)為重，生活品位的追求者以事業(yè)為中心，同時也是高消費一族省內(nèi)

4、從居住意識分析來看

目標客戶定位依據(jù)自在自我的年輕新貴，這一介于25至35的人群，大多學歷較高，優(yōu)越的原由多出自富庶的家境或伴侶的經(jīng)濟寬裕，從其多將享樂與對自我物欲精神的滿足放置在行為前列知悉，他（她）的行動規(guī)則——喜歡就去愛。享樂優(yōu)越群特征關鍵詞：新銳、感性、時尚目標客戶特征分析通常稱他們?yōu)樾沦F、精英或者投資精明眼，真正的為品位而著迷的知性人士及某種層度上的成功者，對自己的經(jīng)濟前景很看好。他們可能是企業(yè)家、是技術精英、也可能是都市白領。用品味這樣的抽象概念進行劃分很難。但他們有一個共同點就是：對時尚的癡迷，對精品生活的追尋成功品位群特征關鍵詞：質(zhì)感、熱枕、品位目標客戶特征分析■是行業(yè)里的精英“達人”1、哈市區(qū)中外企業(yè)的高管層和白領人士2、政府少壯派公務人員。3、上升期中的私企、個體業(yè)中佼佼者4、早期哈市“富人”的第二代子女。■更是都市生活的絕對擁護者1、城市動物，工作生活離不開都市。2、品牌至上，善于經(jīng)營、敢于消費、敢為潮流先。3、看好區(qū)位未來，是新事物的追隨者

和愛慕者。絕對都市“達人”目標客戶特征描述12%其他區(qū)3%省內(nèi)30%南崗區(qū)17%道外38%道里區(qū)區(qū)塊客戶特征研究產(chǎn)品定位項目定位需要解決的核心問題區(qū)域形象的提升價值定位認同產(chǎn)品特色的提煉生活方式認同歐陸府邸，花園社區(qū)定位語目前群力各項目均以未來發(fā)展價值與公園綠氧的大環(huán)境為主，極少數(shù)樓盤追求綠化品質(zhì)，這給本項目留出較大的品質(zhì)發(fā)展空間，我司建議打造簡歐風情的花園社區(qū)概念。在樹立開發(fā)商企業(yè)形象的同時，也成為此版塊的一道風景線。定位詮釋定位支撐1、智能科技：科技低碳生活成為國家對未來住宅的主要目標，萬科率先響應，可以預見未來的房地產(chǎn)市場，將會圍繞科技和低碳建設新的標準。能在先手之時將科技真正融入生活，對開發(fā)商的形象和未來的品牌建設無疑是最大的幫助?？萍歼x擇：社區(qū)智能一卡通、地下停車場智能系統(tǒng)、24小時緊急求助系統(tǒng)、指紋四重門鎖、下水管螺旋消音系統(tǒng)、可控地熱系統(tǒng)等等。2、宜居生活：利民整體的低密度居住環(huán)境，松北哈爾濱天然大氧吧的自然環(huán)境，都成為項目外部的宜居因素。社區(qū)內(nèi)部考慮到業(yè)主的生活舒適度，園林綠化采用立體園林、建筑小品更多考慮生活實用功能、都增設健身廣場、保健路。3、國際物管讓社區(qū)的物業(yè)成為項目真正的口碑之源。開發(fā)集團的發(fā)展戰(zhàn)略是長期發(fā)展，占據(jù)市場，那么物業(yè)就要格外重視特別在目前的利民物業(yè)服務并沒有收到各開發(fā)商的重視，市場存在很大的機會點?？舍槍先恕和形飿I(yè)增值服務。產(chǎn)品建議百年儷景，傳奇城邦群力之上，風景人居百年儷景，風景里的家廣告語：1建筑節(jié)點建議建筑節(jié)點建議1、項目立面建議

風格建議：新古典主義風格材質(zhì)建議：涂料與面磚結(jié)合立面——一層與二層商業(yè)部分外立面建議采用

大理石。商業(yè)和住宅使用不同色彩建議使用條形的大理石，目前哈爾濱使用較少，但效果十分明顯。一層與二層相接處可以使用鋼鐵材質(zhì)突出線條。建筑節(jié)點建議側(cè)面客廳的弧型窗設計充滿現(xiàn)代感的陽臺設計建筑節(jié)點建議部分西向單元可考慮增加百葉窗阻擋陽光直射豐富外立面形象東西向百頁窗建筑節(jié)點建議住宅入口設計外部與內(nèi)部的切換體現(xiàn)私密性彰顯主人尊貴身份入戶方式建議建筑節(jié)點建議入戶方式商業(yè)連廊產(chǎn)品細節(jié)的打造建筑節(jié)點建議小區(qū)入口水景：大氣、有震撼力，身臨其境的感受精神堡壘建議建筑節(jié)點建議標志物小品路燈其他精神堡壘——建立區(qū)域識別地圖建筑節(jié)點建議區(qū)隔建筑節(jié)點建議2園林規(guī)劃建議園林規(guī)劃建議景觀組團：中心廣場層級綠化綠化組團：一層獨立庭院園林規(guī)劃建議綠化組團：樹木美化園林規(guī)劃建議“造場”——建立區(qū)域識別地圖道路與周邊相區(qū)別的顏色鋪裝帶有標志性線條或LOGO園林規(guī)劃建議沈陽萬科四季花城第三重園林——半私密空間，通過宅間組團綠地、架空層、花木、花架和水池滿足客戶對綠色自然居家生活的需求園林規(guī)劃建議沈陽萬科四季花城深圳萬科四季花城南昌萬科四季花城廣州萬科四季花城第二重園林半公共空間：廣場、噴泉、兒童游樂場和小品，表現(xiàn)為輕快活潑的設計園林規(guī)劃建議底層抬高后，住宅高于高架高度，影響不明顯。針對于本案，在臨交通主干路及火車線時，均可采用底層架空形式，減少環(huán)境對生活的影響。高架裙樓一層住宅大堂架空層頂部做裝飾，既美觀又可以掩飾管道系統(tǒng)架空層沒有明顯的界限，綠化、水系都進入架空層，將建筑與景觀融合在一起簡歐風格小品、供業(yè)主休憩的小品，裝飾架空層第三重園林——建筑底層架空園林規(guī)劃建議點狀水景迷宮為主題的園林點狀水景人工造出的坡地各種尺度的園林節(jié)點及蜿蜒的小徑相互交錯園林規(guī)劃建議藤蔓陶藝與園林的結(jié)合藤蔓園林風格與建筑風格相互交溶藤蔓不僅可以起到美觀效果，同時還可以隔音減燥作用園林規(guī)劃建議細節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)木質(zhì)集水蓋精致的樹篦

園林規(guī)劃建議鋪裝的質(zhì)感不同材質(zhì)，不同顏色的拼接，突出項目的品質(zhì)感，及生活的品質(zhì)感。園林規(guī)劃建議水系（非中央水景）建議采用淺水，既安全又便于維護，同時，淺水容易打造出自然流淌的感覺小區(qū)道路路應富于變化，可由石板、裝飾混凝土、卵石等自然和類自然材料鋪裝而成的道路系統(tǒng)與水系統(tǒng)相互交融地面的水系與道路、綠化結(jié)合，強調(diào)參與性園林規(guī)劃建議注重趣味與參與性兒童沙池石質(zhì)象棋兒童攀巖鋼琴長椅園林規(guī)劃建議3戶型建議U5的五大優(yōu)勢：U-1與傳統(tǒng)戶型直接進入客廳相比，有獨立的內(nèi)外過渡空間，采用大理石地面，有效保證室內(nèi)空間清潔；并設計舒適的尺度與通用性細節(jié)。玄關兩旁的收納系統(tǒng)分類細致，通過不同寬度與高度的空間分割，可合理收納各類出入戶用品，特別設計的旋轉(zhuǎn)式鞋架，高低錯落的13層放置空間，可擺放不同種類的鞋子約40雙?？胺Q整個收納系統(tǒng)潛心之作。U-2創(chuàng)意洗衣間一方面保持與起居室空間干濕分離，另一方面也帶來更強大的收納系統(tǒng)功能。洗衣間內(nèi)，各種衣物與洗滌用品不但有各自獨立放置空間，同時預留出尺寸合理的洗衣機位置及折疊式熨斗的位置，創(chuàng)造出傳統(tǒng)戶型不可比擬的空間優(yōu)勢。戶型設計參照萬科U5標準戶型建議U-3根據(jù)人體視線角度考量設計的景觀窗，帶來通透空間的同時，也賦予廚房更多含義——看得見美麗風景的廚房，是對廚房忙碌主婦最好的犒賞；廚房的內(nèi)部設計也充滿了人性化細節(jié)：內(nèi)藏式金屬拉籃、米箱、刀叉架、碗柜，不僅帶來廚房的整潔，其合理的功能搭配，讓備餐過程充滿舒適。U-4主臥特別設置步入式衣帽間，從功能出發(fā)的收納設計：大衣、上衣、褲架、領帶盒抽屜、擱板等考慮周全，尺寸經(jīng)過仔細研究，符合實際需要；折疊式鏡門與布面金屬框移門，增設梳妝功能，為生活所需考慮更多。U-5特別設有分布于客廳與廚房的智能化識別系統(tǒng)與可視終端系統(tǒng)，皆與大堂入口處的監(jiān)視終端連接，值得一提的是，廚房可視終端系統(tǒng)同時具備可視對講、電話、電視、DVD等功能，不但為居住提供安全保障，更讓烹飪過程充滿樂趣，先進科技的應用，讓生活更舒適。戶型設計參照萬科U5標準戶型建議產(chǎn)品細節(jié)：可觀賞性的廚房:通透、采光、可觀景戶型建議菜單式

精裝小戶型戶型建議普通住宅◆

戶型：二室一廳一廚一衛(wèi)；三室二廳二衛(wèi)；一廚一衛(wèi)◆菜單式精裝戶型交付及毛坯◆臥室朝南◆有線電視、通訊網(wǎng)絡及煤氣管道入戶；◆集中抄表（水、電、煤氣）◆預留分體空調(diào)外掛機組位置（外墻百葉全封閉）◆車輛停放在小區(qū)專用地下停車場，并設專用通道◆精裝樣板示范單位◆出入24小時安防管理，并設立監(jiān)控中心◆可以在陽臺直接進入消防樓梯戶型建議3停車場建議3戶型建議停車場◆

商業(yè)與小區(qū)停車場獨立分開，主入口處將進行分隔◆設置人行出口◆停車場柱網(wǎng)間距在10米左右◆留有車輛環(huán)形通道◆出入口設置欄桿◆車庫層高須達到2。8米高◆

24小時安防值班，設置停車管理值班室◆車輛進出實施單向行駛◆停車場頂部設置防水層◆視車輛發(fā)展狀況，預留車輛停放舉升機設備高度物業(yè)其它建議物業(yè)建議地下停車場入口物業(yè)建議4物業(yè)建議選擇著名物管顧問樹立物業(yè)形象考慮因素：良好的物管形象有利于項目的保值及項目的銷售充分利用開發(fā)商資源，并保持開發(fā)商品牌持久影響力建議要點：建議選擇世界著名品牌物管顧問，確保物業(yè)整體經(jīng)營管理，借助其品牌建立客戶信心；提供國際化的酒店式服務，例如：前臺一站式服務；物業(yè)管理引進星級物業(yè)管理滿意的物業(yè)管理服務，才能體會高品質(zhì)生活物業(yè)建議周界防范報警系統(tǒng)、

閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、

電子巡更系統(tǒng)、

居家防盜報警系統(tǒng)

一卡通系統(tǒng)、

樓宇可對講系統(tǒng)等

緊急求助系統(tǒng)物業(yè)建議智能系統(tǒng)說明：周界防范報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、居家防盜報警系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、樓宇可對講系統(tǒng)、緊急求助系統(tǒng)物業(yè)建議社區(qū)共分二層設防：一級設防：社區(qū)門禁系統(tǒng)需要智能刷卡，進入社區(qū)需要保安和業(yè)主確認，陌生人百分百無法進入社區(qū)。二級設防：進戶單元門，彩色可視對講，社區(qū)內(nèi)24小時保安巡更，進入單元需要業(yè)主的再次確認。同時社區(qū)采用臺階阻隔，實現(xiàn)百分百人車分流。停車場◆

商業(yè)及酒店與小區(qū)停車場獨立分開，主入口處將進行分隔◆設置人行出口◆停車場柱網(wǎng)間距在10米左右◆留有車輛環(huán)形通道◆出入口設置欄桿◆車庫層高須達到2。8米高◆

24小時安防值班，設置停車管理值班室◆車輛進出實施單向行駛◆停車場頂部設置放水層◆視車輛發(fā)展狀況，預留車輛停放舉升機設備高度（商業(yè)地下停車場）物業(yè)其它建議物業(yè)建議5會所建議健身房是年輕人時尚，追求健康生活方式的場所多個功能會所解決日常休閑娛樂需求，彰顯業(yè)主身份棋館老年人的流連忘返的地方咖啡館點綴一種生活方式書吧增加文化感幼兒園解決業(yè)主小孩的教育會所建議歐式風味濃厚、大氣穩(wěn)重、石材的會所外立面會所建議歐式風味濃厚的會所與廣場會所建議會所內(nèi)部國際化世界時鐘與背景板會所建議會所內(nèi)部歐式裝飾會所建議會所內(nèi)部歐式裝飾會所建議小區(qū)會所◆前期作為銷售現(xiàn)場◆層高高度適應未來物業(yè)裝飾◆中央部位設置中庭，提升項目形象◆留有商務功能通訊接口◆一層門面采用大型玻璃隔墻◆前期一層將作為產(chǎn)品展示與銷售接待場所，二層作為銷售辦公區(qū)域◆前期門前景觀綠化設施布置到位◆一層銷售現(xiàn)場功能劃分：沙盤展示區(qū)、銷售接待區(qū)、客戶洽談區(qū)、簽約區(qū)影像區(qū)、衛(wèi)生間等◆二層管理部門功能劃分：項目主管辦公區(qū)、財務室、VIP區(qū)域、營銷策劃辦公區(qū)、銷售資料庫房、衛(wèi)生間、小型會議室、更衣室等◆外立面預留門頭展示區(qū)域◆門口預留車輛停車場會所其它建議會所建議6商業(yè)建議大型集中商業(yè)區(qū)域性商業(yè)中心提升整體區(qū)域居住價值提升周邊商業(yè)的價值對周邊住宅影響度不大食街與酒吧街特色商業(yè)街，外向型商業(yè)建立與城市的聯(lián)系營造區(qū)域人文氛圍，提升整體區(qū)域形象提升商業(yè)價值社區(qū)商業(yè)街社區(qū)商業(yè)，內(nèi)向型商業(yè)提升樓盤的形象檔次餐廳、酒吧超市、百貨、等洗衣店、美發(fā)店、餐廳等區(qū)域價值住宅價值商業(yè)價值區(qū)域性商業(yè)中心最大程度地提升了區(qū)域的整體價值，特色商業(yè)街次之；社區(qū)商業(yè)對整個區(qū)域的影響度不大，但對樓盤的形象塑造貢獻大；區(qū)域性商業(yè)中心和特色商業(yè)街能創(chuàng)造最大的投資價值。商業(yè)業(yè)態(tài)服務性質(zhì)作用通過商業(yè)提升區(qū)域價值商業(yè)建議可承受租金高低小化妝品、服裝、珠寶、皮具、鞋、鐘表、眼鏡、通信大美食廣場、超市、電影院、電器、音像、美容中心、家居用品、運動用品、健身中心需承租面積零售商鋪特色主力店主力店大型酒樓、娛樂中心主力店選擇租金承受能力較高的商業(yè)業(yè)態(tài)，同時兼顧配套的完整性商業(yè)建議商業(yè)部分是提升項目價值和區(qū)域價值的核心要素，所以項目的商業(yè)街一定要體現(xiàn)出獨特的味道。項目周邊沒有集中化的商業(yè)業(yè)態(tài)，難以提升項目價值；所以對項目商業(yè)部分的處理應優(yōu)先招商主力店及其它生活配套業(yè)態(tài)。商業(yè)部分與項目整體風格統(tǒng)一，形成一個品牌效應。商業(yè)街規(guī)劃為兩層商鋪、一層商鋪結(jié)合，一層層高最好大于4.8米，二層3.6以米以上，不但有利于商業(yè)經(jīng)營，還能有效放大商業(yè)街尺度，彌補接到過寬、人流難以集中的缺陷。商業(yè)布局，使建筑成為一道亮麗的風景商業(yè)建議國際美食坊——中西美食街商務酒樓、中餐酒樓、中餐風味餐廳、休閑餐飲、快餐類商業(yè)的業(yè)態(tài)——三大主題，三種風情商業(yè)建議時尚購物中心——生活超市、風情街區(qū)，體驗式購物通過“街、鋪、景”等多角度多方面的建筑景觀，又注入歐陸風情，使整個商業(yè)街演變成為一個集購物、休閑、游玩于一體的風情街區(qū)。主題購物業(yè)態(tài)分為二種類型：日常購物：社區(qū)超市，具備生活必需品特色購物：歐陸風情的購物走廊，針對周圍高收入人群商業(yè)的業(yè)態(tài)——三大主題，三種風情商業(yè)建議娛樂休閑廣場——開放式城市廣場文化廣場為消費者提供巨大的逗留場所，為商家?guī)頋撛诳腿?，也為商家促銷提供了場所。業(yè)態(tài)有茶館、酒吧等。商業(yè)的業(yè)態(tài)——三大主題，三種風情商業(yè)建議商業(yè)街