愛德物業(yè)管理中心房屋租賃、c【物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)分享】

物管從業(yè)二十年，本文極具參考價(jià)值，如若有用請(qǐng)打賞支持，謝謝！愛德物業(yè)管理中心房屋租賃、c【物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)分享】為加強(qiáng)對(duì)科技綜合樓、模型廠辦公樓的房屋出租管理和科技綜合樓、模型廠樓、新辦公樓、老辦公樓的物業(yè)管理、服務(wù)工作,特制定本管理辦法。

一.物業(yè)管理中心部門及人員設(shè)置

愛德總公司物業(yè)管理中心設(shè)置經(jīng)理1人,副經(jīng)理1人,服務(wù)管理部設(shè)置正式職工5人,維修、工程及值班設(shè)置4人。

日常保潔等需要臨時(shí)工,由物業(yè)管理中心經(jīng)費(fèi)根據(jù)實(shí)際需要審查聘用人員,報(bào)愛德公司總經(jīng)費(fèi)批準(zhǔn)后實(shí)施。

物業(yè)管理中心要根據(jù)以上各部門及崗位設(shè)置,重新修訂崗位職責(zé)報(bào)愛德公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。

二.物業(yè)管理服務(wù)職責(zé)

(一)負(fù)責(zé)完成科技綜合樓、模型廠辦公樓的出租洽商事項(xiàng),草擬并審查房屋租賃合同、物業(yè)管理暫行辦法報(bào)院領(lǐng)導(dǎo)審簽。注重房屋租賃情況調(diào)研,充分利用現(xiàn)有房產(chǎn)資源搞好開源創(chuàng)收。

(二)負(fù)責(zé)督促租賃單位認(rèn)真履行院領(lǐng)導(dǎo)審簽的房屋租賃合同、物業(yè)管理暫行辦法中規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。負(fù)責(zé)房屋租賃費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)與水電暖費(fèi)的及時(shí)收、交。

(三)負(fù)責(zé)對(duì)科技綜合樓、模型廠辦公樓、新老辦公樓共17590M2的公共區(qū)域?qū)嵭腥轿晃飿I(yè)管理服務(wù)。除水科院及市政有關(guān)部門對(duì)水電暖等系統(tǒng)實(shí)施工程外,負(fù)責(zé)按時(shí)對(duì)所管轄區(qū)域內(nèi)提供水、電、暖氣運(yùn)行保障、公共區(qū)域的維修保養(yǎng)、保潔服務(wù)、電梯、中央空調(diào)運(yùn)行保障等管理服務(wù)工作。

(四)負(fù)責(zé)向各單位及用戶提供郵件、信函、報(bào)刊的收發(fā)服務(wù)工作。

(五)負(fù)責(zé)每日檢查所管區(qū)域的設(shè)施、設(shè)備,確保安全正常運(yùn)行,及時(shí)做好用戶回訪工作。

(六)健全完善房屋租賃管理的各種基礎(chǔ)統(tǒng)計(jì)資料。

(七)負(fù)責(zé)制訂所管區(qū)域內(nèi)小型維修工程(5000元以下)計(jì)劃,報(bào)經(jīng)院領(lǐng)導(dǎo)審批后組織實(shí)施,超過5000元(不含)以上的維修工程項(xiàng)目,由院視情況委托辦理。

(八)負(fù)責(zé)零星維修、保潔材料的限額采購(gòu),嚴(yán)格維修、保潔材料出入庫(kù)登記手續(xù),按季檢查考核各項(xiàng)費(fèi)用和材料消耗。

三.經(jīng)濟(jì)管理方式

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)租賃市場(chǎng)的實(shí)際情況,院以物業(yè)管理中心采取如下經(jīng)濟(jì)管理方式:

(一)所有房屋租賃費(fèi)按合同金額的64%上交院財(cái)務(wù)核算。按合同額的16%上交院代墊水電暖費(fèi),支付時(shí)由物業(yè)管理中心根據(jù)小區(qū)收費(fèi)單確認(rèn)后交院財(cái)務(wù)支付。按合同額的20%上交愛德總公司財(cái)務(wù)列福佳物業(yè)管理中心分戶核算。物業(yè)管理中心要將經(jīng)批準(zhǔn)的房屋租賃合同及時(shí)報(bào)送院財(cái)資處和叫公司財(cái)務(wù)各一份存檔。

(二)院收取64%的房屋租金完稅工作以及房管所租賃許可證由院財(cái)資處辦一相關(guān)手續(xù)。愛德公司收20%的物業(yè)管理費(fèi)的完稅務(wù)局工作和上交房管所的房屋租賃管理費(fèi),由總公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)辦理相關(guān)手續(xù),并根據(jù)客戶需要雙方提供相關(guān)的復(fù)印件。

(三)院對(duì)愛德公司收取的20%的物業(yè)管理費(fèi),采取按會(huì)計(jì)年度和收付實(shí)現(xiàn)制辦法計(jì)算管理:

1.按合同額的20%經(jīng)費(fèi)作為物業(yè)管理費(fèi)。其中:60%對(duì)物業(yè)管理中心實(shí)行包干管理。主要用于人員工資、獎(jiǎng)金、保潔費(fèi)、5000元(含)以下的零星維修及材料費(fèi)、綠化費(fèi)、有關(guān)規(guī)定應(yīng)上交院的人員經(jīng)費(fèi)等開支。具體開支由物業(yè)管理中心制定經(jīng)費(fèi)預(yù)算。人員基本工資按人事部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;其他保潔費(fèi)、獎(jiǎng)金、福利、臨時(shí)工工資由物業(yè)管理中心根據(jù)各崗位職責(zé)和任務(wù)完成情況提出分配方案報(bào)批;零星維修、保養(yǎng)費(fèi)、綠化費(fèi)等由物業(yè)管理中心根據(jù)實(shí)際情況在留用的經(jīng)費(fèi)內(nèi)安排,實(shí)行內(nèi)部管理責(zé)任制。40%作為院留用經(jīng)費(fèi)掛物業(yè)管理中心帳戶單獨(dú)核算,主要用于超過5000元的小型維修工程開支和超額上交院經(jīng)費(fèi)的獎(jiǎng)勵(lì)提成,對(duì)維修工程由院委托物業(yè)管理中心或小區(qū)辦理。

2.物業(yè)管理中心要努力挖掘潛力,開源節(jié)流。在完成正常物業(yè)管理服務(wù)的前提下,鼓勵(lì)對(duì)外服務(wù)創(chuàng)收,物業(yè)管理中心對(duì)外提供勞務(wù)等創(chuàng)收的經(jīng)費(fèi)收入,必須與實(shí)行包干管理的物業(yè)管理費(fèi)一塊,統(tǒng)一納入愛德公司財(cái)務(wù)實(shí)行物業(yè)管理中心分戶核算,不準(zhǔn)私設(shè)帳外帳、”小金庫(kù)”。

3.年終,對(duì)包干管理的物業(yè)管理費(fèi)和創(chuàng)收的經(jīng)費(fèi)等有節(jié)余的,按6:4的比例分成,其中:60%留物業(yè)管理中心作為發(fā)展基金,40%作為獎(jiǎng)勵(lì)。

4.從2000年1月份起,物業(yè)管理中心人員完成各崗位基本職責(zé)任務(wù),月獎(jiǎng)金基數(shù)定為人均200元,職工其他福利待遇,根據(jù)包干管理的物業(yè)管理費(fèi)收支節(jié)余情況確定,由物業(yè)管理中心按規(guī)定的分配比例提出分配方案,報(bào)院審批備案。

5.按現(xiàn)行體制,物業(yè)管理中心正式職工的人事關(guān)系隸屬于院,按院規(guī)定每年向院交納公益費(fèi)、醫(yī)療基金等費(fèi)用。四.考核指標(biāo)及要求

(一)服務(wù)質(zhì)量考核指標(biāo)及要求

1.嚴(yán)格崗位責(zé)任制管理,根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和各崗位及人員職責(zé),各崗位必須做到按時(shí)、按崗責(zé)任到人,每日了解客戶對(duì)物業(yè)管理的需求,每月考核服務(wù)質(zhì)量。

2.保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、暖氣、中央空調(diào)、電梯等的正常供給。設(shè)施、設(shè)備維修及時(shí)率達(dá)到100%,水電暖等發(fā)生故障及時(shí)組織人員搶修,一般故障排除最長(zhǎng)時(shí)間不超過24小時(shí)。做到無”跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。

3.消防泵、二次飲用水泵、消防報(bào)警系統(tǒng),要確保正常運(yùn)轉(zhuǎn),萬無一失。配電室的配電設(shè)備,每周必須定期檢查,確保用電安全。

4.公共區(qū)域、樓梯、樓道、衛(wèi)生間的衛(wèi)生清掃,必須在用戶上班前完成。日常保潔做到1.8米以下無灰塵,地面、門窗無銹垢,垃圾桶一日清二次,保持良好的辦公環(huán)境,用戶滿意率達(dá)到百分之百。

5.前臺(tái)服務(wù)熱情周到,來客登記認(rèn)真負(fù)責(zé),杜絕小商販進(jìn)入樓內(nèi)。

6.報(bào)刊、信件按時(shí)送到用戶手中,特快專遞、包裹、匯款單送遞本人并簽收。

7.物業(yè)管理中心要根據(jù)考核指標(biāo)內(nèi)容制定具體的獎(jiǎng)懲辦法。

(二)經(jīng)濟(jì)考核指標(biāo)及要求

1.物業(yè)管理中心每年對(duì)房屋租賃要做到早計(jì)劃、早安排。依據(jù)房屋租賃市場(chǎng)行情和物價(jià)部門的價(jià)格與承租方洽商合同價(jià)格,并將有關(guān)情況及時(shí)報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)和院領(lǐng)導(dǎo)審定。

2.對(duì)采光條件差的房間和地下室等要采取相應(yīng)的價(jià)格和措施搭配租用,使現(xiàn)有房源的空置房越少越好,將損失降到最低點(diǎn),目標(biāo)是使房屋空置率降為零。

3.按收付實(shí)現(xiàn)制計(jì)算,每年純上交院經(jīng)費(fèi)(不含代墊水電暖費(fèi)、稅款)在300萬元(含)以內(nèi),按合同金額的20%中的60%留用的業(yè)管理中心實(shí)行包干管理;上交院經(jīng)費(fèi)超過300萬元的,按超額的5%獎(jiǎng)勵(lì),獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)從合同總額20%中院留存在愛德公司的40%中提取,實(shí)行效益與上交院經(jīng)費(fèi)掛鉤,多收多提留,少收少提留。提留的超額獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)納入物業(yè)管理費(fèi)統(tǒng)一核算,年終結(jié)余按分成比例執(zhí)行。

4.物業(yè)管理中心向承租單位收取的水電暖費(fèi)全部上交院財(cái)務(wù),年終,該項(xiàng)經(jīng)費(fèi)支大一收的差額,由物業(yè)管理中心從包干的物業(yè)管理費(fèi)中彌補(bǔ);收大于支的余額,院與物業(yè)管理中心按5:5的比例分成。

五.其他

1.物業(yè)管